Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 27/2015, p. 20-21

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261; CO.260a,al.3

Résumé : CONTRAT DE REPRISE DE COMMERCE ET CONTRAT DE BAIL - LIMITES DU TRANSFERT DU BAIL Dès lors que l'art. 261 al. 1 CO déroge au principe de la liberté contractuelle et de la relativité des conventions, il ne s'applique qu'à un véritable contrat de bail, et non à d'autres contrats conférant l'usage d'un objet. Il ne s'applique ni au contrat mixte, qui combine dans un seul et même contrat des obligations relevant de plusieurs contrats nommés, ni au contrat composé, qui repose sur plusieurs contrats objectivement distincts, mais dépendants entre eux au point qu'ils ne sauraient être dissociés. En particulier, lorsque le propriétaire de l'immeuble et exploitant d'un café-restaurant conclut avec un repreneur une convention de remise de commerce et un contrat de bail à loyer pour l'usage des locaux commerciaux, ces deux contrats sont manifestement en lien l'un avec l'autre et constituent un contrat composé. L'obligation de reprendre le commerce en cas de résiliation du bail relève du contrat de reprise de commerce et non du bail à proprement parler. Il s'ensuit qu'en cas d'aliénation de l'immeuble, cette obligation ne passe pas à l'acquéreur en vertu de l'art. 261 al. 1 CO. Il ne peut rien être déduit en sens contraire du fait que l'art. 260a al. 3 CO donne au locataire la possibilité de réclamer une indemnité pour la plus-value résultant de la rénovation ou de la modification de la chose louée acceptées par le bailleur, dès lors que cette indemnité concerne la chose louée elle-même, et non des biens mobiliers qui se trouvent à l'intérieur de celle-ci ou la valeur de la clientèle.