Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al2

Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.

Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257a.al2; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - INTERPETATION DU CONTRAT L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque. Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOLDE DE LA DETTE;DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL);FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.128.ch1; CO.257a.al2

Résumé : PRESCRIPTION DE LA CREANCE EN PAIEMENT DU SOLDE ANNUEL DE DECOMPTE DE CHARGES ET FRAIS ACCESSOIRES Les acomptes provisionnels et les montants forfaitaires que le locataire doit verser périodiquement au titre des frais accessoires se prescrivent par cinq ans dès chaque échéance (art. 128 ch. 1 CO) (Lachat, op. cit., p. 425 et les références citées). Les textes légaux précités dégagent ainsi tous une idée de périodicité, dans la mesure où l’établissement du décompte est une obligation annuelle (art. 4 al. 1 OBLF) et le paiement des acomptes de charges et frais accessoires est mensuel (art. 257c CO). Ces deux obligations découlant pour le surplus d’un même rapport juridique, soit le contrat de bail à loyer. Les autres prestations périodiques convenues entre le bailleur et le locataire se prescrivent également au bout de cinq ans, par exemple les acomptes ou les forfaits pour frais accessoires. Il en va de même pour les intérêts de retard dans le paiement du loyer (Lachat, op. cit., p. 371 et les références citées). Tous les frais accessoires qui ne font pas l'objet de prestations périodiques et qui ne relèvent dès lors pas de l'art. 128 ch. 1 CO, se prescrivent en revanche selon la règle générale du délai de dix ans (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 32, N 123). En l’espèce, la notion de périodicité ressort, d’une part, de l’obligation incombant au bailleur d’établir un décompte de frais accessoires chaque année et de le soumettre aux locataires et, d’autre part, de l’engagement du locataire de s’acquitter mensuellement des acomptes provisionnels. La définition d’une obligation de prester périodique au sens de la jurisprudence fédérale précitée correspond aux engagements réciproques auxquels ont souscrit les parties par la signature du contrat de bail à loyer qui les lie. Ainsi, il importe peu de savoir si les parties ont prévu conventionnellement un délai de contestation du décompte annuel. Compte tenu des considérations qui précèdent, le raisonnement du Tribunal ne prête pas le flanc à la critique et sera confirmé sur ce point également.