Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE

Normes : CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14

Résumé : MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE Le Tribunal fédéral tranche dans cet arrêt la question de savoir quel est le taux de rendement admissible des fonds propres en cas de travaux à plus-value et retient que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF 147 III 14 (soit 2% en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%) dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires (consid. 4.3.3).

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269b; CO.269a.letb

Résumé : LOYER INDEXE - MAJORATION DE LOYER POUR PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES EN COURS DE BAIL- LOCATAIRE NE PEUT PAS OPPOSER BAISSE TAUX HYPOTHECAIRE En cours d'un bail à loyers indexés, l'indexation à l'ISPC est un mode exclusif de fixation du loyer. Les parties renoncent donc à se prévaloir d'autres facteurs, tels que l'évolution des charges, notamment financières, pendant toute la durée du bail. Ceci vaut autant pour le bailleur que pour le locataire. Il y a une exception dégagée par la jurisprudence: dans la mesure où les parties ont expressément prévu cette possibilité, le loyer peut être augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (art. 269a let. b CO); tel est le cas de travaux à plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Cette exception n'équivaut toutefois pas à une brèche. Elle ne permet pas à tous les facteurs relatifs de s'engouffrer dans un système que le législateur a voulu calqué sur l'ISPC seul (cf. art. 270c CO). En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties.

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024