Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - CARACTÉRISTIQUES DE LA CHOSE LOUÉE Des caractéristiques défavorables de l'appartement loué ne sauraient constituer des indices d'abus mais, éventuellement des défauts de la chose louée. Une divergence importante par rapport aux autres loyers de l'immeuble ou aux données statistiques ne suffit pas pour retenir un indice d'abus. Le locataire doit encore fournir des indications sur les caractéristiques du logement.

Voir aussi : ACJ n° 65 du 22.02.1993 B. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - SORTIE HLM - LOYERS COMPARATIFS La différence entre le loyer admissible calculé selon la méthode relative et la moyenne des loyers libres à Vernier (Fr. 585.-- contre Fr. 442.--) constitue un indice d'abus.

Voir aussi : ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICES D'ABUS - LOYERS COMPARATIFS - STATISTIQUES Le fait que le loyer contesté se situe au-delà des normes (Fr. 1'078.-- par mois alors que, pour des logements comparables et selon les statistiques officielles, le loyer médian est de Fr. 450.-- et le 9e décile Fr. 780.--) justifie l'admission d'un indice d'abus. Si le Tribunal fédéral a contesté que les statistiques genevoises en question puissent prouver l'existence d'un loyer abusif, il a cependant admis qu'elles pouvaient établir l'indice d'un tel loyer (Mietrechtpraxis 4/91, p. 180-181, extraits). ACJ n° 92 du 10.4.92 T. c/ P. La simple référence aux statistiques ne permet pas, à elle seule, de conclure à l'existence d'un indice d'abus. ACJ n° 232 du 18.9.92 H. et R. c/ SI SA X. ACJ n° 1892 du 12.12.94 M. c/ W. Le fait que le loyer querellé soit de 21,9 % plus élevé que le 9e décile constitue un indice d'abus même si l'appartement en question de situe dans un quartier réputé cher. ACJ n° 240 du 18.9.92 P. c/ SI X. Il convient, au besoin, d'examiner les locaux concernés. ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X. Loyer dépassant, pour un logement comparable, de 33,63 % le loyer moyen de la commune, de 23 % celui du canton et de 37,35 % le loyer médian : indice d'abus retenu. ACJ n° 266 du 6.11.91 De F. c/ SI X. Le fait que le loyer litigieux soit supérieur aux loyers statistiques ne suffit pas en soi pour justifier un calcul de rendement. Cependant, si le loyer litigieux est infiniment supérieur aux loyers statistiques dans un quartier homogène, il y a indice d'abus, à moins que le bailleur ne démontre des raisons particulières. ACJ n° 62 du 12.2.93 M. c/ SI X. Indice d'abus retenu dans le cas d'un loyer litigieux situé entre le 3e quartile et le 9e décile, plus proche de ce dernier. ACJ n° 65 du 22.2.93 B. c/ SA X.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 81

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.

Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - APPEL Le bailleur ne peut pas, dans le cadre d'un appel extraordinaire, demander un calcul de rendement alors qu'il n'a pas fait valoir ce moyen devant le TBL. Inversément, le locataire ne peut pas davantage invoquer en appel l'existence d'indices d'abus qu'il n'a pas fait valoir devant les premiers juges.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; ETAT LOCATIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - AUTRES LOYERS DE L'IMMEUBLE La disparité de l'état locatif de l'immeuble ne suffit pas seule à justifier un calcul de rendement, sauf si le loyer en question est très largement supérieur aux autres loyers de l'immeuble.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.1992 B. c/ SA X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 310 = SJ 1998 p. 770 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT ABUSIF; LOYER INITIAL; INDICE; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269

Résumé : INDICES D'ABUS PAS NÉCESSAIRES POUR INVOQUER LE RENDEMENT ABUSIF Selon la jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO, le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus. De même, le locataire est en droit de contester le loyer initial en soutenant qu'il procure au bailleur un rendement excessif sans avoir à démontrer la présence d'indice d'abus, cela même s'il est établi que le loyer correspond aux prix du quartier.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_581/2018 du 09.07.2019 (critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, sauf inversion de cette hiérarchie lorsque l'immeuble est ancien)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE

Normes : CO.270; OBLF.11.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.e

Résumé : SORTIE DE CONTROLE OFFICIEL DES LOYERS - CALCUL DE L'ISPC LORSQUE L'IMMEUBLE EST VENDU EN COURS DE PERIODE DE CONTROLE S'agissant d'un immeuble sortant d'un contrôle officiel des loyers, la jurisprudence a admis que le bailleur peut se référer à l'indice en vigueur au début du contrôle de l'Etat, puisque pendant la période de contrôle, il n'a pas pu bénéficier d'une indexation du loyer (ACJ Senft du 12.11.1984 publié in SJ 1985 p. 81). Le fait que l'immeuble ait changé de propriétaire en cours de période de contrôle est sans pertinence. En effet, lors de l'acquisition d'un immeuble contrôlé, le bailleur reprend l'état locatif tel qu'il existe et n'a aucun droit d'adapter les loyers en tenant compte de l'évolution de l'ISPC depuis le début du contrôle jusqu'à la date d'acquisition. Le fait que le bailleur ait acquis l'immeuble pour un prix sensiblement supérieur au prix initial n'a aucun effet sur l'état locatif.

TF

Publication SJ 1994 p. 487

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.270c

Résumé : CLAUSE D'INDEXATION DU LOYER - EXCLUSION DU CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE LORSQUE LE LOYER EST MODIFIÉ SUR LA BASE D'UNE TELLE CLAUSE Les adaptations de loyer fondées sur l'indexation, dans les contrats de bail de longue durée, ne consistent pas en des modifications unilatérales du contrat, les parties au contrat étant convenues de telles adaptations qui se révèlent justifiées en raison de la variation de l'indice choisi (Tobler, Der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen, in Das neue Mietrecht, p. 93/108). En cas de contestation portant sur l'augmentation ou la diminution du loyer, le juge n'examine que le calcul proprement dit du montant de l'adaptation (art. 270c CO). Le locataire ne peut opposer aucun motif de réduction lors d'une majoration opérée sur la base de l'indice suisse des prix à la consommation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - LOYER FORTEMENT AUGMENTÉ LORS DU CHANGEMENT DE LOCATAIRE Le fait que le bailleur ait augmenté le loyer de 55 % lors du changement de locataire, sans que cela ait été justifié par des travaux ou des coûts, et que les loyers des autres logements de cinq pièces de l'immeuble soient moins élevés, constitue un indice d'abus.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRIX D'ACHAT; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269

Résumé : PRIX D'ACHAT MANIFESTEMENT EXAGÉRÉ Le prix d'achat d'un immeuble n'est pas manifestement exagéré lorsque la différence avec le prix de revient initial représente un pourcentage largement inférieur à l'évolution de l'ISPC.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 580; DB 24/2012 n°13

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION ; LOYER INDEXÉ ; RENOUVELLEMENT(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269b

Résumé : INDEXATION DU LOYER EN CAS DE RECONDUCTION TACITE DU CONTRAT Lorsqu'un bail assorti d'une clause d'indexation se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l'indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; REDUCTION(EN GENERAL); STATISTIQUE; INDICE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - STATISTIQUES La statistique bâloise n'a pas plus de valeur que la statistique genevoise. Toutes deux ne représentent tout au plus qu'un indicateur grossier de variations, chaque cas devant être examiné concrètement dans sa spécificité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; ABUS DE DROIT

Normes : CO.269b

Résumé : INDICE DE RÉFÉRENCE Les parties peuvent choisir librement l'indice (mois) qui servira de référence. La stipulation d'un indice de base antérieur à la conclusion du bail a été jugée admissible s'agissant d'un bail commercial (ACJ du 24.11.83 S., G. et Cie c/ P.). Le choix d'une date trop ancienne, sans motifs particuliers, pourrait toutefois être interprété comme un abus de droit (Barbey, L'AMSL p. 109 note 362).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 57 = SJ 1998 p. 276 = JT 1999 I 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : LES CLAUSES D'ÉCHELONNEMENT ET D'INDEXATION NE SONT PAS CUMULABLES Il est exclu, dans un contrat comportant un loyer indexé, de prévoir, en plus de l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation, d'autres facteurs de hausse, à moins que la hausse soit justifiée par des prestations supplémentaires correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait prévu expressément cette possibilité (ATF du 16.2.94, consid. 2d/bb = SJ 1994 p. 487). Il en résulte qu'un éventuel cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu. Si le contrat de bail est déjà muni d'une clause d'indexation et si le loyer a été adapté sur cette base, il ne reste en principe plus de place pour une convention additionnelle d'échelonnement, comme d'ailleurs pour d'autres facteurs de hausse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; NOTORIETE; LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - OBLIGATION DES PARTIES - ISPC La partie qui entend se prévaloir de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation doit l'invoquer expressément, bien qu'il s'agisse d'un fait notoire. Il n'appartient pas au juge de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.

Voir aussi : ACJ n° 1263 du 14.11.2005 O. c/ V. et V. ACJ n° 1434 du 11.12.2006 C. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e

Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.