Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2310142

ACJ n° 271 du 02.03.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.260
Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION PENDANT LA DURÉE DE LA PROLONGATION DU BAIL Les travaux de rénovation ne sauraient en principe être imposés au locataire pendant la durée de la prolongation de bail qu'aux conditions admises pour le bail de durée déterminée. Il convient ainsi de tenir compte de l'urgence des travaux, de la durée du bail écoulée et de celle de la prolongation accordée, de la nécessité d'englober les travaux dans la réfection générale de l'immeuble, lorsque celui-ci comporte plusieurs appartements, ainsi que de leur importance et de leur part d'entretien.
Voir aussi : ACJ n° 27 du 12 janvier 1998 X. & Cie c/ S. de P. F.

Fiche 2310143

Pas de décision du 28.02.1995

TF
Publication SJ 1995 p.436
Descripteurs : BAIL A LOYER; DUREE; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.266a
Résumé : DURÉE DU BAIL CONVENUE À 10 ANS COMPATIBLE AVEC LES CONDITIONS GÉNÉRALES Il est tout à fait possible de déroger au détriment du bailleur à la durée initiale de 3 ans de l'art. 1 al. 1-2 des Conditions générales en prévoyant une durée de 10 ans, et cela tout en maintenant en faveur du locataire le droit de résiliation anticipée selon l'art. 3 let. a des Conditions générales, soit la faculté de résilier pour une échéance trimestrielle dès la deuxième année, moyennant un préavis de 3 mois. Les deux règles ne sont pas incompatibles. Ainsi comprises, elles n'entraînent pas non plus une solution inadaptée : le bailleur est lié pour 10 ans (au lieu de 3 selon l'art. 1 al. 2 des Conditions générales), le loyer étant échelonné durant cette période, alors que le locataire peut résilier le contrat dès la deuxième année. Si les parties entendent enlever au locataire le droit de résiliation anticipée que lui accordent les Conditions générales, disposition qui reprend en grande partie la règle de droit dispositif de l'art. 266c CO, elles doivent l'exprimer de manière expresse et claire.

Fiche 2310146

ACJ n° 51 du 23.01.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CRISE ÉCONOMIQUE INVOQUÉE Cas de justes motifs invoqués : licenciements d'une partie du personnel pour récession et décès de l'administrateur. La crise économique ne peut pas être invoquée in abstracto; au contraire, la partie qui s'en prévaut doit prouver qu'elle est acculée à la ruine (cf. Commentaire USPI, p. 377 ad art. 266g CO, n.15), ce qui n'a pas été fait en l'occurrence. Quant au décès de l'administrateur et actionnaire principal, il est bien certain qu'il a une influence sur la vie de la personne morale, mais ce malheur ne démontre pas non plus la ruine de celle-ci, ce d'autant moins que seuls les contrats de travail ont été résiliés, et non pas le contrat de bail relatif aux locaux occupés par SA X.
Voir aussi : ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R.

Fiche 2310148

ACJ n° 60 du 23.01.1995

CJ , CABL
Publication
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION
Normes : CO.282
Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

Fiche 2310149

ACJ n° 60 du 23.01.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.298
Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT DU LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les dispositions légales afférentes au bail à loyer ne s'appliquent au bail à ferme qu'en cas de renvoi légal exprès. Or les art. 253b, 299c et 300 CO ne renvoient nullement à l'art. 257d, ni à l'article 266 l CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 77 ch. 3.1). Cependant, lorsque le bail à ferme porte sur une habitation ou un local commercial, l'art. 298 ch. 2 CO prescrit l'usage d'une formule officielle de résiliation, indiquant au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Cette exigence doit être respectée à peine de nullité (art. 298 al. 3 CO; Engel, Contrat de droit suisse, ad article 298 p. 218). En matière de bail à loyer, la formule officielle est nécessaire aussi pour les congés de l'article 257d CO (Engel, op.cit. p. 156, ACJ N° 184, du 17.8.1993, M.S. c/ V. G.). Ce même raisonnement, par extension, doit pouvoir être adopté pour ce qui concerne le bail à ferme portant sur des locaux commerciaux ou des appartements. Cela étant, il n'a pas été édicté de formule s'appliquant au cas de l'article 298 CO. Dans ces conditions, la formule existante doit être utilisée.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_184/2020 du 15.07.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020)

Fiche 2310153

Pas de décision du 01.01.1995

Claudio ROLLINI
Publication CdB 1995 p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION
Normes : CO.262
Résumé : Le caractère provisoire de la sous-location et les limites imposées en la matière au locataire in Cahiers du Bail 1995 p. 14
Remarques : Doctrine

Fiche 2310155

ACJ n° 1887 du 12.12.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269
Résumé : HAUSSE DE LOYER DE L'IMMEUBLE À LA SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - RÉSERVE A la sortie de l'immeuble du contrôle étatique, il y a lieu de prendre en compte les motifs de hausse depuis le début du contrôle étatique. Le calcul du loyer se fait sur de nouvelles bases qui n'ont pas été - et ne peuvent être - prises en considération sous l'empire du contrôle étatique, de telle sorte qu'il n'était pas question de faire avant des réserves par rapport à des hausses qui ne pouvaient de toute façon pas être appliquées.

Fiche 2310156

ACJ n° 1885 du 12.12.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : AUGMENTATION DES CHARGES COURANTES Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement. Lorsque le propriétaire a assumé une dépense extraordinaire (par exemple remplacement d'une chaudière, de l'ascenseur etc.) ou des travaux importants correspondant à de l'entretien "différé", on procédera à un étalement sur plusieurs exercices, en fonction de la "durée de vie" des travaux. Au montant annuel, on ajoutera un intérêt compté au taux de 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie. En outre, il y a lieu d'établir des moyennes sur plusieurs années des charges d'entretien qui fluctuent d'un exercice à l'autre. Il faut éviter de calculer un rendement sur la base d'un exercice exceptionnel et de tenir compte des frais qui ne seront plus engagés dans la même mesure par la suite. Enfin, si le bailleur a procédé à des travaux de plus-value, il n'y a pas lieu de les inclure dans les charges (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 294 ch. 6.5; SJ 1979 p. 599).

Fiche 2310158

ACJ n° 1884 du 12.12.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.270a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

Fiche 2310159

Pas de décision du 08.12.1994

TF
Publication SJ 1995 p.315 = JT 1995 I 568
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.265
Résumé : COMPENSATION ENTRE CRÉANCES DÉCOULANT DU BAIL EXCLUSIVEMENT L'art. 265 CO prévoit que le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l'avance au droit de compenser les créances découlant du bail. La doctrine dominante considère que cette règle concerne exclusivement la compensation entre créances et dettes découlant toutes deux du bail (Higi, Zurcher Kommentar, art. 265 n° 18; Lachat, Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2ème édition, 1991, p. 143; Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 2ème édition, 1992, p. 176; ainsi que Commentaire USPI, art. 265 n° 5; Guhl, Merz, Kummer, Schweizerisches Obligationenrecht, 8ème édition, 1991, p. 405). Cette opinion est conforme à la volonté du législateur et doit être approuvée. Ainsi, une clause excluant la compensation a pour conséquence d'empêcher la compensation avec une créance née d'un autre rapport juridique.

Fiche 2310161

ACJ n° 1585 du 21.11.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES
Normes : CO.257e
Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE - DROIT DU BAILLEUR D'EXIGER QUE LE CAUTIONNEMENT SOIT DONNÉ PAR UNE BANQUE OU UNE SOCIÉTÉ PRÉSENTANT LES MÊMES GARANTIES DE SOLVABILITÉ Le législateur genevois a expressément voulu exclure que le bailleur puisse imposer au locataire une garantie sous la forme d'un cautionnement, étant donné que celui-ci peut présenter certains inconvénients pour le locataire. L'interdiction du recours au cautionnement, lorsque le locataire ne le demande pas expressément, a donc été édictée dans le but de le protéger (cf. Mémorial du Grand Conseil, 1977 III, p. 3474 et 3477). Toutefois, cela ne permet pas de conclure a contrario que le bailleur est tenu d'accepter un cautionnement, si le locataire le demande, en l'absence d'une convention à ce sujet. Le bailleur ne disposant dans les cas du cautionnement et du dépôt bancaire bloqué que d'une créance à titre de garantie, il ne saurait en principe refuser un cautionnement au seul motif que le contrat prévoit un dépôt. Cependant, dès lors qu'un dépôt doit s'effectuer de par la loi auprès d'une banque, le bailleur est en droit d'exiger que le cautionnement soit donné par un tel établissement ou par une société présentant les mêmes garanties de solvabilité.
Voir aussi : ACJ n° 104 du 26.02.1996 J. c/ SA X.

Fiche 2310162

ACJ n° 1593 du 21.11.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; FORME ET CONTENU
Normes : CO.266l
Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Selon ACJ du 30.08.1993 dans V .c/ R., au décès du locataire, seul titulaire du bail, l'ouverture de sa succession fait passer les droits en découlant à ses héritiers formant l'hoirie avant le partage, au sens de l'art. 560 al. 1 CC. Pour respecter les exigences de l'art. 602 CC, le bailleur doit notifier la résiliation à tous les héritiers. Le fait que l'épouse du défunt ait payé le loyer en son seul nom ne prive pas les autres héritiers de leurs droits. De même, tant la résiliation du bail relatif au garage que la requête en annulation de congé pouvaient être entrepris par l'épouse du défunt seule dans la mesure où la jurisprudence admet, en cas d'urgence, qu'un héritier agisse seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la communauté (ATF 116 I b p. 449 & ss).
Voir aussi : ACJ n° 191 du 30.08.93 V. c/ R.

Fiche 2310163

ACJ n° 1578 du 21.11.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOUS-LOCATION
Normes : CO.266l
Résumé : SOUS-LOCATION - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION ORALE DU BAIL PAR SOUS-LOCATAIRE Lorsque le congé est signifié oralement par le locataire, il s'agit d'un cas de nullité absolue du congé, qui peut donc être invoqué en tout temps (Lachat Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 465). La résiliation orale du bail de sous-location est nulle et le sous-locataire est tenu par son bail jusqu'à l'expiration du bail principal, conformément à l'article 273b CO.

Fiche 2310168

Pas de décision du 21.10.1994

Laura JACQUEMOUD-ROSSARI
Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : Le transfert du bail commercial in 8ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310178

Pas de décision du 17.10.1994

TF
Publication ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 ATF 119 II 232 = JT 1994 I
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; CALCUL DU DELAI
Normes : CO.257d
Résumé : RESPECT DU DÉLAI EN CAS DE PAIEMENT PAR BULLETIN DE VERSEMENT ET PAR MANDAT POSTAL La remise d'un bulletin de versement postal vaut en principe désignation de la Poste comme bureau de paiement. Lorsqu'un locataire est sommé de verser un arriéré de loyer sur un compte de chèques postaux avec un bulletin de versement annexé, il peut donc en principe partir de l'idée qu'il suffit, pour que le délai de paiement soit respecté, qu'il effectue le paiement au bureau de poste avant l'échéance. Les éventuels retards de transmission ou de comptabilisation sont à la charge du créancier qui a désigné la poste comme lieu de paiement. ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 En revanche, quand les parties n'ont rien convenu sur les modalités du paiement du loyer, le paiement par mandat postal prend date quand le créancier reçoit les espèces. En effet, les dettes d'argent étant portables (art. 74 CO), le mandat doit être donné à l'auxiliaire (la poste, p. ex.) assez tôt pour que le paiement soit parfait à l'expiration du délai. Dans ce cas, le risque de perte ou de retard est à la charge du débiteur. Le bailleur n'abuse pas de son droit si, après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. ATF 119 II 232 = JT 1994 I 201
Voir aussi : ATF non publié du 27.02.1997 Fondation X c/ DP ACJ n° 770 du 11.06.2007 X c/ V.

Fiche 2310171

ACJ n° 1436 du 17.10.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU
Normes : CO.266l
Résumé : RÉSILIATION DU BAIL D'ACCORD ENTRE LES PARTIES - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsque deux parties concluent un contrat en remplacement d'un précédent bail qui porte sur les mêmes locaux, il n'y a pas lieu de résilier le précédent contrat au moyen d'un formulaire officiel, puisqu'il s'agit effectivement de la fin d'un rapport de bail d'accord entre les parties et non d'un congé unilatéral donné par le bailleur à son locataire.

Fiche 2310174

ACJ n° 1434 du 17.10.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS APRÈS AVOIR DONNÉ UN CONGÉ ORDINAIRE Il est loisible à une partie de résilier un contrat de bail pour plusieurs motifs : une partie qui a déjà donné un congé, par exemple pour la plus prochaine échéance du bail, n'est pas privée du droit de résilier le bail pour un motif extraordinaire.

Fiche 2310180

Pas de décision du 11.10.1994

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS BASÉE SUR UNE DEMANDE EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS Question laissée ouverte de savoir si le locataire peut consigner son loyer à échoir selon l'article 259g CO, lorsqu'il demande non pas la réparation d'un défaut, mais seulement des dommages-intérêts (paraît admis par Higi, n. 17 in fine ad art. 257d CO et dans le commentaire du bail à loyer de l'USPI, n. 21 ad art. 257d CO; douteux selon la lettre de la loi pour Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 183; pas clair dans le message du 27 mars 1985 sur la révision du droit du bail, in FF 1985 I, p. 1418) et, le cas échéant, si cette possibilité exclut toute compensation (dans ce sens, Higi, loc. cit. et commentaire de l'USPI, loc. cit.).

Fiche 2310181

ACJ n° 1212 du 12.09.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL
Normes : CO.270
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - INDICATION FAUSSE DU DERNIER LOYER Cas où l'avis de fixation du loyer initial notifié aux locataires est vicié dans l'indication du dernier loyer annuel (de l'ordre de Fr. 9'500.-- au bénéfice de X et non pas de Fr. 18'000.-- comme indiqué sur la formule). Cette indication fausse du dernier loyer annuel n'a pas permis aux locataires, dans le délai péremptoire de 30 jours prévu par la loi, d'apprécier si le loyer initial était abusif ou non. Ce n'est que lorsque ceux-ci ont pu se rendre compte de la quotité exacte du loyer antérieur que ledit délai doit commencer à courir.
Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.03.1995 SI C. c/ Epoux F.

Fiche 2310182

ACJ n° 1209 du 12.09.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : QUALITÉ DU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE POUR DEMANDER SON ÉVACUATION POUR DÉFAUT DU PAIEMENT DU LOYER Selon l'art. 261 al. 1 CO le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. In casu, le bail ayant été valablement résilié déjà avant le transfert de la propriété de l'immeuble. Le locataire ne peut opposer au bailleur aucun titre lui permettant de rester dans les locaux qui lui étaient précédemment loués, de sorte qu'il est tenu de les restituer.

Fiche 2310183

ACJ n° 1211 du 12.09.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRISE EN COMPTE DE L'EXERCICE NON BOUCLÉ AVANT LA NOTIFICATION DE HAUSSE Lorsque la date de l'avis de notification de la hausse contestée (in casu 7.12.92) est plus rapprochée du dernier état des charges (31.12.92) que de celui précédant l'avis de hausse (31.12.91), il se justifie, pour mieux cerner la réalité, de prendre en compte l'exercice non bouclé avant l'avis de hausse.
Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R.SA c/ époux A.

Fiche 2310188

ACJ n° 1015 du 24.06.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; EXPERTISE; VALEUR VENALE(SENS GENERAL)
Normes : CO.269
Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER ADMISSIBLE - VALEUR VÉNALE DE L'APPARTEMENT - MOYEN D'ENQUÊTE AUTORISÉ PAR LA LOI Même si la valeur vénale de l'appartement ne représente pas le critère absolu pour la détermination du loyer admissible visé par la loi, il n'en reste pas moins qu'elle permettra d'apprécier si le prix d'acquisition de l'immeuble et, partant, de la chose louée serait manifestement exagéré, au sens de l'art. 269 CO. Une mission d'expertise ayant pour but de déterminer la valeur objective de l'appartement en examinant son prix d'acquisition et de décrire les particularités de la chose louée au regard de sa situation, de son équipement, de sa surface, de son standing et de son état d'entretien, ne constituerait pas un moyen prohibé par la loi.

Fiche 2310189

ATF du 20.06.1994

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1995 p.53
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION
Normes : CO.266l
Résumé : NOTION DE BAIL COMMUN - PLURALITÉ DE BAILLEURS - EXIGENCE D'UNE RÉSILIATION ÉMANANT DE TOUS LES BAILLEURS Il y a contrat commun lorsque plusieurs personnes, formant ensemble une partie, passent un contrat avec une ou plusieurs autres personnes. Les droits formateurs liés au rapport d'obligation, en particulier le droit de résilier, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie ou être exercés contre elles toutes, parce que le rapport juridique créé ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les contractants.
Voir aussi : ACJ n° 31 du 12.01.98 D. c/ B.

Fiche 2310192

ACJ n° 928 du 17.06.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL
Normes : CO.262
Résumé : DIVULGATION DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL AU SOUS-LOCATAIRE Les règles de la bonne foi n'imposent pas au locataire principal l'obligation de divulguer spontanément le montant du loyer au futur sous-locataire, en l'absence de toute question alléguée de ce dernier à ce sujet (ATF du 16.3.94 dans la cause C c/ A).

Fiche 2310194

Pas de décision du 17.05.1994

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.97
Résumé : DOMMAGES POUR RESTITUTION TARDIVE DE LA CHOSE Le locataire en demeure engage sa responsabilité contractuelle envers le bailleur (art. 97 ss CO, spécialement art. 103 CO). Le locataire qui reste dans les locaux à l'échéance du contrat viole son obligation contractuelle de restitution et doit réparer le dommage qui en résulte pour le bailleur (ATF 117 II 65 cons. 2b). Il peut s'agir non seulement de la perte de l'usage de la chose, mais également de l'impossibilité d'exécuter le bail plus rémunérateur conclu avec un tiers ou de l'impossibilité d'affecter la chose à l'usage prévu par le bailleur (USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, n° 11 ad art. 267/267a CO; Lachat,Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, p. 392; Reymond, Le bail à loyer in DPSS VI, tome I, 1, p. 245; Schmid, n° 32 à 34 ad art. 267 a CO). En vertu de l'art. 44 al. 1 CO applicable par renvoi de l'art. 99 al. 3 CO, le bailleur est toutefois tenu de ne pas aggraver le dommage (Lachat, Stoll, op. cit., p. 393).
Voir aussi : ATF 4C.256/2001 du 14.11.2001 N. c/ D. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 29

Fiche 2310195

Pas de décision du 11.05.1994

TF
Publication ATF 120 II 112 = SJ 1994 p. 569 = JT 1995 I 202
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE LOCI; SOUS-LOCATION
Normes : CO.274ss
Résumé : PROCÉDURE DANS LE RAPPORT DE SOUS-LOCATION Les art. 274 ss CO déterminent la procédure et la compétence à raison du lieu lorsque le bailleur principal fait valoir des créances à l'encontre du sous-locataire, lesquelles résultent de la jouissance de la chose louée et relèvent donc d'un état de fait afférent au droit du bail. La compétence exclusive des autorités du lieu de situation de l'immeuble, prévue par l'art. 274b al. 1 lit. a CO, s'applique aussi à tous les litiges entre bailleur principal et sous-locataire, sans qu'il y ait à se demander si la créance est de nature contractuelle, quasi-contractuelle ou extracontractuelle.

Fiche 2310196

ACJ n° 730 du 06.05.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.264
Résumé : CARACTÈRE IMPÉRATIF DE L'ART. 264 CO - NON ADMISSIBILITÉ D'UNE PEINE CONVENTIONNELLE EN CAS DE RÉSILIATION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE Nullité d'une clause prévoyant une peine conventionnelle de Fr.10'000.- imposant au locataire des obligations en cas de résiliation anticipée excédant celle de l'article 264 CO. En revanche, des frais administratifs ascendant à 1% du dossier (i.e. du loyer annuel) ont été admis en cas de résiliation anticipée du bail, dès lors qu'ils étaient prévus au contrat (ACJ n° 324 du 10.12.1993 SI X c/ G.).
Voir aussi : ACJ n° 1190 du 06.10.97 S. c/ N.

Fiche 2310197

ACJ n° 808 du 25.04.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SIMULATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.253
Résumé : PARTIES AU CONTRAT - EXCEPTION DE SIMULATION - RÈGLES DE LA BONNE FOI EN AFFAIRES La jurisprudence fédérale reconnaît, en cas de société anonyme à actionnaire unique, qu'il convient de faire abstraction de l'indépendance juridique formelle de la société lorsque, dans ses rapports avec les tiers, les règles de la bonne foi en affaires l'exigent (ATF 98 II 96; JT 1973 I 178). Il en va a fortiori de même dans le cas d'une société d'un Etat X, dont les organes sont fictifs et dont le but n'est autre que de dissimuler aux tiers, notamment au fisc, mais aussi aux créanciers, l'identité de l'ayant droit économique, tout en créant en faveur de celui-ci la faculté d'habiter Genève à l'insu des autorités, en violation de la législation sur le séjour des étrangers et en violation de la législation fiscale.

Fiche 2310198

ACJ n° 633 du 25.04.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.266m
Résumé : LOGEMENT FAMILIAL ET LOCAL LOUÉS À DEUX BAILLEURS DIFFÉRENTS Le logement de la famille ne comprend pas seulement l'espace de vie, au sens strict, mais encore les choses et dépendances dont l'usage est cédé avec ce logement (art. 253 a al. 1 CO) étant précisé que si un contrat de bail est passé à propos d'un local entre des parties différentes des cocontractants au bail du logement de famille, il ne peut plus s'agir d'un accessoire au sens de l'art 253a al. 1 CO (Barbey, op. cit. p. 75-76).

Fiche 2310200

ACJ n° 635 du 25.04.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ABUS DE DROIT
Normes : CO.267
Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - ABUS DE DROIT DU BAILLEUR EN L'ABSENCE DE DOMMAGE Cas d'une évacuation prononcée conformément à la loi après l'échéance de deux prolongations. Toutefois, comme le motif de cette évacuation réside dans la volonté de la bailleresse d'obtenir l'autorisation de démolir et de reconstruire le bâtiment sis sur sa parcelle, il appartiendra à l'autorité d'exécution de vérifier si les permis en question ont été délivrés et sont définitifs. A défaut, la démarche de la bailleresse pourrait être constitutive d'abus de droit, en l'absence de tout dommage, dans la mesure où l'indemnité pour occupation illicite est régulièrement versée.

Fiche 2310202

Pas de décision du 18.04.1994

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272
Résumé : EXAMEN DE LA QUESTION DES CONSÉQUENCES PÉNIBLES LIÉES À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat. Une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a p. 198; ATF 102 II 254; ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V.). Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalent à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. Il ne saurait refuser de déménager dans un endroit où il est mois connu de la clientèle car un tel inconvénient - lié à la résiliation elle même - ne constitue pas en soi une conséquence pénible (cf. arrêt H. c/ SA X du 7 janvier 1986 cons. 3a et les réf.).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_552/2019 du 21 avril 2020 (in newsletter bail.ch juillet 2020; les conséquences inhérentes à la résiliation, telles que le déménagement ou encore le risque que le nouveau bail se chevauche avec l’ancien, ne constituent pas des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO. Par ailleurs, la volonté d’utiliser la chose louée à un prix favorable durant une plus longue période ne saurait constituer un motif de prolongation.)

Fiche 2310204

ACJ n° 566 du 15.04.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; DETTE PORTABLE; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)
Normes : CO.267
Résumé : REMISE DES CLÉS - DETTE PORTABLE AU SENS DE L'ART. 74 CO La remise des clés est une dette portable au sens de l'art. 74 CO et doit être effectuée entre les mains du bailleur le dernier jour de la location, contre reçu (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 531). Faute d'avoir agi de cette manière, les appelants doivent être condamnés au remplacement de la serrure.

Fiche 2310208

ACJ n° 493 du 28.03.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE
Normes : CO.253
Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

Fiche 2310210

ACJ n° 455 du 18.03.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PRESCRIPTION
Normes : CO.67
Résumé : PRESCRIPTION La prescription de dix ans de l'art. 67 CO est celle prévue par l'art. 127 CO. Pour des actions relatives à des prestations périodiques, en particulier à des loyers, l'art 128 ch. 1 CO prévoit une prescription de cinq ans.
Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.93 S.I X c/ J. L.

Fiche 2310211

ACJ n° 455 du 18.03.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION
Normes : CO.62
Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT L'application des art. 62 ss est écartée concernant la restitution des prestations et les dommages-intérêts en cas de résolution du contrat, pour le motif que ces prétentions découlaient l'une et l'autre d'une attitude anticontractuelle (ATF 114 II 152 = JT 1988 I 523). Les dispositions sur l'enrichissement illégitime en cas d'invalidation du contrat sur la base de l'art. 31 CO s'appliquent (ATF 114 II 131 = JT 1988 I 508). La situation de la partie qui demande la restitution des prestations qu'elle a versées en invoquant la nullité partielle du contrat, est plus proche de la situation de la partie qui demande restitution suite à une invalidation pour vice de la volonté que de celle de la partie qui se fonde sur la résolution du contrat. L'invalidation de l'art. 31 CO et la nullité de l'art. 20 CO ne sont pas les sanctions d'une attitude anticontractuelle mais les conséquences d'une situation non conforme à la loi, parfois à l'insu et sans faute des parties intéressées, qui vicie l'engagement à sa base. Les dispositions des art. 62 ss doivent donc être appliquées au cas d'espèce.

Fiche 2310212

ACJ n° 455 du 18.03.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; BAIL A FERME
Normes : CO.20
Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL SELON L'ART. 20 CO Tout comme dans les cas de dépassement des fermages approuvés par l'autorité chargée du contrôle dans la législation concernant le contrôle des fermages agricoles (qui a aussi un but de protection), la fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat dans le cadre de l'application de la LGZD doit entraîner la nullité partielle du contrat de bail, à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant arrêté dans le contrat (ATF 93 II 97 = JT 1988 I 159). Cette nullité partielle se fonde sur l'article 20 al. 1er CO.

Fiche 2310213

ACJ n° 313 du 28.02.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.270b
Résumé : CONTESTATION DE MODIFICATIONS UNILATÉRALES DU CONTRAT Il appartient au locataire, dans le cadre des articles 269d al. 3 et 270b al. 1 CO, d'établir que les modifications apportées au contrat par le bailleur sont abusives.

Fiche 2310214

Pas de décision du 22.02.1994

TF
Publication ATF 120 II 105 = JT 1995 I 221 = SJ 1994 p. 678
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271
Résumé : CONGÉ FONDÉ SUR UN MOTIF ÉCONOMIQUE - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT - PRINCIPE DE LA BONNE FOI Le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il ne contrevient pas non plus aux règles de la bonne foi, hormis les cas où une restriction au libre exercice du droit de résiliation peut être déduite des rapports de confiance spécifiques entre les parties au contrat. Pour être admissible, une résiliation dictée par des motifs d'ordre économique ne doit cependant pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusqu'alors par le preneur congédié. Si l'application de la méthode absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant, le congé pourra être annulé.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; ACJ n° 1325 du 07.12.1998 L. c/ G.ACJ n° 1321 du 07.12.1998 X c/ D. et D.-W.ATF du 22.12.2004 X. SA c/ A. et B. in CdB 2/05 p. 33ACJ n° 1054 du 05.10.1998 SI A. c/ G.ATF 4C.61/2005 du 27.05.2005 C. AG c/ B. SA = SJ 2006 I 34ACJC/522/2007 du 07.05.2007ACJC/1437/2008 du 21.11.2008ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ( Fiche 2309145 )

Fiche 2310215

Pas de décision du 16.02.1994

TF
Publication SJ 1994 p. 487
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION
Normes : CO.270c
Résumé : CLAUSE D'INDEXATION DU LOYER - EXCLUSION DU CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE LORSQUE LE LOYER EST MODIFIÉ SUR LA BASE D'UNE TELLE CLAUSE Les adaptations de loyer fondées sur l'indexation, dans les contrats de bail de longue durée, ne consistent pas en des modifications unilatérales du contrat, les parties au contrat étant convenues de telles adaptations qui se révèlent justifiées en raison de la variation de l'indice choisi (Tobler, Der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen, in Das neue Mietrecht, p. 93/108). En cas de contestation portant sur l'augmentation ou la diminution du loyer, le juge n'examine que le calcul proprement dit du montant de l'adaptation (art. 270c CO). Le locataire ne peut opposer aucun motif de réduction lors d'une majoration opérée sur la base de l'indice suisse des prix à la consommation.

Fiche 2310216

ACJ n° 187 du 04.02.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER S'agissant du principe de l'octroi d'une réduction de loyer, le preneur peut et doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose et ne justifiant pas une adaptation de loyer. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle peut donner lieu à une réduction de loyer (SJ 1985 p. 575).

Fiche 2310217

ACJ n° 173 du 31.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RETROACTIVITE; ANNULABILITE
Normes : CO.31
Résumé : EFFETS DE LA RÉSILIATION PARTIELLE Le principe de la bonne foi s'oppose à l'invalidation partielle d'un contrat de durée qui a pu sortir tous ses effets durant un certain temps (JT 1981 I 373; Gauch, Schluep, Tercier: Partie générale du CO, tome I n° 603). Une telle invalidation ne peut ainsi être envisagée avec effet rétroactif, mais seulement ex nunc, la partie invoquant un vice de volonté n'étant admise à le faire que pour l'avenir et non pour le passé (Gauch, Schluep, Tercier, op. cit., n° 669-672; Schmidlin, Commentaire bernois n° 184, ad art. 23/24; Schoenenberger, Jaeggi, Commentaire zurichois, n° 565, ad art. 1).

Fiche 2310220

ACJ n° 173 du 31.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE
Normes : CO.253
Résumé : BAUX À LOYER LIÉS Il n'apparaît pas contraire au droit fédéral de lier un contrat de bail à loyer avec un autre contrat (ATF 115 II 452 = JT 1990 I 304) et il ne l'est pas davantage que trois baux à loyer le soient entre eux, ce d'autant s'ils portent sur des locaux et emplacements d'un même immeuble.

Fiche 2310224

ATF du 27.01.1994

TF
Publication SJ 1994 p.423
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; DROIT DE RETENTION
Normes : CO.268
Résumé : BAIL COMMERCIAL - DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR - INVENTAIRE - OBJETS SOUMIS AU DROIT DE RÉTENTION - CAS D'OBJETS APPARTENANT AU SOUS-LOCATAIRE Lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux, le bailleur a un droit de rétention sur les meubles du locataire qui garnissent les locaux loués. Il faut cependant qu'il existe entre l'objet et la chose louée une relation spatiale qui ne soit pas purement fortuite; elle doit présenter une certaine durabilité, sans qu'il soit nécessaire qu'elle subsiste pendant toute la durée du bail; il faut aussi que l'objet serve à l'aménagement ou à l'usage des locaux, ce qui s'apprécie selon le genre de ceux-ci et l'usage qu'en fait le locataire. L'inventaire peut porter également, dans certaines conditions, sur des biens du sous-locataire; dans ce cas, l'office doit faire en sorte, par un avis au sous-locataire, que les loyers de sous-location soient dorénavant payés non plus au locataire, mais à l'office pour le compte du locataire.

Fiche 2310225

Pas de décision du 25.01.1994

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 120 II 100 = JT 1995 I 220 = SJ 1994 p.659
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; FONDS PROPRES
Normes : CO.269
Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Pour fixer le loyer en application de la méthode absolue, le 40 % au maximum des fonds propres investis par le bailleur doit être indexé au coût de la vie.
Voir aussi : Note de B. CORBOZ in SJ 1994 p. 664; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Fiche 2310226

ACJ n° 79 du 21.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PLACE DE PARC
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT D'UN PARKING MAL DIMENSIONNÉ Un parking mal dimensionné, dont l'usage est de ce fait rendu excessivement malaisé, présente un défaut au sens de l'art. 259 CO.

Fiche 2310228

ACJ n° 280 du 18.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259a
Résumé : DROITS DU SOUS-LOCATAIRE EN CAS DE DÉFAUT DE LA CHOSE L'obligation d'entretien subsiste quel que soit le titre juridique du bailleur sur la chose; le sous-bailleur répond ainsi pour l'inexécution dès le moment où la chose tombe dans un état qui ne permet plus son usage normal (cf. Reymond, Traité de droit privé suisse, Tome VII, ch. 1, Fribourg 1978, p. 214). En effet, le sous-bailleur a le devoir d'exécuter ses obligations contractuelles et, en cas de défaut, d'intervenir auprès du bailleur principal afin de sauvegarder les intérêts du sous-locataire.

Fiche 2310229

Pas de décision du 06.01.1994

TF
Publication ATF 120 II 28
Descripteurs : BAIL A LOYER; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; PROCEDURE DE CONCILIATION
Normes : CO.274d
Résumé : PROCÉDURE DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL À LOYER ET FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL L'autorité judiciaire doit examiner d'office et de manière préjudicielle la conformité du droit cantonal avec le droit fédéral. Le droit cantonal ne peut exclure l'accès à la voie judiciaire à la partie intimée et défaillante dans la procédure de conciliation sous peine de violer le principe de la force dérogatoire du droit fédéral.

Fiche 2310232

Pas de décision du 01.01.1994

TF
Publication ATF 119 II 347 = JT 1994 I 609 = SJ 1994 p. 159
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; LOYER
Normes : CO.253
Résumé : NÉCESSITÉ D'UN ACCORD SUR LE MONTANT DU LOYER POUR LA CONCLUSION DU CONTRAT Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé. Dans ce cas, le locataire n'a pas le droit d'utiliser la chose plus avant. Le juge ne peut compléter le contrat que pour une utilisation qui a déjà eu lieu.

Fiche 2310233

Pas de décision du 01.01.1994

Bernard CORBOZ
Publication SJ 1994 p. 664
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; CALCUL; FONDS PROPRES
Normes : CO.269
Résumé : Note sur l'indexation et la rémunération des fonds propres dans la méthode absolue du calcul admissible in SJ 1994 p. 664 (indexation maximale 40 % et taux hypothécaire majoré de 0,5 %)
Voir aussi : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : Doctrine

Fiche 2310234

ACJ n° 326 du 20.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256a
Résumé : PREUVE DES DÉFAUTS INITIAUX La question de savoir si la chose louée est d'emblée défectueuse dépend de l'usage convenu entre les parties, selon la théorie de la confiance. Pour la détermination de leur commune intention, la visite préalable des locaux loués par le preneur revêt une importance essentielle (Conod, Les défauts de la chose louée, Cahiers du bail 1992 p. 2; Corboz, SJ 1979 p. 131-132). Si, et seulement si la volonté des parties est difficilement discernable, il est concevable, selon le nouveau droit du bail, de se référer à des critères objectifs de qualité, généralement admis au sein de la population (FF 1985 I 1404-1405).

Fiche 2310237

ACJ n° 306 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉTERMINATION DE L'USAGE CONVENU AU MOMENT DE LA LOCATION Pour déterminer l'usage convenu, il convient de se fonder sur l'accord des parties tout en recherchant, dans les circonstances de la conclusion du contrat, le niveau concret d'exigences que les parties avaient en vue. Leur attitude lors de la visite des lieux constitue à cet égard un élément capital d'appréciation. Si le locataire a constaté des inconvénients apparents sans émettre de protestation, il faut en conclure que ces inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 132; Lachat, Le bail à loyer, ch. 1.1 p. 141). De même, le comportement ultérieur des parties peut être déterminant car le fait de conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 II 274 cons. 2).
Voir aussi : ACJ n° 62 du 17.01.2000 K. c/ F. ACJ n° 749 du 23.06.2000 E. c/ G. et M.

Fiche 2310238

ACJ n° 307 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.267
Résumé : FARDEAU DE LA PREUVE - RELATION AVEC L'ANCIEN DROIT La présomption de l'article 271 al. 3 ancien CO, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu la chose en bon état, n'a pas été reprise dans le nouveau droit, de sorte qu'elle reste valable pour une chose cédée avant la révision du droit et restituée après son entrée en vigueur ; pour ces baux, le locataire supporte le fardeau de la preuve du défaut préexistant.(Droit suisse du bail à loyer, Commentaire USPI p. 410 ad art. 267-267a CO).

Fiche 2310239

ACJ n° 311 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : CONDITIONS DE LA RÉSILIATION DU BAIL SELON 257d CO En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et n CO et respecte le terme prescrit par l'art 257 d al. 2 CO.
Voir aussi : ACJ n° 1426 du 17.10.1994 P. c/ V.

Fiche 2310243

ACJ n° 296 du 26.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION POSTÉRIEURE AU CONGÉ SELON 257d CO - CONGÉ VALABLE La consignation n'est autorisée que pour les loyers à venir, le locataire ne pouvant pas consigner un loyer échu qu'il a omis, volontairement ou non, de payer à temps (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 181 n° 7.4.2). La consignation intervenue postérieurement à la notification d'un congé consécutif à la demeure du locataire n'est pas de nature à affecter la validité de celui-ci (ATF 109 II 153 = SJ 1983, 577, cons. 3b).

Fiche 2310245

ACJ n° 250 du 05.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRE DE L'ADAPTATION AUX LOYERS USUELS - NON CUMULABLE AVEC LES CRITERES DÉCOULANT DE L'ART. 269a let. b ET e CO Le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier constitue un mode de fixation du loyer qui ne peut être appliqué cumulativement avec les facteurs de hausse découlant notamment des lettres b et e de ce même article. (Barbey, in AMSL, p. 90 et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 267 ch. 3.1.5).
Voir aussi : ACJ n° 752 du 19.6.1995 SA X c/ W. ACJ n° 610 du 14.6.1999 S. c/ SI C.

Fiche 2310246

ACJ n° 263 du 23.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : AVIS COMMINATOIRE - LOCATAIRES CONJOINTS ET SOLIDAIRES Il est loisible au bailleur de n'agir que contre un des débiteurs responsables, qui est tenu de payer l'intégralité de la dette, à l'instar de ses codébiteurs (ATF 114 II 344 cons. 2 d, Doctrine et jurisprudence citées). De même, le créancier peut réclamer tout ou partie de la prestation, aussi bien simultanément que séparément, tant que celle-ci n'est pas effectuée dans son intégralité (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 563). Le fait qu'il agisse contre l'un ou l'autre de ses débiteurs ne le prive pas du droit de rechercher ultérieurement celui ou ceux qu'il n'avait pas mis en demeure de payer lors de sa première intervention.

Fiche 2310247

ACJ n° 242 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE
Normes : CO.266n
Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

Fiche 2310248

ACJ n° 235 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272
Résumé : PAS DE PROLONGATION POUR LE LOCATAIRE QUI DONNE SON CONGÉ Dès lors que le locataire est le donneur de congé, il ne saurait prétendre à une prolongation de son contrat. Une telle prolongation ne peut être sollicitée que par celui qui reçoit le congé et non par la partie dont il émane. Cela résulte tant de la loi, en particulier l'art. 273 CO, que de la doctrine (Barbey, Commentaire du droit du bail, Genève 1991 p. 87 et ss.).

Fiche 2310249

ACJ n° 242 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.266m
Résumé : LOGEMENT À LA FOIS FAMILIAL ET PROFESSIONNEL Le logement familial s'entend comme l'appartement ou la maison dans lequel vivent des conjoints mariés et, le cas échéant leurs enfants. Le fait que le logement en cause ait parallèlement une affectation professionnelle ne supprime pas son caractère familial; en revanche un usage exclusivement commercial ne confère aucune protection spéciale aux époux locataires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 82 ch.4.2.9; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l-266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

Fiche 2310250

ACJ n° 235 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CRAINTE FONDEE; ANNULABILITE; RESILIATION
Normes : CO.30
Résumé : INVALIDATION POUR CRAINTE FONDÉE - PAS D'AVANTAGES EXCESSIFS DU BAILLEUR Même si le bailleur a effectué certaines pressions, cela ne saurait impliquer la nullité absolue du congé. Il faudrait, pour que le locataire soit fondé à invalider cette résiliation au sens de l'art. 31 CO, qu'il ait agi sous la menace d'un danger grave et imminent pour lui-même, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens. L'art. 30 al. 2 CO stipule expressément que la crainte de voir invoquer un droit ne peut être prise en considération que si la gêne de la partie menacée a été exploitée pour extorquer à celle-ci des avantages excessifs.

Fiche 2310251

ACJ n° 237 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

Fiche 2310252

Pas de décision du 13.10.1993

TF
Publication ATF 119 Ia 264 = JT 1994 I 603
Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; AVOCAT D'OFFICE
Normes : CO.274a
Résumé : DROIT À LA DÉSIGNATION D'UN AVOCAT D'OFFICE DEVANT L'AUTORITÉ DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL Découlant de l'art. 4 Cst., le droit à la désignation d'un avocat d'office est subordonné à des conditions sur lesquelles le TF statue librement (ATF 117 Ia 277 c. 5b. = SJ 1992 p. 144). La jurisprudence a étendu le champ d'application du droit et l'a notamment admis pour des procédures administratives non contentieuses. Devant cette évolution, il est exclu de refuser en principe la désignation d'un avocat d'office dans les procédures de conciliation en matière de bail.

Fiche 2310253

ACJ n° 231 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTE ILLICITE; JUSTICE PROPRE
Normes : CO.41
Résumé : ACTE ILLICITE DU BAILLEUR - FAUTE CONCOMITANTE DU LOCATAIRE Le bailleur commet un acte illicite (de justice propre) en s'introduisant dans le logement de sa partie adverse, en faisant changer la serrure de la porte palière et en vidant les locaux de leur contenu. (ATF 9 II 65 = JT 1914 I 51; RJB 1929 p. 80). Le fait que le preneur ne se soit pas acquitté du loyer et qu'il n'avait plus donné de nouvelles pendant un mois et demi n'autorisait pas semblable procédé.

Fiche 2310256

ACJ n° 224 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; PAS-DE-PORTE
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - NULLITÉ DU PAS-DE-PORTE Il n'y a pas matière à reconnaître un principe absolu qui interdirait toute transaction annexe lors d'un transfert de commerce. Seuls doivent être proscrits les pas-de-porte tels qu'ils ont été définis par la jurisprudence (SJ 1991, p. 467). Cette jurisprudence se limite à souligner qu'une convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail, cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie de la part de celui qui l'encaisse, doit être considéré comme nul.

Fiche 2310258

Pas de décision du 28.09.1993

TF
Publication ATF 119 II 348 = SJ 1994 p .81 = JT 1995 I 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE NON REPERCUTÉE SUR LES LOYERS - MOMENT AU-DELÀ DUQUEL ON NE PEUT PAS REMONTER Lorsque le locataire soutient qu'une variation antérieure du taux hypothécaire n'a pas été répercutée sur le loyer, l'examen rétrospectif prévu par l'art. 13 al. 4 OBLF ne peut pas remonter au-delà du précédent jugement ayant trait à l'admissibilité d'une adaptation de loyer fondée sur une variation du taux hypothécaire. Si le jugement porte sur une adaptation fondée sur un autre motif, cette règle ne vaut que s'il apparaît que la variation antérieure du taux a été prise en considération au titre de la compensation des facteurs de variation. Il en va de même en cas de transaction.
Voir aussi : ACJ n° 92 du 10.04.92 T. c/ P. : quoi qu'il en soit, pas au-delà du bail initial. ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

Fiche 2310259

ACJ n° 207 du 20.09.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257b
Résumé : ACCEPTATION TACITE DU MONTANT DES FRAIS ACCESSOIRES On ne saurait considérer que le locataire qui ne réclame pas les décomptes relatifs aux frais de chauffage et d'eau chaude accepte tacitement que le prix payé correspond aux frais effectifs.

Fiche 2310265

ACJ n° 188 du 30.08.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR)
Normes : CO.266a
Résumé : RÉSILIATION CONDITIONNELLE Un congé peut être assorti de conditions, sauf si la survenance de celle-ci dépend de la seule volonté du destinataire ou s'il est certain qu'elle se produira au plus tard avant le début du délai de préavis.

Fiche 2310266

ACJ n° 175 du 25.06.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; CAUTIONNEMENT
Normes : CO.143
Résumé : ENGAGEMENT SOLIDAIRE Contrat désignant, comme locataires, une SA et ses deux actionnaires, "conjointement et solidairement responsables". L'un des actionnaires, poursuivi pour le paiement de loyers, conteste son engagement solidaire, soutenant qu'il s'agit d'un contrat de cautionnement. Le contrat de bail doit être interprété selon le principe de confiance. Le texte clair d'un engagement solidaire exclut toute interprétation dans le sens d'un cautionnement, en l'absence de circonstances particulières (ATF 111 II 284 ss). De plus, le fait que le promettant a un intérêt propre et direct au contrat qu'il s'engage à exécuter constitue un indice sérieux qu'il s'agit d'une obligation indépendante, et non pas d'un cautionnement (ATF 101 II 323; JT 1976 p. 537).

Fiche 2310269

ACJ n° 160 du 04.06.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.257d
Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS En cas de résiliation pour défaut de paiement, le bailleur a droit, en application de l'art. 97 CO, à des dommages-intérêts correspondant au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation effective des locaux. Un délai de deux mois et demi entre la conclusion d'un nouveau contrat et l'entrée du nouveau locataire va au-delà de ce qu'on peut raisonnablement exiger. La Cour retient qu'un mois et demi étaient suffisants.
Voir aussi : ACJ n° 1007 du 9.09.02 D. c/ B. (1 mois et demi de loyer et indemnité de 10% du montant annuel du loyer)

Fiche 2310273

ACJ n° 141 du 26.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL
Normes : CO.28
Résumé : DOL - DISSIMULATION AU SOUS-LOCATAIRE DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis faute de tromperie intentionnelle, car le sous-locataire n'a jamais cherché, lors de la conclusion du bail, à connaître le montant du loyer principal.

Fiche 2310275

ACJ n° 138 du 26.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; POINT ESSENTIEL; IDENTITE
Normes : CO.253
Résumé : CONDITIONS DU BAIL - IDENTITÉ DU BAILLEUR L'identité du bailleur n'est pas une "essentialia negotii". Il suffit que le bailleur ou son mandataire soient suffisamment connus pour que le locataire puisse le cas échéant les interpeller pour que le contrat soit valable, selon les principes généraux du CO (ACJ n° 411 du 5.5.83 E. c/ X).

Fiche 2310277

ACJ n° 127 du 02.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT
Normes : CO.253
Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES ANNEXÉES AU BAIL Les conditions générales contenues dans le bail à loyer type sont une forme de dispositions contractuelles pré-formulées qui n'ont d'effet entre les parties que si celles-ci les ont intégrées à leur contrat. Une nouvelle teneur ne remplace la précédente que lorsqu'elle est intégrée au contrat par les parties, expressément ou tacitement (communication non refusée dans un délai convenable).

Fiche 2310278

ACJ n° 109 du 29.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - USAGE CONFORME AU CONTRAT L'état de la chose à la fin du bail doit correspondre à l'état résultant d'un usage normal et conforme à sa destination. L'usure normale est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer (Message du Conseil Fédéral du 27.3.1985). La restitution de la chose implique que le locataire réponde des menus travaux de nettoyage et d'entretien qui sont à sa charge pendant la durée du bail. Les détériorations dépassant l'usure normale de la chose causées par lui-même ou par un tiers dont il répond, tombent également sous sa responsabilité.

Fiche 2310280

ACJ n° 100 du 19.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATION DES CHARGES - SORTIE HLM Le TBL n'a pas à rectifier des comptes déjà examinés et admis par l'autorité administrative compétente.

Fiche 2310285

ACJ n° 83 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION; PAIEMENT
Normes : CO.270e
Résumé : PAIEMENT DU LOYER CONTESTÉ On ne saurait interpréter comme une acceptation de la hausse, le fait que le locataire, dans l'ignorance de ses droits, paie le nouveau loyer fixé par l'avis de majoration qu'il conteste.

Fiche 2309737

ATF 119 II 36 du 16.02.1993

TF , Ire Cour civile
Publication ATF 119 II 36
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; INSOLVABILITE
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Savoir si tel locataire de remplacement peut être raisonnablement imposé au bailleur est une question à résoudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige.
Voir aussi : Arrêts du TF 4A_332/2016 du 20.09.2016; S. SA c/ C. du 22.05.2001 ; ACJC/18/2001 du 15.01.2001 (taux d'effort d'un tiers du revenu ne peut pas être appliqué de manière systèmatique)

Fiche 2310288

Pas de décision du 16.02.1993

TF
Publication ATF 119 II 36 = SJ 1993 p.469
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne peut refuser de libérer le locataire du paiement du loyer, en considérant comme inacceptable le successeur proposé, s'il ne fait valoir que de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes; en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires, des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé, ou le fait que le successeur n'est disposé à payer qu'un loyer inférieur constituent de justes motifs pour rejeter une candidature. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement.
Voir aussi : ATF du 07.03.95 S. SA c/ W. = SJ 1995 p. 425 ACJ n° 323 du 20.04.98 A. c/ R. ATF du 22.05.01 S.SA c/ C. ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

Fiche 2310291

Pas de décision du 11.02.1993

TF
Publication ATF 119 II 32
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - COMPENSATION DU LOYER DANS LE TEMPS OU RESTITUTION EN ESPÈCES Le juge chargé d'appliquer les disposition légales sanctionnant les abus dans le secteur locatif n'est pas autorisé à ordonner la restitution partielle des loyers antérieurs (compensation, remboursement en espèces) que le locataire à payés sans contestation (rejet de la méthode bâloise). L'art. 13 al. 4 OBLF ne déroge pas à ce principe.
Voir aussi : ACJ n° 21 du 25.1.93 SI, SA X c/ L. (cons. 5) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K.

Fiche 2310294

ACJ n° 15 du 15.01.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION
Normes : CO.259g
Résumé : RÔLE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION L'autorité de conciliation précisera si la consignation est fondée en totalité ou en partie et fixera, le cas échéant, le montant à libérer en faveur du bailleur et la mensualité à consigner en cas de recours (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 183). La modification du montant de la consignation est inhérente au caractère provisoire de celle-ci (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich, 1990 p. 72); en effet, dès que le procès est introduit, soit le locataire, soit le bailleur peuvent demander la modification de la décision de l'autorité de conciliation, notamment par voie de mesures provisionnelles (Lachat, op. cit. p. 183) de droit de procédure cantonal, ce qui confirme l'existence d'un lien entre la moins-value apparaissant à la faveur de l'instruction de la cause et le montant à consigner.

Fiche 2310295

ACJ n° 16 du 15.01.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CHARGE EXCEPTIONNELLE - FRACTIONNEMENT En vertu du principe de la sincérité du bilan (art. 956 CO), le bailleur ne saurait fractionner sur plusieurs années une charge exceptionnelle.

Fiche 2310298

Pas de décision du 01.01.1993

TF
Publication ATF 118 II 157 = JT 1993 I 648
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE FRANCHISAGE
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT DE FRANCHISE - BAIL À LOYER - BAIL À FERME Les dispositions de l'AMSL et du CO protégeant le locataire ne sont pas applicables à un contrat de franchise ne contenant qu'un élément accessoire ressortissant au bail à loyer ou à ferme.

Fiche 2310299

Pas de décision du 21.12.1992

Richard BARBEY
Publication SJ 1992 p. 33 et ss.
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.263
Résumé : Le transfert du bail commercial
Remarques : Doctrine

Fiche 2310302

ACJ n° 295 du 04.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; ABUS DE DROIT
Normes : CO.269b
Résumé : INDICE DE RÉFÉRENCE Les parties peuvent choisir librement l'indice (mois) qui servira de référence. La stipulation d'un indice de base antérieur à la conclusion du bail a été jugée admissible s'agissant d'un bail commercial (ACJ du 24.11.83 S., G. et Cie c/ P.). Le choix d'une date trop ancienne, sans motifs particuliers, pourrait toutefois être interprété comme un abus de droit (Barbey, L'AMSL p. 109 note 362).

Fiche 2310304

ACJ n° 291 du 27.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE
Normes : CO.259e
Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR Obstruction d'une colonne de chute provoquant une inondation dans un appartement dont le locataire demande réparation du dommage causé à son mobilier (non assuré ensuite de défaut de paiement des primes d'assurances). Il s'agit d'un cas fortuit; le bailleur a prouvé son absence de faute. Il y a d'autre part une faute concomitante dans la carence du locataire à payer son assurance.

Fiche 2310307

ACJ n° 283 du 20.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT CONCLU AVEC UNE PERSONNE NON DETERMINÉE Un contrat conclu au nom d'une personne non déterminée est juridiquement valable (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. 1, ZH 1991, p. 251 N° 1332). Toutefois, le représenté ne peut rester inconnu que provisoire-ment (SJ 1955 p. 197 ss.; ATF 60 II 492/500). Sur la base de l'article 2 al. 1 CC, le représentant est dès lors tenu de révéler son nom (R. Zäch, Commentaire bernois, BE 1959, ad art. 32 N° 58 ss, p. 72). S'il le refuse, et que le représenté ne peut être déterminé selon des critères objectifs, le contrat devient en principe caduc. Lorsque le représenté peut être déterminé selon les critères objectifs, le contrat est maintenu dans cette hypothèse. Toutefois, le représentant peut être tenu de payer des dommages-intérêts négatifs, en application analogique de l'article 39 alinéa 1 CO (Zäch, op. cit., ad art. 32 N° 73, p. 62). Après la révélation du nom du représenté, l'autre partie a le droit de refuser la continuation du contrat, lorsque le représenté ne présente pas les qualités requises (insolvabilité, mauvaise réputation; Zäch, op. cit., N° 61).

Fiche 2310309

Pas de décision du 12.11.1992

TF
Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MÉTHODE DE CALCUL Lorsque des baisses du taux hypothécaire intervenues précédemment n'ont pas été répercutées sur les loyers, il faut en tenir compte selon la méthode suivante : - il faut chercher, selon la motivation figurant dans les avis de majoration, ce qui a été ou non pris en considération ; - du pourcentage de hausse appliqué sans tenir compte de la baisse du taux hypothécaire, on déduit le pourcentage de baisse qui aurait dû intervenir pour ce motif ; - on recalcule ainsi le loyer qui aurait été admissible, période après période, en répercutant les baisses du taux hypothécaire ; - le loyer admissible pour la période litigieuse ne doit pas dépasser celui que l'on a calculé en supposant que toutes les baisses du taux hypothécaire aient été répercutées.
Remarques : Rendu en application des articles 15 AMSL et 9 OSL

Fiche 2310310

Pas de décision du 12.11.1992

TF
Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a
Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Il faut tenir compte des éléments matériels qui ont motivé une majoration de loyer, aux dépens du critère temporel (date de notification de cette hausse). De ce fait, l'étude de l'admissibilité d'une hausse de loyer (cf. méthode relative) comprendra tous les facteurs de hausse qui n'auront pas été pris en considération lors de la dernière fixation de loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle. Ainsi devra-t-on prendre en considération une hausse du taux hypothécaire de référence qui était déjà annoncée lors de la notification, mais qui n'est intervenue qu'entre celle-ci et l'entrée en vigueur de la hausse.
Remarques : ATTENTION: rendu en application de l'AMSL

Fiche 2310312

ACJ n° 265 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; PREUVE
Normes : CO.267
Résumé : DÉTÉRIORATION OU INDISPONIBILITÉ DE LA CHOSE - DOMMAGE - PREUVE Le locataire doit réparer intégralement le dommage et donc supporter aussi bien les frais de réparation que la perte résultant de l'indisponibilité de la chose. Le bailleur doit prouver son dommage, qui ne se présume pas, en produisant les pièces nécessaires. Le pouvoir d'appréciation du juge permet de fixer équitablement le dommage dont le montant ne peut être fixé exactement mais ne doit pas constituer une solution de facilité lorsque la détermination exacte du dommage est possible.
Voir aussi : ACJ n° 321 du 10.12.93 D. c/ M.

Fiche 2310313

ACJ n° 268 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE - EXIGENCE DE CLARTÉ - PAS D'EXAMEN MATÉRIEL NI FORMEL D'UNE RÉSERVE FAITE À L'OCCASION D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE CONTESTÉE Succession de lettres circulaires que la Cour juge d'une trop grande complexité et incompréhensibles, le preneur le plus diligent n'étant pas en mesure de comprendre la portée exacte des réserves invoquées sur son loyer. Au stade actuel, la Cour n'a pas à se prononcer sur la réserve de hausse (ACJ Gaberell du 25.5.1987, cons. 9; SVIT-Kommentar, ad art. 270b nos 2-3; implicite Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 355). Compte tenu du texte de l'article 270b al. 1 CO, il est même exclu de se prononcer sur sa régularité formelle. La requête du bailleur demandant qu'il lui soit donné acte de sa formule de hausse doit être écartée.

Fiche 2310318

ACJ n° 265 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.20
Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX Appartement loué à l'usage d'habitation et utilisé comme locaux commerciaux, en violation de l'art. 5 LDTR. Il n'y a pas de nullité au sens de l'art. 20 CO. L'objet du bail n'est pas illicite et l'art. 5 LDTR ne prohibe pas expressément la conclusion d'un bail à loyer pour des locaux dont le changement d'affectation n'a pas fait l'objet d'une autorisation.

Fiche 2310319

ACJ n° 271 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD); LOCATAIRE
Normes : CO.254
Résumé : TRANSACTION ENTRE LOCATAIRES "SORTANT" ET "ENTRANT" Une telle transaction (p. ex. reprise) conclue sans intervention du bailleur, ne constitue pas une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.
Voir aussi : ACJ n° 249 du 5.11.93 DC c/ R.

Fiche 2310324

ACJ n° 263 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION - PLURALITÉ DE LOCATAIRES En cas de pluralité de locataires, le congé doit être adressé à tous ceux-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 413, ch. 6.6 et les réf. cit.), notamment dans le cas du non-paiement du loyer. Le paiement du loyer est une obligation principale divisible (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 557), mais la restitution de la chose louée constitue une obligation indivisible à la pluralité des locataires (Gauch, Schraner, Commentaire ad. art. 70 CO, N 17). L'article 257d CO n'implique pas des mises en demeure et des avis de résiliation simultanés à l'égard d'une pluralité de colocataires, engagés solidairement. Toutefois, l'ensemble des locataires bénéficiera du délai imparti au dernier d'entre eux, dès lors que l'évacuation ne peut être ni ordonnée ni exécutée avant que tous les débiteurs aient été mis en demeure et aient reçu l'avis de résiliation. L'évacuation ne peut être prononcée que contre les locataires qui ont été assignés.

Fiche 2310326

ACJ n° 259 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.266m
Résumé : LOGEMENT FAMILIAL On ne peut plus parler de logement de la famille lorsque les deux époux ont d'un commun accord quitté ce dernier pour aller habiter ailleurs (ATF 114 II 396 = JT 1990 I 261 cons. 56; SJ 1989 p. 270 cons. 2) et qu'ils le sous-louent.
Voir aussi : ACJC/1042/2007

Fiche 2310328

ACJ n° 260 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.
Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

Fiche 2310330

Pas de décision du 19.10.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE
Normes : CO.259g
Résumé : PROPORTION ENTRE LE LOYER CONSIGNÉ ET L'IMPORTANCE DU DÉFAUT Le droit de consigner appartient au preneur de la chose louée défectueuse, sans avoir à respecter une proportion entre l'importance du défaut et le montant du loyer consigné (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 4 ad art. 259g CO; Zihlmann, Das Neue Mietrecht, p. 72/73; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 181 ch. 7.4.1. et les renvois). Ce principe est applicable sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit (Lachat, op.cit., p. 129). Norme relativisée par l'art. 259h CO.

Fiche 2310331

Pas de décision du 19.10.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.

Fiche 2310341

ACJ n° 251 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ULTRA PETITA
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - CONCLUSIONS DES PARTIES Bailleur concluant à une hausse de 1 %. Locataire ne contestant pas la baisse de 0,41 % retenue par le TBL. La Cour retient une baisse de 2,87 % dans la mesure où cela ne l'amène pas à statuer ultra petita.

Fiche 2310342

ACJ n° 251 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

Fiche 2310348

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.269c
Résumé : RABAIS SUR LE LOYER Il n'est pas arbitraire d'assimiler aux baux échelonnés ceux prévoyant un rabais temporaire sur le loyer convenu, hormis les cas où la réduction de loyer est consentie temporairement en raison d'un usage amoindri de la chose louée.
Remarques : RDP

Fiche 2310349

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : ÉCHELON UNIQUE Il n'est pas arbitraire de considérer que l'on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (Barbey, l'AMSL p. 104 et note 344; arrêt rendu en application de l'ancien droit, art. 10 AMSL).
Remarques : RDP