Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF; MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.271

Résumé : LE CONGÉ S'EXAMINE AU MOMENT DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ATF n.p. 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées). Le seul fait qu'une autorisation de construire soit contestée et puisse être annulée ne suffit pas à établir que le bailleur aurait invoqué un motif fictif. Il faudrait que le projet soit catégoriquement exclu pour assimiler le besoin allégué à un prétexte. La délivrance de l'autorisation de construire tend à démontrer l'inverse. Il n'est ainsi pas besoin d'attendre l'issue de la procédure intentée devant la Commission de recours en matière de construction.

Voir aussi : ACJC/130/2008 du 04.02.2008 X S.A. c/ SI Y ACJC/1293/2008 du 3.11.2008

TF

Publication SJ 2006 I p. 365 CdB n° 3/06 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); RESILIATION ANTICIPEE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266i; CC.560

Résumé : RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION - FAILLITE - CONSÉQUENCES La répudiation de la succession n'entraîne pas la caducité du contrat de bail et la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat. La loi ne reconnaît pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite. Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites. En cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent être que colloquées.

Voir aussi : ACJ n° 498 du 17.05.1999 ACJC/433/2008 du 07.04.2008 ACJC/580/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; TRANSACTION COUPLEE; ANNULABILITE; LOCAL PROFESSIONNEL; LOGEMENT

Normes : CO.271a.al.1.let.c; CO.254

Résumé : CONGÉ-VENTE - CHAMP D'APPLICATION - CONDITIONS La doctrine dominante considère que cette disposition ne s'applique qu'aux appartements. Toutefois, l'obligation d'acquérir une maison individuelle ou des locaux commerciaux peut constituer une transaction couplée (nulle, art. 254 CO). Or, le congé donné pour imposer une transaction couplée est annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO. Il faut cependant que le congé ait été donné seulement dans le but de convaincre le locataire d'acheter. Tel n'est pas le cas si le bailleur précise qu'en cas de refus de sa part, l'aliénation interviendra au profit d'un tiers et qu'en tout état, le congé sera donné, dans le but de favoriser cette vente.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_33/2019 du 05.09.2019 (laisse la question ouverte de savoir si cette disposition du congé vente est également applicable aux locaux commerciaux); 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

TF , 1ère Cour civile

Publication MRA 2/05 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; VICE DE FORME

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PHOTOCOPIE Seul l'original du formulaire de résiliation dûment signé remplit les conditions de validité requises. Une copie de ce formulaire n'a aucune valeur légale.

Voir aussi : ACJC/28/2014 du 13.01.14 (qui admet l'emploi d'une photocopie - couleur - de la formule officielle dûment remplie et signée de façon manuscrite). Arrêt du TF 4A_67/2016 du7 juin 2016 (validité d'une formule officielle scannée de taille et de qualité réduites, remplie à la main.)

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 131 III 33 = JdT 2005 I 255

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES; ANNULABILITE

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS PENDANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL L'esprit et le but de l'art. 271a al. 1 let. d CO sont d'empêcher que le bailleur ne puisse mettre un terme à une procédure judiciaire désagréable en résiliant le contrat de bail. Pour que cette disposition puisse remplir son but, son champ d'application ne doit pas être délimité étroitement. Ce résultat s'appuie sur la systématique de la loi. Le législateur énumère à l'art. 271a al. 1 et 2 CO les cas dans lesquels le caractère abusif du congé doit être présumé. Ensuite, il énumère de manière exhaustive à l'art. 271a al. 3 CO les cas dans lesquels les présomptions peuvent être renversées. Est déterminant le fait que la loi énumère exhaustivement les conditions auxquelles les conséquences d'une résiliation présumée abusive ne doivent pas se réaliser. Par conséquent, le congé donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.267

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui maintient sa requête en évacuation au TBL, introduite après avoir reçu l'assurance que l'arriéré de loyer et les loyers futurs seraient pris en charge par l'État, commet un abus de droit car il n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation. En l'espèce, l'objectif du bailleur n'était pas de se prémunir contre de futurs défauts de paiement du loyer, mais d'obliger le locataire à prendre en charge les frais d'avocat du bailleur.

Voir aussi : ACJC/377/2006 du 03.04.2006 (bailleresse n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation de la locataire, compte tenu des circonstances très particulières du cas d'espèce, de sorte que cette dernière est abusive)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : EXIGIBILITÉ DES LOYERS RÉCLAMÉS À LA DATE DE LA MISE EN DEMEURE À la date de l'avis comminatoire, les loyers réclamés doivent être exigibles. C'est le cas dès que le terme de paiement contractuel est échu. Si l'un des loyers réclamés n'est pas exigible, la mise en demeure n'est valable que pour les loyers effectivement échus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN D'OFFICE DE LA VALIDITÉ FORMELLE ET MATÉRIELLE DU CONGÉ Le juge est lié par les conclusions des parties, qui forment le cadre des débats, sauf si le juge doit statuer d'office en vertu du droit fédéral (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 7 point 8). Or, le droit (matériel) fédéral ne fait pas de distinction entre nullité et annulabilité du congé, visant simplement la notion de contestation (art. 273 CO). Dès lors, même si les conclusions se bornent à demander la nullité, le Tribunal doit examiner l'annulabilité du congé. En effet, le formalisme procédural ne doit pas empêcher l'application concrète du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); POUVOIR D'EXAMEN

Normes : aLOJ.56N

Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION - POUVOIR D'EXAMEN DU JUGE Le rôle du juge de l'évacuation consiste uniquement à savoir si le contrat de bail a été valablement résilié ou non. C'est la limitation de ce rôle au contrat de bail portant sur une chose immobilière qui détermine sa compétence ratione materiae de telle sorte qu'il n'a pas à tenir compte de facteurs externes au contrat de bail proprement dit.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ACTION EN ANNULATION D'UN CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS APRÈS LA FIN D'UNE PROCÉDURE DÉBOUTANT LES BAILLEURS POUR DÉFAUT DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE En cas de pluralité de bailleurs, ceux-ci doivent, de concert, notifier un congé, dans le strict respect du principe de consorité. Les notifications séparées et celles émises par des copropriétaires ne disposant pas de la qualité de bailleurs seront donc considérées comme nulles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; RESILIATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT - DÉLAI INSUFFISANT POUR PERMETTRE L'ÉLIMINATION DU DÉFAUT Un délai de 30 jours pour éliminer un défaut dont la nature reste inconnue après plusieurs mois d'investigations par un service public spécialisé ne peut être considéré comme suffisant.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI RAISONNABLE; RESILIATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259b

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI CONVENABLE - RÉSILIATION Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué (art. 259b let. a CO). Seul un défaut grave autorise donc le locataire à résilier le contrat avec effet immédiat (Higi, Zürcher Kommentar, n. 32 ad art. 259b CO; USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 22 ad art. 259b CO). Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut de moyenne importance, le preneur peut uniquement y remédier aux frais du bailleur, si ce dernier n'a pas exécuté les travaux dans un délai convenable. Dans tous les cas, la réduction de loyer selon l'art. 259d CO demeure réservée. La durée du délai convenable dépend des circonstances de l'espèce. Il faut tenir compte de l'importance des travaux à exécuter, du degré d'urgence, du temps nécessaire pour obtenir les éventuelles autorisations administratives ou des plans d'architecte, voire des devis comparatifs (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 166).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DE L'ACTIONNAIRE-LOCATAIRE Cas d'un actionnaire-locataire qui détient le droit d'usage en vertu du contrat de bail. Le non-paiement du loyer par l'actionnaire-locataire permet la résiliation du bail et l'évacuation (ACJ 7.11.77 in SJ 1979 p. 568 n°3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT NOTIFIÉE SUR FORMULE DE CONGÉ ORDINAIRE La résiliation pour défaut de paiement notifiée sur formule de congé ordinaire n'influence pas la validité d'un tel acte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PROCEDURE; VOIE DE DROIT PREMATUREE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉPÔT D'UNE REQUÊTE EN ÉVACUATION 10 JOURS AVANT L'ÉCHÉANCE FORMELLE DU BAIL Le locataire qui ne conteste pas le congé reçu, ne peut valablement soulever l'irrecevabilité de la requête en évacuation au motif qu'elle est déposée avant l'échéance du bail. En effet, en gardant le silence face à un congé qu'il estime inefficace, le locataire amène son cocontractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du congé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU LOCATAIRE ET NON À SON CONJOINT - NULLITÉ - MOTIF INVOQUÉ EN APPEL SEULEMENT - PAS D'ABUS DE DROIT DANS CE CAS Selon les articles 266n et 266o, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint faute de quoi il est frappé de nullité. Cette nullité est invocable à n'importe quel moment de la procédure sous réserve de l'abus de droit de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 115 II p. 361 consid. 4). Le fait pour le locataire d'invoquer pour la première fois dans son mémoire d'appel la nullité du congé ne constitue pas nécessairement un abus de droit. En effet, il est tout à fait admissible qu'un justiciable puisse de bonne foi ignorer les causes de nullité d'un congé qui lui a été notifié et qu'il n'éprouve pas la nécessité de consulter un avocat lorsque, p. ex. il se trouve en litige avec les membres de sa famille. En conséquence, si l'appartement constitue réellement le domicile conjugal de l'appelant, force est de constater que le congé notifié est nul faute d'avoir été notifié à l'épouse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILTÉ D'UNE RÉSILIATION FAITE DANS LES TROIS ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE Le différend réglé par la transaction extrajudiciaire doit être de nature pécuniaire et en rapport avec le bail; il est généralement admis que sont tels les droits dérivants des défauts de la chose louée (cf. Barbey, p. 129), mais non la requête du preneur en vue du renouvellement d'un bail de durée déterminée ou indéterminée (cf. Barbey, p. 131).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - LOCATAIRES CONJOINTS ET SOLIDAIRES Il est loisible au bailleur de n'agir que contre un des débiteurs responsables, qui est tenu de payer l'intégralité de la dette, à l'instar de ses codébiteurs (ATF 114 II 344 cons. 2 d, Doctrine et jurisprudence citées). De même, le créancier peut réclamer tout ou partie de la prestation, aussi bien simultanément que séparément, tant que celle-ci n'est pas effectuée dans son intégralité (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 563). Le fait qu'il agisse contre l'un ou l'autre de ses débiteurs ne le prive pas du droit de rechercher ultérieurement celui ou ceux qu'il n'avait pas mis en demeure de payer lors de sa première intervention.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; APPROBATION(EN GENERAL); CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : CONGÉ DONNÉ SANS CONSENTEMENT DE L'EPOUX - CONSÉQUENCES Un congé donné en violation de l'article 169 CC n'est pas nul. L'acte est imparfait ou boiteux, par analogie avec les actes du mineur ou de l'interdit, de sorte qu'il peut être ratifié ultérieurement (Deschenaux et Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, p. 106).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e

Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).

Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DROIT TRANSITOIRE Dans le cadre de l'ancien article 265 CO, le congé ne prend effet qu'après l'échéance du délai comminatoire de 30 jours, dans la mesure où le loyer arriéré n'est pas intégralement versé. Lorsque le bailleur a mis le locataire en demeure de payer le loyer arriéré dans les 30 jours, conformément à cette disposition et que l'échéance de ce délai est postérieure au 1er juillet 1990, le bailleur doit résilier le contrat conformément au nouvel article 257d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 137 du 15.05.1992 SA X c/ SA X

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2

Résumé : CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19 L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants. In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ". Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;USAGE PERSONNEL;BESOIN(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.271a.al3.leta

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT DU BAILLEUR - CONDITIONS Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d’urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués; il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité. En outre, la notion d’urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l’annulation du congé, elle n’exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n’est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d’utiliser les locaux, parmi d’autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n’intervient que dans le cadre de l’examen (d’office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE DU DÉBITEUR ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; CAS CLAIR

Normes : CO.62; CO.63; CO.81; CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE - PAIEMENT ANTICIPÉ DES LOYERS Selon l'art. 81 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. In cas, le locataire a payé chaque mois, pendant près de dix ans, CHF 100.- en plus du loyer dû. Il n'a cependant pas acquitté par anticipation les loyers futurs, dans la mesure où il a payé le loyer qu'il croyait dû, ne connaissant pas la nullité de la hausse. Les bailleurs pouvaient donc de bonne foi admettre que les sommes reçues couvraient le loyer courant. L'éventuelle créance du locataire en répétition de l'indu aurait dû être opposée en compensation pour parer à la menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 143, JdT 2019 II 384; Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 51ss; CdB 4/20, p. 113 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CO.271; CO.271a; CPC.59; CPC.328ss

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - SECONDE PROCÉDURE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR MOTIF ABUSIF S'il a été constaté avec autorité de la chose jugée, dans le cadre de l'action en annulation régie par les art. 271 s. CO, que le congé signifié par le bailleur n'est pas abusif, cette question ne peut pas être jugée à nouveau lorsque le locataire intente une action en dommages-intérêts pour faire valoir qu'en raison du comportement ultérieur du bailleur, il apparaît que le motif invoqué par celui-ci (besoin propre) était fallacieux. L'autorité de l'arrêt rendu sur l'action en annulation ne pouvait être levée que par la voie de la révision, aux conditions et selon la procédure des art. 328 à 333 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ABUSIF - SIMPLE PRÉTEXTE Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le but est de protéger le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. In casu, le projet du bailleur de reprendre l'usage des locaux pour y exploiter lui-même un restaurant est à l'évidence saugrenu et inconsistant dans la mesure où le bailleur n'a fait état d'aucune expérience personnelle dans la gestion ou la direction d'un restaurant et que cette activité nécessite notoirement une présence assidue sur les lieux, en l'occurrence Genève, et qu'elle ne saurait s'exercer adéquatement depuis un domicile au Maroc. En outre, il n'est aucunement établi que le beau-frère domicilié aux Etats-Unis jouisse, lui, des qualifications nécessaires, tel le certificat de capacité prévu et exigé par le droit administratif cantonal, ni qu'il soit admis, au regard du droit des étrangers, à s'établir en Suisse pour y mener cette activité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN RAISON DU PLACEMENT DU LOCATAIRE EN EMS Le congé motivé par le fait que le locataire a été placé de façon définitive en EMS n'est pas contraire à la bonne foi si, au moment de la résiliation, le bailleur pouvait raisonnablement déduire des circonstances que le locataire ne réintégrerait pas l'appartement loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; DILIGENCE ; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : LES 5 CONDITIONS DE LA RÉSILIATION PRÉVUE PAR L'ART. 257f al. 3 CO La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois

Voir aussi : arrêt 4A_140/2019 du 26.09.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT ; CLAUSE INSOLITE ; PERSONNEL DIPLOMATIQUE

Normes : CO.253ss; CO.266a

Résumé : CLAUSE DIPLOMATIQUE Une clause des conditions générales (clause diplomatique) qui confère le droit de dénoncer le contrat de manière anticipée, dans le cas où le locataire n'est pas l'occupant du logement, uniquement à l'occupant du logement, à l'exclusion du locataire, est insolite. Si l'attention du locataire n'a pas été attirée sur cette clause, il faut interpréter ladite clause comme permettant la résiliation anticipée du bail par le locataire, à l'exclusion de l'occupant, qui n'est pas partie au contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE; PREUVE DE L'INTÉRÊT ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin propre et urgent a un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL ; PREUVE DE L'INTÉRÊT

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance (par ex. engagement de personnel ou d'un gérant). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée). Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment ou que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_18/2016 du 26.08.2016 (admet besoin propre)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 101

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES ; CALCUL DU DÉLAI

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : RÉSILIATION - POINT DE DÉPART DE LA PROTECTION CONTRE LES CONGÉS DONNÉS DURANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU JUDICIAIRE La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271a al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu'à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause : une interprétation littérale de l'art. 271a al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273.al2.leta

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI POUR SOLLICITER LA PROLONGATION DU BAIL - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE Le point de départ du délai de péremption instauré par l'article 273 al. 2 let. a CO se détermine d'après le système de la réception absolue et pas selon la théorie relative de la réception.

Voir aussi : ATF 4A_120/2014 du 19.05.2014 in CdB 3/14, p. 65

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282; CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262; CO.257f.al3

Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023; arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)

Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONJOINT; DIVORCE

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - ATTRIBUTION DU LOGEMENT - CONGÉ DONNÉ À UN LOCATAIRE NON-MEMBRE SUITE À SON DIVORCE Cas d'un logement attribué durant 6 ans par une société coopérative à une locataire qui ne revêtait pas la qualité de coopératrice. Congé donné à son ex-conjoint non-membre, suite au départ de la locataire du domicile conjugal en raison de leur divorce. Un tel congé notifié à des locataires qui n'ont jamais été membres et qui intervient suite à un changement de la situation de famille desdits locataires est annulable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEMEURE; ACTION EN CONTESTATION; LOYER INITIAL; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.270

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Le locataire qui ne fait valoir la nullité du loyer initial en raison d'un vice de forme (avis de fixation non motivé) qu'à l'occasion de l'ultime acte de procédure de première instance, alors que les arriérés correspondent à presque une année, commet un abus de droit. Il est par conséquent correct de se fonder sur le montant du loyer arrêté entre les parties au moment de la conclusion du bail pour examiner si les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d CO sont réunies.

Voir aussi : ACJC/505/2014 du 28.04.2014 pour abus de droit à invoquer nullité du loyer initial dans le cadre de la procédure en expulsion

TF

Publication ATF 132 III 65 JT 2007 I 269

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; OBJET DU LITIGE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : PROTECTIONS CONTRE LES CONGÉS ABUSIFS - CONCLUSIONS ADMISSIBLES - NOTION DE PRÉTENTIONS DES PARTIES En général, la procédure de protection contre les congés tend à déterminer si un congé est annulable. L'examen de la validité du congé peut impliquer de trancher des questions préjudicielles de droit civil, comme l'inefficacité ou la nullité du congé. Il en est de même de la question de savoir si les parties sont liées par un contrat. Cet objet litigieux constitue une question préjudicielle de droit civil tombant sous la notion de "prétentions des parties" au sens de l'article 273 al. 4 CO. Il doit donc être possible de soumettre à l'autorité de conciliation et au juge compétents en matière de protection contre les congés la question même de savoir s'il existe entre les parties un contrat auquel se rapporte le congé. On peut en conclure que l'objet de la procédure de protection contre les congés est défini par les conclusions de la partie demanderesse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXPULSION DU LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : IMPOSSIBILITÉ NON FAUTIVE DE PROCÉDER AU VERSEMENT EXIGÉ Lorsque les conditions posées par l'art. 257d CO sont réalisées, l'évacuation ne peut qu'être prononcée. Ni la détention subie, ni la curatelle volontaire sollicitée par le locataire, ni encore le fait que les arriérés seraient à présent remboursés, ne permettent de remettre en cause l'évacuation. Il est indifférent que le locataire se soit trouvé sans sa faute dans l'impossibilité de procéder au versement exigé, ou qu'il parvienne, par la suite, à rattraper la totalité de l'arriéré. Il n'existe aucun abus de droit, de la part du bailleur, à maintenir la résiliation du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION SUITE AU DÉCÈS DU TITULAIRE DU BAIL Le congé motivé par le souhait du propriétaire de récupérer les locaux pour les attribuer à un locataire de son choix suite au décès du titulaire du bail n'est pas contraire à la bonne foi, lorsque la résiliation est donnée pour l'échéance la plus proche et dans le respect des délais contractuels, sauf circonstances d'abus qu'il revient au locataire de démontrer. Le bailleur n'a pas davantage besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée. Il peut n'avoir pour objectif que de relouer la chose, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. L'examen du besoin concret du bailleur n'intervient qu'au moment d'accorder une prolongation de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ NE MENTIONNANT PAS LES DIFFÉRENTS BAILLEURS - ABUS DE DROIT Examen de la validité d'un avis de résiliation qui se limite à désigner les bailleurs sous la dénomination "Consorts X". Question laissée ouverte, dans la mesure où c'est abusivement que le locataire invoque en cours de procédure un vice de forme dans la notification du congé. Aucun doute ne pouvait en effet exister dans son esprit quant à l'identité des bailleurs dès lors que l'avis litigieux ne fait que reprendre la désignation telle qu'il l'a acceptée et telle qu'elle figure dans le bail. Ainsi, le congé notifié est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COLOCATAIRE; ENVOI POSTAL; NULLITE

Normes : CO.266l

Résumé : NOTIFICATION D'UN CONGÉ OU D'UNE HAUSSE DE LOYER À DES COLOCATAIRES Le congé doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires, de même que les augmentations de loyer. Il ne doit pas nécessairement être adressé par pli séparé à tous les colocataires, mais doit être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO), p. ex. au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires, sauf s'ils sont mariés et que le bail porte sur un logement de famille.

Voir aussi : ACJC/577/2016 du 25.04.2016 qui retient validité formelle d'un congé lorsque chacun des sept colocataires a reçu notification d'une lettre de congé adressée nominativement et d'un avis officiel libellé aux seuls noms de deux d'entre eux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; EXECUTION FORCEE; RESILIATION

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRÈS UNE PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Le principe selon lequel l'acquéreur de la chose louée ne peut résilier le bail qu'après inscription du transfert de la propriété au Registre foncier ne trouve pas application après une procédure d'exécution forcée, le TF ayant posé le principe suivant : l'adjudicataire devient propriétaire de l'immeuble par l'adjudication et dès cette dernière dans la procédure d'exécution forcée (art. 656 al. 2 CC). Il peut donc résilier un bail existant, même s'il n'a pas encore été inscrit comme propriétaire au Registre foncier (ATF 118 III 82, SJ 2002 I 239).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui, durant plusieurs mois, ne répond pas aux réitérées demandes du locataire et qui résilie ensuite le bail n'est pas de mauvaise foi, dans la mesure où le locataire s'est formellement accommodé de ce silence et qu'il n'en a subi aucune conséquence notable. En l'espèce, compte tenu du changement de régie, le défaut de réponse n'a pas été considéré comme un comportement constitutif de mauvaise foi, même si le bailleur aurait dû faire suite aux demandes du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; POUVOIR D'APPRECIATION; URGENCE; PREUVE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR - BESOIN URGENT DE SES PROCHES D'UTILISER LES LOCAUX Il appartient au bailleur de démontrer d'une part l'existence d'un besoin qui soit sérieux, concret et actuel et, d'autre part le caractère d'urgence que revêt ce besoin. Un tel besoin est toujours réalisé lorsqu'on ne peut exiger du bailleur, pour des motifs économiques ou autres, qu'il renonce à l'usage du logement ou de la maison loués. Pour trancher cette question, il faut apprécier toutes les circonstances importantes du cas d'espèce. Il faut considérer que l'existence de l'urgence doit être comprise non seulement en relation avec le temps, mais aussi matériellement. Ces conditions sont réalisées dans le cas où les conditions actuelles de logement du bailleur ne sont pas acceptables (par exemple :4 pièces au total, de petite dimension, ses deux filles occupent une chambre divisée en deux, dont la partie habitée par l'aînée qui se destine à des études universitaires ménage une surface de 4,66 m2).

Voir aussi : ACJC/1571/2009 DU 22.12.2009 (ATF 4a_64/2010 du 29.04.2010)

TF

Publication SJ 2001 I p. 541

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; BAIL A LOYER LIE; RESILIATION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS DE BAIL À LOYER ET DE BAIL À FERME LIÉS - RÉSILIATION Lorsque l'on se trouve en présence de deux contrats qui forment, dans l'idée des parties, une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique : cf. ATF 107 II 144 consid. 2 ; Kramer ; Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 176), aucun des contrats ne peut prendre fin séparément (cf. Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. p. 741/742).

Voir aussi : ATF 4C.167/2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre le bailleur assume le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d CO s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n° 3.10, p. 207).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Si le locataire invoque la compensation, le juge doit entrer en matière pour peu que la créance compensante paraisse suffisamment vraisemblable. C'est le cas, même si le bailleur nie l'existence d'un arrangement, lorsque le locataire allègue avoir envoyé au bailleur un chèque et une facture du montant opposé en compensation du solde du loyer. En effet, d'une part, un congé signifié par les bailleurs en violation d'un tel accord serait annulable, car contraire à la bonne foi. D'autre part, le locataire peut éteindre sa dette de loyer en opposant à la créance de loyer une créance qu'il a lui-même contre le bailleur (art. 265 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CONGE DONNE AVANT L'ECHEANCE DU DELAI DE PAIEMENT Cas d'un congé notifié avant l'échéance du délai de paiement, qui était au 30 septembre à minuit, alors que le congé a été posté ce même jour à 18 heures. Ce congé ne respecte pas un impératif légal, ce qui le rend nul et pas simplement inefficace.

TF

Publication SJ 2000 p.78

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer de manière non équivoque son intention de compenser. La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne le précise pas, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT A EXAMINER Le fait que les conditions de l'art. 257d CO aient été respectées n'empêche pas de se demander si le congé ne constitue pas un abus de droit. En effet, lorsque le débiteur allègue avoir obtenu un sursis de la part de la bailleresse, ce qui n'a pas véritablement été contesté lors de la comparution personnelle, ce point mérite un examen plus approfondi, car de nature à fonder un reproche d'abus de la part de la bailleresse (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, p. 24).

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Aux termes de l'art. 265 CO, le locataire peut invoquer librement la compensation lorsque les créances respectives résultent du bail. La compensation peut intervenir en tout temps, même en cours de procès. En revanche, lorsque le locataire est en demeure dans le paiement de son loyer, il doit faire sa déclaration de compensation dans le délai comminatoire de l'article 257d al. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 206).

Voir aussi : ATF du 03.02.2000 C. c/ B. et V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Si les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s'appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257d CO. Les difficultés d'ordre physique, psychologique [ni celles consécutives à la privation de liberté] et financier du locataire, bien que documentées par un certificat médical, ne permettent pas de retenir qu'en requérant l'évacuation de ses locataires, la bailleresse détourne le but de la loi.

Voir aussi : ACJ n° 1269 du 18.11.1996 J.-P. Z. c/ P. (idem, mais instruction complémentaire nécessaire) ACJ n° 1092 du 09.10.2006 SI X. c/ A.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RENONCIATION À L'ÉVACUATION - ASSURANCES DONNÉES L'assurance donnée par le responsable du service du contentieux d'une régie que l'évacuation pour non-paiement du loyer ne serait pas requise vu le paiement de loyer effectué lie la régie et le bailleur, conformément à l'art. 33 al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

Giacomo RONCORONI

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.

Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION CONTRAIRE À LA BONNE FOI - POSSESSION D'ARMES - LOGEMENT EN DÉSORDRE La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi. Si le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, ce n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Un congé donné pour ce motif ne répond à aucun intérêt digne de protection. Il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d'insalubrité.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION IMMEDIATE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3; CO.266a

Résumé : SOUS-LOCATION ILLICITE - RÉSILIATION Comme le défaut de consentement à la sous-location peut justifier un congé ordinaire ou extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective du bailleur mais du respect des conditions légales régisssant les deux types de congé ; si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois mais pour le prochain terme contractuel en respectant le préavis, la 4e condition posée par l'art. 257f al. 3 CO, selon laquelle le maintien du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle est insupportable, n'est pas réalisée ; dans ces circonstances, le congé anticipé est inefficace et ne peut pas être converti en congé ordinaire.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; RÉSILIATION; CONGÉ-PRESSION ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271.al.1.let.b; CC.8

Résumé : CONGÉ-PRESSION -FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l'espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu'il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d'un congé non motivé, manifesté la volonté d'augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur,s'il veut faire échec à l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'établir que cette manifestation de volonté n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontanément par le locataire, voire une offre consécutive à la proposition spontanée du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augmenté.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes : CO.266l; CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LIEU DE NOTIFICATION La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue). En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L'usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l'adresse des locaux loués.

Voir aussi : ACJC/554/2023 du 17.04.2023 (notification au représentant du cocontractant); arrêts du TF 4A_67/2021 du 08.04.2021 (Si le locataire est absent durant une longue période, il peut informer le bailleur d’une autre adresse à laquelle il peut être atteint. Dans une telle hypothèse – c’est-à-dire si le bailleur sait que le locataire ne peut pas être atteint à l’adresse du bail et connait l’autre adresse de notification –, le bailleur qui se prévaut d’une notification à l’adresse du bail commet généralement un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) - Marie-Laure PERCASSI, Maxime inquisitoire sociale, principe d'imputation et adresse de notification, in DB n° 33/2021 p. 69ss; 4A_74/2011 du 02.05.2011 (nullité du congé notifié au siège de la société locataire lorsque le bailleur sait que l'adresse n'est pas fiable et qu'il a la possibilité de le notifier à une autre adresse); ACJC/399/2020 du 09.03.2020 (inefficacité du congé dont la mise en demeure est adressée au siège social du locataire, alors même que le bailleur sait qu'une telle notification ne pourra pas atteindre son destinataire, le nom de la société ne figurant sur aucune boîte-aux-lettres à cette adresse); ACJC/68/2020 du 20.01.2020 (le congé peut être remis à son destinataire ou à toute autre personne dont on peut légitimement penser qu'elle le représente, telle qu'un employé); ACJC/748/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT POUR LE BAILLEUR DE SE PROCURER UN RENDEMENT PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI L'art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après expiration de la durée convenue pour le contrat, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux. In casu, il faut prendre en considération que les activités exercées dans le centre de Genève ont profondément évolué depuis 1912 et que le secteur où se trouve l'immeuble concerné a acquis un indiscutable prestige. Dans ces conditions, il n'apparaît pas que l'intention de réaliser cette modification, manifestée par le bailleur près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, soit incompatible avec les règles de la bonne foi. En réalité, il faut admettre que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 no 36). De plus, le bailleur peut légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.271.al.1; CC.2

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DELAI

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : EXÉCUTION FORCÉE - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - DÉLAI DE CONGÉ - BESOIN URGENT (Cas où l'acquéreur par adjudication disposait de 3 jours ouvrables pour résilier le contrat de bail pour le prochain terme légal.) Eu égard à l'incertitude qui prévaut lors de l'acquisition d'un immeuble dans une vente forcée jusqu'à adjudication, il n'est pas raisonnable d'exiger de l'acquéreur qu'il donne congé au locataire dans un délai aussi bref, étant de surcroît rappelé que la résiliation est soumise à la règle de la réception. En l'espèce, on ne saurait présumer que l'acquéreur entend assumer le bail jusqu'à la prochaine échéance. Autre serait la situation où l'acquéreur, dans le cadre d'une vente forcée, dispose d'un délai raisonnable à la fois pour prendre sa décision de résilier et pour la communiquer au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent, comme le congé donné en vue de loger la fille du bailleur qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore exactement définis (ACJ n° 253 du 9.10.92). On ne saurait imposer à un propriétaire d'attendre le moment où le besoin est immédiat, sachant le temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation.

Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 in CdB 3/00 p. 80

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION ABUSIVE - RÉSILIATION JUSTIFIÉE Le bailleur est en droit de mettre fin, par la résiliation du bail principal, à une sous-location qui représente une majoration de plus de 200 % par rapport au loyer du bail principal, et qui ne peut se justifier ni par les travaux de peinture effectués, ni par le caractère luxueux du mobilier.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DILIGENCE; LOCATAIRE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.257f.al.3; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN MATIÈRE DE MANQUE D'ÉGARDS DUS AUX VOISINS À L'EXTÉRIEUR DES LOCAUX MIS À BAIL Lorsqu'il s'agit de déterminer l'étendue des obligations de diligence du locataire, le TBL est largement compétent. Même si le comportement incriminé se déroule à l'extérieur des locaux mis à bail, mais qu'il a lieu en raison de l'existence du contrat de bail, il convient d'admettre que ce comportement relève du droit du bail. Par exemple, le comportement de celui qui se rend à son domicile et qui vocifère longuement devant la porte d'entrée, s'avère contraire aux dispositions du droit du bail et se déroule à l'extérieur des locaux loués. In casu, l'exploitation de deux terrasses situées sur le domaine public est indiscutablement liée à l'existence du contrat de bail à loyer. Par conséquent, le TBL est compétent. Sur le fond, si le bailleur tolère l'exploitation d'une terrasse en n'exigeant pas son enlèvement alors qu'il est saisi de plaintes des habitants de l'immeuble, celle-ci ne peut pas être considérée comme étant contraire au bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

TF

Publication CdB 2001 p. 102 Droit du bail, Neuchâtel 2003, pp. 22-23

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; DOMMAGES-INTERETS; EQUITE; ATTEINTE A LA SANTE

Normes : CO.266g; CO.99.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - ATTEINTE À LA SANTÉ DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTÉRÊTS Il y a un juste motif de résiliation anticipée du bail lorsque l'état de santé du locataire ne lui permet plus d'utiliser le logement. Tel est le cas lorsque le locataire souffre d'une peur panique dans son appartement. Le fait que le locataire refuse de suivre un traitement psychiatrique ne supprime pas l'existence de justes motifs. En cas de congé pour justes motifs, le juge fixe le montant des dommages-intérêts selon les règles du droit et de l'équité. Il prend en compte l'ensemble des circonstances, y compris la situation financière des parties ou la faute propre du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE L'indemnité pour occupation illicite ne peut en aucun cas, et quelles qu'aient été les clauses du bail antérieur, être réclamée d'avance (SJ 1978 p. 312). Le jugement ne saurait renfermer une condamnation pour la période postérieure à son entrée en force.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; ANNULABILITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MONTANT DU LOYER MENSUEL NON ÉTABLI Le bailleur, qui résilie le bail alors que le montant des arriérés comporte une grande part d'incertitude due au comportement du bailleur lui-même et au fait que les parties ne sont pas tombées d'accord sur le montant du loyer, commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - ANNULABILITÉ DU CONGÉ Lorsque le congé ne contrevient pas à une promesse faite au locataire, ni à une expectative suggérée, et qu'il résulte d'un intérêt que le bailleur invoque à satisfaction de droit, intérêt objectif (c'est-à-dire constatable et calculable), sérieux et digne de protection, le Tribunal ne peut le déclarer abusif, partant annuler le congé régulièrement signifié.

Voir aussi : ACJ n° 923 du 9.9.1996 SI SA X c/ C. O. E.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 260 = SJ 1996 p. 34 = JT 1996 I 244

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; REVOCATION(EN GENERAL); CONDITION RESOLUTOIRE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : BAIL SOUMIS À CONDITION RÉSOLUTOIRE - ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Un bail soumis à une condition résolutoire est qualifié de contrat à durée déterminée dans l'hypothèse d'un événement futur et incertain (démolition, vente d'un immeuble). Par conséquent, les art. 271 et 271a CO ne sont pas applicables. La prolongation d'un tel contrat n'étant pas réglementée, le juge doit combler la lacune en soumettant, p. ex., la requête en prolongation de bail à un délai de 30 jours dès la connaissance de la réalisation de la condition résolutoire par le locataire. Une prolongation est exclue lorsque le locataire était conscient du caractère provisoire du loyer avantageux dont il bénéficiait. Celui qui met en location des locaux jusqu'au début des travaux peut invoquer l'art. 272a al. 1 let. d CO. La question reste ouverte de savoir si le locataire ayant conclu un bail sous condition résolutoire commet un abus de droit en se prévalant de la protection contre les congés selon les art. 271 et 271a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - NOTION L'art. 271 al. 1 CO n'exige pas l'abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 1 CC. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (FF 1985 I, p. 1439; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 470).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1; CO.257d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ SELON L'ART. 257d CO EN VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause une demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé.

Voir aussi : ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 in DB 2006 p. 38, n° 20 ATF 4C.116/2005 du 02.06.2005 in SJ 2005 I 586

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI Il n'est pas contraire à la bonne foi, pour un nouvel actionnaire d'une SI propriétaire, de vouloir reprendre sa liberté de conclure avec une personne de son choix, le bail ayant été consenti aux locataires actuels par les anciens actionnaires en raison de leurs liens étroits avec eux. Si la notion de bonne foi est plus large que celle de l'article 2 al. 2 CCS, elle ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n° 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à "un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes, à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer" (Barbey, op. cit., n° 43 b). Un bailleur, qui résilie un bail portant sur un dépôt d'archives loué à une société, dans le but de relouer ce dépôt à une autre société déjà locataire d'un étage de bureaux dans l'immeuble, ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi, même interprétées largement.

Voir aussi : ACJ n° 114 du 04.05.92 B. et T. c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.257d

Résumé : CONJOINT NON SIGNATAIRE DU BAIL Le TBL est compétent pour prononcer l'évacuation non seulement du preneur, mais aussi de son conjoint non signataire du bail. En effet, le conjoint du locataire est protégé, en cas de résiliation du bail d'un logement de famille, par des normes particulières (art. 266m, 266n, 273a CO). En outre, lorsque le conjoint prétend qu'un congé donné sur la base de l'art. 257d CO est abusif au sens des art. 271 et 271a CO, son objection doit, conformément à l'art. 274g al. 3 CO, être soumise au juge de l'évacuation. Aussi est-il logique que ce magistrat statue aussi bien à l'encontre du preneur que de son époux (épouse).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);ABUS DE DROIT;LOYER INITIAL

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - ABUS DE DROIT D'INVOQUER ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme. En l’espèce, les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Admission de l’expulsion par la voie du cas clair et abus de droit manifeste des locataires (arrêt 4A_195/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020; CdB 4/20, p. 121 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION ANTICIPÉE;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264.al3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS À LA LIBÉRATION DU LOCATAIRE La restitution anticipée de la chose louée porte atteinte au principe pacta sunt servanda. Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage. Le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement. En vertu de l’art. 264 al. 3 let. b CO, le locataire n’est libéré de son obligation que par des omissions ou des actes d’obstruction caractérisés du bailleur, c’est-à-dire par un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Le juge exerce pour le surplus un large pouvoir d’appréciation dans l’examen de l’attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du contrat. Le fait que le bailleur propose désormais les locaux à un loyer moindre n'implique pas que le locataire sortant soit libéré du paiement de l'entier des loyers, jusqu'à la relocation ou l'échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/1397/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; BESOIN(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.271

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR ACTIONNAIRE ET PRÉSIDENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE ENTREPRISE Le bailleur personnellement partie à un contrat de bail peut le résilier en invoquant un besoin personnel lorsque ce besoin concerne l'entreprise dont il est actionnaire et président du conseil d'administration. Un tel motif n'est pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juillet 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CURATELLE ; AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CC.416.al.1.ch.1; CO.266l

Résumé : RÉSILIATION PAR LE CURATEUR - CONSENTEMENT DE L'AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE Le consentement de l'autorité de protection de l'adulte est nécessaire lorsqu'un curateur - agissant au nom de la personne concernée - entend résilier le contrat de bail de cette dernière. L'APEA doit tenir compte des intérêts subjectifs de la personne concernée pour autant que sa situation financière et l'état du logement le permettent. La nécessité du consentement de l'APEA n'est pas absolue ; tel n'est en effet pas le cas si la personne concernée est capable de discernement, que l'exercice de ses droits civils n'est pas restreint par la curatelle et qu'elle donne son consentement.