Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; FORMULE OFFICIELLE; DELAI LEGAL

Normes : CO.269d

Résumé : REPORT À L'ÉCHÉANCE SUIVANTE EN CAS DE NOTIFICATION TARDIVE D'UNE MAJORATION DE LOYER L'avis de majoration, avec indication de motif, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Le préavis est de trois mois pour les habitations (art. 266c in initio CO). Lorsque les parties ne sont convenues d'aucune échéance, celle-ci résulte de l'usage local, ou, à défaut, de la loi. À Genève, il n'y a aucun usage local. En pareil cas, l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Si le bail a pris naissance un 1er novembre, il peut donc être résilié pour les quatre échéances annuelles des 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. En cas de notification tardive de la hausse de loyer, sa prise d'effet est reportée à l'échéance contractuelle suivante (art. 266a al. 2 par analogie).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FONDÉE SUR LA MÉTHODE RELATIVE - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Bien que la jurisprudence dénie au bailleur le droit d'invoquer cumulativement le critère de l'insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges dans le cadre de l'application préalable de la méthode relative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS DE PARTIES - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AVANT LE DÉBUT DE LA PROCÉDURE Cas d'un changement de propriétaire intervenu antérieurement au dépôt d'une demande de baisse de loyer - empêchant ainsi la substitution de plein droit des parties. La Cour a estimé que, bien que le nouveau propriétaire n'avait aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition, la régie avait induit le locataire en erreur en notifiant à ce dernier une confirmation d'échelon au nom de l'ancien bailleur, alors que celui-ci n'était plus propriétaire de l'immeuble. Le locataire pouvait de bonne foi se fonder sur les indications reçues de la régie et l'on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir consulté le Registre foncier. Si une erreur est aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge, le risque de confusion n'existe plus (SJ 1987 p. 28). Dans la mesure où il ne peut y avoir aucun risque de confusion quant au destinataire de la demande de réduction de loyer, une simple rectification des qualités de parties doit être admise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : LPC.435

Résumé : PREUVE: PRODUCTION DE PIÈCES JUSTIFICATIVES Le bailleur doit produire les pièces justificatives de la majoration de loyer contestée, sinon il sera débouté. Il n'y a pas à ordonner des enquêtes pour des faits qui peuvent être prouvés par pièces (ATF 11.02.76 SI X c/ P. D.; SJ 1979 p. 611 No 288; ATF 106 I 356, 360 (art. 19 al. 2 AMSL); ACJ n° 169 du 04.12.89 SI X c/ S.). Admettre une hausse forfaitaire des charges (1,5 % par année) viole l'article 435 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e

Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

TF

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Voir aussi : ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72 SJ 1994 p. 487

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; LOYER; BAIL PRINCIPAL; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.21

Résumé : LOYER LÉSIONNAIRE OU USURAIRE Pour qu'un loyer puisse être qualifié de lésionnaire ou d'usuraire, il faut qu'il y ait une disproportion évidente entre les prestations des parties (JT 1966 p. 120, Engel, Traité des obligations en droit suisse p. 211). S'agissant plus particulièrement d'examiner si le montant d'un loyer est manifestement disproportionné au regard de sa contre-prestation, il peut être procédé par comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des objets semblables, tenu compte aussi du rendement que le bailleur (en l'occurrence le sous-bailleur) tire de l'opération (cf. Guide du locataire 1981, p. 238, examen de la disproportion au sens de l'art. 157 CP concernant l'usure). La disproportion est établie dans l'hypothèse d'un logement loué 53 % plus cher que le loyer principal pour la seule mise à disposition d'un mobilier restreint et qui serait ainsi amorti en un an de location.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

TF

Publication ATF 128 III 419 = SJ 2003 p. 33 = CdB 1/03 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b.al.1; CO.269

Résumé : MODIFICATION CONVENTIONNELLE DU LOYER EN COURS DE BAIL : L'EMPLOI DE LA FORMULE OFFICIELLE N'EST PAS OBLIGATOIRE Examen de la validité d'un avenant signé par les parties qui prévoit une augmentation du loyer. L'art. 269d CO n'est pas applicable et l'usage de la formule officielle n'est donc pas obligatoire s'il résulte des circonstances du cas : - que l'on ne se trouve pas dans l'hypothèse d'une augmentation unilatérale par le bailleur pour le prochain terme de résiliation, mais d'une renégociation du contrat avec effet immédiat, et - que le locataire (fermier) a été suffisamment informé de ses droits et n'a pas consenti à la hausse sous la menace d'une résiliation. Les parties sont en effet libres de convenir d'une modification de leur contrat, et cela même en cours de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MESURE PROVISIONNELLE; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CO.270e.let.b

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES ORDONNÉES PAR LE JUGE - NOTION En cas de contestation de loyer (en l'occurrence, une demande de baisse de loyer), le paiement anticipé ordonné par mesure provisionnelle n'est pas admissible. Dès lors, seule la consignation revêt le caractère d'une mesure conservatoire, de sorte que l'article 270e let. b CO ne saurait viser un autre type de mesures provisionnelles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.23.ss

Résumé : LOCATAIRE RÉCLAMANT UNE DIMINUTION DE LOYER TOUT EN INVOQUANT LES RÈGLES SUR L'ERREUR ESSENTIELLE OU LE DOL (Application au bail d'une jurisprudence sur le contrat de vente) L'acheteur qui souhaite maintenir le contrat en conservant l'objet acquis, mais avec un prix réduit, n'est pas fondé à invoquer [subsidiairement] les règles sur l'erreur essentielle ou le dol (SJ 1992 p. 13). Ce qui vient d'être rappelé vaut logiquement aussi pour un contrat de bail.

TF

Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.119

Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al2; CO.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ABUS DE DROIT Le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Nullité du loyer initial en raison de l’absence de formule officielle et abus de droit, in Newsletter bail.ch octobre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 39ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;PAIEMENT;DÉFAUT DE PAIEMENT;NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; CO.257c; CPC.257

Résumé : FAITS NOTOIRES - CONDITIONS GÉNÉRALES Les conditions générales genevoises pour locaux commerciaux ne sauraient être considérées comme des faits notoires.

CJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;LOYER;CARACTÈRE ONÉREUX;PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - PREUVE La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIF;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - MOTIFS - CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE ANCIEN - PRODUCTION DE PIECES La bailleresse est liée par les motifs qu'elle invoque pour justifier la majoration du loyer. La hausse étant notamment motivée par le fait que le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO, la bailleresse ne peut dès lors soutenir qu'elle ne peut pas produire les pièces nécessaires pour effectuer un calcul de rendement puisqu'elle a nécessairement dû effectuer un tel calcul pour pouvoir indiquer dans l'avis de majoration du loyer que ce dernier restait dans les limites du rendement admissible. Partant, la bailleresse ne saurait se prévaloir du fait que l'immeuble serait ancien. Il lui appartient, dès lors, de tout mettre en œuvre pour donner suite à l'ordonnance de preuve litigieuse et de justifier un éventuel défaut de production, une carence injustifiée pouvant constituer un indice d'un rendement abusif caché.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - PAS DE DÉVALUATION Une dévaluation des fonds propres, résultant d'une baisse de l'ISPC, ne saurait être prise en compte. Il s'agit dans ce cas de s'en tenir au montant des fonds propres investis.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT-REEVALUATION DU 100% DES FONDS PROPRES Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). La limitation de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut être maintenue. Si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la hausse des loyers, elle perd son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il y a donc lieu d'admettre que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation.

Voir aussi : Note de Philippe CONOD in CdB 1/2021 p. 29 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;RENDEMENT ADMISSIBLE;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - FIXATION DU TAUX ADMISSIBLE à 2% EN SUS DU TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE LORSQUE CELUI-CI EST EGAL OU INFERIEUR à 2%. Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le 100% du montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). Il y a ensuite lieu d'appliquer à ces fonds propres réévalués le taux de rendement admissible. Le taux admissible de 0.5% en sus du taux hypothécaire a été fixé en 1986, le taux hypothécaire de référence étant à l'époque de 5.5%. Le Tribunal fédéral considérait à l'époque qu'un taux de 6% de rendement n'était pas excessif. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent ainsi des risques. Il y a dès lors lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.

Voir aussi : Philippe CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB n° 33/2021, p. 44ss; Beat ROHRER, Conséquences de la modification de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au rendement net admissible (ATF 147 III 14), in CdB 2/2022 p. 33 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence; 4A_241/2023 du 29.07.2024 (s'agissant d'une caisse de pension qui soutient avoir droit à un taux de rendement supérieur)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 19.06.2020, rendu le 19.11.2020, DROIT CIVIL, 4A_333/2020

Publication CdB 4/20, p. 130ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION;DEMEURE DU CRÉANCIER

Normes : CO.91; CO.257d

Résumé : CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DEMEURE DU CRÉANCIER Selon l'art. 91 CO, le créancier est en demeure lorsqu'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est régulièrement offerte, ou d'accomplir les actes préparatoires qui lui incombent et sans lesquels le débiteur ne peut exécuter son obligation. Le locataire peut ainsi faire échec à la demeure en faisant valoir que le bailleur est lui-même en demeure, en particulier lorsque le bailleur est responsable du retard. Tel est par exemple le cas lorsque le bailleur fournit de fausses indications quant au lieu de paiement. L'avis comminatoire est en conséquence dépourvu d'effet et le congé qui le suit est nul. In casu, les conditions de la demeure du bailleur ne sont pas réunies. Certes, il a refusé l'envoi de bulletins de versement au curateur du fils de la locataire, mais cette dernière ne prétend pas s'être adressée au bailleur en ce sens et n'a pas non plus soldé le montant de la dette au moyen du bulletin de versement joint aux mises en demeure qu'elle a reçues.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.65/2003 du 23.09.2003

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 346; Patricia Dietschy-Martenet in newsletter CPC Online 2020-N17; newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN;DIMINUTION DE LOYER;CONSORITÉ

Normes : CO.270a; CPC.70

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FORMÉE PAR UN SEUL COLOCATAIRE ASSIGNANT L'AUTRE AUX CÔTÉS DU BAILLEUR Un tempérament à l'action conjointe doit également être admis en cas de demande de baisse de loyer, de sorte qu'un colocataire peut agir seul s'il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas solliciter une baisse de loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_484/2019 du 29 avril 2020 (même régime doit prévaloir pour la contestation du loyer initial)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82, newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;DÉLAI RELATIF;PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.62ss; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRESCRIPTION - DÉLAI RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir. La question peut rester ouverte de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton concerné, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.

Voir aussi : ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_517/2014 du 02.02.2015

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DROIT PUBLIC

Normes : CO.269

Résumé : DROIT PUBLIC DU LOGEMENT - AIDE FINANCIÈRE DES POUVOIRS PUBLICS - RENDEMENT L'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal.En l'absence de plan de hausses de loyers signifié à l'entrée dans les locaux, l'examen de la conformité des loyers se fait sur toute la période de contrôle exercé par les pouvoirs publics. Les critères applicables en cas de loyers libres ne peuvent être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l'Etat. Il convient en effet de tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires. En l'espèce, un léger dépassement du rendement admis par la jurisprudence au sens l'art. 269 CO, soit 0.81% au lieu de 0.5%, n'est pas excessif au regard des contraintes découlant notamment de l'application de la loi vaudoise sur le logement et de son règlement d'application.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE - ERREUR L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable. Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. In casu, même en cas d'incertitude quant aux mois demeurés impayés, le locataire ne pouvait pas se contenter de payer deux mois de loyers au lieu des trois requis, mais devait prendre contact avec la bailleresse en vue de clarifier la prétendue erreur de celle-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_332/2023 du 11.01.2024; arrêt du TF 4A_550/2020 du 29.04.2021 (Le locataire qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu’il estime exact ne mérite pas de protection); ACJC/762/2019 du 27.05.2019 (compte tenu de la date de la mise en demeure, des clauses du bail relatives à l'exigibilité du loyer et du fait que le locataire procédait lui-même au paiement du loyer, il ne pouvait pas ignorer à quels mois se rapportait l'avis comminatoire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/17, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - VALEUR DE L'IMMEUBLE - DÉCÈS DU PROPRIÉTAIRE A la différence d'une acquisition par acte entre vifs, l'acquisition par succession ne saurait entraîner de modification des bases de calcul. Les héritiers succèdent au de cujus et ne peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par le de cujus lui-même; en particulier, la valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de l'acquisition par les héritiers est sans pertinence pour déterminer le loyer admissible. La situation en cas d'acquisition par succession diffère de celle en cas d'acquisition entre vifs, lors du partage ultérieur de la succession.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_191/2018 du 26.03.2019 in DB 31/2019, p. 43ss (valeur attribuée à l'immeuble dans une convention de partage successoral peut être utilisée pour déterminer le prix de revient de l'immeuble)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 17

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉNERGIE ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14; CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE ÉNERGÉTIQUE Les investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL); COMPETENCE; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - BONUS CONJONCTUREL À LA RÉNOVATION - COMPÉTENCE Confirmation de la jurisprudence de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers qui s'est toujours déclarée compétente pour connaître des contestations de hausse de loyer fondées sur la répercussion de travaux à plus-value, lorsque la bailleresse a perçu un bonus à la rénovation (cf. notamment ACJC/295/2005; ACJC/494/2006). Aux termes de l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis à un contrôle de l'Etat, ces deux conditions étant cumulatives. La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires. Pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4 b/dd). A Genève, le bonus conjoncturel à la rénovation de la LDTR est versé aux bailleurs et n'a pas d'influence directe sur le montant des loyers des locataires, de sorte qu'il ne constitue pas une mesure d'encouragement au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Remarques : Contra : ACJC/698/2009 du 15.06.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - SOUS-LOCATION - CONDITIONS ABUSIVES La sous-location portant sur six chambres, chacune pour un prix correspondant approximativement à celui du contrat de bail principal, est abusive en tant que le loyer ainsi obtenu est supérieur de plus de 600 % à celui du contrat de bail principal, même si un service de nettoyage est offert. Dans ce cas, compte tenu de la sous-location à des conditions abusives pratiquée par les locataires, le bailleur est en droit de notifier un congé extraordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g

Résumé : LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.257a; CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises. Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_ 268/2023 du 20.02.2024 cons. 4.1.3 (si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable) ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; SURFACE; AFFECTATION

Normes : OBLF.11.al.2

Résumé : COMPARAISON DE LA SURFACE ET DE LA DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX Si la comparaison entre les locaux commerciaux peut être opérée sur la base du prix au m2, les objets cités doivent être semblables. Cela signifie que les surfaces elles-mêmes doivent être comparables. En outre, il faut comparer un bureau avec un bureau, un magasin avec un magasin, un dépôt avec un dépôt, etc.

Remarques : Contra : ACJ n° 973 du 08.10.2001 (arrêt isolé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; POURSUITE POUR DETTES

Normes : CO.257d; LP.297; LP.298

Résumé : EXIGIBILITÉ DES DETTES ANTÉRIEURES À L'OCTROI DU SURSIS CONCORDATAIRE Le sursis concordataire déploie ses effets (art. 297 et 298 LP) à la date où il est octroyé. Il ne déploie pas d'effets sur l'exigibilité des dettes antérieures à l'octroi du sursis. Dès lors, l'octroi d'un sursis concordataire n'empêche pas le locataire de tomber en demeure au sens de l'art. 257d CO pour les loyers antérieurs à l'octroi du sursis.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PRESSION; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - INAPPLICABILITÉ DE L'ART. 270 AL. 1 CO En cas de nullité de la fixation du loyer initial (non notifiée sur formule officielle), l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte lorsqu'il a conclu le bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; RETARD; PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DURANT LE DÉLAI COMMINATOIRE La consignation intervenue durant le délai comminatoire vaut paiement du loyer et fait donc obstacle à la résiliation selon l'art. 257d al. 2 CO. La consignation étant un substitut de l'exécution, celui-ci doit en effet suivre les mêmes règles que celles applicables au paiement en mains du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g; LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES EN LEVÉE DE LA CONSIGNATION Le droit fédéral ne s'oppose pas à ce que la consignation soit levée par le biais de mesures provisionnelles. Le risque existe cependant que la faculté du locataire de consigner son loyer soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures. Par conséquent, une requête en ce sens ne doit être admise que de manière restrictive par le juge, qui ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire. Ainsi, il se justifie de limiter la portée de cette mesure à la période durant laquelle sa poursuite semble difficilement tolérable par le bailleur, en application des principes de nécessité, de proportionnalité et de subsidiarité, déduits de la condition du dommage difficile à réparer.

TF

Publication ATF 127 III 411

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; CALCUL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ADAPTATION THÉORIQUE DES LOYERS COMPARATIFS À L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE La correction virtuelle des loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison à l'évolution du taux hypothécaire est admissible. Pour cela, il faut calculer fictivement la répercussion de la baisse du taux sur ces loyers, intervenue depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque objet retenu. Le locataire peut cependant apporter la preuve que le dernier loyer est lui-même déjà abusif, ce qui entraîne l'exclusion de l'exemple de comparaison. Il en va de même si les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation font défaut, sauf s'il est établi autrement que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif (par ex. par un calcul de rendement ou comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés).

Voir aussi : ACJ n° 1436 du 09.12.2002 SI X c/ A. ACJ n° 636 du 12.06.2006 D. c/ H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; RESTAURANT

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES OBJETS Pour des locaux commerciaux, il faut comparer des locaux semblables en fonction de leur destination (Patrick Blaser, La prise en considération de loyers usuels dans la fixation du loyer, CdB 2001 p. 17 ; Commentaire de l'USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992 p.465 ; Peter Higi, Die Miete, Zürich 1998, nos 90 et 93 ad art. 269a CO). Si le local commercial est un restaurant, les objets proposés en comparaison doivent obligatoirement être des restaurants. Des objets comme une boulangerie, un bar, un cabaret doivent être écartés.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 247

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT - ÉQUIPEMENT - DOUBLE VITRAGE - TÉLÉRÉSEAU Un appartement qui n'est pas situé dans un quartier calme et, qui, de surcroît, est démuni de doubles vitrages ne saurait être comparé à des logements situés dans un quartier calme et équipés de doubles vitrages. De même, un logement qui ne permet pas au locataire de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle. Cette différence ne doit pas être négligée lors de la comparaison avec d'autres logements.

CJ , CABL

Publication CdB 2/01 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.272.ss

Résumé : PROLONGATION - CONSÉQUENCES PÉNIBLES DE LA RÉSILIATION Il faut entendre par conséquences pénibles, au sens de l'art. 272 CO, toute circonstance particulière rendant impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement d'ici la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation de bail. Le fait, pour un locataire, de ne plus habiter dans le même immeuble que celui de sa mère malade mobilisera davantage de son temps pour octroyer à cette dernière des soins dont elle a besoin. Il s'agit pourtant là d'un désagrément inhérent à la résiliation du bail et auquel une prolongation ne saurait remédier. En revanche, on peut admettre que les soins donnés à sa mère laissent moins de temps disponible au locataire pour chercher un autre logement avant la fin du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.

Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

Publication SJ 1998 p. 305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - NON-UTILISATION DE LA FORMULE OFFICIELLE Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al.2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".

Voir aussi : ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B. ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.

TF

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.

Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - SORT DU SOLDE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN Le 50 % du coût des travaux sera assimilé à de la plus-value, le solde étant considéré comme relatif à de l'entretien, n'entraînant aucune incidence sur la fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE MODIFICATIONS UNILATÉRALES DU CONTRAT Il appartient au locataire, dans le cadre des articles 269d al. 3 et 270b al. 1 CO, d'établir que les modifications apportées au contrat par le bailleur sont abusives.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS Il n'apparaît pas contraire au droit fédéral de lier un contrat de bail à loyer avec un autre contrat (ATF 115 II 452 = JT 1990 I 304) et il ne l'est pas davantage que trois baux à loyer le soient entre eux, ce d'autant s'ils portent sur des locaux et emplacements d'un même immeuble.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 100 = JT 1995 I 220 = SJ 1994 p.659

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Pour fixer le loyer en application de la méthode absolue, le 40 % au maximum des fonds propres investis par le bailleur doit être indexé au coût de la vie.

Voir aussi : Note de B. CORBOZ in SJ 1994 p. 664; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; ERREUR; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.24.al.1.ch.4

Résumé : ERREUR SUR LA VALEUR DE L'OBJET SOUS-LOUÉ PAR RAPPORT AU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis car il apparaît que le sous-locataire a conclu le bail sans accorder une quelconque importance au montant du loyer principal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.

Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART NON CONSIDÉRÉE COMME INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE Seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée. La part représentant des frais d'entretien différé ne doit pas être répercutée (maintien de la jurisprudence Benso, ATF 110 II 404; rejet de la pratique genevoise).

Remarques : Contra : ACJ n° 465 du 15.04.02 M. c/ X et Y SA (arrêt isolé comportant un calcul Fracheboud - cf. ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 - dans le cadre d'un calcul de rendement)

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE - DURÉE D'AMORTISSEMENT Dans le cas d'importants travaux de rénovation (étanchéité, façade, peinture fenêtres et volets, sanitaires, chauffage), la durée de vie moyenne doit être portée à 25 ans, soit un taux d'amortissement de 4% par an.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259i; LPC.320ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES DANS LE CADRE D'UNE CONSIGNATION DE LOYER Le juge peut, par la voie de mesures provisionnelles, modifier la décision de l'autorité de conciliation, voire même la supprimer (Lachat, Le bail à loyer, p. 104 et 185). Les mesures provisionnelles ont un caractère éminemment provisoire. Elles peuvent en tout temps être modifiées ou révoquées si des circonstances nouvelles le justifient (art. 335 al. 1 LPC) et s'il apparaît qu'elles reposent sur une appréciation erronée des faits - sans même que ceux-ci revêtent un caractère de nouveauté par rapport à l'époque où la première décision a été prise - ou que leur fondement juridique se révèle manifestement inexact (SJ 1988, 103). Le caractère provisoire de la décision de la Commission de conciliation et la faculté d'en modifier la portée par le biais de mesures provisionnelles ordonnées par le Tribunal des Baux et Loyers se déduit de l'art. 259h al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1129 du 08.11.99 A. c/ B. CdB 4/2003 p. 102 (Arrêt de la Ire Cour civile du TF du 03.06.03 Epoux A. c/ S.coop. B.)

Remarques : Confirmé par ATF 19.10.1992 (RDP)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSE DES CHARGES D'EXPLOITATION - ANNÉE EXCEPTIONNELLEMENT ÉLEVÉE Si les comptes d'exploitation d'une année sont exceptionnellement élevés et comportent des travaux de réfection totale de plusieurs appartements, ce dont le locataire n'a en rien profité, il y a lieu de considérer ces travaux comme des prestations à plus-value (d'ailleurs répercutées sur les loyers de ces appartements) au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et de les déduire des comptes pour l'année en question.

Voir aussi : ACJ n° 234 du 11.10.1991 SI X c/ G. ACJ n° 1414 du 17.10.1992 SI X c/ T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); LOYER INITIAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - INTENTION DE CONTESTER LE LOYER INITIAL Le simple fait pour un preneur de conclure un bail sans indiquer qu'il a l'intention de remettre en cause le montant, jugé trop élevé, du loyer ne saurait constituer en soi un dol au sens de l'art. 28 CO. En ouvrant action, le locataire ne fait qu'exercer un droit que la loi lui reconnaît. Admettre l'application de l'art. 28 CO dans une éventualité de ce genre équivaudrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - APPEL Le bailleur ne peut pas, dans le cadre d'un appel extraordinaire, demander un calcul de rendement alors qu'il n'a pas fait valoir ce moyen devant le TBL. Inversément, le locataire ne peut pas davantage invoquer en appel l'existence d'indices d'abus qu'il n'a pas fait valoir devant les premiers juges.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; LOYER ABUSIF

Normes : LPC.435.al.2

Résumé : PIÈCES NON PRODUITES FORTUITEMENT Il est arbitraire de considérer qu'une hausse de loyer est abusive parce que le bailleur a omis de fournir les pièces, alors que le même jour, le Tribunal a rendu une soixantaine de jugements dans des causes analogues et relatives au même groupe d'immeubles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES - NOTIFICATION (changement de jurisprudence) Les motifs invoqués par le bailleur constituent une déclaration de volonté de celui-ci sur la base de laquelle le locataire décide d'accepter ou de contester une hausse de loyer. Cette déclaration doit être acceptée selon le principe de la confiance. Or, c'est au moment de la notification de l'avis de hausse que le locataire devra se déterminer sur le bien-fondé des motifs invoqués. Il prendra donc en considération les motifs connus à cette date, à moins que le bailleur ait expressément fait savoir qu'il entend se baser sur des motifs de hausse qui se réaliseront entre la notification et l'entrée en vigueur de la hausse. En vertu du principe de la confiance, la Cour retient en principe la date de la notification du dernier loyer pour le début de la période de calcul d'une hausse, sous réserve des déclarations contraires du bailleur, d'un accord ou jugement entre les parties se basant sur des éléments de hausse qui se sont réalisés ultérieurement.

Voir aussi : ACJ n° 93 du 10.4.92 SA X c/ B. ACJ n° 102 du 10.4.92 SI X c/ B. ACJ n° 161 du 4.6.93 D. c/ T.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.

Voir aussi : François BOHNET, Nature constatatoire de la demande du bailleur visant à faire valider une hausse de loyer, in DB n° 33/2021 p. 75

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021; newsletter CPC Online juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Alors que la contestation de l’augmentation du loyer par le locataire (qui s’est opposé à une proposition de jugement) est une action formatrice, l’action du bailleur qui fait suite à la contestation d’une augmentation du loyer est une action en constat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; Newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : SORTIE D'UN CONTRÔLE ÉTATIQUE DE LOYER - MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT - COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge. En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : PORTÉE DU DEVOIR DE COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES - DEMANDE DE BAISSE - CALCUL DE RENDEMENT Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/602/2017 du 22.05.2017

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - NULLITÉ - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui, conscient du vice de forme affectant une hausse de loyer, ne l'a pas contestée dans le délai de 30 jours et ne s'en plaint qu'au moment de la résiliation du bail, tout en s'étant acquitté du nouveau loyer sans réserve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DELAI

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : ACCEPTION TACITE D'UNE CLAUSE D'INDEXATION - DROIT DU LOCATAIRE DE RÉCLAMER UNE BAISSE DE LOYER L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante (ATF 124 III 67, JdT 1999 p. 115). Cette règle vaut également pour une modification contractuelle qui n'entraîne pas une augmentation explicite du loyer. Ainsi, l'acceptation tacite d'une clause d'indexation n'emporte pas renonciation du locataire de réclamer une baisse de loyer avant l'échéance de la période d'indexation. En effet, le locataire n'a pas la possibilité de contester un acte qui ne touche pas au montant du loyer, ou qui n'apporte aucune modification au contrat à son détriment.

Voir aussi : ACJC/42/2023 (L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; NULLITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.62; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER NULLE - ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME DE L'ANCIEN PROPRIÉTAIRE Une demande de remboursement des loyers versés en trop en raison de la nullité d'une hausse de loyer relève des règles sur l'enrichissement illégitime. Le débiteur d'une telle créance est celui qui a été enrichi, c'est-à-dire le bailleur à qui les loyers ont été versés, et non pas le nouveau propriétaire de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 (in newsletter bail.ch avril 2017)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - PAS DE DROIT DU LOCATAIRE A RETENIR LE LOYER SI NI LE BAILLEUR NI L'AUTORITE DE CONCILIATION NE L'ONT ACCORDEE Le sous-locataire, qui écrit à la régie pour demander une réduction provisoire du loyer en raison de nuisances et qui - ni lui ni le locataire - ne saisit pas l'autorité de conciliation en l'absence de réponse du bailleur, court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO, s'il ne paie pas ou que partiellement le loyer qu'il estime excessif de ce fait. Il en va de même lorsqu'il retient sur le loyer le montant de dommages-intérêts et qu'il ne fait pas reconnaître sa créance suite au refus du bailleur de l'indemniser.

TF

Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Introduction in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS;LOYER INITIAL

Normes : CPC.85

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS Une demande en contestation du loyer initial est en principe soumise à l’obligation de chiffrer le loyer demandé. L’art. 85 CPC permet toutefois au demandeur qui est dans l’impossibilité d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention ou de qui cette indication ne peut être exigée d’emblée de ne pas chiffrer ses conclusions et d’indiquer une valeur litigieuse minimale. Pour ce faire, il doit, dans sa demande, exposer concrètement pourquoi il lui est impossible (ou du moins déraisonnable) de chiffrer ses conclusions. En vertu de l’art. 85 al. 2 CPC, le demandeur ne peut pas se contenter d’indiquer un montant minimal lors de l'introduction de la demande et renoncer par la suite à tout chiffrement. Au contraire, il doit chiffrer ses conclusions dès qu’il est en mesure de le faire, peu importe s’il a conclu à un montant minimal ou, comme en l’espèce, à un montant maximal (le demandeur avait formulé des conclusions visant à fixer le loyer de l’appartement « à un montant inférieur à CHF 1'116.15 » et le loyer de la place de parc « à un montant inférieur à CHF 84.80 »)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 150 III 123; Newsletter bail.ch février 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.

Voir aussi : Pascal, Jeannin, Caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien : quelques précisions au sujet du renversement de la présomption, in Newsletter bail.ch février 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC online 16.11.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.270b; CPC.206.al1; CPC.209.al1.leta

Résumé : CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Art. 204 al. 3 lit. c, art. 206 al. 2, art. 209 al. 1 lit. a et al. 3 - CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Conformément à l'art. 206 al. 1 CPC, la requête de conciliation est considérée comme retirée en cas de défaut de la partie demanderesse. L'art. 209 al. 1 let. a CPC concerne l'autorisation de procéder, qui en cas de contestation d'une augmentation de loyer est délivrée au bailleur. Il ressort d’emblée du texte que dans la procédure de conciliation d'une contestation d'augmentation de loyer ou de fermage, le locataire est considéré comme partie demanderesse. L'inversion des rôles n'a lieu qu'au moment de la délivrance de l'autorisation de procéder. Dès lors que la bailleresse n'était ni personnellement présente, ni représentée par procuration à l'audience de conciliation, rien ne pouvait lui être notifié. Le délai pour déposer la demande pouvait commencer à courir, au plus tôt, à compter de la notification du procès-verbal à la bailleresse (délai respecté en l'espèce).

CJ , CABL

Publication MP 4/2022, p. 268 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;FRAIS D'EXPLOITATION;CALCUL;PREUVE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.20

Résumé : EVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - PAS DE FORFAIT Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse. Trois années sont en principe suffisantes pour établir une moyenne fiable. Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits. Le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis. Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison, exceptions non démontrées dans le cas d'espèce.

Voir aussi : ACJC/976/2022; ATF 111 II 378; arrêt du TF 4A_88/2013 du 17.07.2013 consid. 4.1 (La prise en compte de forfaits peut être admise dans certains cas, pour autant qu'il soit garanti qu'ils n'entraînent pas une augmentation excessive des coûts et qu'aucune autre méthode ne permette d'espérer un résultat plus précis. L'application schématique de forfaits sans tenir compte du cas particulier reste en revanche inadmissible.)

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;TRANSACTION(ACCORD);MAINLEVÉE DÉFINITIVE

Normes : LP.80; CO.270

Résumé : TITRE DE MAINLEVÉE DÉFINITIVE - JUGEMENT OU TRANSACTION RÉSULTANT D'UNE ACTION EN BAISSE DE LOYER Seul un jugement ou une transaction judiciaire condamnatoire – c’est-à-dire condamnant le débiteur à payer une somme d’argent déterminée ou aisément déterminable – constitue un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Le jugement ou la transaction résultant d’une action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) fixe le montant du loyer dû et complète la convention des parties qui valait jusqu’alors. Sa nature est par conséquent formatrice (et non condamnatoire) et il ne s’agit pas d’un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Ce jugement ou cette transaction constitue toutefois une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l’existence d’un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer . Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer. En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d'importantes réparations, in DB n° 33/2021, p. 54ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 218; newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.259g; CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - LOYER À ÉCHOIR En cas de défauts affectant des habitations ou des locaux commerciaux, le locataire ne peut consigner, avec pour effet d'être réputés payés au bailleur, que les loyers à échoir. Le locataire qui consigne des loyers qui auraient déjà dû être payés (exigibles) risque une résiliation pour cause de demeure.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La consignation des loyers échus ne vaut pas paiement, in DB 2021 n° 4 Cette solution s'applique peu importe si la partie locataire se trouve dans le délai comminatoire de l'art. 275d CO ou non. ACJC/1511/2022

Remarques : Précision de jurisprudence : le TF tranche pour la première fois la question de savoir si un loyer déjà exigible (qui aurait donc déjà dû être payé par le locataire) peut également être consigné avec pour effet d'être réputé payé au bailleur et y répond par la négative (cf. communiqué de presse du TF du 03.05.2021).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9

Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 104

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; PRIX D'ACHAT ; FUSION

Normes : CO.269; CO.270

Résumé : PRIX D'ACQUISITION - FUSION La fusion de deux caisses de prévoyance ne peut pas être assimilée au partage d'une succession ou à la liquidation d'un régime matrimonial, à l'occasion desquels les parties fixent le prix d'un bien destiné à devenir la propriété d'une personne de la communauté. Le transfert qui intervient à cette occasion n'est pas assimilable à une vente et n'implique aucune modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer. Seuls sont donc pertinents pour un calcul du rendement net les montants des fonds investis par la société absorbée pour construire l'immeuble, soit en l'espèce les montants investis au moment de sa construction.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.291/2001 du 09.07.2002 (fusion par absorption); ACJC/1676/2019 du 18.11.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - EXIGIBILITÉ DU LOYER La date de réception de l'avis comminatoire est déterminante pour savoir si le loyer réclamé est exigible. In casu, avis comminatoire du 31 juillet, reçu au plus tôt le 1er août par le locataire, de sorte que le loyer du mois d'août était exigible.

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT SOCIAL ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : LGL.42

Résumé : ÉTAT LOCATIF AGRÉÉ - RÉSERVE POUR L'ENTRETIEN D'après l'art. 42 LGL/GE, l'état locatif agréé tient compte de l'existence d'une réserve pour l'entretien, notion qui n'est pas définie dans la loi. La pratique des autorités genevoises, selon laquelle cette réserve est destinée à financier des travaux liés à l'usure et au vieillissement dans les années qui précèdent la sortie du régime de contrôle, mais n'est pas vouée à financer des travaux postérieurement à la période de contrôle et doit ainsi être absorbée à la fin de celle-ci, n'est pas arbitraire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À LOYER LIÉ ; CHOSE ACCESSOIRE ; VENTE

Normes : CO.261; CO.253a.al.1

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DE L'ACCESSOIRE - MAINTIEN DE SA QUALITÉ D'ACCESSOIRE Le changement de propriétaire d'un box, dont la qualité d'accessoire au logement occupé par les locataires était reconnue jusque-là, ne lui fait pas perdre sa qualité d'accessoire puisque, en application de l'article 261 CO, le bail du box concerné passe au nouvel acquéreur avec tous les droits et obligations qui y sont liés, y compris la qualité d'accessoire du logement occupé par les locataires.

Martine JAQUES

Publication CdB 4/2014, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : RÉPERCUSSION DES TRAVAUX D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES SUR LE LOYER - PANORAMA EN MÉTHODES ABSOLUE ET RELATIVE À L'AUNE DE L'ATF 4A_565/2013 DU 8 JUILLET 2014, in CdB 4/14, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020, primauté du critère du rendement admissible. In casu, la méthode consistant à exécuter le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les locataires est compatible avec les art. 269 et 270 al. 2 CO); 4A_28/2020 du 13.01.2020 (maintien du principe de la primauté du critère du rendement admissible; Luca MELCARNE, Le priorité du critère du rendement net (art. 269 CO) dans le cadre de la contestation du loyer initial, in DB n° 33/2021, p. 51ss): 4A_288/2020 du 13.01.2021

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 209; CdB n° 3/2013, p. 93

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - RÉPARTITION DU COÛT SELON NOMBRE DE PIÈCES Le juge ne peut s'écarter d'une méthode de répartition des coûts liés à des travaux à plus-value que si la clé de répartition appliquée par le bailleur se révèle insoutenable. Tel n'est manifestement pas le cas d'une répartition des coûts fondée sur le nombre de pièces par appartement loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; DÉLAI ; RÉSILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGÉ NOTIFIÉ AVANT EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150). Le Tribunal fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011, consid. 4.2; 4A_585/2010 du 2 février 2011, consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_353/2016 du 10.10.2016 (newsletter bail.ch décembre 2016); Fiche 2309454 ; arrêt du TF 4A_333/2022 du 9.11.2022 (newsletter bail.ch janvier 2023: se prévaloir d’une résiliation signifiée avant l’échéance du délai comminatoire, sans pour autant régler l’arriéré, est constitutif d’un abus de droit)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Il n'est pas possible pour un bailleur de qualifier de "maigres" les recherches des locataires en vue d'un relogement, même si elles ne paraissent pas avoir été nombreuses (in casu, 4 recherches ont été effectuées par les locataires). In casu, quitter un appartement se situant à proximité immédiate des HUG constitue un inconvénient non dénué d'importance pour les locataires, compte tenu de la spécialisation en radiologie que l'épouse colocataire effectue aux HUG. Il n'est pas suffisant pour les bailleurs de n'avoir que pour unique intérêt, celui de pouvoir relouer le logement concerné à des tiers à de meilleures conditions, après rénovation, sans indiquer en quoi consisterait ladite rénovation et sans justifier d'aucun élément de fait permettant de tenir pour vraisemblable l'augmentation de loyer escomptée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolue et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). La méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution de loyer); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une demande de baisse de loyer (ATF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002). In casu, la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue l'une de ces situations exceptionnelles, de sorte qu'il y a lieu d'examiner la demande de baisse des locataires à l'aune de la méthode absolue.

Voir aussi : ATF 146 III 346 (admet qu'il est possible d'appliquer la méthode absolue lors d'une demande de baisse à la sortie d'un contrôle étatique du loyer); ATF 142 III 568; 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod ( Fiche 2309588 )