Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.259e

Résumé : DOMMAGE CONSECUTIF A UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGES-INTERETS ET REDUCTION DE LOYER La question de la réparation d’un dommage subi par le locataire en raison du défaut de la chose louée (art. 259e CO) est distincte de celle concernant la réduction de loyer liée à une limitation dans l’usage de la chose louée (art. 259d CO), laquelle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. L’éventuel montant alloué à titre de réduction du loyer ne doit donc pas être pris en considération pour réduire le dommage.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : CONDITIONS ABUSIVES DE LA SOUS-LOCATION - RESILIATION EXTRAORDINAIRE - CARACTERE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL La sous-location sans accord du bailleur peut justifier une résiliation anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO. Deux situations se présentent : soit le bailleur a refusé de donner son consentement et pouvait valablement le faire pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO, soit le locataire n’a pas demandé le consentement du bailleur et celui-ci aurait pu valablement refuser la sous-location pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO. Si l’un des motifs de cette disposition est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (quatrième condition pour l’application de l’art. 257f al. 3 CO) est automatiquement réalisée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letf

Résumé : RESILIATION - DECES DU LOCATAIRE - RESILIATION EN RAISON DE CHANGEMENTS DANS LA SITUATION FAMILIALE DU LOCATAIRE Une résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu’elle contrevient à la bonne foi. Selon l’art. 271a al. 1 let. f CO, tel est le cas si le congé est signifié par le bailleur en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans que ces changements n’entraînent d’inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de la famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation contractuelle ; une vie commune du locataire et de ses proches est nécessaire pour que l’art. 271a al. 1 let. f CO s’applique.

Voir aussi : ACJC/435/2025 du 18.03.2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259d

Résumé : REDUCTION DU LOYER EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - DUREE DE LA PERIODE DURANT LAQUELLE UNE REDUCTION DE LOYER PEUT ETRE RECLAMEE En cas de défaut, une réduction de loyer peut être réclamée dès le moment où le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de celui-ci (art. 259d CO). Comme la résiliation du contrat du contrat de bail entraîne l’extinction du droit d’user de la chose louée et de l’obligation de payer les loyers futurs, elle met également un terme à la durée de la réduction du loyer. Autrement dit, la prétention en réduction du loyer prend fin soit lorsque le défaut est éliminé, soit lorsque le bail prend fin.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.266a

Résumé : CONGE PAR LE LOCATAIRE - IRREVOCABLE La résiliation du bail étant un acte irrévocable, le locataire ne peut pas se raviser.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 31.03.2025, 4A_161/24

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE CONCERNE ACQUIS SIMULTANEMENT AVEC D'AUTRES IMMEUBLES DANS LE CADRE D'UN ACHAT GROUPE - CALCUL POSSIBLE ? Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement ou du local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Le fait que l'objet loué a été acquis par le bailleur dans le cadre de l'achat global de trois parcelles distinctes n'est pas - en soi - une circonstance propre à empêcher l'exécution d'un calcul de rendement. Plus particulièrement, le fait que ces trois parcelles n'ont pas la même surface, respectivement que les bâtiments qui y sont construits comportent des logements de typologies différentes, ne signifie pas qu'il serait impossible de trouver une clé de répartition adaptée aux circonstances de l'espèce - étant rappelé que le juge dispose d'une marge d'appréciation dans le choix du système dont il veut user pour ventiler les comptes de l'immeuble. Dans la mesure où la loi ne prescrit pas comment procéder à cette ventilation, la jurisprudence admet en effet que différentes clés de répartition sont envisageables (aucune d'elles n'étant parfaite) afin de déterminer le rendement admissible de l'objet remis à bail (au prorata du nombre de pièces, en fonction de la surface des logements, de leur volume, de quote-parts de valeurs, etc.), en tenant compte de la situation concrète, ce qui explique le large pouvoir d'appréciation laissé au juge à cet égard. En l'occurrence, il ressort des états locatifs (incomplets) produits par l'appelante que les immeubles érigés sur les trois parcelles concernées comprennent uniquement des logements, à l'exclusion de locaux commerciaux et/ou de parkings, ce qui devrait faciliter d'autant l'exercice consistant à ventiler le coût d'acquisition global des parcelles entre les différents immeubles et les différents logements les composant, le cas échéant en tenant compte de la surface respective des parcelles, du taux d'occupation du sol et des particularités de chaque bâtiment.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263; CO.97

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - REFUS NON JUSTIFIE DU BAILLEUR Lorsque les conditions légales sont réunies, l’art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu’en présence de justes motifs. Le refus injustifié du transfert du contrat de bail par le bailleur constitue une violation du contrat au sens de l’art. 97 al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2025 et Newsletter bail.ch avril 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CONSIGNATION EN JUSTICE;LOYER

Normes : CO.259g

Résumé : DEFAUT - CONSIGNATION - LIBERATION DES LOYERS CONSIGNES La créance du locataire en réduction du loyer pour cause de défaut peut être imputée sur les loyers consignés dans sa totalité (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés).

Voir aussi : Patricia Dietschy, L’interprétation de la conclusion du locataire en déconsignation des loyers (arrêt 4A_433/2023 et 4A_451/2023), Newsletter Bail.ch avril 2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;UTILISATION;DROIT PUBLIC

Normes : CO.20; CO.256

Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - REGLES DE DROIT PUBLIC En matière de bail à loyer, l’usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination. Le défaut peut être de moyenne importance ou grave, ce qui est le cas lorsqu’une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DILIGENCE;AUXILIAIRE;SOMMATION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - COMPORTEMENT IMPUTABLE A UN AUXILIAIRE DU LOCATAIRE - AVERTISSEMENT Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat ; il doit atteindre une certaine gravité et n’a pas besoin d’être le fait du locataire (il peut s’agir d’un manquement imputable à ses auxiliaires, par exemple les personnes avec lequel il vit, ses visites, ses employés ou ses sous-locataires). L’excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de réitération malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égard envers les voisins. L’avertissement écrit doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement.

Voir aussi : Blaise Carron, La résiliation extraordinaire pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) : rappels généraux et cas particulier des auxiliaires du locataire (arrêt 4A_284/2024), Newsletter Bail.ch mars 2025

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257a; CO.257b; OBLF.4; OBLF.8

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - PAS DE DECOMPTE DU BAILLEUR - DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES ACOMPTES DU LOCATAIRE - BAILLEUR FOURNIT LES DECOMPTES EN COURS DE PROCEDURE Il n'existe pas de sanction de principe du bailleur lorsque celui-ci ne fournit pas les décomptes avant la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPEE DES LOCAUX - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE REDUIRE SON DOMMAGE - RECHERCHE DE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - CONDITIONS MOINS FAVORABLES Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement sortant. Seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être reproché au bailleur, justifiant une diminution du loyer auquel il a normalement droit de la part du locataire sortant qui n'a pas présenté de candidat acceptable. Si le bailleur n’effectue aucune démarche pour relouer les locaux, le montant dû devra être réduit en équité. Selon les circonstances, il peut exceptionnellement être demandé au bailleur de rechercher un locataire de remplacement à des conditions moins favorables, en particulier si le bailleur sait pertinemment que les locaux ne peuvent manifestement plus trouver preneur aux conditions précédentes et que la durée du contrat qui reste à courir est encore longue. Plusieurs auteurs considèrent que le bailleur doit accepter de relouer les locaux à un moindre loyer si, après quelques temps, le marché ne permet pas de trouver un candidat au même prix et si le locataire sortant en fait la demande, en offrant d'assumer la différence de loyer jusqu'à l'échéance du bail, si celle-ci est lointaine. Ni la jurisprudence, ni la doctrine ne traitent en revanche de l’ampleur de la baisse de loyer qui pourrait être concrètement exigée du bailleur, étant rappelé que si le nouveau loyer est inférieur, le locataire sortant devra supporter la différence jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. En l'espèce, la Cour de justice a retenu qu'il n'était pas établi que la bailleresse aurait entrepris des démarches en vue de la relocation durant la période ayant suivi immédiatement la restitution des clés des locaux, ce alors même qu’elle n’avait pas tardé à faire notifier des poursuites aux locataires et obtenir la levée des oppositions aux commandements de payer à cette époque. Or, en attendant le début de l’été 2021 pour confier un mandat de recherche à la société X, la bailleresse avait bel et bien tardé à agir, étant au demeurant relevé qu’elle n’avait pas non plus pris la peine d’interpeller les locataires pendant cette période pour les rappeler à leurs devoirs. Ce nonobstant, ces manquements ne suffisaient pas encore à retenir que l’attitude de la bailleresse aurait été incompatible avec les règles de la bonne foi, justifiant ainsi une diminution du loyer auquel elle aurait normalement droit jusqu’à l’échéance du bail. Il apparaissait en effet que la relocation des surfaces litigieuse posait problème, et que malgré les efforts déployés – certes tardivement – par la bailleresse, celles-ci n'avaient pas trouvé preneur jusqu’à l’échéance du bail le 31 août 2023. Ainsi, il ne se justifiait pas de mettre intégralement à la charge de la bailleresse le risque de la relocation du bien, restitué de façon anticipée par les locataires trois ans avant l’échéance du bail, d’autant plus que ces derniers n'avaient entrepris aucune démarche en vue de présenter un locataire de remplacement, en violation de leurs obligations légales. Concernant la question de savoir si la bailleresse avait failli à son devoir de réduire son dommage en ne diminuant pas le loyer demandé en vue de favoriser la relocation des surfaces, la Cour de justice a retenu qu’aucune offre sérieuse n’avait été reçue, même pour un loyer inférieur au loyer demandé, que les locataires n'avaient pour leur part adressé aucune demande à la bailleresse visant à réduire le montant du loyer demandé pour les surfaces laissées vacantes et qu'il n’avait enfin pas été allégué par les locataires ni démontré que les locaux auraient pu trouver preneur plus tôt si le loyer demandé avait été réduit, ni de combien il aurait dû être diminué pour atteindre cet objectif.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.270a.al1; CO.269c

Résumé : BAISSE DE LOYER SUR LA BASE DU TAUX HYPOTHECAIRE - LOYER ECHELONNE - POINT DE COMPARAISON Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu'à l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont conscientes et elles acceptent que le loyer, tel qu'il a été fixé à la signature du contrat, fasse règle pour elles jusqu'à l'échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l'évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas, parce que chacune d'elles pense trouver son intérêt dans la conclusion d'un bail de cette nature. Il est donc normal que l'on se reporte à la date d'expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l'évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb). Sans doute, comme le soulignent Lachat et Stastny (David Lachat/Pierre Stastny, in Le bail à loyer, 2019, p. 660, n° 3.1.3), les parties qui conviennent d'un échelonnement n'anticipent-elles pas nécessairement l'évolution des facteurs de fixation du loyer, d'autres hypothèses étant possibles ("cadeau" du bailleur; rattrapage progressif du loyer, couvrant les coûts, compromis, etc.). Dans certaines de ces hypothèses, notamment lorsqu'il ne s'agit que d'étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d'ores et déjà admissible, il convient de prendre comme premier point de référence, pour l'application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné (signature du bail à loyers échelonnés, notification d'une hausse de loyer comportant un échelonnement, conclusion de la transaction prévoyant des loyers échelonnés). Encore faut-il, pour ce faire, que les parties aient manifesté clairement et d'une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu'elles n'entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse; cela supposerait qu'elles aient mentionné expressément, dans l'acte considéré (contrat de bail, avis de majoration non contesté, procès-verbal de transaction), les bases de calcul dudit loyer (niveau des coûts, en particulier du taux hypothécaire, et de l'indice suisse des prix à la consommation) et que l'on puisse en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l'expiration de la convention d'échelonnement (pour un exemple de ce type de clause, cf. Beat Rohrer, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 22 ad art. 269c CO). À ce défaut, on présumera que les parties ont entendu régler la question du loyer jusqu'à la date d'expiration du bail et c'est en fonction du niveau des coûts et des prix arrêté à cette date que sera examinée la validité matérielle d'une hausse de loyer subséquente (cf. arrêt 4C.390/1998 du 3 mai 1999 consid. 3b/cc). Il s'agit là d'une présomption de fait qu'il est possible de renverser par une contre-preuve (sur les notions de présomption de fait et de contre-preuve, cf. ATF 120 II 393 consid. 4; 115 II 305; arrêt 4A_554/2021 du 2 mai 2022 consid. 3.2).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.261.al1; CO.269c

Résumé : BAIL A LOYERS ECHELONNES - POINT DE DEPART POUR VERIFIER, PAR LA METHODE RELATIVE - L'EVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire. Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Loyers échelonnés : but de la convention d’échelonnement et point de référence temporel pour l’application de la méthode relative (arrêt 4A_68/2024), Newsletter Bail.ch mai 2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ÉPIDÉMIE;VIRUS(MALADIE);CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COVID-19 - CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS Les contrats doivent être exécutés selon ce qui a été convenu (pacta sunt servanda). Par exception à cette règle, une adaptation du contrat par un tribunal est possible, même contre la volonté d’une partie, si les circonstances se modifient si fondamentalement après la conclusion du contrat qu’il en résulte un grave déséquilibre entre les prestations (clausula rebus sic stantibus). La modification du rapport entre les prestations ne doit pas avoir été prévisible ni évitable au moment de la conclusion du contrat. En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’instance précédente. Celle-ci avait admis un changement de circonstances (dans le cas présent, la pandémie de Covid-19 et les mesures étatiques qui ont été prises en conséquence) qui n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et des avenants. En revanche, le déséquilibre entre les prestations ne suffisait pas à atteindre la gravité requise pour que la clausula rebus sic stantibus s’applique, pour les raisons suivantes : (i) la locataire, qui avait pris à bail un hôtel, avait reçu une indemnité étatique pour cas de rigueur ; (ii) ses collaborateurs avaient bénéficié d’indemnités pour réduction de l’horaire de travail (chômage partiel), ce qui avait permis à la locataire de réduire ses charges ; (iii) les fluctuations dans les nuitées ne sont pas inhabituelles dans le secteur hôtelier, mais font partie du risque commercial général et (iv) la période litigieuse de mars 2020 à février 2021 n’a concerné qu’une fraction de la durée effective du bail (qui était de 90 mois) et de la durée initialement prévue du bail (qui était de 292 mois).

Voir aussi : Tatiana Gurbanov, Le bail à l’épreuve de la pandémie COVID-19 (arrêt 4A_158/2024), Newsletter Bail.ch janvier 2025

Tf , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le contrat lorsque le locataire est en retard dans le paiement des loyers, moyennant fixation d’un délai de paiement. A cet égard, un bailleur ne commet toutefois pas un abus de droit s’il résilie le bail pour défaut de paiement après avoir accepté des paiements de loyer tardifs. En revanche, le fait de résilier le contrat longtemps après l’expiration du délai de paiement peut être abusif, si le bailleur a, entre-temps, accepté sans réserve le paiement de loyers de la part du locataire

Voir aussi : arrêt du TF 4A_507/2024 du 04.02.2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail février 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL);ASSAINISSEMENT(EN GÉNÉRAL);CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al1.letc

Résumé : RESILIATION - CONTRAIRE A LA BONNE FOI - TRAVAUX DE TRANSFORMATION OU D'ASSAINISSEMENT - CONGE EN VUE DE TIRER LE MEILLEUR PROFIT DE LA VENTE - CONGE-VENTE Une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le bailleur ne dispose pas, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d’évaluer si son maintien dans les lieux rendrait plus difficile l’exécution des travaux envisagés ou si une évacuation de l’objet loué est nécessaire. Selon la jurisprudence fédérale, une résiliation donnée par le bailleur pour des motifs purement économiques n’est pas systématiquement condamnable. Cela concerne deux cas : la résiliation pour optimiser le rendement du bien et la résiliation donnée dans le but de tirer un meilleur profit de la vente du bien. Ce deuxième cas se distingue du congé-vente de l’art. 271a al. 1 let. c CO, relatif à la situation où le bailleur propose uniquement au locataire du logement d’acheter le bien loué et qui est abusif s’il existe un lien de causalité adéquat entre la résiliation et la volonté de vendre au locataire. Ce lien fait défaut lorsque le motif du congé n’est pas uniquement d’inciter le locataire à acheter, mais que le bailleur est disposé à vendre à n’importe qui (et ce même s’il propose le bien, au même prix, en priorité au locataire).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La résiliation du contrat de bail dans le but de vendre le bien (« Leerverkaufskündigung ») (arrêt 4A_481/2024), Newsletter Bail.ch février 2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication; Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RENDEMENT BRUT;DEVOIR DE COLLABORER

Normes : CO.269a.letc

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - IMMEUBLE RECENT - RENDEMENT BRUT - POURCENTAGE A TITRE DE REMUNERATION DES FONDS PROPRES INVESTIS - FAITS NOTOIRES - COLLABORATION DU BAILLEUR A L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsqu’un immeuble est récent, le loyer est calculé à l’aide du critère du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le loyer admissible résulte de la multiplication suivante : prix de revient (de l’appartement) x taux de rendement brut admissible. Pour calculer le taux de rendement brut admissible, on ajoute au taux hypothécaire de référence (i) les charges courantes et frais d’entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %) et (ii) un pourcentage à titre de rémunération des fonds investis. Le Tribunal fédéral considère que le pourcentage à titre de rémunération des fonds investis, qui avait initialement été fixé à 0,5 %, doit désormais être porté à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF 147 III 14 en matière de calcul du rendement net). Le prix de revient doit donc être multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les charges courantes et frais d’entretien et 2 % à titre de rendement des fonds investis) si le taux hypothécaire est inférieur ou égal à 2 %. Le taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de l’alléguer, ni de le prouver. Si une partie – comme en l’espèce – base ses calculs sur des taux hypothécaires de référence inexacts, le tribunal doit se référer aux chiffres (corrects) publiés par l’OFL. Le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Si les documents produits sont suffisants pour calculer le rendement, le caractère abusif du loyer est calculé sur cette base. Si les documents ne sont pas fournis ou sont insuffisants, et que carence ne peut pas être imputée au bailleur, il n’en subira pas de conséquences. En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut examiner les moyens de preuve à disposition. Les statistiques cantonales ou communales – dont il peut être tenu compte lorsque le critère du rendement net s’applique – ne peuvent pas être utilisées pour calculer le rendement brut (car la méthode du rendement brut permet de fixer un loyer situé au-dessus du niveau des loyers du quartier).

Voir aussi : Laurent Bieri, Le rendement brut admissible (arrêt 4A_339/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4; CO.271a.al2

Résumé : RESILIATION - CONGE DONNE DANS LES TROIS ANS APRES UN ACCORD - NOTION D'ACCORD Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;REMISE EN L'ÉTAT

Normes : CO.256; CO.259a

Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - REPARATIONS - PAS SATISFAISANTES Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée chaque année ou à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable. En revanche, le locataire n'est pas fondé à exiger des travaux plus importants que ceux nécessaires pour remédier au défaut. Une réparation qui n'était pas propre à garantir l'étanchéité d'un avant-toit lors de fortes pluies et qui devait en outre être répétée à intervalles réguliers ne satisfait pas à l'obligation du bailleur de réparer le défaut d'étanchéité d'une toiture au-dessus d'une terrasse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 28 novembre 2011 consid. 3.1.1 et 3.1.2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE;DROIT DE VENDRE

Normes : CO.255; CC.2.al2

Résumé : BAIL CONCLU POUR UNE DUREE DETERMINEE - RECONDUIT - BUT DE LE REVENDRE AVEC BENEFICE APRES SORTIE DU CONTROLE La bailleresse a motivé son choix de conclure un bail à durée déterminée par sa volonté de revendre l'appartement litigieux, avec un bénéfice, à la sortie du régime LGZD. Un tel but, de nature purement économique, n'est - selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral - pas abusif. La locataire a par ailleurs été expressément avisée du caractère déterminé des rapports contractuels lorsqu'elle est devenue titulaire du bail. Dans ces conditions, l'on ne saurait reprocher à la bailleresse d'avoir exercé son droit sans ménagement, respectivement d'avoir adopté une attitude contradictoire à l'égard de l'appelante, ni voir dans l'utilisation du bail à terme fixe un abus de droit de sa part. C'est également en vain que la locataire se prévaut d'une fraude à la loi. En effet, la fraude à la loi suppose l'utilisation d'une construction juridique destinée à éluder une réglementation en vigueur. Or, le bail de durée déterminée prenant fin sans résiliation, l'application des art. 271 et 271a CO est par définition exclue. Le défaut d'application de ces dispositions ne résulte donc pas d'un contournement de la loi que la bailleresse e aurait orchestrée en vue de se soustraire à ses obligations, mais de la systématique légale elle-même. La bailleresse a fait usage d'une faculté expressément réservée par le législateur, sans chercher à dissimuler ou déguiser ses intentions à ce sujet. En outre, ce procédé ne contrevient pas à des dispositions impératives de droit public cantonal (cf. consid. 3). Autre aurait été la situation si la bailleresse avait, en soi, eu l'intention de louer son bien à la locataire pour une durée indéterminée, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs ce qui ne ressort nullement des circonstances de l'espèce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE;LOYER CONTRÔLÉ;COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.255; CO.253b.al3; RULG-LGZD.1; RULG-LGZD.2; LGL.42; LGL.45; LGZD.5

Résumé : IMMEUBLE SOUMIS A LA LGZD - BAIL DE DUREE DETERMINEE - BAIL TYPE PREVOIT DUREE INDETERMINEE - COMPETENCE Compétence des juridictions ordinaires en matière de bail à loyer pour trancher de la licéité de la clause de durée déterminée sous l'angle des normes de droit public cantonal admise. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD (contrat de bail conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance) revêtent uniquement un caractère supplétif et non impératif. Une clause contractuelle stipulant une durée déterminée du bail n'est ainsi pas illicite.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);CALCUL;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.259a.al1.letb; CO.259d; CO.259e; CO.42.al2

Résumé : DEFAUT - REDUCTION DE LOYER - CALCUL - DOMMAGES-INTERETS - PREUVE Pour déterminer le montant de la réduction de loyer, il convient en principe de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Ce calcul n’étant pas toujours aisé, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Si le montant exact du dommage subi en raison du défaut ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque la preuve du dommage est impossible à rapporter ou qu’elle ne peut pas être raisonnablement exigée ; le demandeur reste tenu de fournir, si cela est possible et raisonnablement exigible, les éléments qui constituent des indices du dommage et permettent ou facilitent son estimation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.271a.al1.lete; CO.271a.al3

Résumé : CONGE - PERIODE DE PROTECTION - EXCEPTIONS L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - DÉVALUATION EN CAS DE BAISSE DE L'ISPC En cas de déflation durable, il y a un gain du pouvoir d'achat, de sorte qu'il apparaît conforme au droit fédéral de réévaluer les fonds propres investis également en fonction de l'évolution à la baisse de l'ISPC (cons. 5.1)

Voir aussi : renversement de la jurisprudence antérieure de la Cour de justice (ACJC/342/2021)

Aurélie GANDOY

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 265 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);DÉFAUT DE LA CHOSE;INDEMNITÉ(EN GÉNÉRAL);SÛRETÉS;LIQUIDATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267; CO.260a; CO.257e

Résumé : LA LIQUIDATION DES RAPPORTS DE BAIL A LOYER: LA THEORIE AU SERVICE DE LA PRATIQUE, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 265 ss

Remarques : Doctrine

Blaise CARRON

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 51 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME

Normes : CO.62; CO.63; CO.67

Résumé : L'ENRICHISSEMENT ILLEGITIME EN DROIT DU BAIL, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 51 ss

Remarques : Doctrine

Pierre STASTNY

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 115 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;OCCUPATION;DÉTENTION D'ANIMAUX;FUMÉE;PARTIE COMMUNE

Normes : CO.256

Résumé : L'USAGE DE LA CHOSE LOUEE, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 115 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch novembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;NOTIFICATION ÉCRITE;TÉLÉCOPIE

Normes : CO.266l

Résumé : RESILIATION EN LA FORME ECRITE - SIGNATURE MANUSCRITE - FAX - ABUS DE DROIT Selon l’art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Il s’agit de la forme écrite simple : la lettre de résiliation doit être signée à la main par le locataire ou son représentant (art. 14 al. 1 CO). L’envoi d’une résiliation par fax n’est pas conforme à l’exigence de forme susmentionnée : le destinataire d’un fax ne reçoit qu’une copie du document original, de sorte que la condition de la signature manuscrite fait défaut. Dans la mesure où une telle résiliation n’est pas formellement valable, elle ne permet pas de déclencher le délai de résiliation (celui-ci commence uniquement à courir lorsque le destinataire reçoit le courrier de résiliation original et signé, comme en l’espèce).

Voir aussi : François Bohnet/Marie-Laure Percassi, La date de réception du congé en cas d’envoi anticipé par fax (arrêt 4A_32/2024), Newsletter Bail.ch novembre 2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;NULLITÉ;LOYER

Normes : CO.270.al2; LDTR.10

Résumé : LOYER INITIAL NE CORRESPONDANT PAS AU LOYER LDTR - ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - LOYER NUL DANS SON ENSEMBLE Dès l'instant où la LDTR institue un contrôle des loyers après exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier les baux indiquant un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par le Département cantonal. Cette solution n'influe pas sur la possibilité de majorer ultérieurement les loyers, à l'expiration de la période de contrôle. Le propriétaire doit alors notifier au locataire le nouveau loyer (loyer initial en cas de nouveau bail ou hausse de loyer si le locataire reste le même). Dans le cas d'espèce, non seulement le loyer initial n'était pas conforme au loyer LDTR pendant la période de protection, mais encore il était nul dans son ensemble - soit y compris l'échelon subséquent - faute de formule officielle. Dès lors, si le montant du loyer à l'échéance de la période de contrôle pouvait être modifié, il appartenait aux bailleurs de notifier à la locataire un avis de majoration du loyer sur formule officielle, ce qu'ils n'avaient pas fait. Dans ces conditions, il a été retenu que le loyer n'avait pas été augmenté à l'issue de la période de protection, de sorte que le montant correspondant au loyer arrêté par le Département avait continué de s'appliquer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS - EFFET LIBERATOIRE - RESTITUTION DE L'OBJET DU BAIL - INTERETS MORATOIRES La consignation conserve son effet libératoire même si le locataire ne prend pas ultérieurement de conclusions visant à l’élimination du défaut dans la procédure en validation de la consignation devant l’autorité de conciliation. Le défaut doit en principe encore exister au moment de la consignation, même s’il est suffisant que le locataire admette de bonne foi l’existence d’un défaut dont il ne répond pas. Les conditions de validité de la consignation s'examinent au moment de la consignation du premier loyer, voire en cours de procédure de consignation, si les loyers ne sont pas consignés de manière ininterrompue. La fin du droit de consignation – que ce soit du fait de la restitution des locaux, d'un accord entre les parties ou de la renonciation du locataire à solliciter l'exécution de travaux – n'a pas pour effet de rendre la consignation, valablement opérée, invalide ex tunc. ll ne peut pas non plus être retenu que des intérêts moratoires seraient dus par les locataires dès leur renonciation à requérir l'exécution de travaux. Les effets d'une consignation valable perdurent jusqu'au jugement rendu au fond; par ailleurs, la consignation est considérée comme valablement faite, quand bien même les locataires n'auraient pas requis l'exécution de travaux. Ainsi, le fait que les locataires aient renoncé à ladite conclusion, en raison de la restitution de l'objet du bail, en cours de procédure, ne permet pas de considérer que la consignation n'était pas valable, et partant que les loyers n'étaient pas réputés payés. Ils n'étaient donc pas en demeure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;LOYER INITIAL

Normes : CO.269

Résumé : CONTESTATION LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MOMENT OÙ IL EST EFFECTUE Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolu. Il n'y a pas lieu de procéder à un calcul de rendement moyen sur toute la durée du bail. Ce ne sont donc que les amortissements déjà intervenus au moment de la conclusion du bail qui peuvent entrer en considération. De même, le taux d'intérêt de la dette hypothécaire en vigueur au jour de la fixation du loyer contesté doit servir de base au calcul. Tout autre conception aurait notamment pour conséquence que la bailleresse pourrait invoquer une hausse subséquente et non prévisible des taux d'intérêts hypothécaires pour justifier un loyer initial potentiellement abusif, alors même qu'aucun taux hypothécaire de référence n'a été mentionné dans l'avis de fixation initial du loyer, ce qui n'est pas admissible. En d'autres termes, si la bailleresse a unilatéralement choisi de contracter un emprunt hypothécaire à taux variable, ce dont elle ne soutient pas avoir informé les locataires lors de la conclusion du bail, elle doit en assumer les risques (ou se résoudre à augmenter le loyer litigieux, qui pourra alors être contesté sur la base des éléments en vigueur au moment d'une telle augmentation).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);SOUS-LOCATION

Normes : CO.269d.al2; CO.269d.al3; CO.270b

Résumé : MODIFICATION UNILATERALE DU CONTRAT DE BAIL AU DETRIMENT DU LOCATAIRE - SOUS-LOCATION - INFORMATIONS CONCERNANT LA SITUATION ECONOMIQUE DU LOCATAIRE Le Tribunal fédéral juge admissible l’introduction d’une clause autorisant la sous-location partielle de manière illimitée et limitant la sous-location de l’ensemble du logement à une durée d’un an. Le Tribunal fédéral considère en outre qu’introduire une clause obligeant le locataire à informer le bailleur de sa situation économique et de l’évolution de ses revenus est admissible, car en l’occurrence, cette information est liée au fait que les loyers proposés par la bailleresse sont inférieurs aux prix du marché. Du point de vue de la protection des données personnelles, même si le locataire s’oppose à un tel traitement de données personnelles, celui-ci est justifié par l’intérêt prépondérant de la bailleresse : en effet, il est en relation directe avec la conclusion ou l’exécution d’un contrat (art. 30 al. 2 let. a LPD).

Voir aussi : 4A_105/2024 du 19 août 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.al1.leta; CO.270.al1

Résumé : CONTESTATION LOYER INITIAL - RENDEMENT NET - LOYERS USUELS - QUALIFICATION D'IMMEUBLE ANCIEN - MODELES D'ACQUISITION D'IMMEUBLE Un immeuble est ancien si sa construction ou sa dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition ; il doit être échu au moment où débute le bail. Deux raisons expliquent l’application de la méthode des loyers usuels dans la localité ou le quartier lorsque l’immeuble est ancien : premièrement, les pièces comptables font fréquemment défaut, de sorte que le rendement net ne peut pas être calculé ; secondement, le montant de l’investissement n’est plus en phase avec la réalité économique. Le Tribunal fédéral a eu l’occasion d’examiner à quel moment un immeuble est acquis – point de départ pour déterminer si un immeuble doit être qualifié d’« ancien » – dans plusieurs hypothèses, notamment en cas de succession légale, de partage successoral, de liquidation d’un régime matrimonial, de transfert d’immeuble dans le contexte d’une fusion par absorption, de fusion de deux institutions de prévoyance ou encore de vente d’actions d’une société immobilière. L’acquisition par succession légale n’offre pas les données nécessaires à un calcul de rendement. La situation se présente sous un autre angle lors d’une convention de partage successoral: comme dans le cadre d’une vente, les héritiers attribuent alors à l’immeuble une valeur réelle dont il est possible de tenir compte. La cour de céans a laissé entendre qu’il en irait de même dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial, à l’occasion duquel les parties fixent le prix d’un bien destiné à devenir la propriété d’une personne de la communauté. Dans le contexte d’une fusion par absorption (art. 748 aCO), il n'y a pas de modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer, seuls sont donc pertinents pour un calcul du rendement les fonds investis à l’époque par la société absorbée pour construire ou acquérir l’immeuble. La vente des actions d’une société immobilière n’opère pas de modification des bases de calcul; en d’autres termes, le prix correspondant ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d’achat de l’immeuble. En l’occurrence, le transfert de l’immeuble litigieux par des actionnaires à leur société permet de surmonter les problématiques décrites : un acte de vente immobilière a été instrumenté et le transfert de propriété dûment inscrit au registre foncier. Dans le cadre de ces opérations, une valeur a été attribuée à l’immeuble, valeur pouvant servir de base afin de procéder au calcul du rendement net ; de même, cette opération a nécessité la « création » de pièces comptables permettant de disposer de moyens de preuves fiables.

Voir aussi : Pascal Jeannin, Contestation du loyer initial : quand peut-on considérer qu’un immeuble est « ancien » ? (arrêt 4A_583/2024), Newsletter Bail.ch décembre 2024; ACJC/196/2025 du 10.02.2025 (le prix de vente des actions ne peut pas être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble, liquidation d'une SI, documents comptables); ACJC/390/2025 du 05.03.2025 (transfert d'immeuble à un actionnaire, fusion)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;USAGE PERSONNEL;CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : CONGE POUR BESOIN PROPRE D'UN LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX DE TRANSFORMATION DES LOCAUX - EXIGENCE D'UN PROJET SUFFISAMMENT MÛR ET ELABORE ? Dans le cadre d'une résiliation donnée afin que le bailleur ou l'un de ses proches puisse disposer des locaux pour ses propres besoins, il s'agit de déterminer si le motif avancé est réel ou fait figure de simple prétexte. Dans ce contexte, il est possible pour le locataire de tirer argument de l'impossibilité à laquelle se heurte le projet de changement d'affectation et/ou les travaux de transformation que le bailleur envisage de faire dans cette perspective. Si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible), au point qu'il est certain qu'il ne sera pas autorisé, le besoin propre avancé par le bailleur apparaîtra plutôt comme un prétexte. La preuve de cette impossibilité objective incombe au locataire. En revanche, l'exigence voulant que le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré - permettant de constater concrètement qu'il est nécessaire que le locataire quitte les locaux - vaut dans le contexte d'une résiliation donnée pour effectuer des travaux de rénovation, d'assainissement ou de transformation, mais pas dans celui d'une résiliation pour besoin propre du bailleur ou de l'un de ses proches. Dans ce dernier cas, il est bien évident qu'il est nécessaire que le locataire quitte les locaux puisque le bailleur entend les récupérer pour ses propres besoins ou ceux de l'un de ses proches. Exprimé autrement, ce ne sont pas les travaux eux-mêmes qui impliquent le départ du locataire, mais bien les besoins du bailleur ou de ses proches.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269b; CO.269a.letb

Résumé : LOYER INDEXE - MAJORATION DE LOYER POUR PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES EN COURS DE BAIL- LOCATAIRE NE PEUT PAS OPPOSER BAISSE TAUX HYPOTHECAIRE En cours d'un bail à loyers indexés, l'indexation à l'ISPC est un mode exclusif de fixation du loyer. Les parties renoncent donc à se prévaloir d'autres facteurs, tels que l'évolution des charges, notamment financières, pendant toute la durée du bail. Ceci vaut autant pour le bailleur que pour le locataire. Il y a une exception dégagée par la jurisprudence: dans la mesure où les parties ont expressément prévu cette possibilité, le loyer peut être augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (art. 269a let. b CO); tel est le cas de travaux à plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Cette exception n'équivaut toutefois pas à une brèche. Elle ne permet pas à tous les facteurs relatifs de s'engouffrer dans un système que le législateur a voulu calqué sur l'ISPC seul (cf. art. 270c CO). En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties.

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024 et in DB n° 36/2024, p. 34 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE

Normes : CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14

Résumé : MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE Le Tribunal fédéral tranche dans cet arrêt la question de savoir quel est le taux de rendement admissible des fonds propres en cas de travaux à plus-value et retient que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF 147 III 14 (soit 2% en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%) dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires (consid. 4.3.3).

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024 et in DB n° 36/2024, p. 34 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.271.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT D'OPTIMISER LE RENDEMENT DU BIEN - BONNE FOI - METHODE ABSOLUE - RENDEMENT NET - LOYERS DU MARCHE - FARDEAU DE LA PREUVE La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue. Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie. Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR - ABSENCE D'EXIGENCE DE DATE Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être signifié par écrit et le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton (dont le contenu est précisé à l’art. 9 al. 1 OBLF). Cette disposition n’oblige pas le bailleur à dater le courrier de résiliation. En effet, la mention du lieu ou de la date est uniquement exigée lorsqu’il existe une base légale à cet effet (par exemple pour le testament en la forme olographe (art. 505 al. 1 CC)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - NOTION DE "CONSEQUENCES PENIBLES" Les « conséquences pénibles » au sens de l’art. 272 CO sont les circonstances qui empêchent le locataire de trouver un logement de remplacement dans le temps restant.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ORGANE DE LA SOCIETE EN DETENTION - THEORIE DE LA RECEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Si le pli n’a pas pu être remis au destinataire, le pli est réputé reçu soit le jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas, ou tardivement, connaissance de la manifestation de volonté de l’expéditeur, par exemple en cas d’absence ou de vacances. La détention des organes de la locataire, qui durait depuis une vingtaine de jours, n’empêchait pas que d’autres personnes, telles l’employée comptable de la société et mère de C., soient habilitées à recevoir le courrier recommandé, ou n’empêchait pas de conférer une procuration à des tiers pour des affaires déterminées, comme le retrait d’un pli recommandé.

Voir aussi : Blaise Carron, Résiliation du bail, théorie de la réception absolue et double représentation (arrêt 4A_611/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DOUBLE REPRÉSENTATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LE REPRESENTANT DE LA BAILLERESSE ACCORDE UN DELAI DE PAIEMENT A LA LOCATAIRE - DOUBLE REPRESENTATION - LE REPRESENTANT DE LA BAILLERESSE EST L'ASSOCIE-GERANT DE LA LOCATAIRE La double représentation - où un même représentant agit pour les deux parties au contrat - à l'instar du contrat conclu avec soi-même - situation dans laquelle une même personne est doublement partie à l'acte juridique, d'un côté pour son propre compte, de l'autre comme représentante d'autrui - recèle un risque de conflit d'intérêts. De longue date, le Tribunal fédéral juge ce type de contrat inadmissible, et partant dépourvu de validité, sous réserve de deux exceptions: - I. La nature même de l'affaire exclut tout risque de léser le représenté. Tel est notamment le cas lorsque l'acte est conclu aux conditions du marché. - II. Le représenté y a consenti par avance, ou a ratifié l'acte. Ces principes valent aussi pour la représentation légale d'une société par ses organes. La personne morale est présumée tacitement exclure le pouvoir de représentation pour tout acte comportant un risque de conflit entre ses propres intérêts et celui de son représentant. Le consentement ou la ratification doit émaner d'un organe de même rang, ou de rang plus élevé. Dans plusieurs affaires, le Tribunal fédéral a admis l'existence d'une ratification ultérieure. A ces exigences de fond conditionnant la validité d'un acte conclu avec soi-même s'ajoute un réquisit de forme écrite pour les affaires supérieures à 1'000 fr.. In casu, le Tribunal fédéral considère que la formulation par D. (autre associé-gérant de la locataire) de la demande de report de délai de paiement visait uniquement à masquer l’existence d’une double représentation par C., soit à éviter l’interdiction de principe. Au demeurant, même s’il fallait reconnaître à l’intervention de D. une quelconque consistance, la situation recelait un conflit d’intérêts entre ceux de la bailleresse et ceux de C. qui la représentait, conflit d’intérêts parfaitement reconnaissable par la locataire qui agissait par D. Ce conflit limitait le pouvoir de représentation de C. pour la société bailleresse. Le Tribunal fédéral souligne ensuite qu’aucune des exceptions faisant obstacle à l’interdiction de la double représentation n’est remplie. Le Tribunal retient donc que la bailleresse n’était pas liée par les actes de C. et que la convention de report de loyer ne lui était pas opposable.

Voir aussi : Blaise Carron, Résiliation du bail, théorie de la réception absolue et double représentation (arrêt 4A_611/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2024 et in DB n° 36/2024, p. 20 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch juin 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271.al1

Résumé : RESILIATION - CONGE EN VUE DE DEMOLIR LE BIEN LOUE - CONGE CONTRAIRE A LA BONNE FOI - DISTINCTION AVEC LE CONGE DONNE POUR TRANSFORMER OU ASSAINIR LE BIEN LOUE Le congé donné en vue de travaux de transformation ou d’assainissement se distingue du congé donné dans la perspective de démolir l’objet loué. Le Tribunal fédéral avait déjà jugé que la résiliation pour cause de vastes travaux d’assainissement ou de transformation, incompatibles avec l’utilisation de l’objet loué, n’était pas abusive. Il doit en aller de même lorsque le bailleur prévoit de démolir le bien loué : la démolition est incompatible avec une location . Si le congé est donné, car une démolition est envisagée, il n’est pas nécessaire que la démolition soit nécessaire et urgente. La décision de démolir l’immeuble incombe exclusivement au bailleur et celle-ci peut notamment être justifiée par des considérations économiques (notamment pour obtenir un meilleur rendement avec une nouvelle construction). Comme le maintien du locataire dans le bien est incompatible avec une démolition, il n’est pas nécessaire que le bailleur dispose, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour déterminer si le locataire peut rester dans l’immeuble. Il n’est pas non plus nécessaire que le bailleur présente un projet déjà mûr concernant l’utilisation ultérieure de l’immeuble prévue après la démolition, les modalités concrètes de la démolition ou un calendrier. Le congé-démolition peut toutefois être abusif dans certaines situations. C’est le cas si, au moment de la résiliation, il est déjà manifeste qu’une démolition est objectivement impossible, par exemple parce qu’elle est incompatible des règles de droit public (comme des règles de protection du patrimoine). Le caractère abusif peut également être retenu si le motif invoqué n’est qu’un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi. Toutefois, l’absence d’indication ou l’indication sommaire de l’utilisation ultérieure du terrain après la démolition ne permet pas de conclure sans autre que le motif de résiliation indiqué (démolition) n’est qu’un prétexte.

Voir aussi : Philippe Conod/Marie-Laure Percassi, Congé-démolition (arrêt 4A_576/2024, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch juin 2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3; CO.260a.al1; CO.271.al1

Résumé : RESILIATION ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE - RENOVATIONS OU MODIFICATIONS DE LA CHOSE PAR LE LOCATAIRE Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLEE Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué.

Voir aussi : PIerre Stastny, Reprise par le nouveau locataire d'installations fixes posées par le locataire précédent: formes, risques et licéité de semblable convention, in DB n° 36/2024, p. 16 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FAUTE;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.44.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION PAR LA FAUTE DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTERETS POUR LOYERS NON PERCUS - REDUCTION DU DOMMAGE EN RAISON DU COMPORTEMENT DU BAILLEUR - FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé (loyers non perçus). Le bailleur doit prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers. Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Dommage consécutif à la fin prématurée du bail causée par la partie locataire (arrêt 4A_569/2022), Newsletter Bail.ch juin 2024 et in DB n° 36/2024, p. 78 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;QUESTION DE DROIT;QUESTION DE FAIT

Normes : CO.271

Résumé : CONGE ORDINAIRE - BESOIN PROPRE - CONTRAIRE A LA BONNE FOI ? - DISPROPORTION GROSSIERE DES INTERETS EN PRESENCE? -LIMITE FAITS ET DROIT Pour déterminer si un congé ordinaire contrevient aux règles de la bonne foi, il convient d’abord de déterminer le motif de congé invoqué. Cet élément relève de la constatation des faits, qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). La question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est par contre une question de droit. Elle relève néanmoins du pouvoir d’appréciation du juge, de sorte que le Tribunal fédéral ne la revoit qu’avec retenue.

Voir aussi : Carole Wahlen, Disproportion des intérêts en présence : limite entre faits et droit, in Newsletter bail.ch mai 2024 et in DB n°36/2024, p. 39 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LOCATAIRE PLACE SOUS CURATELLE S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.257d; CO.271; CPC .201

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - TRANSACTION EN CONCILIATION - AJOUT DE CONDITIONS SUPPLEMENTAIRES Il ne peut être reproché à l'appelante d'avoir adopté une attitude déloyale et/ou contradictoire en refusant de remettre le bail en vigueur à l'échéance du délai d'épreuve octroyé à l'intimé devant l'autorité de conciliation. Ainsi que le plaide à juste titre la bailleresse, l'art. 201 CPC autorise expressément les parties à élargir le cadre de leurs discussions en conciliation et d'intégrer à leur transaction des éléments qui ne sont pas directement en lien avec l'objet du litige, dans la mesure où cela contribue à le résoudre. Or, c'est précisément de cette faculté que la bailleresse a fait usage in casu. Dans la mesure où le locataire faisait l'objet de plaintes du voisinage depuis janvier 2019, pour des nuisances sonores et olfactives provenant de son studio, et que la réalité de ces nuisances n'était pas remise en cause par l'intéressé (ce qui ressort sans équivoque du procès-verbal de l'audience du 1er novembre 2022), l'on ne discerne pas en quoi l'appelante aurait fait preuve de mauvaise foi en subordonnant l'octroi d'un délai d'épreuve au paiement régulier des indemnités et à la cessation par le locataire des nuisances rapportées par les autres habitants de l'immeuble. Il n'est en outre pas contesté qu'en dépit des accords conclus par les parties devant l'autorité de conciliation, l'intimé a continué à faire l'objet de plaintes de voisins pour les mêmes nuisances, raison pour laquelle l'appelante a mis fin aux discussions transactionnelles. Dès lors que les conditions pour la remise en vigueur du bail - telles que convenues par les parties et acceptées par l'intimé - n'étaient pas remplies, la décision prise par la bailleresse d'interrompre les négociations et de maintenir le congé, après deux vaines tentatives pour trouver une issue amiable au litige, ne saurait être qualifiée d'abusive.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1

Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024 et in DB n° 36/2024, p. 71 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);FRAIS(EN GÉNÉRAL);DOMMAGE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267; CO.44.al1

Résumé : EVACUATION LOCATAIRE - FRAIS DE LA PROCEDURE D'EVACUATION - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE DIMINUER SON DOMMAGE Les frais de la procédure d'expulsion, y compris les éventuels frais des déménageurs, serruriers et garde-meubles, peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. In casu, la Cour de justice retient que le bailleur a manqué de vigilance dans la gestion de l'évacuation, ne recherchant aucune solution permettant d'en réduire le coût, alors même que le locataire avait attiré l'attention du bailleur sur ce point avant la survenance du dommage et exigé que des mesures soient prises pour le limiter. Le bailleur a ainsi commis une faute concomitante justifiant la réduction de l'indemnité due par le locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION(ACCORD);RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CPC.328.al1.letc; CO.23

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - REVISION - ERREUR ESSENTIELLE Une partie ne saurait se prévaloir d’une erreur essentielle en lien avec un point controversé qui devait justement être réglé par transaction (caput controversum). A défaut, la problématique représentant l’objet même de la transaction pourrait être remise en question.

Voir aussi : Blaise Carron/Baptiste Pignolet-Marti, L'étendue du caput controversum en cas de révision d'une transaction judiciaire pour erreur essentielle, in DB n° 36/2024, p. 64 ss

Martine JAQUES

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;MÉTHODE RELATIVE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL. UNE HAUSSE DE LOYER AU CHANGEMENT DE LOCATAIRE PEUT-ELLE ÊTRE MOTIVEE PAR LA METHODE RELATIVE? UNE RESERVE DE HAUSSE PEUT-ELLE ÊTRE CONSTITUEE, DANS LA MESURE OÙ LE BAILLEUR N'APPLIQUERAIT QU'UNE HAUSSE PARTIELLE - VOIRE AUCUNE HAUSSE - SUR LE NOUVEAU LOYER? in CdB n° 1 mars 2024, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SÛRETÉS

Normes : CO.271; CO.271a; CO.257e

Résumé : CONGE ORDINAIRE POUR REFUS DE FOURNITURE DE SÛRETES In casu, le locataire a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par le locataire. Une garantie de loyer a été constituée après la résiliation du bail, laquelle n'était motivée que par l'absence de constitution de sûretés. Le refus du locataire de constituer une garantie de loyer n'a pas été démontré, de sorte que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

Tribunal cantonal neuchâtelois , Cour d'appel civile

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAUTIONNEMENT

Normes : CO.493.al2; CO.143

Résumé : VALIDITE D'UN ENGAGEMENT PRIS EN TANT QUE "CODEBITEUR SOLIDAIRE" AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU CONTRAT DE BAIL - CAUTIONNEMENT - PORTE-FORT - ENGAGEMENT SOLIDAIRE Plusieurs garanties en faveur du locataire sont possibles en droit du bail. Un tiers peut ainsi s’engager à payer le loyer par cautionnement, promesse de porte-fort ou engagement solidaire. Le cautionnement par une personne physique dépassant la somme de CHF 2'000.- nécessite une déclaration revêtue de la forme authentique (art. 493 al. 2 CO), mais non les autres garanties. Compte tenu de ces règles, le tribunal ne peut admettre qu’avec retenue le choix des parties en faveur de la promesse de porte-fort ou de l'engagement solidaire. Si une personne déclare qu’elle pourra être recherchée à la place du débiteur en tant que codébitrice solidaire au sens de l’art. 143 al. 1 CO, elle n’assume cette obligation que dans trois cas : - Si, de par sa formation ou ses activités, elle est rompue aux contrats de sûreté et connaît le vocabulaire juridique suisse usité dans ce domaine; - Si l’accord (i) atteste que la personne garante connaissait réellement la portée de son engagement et (ii) révèle les motifs qui ont détourné les parties de conclure un cautionnement ; - Si la personne garante a un intérêt propre et marqué à l’exécution de l’obligation ou qu’elle en retire un avantage, que le créancier a connaissance de cet intérêt et qu’il peut donc apercevoir le motif pour lequel le garant se déclare prêt à assumer une obligation identique à celle du débiteur.

Voir aussi : Pascal Jeannin, Le « codébiteur solidaire » du locataire dans un bail d’habitation : engagement solidaire ou cautionnement déguisé ? (arrêt CACIV.2023.82), Newsletter Bail.ch août 2024 et in DB n° 36/2024, p. 68 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 150 III 123; Newsletter bail.ch février 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.

Voir aussi : Pascal, Jeannin, Caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien : quelques précisions au sujet du renversement de la présomption, in Newsletter bail.ch février 2024 et in DB n° 36/2024, p. 30 ss; ACJC/1513/2024 du 27.11.2024

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MÉTHODE ABSOLUE;CHANGEMENT DE PRATIQUE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER - METHODE ABSOLUE - REVIREMENT JURISPRUDENCE S'AGISSANT DES PARAMETRES A PRENDRE EN CONSIDERATION Dans le cas d'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause. Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul du rendement net (ATF 147 III 14). Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, la bailleresse, dont la bonne foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal fédéral, à l'exclusion de tout autre élément. Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel.

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;DOMMAGES-INTÉRÊTS;FAUTE

Normes : CO.259e

Résumé : INONDATION - APPARTEMENT INHABITABLE - DOMMAGE - FAUTE DU BAILLEUR - CARACTERE INEVITABLE Le caractère inévitable, qu'il convient par ailleurs d'analyser au cas par cas, ou le risque inhérent n'est pas déterminant. Un sinistre, qu'il soit en lien avec un dégât des eaux, d'incendie ou autre, étant par principe soudain et imprévisible, il ne saurait dédouaner par ce simple fait toute responsabilité du bailleur. On ne saurait également admettre qu'une inondation constitue un risque inhérent admissible à toute habitation. L'obligation d'entretien du bailleur de la chose louée (art. 256 al. 1 in fine CO) et la délivrance d'un logement exempte de défaut impliquent, en particulier, que les installations techniques ou sanitaires soient aux normes et qu'un entretien régulier soit mis en place afin de prévenir autant que possible la survenance d'un sinistre, notamment un risque accru d'incendie ou d'inondation. Il s'agit là d'une qualité que le locataire peut légitimement attendre, étant rappelé qu'un manque d'entretien de l'immeuble peut également constituer un défaut. Conformément à la répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC), il appartient au bailleur d'apporter la preuve libératoire de sa responsabilité présumée, c'est-à-dire l'absence de faute de sa part. Il n'est pas contesté en l'espèce que ce dernier a pris rapidement les mesures qui s'imposaient pour réparer le défaut. Il lui appartenait également de démontrer qu'il avait satisfait à son devoir d'entretien de la chose louée, en lien en particulier avec les canalisations de l'immeuble, ou que la cause du sinistre devait être imputée aux comportements d'un tiers dont il ne portait pas la responsabilité.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 150 III 71; Newsletter bail.ch janvier 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ

Normes : CO.269b

Résumé : BAIL À LOYER INDEXE - ADAPTATION DU LOYER APRÈS LA FIN DE LA PÉRIODE D'INDEXATION Les parties à un bail à loyers indexés doivent, sous peine de déchéance, demander des adaptations de loyer - dont celle fondée sur la variation du taux hypothécaire de référence - pour le terme de la durée d'indexation en respectant le délai de résiliation. Si elles ne prétendent à aucune modification de loyer pour cette échéance (moyennant le respect du délai de congé), elles sont présumées d'accord avec le loyer en vigueur à ce moment-là. Des adaptations ultérieures fondées sur des circonstances existant auparavant sont exclues. Sont alors déterminants, pour de futures adaptations de loyer selon la méthode relative, l'état des coûts et le taux hypothécaire de référence au moment auquel les parties auraient pu résilier le bail pour l'échéance de la période d'indexation en respectant le délai de congé.

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Adaptation du loyer à l’expiration de la période d’indexation – point de référence temporel pour déterminer l’évolution du taux hypothécaire (arrêt 4A_252/2023 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch janvier 2024 et in DB n° 36/2024, p. 26 ss; CdB n° 1 mars 2024, p. 19 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSTRUCTION MOBILIÈRE

Normes : CC.677.al1; CO.271

Résumé : QUALIFICATION D'UNE CONSTRUCTION (MOBILIERE OU IMMOBILIERE) L’art. 677 CC dispose que les constructions légères, telles que des chalets ou des baraques, élevées sur le fond d’autrui et érigées sans intention de les y établir de manière permanente, appartiennent aux propriétaires de ces choses. Selon la jurisprudence, une construction mobilière doit présenter deux éléments, soit l’intention des parties d’établir une relation temporaire entre la chose et le fond (élément subjectif) et un lien externe entre la chose et le fond qui doit être, dans une certaine mesure, reconnaissable extérieurement (élément objectif). L’intention des parties revêt une importance particulière. Il s’agit du premier critère qui doit être apprécié au moment de la date de la construction des installations litigieuses, les documents contractuels sont à cet égard déterminants. Ainsi, ce n’est que si la construction a été solidement liée au sol dès le départ, au point de devenir un élément essentiel selon l’usage local, que l’intention initiale des parties n’est pas décisive. En l’espèce, en se fondant sur l’intention des parties lors de la construction, le Tribunal fédéral estime que les chalets étaient des constructions mobilières. Il avait toujours été prévu que les chalets seraient enlevés en cas de résiliation des baux portant sur les terrains. Dans la mesure où il a été jugé que les contrats portaient sur des terrains uniquement, les règles de protection contre les congés abusifs des art. 271 ss CO n'étaient pas applicables puisqu’elles ne l'étaient que pour des baux d’habitations et des locaux commerciaux. Les locataires ne pouvaient donc pas prétendre à une protection contre les congés. Il n’y avait pas de place non plus pour une application par analogie des art. 271 ss CO, les contrats de bail des terrains prévoyant expressément qu’en cas de congé, les chalets devaient être enlevés.

Voir aussi : Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : AUGENTATION DE LOYER - PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue. L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC online 16.11.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.270b; CPC.206.al1; CPC.209.al1.leta

Résumé : CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Art. 204 al. 3 lit. c, art. 206 al. 2, art. 209 al. 1 lit. a et al. 3 - CONTESTATION D’UNE HAUSSE DE LOYER – BAILLERESSE ABSENTE ET NON VALABLEMENT REPRÉSENTÉE À L'AUDIENCE DE CONCILIATION – CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI POUR LE DEPÔT DE LA DEMANDE AU TRIBUNAL PAR LA BAILLERESSE Conformément à l'art. 206 al. 1 CPC, la requête de conciliation est considérée comme retirée en cas de défaut de la partie demanderesse. L'art. 209 al. 1 let. a CPC concerne l'autorisation de procéder, qui en cas de contestation d'une augmentation de loyer est délivrée au bailleur. Il ressort d’emblée du texte que dans la procédure de conciliation d'une contestation d'augmentation de loyer ou de fermage, le locataire est considéré comme partie demanderesse. L'inversion des rôles n'a lieu qu'au moment de la délivrance de l'autorisation de procéder. Dès lors que la bailleresse n'était ni personnellement présente, ni représentée par procuration à l'audience de conciliation, rien ne pouvait lui être notifié. Le délai pour déposer la demande pouvait commencer à courir, au plus tôt, à compter de la notification du procès-verbal à la bailleresse (délai respecté en l'espèce).

Voir aussi : in CdB n° 1 mars 2024, p. 5 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL Le transfert de bail commercial est un accord tripartite par lequel le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail. Les règles portant sur le transfert de bail de l’art. 263 al. 1, 2, 3 et 4, 1re phrase CO sont absolument impératives. Si les conditions de l’art. 263 CO sont remplies, le locataire initial a un droit subjectif à transférer son bail. Le bailleur ne peut refuser son consentement qu’en cas de justes motifs, par exemple l’insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d’un pas-de-porte. L’intérêt du locataire – commercial – est de pouvoir imposer un nouveau locataire parce qu’il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu’il a conférée à la chose louée. Le bailleur est donc limité dans sa liberté contractuelle. En contrepartie, l’art. 263 al. 4 CO prévoit que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Transfert de bail commercial: caractère impératif et justes motifs de refus, in DB n° 36/2024, p. 14 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE POUR MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - DELAI ENTRE LA MISE EN DEMEURE ET LA RESILIATION DU BAIL DE TRES COURTE DUREE Le bailleur accorde en principe un délai pour que le locataire puisse s’amender. Il peut toutefois exiger la suppression immédiate de la source de nuisances, notamment s’agissant des bruits nocturnes. En l'espèce, s’il peut être relevé que le délai entre la mise en demeure et la résiliation du bail a été de très courte durée, cela ne suffit toutefois pas à constater que les conditions posées par la loi à la résiliation extraordinaire du bail n’auraient pas été réunies. En effet, la bailleresse n’était pas tenue au respect d’un délai minimal, en particulier s’agissant de nuisances qui pouvaient cesser de manière immédiate. Le fait que la situation était manifestement difficile pour la locataire n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de la bailleresse doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.09.2023, rendu le 12.02.2024, DROIT CIVIL, 4A_485/2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271.al1.lete.ch1

Résumé : CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a; CO.269d; OBLF.11

Résumé : MAJORATION DE LOYER - CRITERES ABSOLUS OU RELATIFS - LOYERS USUELS Le Tribunal fédéral ne tranche pas la question de savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer du locataire pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76. Pour déterminer les loyers usuels, une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. En ce qui concerne la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes. Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. La surface de l’appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison. Le TF admet qu'il est ardu d’établir les loyers du quartier au moyen d’exemples comparatifs et indique que le Parlement a pris la main sur cette question. Il n’existe pas à Genève de statistiques officielles suffisamment différenciées (emplacement, dimension, équipement, état de la chose louée et période de construction) au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF. La possibilité d'utiliser les statistiques genevoises n'est ouverte que dans le cas d'une fixation du loyer initial présumé abusif, mais non pas dans le contexte d’une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier.

Voir aussi : Philippe Conod, Adaptation du loyer en cours de bail fondée sur les loyers du quartier (arrêt 4A_271/2022), in Newsletter Bail.ch octobre 2023 et in DB n°35/2023, p. 17 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);ABUS DE DROIT;LOYER INITIAL

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - ABUS DE DROIT D'INVOQUER ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme. En l’espèce, les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Admission de l’expulsion par la voie du cas clair et abus de droit manifeste des locataires (arrêt 4A_195/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272

Résumé : CONGE - PROLONGATION - RECHERCHE LOGEMENT DE REMPLACEMENT Des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La non-application de l’art. 269d CO en cas de modification du contrat de bail ne concernant pas le loyer (arrêt 4A_153/2023), Newsletter Bail.ch août 2023 et in DB n° 35/2023, p. 13 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CRITERES PERMETTANT DE DETERMINER LE CARACTERE ABUSIF DU LOYER - IMMEUBLE ANCIEN, RECENT OU NI L'UN NI L'AUTRE Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif : 1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net ; 2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net ; 3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVANT ECHEANCE DELAI DE GRACE Le locataire doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newslette bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORME ET CONTENU

Normes : CO.16

Résumé : FORME DU CONTRAT La présomption de l’art. 16 al. 1 CO (selon laquelle les parties qui ont convenu une forme spéciale pour un contrat sont réputées n’avoir entendu se lier que si cette forme est respectée) peut être renversée en prouvant que les parties ont en réalité manifesté leur volonté concordante de se lier, mais pas dans la forme convenue. L’accomplissement d’actes valant exécution du contrat est un fort indice en ce sens

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RESILIATION DEFAUT DE PAIEMENT - CAS CLAIR EVACUATION - DECOMPTE FRAIS ACCESSOIRES CONTESTE Le bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte de frais accessoires, et qui dépose une requête en expulsion selon la procédure du cas clair, prend le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû.

Voir aussi : Pascal Jeannin, Répartition du fardeau de la preuve et requête d'expulsion pour non-paiement des frais accessoires par la voie du cas clair, in DB n° 35/2023, p. 53ss

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RESILIATION - CONTENU DE L'ENVOI En cas d'envoi sous pli recommandé, l'auteur du congé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute. L'allégation d'un justiciable selon laquelle il est victime d'une erreur de notification par voie postale et par conséquent sa bonne foi, ne peuvent être prises en considération que si la présentation qu'il fait des circonstances entourant la notification en cause est concevable et repose sur une certaine vraisemblance. Il en va de même lorsque le contenu de l'envoi est contesté. S'il est établi que le pli recommandé a été remis à temps et si l'expéditeur donne des indications motivées sur son contenu, une présomption de fait plaide pour l'exactitude de cette version des faits, le destinataire pouvant par contre apporter la preuve que le contenu effectif de l'envoi était différent. Le destinataire doit alléguer des éléments concrets qui éveillent des doutes relatifs au contenu de l'envoi. La question de savoir s'il existe des éléments concrets qui permettent d'éveiller des doutes sur la présomption de réception est une question d'appréciation des preuves.

TF , Ire Cour de droit civile

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL);PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);SURFACE

Normes : CO.1; CO.18; CO.23; CO.253

Résumé : INTERPRETATION DU CONTRAT - SURFACE DETERMINANTE POUR LE CALCUL DU LOYER - DEFAUT - ERREUR Clause du bail selon laquelle "les surfaces communes sont réparties proportionnellement à la surface louée". Il ressort de l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance que les parties ont convenu d'inclure dans la surface pertinente pour le calcul du loyer non seulement la surface louée à usage de bureaux, mais également une part proportionnelle des surfaces communes. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant des prestations telles que des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. En l'espèce, le pourcentage de la surface louée relatif aux zones communes n'était pas, vu l'attitude de la recourante, un élément qui l'avait déterminée à conclure le contrat aux conditions proposées. Partant, l'erreur de la locataire ne portait pas sur un fait subjectivement essentiel, ce qui permettait d'exclure une erreur de base au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire

Voir aussi : Laurent Bieri, Surfaces déterminantes pour le calcul du loyer et interprétation du contrat, in DB n° 35/2023, p. 12 ss; ACJC/450/2023

Remarques : recours contre ACJC/1061/2022

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CONNAISSANCE

Normes : CO.259d

Résumé : CHANTIER VOISIN - NUISANCES - CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DU DEFAUT L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut. Une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin. Le Tribunal fédéral a toutefois réservé l'art. 2 CC, en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination - il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257

Résumé : NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine. Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.

Voir aussi : Karin Grobet Thorens, Pluralité de résiliations et protection dans les cas clairs en matière d’évacuation (arrêt 4A_12/2023), in Newsletter Bail.ch juillet 2023 et in DB n° 35/2023, p. 25 ss

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION;NOM

Normes : CO.271; CO.271a; CO.262

Résumé : CONGE - SOUS-LOCATION - IDENTITE DES SOUS-LOCATAIRES Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - MODIFICATION DES CONDITIONS En vertu de leur liberté contractuelle, les parties peuvent, une fois l’avis comminatoire reçu par le locataire, décider d’en modifier les conditions, en prévoyant notamment d’autres modalités de paiement (consid. 4.1). Il convient toutefois de préciser que, si de nouveaux loyers arrivent à échéance et ne sont pas payés, un nouvel avis comminatoire est nécessaire (consid. 4.2.2).

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), Newsletter Bail.ch mai 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - GERANCE LIBRE L’article 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN

Normes : CO.266l.al2

Remarques : PLURALITE DE BAILLEURS - FORMULE OFFICIELLE - RENOUVELER RESILIATION En cas de pluralité de bailleurs, tous les cobailleurs doivent signer la formule officielle de résiliation du bail (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi la résiliation est nulle. Selon la jurisprudence, le bailleur peut renouveler en cours de procès une résiliation lorsque la précédente est affectée d’un vice de forme ; pour ce faire, il doit agir au moyen d'une formule officielle.

TF , IIème Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259b.leta

Résumé : RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Accueil de l’enfant du locataire en dehors de toute obligation légale d’entretien : hébergement, prêt à usage ou sous-location ? (arrêt 4A_521/2021), in Newsletter bail.ch février 2023 et in DB n° 35/2023, p. 9 ss

François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER

Publication CdB 4/2022 p. 105 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;INSTALLATION DE CHAUFFAGE;ORDONNANCE;LIMITATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.119

Résumé : François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER, Conséquences en droit du bail des limitations de températures des espaces intérieurs prescrites par voie d'ordonnances fédérales, et quelques réflexions en matière de pénurie d'énergie (gaz, mazout, électricité), in Cdb 4/2022 p. 105 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.257d; CO.97

Résumé : RESILIATION - RESTITUTION - FRAIS POUR VIDER ET NETTOYER LES LOCAUX Lorsque le locataire n’a contesté ni l’avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l’appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d’admettre qu’il a restitué les locaux par actes concluants. Le bailleur peut alors notamment obtenir le remboursement des frais qu’il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers en application de l’art. 97 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;CUMUL D'ACTIONS

Normes : CPC.257; CPC.90; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - CUMUL D'ACTIONS - EVACUATION ET PAIEMENT En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux. Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement. Lorsqu'il est aisé de dissocier les différentes prétentions du requérant, le tribunal peut admettre les prétentions qui peuvent être établies immédiatement conformément à l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC et déclarer irrecevables celles qui ne peuvent pas l'être (s'agissant d'arriérés de loyers, d'indemnités pour occupation et de frais de sommation et de rappel, cf. TF 4A_571/2018 du 14.1.2019 c. 7). Certes, dans deux arrêts précédents, le TF a jugé qu'il n'appartient pas au juge saisi d'une requête de protection dans les cas clairs d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, " les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité ", sous peine d'irrecevabilité (ATF 141 III 23 c. 3.3 et TF 5A_768/2012 du 17.5.2013 c. 4.3). Ces deux jurisprudences ne peuvent cependant trouver application en l'espèce, des conclusions en expulsion peuvent être aisément dissociées des conclusions en paiement d'arriérés de loyers et d'indemnité pour occupation illicite.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.

Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - FORME DE LA CONVENTION - DISTINCTION AVEC LES FRAIS DE CONSOMMATION Les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer. Pour la convention sur les frais accessoires, l’art. 257a al. 2 CO n’exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances. Il en va ainsi, par exemple, de la mise à disposition d’une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. On oppose aux frais accessoires les frais dits de consommation, qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût; il en va ainsi, par exemple, des frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité et qu’il doit payer directement à celui-ci. Ces frais de consommation ne tombent pas sous le coup des art. 257a et 257b CO. En l'espèce, les locataires étaient équipés, dès le début du bail, de leur propre installation de chauffage (chaudière) et d’eau chaude (boiler), fonctionnant au gaz, ils se sont vu facturer directement les frais de gaz par le fournisseur et ils s’en sont acquittés auprès de ce dernier depuis 1987, soit sur une période de plus de trente ans. Partant, ces frais devaient être assimilés à des frais de consommation et l'existence d'une convention implicite entre les parties prévoyant que les locataires paient leur propre consommation de gaz liée au chauffage et à l’eau chaude dans leur logement a été retenue.

Remarques : Sandra PEREIRA, Validité d’une convention tacite concernant le paiement de frais liés à l’usage de la chose louée et frais de consommation, in Newsletter bail.ch décembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 5 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CO.271a.al3; CO.257f.al3; CO.257f.al4

Résumé : RESILIATION - SOUS-LOCATION NON AUTORISEE - PAS DE PREJUDICE GRAVE Le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Le congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence en cours de procédure: quelques rappels utils, in DB n° 35/2023, p. 20 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

CJ , ACJC

Recours TF déposé le 10.11.2022, rendu le 22.06.2023, IRRECEVABLE, 4A_506/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSORITÉ;DÉFAUT DE LA CHOSE;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.259d; CO.70.al1; CO.544; CPC.70.al1

Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - COLOCATAIRES - CONSORITE OU NON Lors de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut agir seul en justice pour faire valoir ses droits concernant la remise en état, la consignation du loyer et la réduction proportionnelle du loyer.

Remarques : ATTENTION: recours au TF irrecevable car pas de recours immédiat possible, peut être remis en cause une fois le jugement au fond prononcé (cause C/4341/2020)

Pascal JEANNIN

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;PREUVE

Normes : CO.270; CO.269; CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL: QUELQUES ASPECTS DE PREUVE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss

Remarques : Doctrine

Emmanuel PIAGET

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : LE RENDEMENT NET DE LA CHOSE LOUEE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

Patricia DIETSCHY-MARTENET

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : ACTUALITES EN MATIERE DE LOYERS INDEXES ET ECHELONNES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss

Remarques : Doctrine

Karin GROBET-THORENS

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;RESTITUTION ANTICIPÉE

Normes : CO.263; CO.264

Résumé : LA RESTITUTION ANTICIPEE ET LE TRANSFERT DE BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Remarques : Doctrine

David LACHAT

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;GESTION D'AFFAIRES

Normes : CO.419 ss

Résumé : LA GESTION D'AFFAIRES SANS MANDAT EN DROIT DU BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Remarques : Doctrine

Sandra PEREIRA

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ÉNERGIE;CONTRAT DE FOURNITURE D'ÉNERGIE

Normes : CO.257a; CO.269d; OBLF.6a; OBLF.6c; LEne.62; OEne.16; LEne.17; OBLF.6b

Résumé : JURISPRUDENCE ET NOUVEAUTES EN MATIERE DE FRAIS ACCESSOIRES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss (contracting énergétique, consommation propre, regroupement)

Remarques : Doctrine