Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Publication OFL-Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n°9

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE) ; FORMALISME EXCESSIF

Normes : CO.273; Cst.29; CPC.202

Résumé : REQUÊTE EN CONCILIATION - INDICATION DE L'IDENTITÉ DU BAILLEUR Le formalisme excessif est un aspect particulier du déni de justice prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux tribunaux. L'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de la bonne foi consacré aux art. 5 al. 3 et 9 Cst. A cet égard, il commande à l'autorité d'éviter de sanctionner par l'irrecevabilité les vices de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps, lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au plaideur. In casu, la locataire a déposé une requête de conciliation, ne comprenant qu'une page, dans laquelle elle indiquait qu'elle contestait l'avis de résiliation annexé, lequel mentionnait clairement, sous deux rubriques séparées, les noms du bailleur et de la régie. En choisissant finalement de mentionner comme partie défenderesse la régie et en déclarant irrecevable la requête de conciliation au motif que celle-ci n'indiquait pas l'identité du bailleur, la Commission a fait preuve d'un formalisme excessif. En effet, le vice pouvait être réparé d'office à la simple lecture de l'avis de résiliation faisant l'objet de la contestation. Au vu des circonstances particulières du cas d'espèce, il apparaît que la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, étant relevé que la locataire, qui plaide en personne, risque en outre de perdre son droit matériel en raison de l'écoulement du délai de péremption de l'art. 273 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE REQUÊTE ASSIGNANT UN TIERS QUI N'EST PLUS LE BAILLEUR En raison de l'obligation d'instituer une procédure simple et rapide (art. 274d CO), la demande formée par un locataire agissant en personne devant la Commission de conciliation et qui ne mentionne que sa régie est recevable, lorsqu'il est possible d'identifier le bailleur. La Commission doit alors rectifier l'erreur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAJORATION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.50; LPC.51; LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN BAISSE DE LOYER SUITE À L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION ET À LA REQUÊTE DU BAILLEUR EN VALIDATION DE HAUSSE Le locataire dont les requêtes en contestation de hausse et en baisse de loyer ont été déclarées non conciliées peut déposer une demande reconventionnelle en baisse de loyer devant le TBL même si ce dernier a été saisi par la seule requête du bailleur en validation de hausse. En effet, dans la mesure où tous les éléments formels liés à la recevabilité d'une demande reconventionnelle sont réunis, une telle requête doit être déclarée recevable car l'on ne voit pas pour quelle raison le locataire qui a déposé une demande de diminution de loyer en plus de la contestation de hausse, serait moins bien traité que celui qui attendrait que le bailleur introduise une demande de validation de hausse de loyer pour agir, ou encore moins bien placé que celui qui formulerait sa demande reconventionnelle en cours d'enquêtes.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 747 SJ 2007 I p. 109 JdT 2008 I p. 319

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PROCEDURE DE CONCILIATION; COMPETENCE

Normes : CO.274a

Résumé : EXPULSION REQUISE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE Aucune disposition de droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO.

Voir aussi : RSPC 2/2007 p. 144 (note de Bastien SANDOZ, avocat, assistant à l'Université de Neuchâtel) DB 2007 p. 41 n° 23 ACJC/286/2008

Remarques : Arrêt isolé (Tessin)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.259d

Résumé : DEMANDE EN RÉDUCTION DE LOYER IMPAYÉ : CONTRAIRE À LA BONNE FOI Le locataire qui réclame une réduction de loyer sans avoir consigné ou payé le moindre loyer pendant des mois adopte un comportement contraire à la bonne foi (RVJ/ZWR 1992, n° 159).

TF

Publication ATF 132 III 65 JT 2007 I 269

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; OBJET DU LITIGE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : PROTECTIONS CONTRE LES CONGÉS ABUSIFS - CONCLUSIONS ADMISSIBLES - NOTION DE PRÉTENTIONS DES PARTIES En général, la procédure de protection contre les congés tend à déterminer si un congé est annulable. L'examen de la validité du congé peut impliquer de trancher des questions préjudicielles de droit civil, comme l'inefficacité ou la nullité du congé. Il en est de même de la question de savoir si les parties sont liées par un contrat. Cet objet litigieux constitue une question préjudicielle de droit civil tombant sous la notion de "prétentions des parties" au sens de l'article 273 al. 4 CO. Il doit donc être possible de soumettre à l'autorité de conciliation et au juge compétents en matière de protection contre les congés la question même de savoir s'il existe entre les parties un contrat auquel se rapporte le congé. On peut en conclure que l'objet de la procédure de protection contre les congés est défini par les conclusions de la partie demanderesse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTE - MOTIVATION - PAS DE FORMALISME EXCESSIF La requête (art. 5 al. 3 et 427 LPC) au TBL doit être motivée. Il faut entendre par là que l'acte doit contenir l'indication de l'identité des parties et de la chose demandée, et une relation de l'état de fait allégué. L'exigence de la motivation n'est pas prescrite à peine de nullité (contra art. 7 LPC). La régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but que s'est fixé le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure sans formalisme excessif. Par exemple, la requête du locataire qui demande "une baisse du loyer initial d'au moins 5,66 % en raison de la baisse du taux hypothécaire", doit être comprise comme une requête en contestation du loyer initial ordinaire, non limitée à la baisse du taux hypothécaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DELAI

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : ACCEPTION TACITE D'UNE CLAUSE D'INDEXATION - DROIT DU LOCATAIRE DE RÉCLAMER UNE BAISSE DE LOYER L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante (ATF 124 III 67, JdT 1999 p. 115). Cette règle vaut également pour une modification contractuelle qui n'entraîne pas une augmentation explicite du loyer. Ainsi, l'acceptation tacite d'une clause d'indexation n'emporte pas renonciation du locataire de réclamer une baisse de loyer avant l'échéance de la période d'indexation. En effet, le locataire n'a pas la possibilité de contester un acte qui ne touche pas au montant du loyer, ou qui n'apporte aucune modification au contrat à son détriment.

Voir aussi : ACJC/42/2023 (L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE REQUÊTE EN CONTESTATION DE LA RÉSILIATION NE MENTIONNANT PAS LES DIFFÉRENTS BAILLEURS Examen de la recevabilité d'une requête en contestation de la résiliation qui se limite à désigner les bailleurs sous la dénomination "Consorts X". Dans la mesure où les bailleurs, représentés par leur Conseil, ont été valablement informés de la procédure et qu'ils ont pu y participer et dès lors que l'indication sommaire de la qualité des bailleurs résultait du fait que les noms complets de ces derniers n'ont jamais été mentionnés dans le contrat de bail, on ne saurait sanctionner la nullité de cet acte sans procéder à un formalisme excessif. Il y a donc lieu d'admettre que la requête est recevable.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3; LPC.7

Résumé : ASSIGNATION - GÉRANCE LÉGALE L'indication sur l'assignation de la société propriétaire (qui a la légitimation active - ou passive), avec mention de la gérance en faveur de l'Office (qui dispose de la qualité pour agir - ou pour défendre) ne constitue pas une violation des règles relatives à l'assignation.

TF , 1ère Cour civile

Publication DB 2005 p. 46, n° 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : CO.273

Résumé : FORMALISME EXCESSIF Si la Commission de conciliation en matière de baux et loyers estime que l'un des associés d'une société simple ne peut mandater seul l'ASLOCA pour déposer une requête au nom des deux associés et que la mandataire doit produire une procuration de l'autre associé, elle est tenue d'impartir un délai pour réparer le vice. En déclarant la requête irrecevable, la Commission a fait preuve de formalisme excessif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; FORMALISME EXCESSIF; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.7

Résumé : ASSIGNATION : ERREUR DANS LA DÉSIGNATION DU DEMANDEUR - REFUS DE RECTIFICATION - FORMALISME EXCESSIF Selon les circonstances, le juge fait preuve de formalisme excessif lorsqu'il refuse de rectifier les qualités de la partie demanderesse et, partant, déclare irrecevable une requête formée au nom d'une société n'ayant plus d'existence légale. En l'occurrence, cette erreur de désignation provenait à l'évidence d'une inadvertance, elle a été invoquée en audience de conciliation et aucun doute sur la personne n'était permis. De plus, la procédure en matière de bail doit répondre à un impératif de simplicité et de célérité.

Voir aussi : ACJ n° 140 du 07.11.1988 ( Fiche 2310526 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : LPC.6; CO.530.ss

Résumé : SOCIÉTÉ SIMPLE - BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE Pour une société simple, l'ouverture d'une procédure en justice ne constitue pas un acte de gestion ordinaire et nécessite le consentement unanime des associés (art. 535 al. 3 CO). Ce consentement unanime doit exister au moment où la procédure est engagée (in casu, dans les 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO). Une ratification ultérieure de la demande en justice est dénuée de toute portée juridique, parce que tardive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DOMICILE ELU; NULLITE

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : ABSENCE DE L'ÉLECTION DE DOMICILE SUR LA REQUÊTE Requête puis acte d'assignation ne mentionnant pas l'élection de domicile faite par la partie adverse (défenderesse), avec pour conséquence que son conseil n'a pas pu participer à la procédure de conciliation, ni à celle de première instance. Celle-ci est donc entachée de nullité. Le jugement attaqué doit être annulé, dans la mesure où il y a indice de violation du droit d'être entendu.

Voir aussi : ACJ n° 700 du 22.06.2001 ACJ n° 753 du 11.06.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : PIÈCES ET MOYENS DE DROIT LACUNAIRES Une assignation sans exposé des moyens de droit est valable, car la loi ne l'exige pas à peine nullité (art. 7 LPC). Les exigences minimales de l'art. 427 LPC sont respectées lorsque les pièces produites permettent au juge de saisir la portée du litige. En l'occurrence, la production de deux avis de majoration, malgré l'omission de fournir une copie du bail, a été jugée suffisante.

TF

Publication CdB 2/2003 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DEMANDEUR; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ POUR AGIR - FARDEAU DE LA PREUVE La qualité pour agir relève du droit matériel et s'examine d'office, que soit applicable la maxime des débats ou la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d al. 3 CO). L'absence de cette qualité entraîne le rejet de la demande, non son irrecevabilité. Le demandeur doit être titulaire du droit invoqué en justice (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 consid. 3a; 114 II 345 consid. 3a et les références) et il lui appartient de prouver les faits dont il déduit sa qualité pour agir (ATF 123 III 60 consid. 3a).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORME ET CONTENU

Normes : LCCBL.4.al.2

Résumé : PROCÉDURE DEVANT LA CCBL - RÈGLES DE FORME La Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CBL) est saisie par une demande écrite ou par une formule à disposition à son secrétariat, signée et accompagnée de toutes les pièces utiles. Cette demande, contrairement à la requête déposée au Tribunal, n'a pas a être motivée et déposée en autant de copies qu'il y a de parties. La loi instituant la CBL ne prévoit pas qu'une copie de la demande soit communiquée avec la première convocation. Seules les mentions indispensables, telles les noms et le domicile des parties doivent y figurer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; FORMALISME EXCESSIF; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : OMISSION DE L'INDICATION DU SIÈGE D'UNE DES PARTIES DANS UNE REQUÊTE L'omission d'indiquer le siège d'une société défenderesse dans la requête est sans conséquence si l'avis de majoration de loyer joint à la requête contient l'indication du siège.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : LPC.5.al.3

Résumé : REQUÊTE : DÉFINITION Les commentateurs de la LPC ont défini la requête comme étant "un acte écrit contenant les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties en présence, l'objet du litige et les conclusions du demandeur" (Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 5 N° 7).

Remarques : (à propos d'une requête en appel selon l'art. 444 LPC)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTES AU TBL : EXIGENCES PROCÉDURALES L'art. 427 LPC (anciennement 442 LPC) prévoit que les causes dont est saisi le TBL sont introduites par une "requête écrite et motivée", qui consiste en "un acte écrit contenant les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties en présence, l'objet du litige et les conclusions du demandeur". S'agissant du TBL, le législateur entendait ne pas soumettre ces procédures aux exigences strictes de l'assignation. En dérogeant aux règles strictes de l'art. 7 LPC, l'art. 427 LPC permet un déroulement simple et rapide de la procédure et d'éviter tout formalisme excessif.

Voir aussi : ACJ n° 324 du 20.12.91 B. c/ K. à propos d'une requête en appel ACJ n° 598 du 21.11.94 C. c/ SA X ACJ n° 1581 du 21.11.94 SA X c/ SI X.