Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;RENDEMENT ADMISSIBLE;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - FIXATION DU TAUX ADMISSIBLE à 2% EN SUS DU TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE LORSQUE CELUI-CI EST EGAL OU INFERIEUR à 2%. Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le 100% du montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). Il y a ensuite lieu d'appliquer à ces fonds propres réévalués le taux de rendement admissible. Le taux admissible de 0.5% en sus du taux hypothécaire a été fixé en 1986, le taux hypothécaire de référence étant à l'époque de 5.5%. Le Tribunal fédéral considérait à l'époque qu'un taux de 6% de rendement n'était pas excessif. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent ainsi des risques. Il y a dès lors lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.

Voir aussi : Philippe CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB n° 33/2021, p. 44ss; Beat ROHRER, Conséquences de la modification de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au rendement net admissible (ATF 147 III 14), in CdB 2/2022 p. 33 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence; 4A_241/2023 du 29.07.2024 (s'agissant d'une caisse de pension qui soutient avoir droit à un taux de rendement supérieur)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.271.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT D'OPTIMISER LE RENDEMENT DU BIEN - BONNE FOI - METHODE ABSOLUE - RENDEMENT NET - LOYERS DU MARCHE - FARDEAU DE LA PREUVE La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue. Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie. Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse.

Emmanuel PIAGET

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : LE RENDEMENT NET DE LA CHOSE LOUEE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

Philippe RICHARD

Publication CdB 2/2019, p. 33ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a; CO.270

Résumé : CRITIQUE DE LA JURISPRUDENCE DU TRIBUNAL FÉDÉRAL SUR LES ARTICLES 269, 269a litt. a et 270 CO, in CdB 2/2019, p. 33ss

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

Mark MULLER

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : LA FIXATION DU TAUX DE RENDEMENT NET ADMISSIBLE DES FONDS PROPRES : POUR UN CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE, in CdB 1/16, p. 1 ss

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : PREUVE DES INVESTISSEMENTS - PLURALITÉ D'IMMEUBLES Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux de rénovation ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l'immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; RENDEMENT ADMISSIBLE; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET BASÉ SUR LE PRIX D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE AUX ENCHÈRES Le prix d'acquisition d'un immeuble sert de base de calcul du rendement admissible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 104

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - ETAPES Pour déterminer le rendement net de la chose louée, il faut procéder en sept étapes : 1° déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou prix de revient) de l'immeuble; 2° déduire de ces coûts les fonds étrangers afin d'obtenir le montant des fonds propres investis; 3° réévaluer le montant des fonds propres investis pour tenir compte du renchérissement; 4° appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible; 5° ajouter à ce rendement admissible des fonds propres les charges immobilières annuelles; 6° ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée; 7° comparer le loyer admissible obtenu avec le loyer actuel.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_239/2018 du 19.02.2019; arrêt du TF 4A_554_2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020; (fiche n° 2543255 et fiche n° 2543296)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - RÉSERVE DE HAUSSE INSIGNIFIANTE Selon la jurisprudence, il est admissible de résilier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui payé par le locataire congédié ; toutefois, une telle résiliation ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un loyer abusif. Est abusif le congé donné par un bailleur qui ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante,en l'occurence CHF 75.- par année, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d'un locataire qui ne lui convient plus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : INSTRUCTION COMPLÉMENTAIRE PAR LE JUGE Dans le cadre d'un calcul de rendement, le bailleur ne saurait être pénalisé du fait que son mode de financement ne permet pas de détailler le montant des intérêts intercalaires spécifiques à une construction hétérogène (comportant des logements, une bibliothèque, des locaux commerciaux et des parkings). Il se justifie d'autant moins de renoncer à une instruction complémentaire sur ce point particulier que le locataire lui-même, dans ses conclusions, admet que le bailleur doit fournir des explications complémentaires à ce sujet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - MÉTHODE DE CALCUL POUR IMMEUBLE AVEC DIVERS TYPES D'OBJETS (LOCAUX COMMERCIAUX, PARKINGS, LOGEMENTS, ETC.) ET EXEMPLE DE CALCUL DE RENDEMENT DE LA CHOSE LOUÉE

Voir aussi : ACJ n° 127 du 16.02.98; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - ESTIMATION DU PRIX DE REVIENT INTERDITE SUR LA BASE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Les statistiques officielles genevoises ne satisfont pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF, dès lors que celles-ci supposent des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et p. 324 - 325). En conséquence, en l'absence de fonds propres finançant l'acquisition d'un immeuble, le revenu locatif admissible ne peut servir qu'à couvrir les charges immobilières effectives (ATF 123 III 171ss, p. 174) et c'est la détermination de ces dernières qui constitue le cadre du calcul de rendement. Les charges immobilières se composent des frais d'exploitation et des intérêts hypothécaires, ces derniers devant être déterminés sur une période d'un an.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - MANIÈRE DE PROCÉDER ET ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE Marche à suivre pour le calcul de rendement net, selon 5 phases successives (Higi, Commentaire zurichois, n° 50ss ad art. 269 CO p. 80).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX DE REVIENT EFFECTIF OU ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT ? Cas où l'arrêté du Conseil d'Etat ne fait pas référence à une créance chirographaire, qui apparaît sur une feuille de calcul fournie par le bailleur. Le financement de l'immeuble est donc très différent selon ces documents. Feuille de calcul manifestement établie pour les besoins de la cause, donc à écarter.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p.542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL SELON LES COÛTS CONCRETS EXCLUSIVEMENT Pour le calcul de rendement, on ne peut se fonder ni sur la valeur d'imposition, ni sur la valeur d'assurance (cf. ATF 112 II 149 consid. 3c).

Voir aussi : ACJ n° 733 du 23.06.2000 B. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 257 consid.3a = SJ 1996 p. 542

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - ACCROISSEMENT DE L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE ET RÉDUCTION DES FONDS PROPRES Il convient de limiter les emprunts à prendre en considération pour le calcul des charges financières au prix de revient de l'immeuble calculé selon la méthode usuelle, c'est-à-dire à la valeur réactualisée des fonds propres investis par le bailleur, augmentée des fonds étrangers initiaux. Demeure réservée l'hypothèse où les emprunts excédant ce plafond ont servi à financer des prestations supplémentaires du bailleur, au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 = JT 1998 I 191

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 319 = SJ 1995 p.770

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CRÉANCE CHIROGRAPHAIRE DE L'ACTIONNAIRE DOMINANT LA SOCIÉTÉ BAILLERESSE - PRINCIPE DE LA DUALITÉ JURIDIQUE La société bailleresse ne peut pas s'opposer, dans le calcul du loyer admissible, à ce que la créance chirographaire de son actionnaire soit considérée comme des fonds de tiers, et non des fonds propres.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE VENDU Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un transfert de propriété, la détermination des fonds propres investis doit s'effectuer en fonction de son prix d'achat et non pas du prix de revient (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284-285; ATF 117 II 80-81 cons. 3a).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - PAS DE DÉVALUATION Une dévaluation des fonds propres, résultant d'une baisse de l'ISPC, ne saurait être prise en compte. Il s'agit dans ce cas de s'en tenir au montant des fonds propres investis.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT-REEVALUATION DU 100% DES FONDS PROPRES Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). La limitation de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut être maintenue. Si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la hausse des loyers, elle perd son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il y a donc lieu d'admettre que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation.

Voir aussi : Note de Philippe CONOD in CdB 1/2021 p. 29 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DROIT PUBLIC

Normes : CO.269

Résumé : DROIT PUBLIC DU LOGEMENT - AIDE FINANCIÈRE DES POUVOIRS PUBLICS - RENDEMENT L'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal.En l'absence de plan de hausses de loyers signifié à l'entrée dans les locaux, l'examen de la conformité des loyers se fait sur toute la période de contrôle exercé par les pouvoirs publics. Les critères applicables en cas de loyers libres ne peuvent être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l'Etat. Il convient en effet de tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires. En l'espèce, un léger dépassement du rendement admis par la jurisprudence au sens l'art. 269 CO, soit 0.81% au lieu de 0.5%, n'est pas excessif au regard des contraintes découlant notamment de l'application de la loi vaudoise sur le logement et de son règlement d'application.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/17, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - VALEUR DE L'IMMEUBLE - DÉCÈS DU PROPRIÉTAIRE A la différence d'une acquisition par acte entre vifs, l'acquisition par succession ne saurait entraîner de modification des bases de calcul. Les héritiers succèdent au de cujus et ne peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par le de cujus lui-même; en particulier, la valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de l'acquisition par les héritiers est sans pertinence pour déterminer le loyer admissible. La situation en cas d'acquisition par succession diffère de celle en cas d'acquisition entre vifs, lors du partage ultérieur de la succession.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_191/2018 du 26.03.2019 in DB 31/2019, p. 43ss (valeur attribuée à l'immeuble dans une convention de partage successoral peut être utilisée pour déterminer le prix de revient de l'immeuble)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_ 268/2023 du 20.02.2024 cons. 4.1.3 (si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable) ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; CALCUL; RENDEMENT NET; PROCEDURE

Normes : CO.269; CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT En vertu de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), le juge est tenu de recourir à un calcul de rendement dans deux cas : - lorsqu'il retient l'existence d'abus (cf. SJ 1981 p. 507; ATF 108 II 137; 103 II 49) - lorsque le bailleur le réclame, afin d'établir qu'il ne tire pas de la chose louée un rendement excessif, que ce soit à l'occasion d'une demande de baisse (ATF 116 II 73) ou d'une contestation de hausse (ATF 116 II 594; SJ 1991 p. 189 et 302).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - APPEL Le bailleur ne peut pas, dans le cadre d'un appel extraordinaire, demander un calcul de rendement alors qu'il n'a pas fait valoir ce moyen devant le TBL. Inversément, le locataire ne peut pas davantage invoquer en appel l'existence d'indices d'abus qu'il n'a pas fait valoir devant les premiers juges.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 104

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; PRIX D'ACHAT ; FUSION

Normes : CO.269; CO.270

Résumé : PRIX D'ACQUISITION - FUSION La fusion de deux caisses de prévoyance ne peut pas être assimilée au partage d'une succession ou à la liquidation d'un régime matrimonial, à l'occasion desquels les parties fixent le prix d'un bien destiné à devenir la propriété d'une personne de la communauté. Le transfert qui intervient à cette occasion n'est pas assimilable à une vente et n'implique aucune modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer. Seuls sont donc pertinents pour un calcul du rendement net les montants des fonds investis par la société absorbée pour construire l'immeuble, soit en l'espèce les montants investis au moment de sa construction.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.291/2001 du 09.07.2002 (fusion par absorption); ACJC/1676/2019 du 18.11.2019

TF , Ire Cour de droit public

Publication CdB 3/2018, p. 75ss; DB 31/2019, p. 70ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CONTRÔLE ÉTATIQUE DES LOYERS EN CAS DE RÉNOVATION D'UNE HABITATION L'article 269 CO autorise un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi ‐ selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire ‐ conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 2/2018, p. 37ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a; CO.269

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - MOMENT DÉTERMINANT POUR EFFECTUER LE CALCUL DE RENDEMENT Pour juger une demande d'adaptation de loyer, il faut se placer au dernier moment où la déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée, soit le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le cocontractant en temps utile (ATF 122 III 20 consid. 4b). S'agissant d'une demande de baisse de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour où elle devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé. Le loyer, qui repose sur des données variables, ne peut pas être constamment adapté; il est "bloqué" dans l'intervalle compris entre deux échéances contractuelles, sous réserve d'une clause d'indexation ou d'échelonnement (cf. art. 269b et 269c CO). Il est légitime que le loyer fixé selon la méthode du rendement net reflète la situation telle qu'elle était peu avant qu'il entre en vigueur, et plus exactement au dernier moment où la partie concernée devait prendre la décision de demander une adaptation de loyer.

Voir aussi : ATF 122 III 20 (confirmation de jurisprudence); arrêt du TF 4A_415/2015 du 22 août 2016 (lorsque la demande de baisse doit être reportée au prochain terme pertinent, le calcul de rendement doit aussi être reporté)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CALCUL; RENDEMENT NET; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.270; CO.274d.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE Si le juge estime que les pièces fournies par les parties sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, il a l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires. En cas d'impossibilité de procéder à un tel calcul de rendement, le Tribunal doit ordonner des mesures probatoires appropriées en vue de déterminer les caractéristiques intrinsèques du logement (surface, confort, vétusté) et locales (environnement, proximité, transport, commerce, etc.) pour fixer le loyer initial en s'inspirant, cas échéant, des statistiques cantonales pertinentes.

Voir aussi : ACJC/564/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PART DES FONDS PROPRES INITIAUX NON PRECISÉE Si l'on ne peut préciser le montant des fonds propres à l'achat d'un immeuble par rapport au financement hypothécaire, il est admis une proportion de 40 % des fonds propres initiaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE Le montant des travaux à plus-value entre en principe dans la composition du prix de revient de l'immeuble. (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 286 ch. 3.5). Faut-il les réactualiser ? Oui, s'ils sont financés par des fonds propres, mais à concurrence de 40 % maximum, lorsqu'on ne peut déterminer la part des fonds propres. Non, s'ils sont financés par des fonds étrangers.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT DE LA "CHOSE LOUÉE" - PONDÉRATION DES LOYERS SELON LES CARACTÉRISTIQUES DES DIFFÉRENTS LOCAUX - IMMEUBLE PRÉCÉDEMMENT SOUS CONTRÔLE DE L'ÉTAT Le calcul de rendement de la chose louée ne s'applique pas dans le cas d'un immeuble contrôlé par l'Etat. Ce dernier procède à une pondération des loyers en fonction des caractéristiques des différents locaux (attique, terrasse, etc.), différenciation qui est maintenue durant toutes les années de contrôle.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 - Extrait non inclus dans JT 1998 I 191 ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a; CO.270

Résumé : CRITÈRES ABSOLUS - HIÉRARCHIE - IMMEUBLE ANCIEN Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur le critère du rendement net. Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du critère du rendement net.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;DEVOIR DE COLLABORER;LOYER INITIAL

Normes : CPC.318.al1.letc; CPC.160; CPC.190; CO.269; CO.270

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - REFUS DE COLLABORER - INJONCTION AUX TIERS CONCERNÉS DE FOURNIR LES PIÈCES RÉCLAMÉES Lorsque la prééminence du rendement prévaut sur tout autre critère, pour fixer le loyer initial, comme en l'espèce, et que les différentes informations nécessaires au calcul de rendement existent et sont facilement accessibles, soit qu'une partie des pièces idoines sont conservées par le notaire et l'indication de l'établissement bancaire figure dans les livres du Registre foncier, dès lors que le droit de gage immobilier est inscrit sur le feuillet correspondant, la détermination de la part des fonds de tiers et des intérêts hypothécaires ressortant de l'acte d'acquisition de l'immeuble, en mains du notaire et du Registre foncier, il se justifie de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il ordonne aux tiers concernés, après interpellation des parties sur ce point et des tiers quant à leur obligation de collaborer et leur droit de refuser de collaborer, de verser à la procédure les pièces dont les locataires ont besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels ils supportent le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/134/2018 du 05.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; FINANCEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Quel que soit le rapport entre les fonds propres et les fonds empruntés, seule doit être indexée une part du capital investi plafonnée à 40%. Cela vaut également lorsque l'intégralité des fonds investis provient de fonds propres (ATF 120 II 100 consid. 5).

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - IMPOT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - ABSENCE DE PIÈCES Cas où le montant de l'impôt immobilier complémentaire n'apparaît pas dans les comptes produits par le bailleur, ni même son paiement, et le locataire allègue l'insuffisance des pièces nécessaires. Dans un tel cas, le Tribunal est fondé à écarter ce poste de son calcul de rendement, conformément à la jurisprudence fédérale (ATF du 14.04.1997 G. c/ SI J.-R.).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p.75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS DE DEMOLITION; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRISE EN COMPTE DU COÛT DE LA DÉMOLITION DANS LE PRIX DE REVIENT Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer les coûts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des frais de démolition peuvent être pris en compte s'ils sont le préalable nécessaire à une construction ou une transformation (dans ce sens : Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO). Pour que des frais de démolition puissent être inclus dans la notion de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était nécessaire pour réaliser la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE - SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE A la sortie du contrôle étatique, l'impôt immobilier complémentaire constitue une charge nou­velle certaine et doit dès lors être répercuté sur le loyer. L'ATF 123 III 171 du 14.4.1997 ne saurait remettre en cause le principe de la prise en compte de l'impôt immobilier, dès lors que, dans cet arrêt, le TF n'a tranché qu'une question relative à la constatation du montant de l'impôt immobilier. L'impôt immobilier complémentaire doit donc être ajouté au montant des charges annuelles de l'immeuble selon un calcul effectué à partir de l'état locatif et en application des art. 48 et 76 de la loi sur les contributions publiques.

Voir aussi : ACJC/1332/1998 du 7.12.1998 J. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - TAUX HYPOTHÉCAIRE DES CHARGES FINANCIÈRES EFFECTIVES Ce sont les charges financières effectives qui doivent être prises en compte et il n'y a pas lieu de les déterminer par rapport à un taux théorique ni par référence au taux du marché ou à celui fixé par une autorité administrative (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 292 no 6.3).

Voir aussi : ACJ n° 1281 du 06.12.1999 Epoux B. et Epoux D. c/ F. SA

Remarques : Contra : ACJ n° 100 du 26.2.1996 Z. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; ETAT LOCATIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - AUTRES LOYERS DE L'IMMEUBLE La disparité de l'état locatif de l'immeuble ne suffit pas seule à justifier un calcul de rendement, sauf si le loyer en question est très largement supérieur aux autres loyers de l'immeuble.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.1992 B. c/ SA X

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - DATE DE L'ÉTAT LOCATIF POUR PROCÉDER AU CALCUL DE RENDEMENT Il s'agit d'examiner le bien-fondé des motifs du congé au moment où il a été donné, de sorte que cet instant constitue la date déterminante pour le calcul de rendement. Un état locatif postérieur à la date du congé ne saurait entrer en ligne de compte.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PAS D'AMORTISSEMENT DU CAPITAL INVESTI Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent être rentés sont déterminés en principe sur la base du coût de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dès lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce système exclut tout amortissement (cas où une des parties a demandé que l'on retienne un amortissement sur le coût de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide). Une provision pour des rénovations futures est également exclue.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 718

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269d

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE La fixation du loyer initial approprié selon la jurisprudence fédérale (ATF 120 II 341) ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer payé par le locataire précédent. Le juge partira du calcul de rendement de l'art 269 CO. Il peut ensuite comparer le résultat avec les loyers usuels du quartier: s'ils sont plus bas, le juge peut, ayant un pouvoir d'appréciation large en la matière, se fonder sur ceux-ci et fixer un loyer plus bas que le rendement ne le permettrait; dans le cas contraire en revanche, il ne peut fixer un loyer supérieur au résultat du calcul de rendement, car le loyer serait abusif au sens de l'art. 269 CO. Le loyer du précédent locataire ne joue pas de rôle, sauf si l'omission de la formule résulte d'un abus du bailleur, et n'est pris en compte que si le juge ne dispose pas des éléments nécessaires au calcul de rendement (sous réserve du cas de la sous-location, voir ATF 124 III 62).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DES CHARGES COURANTES Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement. Lorsque le propriétaire a assumé une dépense extraordinaire (par exemple remplacement d'une chaudière, de l'ascenseur etc.) ou des travaux importants correspondant à de l'entretien "différé", on procédera à un étalement sur plusieurs exercices, en fonction de la "durée de vie" des travaux. Au montant annuel, on ajoutera un intérêt compté au taux de 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie. En outre, il y a lieu d'établir des moyennes sur plusieurs années des charges d'entretien qui fluctuent d'un exercice à l'autre. Il faut éviter de calculer un rendement sur la base d'un exercice exceptionnel et de tenir compte des frais qui ne seront plus engagés dans la même mesure par la suite. Enfin, si le bailleur a procédé à des travaux de plus-value, il n'y a pas lieu de les inclure dans les charges (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 294 ch. 6.5; SJ 1979 p. 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAXIME DU PROCES; CALCUL; RENDEMENT NET; PRESOMPTION

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT L'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 359). Or, l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 346; newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;SORTIE;MÉTHODE ABSOLUE;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - SORTIE DU CONTRÔLE - METHODE ABSOLUE APPLICABLE Il convient d'admettre que tant le bailleur que le locataire peuvent, à la sortie d'un contrôle étatique du loyer, se prévaloir, devant le juge civil, de la méthode absolue (calcul du rendement net).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2019 du 04.09.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020); ATF 147 III 32

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; VENTE D'IMMEUBLE ; PRIX DE TRANSFERT ; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX D'ACHAT - TRANSFERT D'ACTIFS ET PASSIFS D'UNE SOCIÉTÉ La valeur de sortie retenue par l'administration fiscale suite à la liquidation des actifs et passifs d'une personne morale et au transfert de ces derniers ne reflète en principe pas la valeur d'achat de l'immeuble.

Voir aussi : ACJC/305/2000 du 13.03.2000

TF , Ière Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433, in CdB 4/2014, p. 104ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; PLUS-VALUE; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRISE EN COMPTE DES FRAIS D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES ÉLEVÉS ET DE LA RÉMUNÉRATION DU CAPITAL INVESTI Dans le cadre d'un calcul de rendement net, doivent être comptabilisées comme frais d'entretien les dépenses du bailleur destinées à maintenir l'objet loué dans un état approprié à l'usage convenu. En présence de frais d'entretien extraordinairement élevés, il convient de procéder à une répartition fondée sur la durée de vie des installations concernées. S'agissant de la prise en compte des frais d'entretien extraordinaires élevés et de la rémunération du capital investi, il y a lieu de tenir compte du taux hypothécaire de référence majoré de 1/2 % et non, de façon mécanique, d'un taux de 5 %. Pour tenir compte de l'amortissement du capital investi, le taux ainsi déterminé s'applique à la moitié du montant dudit capital.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT - PRIX DE REVIENT - TRAVAUX Le coût des travaux de construction de nouveaux appartements, d'ateliers et d'un parking souterrain ne bénéficie pas aux appartements existants. Il n'y a donc pas lieu de l'intégrer au prix de revient de l'immeuble, soit dans les coûts pouvant être répercutés sur le loyer. Par ailleurs, la partie du coût des travaux de rénovation qui représente des travaux d'entretien courant (réfection de l'installation électrique, des façades, des fenêtres etc.) ne peut pas être prise en compte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; RENOVATION D'IMMEUBLE; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - FRAIS DE RÉNOVATION La réévaluation des fonds propres doit être effectuée séparément pour le prix d'acquisition et les frais de rénovation, dès lors que ces montants ont été investis à des moments différents.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/06 p. 59 DB 2007 p. 28 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES ; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : IMMEUBLE ACQUIS À TITRE PRÉFÉRENTIEL - VALEUR FONDÉE SUR LE PRIX EFFECTIF DU MARCHÉ AU MOMENT DE L'ACQUISITION Le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6.12.1994 consid. 3a, approuvé par Beat ROHRER, MRA 2/95, p. 78). Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été accordée.

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; ACJC/740/2007 du 11.06.2007

TF

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Voir aussi : ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72 SJ 1994 p. 487

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; LIQUIDATION(VENTE); PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - FRAIS DE LIQUIDATION Le coût de revient de l'immeuble comprend les frais d'acquisition, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire (Lachat, Le bail à loyer, p. 284 ; Richard, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98 p. 87 n. 6.2.5.). En revanche, les frais de liquidation de la société immobilière concernent cette dernière et ne sauraient être englobés dans le coût de revient de l'immeuble.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.08.2015, rendu le 30.08.2016, CASSE, 4A_415/2015

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE ; FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269

Résumé : TVA - HONORAIRES DE GÉRANCE Il est admis que la TVA soit incluse dans la détermination des charges.La TVA ne sera toutefois admise qu'en tant qu'elle porte sur des honoraires qui sont eux-mêmes admis dans les charges d'exploitation servant au calcul de rendement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.

Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001

Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - CHANGEMENT DE BAILLEUR - NOMBRE D'ANNÉES POUR LA MOYENNE DES CHARGES Cas où le bailleur a acquis l'immeuble deux ans avant la demande de baisse. Prise en considération par le Tribunal d'une moyenne de deux années. Rien dans la loi n'impose au juge de retenir une moyenne de trois à cinq ans. Dès lors qu'il y a eu changement de propriétaire, il est parfaitement justifié de s'en tenir aux charges effectives postérieures à l'acquisition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - RENDEMENT NET OPPOSABLE À UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE DEMANDÉE PAR LE LOCATAIRE Le bailleur qui notifie un avis de baisse sur la base de critères relatifs conserve la possibilité de se prévaloir d'un calcul de rendement si le locataire introduit une demande de baisse plus importante.

Voir aussi : ACJ n° 752 du 23.06.2000 C. c/ W.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; Newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : SORTIE D'UN CONTRÔLE ÉTATIQUE DE LOYER - MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT - COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge. En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : PORTÉE DU DEVOIR DE COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES - DEMANDE DE BAISSE - CALCUL DE RENDEMENT Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/602/2017 du 22.05.2017

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; RENDEMENT NET; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - BAIL INDEXÉ - CALCUL DE RENDEMENT Cas d'un contrat de bail indexé et se renouvelant tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance. Lorsque aucune des parties n'a remis en cause les bases de calcul du loyer dans le délai de préavis, le locataire ne peut pas opposer un calcul de rendement au bailleur qui, se fondant uniquement sur les critères d'indexation, lui notifie une hausse de loyer pour l'échéance du contrat (l'ATF 123 III 76 n'est pas applicable).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.274d.al.3; CO.269a

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT A l'instar de l'art. 15 AMSL, l'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 301). Or l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve : a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve. b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge. Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_513/2016 du 18.04.2017 (large pouvoir d'appréciation du juge en fixation judiciaire du loyer)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : CALCUL DU RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE ET, SUBSIDIAIREMENT, LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE Si le bailleur peut choisir entre la méthode relative ou absolue, il ne peut invoquer deux méthodes différentes, comme en l'espèce celle du rendement et des loyers comparatifs; il doit choisir sa motivation, et s'y tenir. Le critère des loyers comparatifs n'est pas compatible avec celui d'un loyer fondé sur les coûts (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 347ss).

Voir aussi : ACJ n° 98 du 12.02.2001 G. et B. c/ B.

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT NET - SEULS LES EXERCICES COMPTABLES CONNUS LORS DE LA NOTIFICATION DE MAJORATION CONTESTÉE SONT PRIS EN COMPTE Le TBL se fonde sur les éléments connus des parties lors de la notification d'une hausse de loyer et de la contestation de celle-ci (en particulier les charges).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE POUR EXAMINER LE BIEN-FONDÉ D'UNE RÉSERVE FORMULÉE À LA CONCLUSION DU BAIL La juridiction chargée d'examiner l'application d'une réserve ne doit pas limiter son examen aux conditions formelles mais doit encore en apprécier sa substance. Lorsque la réserve de hausse est déjà formulée à la conclusion du bail, le recours à la méthode relative est tout à fait inopérant. Seule la méthode absolue et plus particulièrement le calcul de rendement permet d'apprécier si le loyer, au moment de la conclusion du contrat, s'inscrit en dessous de la valeur licite et, partant, si la réserve formulée est fondée.