Décisions | Chambre des baux et loyers
ACJC/1097/2022 du 29.08.2022 sur JTBL/943/2021 ( OBL ) , CONFIRME
En droit
| rpublique et | canton de genve | |
| POUVOIR JUDICIAIRE C/19169/2019 ACJC/1097/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 29 AOóT 2022 | ||
Entre
A______ Srl, B______ SA, sises ______ [GE], et Monsieur C______, domicili ______ [VD], appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 novembre 2021, comparant tous trois par Me Maud VOLPER, avocate, boulevard Georges Favon 14, 1204 Genve, en l'tude de laquelle ils font lection de domicile,
et
D______ LIMITED, sise ______ (Chine), intime, comparant par
Me Amanda BURNAND SULMONI et Me Yves JEANRENAUD, avocats, rue des Alpes 15bis, CP 2088, 1211 Genve 1, en l'tude desquels elle fait lection de domicile.
A. Par jugement JTBL/943/2021 du 9 novembre 2021, reu par A______ SA, B______ SA et C______ le 12 novembre 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar valable le cong notifi le 12 aot 2020 (recte : 2019) pour le 31 dcembre 2020 A______ SA, B______ SA et C______ concernant les locaux d'environ 120 m2 situs au 2me tage de l'immeuble sis 1______ - 2______ Genve (ch. 1 du dispositif), a accord A______ SA, B______ SA et C______ une unique prolongation de deux ans chant le 31 dcembre 2022 du bail portant sur les locaux prcits (ch. 2), a diminu de 22,19% le loyer desdits locaux et l'a fix 3'683 fr. par mois, hors charges, ds le 1er janvier 2021 (ch. 3), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 5).
B. a. Par acte expdi le 13 dcembre 2021 la Cour de justice, A______ SA, B______ SA et C______ forment appel contre ce jugement. Ils sollicitent l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif et concluent, principalement, ce que la Cour annule le cong notifi le 12 aot 2019 pour le 31 dcembre 2020, subsidiairement, leur octroie une prolongation de bail de six ans chant le 31 dcembre 2026 et confirme le jugement pour le surplus.
b. Dans sa rponse du 31 janvier 2022, D______ LTD conclut la confirmation du jugement entrepris. Elle produit deux pices nouvelles.
c. Le 28 fvrier 2022, A______ SA, B______ SA et C______ ont rpliqu, persistant dans leurs conclusions.
d. D______ LTD a rpliqu le 22 mars 2022, persist dans ses conclusions et produit quatre pices nouvelles.
e. Les parties ont t avises le 24 mars 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde juger.
C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a. Le 23 novembre 1992, E______, bailleresse, a conclu avec A______ SA et C______, locataires, un contrat de bail loyer portant sur la location de locaux d'environ 120 m2, au 2me tage de l'immeuble sis 1______ - 2______ Genve.
Les locaux, destins l'usage de bureaux, se composent d'un open space, d'un bureau de direction et d'une salle de confrence.
Le bail a t conclu pour une dure de dix ans, du 1er janvier 1993 au 31 dcembre 2002. Il s'est ensuite renouvel tacitement d'anne en anne.
Le loyer initial a t fix 54'000 fr. par an, hors charges, et index l'indice suisse des prix la consommation, puis port 57'720 fr. par an, hors charges, ds le 1er avril 2000 et rduit 56'803 fr. 20 par an, soit 473 fr. 35 le m2/anne, hors charges, ds le 1er septembre 2007.
b. L'immeuble a t construit vers 1945 et est compos de cinq tages.
Le 2me tage est divis en deux parties, une petite partie d'environ 64 m2 nomme Q______, occupe par la socit G______ SA et l'autre, plus grande et traversante, occupe par les locataires.
c. D______ LTD a acquis l'immeuble en octobre 2006 et a repris les baux.
Elle a cherch, en novembre 2006, rcuprer les locaux occups par A______ SA pour les louer au prix de 1'050 fr. par m2/anne.
d. Au mois de juillet 2012, B______ SA est devenue cotitulaire du bail aux ct de A______ SA et de C______.
e. Divers travaux ont t entrepris dans l'immeuble :
- En 2006, des travaux de rfection des faades ont t raliss;
- En 2007, l'entre de l'immeuble situe ct 1______ a t supprime et dplace ct 2______ pour permettre la cration d'une arcade commerciale supplmentaire au rez-de-chausse. Des travaux de rafrachissement de la cage d'escalier ont galement t raliss. L'adresse postale de l'immeuble est cependant reste 1______;
- Le 17 mars 2009, l'Office des autorisations de construire a dlivr D______ LTD l'autorisation d'amliorer la scurit incendie aux 4me et 5me tages du btiment concern;
- En 2014, D______ LTD a effectu des travaux mineurs de maintenance et d'amlioration de la scurit incendie de l'immeuble. Elle a install des portes palires rsistantes au feu.
Selon le descriptif/reportage photographique joint la demande d'autorisation de construire, la suite de l'avis de dpart fin juin 2014 des locataires occupant les surfaces de bureau des tages 1 et 3, le propritaire de l'immeuble avait mis le souhait d'assainir les locaux vacants. L'tage 2 tait encore lou et les travaux n'taient en consquence pas envisags cet tage, que la demande d'autorisation incluait toutefois afin de pouvoir procder aux travaux sans dlai d'attente au cas o le locataire librerait les surfaces.
S'agissant de l'tat futur, il tait indiqu que les travaux consistaient dmolir les amnagements intrieurs afin de crer un open space amnageable au gr du preneur et de crer un bloc sanitaire, superpos ceux crs en 2010 aux 4me et 5me tages afin d'optimiser le raccordement aux rseaux sanitaires. Les dalles tant constitues de planchers bois sur solives, un plafond en pltre type Fireboard serait pos afin de crer un compartimentage feu conforme aux normes en vigueur. Les portes palires taient homologues, les travaux ayant t effectus en 2013.
Ces travaux ont t raliss aux 1er et 3me tages, en 2015, lors d'un changement de locataire.
- En 2016, des travaux de peinture ont t effectus dans les locaux des locataires, aux frais de la bailleresse, des fissures tant apparues aprs les travaux raliss dans les tages.
f. Par avis du 20 mai 2019, adress uniquement A______ SA, D______ LTD a rsili le bail pour le 31 dcembre 2019 afin de permettre l'assainissement des surfaces administratives au 2me tage.
Le 18 juin 2019, rpondant une demande des locataires, la bailleresse a indiqu que les locaux allaient faire l'objet d'une rnovation complte, soit notamment des sols, plafonds, murs, sanitaires, kitchenette, installations lectriques, air conditionn et systme de protection incendie. Les travaux projets devaient durer entre 16 et 20 semaines de sorte que les locataires ne pouvaient rester dans les locaux pendant leur excution.
En raison d'un vice de forme, la bailleresse a retir la rsiliation du 20 mai 2019.
g. L'autorisation de construire (APA 3______) tant chue, la bailleresse a requis et obtenu le 6 juin 2019, une nouvelle autorisation (APA 4______) de rnover les surfaces administratives du 2me tage de l'immeuble.
A la demande de la bailleresse, cette autorisation a ensuite t prolonge jusqu'au 6 juin 2022, puis jusqu'au 6 juin 2023.
h. Selon le descriptif des travaux tabli par H______ SARL, bureau d'architectes en charge du projet :
- Le projet constitue le dernier volet du projet d'assainissement du btiment concernant l'amlioration de la scurit incendie et des performances nergtiques de l'objet, les travaux aux autres tages ayant dj t raliss depuis 2015. La structure de dalle du btiment tant en bois, l'amlioration de la scurit incendie implique la ralisation d'un compartimentage feu EL60/90 avec les btiments voisins et les locataires des 1er et 3me tages. L'amlioration des performances nergtiques comprend une isolation des murs de faade conforme aux normes en vigueur et la pose de doubles vitrages sur les fentres. Le btiment est soumis au contrle du Service des monuments et des sites (SMS) et tous les travaux sont dment valids par la Commission y relative.
- La surface est livre en open space Ç au gr du preneur È (É).
- Des traces d'amiante ont t dtectes aux autres tages de ce btiment, en particulier sur les joints de fentres, calorifugeage et colles de revtements de sol. Une expertise amiante avant travaux doit tre effectue par une entreprise spcialise (É).
- Les travaux projets visent galement remdier aux problmes d'coulement dans les canalisations et aligner les blocs sanitaires sur ceux des autres tages.
i. Par avis du 12 aot 2019, adress chacun des locataires, la bailleresse a rsili le contrat pour le 31 dcembre 2020, motif pris de l'assainissement des surfaces administratives du 2me tage.
j. En parallle, la bailleresse a convenu avec la socit G______ SA de prolonger de douze mois, soit jusqu'au 31 dcembre 2020, son contrat qui devait prendre fin au 31 dcembre 2019.
k. Par requte du 22 aot 2019, dclare non concilie l'audience de la Commission de conciliation du 4 dcembre 2019 et porte devant le Tribunal des baux et loyers le 9 janvier 2020, les locataires ont conclu, principalement, l'annulation de la rsiliation de bail du 12 aot 2019, subsidiairement, une prolongation du bail de 6 ans, soit jusqu'au 31 dcembre 2026, et une baisse de loyer de 24,81% ds le 1er janvier 2021, ramenant le loyer 3'560 fr. par mois hors charges.
Ils ont soutenu que le motif du cong n'tait qu'un prtexte, les locaux, qui taient en parfait tat d'entretien, ne ncessitant aucun assainissement. Le rel motif de la bailleresse tait de pouvoir relouer les locaux plus cher un tiers. Une prolongation du bail de six ans tait ncessaire pour leur permettre de trouver de nouveaux locaux aussi prestigieux, la bailleresse n'ayant par ailleurs aucune urgence raliser les travaux, et les locaux voisins tant toujours occups. Enfin, la diminution du taux hypothcaire de 4,25% 1,5% depuis la dernire fixation de loyer en avril 2000, justifiait une baisse du loyer actuel de 24,81%.
A l'appui de leurs critures, ils ont notamment produit une srie de photographies des locaux afin de dmontrer que ceux-ci taient en trs bon tat d'entretien et ne ncessitaient aucun assainissement.
l. Dans sa rponse du 2 mars 2020, la bailleresse a conclu la validation de la rsiliation, ce qu'il soit dit et constat que les demandeurs n'avaient droit aucune prolongation de bail ni diminution de loyer.
Elle a fait valoir que le loyer se situait dj nettement en-dessous du prix du march, de sorte que les locataires n'taient pas fonds requrir une baisse. A l'appui de sa position, elle a notamment produit les statistiques de I______ SA indiquant que le loyer moyen des locaux commerciaux situs 1______/5______/6______/7______ tait de 650 fr. le m2 pour l'anne 2019 et les statistiques de J______ pour le dernier trimestre 2019 indiquant que les loyers annuels moyens des locaux commerciaux situs dans le K______ tait de 625 fr. le m2. Elle a galement produit six exemples de loyers comparatifs pour des locaux commerciaux situs 1______, dont le prix oscille entre 500 fr. et 890 fr. le m2.
m. Le 25 mai 2020, les locataires ont rpliqu.
A l'appui de leurs critures, ils ont produit un charg de pices complmentaires comprenant notamment le descriptif des locaux de remplacement qu'ils avaient visits et/ou tudis entre janvier et mai 2020, ainsi que les annonces des locaux visits et/ou tudis cette mme priode.
n. Le 10 juillet 2020, la bailleresse a dpos au greffe du Tribunal une duplique ainsi qu'un charg de pices complmentaires comprenant des photographies des locaux rnovs aux 1er et 3me tages.
o. A l'audience du 10 novembre 2020, les locataires ont produit un charg de pices complmentaires comprenant notamment les recherches de nouveaux locaux, effectues en septembre et octobre 2020, ainsi qu'un comparatif entre les photographies des locaux rnovs au 1er tage produites par la bailleresse et les photographies produites pour attester de l'tat actuel des locaux du 2me tage. Ils ont sollicit l'audition de trois tmoins ainsi qu'une inspection locale. La bailleresse s'est oppose l'inspection locale et a sollicit l'audition de deux tmoins.
Le Tribunal a entendu C______ qui a dclar qu'en 1992, il avait accept de conclure un bail de longue dure la condition que les locaux soient entirement rnovs. Les locaux rnovs taient "flambant neufs" et aux normes. Depuis lors, il avait lui-mme refait trois fois la peinture et chang deux fois la moquette. Les portes palires avaient t remplaces et l'immeuble tait conforme aux normes incendie. Les fentres taient munies d'un double vitrage, sous la forme de baies coulissantes l'intrieur. Les locaux du 1er et du 3me tage avaient t totalement refaits sur le schma de ce qui avait t fait en 1992 dans ses locaux.
Les socits taient notamment actives dans le ptrole, le commerce maritime, l'immobilier, l'art, les investissements et la technologie, raison pour laquelle il leur fallait des bureaux de haut standing, ce que confrait l'adresse 1______.
Il avait entrepris des recherches, directement et par l'intermdiaire d'un courtier, pour trouver de nouveaux locaux, mais la recherche n'tait pas facile car les locaux visits taient trop chers, trop cloisonns, totalement en open space ou trop sombres. Par ailleurs, les socits disposaient d'un systme informatique performant et taient connectes par le hub de L______. Le transfert dans de nouveaux locaux serait possible mais compliqu. Il concentrait ses recherches dans le primtre 1______, des quais ainsi que du ct de M______. Il pouvait payer un loyer de 550 fr. 600 fr. le m2. Il n'avait pas les moyens de dmnager plusieurs fois, raison pour laquelle il cherchait quelque chose de durable, ce qui prenait du temps. La crise sanitaire l'avait galement bloqu dans ses recherches.
Il tait le seul locataire, entr en 1992, tre encore dans l'immeuble. Les autres locaux avaient tous t relous et chaque changement de locataire, les loyers avaient t augments.
A rception du cong, il avait propos la bailleresse de dmnager, le temps des travaux, dans la galerie d'art dont il disposait N______ [VD], qui tait libre et connecte au rseau informatique, ce qui lui permettrait d'y exercer temporairement son activit. Il tait intress reprendre tout le 2me tage aprs les travaux.
p. Lors de l'audience du Tribunal du 2 fvrier 2021, le tmoin O______ a dclar qu'il avait lou pendant trois ans, jusqu'en 2008-2009, des locaux sis aux 4me et 5me tages de l'immeuble concern. Il a confirm que les locaux lous par C______, dans lesquels il s'tait rendu en dcembre 2020, taient en bon tat et que les photographies produites par les locataires correspondaient aux locaux occups par ces derniers. A l'poque, il payait un loyer de 1'000 fr. le m2, lequel n'avait pas volu avec les travaux d'installation de la climatisation. Ë son avis, C______ tait le dernier locataire de l'poque.
q. Lors de l'audience du Tribunal du 11 mai 2021, P______, architecte entendu comme tmoin, a confirm que la rnovation du 2me tage reprsentait la touche finale de l'assainissement du btiment, soit des travaux pour lesquels il avait t mandat en 2009.
L'immeuble considr avait des structures en bois; l'isolation entre les tages, constitue principalement de paille et de fientes de pigeon, n'tait pas conforme aux normes selon lesquelles elle devait rsister au feu 60 minutes au sein du btiment et 90 minutes avec les btiments voisins. La structure tait peu solide, le btiment ayant travaill au cours des annes. Les travaux effectuer au 2me tage portaient sur l'installation d'un compartiment feu ncessitant d'arracher les faux-plafonds, d'assainir la statique du btiment et de poser des plaques coupe-feu. Pour cela, tous les murs, y compris les murs communs avec les voisins, et les cloisonnements intrieurs devaient tomber puis des faux-plafonds devaient tre poss sur toute la surface. Il tait techniquement impossible de procder aux travaux prvus en laissant les locaux en l'tat au niveau des cloisons. Une fois la protection coupe-feu ralise, l'intrieur pouvait tre reconstruit.
Il doutait qu'il soit possible de poser plusieurs plaques de pltre sur le plafond pour crer une isolation coupe-feu car de nombreux paramtres devaient tre pris en considration pour que l'installation soit conforme.
Aucun sondage n'avait t effectu au 2me tage pour voir si les faux plafonds taient conformes aux normes. Lors de l'excution des travaux au 3me tage, il avait constat qu'il y avait une structure en bois et un colmatage paille, fientes et graviers, sous le plancher. Sur la base de ce constat et en raison du fait que les plaques anti-feu qui devaient tre poses existaient depuis 10 15 ans seulement, il tait parti du principe que les parois du 2me tage n'taient pas aux normes.
Les canalisations du 2me tage devaient tre dplaces afin de pouvoir tre raccordes la nouvelle canalisation et de permettre galement le raccordement des tages suprieurs cette canalisation.
S'agissant de l'assainissement thermique du btiment, en accord avec la CMNS, il avait t convenu de poser un double vitrage l'intrieur des locaux, afin de conserver la vitre d'origine et la ferronnerie qui l'ornait. Le sol et les murs entre les deux vitres devaient tre isols. Ces travaux avaient t raliss au 1er tage mais pas au 2me, le deuxime vitrage en place n'tant pas conforme aux exigences de la CMNS.
En 2012 ou 2013, les travaux d'assainissement avaient t raliss dans la partie Q______ du 2me tage. Un mur de sparation coupe-feu neuf existait entre les deux locaux du 2me tage, lequel pourrait tre maintenu si l'intention tait de constituer deux locaux. Le double vitrage intrieur avait t pos sur cette partie. Le tmoin ignorait cependant si l'isolation sur fentre avait t ralise.
Le descriptif joint l'autorisation de construire mentionnait un open space sur toute la surface du 2me tage car il tait plus simple de demander une autorisation de base sous cette forme, qui permettait de livrer des locaux conformes au locataire, ce dernier ayant ensuite la possibilit de requrir des amnagements spcifiques en dposant une APA, qui tait dlivre plus rapidement. Le Dpartement savait que l'amnagement d'un compartiment coupe-feu impliquait ncessairement la destruction des cloisons, de mme qu'une autorisation serait requise dans un second temps par le futur locataire.
Exprience faite sur les autres tages, le tmoin tait d'avis que les travaux estims dureraient environ 4 mois, ne pouvaient tre raliss en prsence des locataires. Les locaux devaient tre vides. Si les demandeurs n'taient pas partis l'chance de l'autorisation, la bailleresse pourrait dposer une nouvelle demande d'autorisation, mais elle devrait payer des honoraires importants car les normes avaient passablement chang depuis une anne et un nouveau calcul thermique devrait tre effectu. Le tmoin ne pouvait chiffrer le cot supplmentaire.
Egalement entendue lors de l'audience, la tmoin R______, office-manager auprs de S______ LTD, en charge de la gestion administrative de l'immeuble sis 1______ Genve, a dclar que le prix pour des locaux semblables, rnovs, tait actuellement de 900 fr. le m2. C'est le montant qui serait demand pour les locaux concerns que le propritaire avait l'intention de louer en un seul grand espace faisant tout le deuxime tage. Le bail de la socit voisine des locataires, G______ SA tait de dure indtermine.
Les locataires ayant renonc l'audition des autres tmoins cits, le Tribunal a cltur l'administration des preuves et fix aux parties un dlai pour le dpt des plaidoiries finales crites.
r. Dans leurs plaidoiries crites finales du 30 juin 2021, les locataires ont modifi leurs conclusions subsidiaires en ce sens que le loyer soit baiss de 22,72% et ramen 3'560 fr. par mois hors charges, ds le 1er janvier 2021. Ils ont persist dans les conclusions de leur demande pour le surplus.
Dans ses plaidoiries crites finales du 30 juin 2021, la bailleresse a persist dans ses conclusions.
Elle a notamment produit la copie d'un courrier recommand du 18 juin 2021, qu'elle avait adress G______ SA attirant son attention sur le fait que, sauf accord contraire des parties, son contrat prendrait fin automatiquement le 31 dcembre 2022.
s. La cause a t garde juger l'issue d'un dlai de quinze jours dater de la notification de ces critures aux parties, le 1er juillet 2021.
t. Les locataires ont adress au Tribunal des dterminations spontanes le 14 juillet 2021.
u. Ensuite de quoi le Tribunal a gard la cause juger.
v. La bailleresse a rsili le bail de G______ SA le 27 dcembre 2021 par courrier simple, puis, le 13 janvier 2022 par courrier recommand retir par sa destinataire le 21 janvier 2022.
w. Le 17 mars 2022, la Commission de conciliation en matire de baux et loyers a attest que la rsiliation de son bail n'avait pas t conteste par G______ SA.
1. 1.1 L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3me dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges non comprises, s'lve tout le moins, si l'on tient compte de la rduction accorde par le Tribunal, 44'196 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement suprieure 10'000 fr.
La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel.
L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2. Les appelants ont produit des pices nouvelles.
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considration en appel que s'ils sont invoqus ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoqus ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procdure civile comment, Ble, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2 En l'espce, l'intime a produit dans sa rponse du 31 janvier 2022 le courrier et l'avis de rsiliation du bail qu'elle a adresss G______ SA, dat du 27 dcembre 2021, ainsi qu'un courrier et un avis de rsiliation du bail identiques, dats du 13 janvier 2022.
L'intime a ensuite produit, dans le cadre de sa duplique du 22 mars 2022, la quittance d'envoi du courrier recommand du 13 janvier 2022 et le suivi dudit recommand, ainsi qu'une confirmation de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers du 17 mars 2022 quant au fait que la rsiliation du bail n'avait pas t conteste par G______ SA. Enfin, l'intime a produit la dcision du 11 mars 2022 prolongeant l'autorisation de construire APA/4______.
Ces pices nouvelles, produites dans le cadre de la rponse du 31 janvier 2022 et de la rplique du 22 mars 2022, taient alors rcentes, relatives des faits nouveaux postrieurs la procdure de premire instance et produites sans retard. Elles sont partant recevables, de mme que les allgus de fait s'y rapportant.
3. Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu de manire errone que les locaux voisins lous par la socit G______ SA seraient libres au plus tt le 31 dcembre 2022, se basant sur ce constat pour fixer, tort, l'chance du bail la mme date, alors que le bail, de dure indtermine, devait tre en tout tat rsili par l'intime.
3.1 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
3.2 En l'occurrence, l'tat de fait ci-dessus a t complt par les pices nouvelles verses la procdure par l'intime, soit la rsiliation du bail de G______ SA pour le 31 dcembre 2022, ainsi que l'absence de contestation de ce cong par ladite socit, ce qui scelle le sort du grief.
4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir viol l'art. 271 CO en considrant que le motif du cong ne contrevenait pas la bonne foi. Ils considrent que le motif donn pour le cong est un prtexte, car selon eux, la rnovation de l'entier de l'tage alors que les locaux lous par la socit voisine sont dj rnovs et devraient ainsi tre pralablement dtruits n'avait pas de sens. Le fait que l'architecte en charge du projet n'ait pas connaissance de l'tat des locaux lous par les appelants serait propre mettre en doute le srieux du projet de rnovation. Enfin, l'intime ayant indiqu souhaiter louer les locaux plus cher aprs les travaux, elle devait dmontrer tre en droit de le faire, ce qui n'avait pas t fait.
4.1 Lorsque le contrat de bail est de dure indtermine, chaque partie est en principe libre de le rsilier pour la prochaine chance convenue en respectant le dlai de cong prvu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu' l'expiration de la priode convenue ; au terme du contrat, la libert contractuelle renat et chacune a la facult de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrts du Tribunal fdral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 fvrier 2013 consid. 2.3.1). La rsiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de rsiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO).
La seule limite la libert contractuelle des parties dcoule des rgles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le cong est annulable lorsqu'il contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. galement art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).
Le cong doit tre considr comme abusif lorsqu'il ne rpond aucun intrt objectif, srieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le cong apparat purement chicanier, lorsqu'il est fond sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prtexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2;
135 III 112 consid. 4.1).
Le but de la rglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protger le locataire contre des rsiliations abusives. Un cong n'est pas contraire aux rgles de la bonne foi du seul fait que la rsiliation entrane des consquences pnibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intrt du locataire au maintien du bail parat plus important que celui du bailleur ce qu'il prenne fin (arrts du Tribunal fdral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Le locataire est protg notamment en cas de disproportion grossire des intrts en prsence, lorsque le bailleur use de son droit de manire inutilement rigoureuse ou lorsqu'il adopte une attitude contradictoire (arrt du Tribunal fdral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 4.3).
Il appartient au destinataire du cong de dmontrer que celui-ci contrevient aux rgles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui rsilie a seulement le devoir de contribuer loyalement la manifestation de la vrit en fournissant tous les lments en sa possession ncessaires la vrification du motif invoqu par elle (ATF 120 II 105; arrt du Tribunal fdral 4A_623/2010 du 2 fvrier 2011). Celui qui donne le cong doit ainsi au moins rendre vraisemblable le motif du cong (arrts du Tribunal fdral 4A_518/2010 du 16 dcembre 2010 consid. 2.4.1; 4A_575/2008 du 19 fvrier 2009 consid. 3.1).
Pour pouvoir examiner si le cong ordinaire contrevient ou non aux rgles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut dterminer quel est le motif de cong invoqu par le bailleur.
Pour ce faire, il faut se placer au moment o le cong a t notifi (ATF
140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrt du Tribunal fdral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits survenus ultrieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un clairage sur les intentions du bailleur au moment de la rsiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrts du Tribunal fdral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 fvrier 2014 consid. 2).
Dterminer quel est le motif de cong et si ce motif est rel, ou s'il n'est qu'un prtexte, relve des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le cong contrevient aux rgles de la bonne foi est une question qui relve du droit (arrt du Tribunal fdral 4A_476/2016 du 20 fvrier 2017 consid. 2.2.1).
La jurisprudence exige l'existence d'un projet suffisamment mr et labor au moment de la rsiliation du bail en rapport avec des congs notifis en vue de travaux de transformation ou de rnovation; dans ces cas-l, le projet en cause doit permettre en effet de constater concrtement si la prsence du locataire entrave les travaux ou engendre des complications, des cots supplmentaires ou des retards dans les travaux envisags, dfaut de quoi le cong est abusif (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2; 142 III 91 consid. 3.2.1, cf. galement consid. 4.2 non publi de l'ATF 143 III 344, arrt du Tribunal fdral 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 4.2).
En rgle gnrale, l'art. 271 al. 1 CO n'interdit pas au bailleur de rsilier le contrat dans le but d'adapter la manire d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ses intrts (ATF 136 III 190 consid. 2 et 3, arrt du Tribunal fdral 4A_8/2016 du 16 fvrier 2016 consid. 2.1).
Un cong pour motif conomique n'est annulable que s'il se rvle incompatible avec les rgles de la bonne foi (arrt du Tribunal fdral 4A_239/2018 du 19 fvrier 2019 consid. 5.1 et les rfrences cites).
La rsiliation donne par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskndigung), c'est--dire pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus lev, mais non abusif, ne constitue pas, en rgle gnrale un abus de droit. La rsiliation ne doit pas servir de prtexte la poursuite d'un but illicite: il faut que le bailleur soit en mesure d'exiger d'un nouveau locataire un loyer suprieur celui pay jusque-l par le preneur congdi. En d'autres termes, le cong est annulable si l'application de la mthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothse que le bailleur puisse majorer lgalement le loyer, parce que celui-ci est dj conforme au prix du march ou lui procure un rendement suffisant. Il s'agit uniquement pour le juge de dterminer si une augmentation est possible en application de la mthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractre abusif ou non d'une augmentation dtermine, ni de fixer le loyer maximal non abusif (arrt du Tribunal fdral 4A_239/2018 du 19 fvrier 2019 consid. 5.1 et les rfrences cites). Ainsi, le bailleur a notamment la possibilit de rsilier de manire ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel trs avantageux ne lui procure pas un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO) ou aux loyers usuels dans la localit ou le quartier (art. 269a let. a CO) (arrt du Tribunal fdral 4A_239/2018 du 19 fvrier 2019 consid. 5.1 et les rfrences cites).
Lorsque l'auteur de la résiliation se prévaut de plusieurs motifs, il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi (arrts du Tribunal fdral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 = MRA 5/06, p. 172 et 4C_400/1998 du 23 mars 1999 = mp 1999, p. 195 ss; ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015 consid. 2.1).
4.2 En l'espce, l'entiret de l'immeuble a fait l'objet d'une rnovation et d'un assainissement, l'exception du 2me tage, le processus de rnovation ayant t initi ds le rachat de l'immeuble par l'intime en octobre 2006 et l'assainissement ds 2009.
L'avis de rsiliation du bail du 20 mai 2019, ainsi que le courrier du 18 juin 2019, indiquaient que le bail tait rsili afin que les locaux soient rnovs compltement et assainis. La rsiliation du 12 aot 2019 reprenait les mmes motifs. Les travaux projets ont fait l'objet d'une autorisation de construire obtenue le 6 juin 2019 et valable jusqu'au 6 juin 2023.
Le descriptif des travaux tabli par H______ SARL, bureau d'architectes en charge du projet indique que ce dernier constitue le dernier volet du projet d'assainissement du btiment concernant l'amlioration de la scurit incendie et des performances nergtiques de l'objet, tous les autres tages ayant dj t raliss depuis 2015.
Il ressort de l'audition du tmoin P______, qui concorde avec le descriptif des travaux prcit, que la structure de l'immeuble n'tait pas aux normes en matire de protection incendie. Quand bien mme ledit tmoin n'avait pas procd des sondages au deuxime tage, sa connaissance de la structure du reste de l'immeuble et le fait que les plaques anti-feu devant tre poses existent depuis une dizaine ou une quinzaine d'annes uniquement, confirment que l'immeuble doit tre assaini sous cet angle dj. Il apparat au surplus que des travaux en matire de canalisations et d'isolement thermiques taient prvus et souhaitables.
En outre, le tmoin a dclar que les travaux de rnovation et d'assainissement ne permettaient pas que les locataires restent dans les locaux, notamment en raison du fait qu'il tait techniquement impossible de procder aux travaux prvus en laissant les locaux en l'tat au niveau des cloisons et suite l'exprience faite lors de l'assainissement des autres tages.
Le motif de rsiliation du bail nonc par l'intime apparat ainsi confirm par l'existence du projet et les contraintes de ce dernier. Le fait que les divers travaux prvus aient partiellement volu depuis juin 2019 ne suffit pas considrer que le projet de rnovation ne serait pas rel.
Les appelants soulignent l'existence de contradictions dans la mesure o des travaux ont t effectus dans les locaux voisins (Ç Q______ È) il y a une dizaine d'annes, et o lesdits locaux font l'objet d'un contrat de bail de dure indtermine. Il ne ferait en effet pas sens selon eux de casser le mur de sparation et d'abmer la rnovation faite.
En tout tat, cet argument n'entrane pas que l'entiret des travaux prvus seraient un prtexte. Le procd ne constitue en soi pas un obstacle la rnovation des locaux. Le tmoin P______ a d'ailleurs prcis que le mur de sparation entre les locaux pouvait cas chant tre rutilis, qu'il tait prvu et plus simple de demander une autorisation pour une grande surface et d'y ajouter ensuite une autorisation complmentaire. Ainsi, le futur locataire disposerait de locaux entirement conforme et serait libre de solliciter des amnagements spcifiques.
Par ailleurs, les allgations des demandeurs selon lesquels les locaux lous taient en parfait tat et pleinement aux normes, qui se heurtent au tmoignage prcit, ne sont pas tablies, la dclaration de la partie C______ n'tant pas convaincante sur ce point, vu l'absence de connaissances techniques de celle-ci.
Il n'apparat pas que les faits relevs par les appelants constituent des lments propres faire apparatre que le motif de rnovation prsidant au cong soit en ralit un simple prtexte. En revanche, la volont de l'intime de procder aux travaux depuis de nombreuses annes est dmontre.
Faute de dmonstration du fait que le motif de rnovation serait un prtexte, le grief des appelants quant la vracit du motif du cong n'est pas fond.
4.3 Les appelants soutiennent que le rel motif de cong consisterait en l'augmentation du loyer, de manire contraire la bonne foi, dans la mesure o l'intime n'avait pas dmontr pratiquer un loyer admissible.
Puisque le motif de cong donn, savoir la ralisation de travaux de rnovation et d'assainissement, est valable, il n'est pas ncessaire d'examiner l'existence ni la validit d'ventuels autres motifs. Il n'est ds lors pas non plus ncessaire de procder un calcul de rendement.
Ainsi, le cong ne contrevient donc pas aux rgles de la bonne foi.
5. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir viol les articles 272 et 272b CO en leur octroyant une prolongation du bail de deux ans de manire arbitraire et excdant son pouvoir d'apprciation.
5.1 Aux termes des articles 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une dure de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des consquences pnibles et que les intrts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Selon l'article 272 al. 2 CO, dans la pese des intrts, la loi prvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la dure du bail, la situation familiale et financire des parties, ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou allis et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le march local du logement et des locaux commerciaux.
Le juge apprcie librement, selon les rgles du droit et de l'quit (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle dure (ATF 135 III 121 consid. 2.1).
Il doit procder la pese des intrts en prsence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considration tous les lments du cas particulier, tels que la dure du bail, la situation personnelle et financire de chaque partie, leur comportement, de mme que la situation sur le march locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2;
125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du dlai qui s'est coul entre le moment de la rsiliation et celui o elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de dmarches srieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrts du Tribunal fdral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3).
Le juge doit se demander aussi s'il est particulirement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulire de ses activits, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).
La pese des intrts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement dterminer le principe d'une ventuelle prolongation de bail, mais aussi sa dure. Les rgles sur la prolongation tendent adoucir les consquences pnibles que la rsiliation peut entraner pour le locataire (arrt du Tribunal fdral 4C_62/2000 du 15 mai 2002).
S'agissant des consquences pnibles du cong, la jurisprudence fdrale prcise que les suites de la rsiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas elles seules des consquences pnibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhrentes toutes les rsiliations de bail et ne sont pas supprimes, mais seulement diffres, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fonde sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du cong permet d'esprer une attnuation des consquences et laisse prvoir qu'un dmnagement ultrieur prsentera un inconvnient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254).
Quant au montant du loyer, le locataire la recherche d'un objet lou quivalant celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catgorie d'objets lous considre, moins que celui-ci puisse tre qualifi d'abusif; s'il limite d'emble le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui en reprsente la contrepartie quitable et usuelle; de mme, il ne saurait refuser de dmnager dans un endroit o il est moins connu de la clientle car un tel inconvnient, li la rsiliation elle-mme, ne constitue pas en soi une consquence pnible au sens de la loi (arrt du Tribunal fdral non publi du 18.04.94 C. c/ X. SA; ACJC/931/2018 du 12 juillet 2018 consid. 3.1).
L'octroi d'une prolongation suppose galement, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remdier aux consquences pnibles du cong, et cela mme lorsqu'il sollicite une premire prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux ce stade qu' celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; 102 II 254 = JT 1977 I 558; ACJC/218/1992).
L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparat d'emble qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux l'chance du dlai de grce ou s'il est certain qu'il aura retrouv une surface de remplacement cette date ou enfin lorsque les intrts du bailleur l'emportent ncessairement sur ceux du preneur ce moment. Dans l'hypothse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister l'expiration de la premire prolongation sans intrt prpondrant du bailleur, une double prolongation se justifie (ACJC/237/1992 du 18.09.1992 non publi, B. c/ SI A; ACJC/287/1992 du 20.11.1992 non publi, T. c/ SI X.; ACJC/209/1993 du 20.09.1993, SA X c/ F. et consorts). Selon le Tribunal fdral, lorsque la situation ne parat pas de nature voluer, le fait de fixer d'emble une unique prolongation, plutt que d'exiger deux procdures successives, ne viole pas le droit fdral (arrts du Tribunal fdral 4A_167/2012 du 2 aot 2012 consid. 2.3, 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.5 et 4A_621/2009 du 25 fvrier 2010 consid. 2.4.2).
5.2 En l'espce, le Tribunal a retenu la longue dure du bail (28 ans), ainsi que les dmarches des appelants pour trouver des locaux de remplacement. En revanche, il a considr que les arguments relatifs la ncessit de conserver une adresse dans la mme rue ou le mme quartier pour des raisons de prestige, ainsi qu'au raccordement au hub n'taient pas convaincants.
Il a galement retenu que l'intime disposait d'une autorisation de construire qui pouvait tre renouvele lorsqu'elle arriverait chance, moyennant frais, et que les travaux ne pourraient dbuter avant le dpart des autres locataires de l'tage, soit au plus tt le 31 dcembre 2022.
La Cour fait siens les motifs pertinents du Tribunal, les critiques des appelants sur ce point touchant des lments dpourvus de pertinence.
Au demeurant, il est maintenant tabli que le bail de la socit G______ SA prendra fin au 31 dcembre 2022 et que les locaux qu'elle loue seront librs cette date au plus tard.
En dfinitive, au vu de l'ensemble des circonstances, le but poursuivi par la loi, savoir de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement, respectivement d'adoucir les consquences pnibles rsultant d'une extinction du contrat, est respect, de mme que le principe de la proportionnalit par la prolongation d'une dure de deux ans octroye par le Tribunal.
6. Partant, le jugement entrepris sera confirm.
7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevable l'appel interjet le 13 dcembre 2021 par A______ SA, B______ SA et C______ contre le jugement JTBL/943/2021 rendu le 9 novembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19169/2019.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Pauline ERARD, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
| La prsidente : Pauline ERARD |
| La greffire : Mat VALENTE |
Indication des voies de recours :
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale 15'000 fr.