Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE ; PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

Normes : LDTR.39

Résumé : AUTORISATION D'ALIÉNATION - TRANSFORMATION D'UNE SIAL EN PPE Les cantons sont libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, notamment en soumettant à autorisation les aliénations de logements offerts à la location ou en imposant un contrôle des loyers ; ces dispositions ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent la vente et le contrat de bail ni à celles relatives à la PPE. Cela vaut quel que soit le mode d'aliénation, partant également lors de la liquidation d'une SIAL. Selon la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), l'aliénation d'un appartement jusque‐là offert à la location est soumise à autorisation dans la mesure où ledit appartement entre dans une catégorie de logements pour lesquels sévit la pénurie. Le but poursuivi, qui procède d'un intérêt public important et reconnu, est de préserver l'habitat et les conditions de vie existants. Cette réglementation est conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, dans la mesure où l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu. Cette réglementation doit par ailleurs s'appliquer à tous les types d'aliénation. In casu, l'immeuble litigieux était à l'origine propriété d'une SI et les appartements étaient affectés à la location. La SI a ensuite vendu 29 certificats d'actions donnant le droit à leurs détenteurs de louer une partie de l'immeuble, puis, quelques semaines plus tard, l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages en vue de transférer aux actionnaires‐locataires la propriété des lots correspondant aux certificats. Une telle opération impliquait un changement dans le régime de propriété, avec pour but l'individualisation des appartements, ce qui pouvait justifier d'exiger une autorisation au sens de la LDTR.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2003 p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI POUR INTENTER ACTION; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR); LOCATAIRE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.273.al.2.let.a; CO.273.al.2.let.b

Résumé : SOCIÉTÉ D'ACTIONNAIRES-LOCATAIRES - FIN DU BAIL PAR ALIÉNATION DES ACTIONS - CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE S'il est prévu que le bail est résilié de plein droit dans l'hypothèse où les actions relatives aux locaux loués sont aliénées (in casu, vente aux enchères), il convient d'admettre que les parties ont conclu un contrat de bail de durée déterminée, prenant fin sans congé. Ainsi, le locataire qui demande une prolongation de bail doit en principe saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant le transfert de propriété des actions. Toutefois, le TF a admis que dans le cas d'un contrat conclu jusqu'à la survenance d'un événement futur et incertain, le délai pour saisir l'autorité de conciliation est de 30 jours à dater de la réalisation de cet événement (ATF 121 III 263-264).

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER; ACTIONNAIRE ; LOCATAIRE; COMPÉTENCE

Normes : CO.253

Résumé : NATURE DU CONTRAT LIANT LES ACTIONNAIRES-LOCATAIRES À LA SOCIÉTÉ PROPRIÉTAIRE La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. A côté de la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble, l'attribution de la jouissance de parties déterminées du bâtiment se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société. Il en découle que la situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires. Le contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé est un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.265/2002 du 26.11.2002; ACJC/908/2016 du 24.06.2016

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 126 III 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SOCIETE IMMOBILIERE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.216c

Résumé : TRANSFERT D'IMMEUBLE D'UNE SOCIETE ANONYME EN LIQUIDATION A UN ACTIONNAIRE Le transfert des immeubles d'une société anonyme en liquidation à un actionnaire conformément à l'art. 745 CO n'équivaut ni juridiquement ni économiquement à une vente; il ne peut dès lors être qualifié d'acte juridique permettant au titulaire d'un droit de préemption d'exercer son droit selon l'art. 216c CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DE L'ACTIONNAIRE-LOCATAIRE Cas d'un actionnaire-locataire qui détient le droit d'usage en vertu du contrat de bail. Le non-paiement du loyer par l'actionnaire-locataire permet la résiliation du bail et l'évacuation (ACJ 7.11.77 in SJ 1979 p. 568 n°3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU LOCATAIRE-ACTIONNAIRE Le besoin invoqué par l'un des actionnaires de la bailleresse ne peut faire échec à la requête en prolongation de bail. Tout au plus peut-il entrer en considération dans la pondération des intérêts respectifs.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE; COMPETENCE

Normes : CO.253

Résumé : LOCATAIRE ACTIONNAIRE D'UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE Le TBL est compétent dans le cas d'un actionnaire d'une S.A., jouissant d'un appartement loué dans un immeuble appartenant à celle-ci, bien qu'il ait une position plus forte face au bailleur qu'un locataire ne bénéficiant pas de ce statut. Cette différence ne modifie pas la nature juridique du contrat, qui reste un bail à loyer au sens de l'article 253 CO.