Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; LOYER USUEL ; STATISTIQUE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : STATISTIQUES OFFICIELLES - NOMBRE DE PIÈCES La preuve des loyers usuels d'un appartement de sept pièces (in casu situé à Bâle) ne peut avoir lieu en référence à une statistique ne portant que sur des logement d'une à six pièces.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 569

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER USUEL ; MAXIME INQUISITOIRE ; PREUVE

Normes : CO.269a.let.a; CPC.247.al.2.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PORTÉE Le tribunal n'a pas, à réception des éléments comparatifs fournis par le bailleur, à lui signaler que ses offres de preuves sont impropres à établir le fait allégué - les loyers usuels - et l'inviter à fournir de nouvelles informations adéquates. Puisque le tribunal ne doit interroger la partie pour s'assurer que ses allégués de fait et ses offres de preuves sont complets que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point, cela ne signifie pas qu'il doive lui signaler que ses offres de preuves en soi complètes sont insuffisantes pour fonder son point de vue et entraîner la reconnaissance de son droit. Il ne faut en effet pas confondre la lacune dans les pièces produites et la pertinence de celles-ci. De surcroît, si le bailleur est représenté par un avocat, le tribunal doit s'imposer une certaine retenue.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PLACE DE PARC

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - CRITÈRES DE COMPARAISON POUR LES PLACES DE PARKING Les points de comparaison prévus à l'art. 11 OBLF se rapportent à des logements ou locaux commerciaux, selon la lettre même de la loi. Lorsqu'il s'agit de comparer des places de stationnement pour voitures, il y a lieu de relativiser certains de ces critères. La situation géographique de la place de parc est certainement un élément déterminant, tout comme son emplacement intérieur ou extérieur, auquel cas il convient encore de distinguer selon que la place intérieure est accessible ou non par ascenseur, respectivement selon que la place extérieure est couverte ou non. Par contre, l'année de construction ou l'état de la surface de stationnement ne devrait en règle générale pas avoir de pertinence, notamment s'agissant d'une place de parc extérieure. Cette nécessaire relativisation ne dispense pas pour autant le bailleur de présenter des objets de comparaison concrets et définis.

Voir aussi : ACJC/1350/2015 du 09.11.2015; ACJC/61/2010 du 18.01.2010; ACJC/573/2002 du 13.05.2002

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19

Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.

Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - IMMEUBLES APPARTENANT A UN MÊME PROPRIÉTAIRE - IMMEUBLES GÉRÉS PAR LA MÊME GÉRANCE Lorsque des objets cités en comparaison sont situés dans des immeubles appartenant au même propriétaire, il y a lieu de ne tenir compte que d'un seul élément de comparaison. Il ne se justifie en revanche pas d'étendre cette approche restrictive aux logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance.

Voir aussi : ATF 123 III 317

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF; ADMINISTRATION DES PREUVES; STATISTIQUE

Normes : OBLF.11; CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PAS DE PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : FACTEURS ABSOLUS - DURÉE DÉTERMINANTE DEPUIS LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER Une durée de cinq ans depuis la dernière fixation de loyer est suffisante pour permettre au bailleur de se prévaloir directement d'un facteur absolu (ATF n.p. 4C.40/2001 du 15.06.2001). Pour apprécier cette durée minimale, le juge doit se placer au jour de la notification de l'avis de majoration (ACJ n° 1486 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 1486 du 10.12.2007 X S.A. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PORTÉE Deux possibilités : soit le bailleur produit immédiatement, comme il se doit, le nombre d'exemples suffisant (au moins cinq), soit il en produit un nombre insuffisant (moins de cinq). Dans la première hypothèse, le bailleur ne peut exiger de pouvoir formuler une seconde offre de preuve, lorsque la première est jugée non probante. Dans la seconde hypothèse, la maxime inquisitoire impose au juge d'impartir un délai au bailleur pour compléter et produire ses pièces justificatives, ou, mieux, de le convoquer en audience de comparution personnelle en spécifiant expressément sur la convocation qu'il est invité, à cette occasion, à compléter ses allégués et à déposer tout document dont il entend faire état.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_179/2015 du 16.12.2015 (CPC); ACJC/1289/2004ACJC/1308/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 27 contra : ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 81

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.

Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : CRITÈRES DE COMPARAISON - DIFFÉRENCE DE SURFACE ADMISSIBLE Une différence de surface allant jusqu'à 17% en plus ou en moins entre l'appartement de référence et l'exemple à comparer permet encore à celui-ci d'être pris en compte.

Voir aussi : ATF 141 III 569 (admet écart de plus ou moins 20% pour les grands logements)

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

TF

Publication ATF 127 III 411

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; CALCUL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ADAPTATION THÉORIQUE DES LOYERS COMPARATIFS À L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE La correction virtuelle des loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison à l'évolution du taux hypothécaire est admissible. Pour cela, il faut calculer fictivement la répercussion de la baisse du taux sur ces loyers, intervenue depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque objet retenu. Le locataire peut cependant apporter la preuve que le dernier loyer est lui-même déjà abusif, ce qui entraîne l'exclusion de l'exemple de comparaison. Il en va de même si les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation font défaut, sauf s'il est établi autrement que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif (par ex. par un calcul de rendement ou comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés).

Voir aussi : ACJ n° 1436 du 09.12.2002 SI X c/ A. ACJ n° 636 du 12.06.2006 D. c/ H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; RESTAURANT

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES OBJETS Pour des locaux commerciaux, il faut comparer des locaux semblables en fonction de leur destination (Patrick Blaser, La prise en considération de loyers usuels dans la fixation du loyer, CdB 2001 p. 17 ; Commentaire de l'USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992 p.465 ; Peter Higi, Die Miete, Zürich 1998, nos 90 et 93 ad art. 269a CO). Si le local commercial est un restaurant, les objets proposés en comparaison doivent obligatoirement être des restaurants. Des objets comme une boulangerie, un bar, un cabaret doivent être écartés.

Patrick BLASER

Publication CdB n° 1/2001

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; CALCUL; LOYER

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer in Cahiers du Bail n° 1/2001

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 247

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT - ÉQUIPEMENT - DOUBLE VITRAGE - TÉLÉRÉSEAU Un appartement qui n'est pas situé dans un quartier calme et, qui, de surcroît, est démuni de doubles vitrages ne saurait être comparé à des logements situés dans un quartier calme et équipés de doubles vitrages. De même, un logement qui ne permet pas au locataire de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle. Cette différence ne doit pas être négligée lors de la comparaison avec d'autres logements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - APPLICATION DU CRITÈRE DES LOYERS USUELS On ne peut exclure d'emblée, sans violer la loi, les coopératives d'habitation du bénéfice de l'application de l'article 269a let. a CO au seul motif que cette disposition légale serait par essence incompatible avec leur but. Il y a lieu de procéder à une comparaison concrète de l'appartement en coopérative avec les exemples proposés, dans la mesure où ceux-ci sont compatibles avec les exigences de la jurisprudence et les buts de la coopérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ROLE DU JUGE APRES L'EXAMEN DES EXEMPLES PRODUITS Si le bailleur a pu présenter les éléments de comparaison qu'il souhaitait, le juge qui, appréciant les preuves, les estime insuffisants ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir mené d'office des investigations complémentaires. Ainsi, lorsque, parmi les objets de comparaison fournis, le juge est fondé à n'en retenir qu'un nombre inférieur au minimum de cinq, on ne saurait lui faire grief d'avoir considéré que le bailleur n'a pas apporté la preuve que la majoration de loyer contestée pouvait se justifier par le critère de l'art. 269a let. a CO. (Par exemple : l'année de construction n'est pas indiquée ou est inférieure ou supérieure de deux décennies à l'appartement litigieux (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa a contrario); l'état des appartement et des immeubles dans lesquels ils se trouvent est moins bon ou meilleur que celui de l'appartement en cause, etc.).

Voir aussi : ATF non publié du 1.11.1999 X SA c/ B. ATF non publié du 22.3.2000 SI R. c/ époux T. ACJ n° 1379 du 17.12.1999 C. c/ SI T. ATF non publié du 21.12.2000 Hoirie W. c/ Epoux V. ATF non publié du 03.01.2001 M. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - LACUNES DANS LES EXEMPLES À COMPARER Les pièces comparatives comprenant des éléments par nature incomparables, sont considérés comme insuffisantes. Ainsi, différence sensible de grandeur, et de surface, disparité des années de construction, absence d'indications relatives aux éléments retenus pour circonscrire le quartier considéré, défaut de mention de l'identité de leurs propriétaires, évolution du loyer, critères peu précis (état " moyen ", " bon ", ou " très bon " ; cuisine " agencée " avec ou sans " appareils ", sanitaires en " bon état "), ne peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MESURES PROBATOIRES À ORDONNER PAR LE TRIBUNAL Les mesures probatoires sont manifestement inutiles s'il apparaît qu'en tout état les éléments de comparaison, que la bailleresse estime suffisants, ne le sont en réalité pas.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

TF

Publication SJ 1998 p. 218

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - INSUFFISANCE DE LA MÉTHODE CONSISTANT À APPRÉCIER LE LOYER SUR LA BASE D'UNE INSPECTION OCULAIRE LIMITÉE AU LOGEMENT EN CAUSE Lorsque le bailleur invoque le critère des loyers comparatifs, la seule appréciation du juge touchant le loyer admissible ne saurait remplacer la comparaison imposée par la loi, quelle que soit la difficulté de cette entreprise.

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PRÉCISIONS SUR LA MÉTHODE DE COMPARAISON Cas d'un immeuble où les loyers annuels des appartements sis au 1er et 2ème étage sont identiques. Le loyer du 4ème étage est cependant nettement supérieur, sans raison apparente. Il convient de vérifier l'existence d'un abus éventuel des loyers annuels de comparaison des 1er et 2ème étage. Or, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, il serait contraire au principe de protection contre le rendement abusif de la chose louée, de la comparer à des loyers non adaptés aux facteurs de baisse par les bailleurs.

Voir aussi : ACJ n° 45 du 11.1.95 V. c/ SI X

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT DES APPARTEMENTS COMPARABLES La proximité dans l'espace n'implique pas nécessairement l'existence d'une situation comparable. D'autres facteurs doivent également être pris en considération : infrastructure du quartier, présence de commerces, facilités de transport, installations sportives, écoles, etc.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS - EXEMPLES FOURNIS PAR LE DEMANDEUR - INSTRUCTION PAR LE TBL Le demandeur doit fournir des exemples comparatifs précis et complets afin que le TBL puisse satisfaire à l'instruction des faits. Devra alors être fait mention, par le demandeur, des caractéristiques de l'appartement litigieux telles que : degré de confort, travaux de rénovation, de modernisation de l'immeuble, année de construction, surface des appartements cités.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : LOYERS USUELS - STATISTIQUES CANTONALES OFFICIELLES Au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, une statistique officielle est pertinente si son étude comprend tous les éléments déterminants nécessaires et comparables : loyer, nombre et dimension des pièces, agencement, entretien, équipement, année de construction, situation. Sur cette base, le loyer usuel peut alors être déterminé par comparaison à ceux en vigueur dans le quartier ou la localité.

Voir aussi : ATF 123 III 317 = JT 1998 I 125 = SJ 1998 p. 68 ACJ n°468 et n° 469 du 20.5.1996 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : CRITÈRE DE L'ADAPTATION AUX LOYERS USUELS - NON CUMULABLE AVEC LES CRITERES DÉCOULANT DE L'ART. 269a let. b ET e CO Le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier constitue un mode de fixation du loyer qui ne peut être appliqué cumulativement avec les facteurs de hausse découlant notamment des lettres b et e de ce même article. (Barbey, in AMSL, p. 90 et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 267 ch. 3.1.5).

Voir aussi : ACJ n° 752 du 19.6.1995 SA X c/ W. ACJ n° 610 du 14.6.1999 S. c/ SI C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.a; LPC.435

Résumé : LOYERS USUELS - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Si le bailleur fonde la hausse du nouveau loyer sur les loyers usuels du quartier, le TBL doit, en vertu de l'art. 435 LPC, interroger les parties et ordonner des enquêtes propres à établir ce point.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : MOTIF DES LOYERS USUELS INVOQUÉ À TITRE SUBSIDIAIRE Cas d'une hausse de loyer basée sur les loyers usuels, la hausse des charges et l'évolution de l'ISPC. En cours d'instance, le bailleur n'a justifié la hausse contestée que par référence à l'ISPC et aux charges, n'invoquant les loyers usuels qu'à titre subsidiaire et sans développer ce critère. Si le TBL n'admet pas intégralement la hausse contestée sur la base des motifs invoqués à titre principal (ceux de la méthode relative), et en l'absence d'une renonciation formelle à invoquer le critère des loyers usuels, il doit examiner ce dernier, sous peine de violer la maxime d'office consacrée par les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC.

Voir aussi : ACJ n° 156 du 12.6.1992 SA X c/B. et C. concernant une contestation du loyer initial.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 130 = JT 1993 I 143

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ÉVOLUTION DANS LE TEMPS Le bailleur ne peut prétendre à une adaptation aux taux des loyers usuels (dans la localité ou dans le quartier) que si le marché a évolué depuis la dernière fixation du loyer, au cours d'une période suffisante au regard des lois de la statistique. La durée déterminante sera de 5 à 7 ans selon Barbey (Mietrechtspraxis 1988, p. 136) ou fixée de cas en cas selon Zihlmann (Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 134). De toute façon, une période de neuf mois (cas d'espèce) depuis la dernière fixation du loyer (ou de deux ans depuis le début du bail) ne suffit pas pour constater de manière statistiquement fiable une modification éventuelle du taux des loyers usuels.

Voir aussi : ATF 114 II 362, cons. 3 et 4 = JT 1989 I 79