Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉTENDUE DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE Le fait pour le locataire de repeindre la façade de l'immeuble litigieux jusqu'à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l'autorisation du bailleur, constitue une atteinte au droit de propriété de celui‐ci. Le devoir de diligence s'étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l'ascenseur, les cages d'escaliers, les buanderies, etc.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; DILIGENCE ; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : AVERTISSEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui‐ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité. In casu, l'injonction du bailleur à rétablir dans l'immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, est suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d'autant plus que l'avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : QUALIFICATION DE LA RÉSILIATION - SOUS-LOCATION ABUSIVE La 5e condition de l'art. 257f al. 3 CO présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de 30 jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de cette 4e condition de l'art. 257f al. 3 CO. On ne saurait parler non plus de résiliation " anticipée " au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci. Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2019 du 26.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - NUISANCES SONORES - BRUITS D'ENFANTS Même si une certaine marge de tolérance doit être appliquée en la matière, il ne peut être exclu que des cris d'enfants ou des pas de course répétés dans un appartement atteignent un degré d'intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores.

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

TF

Publication ATF 132 III 109 SJ 2006 I 209 CdB 2/2006 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : USAGE NON CONFORME AUX CLAUSES DU CONTRAT - LOCAUX DESTINÉS À L'USAGE DE BUREAUX UTILISÉS COMME SALON DE MASSAGE L'art. 257f al. 3 CO régit également le cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat. Dans ce cas, il s'impose de renoncer à la condition d'une situation objectivement insupportable pour le bailleur, car elle entrave excessivement sa liberté contractuelle. En effet, le bailleur doit pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation même si la violation du contrat n'entraîne pas une situation insupportable.

Voir aussi : DB 2006 p. 20, n° 8; arrêts du TF 4A_429/2010 du 06.10.2010 in DB n° 23/2011 p. 22; 4A_38/2010 du 01.04.2010; 4A_344/2016 du 21.10.2016 (bureaux transformés en salon de massages érotiques); 4A_94/2017 du 27.06.2017 ; ACJC/825/2015 du 08.07.2015 (logement partiellement utilisé comme institut de massage); ACJC/234/2016 du 22.02.2016 (affectation ne saurait être illicite ou contraire aux moeurs. In casu, plantations de cannabis); ACJC/456/2018 du 16.04.2018 (logement utilisé pour activité de prostitution)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MAINTIEN DU BAIL INSUPPORTABLE - TOLÉRANCE DES AUTRES LOCATAIRES Le fait de devoir supporter un voisin qui crie et qui hurle pendant des heures ne saurait être imposé raisonnablement à aucun locataire d'un immeuble résidentiel, peu importe que celui-ci s'en plaigne rapidement ou non auprès du bailleur. Un tel comportement rend ainsi le maintien du contrat insupportable pour les autres locataires, même s'ils ont toléré ce comportement pendant plusieurs années.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).

Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - MANQUE D'ÉGARDS ENVERS LES VOISINS Le fait de déverser, sur le palier, des produits qui provoquent des odeurs nauséabondes et insupportables, comme de l'ammoniac, justifie une résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

TF

Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - EXAMEN DU CARACTÈRE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL Le laps de temps écoulé entre un ultime avertissement et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Plus ce laps de temps est grand, plus le seuil de tolérance du bailleur envers la perturbation reprochée au locataire peut être considéré comme étant élevé.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; SOUS-LOCATION ; SOUS-AFFERMAGE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3

Résumé : CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION - MONTANT DU FERMAGE Le bailleur peut notamment s'opposer à la sous-location, selon l'art. 262 al. 2 let. b CO, lorsque les conditions du bail de sous-location sont abusives en comparaison avec celles du bail principal; la loi envisage ici un loyer de sous-location nettement supérieur au loyer principal, sans que la différence ne soit justifiée par des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire. Dans le cas où le locataire afferme une exploitation qu'il a installée dans les locaux loués, la disposition précitée ne peut pas être éludée au moyen d'une dissociation artificielle du fermage en deux montants, l'un rétribuant l'usage des locaux, seul soumis à une comparaison avec le loyer principal, et l'autre rétribuant les autres choses et droits composant l'exploitation affermée. L'appréciation des conditions de la sous-location ne s'effectue pas par rapport aux conditions usuelles dans le secteur économique concerné mais uniquement par rapport aux conditions du bail principal ; peu importe donc que le sous-fermage soit raisonnable relativement au chiffre d'affaires de l'établissement. Lorsque le locataire principal a racheté du mobilier et des installations déjà présents dans les locaux, l'investissement auquel il a consenti est calculé d'après sa dépense effective et non d'après la valeur intrinsèque de ces choses.

Remarques : contra ACJC/162/2014 du 10.02.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRATS COUPLÉS - RÉSILIATION DU BAIL ET EXCLUSION DE LA COOPÉRATIVE SIMULTANÉES Lorsque les rapports de sociétaire et de bail présente un lien tel entre eux qu'il faut retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffit pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émane de la société coopérative, on peut admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale doit être ouvert avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation doit être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y a ainsi qu'une seule procédure (ATF 136 III 65). In casu, l'exclusion de la coopérative et la résiliation du bail du locataire ont été notifiés en même temps au locataire. Le locataire, qui n'a pas contesté la décision d'exclusion en saisissant l'assemblée générale dans le délai de 30 jours prévu par les statuts de la coopérative, n'est toutefois pas déchu du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion devant le Tribunal des baux et loyers. En effet, puisqu'en en cas de contestation, l'ensemble des rapports de droit doit faire l'objet d'une seule procédure, le juge saisi est compétent pour trancher l'ensemble des questions pertinentes, qu'elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DILIGENCE; LOCATAIRE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.257f.al.3; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN MATIÈRE DE MANQUE D'ÉGARDS DUS AUX VOISINS À L'EXTÉRIEUR DES LOCAUX MIS À BAIL Lorsqu'il s'agit de déterminer l'étendue des obligations de diligence du locataire, le TBL est largement compétent. Même si le comportement incriminé se déroule à l'extérieur des locaux mis à bail, mais qu'il a lieu en raison de l'existence du contrat de bail, il convient d'admettre que ce comportement relève du droit du bail. Par exemple, le comportement de celui qui se rend à son domicile et qui vocifère longuement devant la porte d'entrée, s'avère contraire aux dispositions du droit du bail et se déroule à l'extérieur des locaux loués. In casu, l'exploitation de deux terrasses situées sur le domaine public est indiscutablement liée à l'existence du contrat de bail à loyer. Par conséquent, le TBL est compétent. Sur le fond, si le bailleur tolère l'exploitation d'une terrasse en n'exigeant pas son enlèvement alors qu'il est saisi de plaintes des habitants de l'immeuble, celle-ci ne peut pas être considérée comme étant contraire au bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; AUTORISATION PREALABLE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - SOUS-LOCATION SANS AUTORISATION - RÉSILIATION Le bailleur est fondé à résilier le bail lorsque le locataire sous-loue les locaux de manière durable sans son autorisation préalable, sans en préciser la durée et sans véritable intention de retourner dans les locaux. En mettant ainsi le bailleur devant le fait accompli de la sous-location, le locataire a incontestablement violé ses obligations contractuelles.

Voir aussi : ACJ n° 816 du 18.06.2004

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : DEVOIR DE TOLÉRER LA VISITE DE l'APPARTEMENT PAR LE BAILLEUR La résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO suppose tout d'abord, de la part du locataire, une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée. Cette violation peut consister dans le refus de procéder aux opérations préalables à des réparations que le locataire doit tolérer conformément à l'art. 257h al. 1 CO ou dans le refus d'autoriser l'inspection de la chose louée dans les cas prévus à l'art. 257h al. 2 CO, soit dans les cas dans lesquels l'examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Lorsque la demande de visite est justifiée par une vente, le bailleur doit avoir entrepris des démarches concrètes en vue d'aliéner son bien ; en revanche, il ne doit pas avoir résilié le bail. En l'occurrence, le simple fait que les locataires n'aient pas réagi aux demandes de prise de contact de la régie constitue certes une violation du devoir de diligence. Cependant, un tel manquement n'apparaît pas, dans les circonstances de l'espèce, suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJC/799/2019 du 03.06.2019 (conditions d'un congé au sens de l'art. 257f al. 3 CO réunies)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I 439

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.1

Résumé : LOCATAIRE EMPÊCHANT DE MANIÈRE PERSISTANTE LA RÉALISATION DE TRAVAUX D'ENTRETIEN NÉCESSAIRES Le locataire qui refuse d'effectuer les opérations permettant la réalisation de travaux d'entretien qui sont sans incidence sur les loyers viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION IMMEDIATE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3; CO.266a

Résumé : SOUS-LOCATION ILLICITE - RÉSILIATION Comme le défaut de consentement à la sous-location peut justifier un congé ordinaire ou extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective du bailleur mais du respect des conditions légales régisssant les deux types de congé ; si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois mais pour le prochain terme contractuel en respectant le préavis, la 4e condition posée par l'art. 257f al. 3 CO, selon laquelle le maintien du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle est insupportable, n'est pas réalisée ; dans ces circonstances, le congé anticipé est inefficace et ne peut pas être converti en congé ordinaire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 31

Descripteurs : ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.283; CO.285

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉ PAR LES BAILLEURS POUR VIOLATION GRAVE DU CONTRAT PAR LE FERMIER L'art. 285 CO prévoit, pour les conséquences juridiques de la violation de l'obligation de diligence et d'égards (art. 283 CO) et de l'obligation d'entretien (art. 284 CO) du fermier, une réglementation analogue à celle pour les baux à loyer (art. 257f al. 3 et 4 CO), de sorte que les enseignements déjà tirés de l'art. 257f al. 3 CO valent, mutatis mutandis, pour l'art. 285 al. 1 CO. In casu, validité d'un congé anticipé donné au motif que le fermier a violé une clause du bail prévoyant l'obligation d'user de la chose affermée en vue d'un certain résultat de façon à maintenir la productivité à long terme.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 65 MP 2/10 p. 150

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846.al.2

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - RÉSILIATION DU BAIL POSSIBLE INDÉPENDAMMENT D'UNE EXCLUSION DE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE - RESTRICTION DES MOTIFS Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas été couplés par un accord spécifique, chacun d'eux peut prendre fin indépendamment de l'autre. Dans cette hypothèse, on peut concevoir qu'il y ait, de façon non simultanée, une décision d'exclusion de la coopérative et une résiliation de bail, chaque acte pouvant donner lieu à sa propre procédure devant l'autorité compétente. Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive à l'autre. In casu, il n'apparaît nullement que les parties aient voulu lié l'appartenance à la société coopérative et la conclusion du bail d'une manière indissociable. Dans la mesure où les statuts prévoient que les appartements sont loués "en priorité" aux membres de la coopérative, il n'est pas exclu de dissocier la qualité de coopérateur et celle de locataire. Dès lors que les deux rapports n'ont pas été couplés, la société coopérative était en droit de résilier le bail sans exclure les locataires. Toutefois et en raison de l'interférence des buts entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que la résiliation du bail ne peouvait intervenir que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail en respectant le terme et l'échéance convenus est donc supprimée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_386/2014 du 11.11.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a; CO.257f.al.3

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION PARTIELLE SELON QUE LA SOUS-LOCATION EST AUTORISÉE OU NON Dans l'hypothèse où le locataire utilise les locaux, si le locataire a obtenu le consentement du bailleur à une sous-location (partielle) d'une durée indéterminée, le bailleur ne saurait se prévaloir de l'abus de droit (et notamment de l'absence d'intérêt du locataire), puisque celui-ci est toujours dans les locaux; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée. Dès lors, s'il entend revenir sur son consentement, le bailleur doit impérativement agir selon les règles de procédure de l'art. 269d CO. Si, par contre, le locataire n'a pas obtenu le consentement du bailleur, il convient de raisonner comme en cas de sous-location totale : il faut déterminer si le bailleur était en droit de refuser son consentement (trois situations mentionnées exhaustivement à l'art. 262 al. 2 CO) ou si le fait de n'avoir pas requis le consentement du bailleur légitimait, en soi, la résiliation (rupture du lien de confiance). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. La même solution s'impose lorsque le locataire n'utilise plus les locaux et qu'il n'a pas obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location. Si le locataire n'utilise plus les locaux, mais qu'il avait obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location, celui-ci peut toujours se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_227/2017 du 05.09.2017 (DB 30/2018, p.43ss); TF 4A_556/2015 du 03.05.2016 et ACJC/458/2018 du 16.04.2018 (sous l'angle de 257f al. 3 CO) et ACJC/967/2019 du 01.07.2019 (usage sporadique ne suffit pas)