Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;NOTION;FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.253; CO.305; CO.307

Résumé : PRÊT À USAGE - BAIL À LOYER - DISTINCTION - FRAIS D'ENTRETIEN Le critère décisif pour différencier le contrat de prêt à usage du contrat de bail est le paiement du loyer. Le prêt à usage est un contrat gratuit (art. 305 CO) alors que le bail à loyer est un contrat onéreux. Dans le cas d’espèce, les parties ont expressément prévu qu’aucun loyer n’est dû et que l’utilisation de l’objet est gratuite. Le montant de CHF 200.- à titre de participation forfaitaire aux frais est conforme à l’art. 307 al. 1 CO et n’influence pas le caractère gratuit de la cession d’usage.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - INDICES La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4D_59/2017 du 07.03.2018; ACJC/956/2023 du 13.07.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LUXE ; NOTION ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - DÉFAUTS La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés. La qualification d'un logement comme «logement de luxe» ne suppose pas un état d'entretien parfait. Un bon état d'entretien général est suffisant et la présence de défauts n'entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT ; NOTION

Normes : CO.253a; CO.266l; CO.271

Résumé : NOTION D'HABITATION - EMPLACEMENTS NUS LOUÉS À DES GENS DU VOYAGE Par habitation au sens des articles 266l et 271 ss CO, il faut entendre un local loué pour y habiter et adapté à cet effet. Le local se définit comme un espace délimité horizontalement et verticalement, aménagé pour une certaine durée et protégeant contre les influences extérieures. In casu, les emplacements nus loués à des gens du voyage ne répondent pas à cette définition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; NOTION

Normes : CO.253a; CO.266d

Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BOX POUR CHEVAUX Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle. Il doit ainsi s'agir essentiellement de locaux, à savoir d'espaces fixés durablement et délimités de manière horizontale et verticale (installations tridimensionnelles), respectivement de bâtiments plus ou moins fer­més. Un local qui n'abrite que les loisirs d'un individu (ou de quelques personnes), sans qu'il n'y soit exercé une quelconque activité lucrative n'est pas commercial, ce qui peut notamment être le cas d'une écurie pour chevaux. C'est la volonté des parties, généralement exprimée dans la clause définissant la destination des locaux, qui est déterminante. Si des box pour chevaux entrent dans la catégorie des autres installations ana­logues à une chambre meublée ou une place de stationnement (art. 266e CO), la doctrine unanime retient que lorsque la location est faite à titre professionnel, notamment pour l'exploitation d'un manège, il s'agit alors d'un local commercial, les délais et termes de l'art. 266d CO trouvant notamment application. In casu, caractère de local commercial reconnu à des box pour chevaux.

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19

Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.

Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 82 SJ 2010 I 241 CdB 1/10 p. 28 MP 1/10 p. 46

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; NOTION

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTAION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE DE LOYER - BASES DE CALCUL DES LOYERS COMPARÉS L'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer, doit être interprété selon son sens littéral. Aucune référence n'est faite aux bases de calcul des loyers à comparer. Donc la condition de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement perçu par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2007 I p. 581

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX ACCOMPLIS SUR LE TERRAIN LOUÉ Question de savoir si un contrat de bail est devenu, par suite des travaux accomplis sur le terrain loué, un bail de locaux commerciaux au sens des art. 266l et 271 à 273c CO relatifs à la protection contre les congés. Dans la négative, le congé est valable et le locataire ne peut pas prétendre à une éventuelle prolongation du bail. En l'occurrence, le bailleur a autorisé le locataire à installer quatre conteneurs, soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu, simplement posés sur des socles en béton. Le bailleur ne deviendrait pas propriétaire des conteneurs et n'aurait donc pas à en céder l'usage au locataire. Il s'ensuit que les conteneurs et les locaux qu'ils renferment ne se confondent pas avec l'objet du bail et que, pour ce motif déjà, ce dernier n'est pas devenu un bail de locaux commerciaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOMMAGE; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; NOTION

Normes : CO.58

Résumé : OUVRAGE - NOTION - DOMMAGES-INTÉRÊTS Constitue un ouvrage au sens de l'art. 58 CO, tout objet, ou ensemble d'objets, créé ou disposé par la main de l'homme, relié au sol directement ou indirectement. La qualité d'ouvrage peut être reconnue à des accessoires seuls pour autant que ceux-ci soient rattachés au sol. Une échelle mobile ne constitue pas un ouvrage. Cas d'une mezzanine accessible uniquement au moyen d'une échelle en bois amovible, qui se fixe à l'aide de deux brides métalliques sur le bord de la poutre de la mezzanine, ces brides étant verrouillées par deux plaques métalliques. L'échelle n'est pas munie de barrière ou main courante, elle repose directement sur le parquet vitrifié et n'est pas équipée de caoutchouc antidérapant. Cette échelle constitue un accessoire de la mezzanine, mais n'étant pas rattachée au sol, elle ne peut être qualifiée d'ouvrage. L'art. 58 CO n'est pas applicable. En cas de dommage, le locataire n'a pas droit à des dommages-intérêts.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - CASUISTIQUE Ne répondent pas à la définition de local commercial : - un terrain nu, - une place de parc non rattaché à un local d'habitation ou commercial, - une construction immobilière érigée par le seul locataire, - une place d'amarrage de bateau, - une grande halle dont deux côtés sont fermés par un mur de tôles ondulées et une construction fermée de plus petite dimension érigés par le locataire sur un terrain de 3'000 m2 (ACJC/61/2000), - un jardin potager d'agrément (ACJC/308/2000), - un terrain nu, enclos par le locataire, destiné au stockage du bois (ATF 4C.264/2002 = SJ 2004 I 93), - locaux destinés exclusivement à de l'entreposage, des loisirs et du bricolage (ACJC/191/2019 du 11.02.2019).

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/06 p. 110 DB 2008 p. 12 n° 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; DETTE D'ARGENT; NOTION; RECONNAISSANCE DE DETTE ABSTRAITE

Normes : CO.17

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - NOTION La reconnaissance de dette se définit comme la déclaration par laquelle un débiteur manifeste au créancier qu'une dette déterminée existe. Elle peut être causale, lorsque la cause de l'obligation est mentionnée ou ressort manifestement des circonstances, ou abstraite, lorsqu'elle n'énonce pas la cause de l'obligation. Dans les deux cas, la cause sous-jacente doit exister et être valable. La reconnaissance de dette n'a pas d'incidence sur l'existence matérielle de l'obligation du débiteur. Elle a pour effet de renverser le fardeau de la preuve. Il appartient au débiteur de démontrer que la cause n'est pas valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; SURFACE; NOTION

Normes : CO.253ss

Résumé : COMPTABILISATION DE LA CUISINE DANS LE NOMBRE DE PIÈCES À GENÈVE À Genève, la comptabilisation des pièces comprend la cuisine, qui n'est pas inclue dans le nombre minimum visé à l'art. 253b al. 2 CO pour les logements de luxe. Sur la manière de compter les pièces à Genève : cf. ATF 119 Ia 357.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; NOTION

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - NOTIFICATION SÉPARÉE La notification séparée de la menace de résiliation et du congé n'est exigée que dans le cadre du logement de famille, c'est-à-dire de l'appartement ou de la maison qui sert de domicile aux époux mariés ou, en d'autres termes, le foyer de la famille où les conjoints établissent durablement leur communauté maritale.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE Un appartement avec une situation exceptionnelle, dont les pièces de réception largement structurées et décorées de façon ostentatoire surplombent la rade de Genève, doit être qualifié de luxueux au regard de l'impression générale qu'il donne et des avantages esthétiques qu'il confère, malgré le caractère populaire du quartier, l'environnement bruyant et l'aspect extérieur très ordinaire de l'immeuble et des locaux communs.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I 312RSPC 2/2005, p. 145

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; NOTION

Normes : LPC.7

Résumé : DISTINCTION ENTRE RECTIFICATION ET SUBSTITUTION Les qualités des parties sont rectifiées lorsqu'une erreur affecte la dénomination de l'une d'elles. Il s'agit d'une simple erreur rédactionnelle. Une rectification n'est possible qu'à la condition que tout risque de confusion puisse être exclu, autrement dit, qu'il n'existe aucun doute sur l'identité des parties. Il faut donc avoir la certitude que la partie adverse a reconnu l'erreur et qu'elle n'a de ce fait pas été trompée. Ainsi, des doutes raisonnables, même minimes, excluent la simple rectification rédactionnelle, sous peine de violation du principe de l'interdiction de l'arbitraire.

Voir aussi : Fiche 2310768

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NOTION; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.275; aLOJ.56M

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - NOTION - COMPÉTENCE DU TBL Un "contrat de gestion", prévoyant l'obligation pour son bénéficiaire de gérer un camping selon les directives précises du propriétaire, contre rémunération, ne peut pas être qualifié de bail à ferme non agricole. D'une part, l'obligation de respecter les directives précises du propriétaire n'existe pas dans le bail à ferme et, d'autre part, aucun loyer n'a été convenu. Le Tribunal des baux et loyers n'est donc pas compétent ratione materiae.

Voir aussi : ACJ n° 1484 du 10.12.2007 H. c/ G. et consorts

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; LOYER; NOTION

Normes : CO.275

Résumé : GÉRANCE LIBRE - NOTION DE FERMAGE La notion de fermage englobe le loyer et la redevance de la gérance libre puisque les dispositions légales sur le bail à ferme ne distinguent pas spécialement le loyer dû pour la jouissance des locaux de la redevance due pour l'exploitation du commerce qui s'y exerce.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2005 p. 54 DB 2006 p. 22, n° 9

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; URGENCE; NOTION

Normes : LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - NOTION D'URGENCE L'urgence suppose la nécessité d'écarter un danger imminent menaçant les droits du requérant ; elle résulte de la nature de l'affaire et non des convenances des parties ou de la diligence plus ou moins grande des parties. Il y a urgence chaque fois que le retard apporté à une solution provisoire, et ne préjugeant en rien du fond, met en péril les intérêts d'une partie. In casu, dans la mesure où les locaux ont été rénovés, il y a urgence à faire interdiction au locataire de réintégrer le logement qu'il dégrade car les intérêts de la bailleresse (relouer l'appartement) et du locataire (réoccuper l'appartement) sont mis en péril. En outre, le prononcé de cette mesure ne met pas en péril la situation économique et financière du locataire.

Me Patrick BLASER

Publication CdB 3/04 p. 65

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : Le logement de luxe

Remarques : Doctrine

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/06 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TELECOMMUNICATION; NOTION; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CO.269d.al.3

Résumé : ANTENNE DE TÉLÉPHONIE MOBILE - DÉFAUT La pose d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas une modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 3 CO). Dès lors que les valeurs limites d'immissions prévues par l'ORNI sont respectées et que les locataires ne sont au bénéfice d'aucune promesse spécifique du bailleur sur ce point, ils ne peuvent pas contester sous l'angle du droit du bail une installation conforme au droit de l'environnement. La présence d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas un défaut de la chose louée. Au demeurant, une nuisance à la santé physique ou psychique causée par cette installation n'a pas été prouvée.

Voir aussi : JTBL 914/2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I p. 385

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : NOTION D'HABITATION DE LUXE Pour dire si l'habitation est luxueuse, il faut se placer au moment où le loyer litigieux doit être fixé, et non au début du bail. Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort inférieur aux maisons modernes, peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe en raison de son attrait historique et de son intérêt architectural.

Voir aussi : ACJC/157/2015 du 16.02.2015 (admet caractère luxueux d'un appartement ancien)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; LOYER

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT MIXTE - EXPLOITATION D'UN MANÈGE En présence d'un contrat mixte, il faut déterminer si l'aspect " cession d'usage contre rémunération ", indispensable à la qualification du contrat de bail, revêt au vu de l'ensemble des éléments du contrat, un caractère prépondérant. De plus, le loyer doit être déterminé ou déterminable. In casu, la convention ayant pour but de régler l'exploitation future d'un manège ne répond à aucune de ces conditions et ne peut donc pas être qualifiée de bail à loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE La notion de luxe doit s'interpréter restrictivement; elle s'apprécie concrètement et objectivement, par rapport aux locaux loués, et non au regard de la personne du locataire et suppose un confort et un raffinement extraordinaire, ainsi qu'un excellent niveau d'entretien. Il faut que l'impression de luxe se dégage de l'ensemble. Enfin, la notion de luxe est relative, un objet pouvant perdre cette qualité avec l'écoulement du temps (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 80). Exemple : un appartement de 8,5 pièces au loyer mensuel de Fr. 9000.-, avec 3 salles de bains et 2 WC, faisant 237,9 m2, immeuble de bon standing mais sans plus, dont le service de conciergerie ne sort pas de l'ordinaire, n'est pas luxueux (cf. ACJ n° 1068 du 14.10.1996). Exemple : une bâtisse du 18ème siècle, avec cour et jardin, arbres centenaires, dans un quartier tranquille et favorisé, composée de plus de 6 pièces de belles dimensions et agrémentée de beaux parquets, de murs et plafonds à moulures, d'une véranda et d'un accès direct au jardin, à quoi s'ajoutent 4 sanitaires et des commodités spacieuses, est luxueuse.

Voir aussi : ACJ n° 1068 du 14.10.1996 SI SA X c/ K. ACJ n° 755 du 16.06.1997 SI SA X c/ C. ACJ n° 898 du 07.09.1998 D. et C. c/ D. et P.

Remarques : Contra : ACJ n° 1087 du 08.09.97 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).

Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; CONTRAT DE DEPOT

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE DÉPÔT ET DE BAIL À LOYER Le contrat de dépôt se définit comme le contrat par lequel une personne s'engage à recevoir, à garder en lieu sûr et à restituer la chose mobilière que lui confie l'autre partie. Il se distingue du contrat de bail par le fait que le bailleur met à disposition d'un tiers un espace déterminé sur lequel celui-ci acquiert un droit exclusif d'usage, de sorte qu'il est à même de garder personnellement les objets entreposés. Le déposant en revanche n'a pas d'accès à l'espace où les objets ont été placés; le dépositaire devra donc en assurer la garde et la restitution (P. TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, p. 533, n° 5770, et jurisprudence citée). Le contrat par lequel une personne met à disposition d'une autre, contre rémunération, un espace délimité et destiné à accueillir un cheval, cette dernière y ayant libre accès afin de subvenir elle-même aux soins à prodiguer à l'animal, est à qualifier de bail à loyer (et non de dépôt).

Voir aussi : ACJ n° 141 du 09.02.2004 R. et G. c/ B.

TF

Publication SJ 2004 I 93

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : INTERPRÉTATION DE LA NOTION DE BAIL COMMERCIAL Une installation tridimensionnelle, ouverte sur l'avant, peut, suivant les cas, être qualifiée de local commercial. Il en va ainsi de box destinés au lavage de véhicules (ATF 124 III 108 = JT 1999 I 108). En revanche, un enclos (servant en l'espèce à entreposer des déchets de bois), qui par définition ne comporte pas de toit, n'est pas un local commercial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT; NOTION

Normes : CO.259a

Résumé : NUISANCE SONORE : UNE NOTION RELATIVE La notion de nuisance phonique est éminemment relative. Elle doit s'apprécier de cas en cas, sur la base de ce qui avait été convenu lors de la conclusion du contrat et de ce à quoi le locataire pouvait s'attendre, compte tenu de la nature de l'immeuble, de sa vétusté, de son état général et du montant du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHAMBRE; NOTION; SURFACE

Normes : CO.253.ss

Résumé : PIÈCE, DEMI-PIÈCE: DÉFINITIONS La jurisprudence genevoise (DB 1990 n° 30 et SJ 1979 p. 71 n° 18-23), se basant sur l'art. 52 LCI (L 5 05), ainsi que sur la LGL (I 4 05) et son règlement d'application, considère qu'une pièce doit avoir au minimum 9 m2, être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL À LOYER OU BAIL À FERME Il n'y a pas bail à ferme lorsque le locataire veut percevoir des produits avec et dans les locaux, mais que ces produits sont dus avant tout à son activité, et non au simple usage de la chose. C'est pourquoi les bureaux, les magasins, les ateliers, etc. ne font en général l'objet que de baux à loyer, et cela même si les installations des locaux en question sont aussi louées. Si, au contraire, le bailleur remet avec les locaux l'entreprise qu'il y exploite, ainsi que ses relations d'affaires, il y a bail à ferme, car le contrat se rapporte dans un tel cas à un ensemble de droits productifs (ATF 103 II 247=JT 1978 I 504,p. 509 et 510 et réf. citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; ECHAFAUDAGE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ÉCHAFAUDAGE INSTALLÉ SUR UN IMMEUBLE VOISIN LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL Un échafaudage installé sur un immeuble voisin lors de la signature du bail ne constitue pas un défaut au sens des articles 259 et ss. CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : CONNAISSANCE DU DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut.

TF

Publication CdB 2001 p. 106 ss.

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE ACCESSOIRE; NOTION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - ACCESSOIRES DES LOCAUX LOUÉS - FORMULE OFFICIELLE À LA SIGNATURE DU BAIL La notion d'accessoire au sens de l'art. 253a al.1 CO peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu'immobiliers, tel un logement attenant à un restaurant. L'usage de la formule officielle à la signature du bail n'est pas obligatoire s'agissant de locaux d'habitation considérés comme accessoires de locaux commerciaux loués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN

Normes : CO.253a

Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - PARCELLE DE JARDIN CULTIVEE En l'état actuel de la jurisprudence, il n'est pas possible de considérer que la pratique d'une activité récréative représente un intérêt vital pour le locataire, et en tout cas pas lorsqu'elle est exercée sur un terrain non bâti.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN

Normes : CO.253a

Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BAIL PORTANT SUR UN TERRAIN EN PARTIE CONSTRUIT Cas d'un bail portant initialement sur un terrain nu à l'usage du chantier, sur lequel le locataire était autorisé à élever et construire toute construction utile à son entreprise, ainsi que des voies d'accès, amenées d'eau, de gaz, d'électricité et de téléphone. La notion même de local commercial exclut en principe le terrain non construit, car elle suppose une construction délimitée dans son volume (sol, murs et toit). Le terrain non construit ne répond pas à cette définition (Barbey, Commentaire du droit du bail, p. 72 n° 184). Un local en maçonnerie n'ayant pas une importance prédominante par rapport au terrain nu, l'objet du bail ne saurait être considéré comme un local commercial au sens de la loi et bénéficier de la protection des articles 271 et suivants CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - DEPOT LOUE POUR REPETITIONS DE MUSIQUE Un dépôt loué à destination de local pour des répétitions de musique répond à la notion de local commercial.

Remarques : Définition de local commercial (telle que retenue dans l'ACJC/383/1999) restreinte par arrêt du TF 4C.425/1994 du 06.02.1995 in DB 9/1997 n°22, p. 28

Publication ATF 124 III 108; JT 1999 I 107

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - DÉFINITION Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle.

Voir aussi : ACJC/191/2019 du 11.02.2019

TF

Publication SJ 1995 p.227

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; INCONVENIENT MAJEUR; NOTION

Normes : CO.262.al.2.let.c

Résumé : SOUS-LOCATION - NOTION D'INCONVÉNIENTS MAJEURS POUR LE BAILLEUR La sous-location occasionne au bailleur un inconvénient majeur au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO si elle contrevient d'une quelconque façon au contrat principal, en modifiant la destination convenue de la chose louée ou les modalités d'usage des locaux prévues dans le bail principal (Higi, n. 45 et 46 ad art. 262 CO). Tel est le cas p. ex. lorsque, contrairement au locataire auquel un appartement de fonction a été remis à bail, le sous-locataire n'est pas l'employé du bailleur, ou lorsque l'activité du sous-locataire entre en concurrence avec le commerce d'un autre locataire ou du bailleur (cf. Commentaire USPI, op. cit., n. 24 ad art. 262 CO). Les inconvénients majeurs peuvent également tenir en la personne du sous-locataire, dont le profil ne correspondrait pas aux conditions de location posées par le bail principal (location prévue uniquement pour un non-fumeur, un couple, une famille avec enfants, un étudiant, etc.). Le bailleur peut aussi refuser d'autoriser la sous-location pour des considérations morales, si ses locaux sont utilisés pour une activité illicite ou contraire aux murs (sur tous ces points : Higi, n. 47 ad art. 262 co; également Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in Mietrechtspraxis 3/1991, p. 125 et Lachat, La sous-location., in SJ 1992 p. 477/478).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION; DILIGENCE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - ABSENCE DE QUALITÉ PROMISE - VOISINAGE DÉPOURVU D'ÉGARDS S'agissant de locaux destinés à l'habitation familiale, il se justifie de considérer les manifestations bruyantes, agressives et dépourvues d'égard pour les voisins, comme une absence de qualité promise par le bailleur lors de la signature du bail. A la signature du contrat, le preneur peut en effet s'attendre à pouvoir jouir de la chose louée de façon normale sans être incommodé par les voisins dans une mesure qui dépasse la tolérance due au voisinage (ACJ n° 111 du 10.09.90 X c/ S).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL : NOTION - BAIL COMMERCIAL : CRITÈRES Pour un bail commercial, trois critères sont relevants, soit un local, loué à un usage commercial, sur un terrain bâti. S'agissant d'un emplacement loué pour y installer et exploiter une cabine de photographie à prépaiement, la première condition manque (Arrêt partiellement en contradiction avec l'ATF 118 II 40 = SJ 1992 p. 434 = JT 1993 I 298).

TF

Publication ATF 118 II 40 = SJ 1992 p. 434 = JT 1993 I 298

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL : NOTION - BAIL COMMERCIAL : CRITÈRES La notion de local commercial est interprétée selon les mêmes critères dans l'ancien et le nouveau droit. Pris au sens large (ATF 113 II 413), son utilisation n'est pas nécessairement lucrative. Il comprend les locaux nécessaires au développement personnel privé ou économique du locataire. Jurisprudence et doctrine s'accordent sur le fait qu'un local loué pour une activité professionnelle accessoire, puisse être qualifié de local commercial au sens de la loi.

Voir aussi : ATF 113 II 406; ACJ n° 691 du 31.05.02 S. c/ G.ACJ n° 1432 du 11.12.2006 A. SA. c/ O. SA.

Bernard CORBOZ

Publication SJ 1979 p. 129-146

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée in SJ 1979 p. 129-146

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 98 II 199, JdT 1973 I 166

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION

Normes : aCO.267a; CO.272

Résumé : TERRAIN NON BÂTI - PAS DE PROLONGATION - EXCEPTIONS Le bail d'un terrain non bâti ne peut même pas être prolongé, à la suite d'une résiliation ou de l'écoulement de la durée du bail, lorsque le locataire a élevé sur le fonds une construction mobilière. Application analogique exceptionnelle de l'art. 267 a. aCO dans des cas tout à fait particuliers. Négation en l'espèce de l'application analogique.

Voir aussi : ACJC/1842/2019 du 16.12.2019