Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Voir aussi : ACJC/1470/2002 ( Fiche 2309563 ); ACJC/743/2004 ( Fiche 2309474 ); ACJC/125/2003 ( Fiche 16027 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGÉ - COBAILLEURS - NOMBRE DE SIGNATURES REQUISES Les cobailleurs peuvent notifier eux-mêmes un congé ou confier ce soin à un représentant. Dans le premier cas, la résiliation peut être signée par la totalité ou la majorité des copropriétaires, selon leurs rapports internes. Dans le second cas, le représentant doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail de l'unanimité ou de la majorité des cobailleurs, selon leurs rapports internes. Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul. Il en va de même du congé donné par un représentant non autorisé (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 412).

Voir aussi : Fiche 2310189 et Fiche 2309555

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.435

Résumé : AUDITION D'UNE PERSONNE COMME PARTIE OU COMME TÉMOIN ? Cas d'une société propriétaire de plusieurs hôtels et restaurants dont un des employés (chef de réception d'un hôtel) cité à témoigner a été entendu en qualité de partie. Malgré sa fonction dirigeante au sein de l'hôtel, l'intéressé n'est pas un organe de la société et ne participe donc pas à la formation de la volonté sociale. De ce fait, il aurait dû être entendu en qualité de témoin assermenté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262; CO.97.ss

Résumé : SOUS-LOCATION - ACTION EN DOMMAGES-INTÉRÊTS DU SOUS-LOCATAIRE CONTRE LE SOUS-BAILLEUR Le sous-locataire dispose d'une action en dommages-intérêts fondée sur l'art. 97 et ss CO, à l'égard du locataire principal, si celui-ci a provoqué fautivement la fin du bail principal. C'est le cas notamment lorsque le locataire a conclu un bail de sous-location plus long que le contrat de bail principal ou lorsque le bail principal est résilié en raison d'une faute du locataire telle qu'un retard dans le paiement du loyer. Ainsi, il a été admis que le sous-locataire pouvait réclamer au locataire principal le remboursement de frais de déménagement anticipé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; PAS-DE-PORTE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - NULLITÉ DU PAS-DE-PORTE Il n'y a pas matière à reconnaître un principe absolu qui interdirait toute transaction annexe lors d'un transfert de commerce. Seuls doivent être proscrits les pas-de-porte tels qu'ils ont été définis par la jurisprudence (SJ 1991, p. 467). Cette jurisprudence se limite à souligner qu'une convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail, cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie de la part de celui qui l'encaisse, doit être considéré comme nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss; arrêt du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p.35 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE DROIT; SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : RÉSILIATION FAITE PLUSIEURS MOIS APRÈS L'ÉCHÉANCE DU DÉLAI COMMINATOIRE Si le locataire ne paie pas dans le délai comminatoire de 30 jours, le bailleur n'est certes pas nécessairement tenu de procéder à la résiliation du bail de manière immédiate, mais il ne doit pas laisser passer trop de temps; en effet, le congé donné plusieurs mois après peut, selon les circonstances, être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO. In casu, attente de trois mois a été jugée excessive.

Remarques : Voir aussi arrêt du TF 4A_367/2022 qui a considéré qu'un délai de 3.5 mois après la première menace de résiliation et 2.5 mois après la deuxième menace de résiliation n'était pas contraire à la bonne foi. Un report de résiliation ne pouvait être considéré comme abusif que si la bailleresse acceptait sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l'expiration du délai de paiement fixé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; BRUIT; IMPORTANCE MINIME

Normes : CO.259d

Résumé : BRUITS LIÉS AUX ACTIVITÉS EXTÉRIEURES D'UNE CRÈCHE Les bruits auxquels un locataire est confronté en relation avec les activités extérieures d'une crèche dont le jardin dans lequel s'ébattent les enfants est situé juste en dessous de ses fenêtres, ne dépassent pas ce à quoi il peut s'attendre en résidant dans un milieu urbain et ne restreignent pas l'usage pour lequel la chose a été louée de manière à justifier l'octroi d'une réduction de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Il n'y a abus de droit de la part du bailleur à requérir l'évacuation d'un locataire en retard qu'en présence de montants très réduits. D'après le TF, une somme de 286 fr. n'est en tous cas pas insignifiante (ATF 120 II 31). Ainsi, requérir l'évacuation lorsqu'il subsiste un solde supérieur ou égal à ce montant ne constitue pas un abus de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT

Normes : CO.271

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.

Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

TF

Publication ATF 127 III 548 = SJ 2002 I 33 = CdB 2001 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS; LOYER; PAYEMENT; DEMEURE; CONSTAT DES LIEUX

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT - LOCATAIRE NE PRENANT PAS POSSESSION DES LOCAUX Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail en vertu de l'article 257d CO dès le moment où il tient les locaux à disposition du locataire. La version italienne de l'article, contenant le terme " remise de la chose ", doit être préférée à la notion francophone de " réception de la chose ". Cas de locataires qui ne se sont pas présentés à l'état des lieux d'entrée, ni n'ont emménagé. Le locataire qui, par sa faute, entraîne une rupture prématurée du contrat doit des dommages-intérêts au bailleur. Le dommage englobe les loyers compris entre la date de résiliation prématurée et le terme pour lequel les locaux auraient pu être objectivement reloués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : DEMANDE D'EVACUATION DEPOSEE A LA CCBL SEPT MOIS APRES LA FIN DU BAIL Le locataire qui a obtenu un délai supplémentaire de six mois pour libérer les locaux ne peut, de bonne foi, soutenir qu'il avait cru que le bailleur allait renoncer à requérir son expulsion, que le bail était reconduit et qu'un nouvel avis comminatoire devait lui être notifié.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - RAPPORT BAILLEUR/SOUS-LOCATAIRE - ÉVACUATION Une disposition de droit fédéral ou cantonal contraignant un bailleur principal à s'adresser à la juridiction des baux et loyers pour obtenir l'expulsion d'un sous-locataire sur la base de l'article 641 al. 2 CC (en réservant la compétence des tribunaux civils ordinaires aux seules évacuations de squatters), conduirait à des incertitudes juridiques inacceptables, tout en favorisant des procédés dilatoires. Sous l'angle des articles 274a CO et 56 A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ), il faut au contraire admettre que l'ensemble des actions en évacuation requises par un bailleur principal à l'encontre d'un sous-locataire relève du ressort exclusif des juridictions ordinaires. Telle est la solution qui prévalait jusqu'à présent (ACJ du 10.6.1991 D. c/ K., ACJ du 20.11.1992 L. c/ SI A., ACJ du 21.6.1996 F. c/ SI X), et qui doit être maintenue.

Voir aussi : ACJ n° 757 du 23.06.2000 SI X c/ B.

Remarques : CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE : ACJC/646/2019 du 06.05.2019 admet la compétence du Tribunal des baux pour statuer sur tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).

Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Le bailleur peut anticiper de son propre chef la résiliation du bail et demander au locataire des dommages-intérêts pour le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation des locaux (art. 109 al. 2 CO ; Tercier, p.227 n°1843 ; Lachat, Le bail à loyer, 1997 p. 214 n°5.15; Commentaire USPI, n°45 ad art. 257d ; ACJ n°160 du 4.6.1993 SA X, A et C: c/ SA X). Ce principe est basé sur la méthode de la différence (Higi, commentaire zurichois : n° 62 ad art.267d CO). L'indemnité de non-occupation ne saurait correspondre au loyer contractuel, le bail ayant été résilié. Elle doit être fixée en fonction de l'évolution négative du marché et de son incidence sur les possibilités de relocation des locaux, et peut dès lors être arrêtée au montant pour lequel ces locaux furent effectivement reloués, et ce avec un intérêt de 5% courant dès une date moyenne.

Voir aussi : ACJ n° 533 du 15.05.2000 SI X c/ I. SA

TF

Publication CdB 2/96 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS LORSQUE LE LOCATAIRE A PROVOQUÉ LA RUPTURE DU CONTRAT AVANT TERME - PRINCIPE La résiliation du bail avant terme pour défaut de paiement du loyer expose le locataire à devoir dédommager le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 214, ch. 5.15 ; Engel, op. cit. p. 156 ; Schmid, Sprenger et Giger, cités dans le commentaire de l'USPI,). Ces dommages-intérêts correspondent en théorie, au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'est pas reloué, jusqu'à la première échéance du contrat (Lachat, op.cit. p.214, ch. 5.15). Le dommage peut être diminué, compte tenu des efforts fournis par le locataire de trouver un locataire de remplacement, de ses difficultés financières (art.99 al.3 et 44 al.2 CO), voire du montant du loyer, si celui-ci est élevé.

Voir aussi : ACJ n° 488 du 28.3.94 SI X c/ SA X ACJ n° 1218 du 12.9.94 S. c/ P. ACJ n° 1435 du 17.10.94 O. GmbH c/ SI SA X ACJ n° 80 du 12.02.01 W. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS En cas de résiliation pour défaut de paiement, le bailleur a droit, en application de l'art. 97 CO, à des dommages-intérêts correspondant au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation effective des locaux. Un délai de deux mois et demi entre la conclusion d'un nouveau contrat et l'entrée du nouveau locataire va au-delà de ce qu'on peut raisonnablement exiger. La Cour retient qu'un mois et demi étaient suffisants.

Voir aussi : ACJ n° 1007 du 9.09.02 D. c/ B. (1 mois et demi de loyer et indemnité de 10% du montant annuel du loyer)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION - PLURALITÉ DE LOCATAIRES En cas de pluralité de locataires, le congé doit être adressé à tous ceux-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 413, ch. 6.6 et les réf. cit.), notamment dans le cas du non-paiement du loyer. Le paiement du loyer est une obligation principale divisible (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 557), mais la restitution de la chose louée constitue une obligation indivisible à la pluralité des locataires (Gauch, Schraner, Commentaire ad. art. 70 CO, N 17). L'article 257d CO n'implique pas des mises en demeure et des avis de résiliation simultanés à l'égard d'une pluralité de colocataires, engagés solidairement. Toutefois, l'ensemble des locataires bénéficiera du délai imparti au dernier d'entre eux, dès lors que l'évacuation ne peut être ni ordonnée ni exécutée avant que tous les débiteurs aient été mis en demeure et aient reçu l'avis de résiliation. L'évacuation ne peut être prononcée que contre les locataires qui ont été assignés.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CO.259g

Résumé : PROPORTION ENTRE LE LOYER CONSIGNÉ ET L'IMPORTANCE DU DÉFAUT Le droit de consigner appartient au preneur de la chose louée défectueuse, sans avoir à respecter une proportion entre l'importance du défaut et le montant du loyer consigné (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 4 ad art. 259g CO; Zihlmann, Das Neue Mietrecht, p. 72/73; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 181 ch. 7.4.1. et les renvois). Ce principe est applicable sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit (Lachat, op.cit., p. 129). Norme relativisée par l'art. 259h CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : aLOJ.56M

Résumé : USAGE EXCESSIF DE LOCAUX DONT LE BAIL PRÉVOIT UNE UTILISATION NON EXCLUSIVE Le TBL est compétent pour connaître d'une action en évacuation contre un locataire qui fait un usage excessif de locaux qui lui sont loués de manière non exclusive en plus d'autres locaux dont il a la pleine jouissance, car il s'agit d'un problème d'exécution du contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.28

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS - SUBSTITUTION DES PARTIES Dans une procédure en évacuation dirigée contre un locataire, le TBL ne saurait, croyant rectifier les qualités, substituer une partie défenderesse (l'occupant des locaux) à une autre (le locataire d'après le contrat de bail).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; DEMEURE; EXPULSION DE LOCATAIRE; SURSIS CONCORDATAIRE ; POURSUITE POUR DETTES; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CO.267; LP.38; LP.293c; LP.297.al.5

Résumé : SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE D'EXPULSION Le sursis provisoire, dont les effets sont les mêmes que ceux d'un sursis définitif (art. 293c al. 1 LP), a notamment pour effet de suspendre, sauf urgence, les procès civils et les procédures administratives portant sur les créances concordataires (art. 293c al. 1 et art. 297 al. 5 LP). La restitution des locaux n'étant pas une prestation en argent, les art. 38 al. 1 LP et 335 al. 1 et 2 CPC excluent que cette restitution soit l'objet d'une poursuite pour dettes ou constitue une créance concordataire selon l'art. 297 al. 5 LP. La restitution des locaux est de plus une prestation indivisible; cela exclut d'emblée qu'à l'issue de la procédure concordataire, une renonciation partielle puisse être imposée au créancier ou consentie par lui conformément à l'art. 314 al. 1 LP. Il est ainsi logique que par l'effet de l'art. 38 al. 1 LP, une prétention de cette nature soit exclue de la procédure concordataire et de la suspension des procès civils prévue par l'art. 297 al. 5 LP.

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : TABLEAU SYNOPTIQUE DE LA REDUCTION DU LOYER (art 259d CO) CASUISTIQUE (Ancien et Nouveau Droit. Résumés) Demander au Greffe du TBL la version papier de ce tableau ou consulter la version Internet.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT

Normes : CO.269d; CC.2.al2

Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.

Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature); ACJC/1496/2020 du 26.10.2020 (la transmission d'une formule officielle de fixation du loyer par voie électronique, remplie de manière manuscrite et comportant une signature manuscrite, et non mécanique, est valable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL; EQUITE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - PRINCIPES RELATIFS À LA RÉDUCTION DU LOYER L'application de la méthode dite proportionnelle n'étant pas toujours facile à pratiquer, le juge peut effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 120 = JT 2000 I 622 = SJ 1999 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS - RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Si, lors de la consignation, le locataire part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d'après l'art. 257d CO n'est pas valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ANNULABILITE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE INEXACT Lorsque le montant figurant sur l'avis comminatoire est inexact, le congé n'est pas nul pour autant. Un tel congé est annulable uniquement s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsque le locataire reste devoir au bailleur un montant correspondant à plusieurs loyers arriérés à l'expiration du délai de paiement fixé par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

TF

Publication ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 ATF 119 II 232 = JT 1994 I

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RESPECT DU DÉLAI EN CAS DE PAIEMENT PAR BULLETIN DE VERSEMENT ET PAR MANDAT POSTAL La remise d'un bulletin de versement postal vaut en principe désignation de la Poste comme bureau de paiement. Lorsqu'un locataire est sommé de verser un arriéré de loyer sur un compte de chèques postaux avec un bulletin de versement annexé, il peut donc en principe partir de l'idée qu'il suffit, pour que le délai de paiement soit respecté, qu'il effectue le paiement au bureau de poste avant l'échéance. Les éventuels retards de transmission ou de comptabilisation sont à la charge du créancier qui a désigné la poste comme lieu de paiement. ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 En revanche, quand les parties n'ont rien convenu sur les modalités du paiement du loyer, le paiement par mandat postal prend date quand le créancier reçoit les espèces. En effet, les dettes d'argent étant portables (art. 74 CO), le mandat doit être donné à l'auxiliaire (la poste, p. ex.) assez tôt pour que le paiement soit parfait à l'expiration du délai. Dans ce cas, le risque de perte ou de retard est à la charge du débiteur. Le bailleur n'abuse pas de son droit si, après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. ATF 119 II 232 = JT 1994 I 201

Voir aussi : ATF non publié du 27.02.1997 Fondation X c/ DP ACJ n° 770 du 11.06.2007 X c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT DIPLOMATIQUE ET CONSULAIRE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.3

Résumé : MISSION DIPLOMATIQUE : PAS DE PERSONNALITÉ JURIDIQUE Selon les règles coutumières du droit international public, une mission diplomatique ou un poste consulaire n'a pas la personnalité juridique. Elle n'est que l'organe chargé de représenter l'Etat auprès d'autres sujets de droit public (JAAC 1981, fasc. 45/1 No 25 = ASDI 1982 p. 97; P. Cahier, Le droit diplomatique contemporain, p. 240). Le jugement condamnant une mission diplomatique (in casu : évacuation) est donc nul. Idem pour une Ambassade. Voir JTB n° 138/D du 08.06.89 SI X c/ Ambassade de T. Idem pour un Consulat. Voir ACJ n° 28 du 25.02.91 Consulat de X. c/ A.

Voir aussi : SJ 1985 p. 169 ACJ n° 173 du 10.06.91 Etat X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; NOTORIETE; LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - OBLIGATION DES PARTIES - ISPC La partie qui entend se prévaloir de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation doit l'invoquer expressément, bien qu'il s'agisse d'un fait notoire. Il n'appartient pas au juge de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.

Voir aussi : ACJ n° 1263 du 14.11.2005 O. c/ V. et V. ACJ n° 1434 du 11.12.2006 C. c/ S.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE FAILLITE;SURSIS CONCORDATAIRE;SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : LP.295.al5

Résumé : PROCÉDURE EN CONTESTATION DE LA RÉSILIATION - CRÉANCE CONCORDATAIRE - PORTÉE Un procès concernant la résiliation du contrat de bail et une éventuelle prolongation du contrat ne porte pas sur une créance concordataire au sens de l’art. 295 al. 5 LP. La procédure en question n’est donc pas suspendue par un sursis concordataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.42; CO.269a.leta; CO.305ss; CO.253

Résumé : CONTRAT DE PRÊT - OCCUPATION ILLÉGITIME D'UN LOGEMENT - INDEMNITÉ - DEGRÉ DE LA PREUVE Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique). Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement. Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation illégitime. En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur, lequel se trouve ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO.

Voir aussi : Blaise CARRON, La détermination du montant du dommage en cas d'occupation illégitime à l'expiration d'un prêt à usage, in DB n° 34/2022 p. 16ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 32 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE - LOCATAIRE PAS ENCORE EN POSSESSION DES LOCAUX Un transfert de bail après que la chose louée a été aliénée ne suppose pas que le locataire soit déjà entré en possession de l'objet loué. La seule conclusion du contrat suffit.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 598

Descripteurs : BAIL À LOYER; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ

Normes : CO.273; CO.271; CPC.70

Résumé : CONTESTATION DE CONGÉ FORMÉE PAR UN SEUL DES COLOCATAIRES La demande en annulation du congé est une action formatrice, puisqu'elle est propre à influer sur un rapport de droit déterminé. Une telle action suppose qu'en cas de pluralité de parties, celles-ci forment une consorité nécessaire. Compte tenu du but de protection sociale particulièrement aigu en matière de bail d'habitation, un colocataire peut cependant agir seul en annulation du congé s'il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas s'opposer au congé.

Voir aussi : ATF 146 III 346; arrêt du TF 4A_347/2017 du 21.12.2017 (jurisprudence s'applique aussi à la demande de constatation de la nullité ou de l'inefficacité d'une résiliation); arrêt du TF 4A_689/2016 du 28.08.2017 (confirmation de la possibilité d'agir seul pour des héritiers, pour autant que les autres soient assignés. S'appliquent aussi aux locaux commerciaux); ACJC/1186/2014 du 06.10.2014; ACJC/878/2012 du 18.06.2012: ACJC/1062/2022 (examine aussi sous l'angle des art. 648 al. 1 CC et 535 CO)

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 4/2013, p. 101ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE : PORTÉE D'UNE CLAUSE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE SUR LE PRIVILÈGE DE RÉSILIATION ANTICIPÉE, in Cahiers du bail, 4/2013, p. 101ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Voir aussi : Fiche 2309295

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF 110 II 309 = JT 1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.

Voir aussi : ACJC/362/2001, publié in CdB 2001 p. 118 (opposabilité d'une transaction)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : CESSION D'ACTIONS INSUFFISANTE POUR ENTRAINER UN CHANGEMENT DE BAILLEUR La cession d'actions n'est pas susceptible, à elle seule, d'entraîner un changement de bailleur (Lachat, Le bail à loyer, p. 436 n. 4.1.3; Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 261-261a).

Voir aussi : ATF 126 III 187 ( Fiche 2309814 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); BAIL COMMUN; CONSORITE

Normes : CO.257d

Résumé : APPEL PAR DEUX DES QUATRE COLOCATAIRES CONTRE UN JUGEMENT D'EVACUATION Cas où seuls deux colocataires ont fait appel d'un jugement d'évacuation. Si seulement quelques-unes des parties désirent remettre en cause la décision, il leur incombe d'assigner néanmoins toutes les autres parties devant l'autorité judiciaire supérieure, faute de quoi les impératifs de l'unité de décision ne sont pas respectés, puisque le jugement querellé est admis (ou réputé admis) par certains des colocataires et attaqué par les autres. L'appel est irrecevable.

Voir aussi : ACJC/1296/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : QUALITÉ DU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE POUR DEMANDER SON ÉVACUATION POUR DÉFAUT DU PAIEMENT DU LOYER Selon l'art. 261 al. 1 CO le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. In casu, le bail ayant été valablement résilié déjà avant le transfert de la propriété de l'immeuble. Le locataire ne peut opposer au bailleur aucun titre lui permettant de rester dans les locaux qui lui étaient précédemment loués, de sorte qu'il est tenu de les restituer.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : CC.8

Résumé : CONDITIONS AU DROIT À L'ADMINISTRATION DES PREUVES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, à un certaines conditions. Il faut que les faits à prouver soient pertinents et contestés (ATF 111 II 156 cons. 1b; 108 II 314 cons. 4 p. 318; 107 II 419 cons. 3b; 95 II 461 cons. 3) et que faits et preuves aient été introduits régulièrement en procédure, à savoir à temps et selon les formes prescrites par le droit cantonal (cf. ATF 101 Ia 102 cns. 3; Deschenaux, Le titre préliminaire du code civil, p. 232 et les réf.). Le droit à la preuve est donc violé lorsque l'autorité cantonale omet de faire administrer des preuves sur des faits pertinents ou qu'elle retient certaines allégations contestées d'une partie, ou lorsque le juge rejette une prétention en considérant, à tort, que les faits pertinents, n'ont pas été assez allégués (Rouiller, La protection de l'individu contre l'arbitraire de l'Etat, in RDS 106/1987 II p. 225/308). Toutefois, l'art. 8 CC ne confère pas le droit à la mise en oeuvre de moyens de preuve déterminés, ni ne s'oppose à une appréciation anticipée des preuves (ATF 109 II 26 cons. 3b, 105 II 143 cons. 6 et les arrêts cités). Lorsque le juge acquiert la conviction que la réalité ou l'inexistence d'un fait est établie, sur le vu d'une appréciation des preuves déjà administrées, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief de violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 114 II 289 cons. 2a p. 291, 111 II 378 cons. 3a, 109 II 245 cons. 5, 105 II 143 cons. 6a/b).

Voir aussi : ACJ n° 690 du 31.05.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7.al.1.let.b

Résumé : ASSIGNATION : ERREUR DANS LA DÉSIGNATION DU DÉFENDEUR La nullité de l'assignation est définitive, contrairement à la nullité de la signification qui peut être réparée par une nouvelle signification (art. 34, 42, 47 LPC). L'acte d'assignation doit, à peine de nullité, contenir l'indication du domicile du défendeur, ce qui implique tacitement la mention obligatoire du domicile élu afin que le greffe chargé de faire procéder à la nouvelle signification puisse respecter l'art. 34 LPC (ACJ n° 82 du 14.03.80 p. 6, 7 et 9). Une erreur de plume dans la désignation des parties, si elle est aisément décelable et rectifiable, tant pour la partie adverse que pour le juge, est sans conséquence (SJ 1987 p. 22 ss). En matière de baux et loyers, un formalisme excessif doit être écarté (cf. Barbey : l'AMSL, p. 142 ch. 2).

Voir aussi : ACJ n° 1044 du 09.10.03 B. c/ B. SA (en liquidation)

Pierre STASTNY

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 115 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;OCCUPATION;DÉTENTION D'ANIMAUX;FUMÉE;PARTIE COMMUNE

Normes : CO.256

Résumé : L'USAGE DE LA CHOSE LOUEE, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 115 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉVISION(DÉCISION);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : LTF.122

Résumé : CONGE - RESTITUTION CHOSE LOUEE - REVISION En matière de bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, le locataire est dépourvu d’un intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré. En l’espèce, la locataire a demandé, le 6 juillet 2023, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral déclarant irrecevable un recours portant sur la prolongation de son bail. Dans la mesure où l’exécution forcée de l’expulsion de la locataire a eu lieu le 10 juillet 2023, l’intérêt actuel de la locataire à l’admission de sa demande de révision (qui existait au moment du dépôt de la demande) a disparu le 10 juillet 2023. La demande de révision est donc devenue sans objet dès cette date.

Voir aussi : Patricia Dietschy, Intérêt à la révision d'un arrêt du Tribunal fédéral en cas d'expulsion du locataire exécutée après le dépôt de la demande mais avant la reddition de l'arrêt, in DB n° 35/2023, p. 56 ss; arrêt du TF 4A_86/2024 du 25.03.2024; 4A_91/2024 du 22.04.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Accueil de l’enfant du locataire en dehors de toute obligation légale d’entretien : hébergement, prêt à usage ou sous-location ? (arrêt 4A_521/2021), in Newsletter bail.ch février 2023 et in DB n° 35/2023, p. 9 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION;MAXIME DES DÉBATS

Normes : CPC.55

Résumé : FARDEAU DE L'ALLÉGATION - DÉCOMPTE DE LOYER En vertu de la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), les parties doivent alléguer les faits sur lesquels se fondent leurs prétentions et proposer les moyens de preuves y relatifs. Une allégation est suffisante si les faits pertinents pour la norme à appliquer sont exposés dans les grandes lignes. Elle doit toutefois être formulée de manière suffisamment concrète afin que la partie adverse puisse la contester ou présenter la preuve du contraire. Si la partie adverse conteste des faits allégués et pertinents, le fardeau de l’allégation concernant ces faits va plus loin. Il ne suffit plus d’indiquer les faits dans leurs grandes lignes ; ils doivent être exposés en détail, de manière complète et claire. Les contestations doivent être suffisamment concrètes afin de permettre d’identifier quelles allégations sont visées. Une contestation répond à cette condition lorsque la partie qui a le fardeau de l’allégation est en mesure de déterminer, parmi ses allégations, lesquelles elle doit encore détailler et lesquelles elle doit finalement prouver. En principe, le renvoi global aux pièces du dossier ne satisfait pas aux fardeaux de l’allégation et de la motivation. Exceptionnellement, une telle manière de procéder est admissible. Si les faits sont allégués dans les grandes lignes et renvoient aux pièces pour les détails, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal peuvent obtenir les informations nécessaires d’une manière telle qu’une reprise des faits dans l’acte apparaitrait comme un exercice vide de sens. Il faut également que l’accès aux faits pertinents soit garanti et qu’ils ne soient pas sujets à interprétation. In casu, le Tribunal fédéral retient que le fermier a contesté de manière suffisante les décomptes manuscrits peu clairs présentés par le bailleur. Ce dernier devait donc comprendre qu’il lui appartenait de donner plus de détails sur les faits présentés. De plus, le bailleur n’a pas indiqué – pour le montant de CHF 18’928.- réclamé pour non-paiement des fermages – quels mois étaient concernés et dans quelle mesure les montants n’ont pas été versés. Le bailleur avait certes renvoyé à des pièces du dossier, mais les conditions permettant exceptionnellement de procéder de cette manière n’étaient pas réunies. Dans ces circonstances, l’instance précédente pouvait retenir – sans violer le droit fédéral – que la créance de CHF 18’928.- n’avait pas été suffisamment alléguée par le bailleur et confirmer le rejet de la demande sur ce point.

Voir aussi : BOHNET, Fardeau de l’allégation et de la contestation dans un litige en droit du bail à ferme (arrêt TF 4A_401/2021), in Newsletter Bail.ch avril 2022 et in DB n° 34/2022 p. 68 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;QUALITÉ PROMISE

Normes : CO.256; CO.258 ss

Résumé : ALIMENTATION ELECTRIQUE - BESOINS HORS NORMES - ABSENCE DE DEFAUT La chose louée présente un défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. En l'espèce, il n'est pas arbitraire de retenir que le fait qu'un bail commercial concerne des locaux devant abriter une "restauration gastronomique", soumis à la seule condition de la délivrance d'un permis de construire, ne signifie pas que le bailleur a promis de couvrir tous les besoins particuliers et hors normes en matière d'alimentation électrique de la cuisine voulue par le locataire ou qu'il s'agirait d'une qualité attendue. Ainsi, pour pouvoir invoquer un défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu'ils avaient fait à ce titre une demande particulière et précise, et que le bailleur s'était engagé à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies

Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;CRÉANCE

Normes : CO.268

Résumé : CRÉANCE GARANTIE De jurisprudence constante, en plus du loyer au sens strict, le droit de rétention englobe également l'indemnité due par le locataire qui est resté dans les locaux à l'expiration du contrat.

Voir aussi : ATF 73 III 77

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; SOUS-LOCATION ; CROWDSOURCING

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : PERSISTANCE À SOUS-LOUER Une sous-location sans le consentement du bailleur constitue une violation du devoir de diligence si le bailleur a refusé la sous-location pour un motif de l'art. 262 al. 2 CO ou aurait disposé d'un tel motif si le locataire avait demandé l'autorisation de sous-louer. Dans le cas d'espèce, le fait pour la locataire d'avoir loué une dernière fois l'appartement sur Airbnb après l'avertissement du bailleur, sans qu'on sache toutefois si ce contrat de sous-location avait été conclu avant la réception de l'avertissement, ne constitue pas une persistance au sens de l'art. 257f al. 3 CO . Dès lors, la résiliation anticipée est inefficace.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONDUITE DU PROCÈS;COMPOSITION DE L'AUTORITÉ

Normes : CPC.124.al2; LaCC.30.al3

Résumé : UNE ORDONNANCE SUR LA RESTITUTION DU DEFAUT PEUT ETRE RENDUE PAR LA PRESIDENTE DU TRIBUNAL SEULE, EN L'ABSENCE DES JUGES ASSESSEURS. L'art. 16A du Règlement du Tribunal civil (E 2 05.41) prévoit que les décisions relevant de la conduite du procès, y compris celles sur l'administration des preuves, sont prises par le président de la composition à qui la procédure est attribuée. Le président en question signe les ordonnances y relatives. Selon l'art. 30 al. 3 LaCC, le Tribunal appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement siège en présence des représentants du département chargé du logement et de représentants des services sociaux. En application de l'art. 124 al. 2 CPC et de l'art. 16A du Règlement du Tribunal civil, la présidente de la composition saisie de la cause est compétente pour rendre seule une ordonnance sur la restitution du défaut. La présence des représentants des services sociaux n'est par ailleurs pas nécessaire. En effet, l'art. 30 al. 3 LaCC n'est pas applicable à la décision relative à la restitution du défaut, puisque cette disposition ne vise que la décision finale, relative à l'exécution du jugement d'évacuation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication bail.ch; DB 31/2019, p. 24 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : EXECUTION DE TRAVAUX PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION DU BAILLEUR Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose la réunion de cinq conditions cumulatives, parmi lesquelles la violation du devoir de diligence par le locataire. Les travaux effectués à l’objet loué sans autorisation du bailleur peuvent constituer une telle violation, en particulier s’ils sont effectués de manière inappropriée, s’ils portent atteinte à la chose louée ou s’ils lui causent un défaut. En l’espèce, on ne peut pas reprocher à la cour cantonale d’avoir retenu que la locataire ne pouvait pas procéder de son propre chef à la réouverture de l’issue de secours sur l’extérieur de la cuisine en démolissant la façade, dans la mesure où elle a ignoré l’opposition des bailleurs qui ont fait appel à la police et où elle a ignoré ensuite leur sommation de remise en état des lieux, leur dépôt de la plainte pénale et leur seconde sommation de remise en état, avec menace de résiliation du bail pour justes motifs. Le seul fait que, des années plus tard et au terme d’une procédure judiciaire, il a été reconnu que l’issue de secours condamnée par l’ancien gérant du restaurant avait été murée de manière illicite par les bailleurs et qu’une seconde issue de secours pouvait se situer à l’endroit de la cuisine, n’autorisait pas la locataire à agir directement comme elle l’a fait sans violer les droits de propriété des bailleurs et, partant, son devoir de diligence.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juin 2018; DB 30/2018, p. 27ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; SÛRETÉS; CAUTIONNEMENT ; REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.143; CO.492

Résumé : DISTINCTION ENTRE CAUTIONNEMENT ET REPRISE CUMULATIVE DE DETTE Le cautionnement et la reprise cumulative de dette, qui renforcent la position du créancier, diffèrent cependant quant aux conditions de forme. En outre, contrairement au cautionnement, la sûreté ne constitue pas l'élément essentiel de la cause de l'obligation découlant de la reprise cumulative de dette, même si une telle reprise a toujours un certain effet de garantie. Pour différencier ces deux institutions, il faut distinguer si la garantie est fournie de manière désintéressée ou non.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉTENDUE DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE Le fait pour le locataire de repeindre la façade de l'immeuble litigieux jusqu'à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l'autorisation du bailleur, constitue une atteinte au droit de propriété de celui‐ci. Le devoir de diligence s'étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l'ascenseur, les cages d'escaliers, les buanderies, etc.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE CRÉATION DE PLACES DE RÉSIDENCE SUPPLÉMENTAIRES Le congé donné par le bailleur, établissement de droit public offrant un encadrement socio-éducatif spécialisé pour des personnes handicapées, en vue de créer des places de résidence supplémentaires n'est pas contraire à la bonne foi.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 06.03.2018, rendu le 19.12.2018, CONFIRME, 4A_141/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CESSION DE CONTRAT

Normes : CO.1ss; CO.253

Résumé : REPRISE DE CONTRAT Par la reprise de contrat (Vertragsübernahme), il y a transfert de l'intégralité du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d'une partie contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci. La reprise de contrat n'est pas réglée expressément par le code des obligations. Selon la jurisprudence, il ne s'agit pas de la simple combinaison d'une cession de créance et d'une reprise de dette mais d'un contrat sui generis. Il découle déjà du principe de la liberté des formes des contrats de l'art. 11 al. 1 CO que la reprise de contrat n'est soumise à aucune forme particulière. De surcroît, à la différence de la cession de créance, qui peut être convenue sans le consentement du débiteur, la reprise de contrat suppose l'accord de tous les intéressés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_258/2014 du 08.07.2014

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_141/2018 du 04.09.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; VALEUR LITIGIEUSE ; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CPC.92.al.2; LTF.51.al.4

Résumé : CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE - ACTION EN CONSTATATION DU DROIT D'USAGE DE DÉPENDANCES La valeur litigieuse se calcule en prenant en compte la part du loyer annuel afférente aux dépendances en cause (estimée in casu à 20% pour l'usage d'un WC et d'un dépôt attenants) multipliée par vingt (si contrat de durée indéterminée) en application de l'article 92 al. 2 CPC.

Remarques : Confirme ACJC/1624/2016 du 12.12.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 272

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; RÉVISION(DÉCISION) ; MOTIF DE RÉVISION

Normes : CPC.328.al.1.let.a

Résumé : RÉVISION - CONDITIONS - PSEUDO-NOVA - MOMENT DÉTERMINANT La révision fondée sur le motif de l'article 328 al. 1 let. a CPC suppose la réalisation de cinq conditions: 1° le requérant invoque un ou des faits; 2° ce ou ces faits sont "pertinents", dans le sens d'importants ("erhebliche"), c'est-à-dire qu'ils sont de nature à modifier l'état de fait qui est à la base du jugement et à conduire à un jugement différent en fonction d'une appréciation juridique correcte; 3° ces faits existaient déjà lorsque le jugement a été rendu: il s'agit de pseudo-nova (unechte Noven), c'est-à-dire de faits antérieurs au jugement ou, plus précisément, de faits qui se sont produits jusqu'au moment où, dans la procédure principale, des allégations de faits étaient encore recevables. Les faits postérieurs qui se sont produits postérieurement à ce moment (les vrais faits nouveaux ou vrais nova; echte Noven) sont expressément exclus (art. 328 al. 1 let. a in fine CPC). En effet, seule une lacune dans l'état de fait à la base du jugement peut justifier sa révision, alors que des faits postérieurs pourront éventuellement donner lieu à une nouvelle action; 4° ces faits ont été découverts après coup ("nachträglich"), soit postérieurement au jugement ou, plus précisément, après l'ultime moment auquel ils pouvaient encore être utilement invoqués dans la procédure principale; 5° le requérant n'a pas pu, malgré toute sa diligence, invoquer ces faits dans la procédure précédente. Quant aux preuves concluantes (ou moyens de preuve concluants), elles supposent en bref aussi la réunion de cinq conditions: (1°) elles doivent porter sur des faits antérieurs (pseudo-nova); (2°) elles doivent être concluantes, c'est-à-dire propres à entraîner une modification du jugement dans un sens favorable au requérant; (3°) elles doivent avoir déjà existé lorsque le jugement a été rendu (plus précisément jusqu'au dernier moment où elles pouvaient encore être introduites dans la procédure principale); (4°) elles doivent avoir été découvertes seulement après coup; et (5°) le requérant n'a pas pu les invoquer, sans faute de sa part, dans la procédure précédente. Il est admis que le moment décisif, pour qualifier un fait d'antérieur ou de postérieur (au sens de la 3e condition ci-dessus), n'est pas exactement celui du jugement ("faits ou moyens de preuve postérieurs à la décision", selon les termes de l'art. 328 al. 1 let. a in fine CPC), mais le dernier moment auquel ce fait pouvait encore être introduit dans la procédure principale. Sous l'empire du CPC, ce moment est déterminé, en première instance, par l'art. 229 al. 1 CPC et, en instance d'appel, par l'art. 317 al. 1 CPC; peu importe que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire simple (art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC dans les litiges de bail portant, notamment, sur la protection contre les résiliations de bail).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE

Normes : CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR - PUNAISES DE LIT Lorsque l'on se trouve en présence d'un défaut dont l'origine est douteuse, les droits en découlant pour le locataire peuvent être exercés par ce dernier, la responsabilité du bailleur quant au maintien de la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu étant de droit impératif et l'imputabilité du défaut au locataire ne pouvant être acquise que s'il est établi que l'usage de la chose louée par celui-ci a été négligent ou non conforme au contrat. In casu, dans la mesure où il ne peut être établi de manière certaine que le locataire est responsable de l'introduction des punaises de lit dans l'appartement, le bailleur répond de l'existence de ce défaut.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : QUALIFICATION DE LA RÉSILIATION - SOUS-LOCATION ABUSIVE La 5e condition de l'art. 257f al. 3 CO présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de 30 jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de cette 4e condition de l'art. 257f al. 3 CO. On ne saurait parler non plus de résiliation " anticipée " au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci. Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2019 du 26.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE LA RÉSILIATION Le congé notifié par une formule de résiliation qui se réfère à une mise en demeure dont la date est erronée n'est pas nul, ce d'autant plus lorsqu'il est manifeste qu'il s'agissait d'une erreur de plume.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_149/2019 du 09.09.2019 (si les locataires admettent avoir été informés des frais accessoires à leur charge, il existe dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat; cf. newsletter bail.ch novembre 2019); ATF 135 III 591; ACJC/962/2006 du 11.09.2006; Fiche 2309605

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; EFFICACITÉ ; DÉLAI ; PROCÉDURE

Normes : CO.273; CPC.317

Résumé : NOVA ET CONCLUSIONS NOUVELLES EN APPEL - LIMITATION MÊME LORSQU'ILS CONCERNENT UNE QUESTION QUI PEUT ÊTRE SOULEVÉE EN TOUT TEMPS Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous réserve du correctif de l'abus de droit. En ce sens, l'inefficacité du congé peut être soulevée en tout temps. Cela ne signifie pas pour autant que le locataire qui entend prendre pour la première fois en appel une conclusion constatatoire ad hoc, allégations et preuves à l'appui, puisse s'affranchir des exigences posées à cet égard par l'art. 317 CPC, disposition qui s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge établit les faits d'office.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_20/2020 du 26.02.2020 (La question de la nullité de la résiliation est une question de droit qui doit être examinée d'office, en tout temps et par toute autorité) in newsletter bail.ch mai 2020

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 201 in JT 2015 II p. 369

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPERT-ARBITRE ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMPÉTENCE

Normes : CPC.189.al.3.let.a; CPC.354; CPC.361.al.4

Résumé : COMPÉTENCE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION EN MATIÈRE D'EXPERTISE-ARBITRAGE En matière de bail à loyer et de bail à ferme portant sur des habitations, la délégation de questions déterminées à un tiers privé ayant la qualité d'expert-arbitre n'est pas admissible. Seule l'autorité de conciliation peut être saisie de telles questions.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; SOUS-LOCATION ; SOUS-AFFERMAGE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3

Résumé : CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION - MONTANT DU FERMAGE Le bailleur peut notamment s'opposer à la sous-location, selon l'art. 262 al. 2 let. b CO, lorsque les conditions du bail de sous-location sont abusives en comparaison avec celles du bail principal; la loi envisage ici un loyer de sous-location nettement supérieur au loyer principal, sans que la différence ne soit justifiée par des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire. Dans le cas où le locataire afferme une exploitation qu'il a installée dans les locaux loués, la disposition précitée ne peut pas être éludée au moyen d'une dissociation artificielle du fermage en deux montants, l'un rétribuant l'usage des locaux, seul soumis à une comparaison avec le loyer principal, et l'autre rétribuant les autres choses et droits composant l'exploitation affermée. L'appréciation des conditions de la sous-location ne s'effectue pas par rapport aux conditions usuelles dans le secteur économique concerné mais uniquement par rapport aux conditions du bail principal ; peu importe donc que le sous-fermage soit raisonnable relativement au chiffre d'affaires de l'établissement. Lorsque le locataire principal a racheté du mobilier et des installations déjà présents dans les locaux, l'investissement auquel il a consenti est calculé d'après sa dépense effective et non d'après la valeur intrinsèque de ces choses.

Remarques : contra ACJC/162/2014 du 10.02.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 496; CdB 4/2014, p. 109ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX - CARACTÈRE SUFFISAMMENT MÛR ET ÉLABORÉ DU PROJET La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Dans le cas contraire, le congé est susceptible d'annulation.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_491/2018 du 08.05.2019; 4A_200/2017 du 29.08.2017 (DB 30/2018, p. 53; on ne saurait exiger d'une commune-bailleresse, qui doit faire face à des procédures d'approbation de crédit, qu'elle attende que ceux-ci soient approuvés pour signifier la résiliation des baux); 4A_476/2016 du 20.02.2017 ; 4A_625/2014 du 25.06.2015 (si une appréciation de l'ampleur des travaux est impossible faute de renseignements suffisants, le congé est annulable); ACJC/804/2023 du 19.06.2023

TF , 1re Cour de droit civil

Publication DB 27/2015, p.12ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : CO.120; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION NON ADMISE AVEC CRÉANCE CONTESTÉE EN RÉDUCTION DE LOYER ET DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR DÉFAUTS Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge, à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.

Voir aussi : ACJC/1746/2019 du 02.12.2019 (admet au vu des circonstances particulières du cas, la possibilité de suspendre la cause jusqu'à droit connu sur les prétentions opposées en compensation, introduites une année avant la notification de l'avis comminatoire); arrêt du TF 4A_333/2022 du 09.11.2022 (Le locataire doit pouvoir prouver immédiatement les créances compensantes ; ainsi, invoquer des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l’objet loué n’est pas suffisant).

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX DE TRANSFORMATION - CARACTÈRE POSSIBLE DU PROJET Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022, cf. Fiche 3061032 ; Pour des exemples de cas dans lesquels le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi, cf. arrêt du TF 4A_435/2021 du 14.02.2022 (newsletter bail.ch avril 2022; DB n° 34/2022 p. 49 ss: Précise que la circonstance selon laquelle le bailleur s'est vu refuser, après la résiliation du bail, l'autorisation d'effectuer les travaux litigieux n'est pas décisive pour pronostiquer si, au moment où le congé a été signifié, l'autorisation des travaux paraissait de toute évidence exclue); 4A_31/2014 du 27.08.2014; 4A_142/2017 du 03.08.2017 (newsletter bail.ch novembre 2017)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 11.08.2014, rendu le 12.12.2014, CONFIRME, 4A_464/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : DISPROPORTION MANIFESTE DES INTÉRÊTS Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de pro­téger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particu­lièrement pénible.

Voir aussi : ATF 136 III190; arrêt du TF 4A_300/2010 du 02.09.2010; ACJC/1011/2018 du 02.08.2018 (confirmé par arrêt du TF 4A_485/2018, admet disproportion manifeste); ACJC/1534/2016 du 21.11.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/201/2016 du 15.02.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/903/2016 du 24.06.2016 (admet disproportion manifeste dans le cadre d'un local commercial)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_464/2014 du 21.11.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE);PROPORTIONNALITÉ

Normes : LaCC.30.al4; CPC.343.al1.letd; CO.267

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - CARACTÈRE BREF DE L'AJOURNEMENT En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.

Voir aussi : ATF 117 Ia 336; ACJC/210/2013 du 18.02.2013

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/14, p. 65

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : VOLONTÉ DU BAILLEUR DE RÉCUPÉRER LES LOCAUX POUR LE DÉVELOPPEMENT DE SES SOCIÉTÉS La jurisprudence reconnaît un intérêt prépondérant du bailleur à exploiter la chose de la manière la plus favorable pour lui. Ainsi, le congé ordinaire fondé sur la volonté du bailleur de récupérer des locaux pour répondre aux besoins de développement de deux sociétés, dont il est actionnaire et administrateur, et de les regrouper sur un même site et dans ses propres locaux, est valable dans la mesure ou le besoin du bailleur apparaît légitime et digne de protection.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_346/2016 du 17.01.2017 (validité du congé fondé sur la volonté de la bailleresse de mettre les locaux à disposition d'une société appartenant au même groupe qu'elle)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_314/2014 du 24.11.2014

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.03.2014, rendu le 22.08.2014, IRRECEVABLE, 4A_171/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER ; COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE ; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : LOJ.89; aLOJ.56M; CC.677

Résumé : NOTION DE CHOSE MOBILIÈRE - IMMOBILIÈRE Une construction est dite mobilière si elle remplit cumulativement les deux conditions suivantes : la construction doit être objectivement légère et celui qui met en place la construction doit manifester son intention de ne pas l'établir à demeure, intention qui doit être reconnaissable pour les tiers. In casu, la Cour a qualifié de construction mobilière des pavillons amovibles installés au bord du lac, destinés à l'exploitation de glaciers, commerces de glaces, boissons et restauration légère et sensés initialement être démontés à la fin de chaque saison et réinstallés au début de l'année suivante.

Voir aussi : contra arrêt du TF 4A_307/2019 du 28.02.2020 (admet que la location d’un pavillon amovible mais avec un emplacement fixe est un bail de locaux commerciaux)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 03.10.2013, rendu le 04.12.2013, RETIRE, 4A_488/2013

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CPC.126; CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE Il ne paraît pas y avoir de place, dans le procès - sommaire - en protection des cas clairs, pour une suspension de la procédure. Si, en examinant le dossier, le juge parvient à la conclusion qu'une autre procédure pendante enre les parties est en mesure d'influencer la procédure qui lui est soumise, il doit en conclure que le cas n'est pas clair et déclarer la demande irrecevable.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_246/2018 du 11 juillet 2018 : le fait que l'affaire soit soumise à la procédure sommaire n'empêche nullement l'application de l'art. 126 al. 1 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.

Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 54, p. 26

Descripteurs : BAIL À LOYER; FORME ET CONTENU; PAIEMENT; CONJOINT ; DEMEURE

Normes : CCR.1.al.2; CO.266n

Résumé : MISE EN DEMEURE - PAIEMENT DES LOYERS PAR TRIMESTRE D'AVANCE La mise en demeure de l'article 1 al. 2 CCR (contrat-cadre romand de baux à loyer) ne doit pas obligatoirement être adressée au conjoint du locataire pour être valable.

TF , 1er Cour civile

Publication ATF 138 III 620 RSPC 2/2013 n° 1286

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; CAS CLAIR

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - CONTESTATION DES FAITS PAR LE DÉFENDEUR Lorsque le défendeur conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure prévue pour les cas clairs n'est pas ouverte, faute de caractère liquide de l'état de fait. A l'opposé, les moyens dénués de fondement ne remettent pas en cause le cas clair. Celui-ci doit être nié dès l'instant où l'adversaire fait valoir des objections ou exceptions qui ne sont pas d'emblée vouées à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des preuves. Le cas clair suppose que le requérant apporte une preuve immédiate et entière.

Voir aussi : ACJC/1504/2013 du 16.12.2013

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2012, p.44

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION

Normes : CO.271.al.1; CO.273

Résumé : SOUS-LOCATION - RÉSILIATION DU BAIL PRINCIPAL - RÉSILIATION DU BAIL DE SOUS-LOCATION Le sous-locataire qui voit son bail résilié peut aussi se prévaloir des règles de protection contre les congés, mais cette protection s'éteint ex lege lorsque le bail principal prend fin. L'annulation de la résiliation du bail principal n'entraîne pas automatiquement celle de la résiliation du bail de sous-location. La situation au moment de la notification de la résiliation est seule relevante pour déterminer la conformité aux règles de la bonne foi, un congé ne pouvant devenir abusif a posteriori.

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

CJ

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; VALEUR LITIGIEUSE ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.92; LTF.51.al2

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE - EVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT Dans le cadre d'une procédure ayant trait exclusivement à une demande d'évacuation pour défaut de paiement, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, la valeur litigieuse correspond à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par l'appelant et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit une durée de 14 mois calculée selon l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral, trente jours pour l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal fédéral et cinq mois concernant le dépôt et la procédure d'exécution forcée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; RESILIATION; DEMEURE; EVACUATION

Normes : CO.120; CO.257d; CO.265

Résumé : RESILIATION DE BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CREANCE COMPENSANTE NON CHIFFREE VALABLEMENT INVOQUÉE La créance compensante n'a pas à être chiffrée par le locataire pour être valablement invoquée, tant qu'il ressort de sa déclaration de volonté qu'il entend opposer sa créance pour faire obstacle au défaut de paiement qui lui est opposé.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 412

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).

Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; UTILISATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - DROIT D'USER DES LOCAUX Le droit d'user des locaux, destinés à l'habitation et loués non meublés, implique celui de les garnir de meubles et d'agencer notamment la décoration intérieure, sous réserve de clauses contractuelles contraires. Le locataire peut ainsi poser une moquette sur un parquet, placer des tringles pour des rideaux, fixer des étagères dans les murs, installer des détecteurs d'alarme, des tableaux, ou, sur un balcon, des tentes solaires. A cet effet, il est admis qu'il puisse faire des trous dans les murs pour y insérer les supports utiles (clous, tampons, chevilles, crochets, etc.). Ces agencements, même s'ils modifient l'état des lieux et altèrent les parois en raison des percements effectués, entrent dans la catégorie des actes d'usage courant que le locataire peut exercer sans autorisation préalable du bailleur. Si le bailleur, de façon justifiée, restreint l'usage de la chose louée, in casu en interdisant de percer des trous dans le béton du balcon, le locataire doit s'y conformer sous peine de violer son devoir de diligence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS L'INTÉRÊT DU NOUVEL ACQUÉREUR Si on peut admettre que le propriétaire est autorisé à résilier un bail en vue de céder plus aisément son bien sans la présence d'un locataire, on ne saurait considérer comme abusif un congé donné dans l'intérêt d'un tiers (une société) dont l'ayant droit économique est le nouvel acquéreur, si le besoin légitime de celui-ci n'apparaît pas critiquable et que le congé donné pour ce motif se révèle digne de protection. Dans ce cas et s'agissant d'une résiliation pour l'échéance notifiée par l'ancien propriétaire, sa motivation doit être examinée indépendamment de l'art. 261 al. 2 let. a CO, au regard de l'art. 271 CO. Le fait que l'ancien propriétaire aurait pu s'abstenir d'agir et laisser le nouveau propriétaire donner le congé ne rend pas pour autant le congé abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACCORD DE VOLONTES; TERME; CONTRAT; ERREUR

Normes : CO.23; CO.24; CO.18; CO.266a.al.2

Résumé : FIN CONSENSUELLE DU CONTRAT - ERREUR SUR LES MOTIFS DU CONSENTEMENT - INVALIDATION DE L'ACCORD Un bailleur qui accepte l'offre du locataire de mettre un terme au contrat avant l'échéance convenue en pensant qu'il s'agit de l'échéance contractuelle commet une erreur sur les motifs de son consentement, laquelle, n'étant pas une erreur essentielle sous l'angle de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO notamment, ne lui permet pas d'invalider l'accord. En effet, le locataire peut s'attendre à ce que le bailleur connaisse et donc tienne compte du terme figurant dans le contrat de bail et peut donc légitimement penser que le respect de l'échéance prévue par ce contrat n'est pas impératif pour le bailleur, ce dernier étant libre d'accepter une résiliation avant ce terme. Par ailleurs, l'erreur invoquée par le bailleur touche aux incidences pécuniaires d'une résiliation intervenant à telle date plutôt qu'à une autre. S''agissant d'une erreur sur les effets accessoires de l'acte, soit d'une simple erreur sur les motifs (art. 24 al. 2 CO), le bailleur ne peut se soustraire à son acceptation de mettre un terme au contrat de bail avant l'échéance convenue. Un courrier isolé du bailleur, aussitôt démenti par le locataire, n'est pas de nature, au sens de l'art. 18 CO à modifier la réelle et commune intention des parties, à savoir celle d'être liées par un contrat de bail venant à échéance au terme consensuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; ERREUR

Normes : CO.269d

Résumé : INADMISSIBILITÉ DE L'ERREUR DE PLUME SUR L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION Compte tenu du formalise imposé en la matière, le bailleur ne saurait être autorisé à rectifier en cours de procédure un avis officiel au motif qu'il aurait été mal rédigé, alors que la prétendue erreur porte sur un élément aussi essentiel que le montant de la hausse, la date à partir de laquelle elle est sollicitée ou encore les critères invoqués à l'appui de celle-ci.

Voir aussi : ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES - MESURES D'INSTRUCTION REQUISES PAR LES PARTIES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, pour autant que les faits à prouver soient pertinents et contestés. Des mesures d'instruction portant sur l'authenticité de la signature apposée au nom de la locataire sur le bail peuvent être écartées si cet élément est dénué de pertinence pour l'issue du litige. In casu, que cette signature ait été apposée par la locataire, par son mari ou par un tiers ne change rien au fait que la locataire est contractuellement liée, dès lors qu'elle a formellement reconnu, aussi bien devant les premiers juges qu'hors litispendance, avoir accepté de s'engager contractuellement auprès du propriétaire du logement litigieux et qu'elle ne prétend pas que le bail écrit formalise d'autres éléments que ceux convenus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLEFS - RESTITUTION DES LOCAUX A la fin du bail le locataire doit restituer les clefs au bailleur. Cas de colocataires dont l'un est décédé avant la fin du bail. Le colocataire survivant qui remet les clefs à la Justice de paix en vue de leur transmission à l'Office des faillites, chargé de liquider par voie de faillite la succession, remet en réalité les clefs à sa colocataire et non au bailleur, de sorte qu'il n'est pas libéré de son obligation de restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

TF , 2ème Cour de droit public

Publication RSPC 2/2009 p. 154

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI DE RECOURS; ENVOI POSTAL

Normes : CST.9

Résumé : DÉLAI DE RECOURS - NOTIFICATION DEPUIS L'ÉTRANGER - ENVOI PAR FAX Le délai de recours est respecté en cas de remise du pli au plus tard à une poste suisse le dernier jour du délai. L'envoi par fax est insuffisant. Le mandataire professionnel (étranger) doit se renseigner sur les règles applicables dans ce domaine.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 467-471

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).

Voir aussi : ATF 4A_162/2014 du 26.08.2014

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.271.al.1; OBLF.11.al.4

Résumé : RESILIATION POUR DES MOTIFS ECONOMIQUES - STATISTIQUES OFFICIELLES Le congé donné pour des motifs économiques (i.e. pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé) est licite, à moins qu'il serve de prétexte à la poursuite d'un but illicite. En particulier, le congé est annulable s'il a été donné pour procéder à une majoration de loyer qui doit être exclue en application de la méthode absolue. Le droit fédéral exigeant une preuve stricte, si un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'article 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissent pas de données suffisantes pour procéder à des comparaisons concrètes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DEFAUT DE LA CHOSE; SURFACE

Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.259.ss

Résumé : DIFFÉRENCE DE SURFACE - DÉFAUT OU ERREUR DE PLUME ? Cas d'un contrat de bail mentionnant une surface de 362 m2, alors que les annonces de la régie et de l'ancien locataire le décrivent comme un appartement d'une surface de 265 m2. Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que l'appartement souffre d'un défaut, ce dernier se définissant comme une différence entre l'état réel de la chose et les qualités promises. La mention erronée figurant dans le contrat de bail n'ayant pas été déterminante dans la décision du locataire de louer l'appartement, celui-ci n'était pas dans l'erreur lors de la formation de sa volonté, ce d'autant que la différence de surface (environ 27%) est facilement décelable. Aussi, le contrat de bail déploie valablement ses effets.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ABUSIF - PREUVE La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271). Cas dans lequel les allégations des locataires, qui ont constamment contesté le motif avancé à l'appui du congé, sont de nature à mettre en doute la réalité du motif invoqué par le bailleur. En n'instruisant pas les allégués des locataires, et notamment la réalité du motif du congé donné, le Tribunal des baux et loyers a violé leur droit à la preuve.

Voir aussi : ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. ATF n.p. 4A_131/2008 du 25.06.2008