Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) La parcelle n° 5'247 (ci-après : la parcelle 1) de la commune Genève-Petit-Saconnex, sise à l’adresse rue Châtelain - avenue Soret, d’une surface de 573 m^2, est propriété de Messieurs Guillermo BAEZA, Philippe DUTOIT, Barthélémy ROCH, ainsi que d’Edelweiss SA, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et Nic SA (ci-après : Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts).

La parcelle se situe en troisième zone de construction.

2) Sur la parcelle n° 5'246 (ci-après : la parcelle 2), contigüe à la parcelle 1, est érigé un immeuble d’habitation à l’adresse avenue Ernest-Pictet 5, composé des bâtiments n° E444 et E445. Ceux-ci sont inscrits à l’inventaire des monuments et sites sous les rubriques Ms-I VGE-52a et Ms-I VGE-52c.

3) En limite de propriété de la parcelle 1, est actuellement érigée, sur celle-ci, une ligne de box servant de garages privés pour voitures (bâtiments E1330 et E1331), d’une hauteur d’environ 2,5 m, parallèle à l’immeuble sis avenue Ernest-Pictet 5. Le mur de cette ligne de box marque la limite de propriété entre les parcelles 1 et 2.

4) Le 17 mars 2006, il a été requis que soit inscrite sur la parcelle 1 une servitude de distance et de vue droite en faveur de la parcelle 2.

5) Le 15 août 2012, Monsieur Alexey DZYUBA a conclu une vente à terme avec M. DUTOIT pour des droits de copropriété de la parcelle 2, auquel était rattaché le droit exclusif d’utilisation et d’aménagement d’un appartement de huit pièces au rez (niveau deux) de 211,8 m², avec terrasse de 42,5 m², une cave au sous-sol, un garage au rez, un local au sous-sol.

En tant que propriétaire de la part de copropriété n° 102, M. DZYUBA jouit d’une servitude lui conférant l’usage exclusif du jardin de l’immeuble.

6) Le 22 juillet 2013, le département de l’urbanisme, devenu depuis lors le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE) a délivré une autorisation préalable de construire à Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts, portant sur la construction d’un immeuble d’habitation avec arcades commerciales et garages souterrains sur la parcelle 1 (DP 18'400).

7) Le même jour, le DALE a autorisé la démolition des box et d’une annexe situés sur la parcelle 1 (M 6'673).

8) Ces deux autorisations ont paru dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 19 juillet 2013.

9) Il ressort du dossier d’autorisation de construire que les préavis suivants ont notamment été recueillis :

- Commission d’architecture (ci-après : CA) du 18 octobre 2011 : défavorable ; la forme du bâtiment proposé ne s’inscrivait pas dans le contexte urbain environnant. La commission demandait un projet modifié avec une forme urbaine cohérente en lien avec son environnement, notamment avec les bâtiments voisins.

- Direction générale de la mobilité (ci-après : DGM) du 10 novembre 2011 : demande de complément.

- Ville de Genève (ci-après : la ville) du 11 novembre 2011 : défavorable ; demande de modifications concernant la morphologie du bâtiment, ses gabarits, la suppression du sous-sol (étant alors disposée à soutenir une dérogation au règlement relatif aux places de parking sur fond privé) et une modification des balcons.

- Direction générale de la nature et des paysages (ci-après : DGNP) du 31 mai 2012 : favorable sous réserve.

- CA du 29 mai 2012 : demande de projet modifié. La CA avait pris note de l’évolution du projet qui dérogeait cependant encore largement aux gabarits légaux. Elle demandait un projet modifié respectant mieux l’environnement bâti voisin. Elle était défavorable, en l’état, à la dérogation selon l’art. 11 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

- Ville du 19 juin 2012 : défavorable avec demande de révision du projet ; le projet était mal intégré dans l’îlot et contrevenait aux gabarits légaux, tant sur rue (art. 27 LCI) que par rapport aux distances aux limites de propriété définis par l’art. 29 LCI. Dans le cas d’espèce, l’application de l’art. 11 LCI n’était pas appropriée, car étant une clause de dérogation d’exception, elle ne devait être utilisée que de façon restrictive, notamment afin de préserver l’harmonie et l’esthétique des constructions.

- DGM du 27 juin 2012 : favorable, pas d’observations.

- CA du 7 août 2012 : préavis de consultation dans lequel la CA observait que les informations transmises étaient relativement succinctes pour lui permettre de se prononcer. Elle relevait néanmoins la possibilité de créer un bâtiment unitaire tel que proposé, mais sans les adjonctions de galette basse. Elle s’interrogeait sur la forme triangulaire projetée de l’immeuble sur cour et suggérait, dès lors, une forme plus libre.

- CA du 27 novembre 2012 : demande de projet modifié ; la commission appréciait les modifications architecturales qui avaient sensiblement amélioré le projet. Néanmoins, celui-ci nécessitait d’importantes dérogations de gabarit en application de l’art. 11 LCI. Elle n’était donc pas favorable à octroyer la dérogation concernant le dépassement de gabarit, par rapport à la parcelle n° 698, dont la forme était particulière.

- DGM du 6 décembre 2012 : favorable, pas d’observation.

- CA du 19 mars 2013 : favorable ; la commission appréciait les améliorations effectuées par le mandataire qui allaient dans le sens d’une simplification volumétrique du projet. Il s’agissait d’une parcelle résiduelle assez contraignante compte tenu de sa géométrie. Le projet nécessitait une légère dérogation selon l’art. 11 LCI principalement sur la partie de la façade devant la servitude du bâtiment voisin existant. Cela se justifiait pour des questions architecturales afin, notamment, d’éviter des décrochements qui n’étaient pas du tout convaincants lors des premiers projets. Elle constatait également que la construction basse était projetée au même endroit qu’un garage qui était déjà construit en limite de propriété. La commission était d’accord avec la dérogation selon l’art. 11 al. 4 LCI.

- Ville du 11 juin 2013 : favorable sous condition, notamment concernant la question des servitudes existantes.

10) Le 16 septembre 2013, M. DZYUBA a recouru contre l’autorisation préalable de construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation sous suite de frais et dépens.

Par réponse du 15 novembre 2013, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts ont conclu au rejet du recours. Le 20 novembre 2013, le DALE a pris les mêmes conclusions.

Une audience s’est tenue devant le TAPI le 13 décembre 2013.

11) Par jugement du 8 avril 2014, le TAPI a rejeté le recours.

Le grief de violation du droit d’être entendu du recourant, plus précisément du défaut de motivation des décisions contestées, n’était pas fondé. Le recourant avait été en mesure de contester la décision en temps utile et de faire valoir tous ses arguments. Il s’était en particulier déterminé sur les conditions d’application de l’art. 11 al. 4 LCI.

Le grief selon lequel les plans ne permettaient pas de déterminer le gabarit du futur bâtiment était difficilement compréhensible, compte tenu des plans visés ne varietur versés au dossier et qui précisaient toutes les dimensions nécessaires.

L’argument selon lequel une augmentation du gabarit compromettrait l’harmonie urbanistique de la rue n’était pas pertinent. La CA avait été sollicitée pour un préavis et avait, à plusieurs reprises, demandé des modifications au projet avant de rendre un préavis favorable, avec dérogation audit gabarit. Celle-ci était faible et avait été accordée en tenant compte du fait qu’il s’agissait d’une «  parcelle résiduelle assez contraignante, compte tenu de sa géométrie ».

Le dernier grief, relatif à l’accès au garage, devait aussi être rejeté. Dite entrée, qui reprenait l’emprise des box actuels, serait située à 6 m au minimum de la façade du recourant. Celui-ci n’expliquait pas en quoi cette construction le priverait de jour et de lumière, étant rappelé qu’au-dessus de cette construction, mais toutefois en retrait, serait implanté l’immeuble projeté et que, déjà actuellement, des box pour voitures existaient, même s’ils étaient d’une hauteur inférieure à la hauteur du mur prévu. Le gabarit exprimé dans le croquis V était respecté. Référence était faite à l’art. 43 LCI relatif aux constructions basses ou de peu d’importance et à l’art. 237 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) relatif aux constructions sur cour.

12) Le 26 mai 2014, M. DZYUBA a interjeté recours par-devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ledit jugement. Il a conclu à son annulation et à celle de la décision d’autorisation préalable litigieuse. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI, le tout sous suite de frais et dépens.

Il avait été surpris d’apprendre, vers le mois de mai 2013, qu’une demande d’autorisation de démolir des box avait été déposée le 28 septembre 2011 au département et qu’une demande préalable d’autorisation de construire un immeuble de cinq étages, avec arcades commerciales et garages souterrains, était en cours, alors que le vendeur ne l’avait pas informé de l’existence de ce projet immobilier et que ledit vendeur était copropriétaire de la parcelle 1.

L’immeuble de cinq étages serait distant d’à peine 6 m de la limite de propriété avec la parcelle 2. La construction projetée lui supprimerait tout le dégagement et la vue.

Il était prévu une « excroissance » allant de la façade de l’immeuble jusqu’à la limite de propriété des parcelles 1 et 2, représentant le toit de l’entrée du garage souterrain, portée par un mur d’environ 3,8 m de haut, alignée sur la limite de propriété. L’accès au garage faisait corps avec l’immeuble, lequel paraissait posé sur le toit de l’accès au garage. Il ne s’agissait pas d’une construction indépendante. Le mur de l’accès, d’une hauteur de près de quatre mètres, serait bâti en limite de propriété et serait parallèle à la façade de l’immeuble dans lequel habitait le recourant. Il serait construit à l’emplacement du mur actuel, constitué par l’alignement des box et serait situé juste en face de l’appartement du recourant, au bout de son jardin.

L’autorisation préalable de construire ne contenait aucune motivation. Elle se limitait à citer l’autorisation de démolition, le projet n° 6 du 6 mars 2013, l’art. 11 LCI et la requête en autorisation. La mention de l’art. 11 LCI impliquait que l’immeuble projeté ne respectait pas les gabarits fixés par la loi.

Dans le cadre du recours, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts, « visiblement conscients de la possible irrégularité de l’autorisation de construire délivrée », avaient indiqué avoir décidé de modifier le projet de construction de l’immeuble dans le cadre de la demande d’autorisation définitive à déposer. Les plans dudit projet étaient joints et indiquaient que l’immeuble était éloigné de 80 cm supplémentaires de la limite de propriété litigieuse. La hauteur du mur de l’accès au garage diminuait de 3,8 m à 2,5 m.

L’autorisation violait les art. 43 al. 2 et 26 à 29 LCI. L’accès au garage ne constituait ni une construction basse dont l’emplacement en limite de propriété était prohibé en troisième zone, ni une construction de peu d’importance, mais une partie du bâtiment lui-même. Au vu des masses respectives des ouvrages, soit du bâtiment principal (l’immeuble d’habitation au sens strict) et de l’accès au garage, et de l’apparence visuelle de ce dernier, il apparaissait clairement qu’il faisait corps avec l’immeuble. L’immeuble était par ailleurs « posé » sur le toit de l’accès au garage, ce qui ressortait de la décision querellée qui le qualifiait de construction en-dessus de laquelle serait implanté l’immeuble. Les gabarits légaux imposés à une distance entre l’immeuble et la limite de propriété de minimum six mètres n’étaient pas respectés par la construction de l’accès au garage.

La décision querellée n’indiquait pas si l’accès au garage avait été considéré comme une construction basse ou comme une construction de peu d’importance. L’autorisation se fondait sur un article réglementaire relatif aux constructions basses. Or, la loi (art. 43 al. 2 LCI) indiquait qu’en troisième zone, seules les constructions de peu d’importance pouvaient être édifiées à la limite des propriétés ou à une distance inférieure à celle prévue pour les distances en limite de propriété. Le législateur cantonal genevois avait donc clairement exclu la possibilité que des constructions basses puissent être édifiées à de tels endroits. Même à considérer que l’accès au garage soit qualifié de construction basse, il ne pouvait être construit à la limite de propriété, sauf à violer la loi. L’article règlementaire invoqué par le DALE ne pouvait être appliqué pour autoriser des constructions basses en limite de propriété ou à une distance inférieure aux gabarits légaux.

Les conditions des art. 237 RCI et 3 RCI n’étaient pas remplies. Il n’existait pas de plan localisé de quartier prévoyant l’édification de construction basse à l’endroit de l’accès au garage. Aucune circonstance exceptionnelle n’était indiquée dans la décision querellée, pas plus que dans la décision d’autorisation de construire, ni dans les divers préavis rendus. Il était évident que le recourant serait privé de jour et de lumière par la construction litigieuse, ce qu’avait confirmé Monsieur Pierre Antoine RIEBEN, architecte diplôme EPFZ-SIA et expert immobilier, qu’il avait mandaté pour analyser la conformité au projet, dans une correspondance datée du 12 septembre 2013. Les bâtiments E444 et E445, sis sur la parcelle n° 2, étant inscrits à l’inventaire des monuments et sites, la protection du patrimoine devait pouvoir être invoquée. La qualité desdits bâtiments semblait justifier l’adoption d’une mesure de diminution du gabarit au sens de l’art. 11 al. 3 LCI. L’accès au garage constituait, de facto, un front opaque qui allait priver l’appartement du rez-de-chaussée non pas d’air, mais bien de jour et de lumière. Ledit accès au garage souterrain ne satisfaisait pas aux dispositions légales relatives aux constructions basses et de peu d’importance. Référence était faite au croquis V du RCI qui stipulait que la hauteur ne devait pas dépasser 2,5 m. L’accès au garage empiétait sur l’assiette des servitudes de vue.

13) Par réponse du 17 juillet 2014, le DALE a conclu au rejet du recours et persisté dans les termes de la décision querellée. Les arguments seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit.

14) Par réponse du 16 septembre 2014, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts ont conclu au rejet du recours sous suite de frais et dépens. Leurs arguments seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit.

15) Par réplique du 17 octobre 2014, M. DZYUBA a indiqué que « le présent recours se concentre sur la non-conformité de la partie de l’immeuble, projet désigné comme l’accès au garage ».

Le DALE ne se déterminait pas sur la question centrale de savoir si l’accès au garage devait être qualifié comme une partie de l’immeuble lui-même, plutôt que d’une construction basse ou de peu d’importance.

Le département se référait à l’article de loi relatif aux constructions basses sur cour (art. 42 al. 2 LCI). Cet article n’était pas applicable, dans la mesure où l’accès au garage était en limite de propriété, hypothèse régie par l’art. 43 LCI.

Le département semblait vouloir tirer un droit acquis de l’existence d’une ligne de box afin de justifier la construction « l’accès au garage ». Cet argument était infondé. La hauteur du mur projeté était de 3,8 m, soit bien supérieure à la ligne actuelle des box de 2,5 m.

Il sollicitait une expertise judiciaire, afin d’établir si l’accès au garage projeté remplissait ou non les conditions de l’art. 237 al. 1 RCI. Subsidiairement, il requérait un transport sur place.

16) Une audience de comparution personnelle s’est tenue devant la chambre administrative le 29 janvier 2015.

Le représentant du département a confirmé : « Pour nous, très clairement, il s’agit d’une construction basse et non pas d’une construction de peu d’importance. L’article 237 RCI s’applique. Nous avons considéré que cette construction pouvait être érigée en limite de propriété. Il s’agit d’une construction sur cour, dès lors que si l’on considère l’ensemble du périmètre, les immeubles formeront un îlot, qui sera précisément fermé par l’immeuble litigieux (six niveaux). Dans le cadre de la construction, il est prévu qu’au milieu de l’îlot, une cour subsiste. L’accès au garage est considéré comme construction basse, puisqu’il n’est pas plus haut que le niveau rez. La construction basse enveloppe l’immeuble, côté nord et est. Dès lors qu’elle s’insérera au milieu de l’îlot, nous considérons qu’il s’agit d’une construction sur cour. Par ailleurs, il y aura une cour, à l’endroit où est mentionné " 2’241 " sur l’extrait du plan du registre foncier, qui sera étendue à la surface grise sous le n° 5'247, puisqu’il s’agit là des box actuellement existants qui seront détruits. Le plan du rez-de-chaussée montre très clairement, en vert, toute la surface " cour ". Le département insiste sur la typologie particulière de l’îlot qui a une forme trapézoïdale. De nombreuses modifications ont été demandées par rapport aux plans initiaux, y compris par la Ville de Genève, particulièrement exigeante en la matière. Pour nous, clairement, il ne s’agit pas d’une construction de peu d’importance. L’accès litigieux ne répond pas à la définition de l’art. 3 al. 3 RCI. Le fait que la construction basse soit sur cour exclut l’application de l’art. 43 LCI. Le département se fonde sur l’art. 237 RCI. L’art. 236 RCI n’est pas applicable, dès lors que les conditions de l’art. 237 RCI sont réunies et que l’art. 236 RCI ne fait pas mention des constructions sur cour. Il s’agit là d’une pratique du département fondée sur notre pouvoir d’appréciation. Pour répondre à l’argument du recourant selon lequel l’accès au garage doit être considéré comme une partie de l’immeuble, le département considère que les constructions basses sont souvent attenantes à la façade. La loi ne dit pas que les constructions basses doivent respecter une certaine distance à la façade. Il est notoire que très fréquemment les constructions basses sont apposées à la façade. Le fait qu’il s’agisse d’un seul et même immeuble, comme en l’espèce, ne change pas. Le département considère d’abord le volume de l’immeuble, puis, distinctement, celui de la construction basse. Au titre d’exemple, je vous renvoie au croquis II du RCI, applicable pour les première et deuxième zones. Les constructions basses sont adossées à la façade. L’art. 237 RCI permet un tel système dans le cas d’espèce. Les conditions de l’art. 237 RCI sont remplies. La typologie de la parcelle est une circonstance exceptionnelle. Le plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) n’est pas une condition nécessaire. Concernant la demande d’expertise, je rappelle que le dossier a été analysé par des architectes. Au sein du département, nous avons des inspecteurs, eux aussi architectes, qui se sont penchés sur le dossier. La CA est aussi composée d’experts. Le département ne voit pas l’utilité d’une telle expertise. J’insiste sur l’importance des caractéristiques non seulement de la parcelle, mais surtout de l’îlot ».

Le recourant a confirmé que seul l’accès au garage restait litigieux. Il ne voulait pas de construction à l’endroit où se trouvaient les box. Il devait déjà endurer la construction de l’immeuble. Il contestait la notion de construction sur cour, invoquée exclusivement lors de l’audience devant la chambre administrative, et qui permettrait de justifier le projet. « Je considère qu’il s’agit d’une construction en limite de propriété prohibée par l’art. 43. al. 2 LCI. J’insiste sur le fait que les conditions de l’art. 237 RCI ne sont pas remplies. Si la Cour devait entrer en matière sur l’application de cet article, je solliciterais une expertise, laquelle devrait porter sur les notions techniques contenues dans l’art. 237 RCI. Le mur va presque doubler de hauteur. Il va empêcher la lumière d’arriver dans mon appartement. Il s’agit du principal endroit où la lumière entre, de surcroît il s’agit de l’orientation sud. Je vis au rez-de-chaussée. Le fait qu’une partie des box sera détruite et qu’il n’y aura plus de mur à l’endroit où il y aura une cour me procurera du soleil, plus qu’actuellement, mais pendant un temps limité, puis je perdrai de la lumière, compte tenu de l’immeuble de six étages et du mur à 3,80 m. Je précise que c’est vraiment l’accès au garage qui me pose problème et non l’immeuble, qui n’est plus litigieux. À mon avis, les caractéristiques trapézoïdales de la parcelle ne devraient pas être prises en considération pour délivrer l’autorisation. Les caractéristiques de l’îlot étaient importantes par rapport à la dérogation de l’art. 11 al. 4 LCI, non en lien avec le garage. La preuve que la hauteur de 3,8 m n’était pas nécessaire tient aussi dans le fait que les intimés ont proposé une alternative plus basse avec un toit pour l’accès au garage en pente. »

Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts ont précisé que la demande d’autorisation définitive était conforme aux plans initiaux. Il n’y avait pas eu de diminution de la hauteur. L’immeuble comprendrait dix logements et des commerces, dont des bureaux. Ils contestaient l’utilité d’une expertise et peinaient à voir sur quels faits celle-ci devrait porter. Une telle offre de preuve n’avait pas été faite dans le recours. L’accès au garage interviendrait en continuité avec la construction, qui donnerait effectivement sur la cour.

17) Sur ce, la cause a été gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le recourant conclut préalablement à la mise sur pied d’une expertise judiciaire.