Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur G______ est propriétaire des parcelles n^os X______ et Y______, commune de Genève, section Cité, sur lesquelles sont érigés deux immeubles, l'un à l'adresse 57, rue Z______, et le second à l'adresse 55, rue Z______ - 30, rue A______ (immeuble d'angle).

Ce dernier bâtiment a une hauteur de 20,52 m. Par rapport à ses vis-à-vis, on mesure une distance de 13,26 m sur la rue Z______, et 18,27 m sur la rue A______.

2. Le 25 mai 2009, M. G______ a déposé auprès du département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : DCTI) une demande d'autorisation définitive de construire, enregistrée sous numéro DD B______.

Les travaux projetés visaient notamment à surélever les deux immeubles précités.

3. Dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation de construire, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a émis le 21 juillet 2009 un préavis défavorable avec demande de révision du projet. Celui-ci aurait dû se limiter à la surélévation de l'immeuble d'angle. Les immeubles 57-59-61, rue Z______ formant un ensemble, le gabarit des différents bâtiments devait être maintenu et une intervention de surélévation d'un seul des trois éléments ne pouvait être admise, même à la condition que les autres soient traités de la même manière.

Le 7 juillet 2009, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS), soit pour elle sa commission d'architecture, a demandé à voir le projet modifié. Le bâtiment d'angle échappait à la notion d'ensemble, mais il convenait de revoir l'expression architecturale de la surélévation afin de présenter une meilleure adéquation avec le bâtiment environnant et le programme de logements proposé. Quant au 57, rue Z______, il s'intégrait dans l'ensemble déjà mentionné, si bien que le groupe de trois bâtiments devait conserver sa hauteur de corniche et sa toiture. Un aménagement des combles existants était en revanche envisageable.

4. Le 26 novembre 2009, l'architecte de M. G______ a soumis une nouvelle version du projet, sous forme de nouveaux plans ayant reçu le 3 novembre 2009 l'aval de la commission d'architecture, sous réserve de quelques mises au point architecturales.

Les travaux envisagés consistaient désormais en la rénovation des sous-sols des deux immeubles (caves et chaufferie), la mise aux normes du restaurant situé au rez-de-chaussée du 55, rue Z______, la création d'un ascenseur, la rénovation des parties communes et la création - par surélévation - de deux appartements de 6 pièces dans le même immeuble, ainsi que la création d'un appartement de 3 pièces après aménagement des greniers du 57, rue Z______.

5. Le 22 décembre 2009, la commission d'architecture a émis un préavis ayant la teneur suivante : « Pas d'observations. D'accord pour dérogation selon article 11 de la LCI [loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05)] ».

6. a. Lors de l'examen du second projet, la ville a émis un nouveau préavis défavorable le 18 février 2010. Elle persistait à considérer que ce projet ne s'intégrait pas de façon correcte.

b. En revanche, les préavis des différents services concernés ont tous été positifs. Le 7 décembre 2009, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) s'est déclaré favorable au projet sous réserve, cette dernière étant libellée comme suit :

« Vu le projet n° 2 qui répond aux remarques formulées par la commission d'architecture les 7 juillet et 3 novembre 2009, le service ne formule plus d'observation pour ce qui concerne le bâtiment 57, rue Z______, lequel forme un ensemble avec les n^os 59 et 61 (cf. préavis 07.07.2009). Les détails d'exécution concernant la toiture et les façades seront soumis au SMS pour approbation, avant le début des travaux. Pour ce qui concerne le bâtiment d'angle, le service observe que les recommandations formulées dans le cadre du projet initial ont été suivies. Il relève cependant que ce bâtiment ne fait pas partie de l'ensemble 59-61 (recte : 57-61), rue Z______ et dès lors que les questions relatives au bâtiment protégé mitoyen ont été réglées, concernant le n° 30, rue A______, le service s'en remet à l'avis du service compétent de l'office des autorisations de construire ».

7. Le service juridique LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 - LDTR - L 5 20) a émis le 1^er avril 2010 un préavis favorable. Le ch. 2 des conditions y associées prévoyait que « les loyers des logements existants des deux immeubles (16 appartements = 48 pièces) n'excéderont pas après travaux ceux figurant dans les états locatifs susvisés d'un total de CHF 247'020.- et seront appliqués pour une durée de trois ans à partir de la fin des travaux ». Selon le ch. 3 desdites conditions, « les trois logements totalisant 15 pièces (2 x 6 pièces, 1 x 3 pièces) résultant de la surélévation (55 Z______) et de l'aménagement des combles (57 Z______) seront destinés à la location, leur loyer n'excédant pas CHF 9'666.- la pièce par an pendant une période de cinq ans à dater de la première mise en location ».

8. Le 13 juillet 2010, le DCTI a accordé à M. G______ l'autorisation de construire sollicitée.

Les ch. 6 et 7 de l'autorisation reprenaient les ch. 2 et 3 des conditions posées dans le préavis du service juridique LDTR du 1^er avril 2010.

9. Par courrier du 13 juillet 2010, le DCTI a informé la ville de l'octroi de l'autorisation de construire, M. G______ s'étant conformé à toutes les observations formulées par le SMS ainsi qu'à celles émises par la commission d'architecture.

10. L'autorisation de construire DD B______ a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 16 juillet 2010.

11. Par un seul acte posté le 6 août 2010, l'association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) et l'association Action patrimoine vivant (ci-après : APV) ont interjeté recours contre l'autorisation de construire auprès de la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA), devenue depuis le 1^er janvier 2011 le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant - du moins pour l'ASLOCA - à l'annulation de l'autorisation et à l'octroi d'une équitable participation aux honoraires d'avocat.

Les immeubles en cause faisaient partie d'un ensemble architectural, y compris le 55, rue Z______. Ce dernier bâtiment ne devait pas être défiguré par la « surélévation de l'importante construction moderniste » telle que projetée. Il convenait de respecter le gabarit des immeubles voisins, conformément à l'art. 23 al. 3 LCI.

L'ASLOCA invoquait également l'art. 9 LDTR. Le ch. 6 de l'autorisation de construire indiquait que le loyer après travaux des pièces existantes serait porté à CHF 5'000.- par pièce et par année, alors que selon l'art. 9 al. 3 LDTR ce montant ne devait pas dépasser CHF 3'350.-. Quant aux pièces supplémentaires, le loyer ne devait pas dépasser CHF 6'500.- à CHF 7'000.- par année, alors que le DCTI avait en l'occurrence autorisé un montant de CHF 9'666.- par pièce et par année.

12. Le 30 novembre 2010, le TAPI a tenu une audience de comparution personnelle des parties.

a. La représentante de l'ASLOCA et d'APV a indiqué : « concernant les nouveaux appartements le montant des loyers est nettement supérieur aux besoins prépondérants de la population. Je pense que nous sommes au-delà de la pratique du DCTI ».

b. Le représentant du DCTI a alors répondu : « Je précise que nous sommes dans le cadre d'une nouvelle construction et non pas d'une transformation au sens de l'art. 9 LDTR. Concernant la pratique du DCTI, lorsque nous sommes dans le cadre de transformations - rénovations d'appartements existants nous appliquons le montant maximum de la LDTR (sauf si le loyer était déjà supérieur), soit à ce jour CHF 3'363.-. Lorsque nous sommes dans le cadre de l'aménagement d'appartements dans les combles, nous appliquons un loyer d'environ CHF 6'000.- la pièce. Lorsque nous sommes dans la création de niveaux supplémentaires, nous appliquons un loyer d'environ CHF 9'000.-. Dans ces deux derniers cas, le propriétaire doit prendre en charge des travaux de gros œuvre, ce qui n'est pas le cas pour des transformations - rénovations. Les chiffres que je viens de citer sont des ordres de grandeur issus de la pratique actuelle. Nous tenons compte des investissements qui devront être effectués dans chaque cas concret. Le DCTI a effectué un calcul d'ensemble pour la surélévation et l'aménagement des combles car il s'agit d'un projet global. Le coût global en cas de calcul différencié serait le même, certaines pièces auraient un loyer encore plus élevé et d'autres nettement moins. Pendant toute la durée du contrôle, le loyer de chaque pièce nouvelle sera le même indépendamment de l'étage concerné ».

13. Par jugement du 10 mars 2011, le TAPI a admis le recours et annulé l'autorisation de construire, sans renvoyer le dossier au DCTI.

Le recours formé par APV était recevable pour les griefs ayant trait à la LCI, mais irrecevable pour ceux relatifs à la LDTR ; l'inverse valait concernant l'ASLOCA.

Il n'y avait pas de raison de mettre en doute le point de vue de la CMNS lorsque celle-ci considérait que le 57, rue Z______ faisait partie d'un ensemble architectural, mais pas le 55, rue Z______. La commission d'architecture ayant donné son accord à l'octroi d'une dérogation quant au gabarit, le DCTI n'avait pas violé la LCI en autorisant une hauteur de 23 m.

Le projet comportait deux types de travaux distincts selon la LDTR, soit d'une part la transformation des appartements du 4^ème étage, et d'autre part la création de nouveaux appartements par surélévation d'un immeuble et réaménagement des combles du second. Le DCTI avait procédé à un calcul global de loyer pour les deux types de travaux, sur la base exclusive de l'art. 11 LDTR, comme cela ressortait de la note technique du 16 avril 2010. Il avait ainsi estimé que le projet consistait en une nouvelle construction et non en une transformation. Il aurait dû effectuer un calcul séparé en faisant application de l'art. 9 LDTR pour les travaux relatifs à la transformation des appartements du 4^ème étage et de l'art. 11 LDTR pour les autres travaux, en demandant au requérant d'effectuer une répartition des montants des travaux pour chacune des deux parties du projet.

14. Par acte posté le 29 avril 2011, M. G______ a interjeté recours contre le jugement précité auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Il concluait principalement à l'annulation du jugement du TAPI en tant qu'il annulait l'autorisation de construire, raison prise d'une violation de la LDTR, et à l'octroi d'une indemnité de procédure.

Le TAPI avait versé dans l'arbitraire en retenant que le DCTI avait procédé à un calcul global de loyer pour les deux types de travaux (rénovations d'une part, surélévation et aménagement des combles d'autre part) sur la base du seul art. 11 LDTR. En effet, le DCTI avait arrêté le loyer des quinze appartements existants, y compris les deux appartements du 4^ème étage du 55, rue Z______ à CHF 5'146,25 la pièce par année, tandis qu'il avait fixé, pour les trois nouveaux appartements issus de la surélévation et de la rénovation des combles, un loyer de CHF 9'666.- la pièce par année.

A titre subsidiaire, en vertu du principe de proportionnalité, même en cas de violation de la LDTR sur le point litigieux, l'autorité aurait dû procéder à un nouveau calcul ou renvoyer la cause au DCTI pour instruction complémentaire sur ce point, et non purement et simplement annuler l'autorisation de construire.

15. Le 14 juin 2011, l'ASLOCA et APV ont conclu à titre préalable à un transport sur place et à ce que le recourant soit acheminé à produire les états locatifs des immeubles 55 et 57, rue Z______ ainsi que le plan financier des travaux avec coûts et devis, et à titre principal au maintien du jugement querellé et à l'octroi d'une indemnité de procédure.

Les cinq façades des quatre immeubles 55 à 61, rue Z______ étaient identiques ; ces immeubles formaient un ensemble. Il n'était pas possible de surélever les immeubles des 55 et 57, rue Z______ sans violer les art. 10, 11, 23 al. 3 et 5 et 89 LCI.

S'agissant des loyers après travaux, il manquait divers éléments permettant de les calculer, soit notamment les états locatifs des vingt dernières années, le type des travaux prévus à chaque étage, et les plans horizontaux de répartition des pièces. En outre, la démolition des combles et la construction d'un seul étage supplémentaire de l'immeuble 57, rue Z______ était hors de prix, ce qui exigeait de transformer plutôt l'intérieur des combles, mode de faire qui ne devait avoir pour conséquence qu'un loyer après travaux par pièce et par année de CHF 6'500.- en lieu et place des CHF 9'500.- admis par le DCTI. Le même loyer de CHF 6'500.- la pièce par année devait prévaloir pour les nouveaux appartements issus de la surélévation du 55, rue Z______.

16. Le 15 juin 2011, l'ASLOCA et APV ont fait parvenir à la chambre administrative une écriture qui « rempla[çait] celle datée du 14 juin 2011 ». Hormis un léger surcroît de motivation, la principale différence avec l'écriture envoyée la veille résidait dans la modification de la conclusion préalable tendant à l'apport de pièces. La nouvelle conclusion était libellée comme suit : « ordonner la production du dossier complet lié à l'autorisation de construire B______ du DCTI, à savoir tous les plans et les indications portant sur les coûts des travaux autorisés ainsi et que (sic) :

la formule de requête du DCTI ;

les plans horizontaux et les modifications éventuelles des étages existants ;

l'aménagement des pièces des nouveaux étages des deux immeubles ;

le nombre de logements pour chacun des nouveaux étages, notamment l'étage supplémentaire de l'immeuble 57, rue Z______ ;

les plans financiers des deux immeubles ainsi que les travaux estimés ;

la nature des travaux dans les appartements existants et leurs devis ;

les états locatifs antérieurs évolués sur 20 ans, les états locatifs actuels et les loyers futurs des étages existants et des étages supplémentaires et toute autre pièce du dossier du DCTI ».

17. Le 15 juillet 2011, le DCTI a déclaré « adhérer au recours » et se rallier aux conclusions prises par M. G______.

Le TAPI avait erré en retenant que le DCTI n'avait pas appliqué correctement les art. 9 et 11 LDTR. Il suffisait de lire le préavis technique du 16 avril 2010 pour s'en convaincre.

Le DCTI avait ainsi pris en considération d'abord les loyers des appartements existants puis ceux des appartements à construire. Pour les premiers, il avait constaté que les loyers proposés étaient déjà supérieurs aux besoins prépondérants de la population, et il n'avait ainsi pas toléré que le coût des travaux soit répercuté sur ceux-ci, l'état locatif préexistant devant être appliqué pendant trois ans encore. Pour les seconds, il avait, conformément à la loi et à sa pratique constante, fait un calcul basé sur le rendement des travaux puisqu'il s'agissait de constructions nouvelles.

18. Le 19 octobre 2011, le juge délégué a effectué un transport sur place en présence des parties.

Le représentant du recourant a fait observer que l'alignement des fenêtres entre le numéro 55 et les numéros 57 à 61, rue Z______ n'était pas le même. Le représentant de l'ASLOCA et d'APV a contesté cette allégation, notant pour sa part que la cassure du toit à la mansarde était presque dans l'alignement de la corniche des trois autres immeubles.

Le juge délégué a constaté que par rapport au 55, rue Z______, l'immeuble adjacent sur la rue A______ était nettement plus élevé.

A l'issue du transport sur place, le juge délégué a indiqué aux parties qu'un délai leur serait donné pour renvoyer le procès-verbal signé, et qu'un autre délai serait fixé pour se prononcer avant que la cause ne soit gardée à juger.

19. Le 21 octobre 2011, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 4 novembre 2011 pour retourner le procès-verbal signé, accompagné de leurs éventuelles observations.

20. Le 3 novembre, le DCTI a indiqué n'avoir aucune remarque complémentaire à faire valoir.

21. Le 4 novembre 2011, l'ASLOCA et APV ont persisté dans leurs conclusions. D'une part, si des dérogations exceptionnelles pouvaient être accordées quant à la hauteur des bâtiments, il n'en allait pas de même pour les distances, qui constituaient un second élément essentiel en matière de gabarit des immeubles ; d'autre part, les deux appartements de 128 et 112 m² issus de la surélévation violaient l'art. 9 LDTR car ils n'étaient pas de même genre que les appartements actuels du 55, rue Z______, lequel comptait deux appartements par palier.

22. Le 22 novembre 2011, M. G______ a persisté dans les conclusions de son recours, en demandant également à la chambre administrative de déclarer irrecevables les écritures de l'ASLOCA et d'APV du 15 juin 2011, ainsi que les conclusions de l'ASLOCA relatives à la violation de la LCI.

Les immeubles 57 à 61, rue Z______ formaient un ensemble architectural, ce qui avait conduit la CMNS, dont on ne pouvait contester la qualité d'« expert », à finalement avaliser le projet modifié. Le DCTI avait ainsi respecté les art. 23 et 89 LCI.

M. G______ a repris l'argumentation de son recours quant à l'application de la LDTR.

23. Le 24 novembre 2011, le juge délégué a transmis aux autres parties les observations précitées, en les informant de ce qu'elles valaient comme conclusions après enquêtes conformément au procès-verbal de transport sur place. Sans réaction de leur part d'ici le 16 décembre 2011, la cause serait gardée à juger.

24. Le 16 décembre 2011, le DCTI a persisté dans ses conclusions. Il s'en rapportait à justice concernant la recevabilité des conclusions d'APV, mais estimait que l'ASLOCA n'avait pas qualité pour se prononcer sur les aspects liés au droit des constructions.

25. Le 16 décembre 2011, l'ASLOCA et APV ont également persisté dans leurs conclusions.

26. Sur ce, la cause a été gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. La question se pose de savoir si les conclusions de l'ASLOCA et d'APV concernant la LCI sont recevables.