Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur Thierry Ador a acquis lors d'une vente aux enchères, le 12 décembre 2005, la parcelle n°1192, feuille 40, de la commune de Genève, section Plainpalais, située en 2^ème zone de construction.

Trois bâtiments sont édifiés sur cette parcelle :

- le bâtiment E761, d'une surface au sol de 133 m², à l'adresse rue de la Tour 2, destiné à l'habitation avec activités commerciales au rez ;

- le bâtiment E762, d'une surface au sol de 39 m², à l'adresse rue Goetz-Monin 9, destiné à l'habitation avec plusieurs logements ;

- le bâtiment E763, d'une surface au sol de 14 m², décrit comme autre bâtiment d'une surface inférieure à 20 m².

2. Par courrier du 22 décembre 2006, la coopérative Fenêtres sur cour (ci-après : la coopérative), dont les membres occupaient le bâtiment E761, a dénoncé à la police des constructions les travaux qui avaient été entrepris par M. Ador, sans autorisation de construire, dans le bâtiment E762.

3. Le 10 janvier 2007, un inspecteur de la police des constructions du département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le département ou le DCTI) a constaté que des travaux de rénovation et de réfection étaient en cours dans le bâtiment n° E762.

Les constatations suivantes ont été faites :

- Sous-sol : pas de travaux en cours.

- Rez-de-chaussée : une fenêtre et deux portes avaient été remplacées. Un radiateur avait été changé. Divers travaux avaient été effectués sur le sol et les murs.

- 1^er étage : une fenêtre avait été remplacée. Une chaufferie murale à gaz et un radiateur neuf avaient été posés. Des cabinets de toilettes avaient été refaits. Divers travaux avaient été effectués sur le sol et les murs. Un vitrage en plexiglas avait été installé sur la coursive extérieure.

- 2^e étage : des travaux de rafraîchissement avaient été effectués dans la douche qui se situait sur le palier. Un vitrage en plexiglas avait été installé sur la coursive extérieure.

- Grenier : pas de travaux en cours.

Le rapport contenait des photos des objets et structures ayant subi des modifications.

4. Par lettre du 15 janvier 2007, M. Ador a confirmé les éléments qui avaient fait l'objet de plusieurs entretiens téléphoniques avec des fonctionnaires du département.

Ainsi, une entreprise avait été mandatée pour élaguer les arbres. D'autres arbres qui risquaient de tomber chez les voisins avaient également été coupés à la demande du service du feu.

Deux bâtiments qui avaient été construits par Monsieur Charles Vycichl et Monsieur Patrick Bayard avaient été détruits sur ordre du département.

Enfin, après être intervenu pour faire contrôler et évacuer « des drogués et des repris de justice » de l'immeuble E762, M. Ador avait mandaté l'entreprise Pernoux pour effectuer des travaux d'entretien afin que cet immeuble ne soit plus squatté. Ceux-ci se montaient à environ CHF 20'000.- pour 100 m².

5. Par décision du 17 janvier 2007, le département a considéré que :

Les travaux avaient été entrepris par M. Ador en violation des articles 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et 9 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

Il était ordonné à M. Ador d'arrêter immédiatement les travaux et de déposer une requête en autorisation de construire dans un délai de 30 jours.

6. Le 22 février 2007, M. Ador a recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission) contre la décision du 17 janvier 2007. Les travaux effectués étaient des travaux d'entretien qui ne sont pas soumis à la LCI ou à la LDTR.

Les travaux effectués dans le bâtiment E762 n'avaient qu'un caractère provisoire, car l'ensemble des bâtiments situés sur la parcelle était vouée à la destruction et à la réalisation d'un projet immobilier en cours d'autorisation.

Il avait fait effectuer des travaux d'entretien courant après avoir récupéré son immeuble afin que celui-ci puisse être convenablement utilisé comme auparavant. Les locaux avaient toujours été mis à disposition avec des toilettes, une douche, une cuisine, et du mobilier, tant pour les anciens que pour les nouveaux locataires. La coursive extérieure avait été mise temporairement hors eau et hors froid à l'aide de vitrages en plexiglas sans modification des volumes. Le chauffage existant avait été changé par une installation conforme aux normes de sécurité actuelles.

7. Par décision du 7 septembre 2007, la commission a rejeté le recours.

Le recourant avait exposé qu'il avait un projet immobilier, en cours d'élaboration, de démolition puis de reconstruction de plusieurs immeubles sur la parcelle concernée. En attendant, il avait fait évacuer les squatters de l'immeuble E762 et effectuer des travaux d'entretien au premier et deuxième étage. Il pouvait ainsi louer les appartements situés sur ces étages. Ces travaux étaient estimés à CHF 20'000.- pour une surface de 100 m², soit CHF 200.-/m² ou CHF 66,60/m³.

Il ressortait de l'audition du recourant et des constatations qu'avait faites le département, que les travaux exécutés devaient être soumis à une autorisation de construire au sens de l'article 1 LCI.

8. M. Ador a recouru auprès du Tribunal administratif contre cette décision le 12 octobre 2007. Il conclut, principalement à son annulation. Les travaux effectués étaient des travaux d'entretien ne nécessitant pas d'autorisation de construire, selon la LDTR et la LCI et, subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause devant la commission pour instruction complémentaire.

La commission n'avait pas motivé suffisamment sa décision et de ce fait il ne pouvait recourir utilement.

De plus, l'instruction était insuffisante, car la commission se basait sur les quelques photos produites par le département. Elle aurait dû procéder à un transport sur place et auditionner Monsieur Christian Pernoux, responsable de l'entreprise éponyme, qui avait entrepris la plupart des travaux.

Enfin, les travaux avaient été effectués dans le but de remplacer des installations vétustes par des éléments neufs ou d'occasion. La pose de plexiglas avait été nécessaire afin de protéger du froid et des intempéries l'accès à la douche et aux toilettes. Le volume du bâtiment n'avait pas été modifié. Le coût total des travaux s'élevait à CHF 27'410,50 pour une surface d'environ 100m², soit CHF 274,10/m².

9. Le département a répondu le 19 novembre 2007. Il conclut au rejet du recours.

L'audition du recourant et les pièces fournies par les services du département étaient suffisants pour que la commission ait pu se forger une opinion. La fermeture des coursives modifiait le volume et l'architecture du bâtiment, de sorte que ces travaux étaient soumis à une autorisation de construire. La motivation de la décision était satisfaisante.

Le recourant soutenait qu'une instruction plus approfondie aurait permis de constater la faible envergure des travaux et de leur coût. Cependant, il perdait de vue que l'article 1 alinéa 1 lettres b et c LCI soumettait à autorisation les travaux uniquement en fonction de leur nature et non pas de leur coût.

Enfin, il s'agissait de travaux de transformation car ils modifiaient le volume et l'architecture de l'immeuble. En conséquence, ils étaient soumis à autorisation. De plus, selon la jurisprudence du Tribunal administratif en matière de LDTR qui interdisait "le saucissonnage", les autres travaux entrepris devaient également être soumis à autorisation.

10. Le tribunal de céans a effectué un transport sur place le 4 février 2008.

Le juge délégué a constaté au rez-de-chaussée que la peinture avait été refaite, le plancher de la "salle de conférence" avait été changé, de même qu'une fenêtre.

Au 1^er étage, se trouvait une coursive qui avait été fermée par du plexiglas. Celle-ci donnait accès à un studio ainsi qu'à des toilettes qui avaient été refaites.

Le 2^e étage, était identique au premier. Il y avait une douche qui avait été refaite. Il n'y avait pas de toilettes. La coursive avait été fermée par du plexiglas. Celle-ci avait été également légèrement rénovée selon le recourant.

M. Ador s'est plaint d'une inégalité de traitement car il avait effectué des travaux pour CHF 25'318,84 alors que la coopérative avait exécuté des travaux bien plus importants, soit pour un montant d'environ CHF 238'000.-, sans avoir jamais été inquiétée par le département.

11. Le recourant a fait parvenir au Tribunal administratif ses observations suite au transport sur place.

Il avait requis du département, à une date non précisée, qu'il se détermine sur les travaux effectués par la coopérative, notamment en rapport avec le risque d’incendie.

Les plexiglas des coursives pouvaient être enlevés en été, car leur but était de protéger les utilisateurs des installations sanitaires du froid.

12. Le département et la commission n'ont pas transmis de remarques.

13. Sur quoi la cause a été gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Le recourant estime que la commission de recours a violé son droit d'être entendu en ne procédant pas à un transport sur place et en n’entendant pas l'entrepreneur principal des travaux. De plus, il a demandé au département de se déterminer sur les travaux effectués par la coopérative, notamment en relation avec les risques d'incendie.