Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. La société immobilière rue de Monthoux 19 (ci-après : la SI) est propriétaire de la parcelle n° 1848, feuille 51 de la commune de Genève-Cité, sur laquelle est édifié un immeuble d'habitation de trois étages sur rez, situé à l'angle de la rue de Monthoux et de la rue des Pâquis, en deuxième zone de construction. Le bâtiment comporte des arcades au rez et trois étages de logements, constitués de deux appartements de 2,5 et 3,5 pièces chacun. Un appartement de 4 pièces est situé dans les combles.

Le bâtiment fait partie d'un ensemble protégé au sens des art. 89 et ss de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (L 5 05 - LCI) comprenant l'immeuble édifié sur la parcelle n° 1845, sise au 17, rue de Monthoux.

2. Le 6 mai 2005, un incendie a ravagé l'immeuble, le rendant insalubre et inhabitable. La toiture a été détruite et la cage d'escalier s'est effondrée sur deux niveaux. Les façades ont été épargnées de même que les structures porteuses verticales.

Le 28 novembre 2005, le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement, devenu depuis le département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le département), a ordonné à la SI propriétaire d'effectuer sans délai des travaux urgents, à savoir la mise hors d'eau du bâtiment, l'installation d'un échafaudage, la prise de mesures propres à interdire l'accès du bâtiment.

3. La situation de l'immeuble n'ayant pas changé, le département a ordonné à la SI, le 3 octobre 2006, de procéder à l'exécution de l'ensemble des travaux nécessaires pour remédier à l'état de dégradation de l'immeuble et l'a invitée à requérir les autorisations nécessaires dans un délai de 30 jours.

4. Le 4 décembre 2006, la SI a déposé une requête en autorisation de construire enregistrée sous n° DD 100'976-7, portant sur la transformation, la rénovation et la surélévation de l'immeuble de deux étages.

5. Dans le cadre de l'instruction de la requête, le département a recueilli un certain nombre de préavis :

- le 7 décembre 2006, la direction de l'aménagement du territoire a préavisé favorablement le projet ;

- le 9 janvier 2007, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a demandé une modification du projet. Le bâtiment, édifié entre 1872 et 1878, lors du prolongement du tracé de la rue de Monthoux, formait un ensemble avec le n° 17 de gabarit semblable. Les autres bâtiments à l'angle du carrefour avec la rue des Pâquis avaient été construits ultérieurement. Dès lors, cet immeuble méritait d'être maintenu. Considérant les gabarits voisins, elle estimait que le toit pourrait être remplacé par un seul étage, en alignant le gabarit sur la corniche de l'immeuble voisin afin de maintenir l'unité de l'ensemble des bâtiments ;

- le 25 janvier 2007, la ville de Genève (ci-après : la ville) a préavisé défavorablement le projet en demandant sa révision. La surélévation comportait un étage de trop et les studios prévus étaient trop exigus ;

- le 4 mai 2007, la CMNS a préavisé défavorablement un projet modifié (n° 3) qui prévoyait une surélévation s'étendant aux deux bâtiments voisins. Elle demandait de s'en tenir à la variante n° 2, prévoyant un attique en retrait, en recherchant une amélioration du raccord de l'étage supplémentaire avec la corniche du bâtiment voisin ;

- le 15 octobre 2007, la CMNS a préavisé favorablement la surélévation prévue dans le projet modifié comportant un étage supplémentaire sous forme d'un attique en retrait. Des compléments étaient demandés concernant notamment les matériaux ;

- Le 14 novembre 2007, la ville a rendu un préavis sans objections du moment que les modifications apportées au projet respectaient le contenu de son premier préavis.

6. Le 16 novembre 2007, la police des constructions a informé le mandataire de la SI que le décompte des pièces des logements situés dans les étages courants était erroné dans le dossier de requête. Chacun des deux appartements, constituant les étages, comportait 2,5 pièces et 3,5 pièces et non 3 et 4 pièces, conformément aux dispositions du règlement d'exécution de la loi sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01). La différence provenait de ce que la surface nette de la zone jour (cuisine + repas + séjour) des 2,5 pièces était de 22,3 m², ce qui équivalait à 1,5 pièce et non 2 pièces et de la surface nette de la deuxième chambre des 3,5 pièces de 8,3 m², comptant pour une demi-pièce.

Le plan du sous-sol devait être corrigé pour intégrer une installation de buanderie et de séchage.

L'état locatif devait être complété et une copie des baux relatifs aux huit logements existants avant le sinistre devait être transmise. Selon l'état locatif établi par la SI, le loyer annuel moyen par pièce était de CHF 7'200.- l'an. Trois des logements étaient occupés par Monsieur Michel Chalu, administrateur unique de la SI.

7. Par envoi du 15 janvier 2008, la SI a sollicité une dérogation pour le calcul déterminant le nombre de pièces. La moyenne de la surface des pièces était de 19,86 m² (139 m²/7) ce qui supposait une dérogation pour 0,7%. Certaines cloisons avaient été modifiées afin d'obtenir des surfaces nettes légales pour maintenir les sept pièces par niveau. Elle a précisé qu'elle ne pouvait pas produire de documents relatifs à l'état locatif, ceux-ci ayant été détruit lors de l'incendie.

8. Le 14 mars 2008, le service juridique en charge de l'application de loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) au département a préavisé favorablement le projet à condition que les loyers des logements existants du 1^er au 3^ème étages (six logements, soit dix-huit pièces) n'excèdent pas, après travaux, CHF 60'534.- au total l'an soit CHF 3'363.- la pièce l'an pour une durée de trois ans et les loyers des logements résultant de la transformation du 4^ème étage, soit deux logements et 6 pièces au total, ne devait pas excéder CHF 27'452.- au total l'an soit CHF 4'575.- la pièce l'an pendant une durée de cinq ans. Le loyer de l'appartement de 3 pièces résultant de la surélévation n'excédera pas CHF 22'500.- l'an soit CHF 7'500.- la pièce l'an pendant une durée de cinq ans.

9. Le projet a été modifié en fonction des premiers préavis et une surélévation d'un étage en attique était prévue.

10. Par préavis du 10 juin 2008 complété le 16 juin 2008, la CMNS s'est déclarée favorable à une dérogation à l'art. 11 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Des réserves portaient sur le choix des teintes et matériaux ainsi que les règles de menuiserie qui devaient être soumis au service des monuments et des sites pour approbation avant commande.

11. Dans le dossier du département, figurent également les préavis suivants :

- le 14 février 2008, la police du feu a rendu un préavis favorable sous conditions après avoir demandé des compléments le 12 octobre 2007 ;

- le préavis du service "sécurité locataires" du 18 décembre 2006 était favorable sous un certains nombre de conditions techniques ;

- Le 11 décembre 2006, le service sécurité et salubrité a demandé des compléments qui ont été produits par la SI.

12. Le 18 juillet 2008, le département a délivré l'autorisation de construire en reprenant les conditions financières fixées par le service juridique LDTR dans sa note du 14 mars 2008. La décision a été publiée dans la Feuille d'avis officielle du 23 juillet 2008. Les plans ont été visés ne variatur le 19 juillet 2008.

13. Parallèlement à cette procédure, le département est intervenu auprès de la SI afin d'assurer la sécurité et l'habitabilité du bâtiment après l'incendie du 6 mai 2005. Suite à deux décisions prises les 28 novembre 2005 et 3 octobre 2006 et à l'inaction de la SI, le département a pris une nouvelle décision le 16 mars 2007 visant à terminer l'installation d'un échafaudage et d'un tunnel à piétons, sous menace de faire exécuter les travaux d'office.

La SI a été informée le 10 janvier 2008 que les travaux d'office allaient être exécutés et qu'un ingénieur procéderait à une visite des lieux. Le 12 février 2008, un rapport d'expertise indiquait que le bâtiment n'avait jamais été vidé de son contenu depuis l'incendie, ni mis véritablement hors service. Aucune mesure conservatoire n'avait été prise pour le protéger de sa dégradation liée à l'absence de toiture, exception faite de la pose d'un échafaudage. Des mesures d'urgence s'imposaient.

Le 18 février 2008, le département a demandé à la SI la remise des clefs sous la menace de faire ouvrir les locaux par la police. En réponse, la SI a transmis un rapport établi le 25 février 2008 par un ingénieur civil, indiquant que les plateaux pourris avaient été changés et que les points d'appui de l'échafaudage avaient été contrôlés. L'étanchéité de la toiture et l'évacuation du bâtiment restaient à faire. Une demande d'ouverture de chantier pour évacuer les gravats était parvenue au département le 18 mars 2008.

14. Le 18 août 2008, la SI a recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière de construction, devenue depuis lors la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission), contre l'autorisation de construire en concluant à son annulation et à la délivrance d'une nouvelle autorisation tenant compte des nouvelles dimensions des pièces, selon les plans déposés le 15 janvier 2008, qui n'avaient pas été pris en compte par le département. Les paramètres financiers devaient être recalculés en fonction de ces nouvelles données et d'un taux hypothécaire de 3,75%. La durée du contrôle du loyer devait être ramenée à trois ans maximum.

15. Le 25 août 2008, Monsieur Patrick Bayard, propriétaire de la parcelle n° 1845 sise au 17, de la rue de Monthoux, sur laquelle est édifié un immeuble contigu à celui de la SI et dans lequel il exploite un restaurant, a recouru contre l'autorisation de construire en concluant à son annulation.

Le projet tel qu'autorisé était irréalisable. L'immeuble étant complètement détruit à l'intérieur, il ne pouvait être rénové mais devait être détruit en conservant les façades et entièrement reconstruit. Le projet n'offrait pas les garanties de sécurité nécessaires et violait l'art. 14 LCI. Un nouveau projet devait être autorisé.

La dérogation au gabarit autorisable n'était pas justifiée. Le projet s'inscrivait en totale rupture avec les immeubles contigus et en violation des art. 89 et 90 LCI. Aucune des conditions fixées à l'art. 11 LCI ne pouvait justifier la dérogation.

Sur le plan esthétique, la dérogation ne se justifiait pas non plus. L'art. 15 LCI aurait dû mener à un refus du projet, le raccord entre la toiture du n° 17 et du n° 19 étant particulièrement inesthétique. L'unité architecturale de l'ensemble n'était pas respectée.

Le coût des travaux, chiffré à CHF 2'300'000.- était sans rapport avec la réalité, vu l'état de l'immeuble. Le coût réel serait certainement très supérieur au montant évalué par la S.I. même si l'on prenait en compte l'éventuel versement de l'assurance incendie. L'autorisation était viciée à de nombreux égards, les données résultant du plan financier étaient soit fausses, soit peu précises.

Finalement, les droits des propriétaires voisins n'étaient pas respectés, notamment le droit de jour sur la parcelle n° 1849.

16. Les deux recours ont été joints par la commission.

Entendu lors d'une audience de comparution personnelle le 31 octobre 2008 par la commission, le département a précisé que l'autorisation avait été délivrée sur la base des plans fournis par la SI. L'architecte avait bien transmis un projet de modification des surfaces des pièces en déplaçant quelque peu les galandages mais le département avait écarté cette requête.

17. Par décision du 10 novembre 2008, la commission a rejeté les recours.

Les travaux de transformation étaient nécessaires pour des raisons de sécurité et de salubrité et permettaient la réalisation de logements supplémentaires. Le calcul effectué par le département dans le complément à la note technique était conforme à l'art. 11 LDTR.

Le département avait écarté à juste titre la requête en dérogation ayant pour objet la modification de galandages afin d'augmenter le nombre de pièces. Cette requête étant contraire aux plans déposés et visés ne varietur.

Les différents préavis étant favorables à la dérogation quant au gabarit de hauteur, la décision ne constituait pas un abus du pouvoir d'appréciation puisque la rénovation et la surélévation de l'immeuble étaient conformes aux buts de la LDTR. Le projet ne causait aucun préjudice esthétique au site quand bien même l'immeuble gardait un gabarit de hauteur différent.

18. Le 19 décembre 2008, la SI a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision de la commission reçue le 19 novembre 2008, en concluant à son annulation et à celle de l'autorisation de construire ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure. Le recours a été enregistré sous le n^o de cause A/4686/2008.

La commission n'avait pas examiné la question de la dérogation au nombre de pièces comme l'avait fait le département. Les nouveaux plans produits le 15 janvier 2008 n'avaient pas été pris en compte. L'art. 39 al. 3 LDTR avait été ignoré. Il s'agissait d'un déni de justice formel qui devait entraîner l'annulation des décisions et le renvoi du dossier au département pour instruction complémentaire.

Compte tenu des circonstances, et notamment de l'incendie, et du fait que l'état locatif avant travaux demeurait inchangé, un contrôle des loyers ne se justifiait pas.

Si les plans tels que modifiés le 15 janvier 2008 étaient pris en compte, le nombre de pièces par étage était de sept, ce qui entraînait une modification des loyers.

Le plan financier retenu par le département était faux :

- la réévaluation des fonds propres était calculée seulement d'après l'indice de mars 2007 alors que la SI détenait l'immeuble depuis de longues années et avait déposé sa requête en décembre 2005 ;

- un montant global de CHF 26'277.- avait été retenu au titre d'amortissement 2^ème rang et fonds propres, alors que le seul amortissement du 2^ème rang s'élevait, en prenant les 5% fixés par l'art. 11 al. 1 let b LDTR, à CHF 32'784,15. Le chiffre de 2% n'avait aucune base légale ;

- aucun montant n'était pris en considération pour les charges d'entretien alors que la loi prévoyait un montant de 1,5% ;

- les charges courantes devaient être calculées en fonction d'un pourcentage de 1,5 et non 0,75 ;

- Pour calculer le taux hypothécaire, il convenait de prendre en considération celui de 3,75% (moyenne entre 3,25 et 4,25) auquel il fallait ajouter 0,5%, ce qui donnait un rendement pour les fonds propres de 4,25% et non 3,75%.

La durée de contrôle des loyers, différente selon les étages, n'était pas motivée dans les décisions et notamment les raisons ayant conduit le département à traiter différemment les travaux réalisés au 4^ème étage et dans les combles n'apparaissaient pas. Une durée de contrôle de trois ans était suffisante au vu des circonstances.

19. Par mémoire du 19 décembre 2008, M. Bayard a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision de la commission en concluant à son annulation et au versement d'une indemnité de procédure. Le recours a été enregistré sous le n^o de cause A/4692/2008.

L'intéressé a repris en substance les griefs développés devant la commission.

20. Le 6 janvier 2009, le Tribunal administratif a ordonné la jonction des causes A/4686/2008 et A/4692/2008 sous le n^o A/4686/2008.

21. Le 30 janvier 2009, le département a fait part de ses observations.

Le recours de M. Bayard était irrecevable faute d'intérêt actuel à l'admission de celui-là. La délivrance d'une autorisation de construire constituait une étape indispensable à la réhabilitation de l'immeuble. Elle avait été demandée par M. Bayard, lui-même, qui avait interpellé le département à plusieurs reprises afin qu'il ordonne les mesures nécessaires à la sécurisation et à la réhabilitation du bâtiment.

L'interdiction du déni de justice formel ne s'appliquait pas à une autorité administrative et l'absence de détermination de la commission sur l'absence de prise en compte de l'art. 39 LDTR n'était pas pertinente.

Sur la base de l'art. 10 LDTR, il ne se justifiait pas de renoncer à la fixation des loyers.

Le calcul du nombre de pièces était conforme aux prescriptions légales et il ne se justifiait pas d'octroyer une dérogation, le nombre de pièces étant artificiellement "gonflé" par le déplacement des galandages.

Le calcul des loyers sur la base de l'art. 11 LDTR supposait la production d'un état locatif avant travaux auquel venait s'ajouter une hausse de loyer calculée sur la base des critères de l'art. 11 LDTR. En l'espèce la SI n'avait transmis aucune pièce permettant d'établir cet état locatif. Les loyers avaient été fixés en tenant compte de la valeur actuelle de l'immeuble, du terrain et du montant des travaux.

Les travaux entrepris au 4^ème étage et dans l'attique étaient assimilables à des travaux de transformation lourde, respectivement à une construction nouvelle. C'était à bon droit qu'un contrôle des loyers pendant cinq ans avait été décidé.

L'architecte mandaté par la propriétaire pour le dépôt de la requête en autorisation de construire connaissait le bâtiment et son état de dégradation. Il était parfaitement à même de déterminer l'étendue des travaux nécessaires à sa rénovation et de calculer leur coût.

La CMNS avait considéré que le toit pouvait être remplacé par un étage, en alignant le gabarit sur la corniche de l'immeuble voisin (rue des Pâquis 12) afin de maintenir l'unité du gabarit pour l'ensemble des bâtiments. L'aménagement d'un petit attique en retrait était possible également. La dérogation avait été octroyée conformément à l'art. 11 al. 4 LCI dont les conditions étaient remplies. La surface libre du terrain était suffisante pour préserver les voisins des inconvénients que pourrait impliquer le supplément de hauteur, étant précisé que le nouveau volume se trouvait au nord par rapport à la parcelle n° 1849. Aucun indice d'utilisation du sol n'était applicable en l'espèce. La surélévation ne nuisait pas à l'harmonie de la silhouette de l'agglomération ni à la perception de sa topographie et était compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, en permettant l'alignement de l'attique au mur pignon du 12, rue des Pâquis.

Une partie des griefs de M. Bayard relevait du droit privé et échappait à la compétence du Tribunal administratif.

22. Le 30 janvier 2009, la SI a déposé ses observations concernant le recours de M. Bayard.

Le recours devait être rejeté. Tous les préavis recueillis étaient favorables au projet, notamment ceux des services sécurité salubrité et de la police feu. Les craintes concernant la sécurité évoquées par M. Bayard étaient infondées. Il en allait de même s'agissant des griefs concernant l'esthétique du projet. Pour le surplus, en tant que voisin, M. Bayard n'avait pas qualité pour invoquer les griefs relatifs à l'application de la LDTR.

23. Le 19 février 2009, M. Bayard a fait part de ses observations au sujet du recours de la SI en concluant à son rejet et en reprenant les arguments déjà développés dans ses écritures précédentes.

24. Le 27 mars 2009, la commission a déposé son dossier.

25. Le 3 avril 2009, les parties ont été entendues en audience de comparution personnelle. Elles ont maintenu leurs positions respectives.

Le département a précisé que, si les travaux de modification de la typologie des appartements avaient été autorisés, cela n'aurait pas eu d'incidence sur le mode de calcul. Les modifications proposées péjoraient en outre l'habitabilité des appartements.

M. Bayard a estimé qu'il était impératif de procéder à une expertise de la structure du bâtiment pour savoir si le projet autorisé était vraiment réalisable. Certains travaux devaient être entrepris immédiatement de façon à sécuriser le bâtiment. Or, il semblait que la procédure de travaux d'office initiée par le département était suspendue.

M. Chalu, pour la SI, a indiqué qu'il avait mandaté un ingénieur civil pour suivre le processus de sécurisation du bâtiment. Un rapport mensuel était envoyé au département ainsi qu'un rapport concernant la charpente.

26. Le 22 avril 2009, le département a exposé le déroulement de la procédure de travaux d'office qui s'était poursuivie après la délivrance de l'autorisation de construire. En vue de trouver une solution amiable au litige, il avait choisi, pendant la procédure de recours, de surseoir à la procédure de travaux d'office visant la réhabilitation complète de l'immeuble. Toutefois, si les travaux préalables de sécurisation du bâtiment tels que décrits dans le procès-verbal de chantier du 1^er décembre 2008, n'étaient pas exécutés, des travaux d'office seraient engagés dans cette mesure.

27. Le 24 avril 2009, la SI a fait parvenir les rapports établis par l'ingénieur civil. Le dernier daté du 21 avril 2009, indiquait notamment que l'échafaudage était en état de fonctionner. Il fallait continuer de purger la façade en enlevant les morceaux disloqués qui pourraient tomber. Le contrôle mensuel des ancrages et des plateaux avait été fait. Le bâtiment était sous contrôle et partiellement assaini. Les faux plafonds avaient été enlevés et l'état de la structure en bois était bon.

28. Le 15 mai 2009, M. Bayard a relevé que le rapport du bureau d'ingénieurs Pierre Moia indiquait qu'il était dangereux de pénétrer dans l'immeuble, que les escaliers intérieurs ne pouvaient être sécurisés et qu'à part les façades, rien n'apparaissait pouvoir être conservé. Le département semblait ignorer cet avis d'expert qu'il avait pourtant lui-même mandaté.

29. Le 29 mai 2009, la SI a indiqué que les procès-verbaux de chantiers produits attestaient que le bâtiment était parfaitement sous contrôle et que les travaux complémentaires, objets de l'autorisation, étaient bloqués par le recours de M. Bayard.

30. La SI et M. Bayard ont persisté dans leur recours respectivement les 20 et 19 novembre 2009. La SI sollicitait l'audition de l'ingénieur civil mandaté pour suivre l'évolution de la rénovation de l'immeuble.

31. M. Bayard a transmis un courrier du département daté du 17 novembre 2009, l'informant que les travaux de sécurisation seraient prochainement réalisés d'office, suite à une visite de l'immeuble effectuée le 6 novembre 2009.

32. Par communiqué de presse du 9 février 2010, le département a fait savoir que l'Etat de Genève avait débuté les travaux de sécurisation et fait évacuer l'immeuble du 19, rue de Monthoux.

1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables de ce point de vue (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

a. La qualité pour recourir de M. Bayard est mise en doute par le département en raison d'une absence alléguée d'intérêt actuel au recours.