Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

Cadastré sous n° E643, l'immeuble situé à l’angle des 23, chemin des Tulipiers et 17, avenue de Rosemont, sur la parcelle n° 3'126, feuille 26 de la Ville de Genève, section Eaux-Vives, en zone de développement 3, a été construit en 1996. Selon le cahier de répartition des locaux déposé au service du cadastre en juin 1996, il était dès ce moment soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).

Les deux appartements litigieux n^os 5.01 et 7.01, de 97 m² chacun, situés respectivement au 3^ème et 5^ème étage, comportent 4 pièces et un balcon. Une cave et un box y sont rattachés. Ils se trouvent dans un immeuble d’habitation de cinq étages sur rez-de-chaussée avec attique et garage souterrain.

L’immeuble a fait l’objet de l’autorisation de construire n° DD 90'463 accordée le 21 avril 1992 aux consorts Ricou ainsi que d’un accord de principe au sujet du plan financier délivré à ces derniers en février 1992.

En juin 1994, les travaux n’avaient pas encore commencé et l’accord financier précité a été renouvelé au profit des consorts suivants formant une société simple, à savoir Remob S.A (ci-après : Remob), Comptoir hypothécaire et industriel S.A. (ci-après : Comptoir hypothécaire et industriel), DPF Moser & consorts (ci-après : DPF), Madame Eve Brantschen et Messieurs Pietro dit Pierre Sartorio, Georges Philippe et Edward Kossoy. Ces derniers avaient acquis la parcelle des consorts Ricou avant le début de la construction. Ils devaient faire figurer sur le panneau de chantier l’indication suivante : « Construction de 19 logements à vendre en PPE, soumis au contrôle de l’Etat selon la loi du 29 juin 1957 ».

Selon les extraits du registre foncier (ci-après : RF) du 14 mars 2012, les appartements litigieux appartenaient en PPE, depuis le 20 juin 1996, à la société simple composée des sept membres susmentionnés.

Suite à la faillite de Remob en 1997, les six autres membres de la société simple ont acheté, en propriété commune, à la masse en faillite de Remob, les droits indivis liés à l’immeuble susmentionné, par acte notarié du 23 mars 1998 et inscrit au RF le 30 avril 1998. Les droits indivis ainsi transférés portaient notamment sur sept appartements, parmi lesquels figuraient les deux appartements litigieux.

En mars 2002, Madame Brantschen a vendu aux cinq autres membres restants de la société simple, à savoir Comptoir hypothécaire et industriel, DPF, Messieurs Sartorio, Philippe et Kossoy (ci-après : les propriétaires), en propriété commune, ses droits indivis liés à l’immeuble susmentionné. Ceux-ci portaient entre autres sur sept appartements, parmi lesquels figuraient les deux appartements litigieux. Ce transfert de propriété a été inscrit au RF le 6 juin 2002. Les acheteurs ont repris les droits et obligations découlant des contrats de bail en cours.

L’appartement n° 5.01 a été loué à Monsieur Brian Harris entre le 1^er décembre 1996 et le 30 juin 2011. L’appartement 7.01 a été loué à Madame et Monsieur Marie-Claude et Alain Motz du 1^er décembre 1996 au 30 novembre 2012.

Le 18 octobre 2011, les propriétaires, par l’intermédiaire de leur notaire, ont requis l’autorisation de vendre l’appartement n° 5.01, ainsi que la cave et le box y afférents, au profit de Madame Christiane Pranal-Mayor pour le prix de CHF 1'500'000.-.

Par arrêté du 14 novembre 2011, le département des constructions et des technologies de l’information, devenu le département de l’urbanisme (ci-après : le département), a autorisé l’aliénation sollicitée au prix précité (VA 11'475). L’appartement était compris dans un immeuble soumis au régime de la PPE depuis sa construction et était destiné à la vente dès l’origine.

L'autorisation de vente VA 11'475 a été publiée le 18 novembre 2011 dans la Feuille d’Avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO).

Le 21 décembre 2011, les propriétaires, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont requis l’autorisation de vendre l’appartement 7.01, ainsi que la cave et le box y afférents, au profit de Sogeprim S.A., pour le prix de CHF 1'400'000.-. Le nouvel acquéreur s’engageait à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail de Mme et M. Motz.

Le 2 janvier 2012, l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru contre l’autorisation VA 11'475 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), en concluant principalement à son annulation et préalablement à ce que le département produise un certain nombre de pièces. Le recours a été enregistré sous la cause n° A/9/2012.

Par arrêté du 6 février 2012, le département a autorisé la seconde aliénation sollicitée au prix susmentionné (VA 11'550). L’appartement était compris dans un immeuble soumis au régime de la PPE depuis sa construction et était destiné à la vente dès l’origine. L’acquéreur s’engageait à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail conclu avec Mme et M. Motz.

L'autorisation de vente VA 11'550 a été publiée le 10 février 2012 dans la FAO.

Le 5 mars 2012, le département a transmis au TAPI le dossier VA 11'475.

Le 12 mars 2012, l’ASLOCA a recouru contre l’autorisation VA 11'550 auprès du TAPI, en concluant préalablement à ce que le département produise un certain nombre de pièces, et principalement à son annulation. Le recours a été enregistré sous la cause n° A/812/2012.

Le 21 mars 2012, les propriétaires ont conclu principalement à l’irrecevabilité du recours A/9/2012 et subsidiairement à son rejet.

Le 20 avril 2012, l’ASLOCA a persisté dans ses conclusions relatives au recours A/9/2012.

Les 19 et 26 avril 2012, les parties ont sollicité la suspension de l’instruction de la procédure A/812/2012, au motif qu’elle soulevait les mêmes questions que celles de la procédure A/9/2012.

Le 30 avril 2012, le département a transmis au TAPI le dossier VA 11'550.

Les 4 et 7 mai 2012, le département et les intimés ont respectivement maintenu leur position dans le cadre du recours A/9/2012.

Par jugement du 15 mai 2012, le TAPI a joint les deux recours susmentionnés sous la cause n° A/9/2102 et refusé de suspendre l’instruction de la procédure A/812/2012. Il les a rejetés, au motif que les deux appartements litigieux étaient soumis au régime de la PPE dès leur construction achevée en 1996 et que le département devait autoriser leur aliénation en vertu de l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

En application de l’art. 72 LPA, le recours n° A/812/2012 n’avait pas à être instruit davantage, dans la mesure où il apparaissait d’emblée manifestement mal fondé.

Par acte posté le 15 juin 2012, l’ASLOCA a fait « appel » du jugement du TAPI auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), en concluant à son annulation ainsi qu’à l’annulation des autorisations de vente n° VA 11'475 et VA 11'550. Elle a préalablement conclu à la tenue d’une audience de comparution personnelle des parties afin de vérifier le statut des appartements de l’immeuble en cause. Malgré une écriture difficilement compréhensible, les griefs soulevés sont en substance les suivants.

La let. c de l’art. 39 al. 4 LDTR primait la let. a de cette même disposition. Bien que reconnaissant le caractère alternatif des conditions de cette norme, l’ASLOCA estimait qu’il n’était pas possible de choisir entre les quatre lettres de ladite disposition pour accorder l’autorisation d’aliéner. De plus, l’art. « 29 » al. 2 LDTR l’emportait sur les quatre motifs de l’art. 39 al. 4 LDTR. La revente d’appartement devait porter sur tous les appartements locatifs et ne pouvait pas démanteler de tels blocs. Les deux appartements litigieux avaient été loués et étaient intégrés dans un bloc de sept appartements. Il incombait aux propriétaires de prouver que les cinq autres appartements étaient aussi loués.

Le 21 juin 2012, le TAPI a transmis son dossier sans observations.

Le 25 juillet 2012, le département a conclu au rejet du recours au motif que l’immeuble litigieux était soumis, depuis sa construction, au régime de la PPE et qu’il n’était pas affecté à la location. Comme l’art. 39 al. 4 let. a LDTR était réalisé, il devait octroyer l’autorisation d’aliéner.

Le 6 août 2012, les propriétaires ont conclu au rejet du recours au motif que les conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR étaient alternatives et que la lettre a de cette disposition trouvait application. Les autorisations d’aliéner litigieuses devaient donc être octroyées.

Les deux appartements avaient été construits en 1996 sous le régime de la PPE dans le cadre d’une opération immobilière visant à mettre sur le marché dix-neuf appartements en PPE. Les appartements avaient été construits de manière individualisée et il n’y avait jamais eu de bloc d’appartements. Ils avaient été mis en location car les propriétaires ne trouvaient pas d’acquéreurs.

Les appartements litigieux étaient détenus, dès l’origine, en propriété commune par les membres de la société simple, et non par la seule société Remob. Ils avaient ainsi toujours appartenu en propriété commune aux intimés. Seule la composition de la société simple avait varié, passant de sept membres originels aux cinq membres actuels, en raison de la faillite de Remob et de la sortie de Madame Brantschen. Il n’y avait pas eu de vente en bloc des appartements litigieux.

Le 20 septembre 2012, les intimés ont déclaré n'avoir aucune observation ou requête à formuler.

Le 21 septembre 2012, l’ASLOCA a persisté dans ses conclusions et en a pris deux nouvelles à titre « préparatoire ». L’une tendait à « ordonner au DCTI tous les arrêtés de vente délivrés par le service adéquat pour l'historique », et l’autre à ordonner l’audition du conseiller d'Etat en charge du DCTI ou de l’un de ses collaborateurs.

Les appartements n’avaient pas été vendus individuellement car ils étaient détenus en copropriété par les intimés formant une société simple avec des droits indivis. Ils étaient de ce fait « ensemble ». Les appartements litigieux n’étaient pas soumis à la PPE dès leur construction « puisqu’il n’y avait pas d’appartements en PPE qui soient individualisés à cette époque ». Ayant été loués pendant seize ans, les appartements en PPE en cause étaient « convertis en des appartements locatifs ».

Le 15 octobre 2012, les intimés ont contesté les allégués de l’ASLOCA et persisté dans leurs conclusions. Ils ont également conclu à ce que l’ASLOCA soit condamnée à une amende pour plaideur téméraire.

Par courrier du 13 décembre 2012, le conseil des intimés a informé le juge délégué du décès de M. Kossoy survenu le 11 octobre 2012. Ses deux héritières étaient Mesdames Karin Ohry-Kossoy et Agnieszka Ptak Kossoy, domiciliées à Genève. Elles demandaient la reprise de la procédure dans l’hypothèse où elle devait être suspendue en raison du décès. Elles adhéraient aux conclusions prises dans l’écriture des intimés du 15 octobre 2012.

Mme Ohry-Kossoy avait été désignée aux fonctions d’exécutrice testamentaire, comme le confirmait l’attestation de la Justice de paix du 27 novembre 2012. Elle avait établi, le 30 novembre 2012, une procuration en faveur de Monsieur François Moser et/ou Monsieur Stéphane Jaggi aux fins de signer tout acte portant promesse de vente et vente des droits de copropriété dépendant de la succession de M. Kossoy liés à la parcelle n° 3'126 susmentionnée et en particulier au bâtiment n° E643.

Le 17 décembre 2012, le juge délégué a informé les parties qu'il n'y avait pas lieu de suspendre la cause, et que celle-ci était gardée à juger.

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).