Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

A. a. E______ est propriétaire des parcelles n^os 162 et 2’619, feuille 1______, de la commune de F______, sur lesquelles est érigé un immeuble, sis rue G______ 28-30.

b. Par courriel du 10 avril 2018 à l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), se référant à trois autorisations en procédure accélérée (ci-après : APA) obtenues durant la même période pour les mêmes travaux sur trois immeubles différents, soit la rénovation de salles de bain et cuisines, elle souhaitait savoir pour quelle raison elle avait reçu des conditions diverses pour chacun d'entre eux, à savoir que les travaux n'auraient aucune incidence sur les loyers, que les loyers seraient contrôlés pendant 5 ans, ou que l'état locatif serait bloqué pendant 3 ans après la fin des travaux.

c. Par courriel du 29 juin 2018, l'OCLPF, soit pour lui H______, a notamment répondu « [l]a directive interne concernant la durée de contrôle [avait] été précisée en début d'année. Ainsi, les travaux de rénovation de ce genre, dont les coûts de travaux n'auraient pas de répercussion sur les loyers, n'auront pas ces derniers bloqués par la LTDR ».

B. a. Le 7 janvier 2020, E______ a déposé une demande d’APA portant sur la rénovation d'appartements du premier au quatrième étage de l'immeuble précité.

Dans la lettre d'explication du projet, elle a notamment indiqué que « ces travaux n'auront pas d'incidence sur les loyers des locataires ».

Elle a produit un état locatif de l'immeuble, qui serait identique à celui après travaux, la rénovation ayant lieu alors que les locataires demeureraient en place.

b. Dans le cadre de l'instruction du dossier, l’OCLPF a notamment rendu, le 28 février 2020, un préavis favorable sous conditions que : (1) les dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) soient respectées (art. 9) ; (2) toute modification ferait l'objet d'une demande complémentaire ; (3) « [l]es travaux de rénovation complète des cuisines et salles de bain, ainsi que le remplacement des canalisations au sous-sol n'auront aucune incidence sur les loyers des 46 appartements conformément à la lettre d'information envoyée aux locataires datée du 7 janvier 2020 [recte : 20 novembre 2019] ».

c. Par décision du 5 mars 2020, le département du territoire (ci-après : le département) a délivré l'autorisation de construire sollicitée (APA 2______), laquelle a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour.

Les conditions figurant dans le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 notamment devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation.

Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours.

C. a. À compter du 26 janvier 2021, des échanges de correspondance ont eu lieu entre l’OCLPF, respectivement l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC), et E______ concernant l’augmentation de loyers de logements situés dans l'immeuble sis 30, rue G______.

b. Par courrier à E______ du 2 juillet 2021, l'OCLPF a ainsi relevé qu'il semblait que deux logements situés au quatrième étage de cet immeuble avaient fait l'objet d'une augmentation de loyer, ce qui était susceptible de constituer une infraction à la LDTR (I/3______).

Un délai lui était imparti pour faire part de ses observations concernant les modifications des loyers après les travaux de rénovation commencés le 5 mars 2020, ainsi que pour produire les plans conformes à l'exécution, datés et signés, l'état locatif de l'immeuble ainsi que les contrats de bail modifiés conformément au préavis LDTR de l'autorisation délivrée, et lui communiquer la date de fin des travaux.

c. Le 15 juillet 2021, E______ a observé qu’il ne ressortait pas de l'APA 2______ que l'immeuble litigieux serait contrôlé après la réalisation des travaux, ni le montant des loyers dits contrôlés, ni la durée d'un tel contrôle (3 ou 5 ans), ni que les avis de fixation des loyers des logements ainsi qu'un état locatif devraient être fournis à la fin des travaux.

Elle a produit : une copie de son courrier à l'OCLPF du 9 février 2021 dans lequel elle indiquait que certains baux avaient été résiliés par les locataires, dont une partie avait pu être remise en location. Le loyer des locataires avait subi une majoration, fondée sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse [CO, Code des obligations - RS 220]), et non sur la base des travaux effectués dans ces appartements ; une attestation globale de conformité datée du 14 juillet 2021, certifiant que les travaux étaient conformes à l'autorisation de construire APA 2______ ainsi qu'aux lois et règlements applicables au moment de l'entrée en force de l'autorisation ; les plans conformes à l'exécution.

d. Par courriel du 16 mai 2022, l'OAC a interpellé E______ au sujet du courrier de l'OCLPF du 2 juillet 2021 précité et a sollicité la production de diverses pièces.

e. Le 19 mai 2022, E______ a rappelé ne pas avoir majoré les loyers en se prévalant des travaux à plus-value. En revanche, elle ne pouvait pas se voir privée de la possibilité d'invoquer d'autres critères de fixation du loyer prévus par le CO, en application du principe de la force dérogatoire du droit fédéral.

Le 23 mai 2022, elle a produit un état locatif de l'immeuble à cette date et un autre valant avant le 8 mai 2020.

Le 24 mai 2022, elle a informé le département que le chantier avait été clos le 14 juillet 2021 et a produit un état locatif de l'immeuble à cette date.

f. Par décision du 20 juillet 2022 (I/3______), le département, se référant à l'APA 2______, a ordonné à E______, en application des art. 44 LDTR et 129 et ss de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), de rétablir une situation conforme au droit, dans un délai de 30 jours, en procédant : a) à l'établissement d'un nouvel avis de fixation du loyer initial (formule officielle) respectant la condition n° 3 du préavis LDTR du 28 février 2020 pour chacun des 46 appartements concernés ; b) au remboursement du trop-perçu des locataires touchés par une augmentation du loyer, soit un montant de CHF 103'326.- (dont le détail par appartement était indiqué).

Les justificatifs attestant de la mise en œuvre intégrale de l'ordre susmentionné devaient lui être adressés dans le même délai.

De plus, au vu de l'infraction commise et en application des art. 44 LDTR et 137 LCI, une amende administrative de CHF 22'000.- lui était infligée. Celle-ci tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, dans le cadre de l'autorisation de construire délivrée le 5 mars 2020. Il apparaissait qu'alors qu'elle savait que ces travaux étaient soumis à autorisation de construire ainsi qu'au contrôle des loyers, cette décision n'avait, de manière intentionnelle, pas été respectée, avec des conséquences non négligeables sur les loyers payés. Son statut de professionnel de l'immobilier et l'importante proportion des logements touchés (58%) étaient également pris en compte.

Les travaux visés par l’APA 2______ étaient des travaux de rénovation soumis à la LDTR. Selon l’autorisation délivrée, ils n'auraient aucune incidence sur les loyers des 46 appartements, conformément à la lettre d'explication du projet datée du 7 janvier 2020. En vertu de l'art. 12 LDTR, ces loyers seraient appliqués, pour une durée de 3 ans, dès la fin des travaux, soit du 14 juillet 2021 au 13 juillet 2024. Il était ainsi faux de prétendre que les loyers des appartements concernés pouvaient être modifiés avant l'échéance de cette période de contrôle.

D. a. Par acte du 14 septembre 2022, E______ a recouru contre cette décision du département du 20 juillet 2022 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI).

Cette décision violait le principe de la bonne foi, vu les assurances données par l'OCLPF par courriel du 29 juin 2018, de manière individuelle et concrète. Ce dernier n'avait en outre nullement indiqué, dans son préavis du 28 février 2020, que le montant des loyers ne pouvait connaître de variation sur la base d'un autre critère de fixation que celui des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Elle pouvait dès lors comprendre de ce préavis que les travaux de rénovation faisant l'objet de l'APA 2______, dont les coûts n'avaient pas eu de répercussion sur les loyers, n'avaient « pas ces derniers bloqués par la LDTR ». Elle avait donc procédé à la majoration des loyers de nouveaux locataires sur les critères de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) et ceux des locataires en place de l'adaptation du loyer à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) (art. 269b CO), ce qui ressortait des avis de fixation du loyer initial et des avis de majoration de loyer.

La décision violait également les art. 269 ss CO, en particulier l'art. 269d CO. Interpréter le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 comme interdisant toute augmentation de loyer, suite aux travaux de rénovation faisant l'objet de l'APA 2______, même pour un autre motif que la répercussion des coûts de ces travaux, revenait à imposer un blocage des loyers pour une durée indéterminée, voire indéfiniment, faute pour l'autorité intimée d'avoir indiqué une limite temporelle, ce qui violait le droit fédéral.

Elle contestait tant le principe de l'amende que sa quotité. Aucune faute ne pouvait lui être reprochée. Il convenait de tenir compte de la lacune importante de l'autorité intimée, qui avait totalement omis d'indiquer que les loyers seraient bloqués et quelle serait la durée de ce blocage. Le principe de la proportionnalité n'avait en outre pas été respecté. L'autorité intimée s'était basée sur une proportion erronée de logements dont les loyers auraient prétendument été majorés à tort.

b. Le département a conclu au rejet du recours.

Il était évident qu'un contrôle des loyers était imposé en application des art. 9 à 12 LDTR. E______ en avait conscience, puisque dès le dépôt de sa demande elle l’avait immédiatement informé, de même que les locataires, de l’absence d'incidence des travaux projetés sur les loyers. Il n'était pas utile de calculer de manière précise les incidences que ces travaux auraient pu avoir sur les loyers, puisqu'il n'était justement pas censé y en avoir. La durée du contrôle, de 3 ans, découlait de l'art. 12 LDTR.

En tant qu'instance de préavis, l'OCLPF n'était pas compétent pour donner des « assurances », ce que E______, active dans le domaine de la construction et de l'immobilier, ayant déjà obtenu différentes décisions du département, ne pouvait ignorer. Ces « assurances » n'avaient de surcroît pas été portées à sa connaissance. Dans le doute, E______ était en droit d'interpeller l’OAC, en sa qualité d'instance décisionnelle, afin de connaître la portée des conditions reprises dans l'APA 2______.

Aucune violation du principe de la force dérogatoire du droit fédéral ne pouvait être retenue, la LDTR étant, selon une jurisprudence constante, conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris dans la mesure où elle prévoyait un contrôle des loyers après transformation.

L'amende administrative, parfaitement fondée en droit et proportionnée devait être confirmée. En la matière, l'administration devait faire preuve de sévérité afin d'assurer le respect de la loi ; elle jouissait d'un large pouvoir d'appréciation. Plus de la moitié des locataires avaient été concernés par cette augmentation. E______ ne démontrait pas que son paiement la confronterait à une situation financière particulièrement difficile.

c. Il ressort du dossier du département que par courrier du 20 novembre 2019 adressé à tous les locataires de l'immeuble sis rue G______ 28-30, E______, en se référant aux travaux de rénovation envisagés (remplacement des cuisines, des salles de bain et des fenêtres), précisait que « ces travaux ne [donneraient] lieu à aucune augmentation de loyer ».

d. Dans sa réplique, E______ a sollicité l'audition de I______, directeur à l’OCLPF.

En tant qu'office rattaché au département, les assurances données par l'OCLPF lui étaient opposables. Dans le cadre de travaux de rénovation réalisés dans un autre immeuble, il ressortait clairement d'un préavis de l’OCLPF du 17 avril 2019 que le loyer des 33 appartements concernés était bloqué, ainsi que la durée du blocage et le montant des loyers après travaux et qu’elle devait remettre au département un état locatif nominatif à la fin du contrôle.

Il ressortait d’un procès-verbal d’audience du 13 septembre 2022 devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : TBL) que H______ avait admis, concernant le préavis de l’OCLPF du 28 février 2020, penser qu’il y avait une marge d’interprétation des deux côtés. I______, avait déclaré qu’il ne pouvait pas être compris dudit préavis que toute hausse de loyers était exclue, telle que celle fondée sur les loyers du quartier.

e. Dans sa duplique, le département a relevé que ces témoignages de H______ et I______ ne liaient pas l’OAC, seule autorité décisionnaire, dans la mesure où ils travaillaient pour le compte de l’OCLPF.

S’il était vrai que l’autorisation de construire litigieuse ne précisait pas la durée du contrôle des loyers, l’art. 12 LDTR prescrivait qu’elle ne pouvait excéder 3 ans pour les travaux de rénovations ou de transformations « non lourds ». Si les bailleurs pouvaient, pour d’autres raisons que celles liées à la réalisation des travaux autorisés, augmenter les loyers, cela aurait pour effet d’annihiler la protection que la LDTR avait pour but de mettre en œuvre.

f. En réponse à une demande du TAPI, le département a fait savoir qu’il n’existait à l’OCPLF aucune directive interne écrite (« guide LDTR »). La pratique à laquelle H______ avait pu faire allusion dans son courriel du 29 juin 2018 et dont I______ avait parlé lors de son audition devant le TBL le 13 septembre 2022, n'était pas codifiée.

g. Lors d’une audience devant le TAPI le 4 avril 2023 :

g.a I______ a expliqué que le « guide LDTR » correspondait à des formulaires, lettres type et marches à suivre constituant l'environnement de travail de l'OCLPF. La casuistique découlait de procès-verbaux de séances internes lors desquelles certains cas particuliers étaient discutés.

Le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 contenait une phrase type concernant l'incidence des travaux sur les loyers car la requérante avait d'emblée informé son service ne pas répercuter le prix des travaux sur les loyers. Celle-ci n’avait toutefois effectivement donné aucune garantie de l'absence d'augmentation des loyers pour un autre motif. Il y avait environ une année et demie, voire deux ans, la phrase-type en question avait été modifiée. Selon ledit préavis, aucune augmentation de loyer pour quelque motif que ce soit n'était autorisée. Il était toutefois compréhensible que, en lisant la condition litigieuse, un tiers pouvait en déduire que des hausses de loyers pour d'autres motifs pouvaient être envisagées. Dans ses souvenirs, la durée de l'interdiction de hausse des loyers était de trois ans, étant relevé qu’une référence à l'art. 9 LDTR figurait dans le préavis en question. Il ignorait comment E______ pouvait savoir, à la lecture dudit préavis, si le contrôle était de trois ou de cinq ans, mais elle pouvait se renseigner sur ce point. L’OCLPF n'avait pas fixé le montant des loyers bloqués car ceux indiqués dans l'état locatif correspondaient aux loyers bloqués pendant la durée de contrôle.

Le courriel de H______ du 29 juin 2018 pouvait effectivement être lu dans le sens où les loyers ne seraient pas bloqués par la LDTR, ce qui était cependant faux. H______ avait effectivement la possibilité de donner des renseignements à des tiers, lesquels engageaient l'OCLPF.

g.b Le représentant du département a maintenu sa position. Ignorant les renseignements que pouvait donner l'OCLPF, l'OAC n'était absolument pas lié par de telles informations.

h. Le département a produit trois exemplaires de préavis récents favorables sous conditions rendus par le service LDTR de l'OCLPF lorsqu'un requérant s'engageait à ne pas répercuter le coût des travaux sur les loyers des locataires, à savoir :

-       du 30 mars 2023 sous conditions notamment que les dispositions de la LDTR soient respectées (art. 9 LDTR) (condition n° 1). Les loyers des 39 logements, situés du 1^er au 10^ème étage, n'excéderaient pas après travaux de CHF 673'083.- par an, comme indiqué dans le document état locatif annexé. Ces loyers seraient appliqués pour une durée de 3 ans dès la remise de chaque logement après la fin des travaux (art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR) (condition n° 2). Les travaux concernés par cette demande en autorisation de construire n'impliqueraient pas le départ des locataires. Toutefois, s'il s'avérait que l'utilisation du logement pendant les travaux serait trop difficile pour certaines personnes (point d'eau, WC, cuisine, pendant la nuit, etc.), un relogement temporaire serait mis à disposition par les propriétaires. Il y aurait 12 logements vacants à l'usage des locataires pendant le chantier, selon l'information aux locataires du 10 février 2023. L'ouverture du chantier serait subordonnée au relogement de ceux-ci (art. 42 al. 4 LDTR) (condition n° 3). Le requérant remettrait au département un état locatif nominatif de l'immeuble, à la fin de la période de contrôle (condition n° 4) ;

-       du 9 janvier 2023 sous conditions notamment que les dispositions de la LDTR soient respectées (art. 9 LDTR) (condition n° 1). Les travaux visés par la demande n'auraient aucune incidence sur les loyers des logements existants, comme indiqué dans la lettre d'information aux locataires datée du 15 juillet 2022 (condition n° 2). Les loyers des 28 logements existants situés du rez-de-chaussée au 7^ème étage n'excéderaient pas après travaux l'état locatif indiqué dans le document D02. Ces loyers seraient appliqués pour une durée de 3 ans dès la remise en location de chaque logement après les travaux (art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR) (condition n° 3). Les travaux concernés par cette demande en autorisation de construire n'impliqueraient pas le départ des locataires (condition n° 4) ;

-       du 21 décembre 2022 sous conditions notamment que les dispositions de la LDTR soient respectées (art. 9 LDTR). Les travaux visés par la demande en autorisation de construire n'auraient aucune incidence sur les loyers des 21 logements existants, comme indiqué dans la lettre d'information aux locataires datée du 27 octobre 2022 (condition n° 2). Le montant des loyers des 21 appartements n'excédera pas après travaux celui mentionné dans le bail à loyer ou le dernier avis de fixation, pour chaque logement selon les pièces visées et enregistrées le 9 novembre 2022. Ces loyers seraient appliqués pour une durée de trois ans dès la remise en location après la fin des travaux (art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR) (condition n° 3).

i. Le TAPI a, par jugement du 9 mai 2023, admis le recours et annulé l’amende, dit qu’il n’était pas perçu d’émolument et alloué une indemnité de procédure de CHF 2'500.- à E______, à la charge de l’État.

Se posait la question du respect des conditions prévues dans l'APA 2______, plus particulièrement de la condition n° 3 du préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 faisant partie intégrante de cette autorisation prévoyant que « [l]es travaux de rénovation complète des cuisines et salles de bain, ainsi que le remplacement des canalisations au sous-sol n'auront aucune incidence sur les loyers des 46 appartements ».

La position du département selon laquelle il apparaissait évident que cette condition imposerait un contrôle des loyers au sens des art. 10 et ss LDTR ne saurait être suivie. Cela ne ressortait pas expressément de l'autorisation querellée et le préavis du 28 février 2020 ne prévoyait ni le montant maximum des loyers des logements après travaux, ni la durée du contrôle. Il était également muet quant à une éventuelle obligation pour la propriétaire de remettre au département un état locatif de l'immeuble à la fin de la période de contrôle. Si le préavis faisait effectivement référence à l'art. 9 LDTR, il ne le faisait pas aux art. 10 ss LDTR, ni même à l'état locatif produit à l’appui de la requête. Le fait que la propriétaire ait confirmé dans le cadre de sa demande d’APA que les travaux de rénovation n'auraient aucune incidence sur les loyers n’y changeait rien puisque, comme le reconnaissait le département, E______ se référait expressément aux travaux à plus-value, sans exclure toute majoration fondée sur la base d'autres motifs.

S’y ajoutait que l'OCLPF admettait, dans le cas d'espèce, que l'existence d'un blocage des loyers n'avait rien d'évident, un tiers pouvant déduire de la condition litigieuse que des hausses de loyers pour d'autres motifs pouvaient être envisagées et qu’E______ ne pouvait pas connaître la durée du contrôle des loyers à la seule lecture du préavis de l’OCLPF du 28 février 2020. Celle-ci s'était préalablement renseignée auprès de ce service afin de connaître la teneur d'une telle condition et celui-ci avait agi dans le cadre et dans les limites de sa compétence. La propriétaire ne pouvait être en mesure de se rendre compte immédiatement de la prétendue inexactitude du renseignement fourni, de sorte qu'elle pouvait s’y référer de bonne foi.

Si les préavis plus récents de l'OCLPF prévoyaient expressément le montant maximum des loyers après travaux, la durée du contrôle, l'obligation de remettre un état locatif à la fin de la période de contrôle ainsi que la références aux art. 10 à 12 LDTR, respectivement à l'état locatif, cette pratique n'avait rien de nouveau. Il ressortait en effet d'un préavis de l'OCLPF du 17 avril 2019, que cette instance spécialisée procédait déjà de la sorte avant le 28 février 2020. Dès lors, E______ pouvait de bonne foi comprendre de l'absence de mention de ces éléments dans le préavis litigieux qu'aucun contrôle des loyers n'était imposé.

C’était donc à tort que le département avait retenu une infraction à la LDTR.

E. a. A______ (ci-après : A______), B______ ainsi qu’C______ et D______ ont formé recours contre ce jugement par acte déposé le 9 juin 2023 à la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Ils ont conclu à l’annulation dudit jugement et à la confirmation de la décision du département du 20 juillet 2022.

B______, de même qu’C______ et D______ avaient été locataires d’un studio au 30, rue G______. Ils avaient fait valoir leurs droits en matière de contestation du loyer initial et de fixation judiciaire du loyer devant les autorités judiciaires compétentes, où ils étaient représentés par l’A______. E______ avait fait appel contre les deux jugements rendus au début de l’année 2023 par le TBL. Le TBL avait constaté la nullité partielle de leurs contrats de bail à loyer, au sens de l’art. 20 CO, dans la mesure où les loyers convenus contractuellement étaient contraires à l’autorisation de construire délivrée par l’OAC le 5 mars 2020, et les avait fixés, dès le 1^er décembre 2020, à CHF 515.- par mois pour B______ (jusqu’au 15 juin 2021, date à laquelle il avait quitté l’appartement) et à CHF 615.- pour C______ et D______.

Ils étaient donc directement concernés par la décision de l’OAC du 20 juillet 2022 et avaient la qualité pour recourir.

Quand bien même la décision du 20 juillet 2022 sanctionnait la propriétaire, il était évident que cette dernière n’avait aucune intention de rembourser aux locataires concernés le trop-perçu de loyers de CHF 103’326.-. L’A______ avait la qualité pour recourir selon l’art. 45 al. 5 LDTR.

Dans la mesure où l’APA du 5 mars 2020 était en force et exécutoire, la propriétaire ne pouvait plus la remettre en cause. Le TAPI ne pouvait à son tour remettre en cause l’application in concreto des art. 10 à 12 LDTR. Il ne pouvait s’autosaisir de ce qui s’apparentait à une demande de reconsidération. Si le TAPI avait estimé que l’APA était peu claire, il aurait pu éventuellement réévaluer le montant de la sanction administrative mais ne pouvait pas simplement annuler la décision querellée.

L’analyse du TAPI était en tous les cas insoutenable. En effet, en application de l’art. 10 LDTR, le département devait fixer, comme condition d’une autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux. Il n’avait ainsi pas de marge d’appréciation. L’exception prévue à l’al. 2 de cette disposition était extrêmement restrictive, comme énoncé dans la doctrine de référence. Si la manière dont l’autorité administrative rédigeait actuellement ses préavis LDTR pouvait encore être critiquée, il ne faisait aucun doute que les loyers étaient bloqués pour une période minimale de 3 ans.

La propriétaire était particulièrement mal placée pour se prévaloir d’une violation du principe de la bonne foi, alors qu’elle était une société immobilière importante qui avait un portefeuille dans la région lémanique de CHF 1'551'000'000.- et avait dû déposer des centaines de demandes d’autorisation de construire ces dernières années. Elle avait de surcroît, dans son courrier du 16 janvier 2020, donné des assurances au département selon lesquelles les travaux de rénovation en cause n’auraient aucune incidence sur les loyers des 46 appartements. Elle violait de manière crasse ses obligations en matière de LDTR.

b. E______ a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.

Les trois recourants n’avaient pas participé à la procédure devant le TAPI ni requis leur appel en cause. L’A______ n’avait pas été empêchée de participer à la procédure de recours de première instance, alors qu’elle en avait eu connaissance le 13 septembre 2022 lors de l’audience de débat dans le cadre de la procédure civile opposant E______ à C______ et D______, qu’elle représentait. Le recours ne répondait de plus pas à l’exigence de motivation telle que prévue à l’art. 65 al. 2 de loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), puisque les recourants se limitaient à reprendre la liste des arguments qu’elle avait elle-même soulevés devant le TAPI, dont ils ne critiquaient pas le jugement.

Elle rappelait qu’aucune période de blocage des loyers n’avait été fixée pour des travaux effectués dans l’immeuble sis 43, avenue J______, à Genève, alors qu’ils étaient identiques à ceux de la présente cause. Les loyers des deux recourants, nouveaux locataires, avaient été augmentés sur la base du critère des loyers usuels du quartier et non sur celui des prestations supplémentaires du bailleur. La décision litigieuse du 20 juillet 2022 faisait suite à deux dénonciations auxquelles elle n’avait pas eu accès.

Au fond, les premiers juges s’étaient prononcés sur le respect des conditions prévues par l’APA. Il n’avait jamais été question de remettre en cause l’application des art. 10 à 12 LDTR effectuée par l’OAC. Elle avait prouvé, pour les raisons qu’elle reprenait, n’avoir commis aucune faute et avoir été de bonne foi tant dans le cadre de la procédure qui avait mené à l’APA du 5 mars 2020, que dans celle relative à son application. L’argument des recourants consistant à soutenir que le TAPI aurait statué comme sur une demande de reconsidération de l’APA était aberrant, puisque ni l’APA du 5 mars 2020 ni le préavis de l’OCLPF du 28 février 2020 mentionnaient le montant des loyers fixés après travaux et la période de blocage des loyers. Si elle était certes habituée aux demandes d’autorisation de construire, il ne pouvait être contesté qu’elle avait sollicité les explications auprès de l’autorité compétente et que c’était en toute bonne foi qu’elle s’était fiée à une pratique interne du département prévoyant que les loyers des appartements dans lesquels les travaux de rénovation de cuisines et de salles de bains avaient été réalisés, dont les coûts n’auraient pas de répercussions sur les loyers, ne seraient pas bloqués par la LDTR. Or, elle avait respecté les engagements pris dans ce sens, ce que l’autorité administrative n’avait en revanche pas été en mesure de faire.

c. Le département a conclu à l’irrecevabilité du recours, faute de qualité pour agir des recourants.

1. Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ ‑ E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA).

Les intimés soutiennent que les recourants n’auraient pas la qualité pour recourir contre le jugement du TAPI, faute d’avoir eu cette qualité ou d’avoir été appelés en cause en première instance.

2. 2.1 Aux termes de l'art. 111 LTF, la qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral (al. 1); l'autorité qui précède immédiatement le Tribunal fédéral doit pouvoir examiner au moins les griefs visés aux art. 95 à 98 LTF (al. 3).