Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) A______ SA, B______ SA, Monsieur C______ et D______ SA sont propriétaires de la parcelle n° 1______, feuille ______ de la commune de Genève-Plainpalais, sur laquelle se trouvent quatre immeubles, sis rue du K______ 2______, 3______, 4______ et boulevard de L______ 5______ et 6______.

2) Ces bâtiments sont gérés par la Régie Zimmermann SA (ci-après : la régie), société de droit suisse sise à Genève, ayant pour but social les opérations en rapport avec la construction, l'achat, la vente et la gérance d'objets immobiliers, ainsi que le courtage. Monsieur F______ en est l'administrateur-président, disposant d'une signature individuelle.

Ce dernier est également administrateur-président de G______ SA, auparavant nommée SI rue de M______ 7______-8______, société chargée de l'achat, la vente, la construction, le pilotage, la promotion, la gérance et le courtage de tous biens immobiliers, domiciliée chez la régie.

3) Par avis du 20 octobre 2011, l'architecte des propriétaires a informé les locataires des immeubles précités du dépôt d'une demande d'autorisation de construire (demande d'autorisation de construire DD 9______) afin de les rehausser pour créer dix-neuf appartements, et de procéder au ravalement des façades et à la rénovation des fenêtres et stores existants. Lesdits travaux n'auraient « aucune incidence sur les loyers des locaux occupés actuellement ».

4) Le 9 décembre 2011, entre 10h15 et 11h00, une représentante de la police des constructions, devenue depuis l'office de l'urbanisme du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement, devenu depuis lors le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le département), a effectué un contrôle de l'appartement de 4 pièces 1/2 au troisième étage de l'immeuble à l'adresse rue du K______ 2______ (ci-après : appartement 2______). Il ressort du rapport du 12 décembre 2011 (dossier I/10______) y relatif que des travaux de transformation et de rénovation de ce logement étaient alors en cours de réalisation, à savoir :

« - construction d'un nouvel et plus grand espace de jour (côté cour) par la démolition complète des 3 cloisons de séparation sises entre l'entrée et la cuisine, la cuisine et 1 chambre et cette chambre et le hall (disparition d'1 chambre et du hall),

- dépose - l'une à l'intérieur de l'appartement et l'autre sur le balcon - des 2 portes (de la cuisine et de cette chambre),

- démolition/reconstruction de parties de corniches et de plafonds,

- rafraîchissement de la seconde chambre et de la pièce jusqu'alors affectée à du séjour (côté rue),

- sols existants protégés partiellement,

- tranchées de démolition des cloisons ouvertes partiellement,

- disparition des anciens appareils, équipements et carrelages de la cuisine,

- pose d'un nouveau carrelage de sol à la cuisine comblant les tranchées de démolition des cloisons partiellement,

- refonte des espaces, des cloisons, des appareils, des équipements et du réseau des sanitaires (dépose des anciens carrelages et pose de nouveaux carrelages de mur, pose sur les anciens carrelages des nouveaux carrelages de sol (surépaisseur), dépose des anciens appareils dont un bidet et pose d'une nouvelle baignoire et d'une nouvelle toilette, pose des nouveaux lavabos et des nouveaux robinets en cours),

- changement complet du réseau électrique et nouvelles installations : nouveaux câblages, nouvelles prises, nouveaux interrupteurs, etc. ».

L'arrêt du chantier a été ordonné immédiatement et oralement aux deux ouvriers présents. Contactée l'après-midi, la régie a confirmé qu'aucune demande d'autorisation de construire n'avait été déposée pour ces travaux. Elle a alors été informée de l'ordre d'arrêt de chantier et de la nécessité de déposer une demande d'autorisation de construire pour régulariser la situation. Un plan de situation et des photographies du chantier étaient joints au rapport.

5) Par décision du 15 décembre 2011, le département a ordonné à la régie l'arrêt immédiat des travaux de transformation et de rénovation jusqu'à régularisation de la situation. Un délai de quinze jours lui était imparti pour déposer une demande d'autorisation de construire et adresser toutes remarques et tous documents utiles.

Les travaux effectués, comportant notamment une transformation, étaient assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Ladite décision pouvait faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) dans un délai de trente jours dès notification.

6) Par lettre du 12 janvier 2012 au département, la régie a renoncé à recourir contre la décision précitée auprès du TAPI. Les travaux susvisés avaient déjà été arrêtés. Une demande d'autorisation de construire serait déposée avec retard. Il y avait deux types de travaux, d'une part, ceux liés à l'entretien du logement après le départ de la dernière locataire et, d'autre part, ceux effectués en prévision des travaux de surélévation de l'immeuble. Ces derniers étaient en phase finale d'autorisation. Le loyer mensuel prévu après travaux pour l'appartement K______ serait de CHF 1'060.-, comprenant une hausse de CHF 150.- pour compenser le coût des travaux. Une copie du dernier contrat de bail y relatif était jointe. L'ancien loyer s'élevait à CHF 10'920.- par an, selon le dernier avis de majoration de loyer du 20 mai 2011.

7) Le même jour, la régie a conclu avec Monsieur I______ un contrat de bail portant sur l'appartement 2______, pour la période du 1^er février 2012 au 31 janvier 2013. Un loyer mensuel de CHF 1'060.-, soit CHF 12'720.- par an, a été convenu.

L'art. 19 dudit document, intitulé « LDTR modification du loyer en cours de bail », prévoit que « le locataire a reçu une copie de la décision du DCTI datée du 15 décembre 2011 concernant la demande d'autorisation de construire pour les travaux à l'article 9 dudit bail. Les parties conviennent que le loyer pourra être modifié rétroactivement pour se calquer sur le loyer LDTR fixé éventuellement par le DCTI. Le locataire accepte qu'une autorisation de construire a été déposée pour surélever " la galette " en face des deux fenêtres du séjour. Le loyer tient compte des nuisances du chantier. A cet effet, le locataire accepte, par sa signature, dans le cadre central de la surélévation Bd de L______ / Rue du K______, que les fenêtres du salon seront définitivement condamnées et remplacées par une fenêtre latérale (selon acceptation du DCTI). Aucune demande d'indemnité ou de résiliation anticipée ne sera acceptée quant à la suppression des fenêtres. Le bailleur est en droit, s'il exécute des travaux de transformation ou de rénovation qui apportent une plus-value aux locaux loués, de majorer en tout temps les loyers conformément à la loi, moyennant le respect d'un préavis de 3 mois dès l'achèvement des travaux ».

8) Le 5 mars 2012, l'architecte mandaté par A______ SA, B______ SA, M. C______ et D______ SA a déposé une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après : APA) n° D 11______, enregistrée le 7 mars 2012 sous APA 11______, pour la transformation de l'appartement K______ en logement de quatre pièces.

9) Le 16 mars 2012, le département a requis la production de documents complémentaires.

10) Le même jour, une représentante du département a effectué un nouveau contrôle de l'appartement 2______, en présence de l'architecte des propriétaires.

Selon le rapport y relatif, établi le 24 mars 2012 (dossier I/10______), les travaux de transformation et de rénovation avaient été poursuivis et achevés. Le logement avait été reloué à M. I______ à partir du 1^er février 2012, sans approbation préalable du loyer. Deux amendes seraient prononcées et des compléments étaient demandés. Des photographies de l'état des lieux étaient jointes.

11) Le 20 mars 2012, l'architecte des propriétaires a déposé une demande complémentaire d'autorisation de construire n° C 12______/1 pour la transformation des typologies de certains appartements se trouvant à la rue du K______ 2______ et au boulevard de L______ 6______.

12) Le 13 avril 2012, l'architecte des propriétaires a notamment transmis au département un dossier de photographies concernant l'achèvement des travaux de l'appartement 2______ (dossier APA 11______).

13) Le département en a accusé réception le 26 avril 2012, en réservant sa décision.

14) Par courrier-avis du 11 juillet 2012 adressé à M. I______, l'architecte des propriétaires lui a rappelé le dépôt d'une demande d'autorisation de construire en vue du rehaussement et de la création de dix-neuf appartements dans les immeubles sis rue du K______ 3______ à 4______ et boulevard de L______ 6______ (demande d'autorisation de construire DD 9______). Compte tenu de la situation de son logement, il était particulièrement concerné par ces travaux, lesquels imposaient de le reloger dans un appartement similaire durant toute la période de la construction. Ces travaux n'auraient « aucune répercussion financière sur aucuns cas semblablement concernés ». Cela étant, en raison de la transformation de son logement, son loyer mensuel actuel passait de CHF 1'060.- à CHF 809,90 avec effet rétroactif au 1^er février 2012, date de début du contrat de bail, et était bloqué au montant maximal indiqué pour une durée minimale de cinq ans, au sens de la LDTR. Tous les frais correspondants au déménagement seraient entièrement pris en charge par les propriétaires.

15) Le 18 septembre 2012, le département a émis un préavis favorable à la délivrance de l'autorisation de construire APA 11______, à condition notamment que le loyer de CHF 9'707.- l'an pour l'appartement 2______ soit appliqué pour une durée minimale de trois ans avec effet rétroactif dès le 1^er février 2012 et que tous travaux supplémentaires fassent l'objet de demandes complémentaires.

16) Le 5 novembre 2012, le département a délivré l'autorisation de construire APA 11______ concernant la transformation de l'appartement 2______, reçue le 6 novembre 2012 par le mandataire des propriétaires. Un avis d'information des locataires était annexé.

Cette décision précisait que toutes les dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), et du règlement d'application de la LCI du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) (ch. 3), ainsi que celles de la LDTR (ch. 6), devaient être respectées. Conformément à la lettre d'information au locataire concerné, les coûts des travaux n'auraient plus d'incidence sur le loyer (ch. 7). Celui-ci n'excéderait plus son niveau précédent avant travaux, soit CHF 2'427,70 par pièce l'an, et après travaux, soit CHF 9'707,70 au total l'an, pour une durée minimale de trois ans avec effet rétroactif au 1^er février 2012, date de la mise en location (ch. 8 et 9). Tous travaux supplémentaires devraient faire l'objet d'une demande complémentaire (ch. 10).

17) Par décision séparée du même jour (dossier I/10______), reçue le 7 novembre 2012, le département a également infligé aux propriétaires de l'appartement 2______ deux amendes administratives de CHF 5'000.- chacune, l'une pour non-respect d'un ordre d'arrêt de chantier entré en force, l'autre pour avoir entrepris les travaux de transformation de l'appartement 2______ sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation de construire. Dans la fixation de la première amende étaient prises en considération la remise en location de l'appartement avant le dépôt de la demande d'autorisation et l'absence de soumission du nouveau loyer au département. Le loyer de ce logement après travaux était fixé conformément aux conditions de l'autorisation de construire APA 11______ précitée. Un délai de trente jours leur était imparti pour établir un nouveau contrat de bail conforme à ces conditions et rembourser le trop-perçu de loyer au locataire actuel, à savoir CHF 251,10 par mois.

18) Par acte du 30 novembre 2012, A______ SA, B______ SA, M. C______ et D______ SA ont recouru auprès du TAPI contre les décisions précitées. Principalement, ils ont conclu à l'annulation du courrier du 7 novembre 2011 (recte : 5 novembre 2012) et de la décision du 5 novembre 2012 infligeant les deux amendes de CHF 5'000.- chacune, ainsi que des points 7, 8 et 9 de la décision d'autorisation APA 11______ du 5 novembre 2012. Cela fait, ils ont demandé la constatation du non-assujettissement à la LDTR des travaux effectués dans l'appartement 2______, la fixation d'un loyer maximal à CHF 12'720.- par année après travaux pour une durée de trois ans, les constatations que le bail conclu avec M. I______ était correct, qu'aucune autorisation de construire n'était nécessaire et qu'il n'y avait aucune infraction à la LDTR et à la LCI, ainsi que l'annulation des amendes infligées. A titre subsidiaire, si le TAPI devait décider de l'assujettissement à la LDTR des travaux effectués et de la nécessité du dépôt d'une demande d'autorisation de construire, ils ont sollicité la réduction desdites amendes à CHF 300.- chacune et, plus subsidiairement encore, le renvoi du dossier au département pour nouvelle décision. Préalablement, ils ont demandé la production par le département de toutes les amendes infligées depuis deux ans dans des situations similaires au cas d'espèce, le tout « sous suite de frais et dépens » comprenant une indemnité de procédure.

L'autorisation de construire APA 11______ était distincte de la demande d'autorisation DD 9______, de sorte que l'avis aux locataires du 5 mars 2012 ne pouvait aucunement être interprété comme un engagement de ne pas répercuter les coûts des travaux relatifs à l'appartement 2______ sur le loyer. La baisse de loyer imposée n'était pas admissible. Les amendes infligées étaient disproportionnées et violaient le principe de l'égalité de traitement. Les travaux en cause étaient autorisables et avaient été autorisés. Il s'agissait de travaux d'entretien non soumis à la LDTR, devant être distingués des travaux de rénovation et de surélévation pour lesquels la demande d'autorisation de construire DD 9______ avait été déposée. La pénurie de logements et le risque de squat justifiaient de ne pas laisser vacant un logement. Le regroupement rationnel de travaux de peu d'importance expliquait la manière de procéder. Le département avait rendu d'autres décisions moins sévères en la matière, notamment pour la SI rue de M______ 7______-8______. Le critère de la récidive pour la fixation de la quotité de l'amende n'était pas rempli, les quatre propriétaires n'ayant jamais fait l'objet de condamnations. L'obligation de motivation des décisions n'était pas non plus respectée. L'objectif de la LDTR consistant à maintenir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population avait été respecté, puisque le loyer avait été fixé à un niveau inférieur et que le contrat de bail contenait une « clause de fixation LDTR ». Les propriétaires étaient en droit de reporter le coût des travaux sur le loyer. Le département avait confondu les deux demandes d'autorisation de construire APA 11______ et DD 9______ et leurs impacts sur les bâtiments. Les propriétaires avaient retenu un loyer total de CHF 12'720.-, comprenant une hausse de CHF 1'800.-, alors qu'elle aurait pu être d'au maximum CHF 3'270.- selon la LDTR.

19) Dans sa réponse du 28 février 2013, le département a conclu au rejet du recours, à la confirmation de ses décisions du 5 novembre 2012 et à la condamnation des recourants aux frais de l'instance.

Le département avait pris les mesures adéquates face à la situation illicite engendrée en toute connaissance de cause par les recourants. Il était contradictoire d'effectuer un calcul du loyer selon la LDTR s'ils estimaient que les travaux n'y étaient pas soumis. Les propriétaires contestaient le montant des amendes décidées alors qu'ils produisaient eux-mêmes des amendes précédemment infligées à leur mandataire, lequel ne les avait pas contestées. Les travaux effectués avaient porté sur la totalité de l'appartement 2______, de sorte que, tant par leur nature que par leur montant, à savoir CHF 58'379.-, correspondant à CHF 14'594,75 par pièce, ceux-ci étaient soumis à la LDTR. Comme le nombre de pièces de l'appartement 2______ avait baissé de 4 pièces 1/2 à 4 pièces, le même loyer de CHF 2'427,70 la pièce l'an, soit CHF 9'707,70 au total l'an, devait s'appliquer. En outre, les recourants avaient précisé que les travaux effectués auraient dû faire l'objet d'une demande complémentaire à la demande d'autorisation de construire DD 9______. Le coût de ces travaux ne pouvait ainsi être reporté sur le loyer, conformément à l'avis adressé aux locataires à ce sujet. Les propriétaires étaient donc dans l'obligation d'établir un nouveau contrat de bail et de restituer le trop-perçu au locataire. Le fait d'insérer une clause particulière dans le contrat de bail actuel démontrait que les recourants avaient connaissance de leurs obligations. Concernant les amendes infligées, l'arrêt de chantier avait été dûment effectué. Les travaux complets dans l'appartement 2______ avaient été effectués sans autorisation, alors même que tant les propriétaires que l'architecte, en tant que professionnels de l'immobilier, connaissaient la pratique en la matière. Ils admettaient également que certains travaux effectués étaient soumis à une demande d'autorisation complémentaire. Finalement, selon la jurisprudence, le département devait faire preuve d'une certaine sévérité afin de renforcer le respect de la loi dans l'intérêt de la collectivité. La quotité des amendes avait aussi été fixée dans un but de dissuasion, d'autant plus qu'il s'agissait d'un cas de récidive. Les pièces versées par les recourants confirmant les antécédents de l'architecte mandaté étayaient leurs griefs ; la production des décisions demandées n'était pas nécessaire.

20) Par jugement du 21 mai 2013, le TAPI a « très partiellement » admis le recours précité (ch. 2), a renvoyé le dossier au département pour qu'il procède au calcul du loyer après travaux de l'appartement 2______ dans le sens des considérants et modifie en conséquence l'APA 11______ (ch. 3), et a rejeté le recours pour le surplus (ch. 4), mettant à la charge des recourants, conjointement et solidairement, un émolument de CHF 2'000.- (ch. 5) et condamnant le département à leur verser une indemnité de CHF 200.- à titre de dépens (ch. 6).

En substance, vu les éléments contenus au dossier, la production de toutes les amendes infligées depuis deux ans dans des situations similaires au cas d'espèce n'était pas nécessaire. La remise à neuf de l'appartement ayant été entreprise illégalement par les recourants, le département était fondé à engager une procédure de remise en conformité de la situation, en application de l'art. 129 let. e LCI, par renvoi de l'art. 44 al. 1 LDTR, et à leur ordonner le dépôt d'une demande en autorisation de construire. En omettant de déposer une telle demande et en procédant sans autre à l'exécution des travaux, les recourants avaient violé la loi et commis une faute devant être qualifiée de grave. Il en allait de même de leur comportement consistant à poursuivre et achever les travaux en faisant fi de l'ordre d'arrêt de chantier notifié et à relouer l'appartement malgré l'absence de demande d'autorisation de construire. Ces comportements successifs dénotaient une absence totale de considération pour les dispositions légales en vigueur et pour les décisions de l'autorité, devant être sanctionnée sévèrement. Les recourants avaient commis une troisième infraction en n'exécutant pas dans le délai imparti la décision du département du 15 décembre 2011. Au vu des circonstances, les amendes infligées étaient entièrement fondées. Le département n'avait pas excédé son pouvoir d'appréciation. L'obligation de remboursement du trop-perçu de loyer allait de pair avec celle de l'établissement d'un nouveau contrat de bail reprenant les conditions fixées par l'autorisation de construire APA 11______. Le calcul du loyer après travaux effectué par le département devait être rectifié suivant l'exécution des travaux liés à l'APA 11______ en tenant compte des critères posés par l'art. 11 LDTR. Les avis adressés au locataire de l'appartement 2______ avaient trait aux travaux envisagés dans le cadre du projet relatif à la DD 9______ et à sa demande d'autorisation de construire complémentaire.

21) Par acte du 24 juin 2013, A______ SA, B______ SA, M. C______ et D______ SA, représentés par la régie, ont recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité, concluant à l'annulation des ch. 4 à 6 du dispositif de celui-ci, sous suite de frais et dépens comprenant une indemnité de procédure. Principalement, ils ont demandé l'annulation de la décision du département du 5 novembre 2012 et des deux amendes de CHF 5'000.- chacune, la constatation que les travaux effectués dans l'appartement 2______ n'étaient pas assujettis à la LDTR, qu'aucune autorisation de construire n'était nécessaire pour ces travaux et qu'il n'y avait pas d'obligation légale de déposer une demande dans ce sens, la confirmation d'absence de commission d'une infraction à la LDTR et à la LCI, la constatation de l'absence de violation de l'ordre d'arrêt de chantier notifié le 15 décembre 2011 et de l'absence d'obligation d'établir un nouveau contrat de bail au locataire et de remboursement du trop-perçu du loyer. Dans l'hypothèse où l'assujettissement des travaux susvisés à la LDTR et la nécessité du dépôt d'une demande d'autorisation de construire étaient confirmés, ils ont sollicité la constatation que le loyer mensuel après travaux de CHF 1'060.-, charges et téléréseau non compris, respectait les conditions de la LDTR et serait appliqué pendant une durée de trois ans avec effet rétroactif au 1^er février 2012, la modification des ch. 7 à 9 de l'APA 11______ du 5 novembre 2012 dans ce sens, la constatation de l'absence d'obligation de remboursement du trop-perçu de loyer ou le renvoi du dossier au département pour procéder au calcul du loyer conformément au point 3 du dispositif du jugement querellé, la constatation de l'absence de violation de l'ordre d'arrêt de chantier notifié le 15 décembre 2011 et l'annulation des amendes de CHF 5'000.- infligées le 5 novembre 2012. En cas de confirmation de l'amende pour avoir effectué les travaux sans autorisation, ils ont conclu à la réduction de celle-ci à un montant maximum de CHF 300.-, à la fixation d'un émolument de première instance de CHF 200.- au maximum, à la restitution du trop-perçu de CHF 800.-, à la fixation d'une indemnité de première instance due par le département ou au renvoi du dossier au TAPI pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Préalablement, ils ont demandé la production par le département de toutes les amendes et décisions infligées et rendues depuis deux ans dans des situations similaires au cas d'espèce et du dossier APA 13______, ainsi que l'ouverture d'enquêtes et un délai pour déposer leur liste de témoins.

Pour l'essentiel de leurs griefs, ils reprenaient leur précédente argumentation. En refusant leur demande de production de décisions, le TAPI avait violé leur droit d'être entendu. Le simple fait de cumuler des travaux d'entretien ne permettait pas de les soumettre automatiquement à autorisation. Ils avaient acquis l'appartement 2______ au cours de l'année 1998 et la régie le gérait depuis le 1^er octobre 1998. L'ordre d'arrêt de chantier donné oralement le 9 décembre 2011 était contesté et n'avait pas été prouvé. En retenant de tels faits sur la base des allégations du département, le TAPI avait fait acte d'arbitraire. Vu leur bonne foi, la gravité objective et subjective de l'infraction était faible. La circonstance aggravante retenue par le département et le TAPI consistant en la répétition des actes de la régie était erronée et ne pouvait leur être imputée. Les amendes produites concernant la SI rue de M______ 7______8______, dont la régie n'était pas la gérante, démontraient la disproportion de l'amende infligée dans le cas d'espèce. Quant au délai de quinze jours accordé pour le dépôt d'une demande d'autorisation de construire, le département avait été informé du retard de celui-ci et n'avait pas considéré le dépôt tardif comme une infraction. Contrairement à l'appréciation du TAPI, si les propriétaires n'avaient pas recouru, leur manque à gagner se serait élevé à CHF 9'036.-. L'émolument fixé était disproportionné et aurait dû être de CHF 200.-. Une indemnité d'au moins CHF 2'000.- aurait dû leur être accordée.

22) Le 1^er juillet 2013, le TAPI a fait savoir qu'il n'avait pas d'observations à formuler.

23) Le 25 juillet 2013, le département a émis un nouveau préavis favorable à l'autorisation de construire APA 11______, annulant et remplaçant celui du 18 septembre 2012 en raison du jugement du TAPI du 21 mai 2013.

Le loyer de l'appartement 2______ ne devrait pas excéder après travaux CHF 12'568.- au total par an, soit CHF 3'142.- la pièce par an, pour une durée de cinq ans avec effet rétroactif dès le 1^er février 2012. Selon la note technique, un montant de CHF 58'379.- était pris en considération à concurrence de 70 % pour le coût des travaux et un taux hypothécaire de 2,25 % pour une durée d'amortissement de vingt ans avait notamment été appliqué.

24) Par réponse du 26 juillet 2013, le département a conclu au rejet du recours, à la confirmation de sa décision du 5 novembre 2012 et des ch. 1 à 6 et 10 à 21 de l'APA 11______ du 5 novembre 2012, à la modification des ch. 7 à 9 de l'APA 11______ du 5 novembre 2012 selon les termes du nouveau préavis du 25 juillet 2013 et à la condamnation des recourants aux dépens de l'instance.

Il était important de connaître le rôle de la Régie Zimmermann, laquelle agissait à Genève depuis 1990 et disposait ainsi des informations nécessaires concernant les procédures en matière de constructions, démolitions et transformations d'habitation à Genève. Les travaux entrepris par G______ SA, dont M. F______ était administrateur-président, avaient dû faire l'objet de plusieurs amendes et injonctions consécutives à l'irrespect de la LDTR. Des procédures étaient encore pendantes à ce sujet. Le dossier du département était complet quant au constat effectué le 9 décembre 2011. S'agissant des actes d'instruction complémentaires demandés, leurs pertinence et nécessité n'étaient pas établies. Les décisions produites par les recourants démontraient qu'ils avaient connaissance de l'illicéité de leurs agissements par rapport à la LDTR. Vu le montant de CHF 58'379.- et la nature des travaux effectués, ces derniers devaient être soumis à la LDTR. Une demande d'autorisation de construire sollicitée en temps voulu aurait permis d'éviter une vacance du logement visé. L'avis d'arrêt du chantier leur avait été effectivement notifié. Quant au montant du loyer fixé après travaux, un calcul corrigé, conformément aux considérants du TAPI, était produit afin de l'intégrer à la décision querellée dans le cadre de cette procédure. Selon le département, la demande des recourants au sujet de l'émolument et de l'indemnité fixés par le TAPI était particulièrement mal venue pour les motifs précités. Pour le surplus, il persistait dans ses précédents arguments.

Le département a transmis ses dossiers APA 11______ et I/10______, et produit cinq décisions concernant des amendes administratives infligées à la SI rue de M______ 7______-8______ et à G______ SA entre 2010 et 2013.

25) Le 14 août 2013, les recourants ont répliqué en persistant dans leurs écritures et leurs conclusions précédentes. Ils ont également demandé l'audition de Monsieur J______ et déposé un chargé de pièces complémentaire comprenant les extraits du registre du commerce de A______ SA, B______ SA et D______ SA, ainsi qu'une copie d'un acte de recours de G______ SA par-devant le TAPI du 13 août 2013.

Les faits reprochés à G______ SA ou à son administrateur, M. F______, ne pouvaient l'être aux propriétaires, sans antécédents. Cela contrevenait aux principes de la responsabilité en droit pénal. Aucune des décisions rendues par le département à l'encontre de G______ SA n'était entrée en force, de sorte qu'il n'était pas acceptable d'en faire état dans cette procédure. En demandant l'intégration de son calcul corrigé du loyer après travaux, le département privait les recourants d'une voie de recours contre cette décision rectificative. Celle-ci devait être écartée. De plus, le loyer indiqué était erroné car il ne tenait pas compte d'un amortissement de quinze à dix-huit ans et d'un taux d'intérêt de 1,5 % (la moitié de 2,5 % du taux hypothécaire augmenté de 0,5 %).

26) Sur quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées par courriers des 2 et 16 août 2013.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) La chambre administrative a pour mission de contrôler la correcte application du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation, ainsi que l'établissement exact et complet des faits pertinents (art. 61 al. 1 let. a et b LPA). Elle n'a pas la compétence d'apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA).

3) Compte tenu de l'ampleur des conclusions formulées par les recourants, il y a préalablement lieu d'en examiner la recevabilité pour déterminer l'objet du litige.