Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; CPC online 07.12.2023; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RÉSILIATION;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al2.letc; CPC.224.al1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - DEMANDE PRINCIPALE EN CONSTAT DE LA NULLITÉ ET ANNULATION DU CONGÉ, SOUMISE À LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE EN RAISON DE SA NATURE (PRÉTENDUE) - DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN EXPULSION ET REMISE EN ETAT, SOUMISE À LA PROCÉDURE ORDINAIRE EN RAISON DE SA VALEUR LITIGIEUSE – RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE, INDEPENDAMMENT DE SA VALEUR LITIGIEUSE Eu égard à l’acception large donnée à la notion de « protection contre les congés » selon l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d'habitation (art. 271 ss CO), soumise à la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, également recevables sans égard à la valeur litigieuse. L’exigence que la demande reconventionnelle soit soumise à la même procédure que la demande principale (art. 224 al. 1 CPC) tend à empêcher que le défendeur ne puisse, en déposant une reconvention d'une valeur supérieure à 30'000 fr., provoquer un transfert de la cause devant le tribunal compétent pour la procédure ordinaire (art. 224 al. 2 CPC) et faire perdre, par la même occasion, au demandeur les avantages de la procédure simplifiée. Sous l'angle de l'économie des procédures, il est évident que la reconvention en expulsion et en remise en état du terrain, qui est la conséquence de la fin du bail et lui est donc connexe, doit être traitée au cours du même procès, même si en raison de sa valeur supérieure à Fr. 30'000.- et du fait que le bail ne porte pas sur une habitation, cette demande reconventionnelle serait soumise à la procédure ordinaire. Lorsque le locataire requiert l'annulation du congé, il faut autoriser le bailleur à requérir l'expulsion à titre reconventionnel, quelle que soit la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle, et admettre au regard de l'art. 224 al. 1 CPC que cette demande est soumise à la même procédure que la demande principale, i.e. à la procédure simplifiée.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Recevabilité d’une demande reconventionnelle non soumise au même type de procédure que la demande principale – L’impact de la connexité, in CPC online du 07.12.2023; Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE ORDINAIRE;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.224; CPC.243

Résumé : PROCEDURE ORDINAIRE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE SOUMISE A PROCEDURE SIMPLIFIEE La demande reconventionnelle est irrecevable en procédure ordinaire lorsqu'elle porte sur des prétentions soumises de par leur nature à la procédure simplifiée (in casu protection contre les congés). Un litige relève de la protection contre les congés dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée.

Voir aussi : Yan Wojcik, L'irrecevabilité en procédure ordinaire de la demande reconventionnelle relevant de la "protection contre les congés", in DB n° 35/2023, p. 32 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; newsletter bail.ch mai 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER;DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CPC.14; CPC.209

Résumé : CONCLUSIONS RECONVENTIONNELLES - AUTORISATION DE PROCÉDER Lorsque la partie défenderesse prend des conclusions reconventionnelles dans le cadre de la procédure de conciliation et qu’une autorisation de procéder est délivrée à la partie demanderesse suite à l’échec de la conciliation, la partie défenderesse ne peut pas déposer de demande reconventionnelle sur la base de l’autorisation de procéder si la partie demanderesse ne dépose pas de demande. L’autorisation de procéder est caduque pour la partie défenderesse, de sorte que le tribunal ne pourra pas entrer en matière sur la demande reconventionnelle.

Voir aussi : P. DIETSCHY-MARTENET, Le sort de la demande reconventionnelle introduite en procédure de conciliation (arrêt 4A_437/2021), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 74 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE PAS APPLICABLE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN INVALIDATION DU BAIL, FONDÉE SUR LE DOL OU L'ERREUR ESSENTIELLE, SAUF SI LA VALEUR LITIGIEUSE NE DÉPASSE PAS CHF 30'000.- L'article 243 CPC ne prévoit la procédure simplifiée, dans le domaine du bail à loyer d'habitation et de locaux commerciaux quelle que soit la valeur litigieuse, qu'en ce qui concerne la consignation du loyer, la pro­tection contre les loyers abusifs et la protection contre les congés ou la prolon­gation du bail. Le législateur fédéral n'a pas choisi d'appliquer la procédure simplifiée à l'ensemble des litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux : l'énumération prévue par la loi doit être considérée comme exhaustive, sans possibilité d'extension prétorienne extra legem. Des conclusions en invalidation du bail, fondées sur le dol ou l'erreur essentielle, excèdent manifestement la notion de protection contre les congés. Il ne s'agit en effet pas, pour le bailleur, de défendre ses intérêts face à une contestation du locataire portant sur la validité du congé, mais au contraire de remettre en cause l'existence de la relation contractuelle elle-même. Le texte de l'article 243 al. 2 CPC devant être interprété strictement, de telles conclusions doivent en principe être soumises à la procédure ordinaire, sous réserve d'une valeur litigieuse ne dépas­sant pas 30'000 fr.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CONTESTATION DU CONGÉ ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : APPLICATION DE LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION La notion de protection en matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non seulement les procédures en annulation, mais également celles en constatation de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 qui laisse la question ouverte

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAJORATION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.50; LPC.51; LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN BAISSE DE LOYER SUITE À L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION ET À LA REQUÊTE DU BAILLEUR EN VALIDATION DE HAUSSE Le locataire dont les requêtes en contestation de hausse et en baisse de loyer ont été déclarées non conciliées peut déposer une demande reconventionnelle en baisse de loyer devant le TBL même si ce dernier a été saisi par la seule requête du bailleur en validation de hausse. En effet, dans la mesure où tous les éléments formels liés à la recevabilité d'une demande reconventionnelle sont réunis, une telle requête doit être déclarée recevable car l'on ne voit pas pour quelle raison le locataire qui a déposé une demande de diminution de loyer en plus de la contestation de hausse, serait moins bien traité que celui qui attendrait que le bailleur introduise une demande de validation de hausse de loyer pour agir, ou encore moins bien placé que celui qui formulerait sa demande reconventionnelle en cours d'enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; REDUCTION(EN GENERAL); STATISTIQUE; INDICE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - STATISTIQUES La statistique bâloise n'a pas plus de valeur que la statistique genevoise. Toutes deux ne représentent tout au plus qu'un indicateur grossier de variations, chaque cas devant être examiné concrètement dans sa spécificité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.428

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION : RECEVABILITÉ La demande reconventionnelle en évacuation est recevable si la requête principale tend pour l'essentiel au constat de la nullité du congé donné et non pas à la prolongation du bail (ACJ n° 66 du 13.03.92 SI X c/ G). Il en va de même lorsque la demande principale du locataire a pour objet principal l'annulation de la résiliation (ACJ n° 1011 du 06.10.03 R. SA c/ G.). Lorsque le locataire souhaite avant tout obtenir l'annulation du congé et, subsidiairement, l'octroi d'une prolongation, les conclusions reconventionnelles en évacuation prises à son encontre doivent être déclarées recevables.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : MAJORATION DE LOYER DISTINCTE DE LA DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE Lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une diminution de loyer, le bailleur ne peut pas conclure reconventionnellement à une hausse de loyer (confirmation de jurisprudence). Toutefois, lorsque le bailleur a procédé par la voie de la notification d'un avis officiel de hausse de loyer, lequel a été suivi d'une procédure régulière et distincte de celle concernant la demande de baisse de loyer du locataire, on ne saurait considérer qu'il a formé une demande reconventionnelle de hausse, prohibée sur le plan de la procédure cantonale, et ce, même si l'entrée en vigueur prévue de la hausse est identique à celle de la demande de baisse du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE PENDANT LA PHASE DES ENQUÊTES La règle imposant le dépôt d'éventuelles conclusions reconventionnelles avant l'ouverture des enquêtes n'est pas absolue et la procédure en matière de bail à loyer ne se caractérise pas par un formalisme rigoureux. Dans ces conditions, le juge n'exerce pas son pouvoir d'appréciation de manière arbitraire en admettant la recevabilité d'une demande reconventionnelle amplifiée en cours d'enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - SIMULTANÉITÉ Dans la mesure où les parties se trouvent au stade de la procédure contentieuse, après avoir passé le préalable obligatoire de la conciliation, il n'y a pas de sens d'exiger les démarches prévues à l'art. 270a al. 2 CO, plutôt que d'entrer en matière sur la demande reconventionnelle en diminution de loyer, solution qui ne s'oppose pas à la finalité de protection des locataires de la loi et qui épargne aux parties un procès ultérieur.

Voir aussi : ACJ n° 638 du 25.4.94 - SI X c/ C. ACJ n° 574 du 21.11.1994 Etat de X c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONNEXITE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE Sur la base d'une interprétation a contrario de l'article 25 LOJ, la jurisprudence a admis que l'ensemble d'un litige est jugé en premier ressort lorsque seule la demande reconventionnelle porte sur plus de Fr. 8'000.-- et qu'elle se trouve dans un étroit lien de connexité avec la demande principale (ACJ Scr. c/ Cav. du 12.9.1986; cf. aussi SJ 1934 p. 188). Si en revanche la connexité entre les conclusions principales et reconventionnelles fait défaut, l'article 25 LOJ doit être tenu pour inapplicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.428

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION : RECEVABILITÉ FORMELLE Cas où le TBL a jugé la demande en prolongation du bail irrecevable car tardive et où le bailleur a ouvert une action en évacuation. L'art. 428 LPC n'est pas violé car l'action en prolongation doit s'entendre comme une action recevable à la forme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : LPC.440

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE Dans le cas d'une demande en évacuation pour non-paiement du loyer, une demande reconventionnelle qui devait être instruite selon la procédure ordinaire des contestations en matière de baux et loyers est irrecevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONNEXITE

Normes : LPC.427.al.2

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE : CONNEXITÉ AVEC LA DEMANDE PRINCIPALE ? Alors qu'elle est posée par de nombreux cantons, l'exigence de connexité avec la demande principale pour la demande reconventionnelle n'est pas prévue dans la LPC (W. Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, Genève 1981, p. 274). La loi genevoise permet donc en principe le dépôt d'une demande reconventionnelle sans restriction dès lors que le Tribunal appelé à connaître de celle-ci est compétent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT D'ETRE ENTENDU; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : LPC.433

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE : DROIT D'ÊTRE ENTENDU Saisi d'une demande reconventionnelle, le TBL doit permettre au demandeur principal de se déterminer par la signification d'un nouveau mémoire, sous peine de violer son droit d'être entendu (SJ 1984 p. 380; SJ 1981 p. 325). Le fait que la cause ait été retenue à juger d'accord entre les parties n'y change rien.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.428

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION : PAS DE DÉNI DE JUSTICE L'art. 428 LPC n'est qu'une règle de procédure prohibant une demande en évacuation sous la forme reconventionnelle. Cela n'implique aucun déni de justice matériel, le propriétaire pouvant déposer un telle demande séparée et indépendamment de l'action de son locataire.