Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) L’immeuble sis au n^os 74-80, avenue Eugène-Lance, sur la parcelle n^o 4’352, feuille 39 de la commune de Lancy a été construit dans les années 60. Il était propriété des SI Pontet-la Praille A, B, C et D (ci-après : SI) constituées sous la forme de sociétés immobilières d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL) inscrites au registre du commerce le 31 mai 1960.

2) Selon inscription du 16 décembre 2003 au registre foncier, les SI ont cédé les droits immobiliers afférents à six appartements, dont ceux portants sur un appartement de cinq pièces n^o 5.10 au 3^ème étage du bâtiment sis au 76, avenue Eugène-Lance, à la fondation Wohlfahrtsfonds Emil Frey AG, de Zurich. Suite à la liquidation partielle des SI, les appartements ont été soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE), selon cahier de répartition du 10 décembre 2003.

3) Selon inscription du 20 avril 2010 au registre foncier, suite à une fusion de la fondation Wohlfahrtsfonds Emil Frey AG et de Pensionskasse der Emil Frey Gruppe de Zurich (ci-après : la fondation ou la propriétaire), six appartements, dont le n^o 5.10, sont devenus propriété de cette dernière.

4) Par arrêté du 6 janvier 2012 (VA 11'535), le département des constructions et des technologies de l’information, devenu depuis le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département), a autorisé, sur la base de l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), l’aliénation de la part de copropriété comprenant le droit exclusif d’utilisation et d’aménagement de l’appartement n^o 5.10 à Madame Heidi Fliege. Mme Fliege et Monsieur Gerhard Fliege étaient locataires de l’appartement depuis le 15 décembre 1975. Le prix de vente total était fixé à CHF 490’000.-.

L’arrêté a été publié le 13 janvier 2012 dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO).

5) Le 9 février 2012, l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation d’aliéner délivrée par le département, en concluant à son annulation.

L’arrêté ne précisait pas la date à laquelle l’immeuble avait été soumis au régime de PPE. La propriétaire avait obtenu des actions portant sur un certain nombre d’appartements locatifs pour les vendre en PPE. L’affectation d’un immeuble locatif avait été changée en PPE en « contournant » la LDTR.

L’opération autorisée n’était pas une vente d’actions mais une vente d’un appartement locatif. Le changement d’affectation devait être refusé en application de l’alinéa 2 de l’art. 39 LDTR et les appartements de la propriétaire devaient rester en un seul bloc afin de garantir l’affectation locative des seize appartements. Il manquait un certain nombre de pièces pour pouvoir examiner ces opérations.

Deux autres recours avaient été déposés contre les arrêtés VA 11’520 et VA 11’537 concernant des appartements du même immeuble, les causes devaient être jointes.

6) Le 9 mars 2012, la propriétaire a exposé que l’immeuble avait été soumis à une forme analogue au régime de la PPE dès sa construction ; c’était à juste titre que l’autorisation d’aliéner avait été délivrée.

7) Le 12 avril 2012, le département s’est déterminé en concluant au rejet du recours.

L’immeuble en cause avait été soumis au régime de la PPE le 10 décembre 2003. Ce régime n’existait que depuis 1965, soit après la construction de l’immeuble en SIAL. La condition de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR était dès lors parfaitement remplie.

8) Le 2 octobre 2012, l’ASLOCA a déposé des observations.

Le changement de régime d’une SIAL en PPE aurait dû être soumis à autorisation en application de l’art. 39 al. 1 LDTR. Les six appartements de l’immeuble appartenant à la propriétaire devaient être vendus en bloc.

9) Le 11 décembre 2013, les parties ont été entendues en audience par le TAPI.

Les trois recours, enregistrés sous numéro de cause A/353/2012, A/472/2012 et A/474/2012, étaient examinés ensemble.

Le département a précisé que lors de la liquidation partielle des SI, chaque détenteur d’un certificat d’actions était devenu propriétaire en nom de l’appartement sans qu’il y ait de changement d’ayant droit économique. Lors d’une liquidation de SIAL, la mise en nom des appartements et la mise en PPE d’un immeuble ne faisaient pas l’objet d’autorisations. La cession d’un certificat d’action faisait, en revanche, l’objet d’une autorisation.

La propriétaire a exposé que les SI avaient été liquidées partiellement mais restaient propriétaires d’un certain nombre d’appartements. D’autres appartements étaient sous le régime de la PPE. Elle avait acquis six appartements dont les trois concernés par les recours et trois autres déjà vendus. La gestion de ces biens devenait trop compliquée depuis son siège de Zurich. Les trois appartements concernés par les trois procédures de recours étaient tous loués à ce jour et les locataires n’étaient pas des actionnaires.

Mme Fliege, appelée en cause, a indiqué qu’elle souhaitait acquérir l’appartement pour continuer d’y habiter.

10) Le 7 janvier 2013, la propriétaire a produit une convention du 18 juillet 1962 portant sur l’acquisition du capital-actions des SI par un syndicat d’entreprises en vue de la construction de deux immeubles locatifs à Lancy. Différents avenants à cet accord étaient également produits. Dès 1979, les appartements avaient été repris par des actionnaires précis. Il s’agissait essentiellement de caisses de pension. En 1982, une personne physique avait repris un appartement et d’autres avaient suivi. Les actions n’avaient pas pu être retrouvées.

11) Le 22 janvier 2013, le département a déposé des observations en persistant dans ses déclarations.

12) Le 8 février 2013, le TAPI a rejeté le recours.

Le dossier contenait tous les éléments pertinents pour statuer, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner l’apport de pièces supplémentaires.

Les conditions de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR étaient remplies, l’immeuble étant depuis sa construction soumis à un régime analogue à la PPE.

13) Le 13 mars 2013, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation ainsi qu’à celle de l’autorisation d’aliéner délivrée le 22 décembre 2011 par le département.

De l’écriture peu compréhensible déposée par l’ASLOCA, il ressort les éléments suivants développés à l’appui de son recours.

La convention produite indiquait que les actions étaient au porteur. Le régime SIAL n’avait pas été appliqué et les appartements n’avaient pas été individualisés avant le 30 mars 1985.

Les appartements avaient été cédés par lots lors de deux cessions non publiées dans la FAO, l’une portant sur six appartements et l’autre sur seize, sans autorisation du département. Ces opérations étaient nulles, le démantèlement des blocs étant prohibé.

Le régime de la PPE n’avait été appliqué que le 18 décembre 2003 sans autorisation du département.

Le régime SIAL n’était pas analogue à celui de la PPE et d’ailleurs le régime de la SIAL n’avait jamais été appliqué. Les conditions de l’art. 39 al. 4 let. b n’étaient pas réalisées.

14) Le 2 avril 2013, le TAPI a déposé son dossier sans faire d’observations.

15) Le 23 mai 2013, le département a déposé ses observations.

Il produisait douze autorisations d’aliéner concernant des appartements situés dans le même immeuble, notamment la décision VA 10’584 du 14 avril 2009 par laquelle l’aliénation individualisée de l’appartement n^o 2.04 avait été autorisée et n’avait pas fait l’objet d’un recours. Ledit appartement avait précédemment (VA 10444 du 11 novembre 2008) fait l’objet d’une autorisation d’aliéner globale.

16) Le 28 juin 2013, la propriétaire s’est déterminée sur le recours, en concluant à son rejet ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure.

L’immeuble avait toujours été exploité dès sa construction par une SIAL, qui devait être considéré comme une forme analogue à la PPE. Les quatre SI propriétaires de l’immeuble avaient dès leur constitution réparti les différentes parts en relation directe avec les appartements de l’immeuble en cause, et ce système était déjà en vigueur en 2003, soit avant la réalisation partielle de différents lots.

Elle produisait un courrier du département daté du 18 janvier 2011 adressé à Me Pierre Mottu, notaire, indiquant que le département autoriserait l’aliénation actuelle et future sans restriction aucune de tout appartement détenu par les SI. Cette décision n’avait pas été contestée et avait rendu possible et fondé l’acquisition des lots appartenant aux SI par C5 Holding S.A., actuelle propriétaire des SI depuis fin 2011.

17) Le 12 août 2013, l’ASLOCA a répliqué, reprenant - dans la mesure de ce qui peut être compris de son écriture - les arguments déjà développés dans son recours.

Elle joignait l’état descriptif de l’immeuble, dont le cahier de PPE du 10 décembre 2003 indiquant qu’il n’y avait pas d’appartement en PPE avant le 17 décembre 2003.

18) Suite à quoi la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées le 16 août 2013.