Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) a. Monsieur Michel NOBILE (ci-après : le propriétaire) est propriétaire de la parcelle n° 7086, en zone 5, d'une superficie de 1'429 m², de la commune de
Collonge-Bellerive (ci-après : la commune) sur laquelle est sise une habitation de 164 m².

La parcelle est desservie par un chemin privé, sans issue, du chemin du Château-de-Bellerive constituée de morceaux des parcelles la jouxtant, dont l'usage est réglementé par des servitudes de droit privé. Il ressort du plan de servitudes du 18 avril 1990, que huit parcelles (n^os 7080 à 7084 et 7086 à 7088), dont la parcelle précitée, formant un rectangle, d'ouest en est, étaient divisées en deux carrés de quatre parcelles. Au centre de chacun des carrés se trouvait une petite place, d'approximativement 40 m², espace libre résiduel, orienté en losange, qui desservait les quatre parcelles avoisinantes comprenant chacune une villa. Le chemin sans issue partait du chemin du Château-de-Bellerive, traversant les deux petites places, jusqu'à une neuvième parcelle, sise en son extrémité. L'agencement des huit parcelles, avec en leur centre la petite place, pouvait s'assimiler à un motif de deux étoiles accolées.

Depuis lors, deux des huit parcelles concernées, soit les anciennes parcelles n^os 7082 et 7088 ont fait l'objet de division parcellaire, respectivement en les n^os 9502 et 9503 pour la première et n^os 9414 et 9415 pour la seconde. Chaque nouvelle parcelle comprend une villa.

2) Mesdames et Messieurs Antoine BAERT et Valérie CHOMARAT BAERT, David COCHRANE et Johanne WRIGHT, Valérie D'HOEDT-MEYER et Frédéric MEYER, Carmen FRENKEL, Isabelle MAILLER WEINBERGER, Sonja et Klaus NETTER, Patrick RAMSEY, Floriane et Jean Pierre ROTH (ci-après : les consorts BAERT) sont respectivement propriétaires des parcelles n^os 9414, 9503, 2382, 7081, 7087, 9502 et 7083 de la commune et respectivement domiciliés au 27B, 29, 31B, 29A, 31D, 31, 31C et 28 B chemin du
Château-de-Bellerive.

Ces parcelles sont directement voisines, soit situées à faible distance, de la parcelle n° 7086.

3) Le plan directeur cantonal 2030 (ci-après : PDCn 2030), adopté le 20 septembre 2013 par le Grand Conseil, prévoit le maintien en zone villas du périmètre dans lequel est située la parcelle n° 7086.

4) Le 13 décembre 2017, Favre Guth SA, agissant par Monsieur Patrice BEZOS, architecte mandaté par le propriétaire, a déposé une demande de démolition de la villa de ce dernier (dossier M 8040).

Parallèlement, il a requis l'autorisation de construire cinq logements sous la forme d'habitat groupé répondant à une très haute performance énergétique (THPE 48 %), de sondes géothermiques et d'un garage souterrain sur la parcelle, ainsi que l'abattage d'arbres. La requête a été enregistrée sous le n° de dossier DD 111'071.

5) Dans le cadre de l'instruction de cette requête, les préavis suivants ont notamment été délivrés :

a. Dans un premier préavis du 6 février 2018, la commission d'architecture (ci-après : CA) a considéré que le projet était à modifier. Elle relevait sa compacité et le choix d'un garage en sous-sol, ce qui permettait de préserver une surface végétale en suffisance. Elle demandait le déplacement du garage à vélos et qu'il soit tiré parti de la double orientation des chambres situées du côté de l'entrée en ouvrant des jours supplémentaires. La demande de dérogation selon l'art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) était en suspens.

Elle a préavisé favorablement sous conditions le 29 mai 2018. Elle était favorable à la dérogation selon l'art. 59 al. 4 LCI de 48 % THPE. Une condition était toutefois posée s'agissant des teintes et des matériaux qui devaient être soumis pour approbation avant la commande.

b. La direction de la planification directrice cantonale et régionale (ci-après : SPI) a, dans un premier préavis du 21 février 2018, demandé le dépôt du formulaire justifiant de l'application de la demande de majoration de densité. Une photo aérienne était jointe. L'implantation se faisait en intégrant la servitude de non-bâtir et induisait une implantation alignée par rapport à la voie, différenciée par rapport à l'existant. De ce fait, les espaces libres devenaient résiduels et les vis-à-vis plus importants, ce que l'ordonnancement préexistant avec les trois autres villas limitait. Les aménagements paysagers proposés étaient en contradiction avec la notice explicative qui mentionnait l'ouverture du projet et des vues alors que des haies étaient prévues. Référence était faite au guide « les nouveaux quartiers jardins du XXI^ème siècle ; Guide pour une densification de qualité de la zone 5 sans modification de zone à Genève » publié fin juin 2017
(ci-après : le guide). Des modifications étaient demandées pour ajuster l'implantation bâtie du projet de manière à mieux s'intégrer au cadre préexistant et à produire des espaces ouverts différenciés selon les usages futurs.

Le SPI a préavisé favorablement sans observation, le 13 juin 2018, annulant et remplaçant son premier préavis. La photo aérienne du quartier, était reproduite. Elle montrait une superficie d'environ 5 hectares, comprenant les Contamines au nord, le château à l'ouest, le chemin du Relion au sud et l'issue du chemin querellé à l'ouest. Le projet impliquait une dérogation selon l'art. 59 al. 4 LCI. « L'OU s'en remet donc aux préavis de la CA et de la commune pour l'analyse qualitative du dossier. Les modifications apportées au projet n'intègrent (sic) les demandes du préavis du SPDC du 19.02.18 (implantation bâtie et importance des végétaux tout autour du projet limitant les vues, utilisation du formulaire d'application de l'article 59-4 LCI). Compte tenu du fait que cette parcelle est inférieure à 5'000 m², le SPDC s'en remet à l'analyse de la CA quant à l'application des critères développés dans le « Guide pour une densification de qualité de la zone 5 sans modification de zone à Genève » publié fin juin 2017
[ci-après : le guide] ».

c. Les autres préavis étaient :

- favorables sous conditions les 31 janvier et 15 février 2018 de la direction générale de l'agriculture et de la nature (DETA-DGAN).

- défavorable, le 4 juin 2018, de la commune, demandant que le projet soit revu et sa densité réduite. Bien que sensible à la nécessité de créer des logements, elle estimait nécessaire de préserver des zones résidentielles peu densifiées qui constituaient une des caractéristiques historiques de l'offre en logement sur son territoire. Le projet envisagé était situé au coeur d'un quartier de villas individuelles et sa typologie ne correspondait pas à l'harmonie du quartier. La parcelle se situait loin des axes routiers principaux et des transports en commun. Seules les parcelles de surface importante et le long des axes majeurs pouvaient justifier une densité de 48 %. Ce préavis faisait suite à un premier préavis défavorable du 10 février 2018 ;

- favorable, le 14 août 2018, de la direction générale de l'eau, devenue depuis l'office cantonal de l'eau (ci-après : OCEau) sous conditions notamment que « les canalisations d'évacuation des eaux usées et pluviales seront exécutées en système séparatif et raccordées pour les eaux usées au collecteur EU DN 30 cm et pour les eaux pluviales au collecteur EP DN 45 cm du système public d'assainissement des eaux du chemin du Château-de-Bellerive par l'intermédiaire des réseaux privés (...). L'ouverture du chantier est subordonnée au règlement des éléments relevant du droit privé. Préalablement au branchement des canalisations des eaux usées et pluviales, le requérant, sera tenu de vérifier l'état, le bon fonctionnement et la capacité hydraulique des équipements privés susmentionnés, jusqu'au équipements publics ». Le préavis tient en quatre pages et pose quinze conditions dont celles précitées (n^os 7, 11 et 12).

6) a. Dans le cadre de l'instruction du dossier le DT a récapitulé, par courrier du 9 mars 2018, les modifications nécessaires au projet, mentionnant les six services qui en avaient sollicité. Le SPI était cité.

b. Les architectes y ont donné suite par pli du 27 avril 2018. Les documents sollicités par le SPI ne figurent pas parmi les annexes mentionnées.

c. Le 25 juin 2018, le DT a sollicité, conformément au préavis de l'OCEau du 18 juin 2018, un « nouveau plan des canalisations incluant la gestion en toiture d'un volume de rétention de 4 m³ régulée à 0,7 l/s (mode de fonctionnement, coupe, détails, ...) jusqu'aux équipements publics ».

d. Les architectes ont transmis le document le 28 juin 2018.

7) Par décisions du 7 décembre 2018, le département a délivré les autorisations de construire DD 111'071 et de démolir requises, lesquelles ont été publiées dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour.

8) Par acte du 21 janvier 2019, les consorts BAERT ont formé recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l'autorisation de construire précitée, concluant à son annulation. Préalablement, ils ont notamment requis l'audition d'un représentant de la CA et de Monsieur Eugenio MAGGIORA, auteur du préavis du SPI et à ce qu'il soit ordonné à la CA de fournir des exemples de préavis refusant le régime dérogatoire de l'art. 59
al. 4 LCI en exigeant que la densité du projet soit ramenée en-dessous de 0,35, respectivement à l'OCEau de vérifier le bon fonctionnement et la capacité hydraulique des équipements privés sur lesquels les canalisations du projet seraient raccordés jusqu'aux équipement publics.

En tant que voisins directs du projet, ils étaient touchés par l'autorisation et avaient un intérêt digne de protection à son annulation.

Au fond, l'autorisation querellée consacrait une violation des dispositions relatives aux constructions de peu d'importance (CDPI).

Il violait également l'art. 59 al. 4 LCI, dès lors qu'il ne répondait pas aux principes posés par le guide. Ainsi, alors que les villas existantes du périmètre avaient été implantées selon un ordonnancement très réfléchi qui permettait de privilégier les espaces libres résiduels et de limiter les vis-à-vis, le bâtiment projeté était un simple cube, aligné à l'axe de communication, qui réduirait à néant ce subtil ordonnancement en occasionnant des vis-à-vis et des vues droites directes avec l'ensemble des villas avoisinantes. Le SPI avait d'ailleurs recommandé une modification de l'implantation du projet. Sa forme cubique et son implantation étaient en particulier contraires aux objectifs du guide de lutter contre la sérialisation, la banalisation des constructions, la rupture des continuités, l'absence d'espaces publics ou mutualisés, le cloisonnement et l'appauvrissement du paysage.

Il violait de même les art. 19, 22 al. 2 let. b de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) et 14 LCI du fait du défaut d'équipement notamment en canalisations. Alors que quatre unités supplémentaires seraient ajoutées au réseau de canalisation existant, l'OCEau n'avait pas vérifié que cette augmentation était compatible avec l'état actuel du réseau, considérant que cet aspect relevait du droit privé.

Ce recours a été ouvert sous le numéro de cause A/256/2019.

9) Par acte du 22 janvier 2019, la commune a également recouru à l'encontre de l'autorisation de construire précitée, concluant à son annulation.

Ce recours a été ouvert sous le numéro de cause A/275/2019.

10) Dans ses observations du 25 mars 2019 valant pour les deux recours, le département a conclu à leur rejet ainsi qu'au rejet des mesures d'instruction sollicitées qui n'apparaissaient pas nécessaires pour trancher le litige.

Le guide contenait essentiellement des recommandations. Le DT conservait une large marge d'appréciation quant à l'examen des conditions nécessaires à l'octroi de la dérogation prévue par l'art. 59 al. 4 LCI. Le guide était en tout état dépourvu de force contraignante, contrairement à la législation et la jurisprudence.

Le préavis du SPI du 21 février 2018, au demeurant non obligatoire, avait été annulé et remplacé par un préavis favorable du 14 juin 2018. S'agissant de l'implantation du projet, qui selon les recourants entraînerait une rupture de la cohérence des constructions sises sur les parcelles n^os 7087, 9414 et 7084, l'intégration devait être évaluée à l'échelle du quartier et non uniquement de certaines parcelles limitrophes. Or, à l'échelle du quartier, l'implantation et l'architecture des bâtiments ne présentaient aucune cohérence. Les recourants erraient également lorsqu'ils prétendaient que la densité du projet excédait largement celle des autres constructions prévues dans le quartier, le rapport de surfaces des projets autorisés et des constructions sur les parcelles n^os 7239 et 7240 s'élevant respectivement à 42,8 et 44 %, la différence de taux s'expliquant uniquement par le THPE du projet litigieux. Les préavis du SPI et de la CA étaient pour le surplus parfaitement explicites, chaque décision devant être analysée pour elle-même.

Il n'y avait enfin pas lieu de vérifier l'équipement du terrain en canalisations, au vu du préavis favorable de l'instance compétente.

11) Le 29 mars 2019, Favre & Guth SA a conclu au rejet des recours.

Le projet formait un habitat groupé de trois niveaux comportant cinq logements, soit deux au rez-de-chaussée, deux au premier étage et un dernier en attique. Son orientation était guidée par l'exposition au soleil et la présence d'un riche cordon boisé qui serait maintenu. Son emprise au sol était très réduite (345 m²) par rapport à la surface de la parcelle (1'429 m²) et la construction d'un garage souterrain avait permis de préserver l'essentiel de la surface végétale. Le quartier concerné était constitué de villas individuelles mais également d'un certain nombre d'habitats groupés et de maisons mitoyennes, disposées, comme le projet, parallèlement au chemin privé. Il ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection du patrimoine. La CA avait rendu un préavis favorable après avoir soigneusement étudié le dossier et demandé des modifications, soulignant en particulier la « compacité du projet et le choix d'un garage en sous-sol, ce qui permet de préserver une surface végétale en suffisance ». Le préavis de la commune reflétait une volonté politique claire et affichée de préserver des zones résidentielles peu densifiées qui constituaient une des caractéristiques historiques de l'offre en logements sur son territoire, légitime mais néanmoins contraire au PDCn 2030. Le projet favoriserait enfin une diversification des types de logements, une vie de quartier et l'utilisation rationnelle du sol, telles que souhaitées par le guide. Contrairement à l'allégué des recourants, le projet ne consistait absolument pas en un simple cube, mais en une structure d'aspect aérien avec des terrasses disposées de telle sorte à minimiser les vis-à-vis. À cet égard, il respectait toutes les normes de distances aux limites et de vues droites prescrites par la LCI.

L'OCEau n'avait pour sa part émis aucune réserve sur le fait que la parcelle ne serait pas suffisamment équipée, réservant les questions de droit privé dans son préavis, favorable sous conditions.

12) Le 7 mai 2019, les consorts ont déposé une requête en conciliation devant le Tribunal civil de première instance à l'encontre de M. NOBILE. Ils ont notamment conclu à ce qu'il lui soit fait interdiction de procéder aux travaux de construction prévus par l'autorisation DD 111071/1. Pour le surplus les conclusions tiennent en trois pages et 19 points.

13) Dans sa réplique, la commune a souligné qu'elle souhaitait éviter le bétonnage de sa zone villas par la construction d'habitats groupés utilisant systématiquement la densité maximale de construction possible. Par ailleurs, la forme cubique minimaliste du projet n'était pas en accord avec les autres constructions du quartier.

14) Favre & Guth SA a contesté notamment, images à l'appui, que le bâtiment projeté forme un cube.

15) Dans leur réplique dans la cause A/256/2019, les consorts BAERT ont préalablement requis la suspension de la cause jusqu'à droit jugé dans la procédure civile C/10454/2019 visant notamment à ce que les Tribunaux civils se prononcent sur les servitudes de passage et les servitudes de canalisations en lien avec la parcelle n^o 7086, tout en fixant leurs étendues.

L'ouverture du chantier était subordonnée au règlement des éléments relevant du droit privé et si les Tribunaux civils déterminaient que le projet contesté était incompatible avec les servitudes de canalisations et de passage, l'autorisation querellée ne pourrait jamais être mise en oeuvre. La connaissance du jugement sur cette action était donc nécessaire pour juger de l'équipement du terrain au sens des art. 19 et 22 LAT et l'économie de procédure commandait que le TAPI se détermine par jugement incident sur cette demande de suspension.

16) Dans leurs dupliques, le département et Favre & Guth SA se sont opposés à la demande de suspension.

Le département a relevé qu'il s'était notamment fondé sur les projets autorisés sur les parcelles n^os 6821, 7239 et 7240 pour considérer que le quartier pouvait accueillir des constructions plus denses. Il a par ailleurs précisé le calcul des SBP respectivement des CDPI.

17) Par jugement du 5 novembre 2019, le TAPI a joint les causes A/256/2019 et A/275/2019 sous la première référence et a rejeté les deux recours.

L'issue de la procédure civile n'empêchait pas le TAPI d'examiner le bien-fondé de l'autorisation querellée, les procédures en cause et les questions traitées étant indépendantes les unes des autres.

L'art. 59 al. 4 LCI n'avait pas été violé. Le projet apparaissait comme une solution mettant à profit de manière équilibrée le potentiel des parcelles en cause. Un espace libre appréciable était préservé autour de la construction querellée et, à l'échelle parcellaire comme plus générale, la densification litigieuse n'apparaissait pas du tout flagrante. La construction projetée favoriserait en outre une diversification des types de logement, une vie de quartier et l'utilisation rationnelle du sol, telles que souhaitées par le guide. Elle respectait enfin toutes les normes de distances aux limites et de vues droites prescrites par la LCI, ce qui devait minimiser les vis-à-vis. Le préavis de la commune reflétait une volonté politique de préserver des zones résidentielles peu densifiées sur son territoire, certes légitime mais néanmoins contraire au PDCn 2030.

La parcelle litigieuse était desservie par des canalisations situées à proximité directe, auxquelles il était en soi possible de se raccorder. L'OCEau avait dûment examiné cet aspect et, dans son préavis favorable, fixé les conditions. Les charges auxquelles ce préavis était assorti garantissaient que l'équipement collectif auquel se raccorderait le projet serait suffisant en termes de fonctionnement et capacité. Selon ce même préavis, l'ouverture du chantier était subordonnée au règlement des éléments relevant du droit privé. Partant, la question de savoir si ces travaux pourraient concrètement être réalisés, en particulier parce que des copropriétaires de la parcelle de dépendance concernée pourraient s'y opposer, et celle de savoir qui assumerait les frais y relatifs relevaient des relations de droit privé entre les parties, de sorte qu'elles ne sauraient être examinées dans le cadre du présent recours Dès lors que le préavis du service spécialisé, dont les conditions particulières visant à s'assurer que le terrain serait dûment équipé avaient été reprises dans la décision querellée, suffisait, sur ce point, à fonder la décision du département.

Les autres griefs, qui ne sont plus litigieux, étaient écartés.

18) Par acte du 9 décembre 2019, les consorts BAERT ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité. Ils ont conclu à son annulation, ainsi qu'à celle de la DD 111'071. Préalablement, M. MAGGIORIA devait être entendu, leur droit de produire une expertise au sujet du fonctionnement et de la capacité hydraulique des équipements privés sur lesquels les canalisations du projet contesté devaient être raccordées jusqu'aux équipements publics devait leur être réservé à l'instar de leur droit de compléter leurs écritures en fonction du résultat de ladite expertise.

Les faits établis par le TAPI devaient être complétés : le projet contesté se présentait sous la forme d'un bâtiment cubique de 18,79 m sur 13,5 m, à angles droits. Il était composé d'un rez-de-chaussée et de deux étages, prévus pour cinq appartements. La parcelle n^o 7086 s'inscrivait dans un ordonnancement spécifique avec les parcelles n^os 7087, 7084 et 9414 qui permettait de privilégier les espaces libres résiduels et limitait les vis-à-vis. Il s'agissait d'une forme architecturale à angle très spécifique. La villa actuelle, vouée à démolition, ne créait aucune vue droite directe et réciproque avec les villas érigées sur les parcelles n^os 7084 et 7087, malgré leur proximité. Le bâtiment projeté mettait à néant ce concept architectural. Ce d'autant plus que le bâtiment prévoyait trois étages alors que l'ensemble des villas avoisinantes n'en comportaient que deux. À la création de vis-à-vis intrusifs, s'ajoutaient des vues plongeantes situées à 15 m des terrasses prévues. La situation était encore empirée par des façades, côté sud, dotées de larges baies vitrées. Il n'avait par ailleurs pas été tenu compte de la directive du département du 28 novembre 2019 prononçant le gel de la densification en zone villa. Enfin, le plan de canalisations ne correspondait pas à la réalité du terrain. Les eaux usées étaient en réalité drainées vers une station de pompage située sur la parcelle n^o 9414 et les eaux de pluie seraient drainées du côté opposé vers un ruisseau situé au bas de la parcelle n^o 7081 en l'absence de toute servitude. Le formulaire K02-K03 indiquait que le coefficient de ruissellement des parcelles raccordées au système public d'assainissement était proche de l'état de saturation. Or, il ne renseignait pas sur l'état futur du coefficient de ruissellement une fois le projet contesté réalisé.

Leur droit d'être entendu avait été violé. Le premier préavis de
M. MAGGIORIA pour le SPI avait été négatif. Lors de son second préavis, il s'en était remis à l'analyse de la CA quant à l'application du guide. Or, celle-ci ne l'avait pas appliqué. L'audition de M. MAGGIORIA était indispensable au vu de cette contradiction entre le SPI et la CA et entre deux préavis du même service. En refusant l'audition de M. MAGGIORIA sans expliquer en quoi il estimait pouvoir s'en passer, le TAPI avait violé leur droit d'être entendu.

L'art. 59 al. 4 LCI avait été violé. La CA n'avait pas motivé son préavis de manière à permettre de contrôler la manière dont elle aurait fait application du guide. Elle s'était contentée, pour la forme, d'émettre des critiques superficielles. Contrairement à ce qu'avait retenu le TAPI, le guide avait valeur d'ordonnance administrative. De surcroît, le DT avait constaté un abus systématique du pouvoir d'appréciation de la CA. Le SPI n'avait pas à s'en remettre à la CA quant à l'application du guide, que le projet violait.

Enfin, le terrain n'était pas équipé en matière de canalisations. Une autorisation de construire ne pouvait en conséquence pas être délivrée (art. 22 al. 2 let. b LAT). Les recourants avaient mandaté une expertise du réseau de canalisations et d'assainissement qu'ils se réservaient de produire.

19) Favre & Guth SA et le département ont conclu au rejet du recours. La commune s'en est rapportée à justice.

20) À l'appui de leur réplique, les recourants ont produit l'expertise du bureau Didier Steimer DS SA sur les réseaux eaux claires et eaux usées du chemin du Château-de-Bellerive n^os 27B à 31D. Selon celle-ci les pièces établies notamment par les entreprises chargées de l'entretien de ces canalisations ne concordaient pas avec le plan de canalisations et l'extrait du plan cadastral du dossier d'autorisation de construire. Les eaux usées des parcelles discutées, dont la parcelle litigieuse, transitaient par une station de pompage située sur la parcelle n^o 9414. Le réseau de canalisations établi par l'expertise différait donc considérablement des pièces du dossier. Plus précisément, le réseau de canalisations ne se situait plus dans le plan de servitudes. Les eaux claires, à la place de rejoindre la canalisation publique du chemin du Château-de-Bellerive en gravitaire, transitaient du côté opposé via la parcelle n^o 7081, le tracé exact demeurant inconnu. La parcelle n^o 7086 ne bénéficiait d'aucune servitude de canalisation sur les parcelles n^os 7080, 7081, 7083, 9502 et 9503. Selon l'expertise, la construction projetée augmenterait le débit des eaux usées de 19 %. M. NOBILE était au courant de l'existence de la station de pompage. À la suite de problèmes techniques, une réunion avait été organisée le 14 septembre 2016 et les frais d'entretien répartis, la régie se chargeant d'obtenir l'accord de principe des quatre propriétaires absents, dont l'intéressé. Or, des dix propriétaires des parcelles concernées, il était le seul à ne pas avoir signé l'accord et à ne pas contribuer aux frais d'entretien de la station de pompage, en dépit des multiples relances de la régie.

L'OCEau n'avait en conséquence pas pu vérifier l'équipement du terrain, les données de base du plan de canalisation sur lequel elle s'était fondée étant erronées, ce qui l'avait amenée à poser des conditions irréalisables. Cela ne permettait pas non plus de s'assurer que le terrain serait équipé conformément à la législation en vigueur.

Par ailleurs, le rapport d'activité 2019 de la CA permettait de comprendre comment cette autorité de préavis fonctionnait. Elle avait relevé une « relation irrésolue » entre, d'une part l'autorisation de construire et, d'autre part, la planification directrice communale. Cette relation s'était, à l'évidence, manifestée dans le présent dossier. Il s'agissait dès lors de savoir s'il y avait eu un arbitrage au niveau de la direction générale du département entre l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) et l'office de l'urbanisme (ci-après : OU), pour quelles raisons l'OU avait dû s'effacer devant l'OAC, si la pratique était systématique, et dans l'affirmative, comment l'OU pouvait assurer le respect de la planification directrice visant à une densification cohérente et qualitative de la zone villas si son préavis était systématiquement écarté au profit de celui de l'OAC.

21) Les parties intimées ont dupliqué, à l'exception de la commune.

Le DT a relevé que les recourants faisaient valoir que les données essentielles du plan de canalisations étaient fausses et que, partant, le préavis favorable de l'OCEau serait vicié et ses conditions irréalisables. Cette position n'était pas de nature à remettre en cause l'issue du litige. Une expertise privée n'était qu'un allégué et ne saurait remettre en cause le préavis de l'instance spécialisée. Les recourants ne contestaient pas que la parcelle était équipée. Le fait que les conditions imposées par l'OCEau ne seraient pas réalisables n'y changeait rien. Cette question relevait de la conformité des travaux à l'autorisation de construire qui n'avait pas à être examinée à ce stade et par les instances judiciaires.

22) La cause a été gardée à juger le 4 mai 2020, ce dont les parties ont été informées.

23) Madame Sonja NETTER, recourante, est décédée le 11 mai 2020.

24) Par décision du 20 mai 2020, la suspension de l'instruction de la procédure a été prononcée par le juge délégué.

25) L'instruction a été reprise par décision du 7 octobre 2020, au vu notamment de la lettre du conseil de l'hoirie de feu Mme NETTER du 5 octobre 2020, sollicitant ladite reprise.

La cause restait gardée à juger.

26) Par écriture spontanée du 12 octobre 2020, les consorts BAERT ont fait valoir un fait nouveau. Ils produisaient un mémoire réponse et demande reconventionnelle déposé le 26 juin 2020 par M. NOBILE à leur encontre devant le Tribunal civil. Celui-ci concluait à la constitution d'une servitude de canalisations à tous usages sur les parcelles n^os 7087 et 9414 au profit de la parcelle n^o 7086 sur une assiette correspondant à l'emplacement actuel des canalisations d'eaux claires et d'eaux usées selon le plan des géomètres à établir. Il admettait ainsi que le plan des canalisations soumis au département était erroné. L'art. 9 al. 2 règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) avait été violé. En effet, la précision des plans avait pour fonction non seulement de garantir l'exercice du droit de chacun de consulter et de comprendre les projets de construction déposés ainsi que celui des personnes d'un intérêt digne de protection de recourir le cas échéant en connaissance de cause. La précision des plans avait également pour fonction de déterminer avec exactitude les détails de l'ouvrage et d'en fixer les contours rendant un contrôle possible au stade de l'exécution. Cette exigence protégeait tant le bénéficiaire de l'autorisation que les éventuels opposants ou l'autorité compétente. L'informalité entraînait la nullité de l'autorisation de construire. L'équipement au sens de la LAT n'avait pas pu être vérifié pas plus que les normes techniques devant s'assurer que l'évacuation des eaux soit conforme aux exigences de protection de la nature, en particulier aux objectifs fixés par l'art. 54 de la loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 1991 (LEaux - RS 814.20).

Était produite la « réponse et demande reconventionnelle » du 26 juin 2020 pour M. NOBILE par-devant le Tribunal civil de première instance. Il ressortait du mémoire de trente-sept pages que la demande des consorts devait être déclarée irrecevable, subsidiairement rejetée. À titre reconventionnel, une servitude de canalisations à tous usages sur les parcelles n^os 7087 et 9414 devait être constituée au profit de la parcelle n^o 7086 sur une assiette correspondant à l'emplacement actuel des canalisations d'eaux claires et d'eaux usées, selon plan des géomètres à établir, moyennant paiement d'une indemnité à fixer selon expertise. Il convenait par ailleurs d'ordonner au conservateur du Registre foncier de procéder à l'inscription de la servitude précitée. Le mémoire se composait de plusieurs pages portant sur la détermination du défendeur sur les allégués du demandeur, suivis des allégués propres du défendeur. L'allégué 208 en trois lignes comprenait la prétention reconventionnelle en inscription d'une servitude de conduites nécessaires, à savoir que « dans la mesure où les canalisations existent déjà pour le propre usage du propriétaire de la parcelle n^o 7087 notamment, il ne résulterait pour lui aucune moins-value à constituer une servitude de conduite nécessaire en faveur de la parcelle n^o 7086 ».

Ces écritures sont versées à la présente procédure et transmises aux parties en parallèle de la notification du présent arrêt.

27) Pour le surplus, les arguments des parties, seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit du présent arrêt.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Dans leur acte de recours, les recourants ont conclu à plusieurs actes d'instruction, soit l'audition de la personne ayant préavisé pour le SPI et à la réserve de leurs droits de produire une expertise privée et de se prononcer sur celle-ci.