Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL Le transfert de bail commercial est un accord tripartite par lequel le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail. Les règles portant sur le transfert de bail de l’art. 263 al. 1, 2, 3 et 4, 1re phrase CO sont absolument impératives. Si les conditions de l’art. 263 CO sont remplies, le locataire initial a un droit subjectif à transférer son bail. Le bailleur ne peut refuser son consentement qu’en cas de justes motifs, par exemple l’insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d’un pas-de-porte. L’intérêt du locataire – commercial – est de pouvoir imposer un nouveau locataire parce qu’il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu’il a conférée à la chose louée. Le bailleur est donc limité dans sa liberté contractuelle. En contrepartie, l’art. 263 al. 4 CO prévoit que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 27/2015, p. 20-21

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261; CO.260a,al.3

Résumé : CONTRAT DE REPRISE DE COMMERCE ET CONTRAT DE BAIL - LIMITES DU TRANSFERT DU BAIL Dès lors que l'art. 261 al. 1 CO déroge au principe de la liberté contractuelle et de la relativité des conventions, il ne s'applique qu'à un véritable contrat de bail, et non à d'autres contrats conférant l'usage d'un objet. Il ne s'applique ni au contrat mixte, qui combine dans un seul et même contrat des obligations relevant de plusieurs contrats nommés, ni au contrat composé, qui repose sur plusieurs contrats objectivement distincts, mais dépendants entre eux au point qu'ils ne sauraient être dissociés. En particulier, lorsque le propriétaire de l'immeuble et exploitant d'un café-restaurant conclut avec un repreneur une convention de remise de commerce et un contrat de bail à loyer pour l'usage des locaux commerciaux, ces deux contrats sont manifestement en lien l'un avec l'autre et constituent un contrat composé. L'obligation de reprendre le commerce en cas de résiliation du bail relève du contrat de reprise de commerce et non du bail à proprement parler. Il s'ensuit qu'en cas d'aliénation de l'immeuble, cette obligation ne passe pas à l'acquéreur en vertu de l'art. 261 al. 1 CO. Il ne peut rien être déduit en sens contraire du fait que l'art. 260a al. 3 CO donne au locataire la possibilité de réclamer une indemnité pour la plus-value résultant de la rénovation ou de la modification de la chose louée acceptées par le bailleur, dès lors que cette indemnité concerne la chose louée elle-même, et non des biens mobiliers qui se trouvent à l'intérieur de celle-ci ou la valeur de la clientèle.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION EN CAS DE TRANSFERT DE BAIL Une clause du contrat de bail prévoyant la possibilité pour le bailleur de se substituer au bénéficiaire du transfert, aux conditions convenues par ce dernier avec le locataire, est incompatible avec l'article 263 CO, en ce sens qu'elle en limite la portée et le but poursuivi au-delà des justes motifs.

Laura JACQUEMOUD-ROSSARI

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : Le transfert du bail commercial in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE

Normes : CO.263.al.4

Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION SOLIDAIRE Selon la doctrine dominante, l'engagement solidaire du locataire cédant n'est pas limité; il concerne au premier chef le paiement du loyer, mais peut aussi avoir trait à l'obligation de remettre les locaux en état (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 390, ch. 3.4.2), voire toute autre obligation du cessionnaire (Commentaire USPI, p. 327 No 35, cf. également Higi, Kommentar zur schweizerischen ZGB, V 2b, Die Miete, p. 700 par. 3 not. Nos 52, 53 et 56; Honsel, Vogt, Wiegand OR I p. 2383 III No 5 ; voir L. Jacquemoud-Rossari, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18. Contra R. Barbey in SJ 1992 p. 33 ss.).

TF

Publication ATF 121 III 408 = JT 1996 I 381 = SJ 1996 p. 235

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE

Normes : CO.263.al.4

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL DE DURÉE DETERMINÉE - RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE SORTANT Lorsque le locataire reprenant voit son bail résilié de manière anticipée pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux loués, le locataire transférant est solidairement responsable de l'indemnité pour occupation illicite jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou pendant deux ans dès le transfert, si l'échéance du contrat tombe au-delà.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; PAS-DE-PORTE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - NULLITÉ DU PAS-DE-PORTE Il n'y a pas matière à reconnaître un principe absolu qui interdirait toute transaction annexe lors d'un transfert de commerce. Seuls doivent être proscrits les pas-de-porte tels qu'ils ont été définis par la jurisprudence (SJ 1991, p. 467). Cette jurisprudence se limite à souligner qu'une convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail, cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie de la part de celui qui l'encaisse, doit être considéré comme nul.

Karin GROBET-THORENS

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;RESTITUTION ANTICIPÉE

Normes : CO.263; CO.264

Résumé : LA RESTITUTION ANTICIPEE ET LE TRANSFERT DE BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.263

Résumé : JUSTES MOTIFS DE S'OPPOSER AU TRANSFERT - MONTANT DE LA REMISE DE COMMERCE Le montant du transfert ne peut être valablement invoqué par le bail­leur comme motif de refus que dans la mesure où le caractère excessif du prix de la reprise de commerce peut affecter la solvabilité du reprenant et permettre de douter de sa capacité d'assumer le paiement du loyer. Le montant de la reprise est ainsi exagéré s'il ne peut pas légi­timement être amorti jusqu'à la fin du bail ou si, ajoutés au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif compromettent la viabilité du commerce. C'est sous cet angle uniquement que le bailleur peut examiner le montant de la transac­tion pour juger s'il est ou non excessif.

Voir aussi : ACJC/52/2017 du 16.01.2017 (admet caractère excessif du montant de la remise du fonds de commerce)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 344; DB 2014 n°8

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE

Normes : CO.263.al.4; CO.143ss

Résumé : TRANSFERT DU BAIL DE LOCAUX COMMERCIAUX - DETTE SOLIDAIRE Le transfert du bail donne naissance, selon l'art. 263 al. 4 CO, à une dette solidaire du locataire transférant et du locataire reprenant conformément aux articles 143-149 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONJOINT; TRANSFERT DE BAIL; DIVORCE

Normes : CC.121

Résumé : TRANSFERT DE BAIL SUITE AU JUGEMENT DE DIVORCE S'agissant de l'attribution du logement, le jugement de divorce est constitutif, en ce sens qu'il provoque un véritable transfert du contrat, l'époux attributaire devenant locataire en lieu et place de son conjoint. Cela signifie que, depuis l'entrée en force du jugement de divorce, le bailleur peut se voir opposer le transfert du bail, même s'il n'avait pas connaissance de la procédure de divorce. Le locataire s'oblige, en vertu d'un devoir accessoire au contrat de bail - même en l'absence d'une clause explicite à ce sujet - à informer le bailleur. Ce devoir contractuel accessoire découle du principe de la bonne foi. La violation fautive du devoir d'information fonde éventuellement le bailleur à réclamer au locataire la réparation du dommage subi. Le législateur n'a pas prévu de subordonner le transfert du bail à une quelconque condition suspensive, comme l'accord du bailleur ou son information. La substitution de locataire imposée au bailleur est ainsi effective dès l'entrée en force du jugement de divorce (cf. supra) et, partant, le délai de l'art. 121 al. 2 CC commence à courir à cette date.

Voir aussi : ACJC/1018/2023 du 03.08.2023

Richard BARBEY

Publication SJ 1992 p. 33 et ss.

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.263

Résumé : Le transfert du bail commercial

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 32 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE - LOCATAIRE PAS ENCORE EN POSSESSION DES LOCAUX Un transfert de bail après que la chose louée a été aliénée ne suppose pas que le locataire soit déjà entré en possession de l'objet loué. La seule conclusion du contrat suffit.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 4/2013, p. 101ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE : PORTÉE D'UNE CLAUSE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE SUR LE PRIVILÈGE DE RÉSILIATION ANTICIPÉE, in Cahiers du bail, 4/2013, p. 101ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : CESSION D'ACTIONS INSUFFISANTE POUR ENTRAINER UN CHANGEMENT DE BAILLEUR La cession d'actions n'est pas susceptible, à elle seule, d'entraîner un changement de bailleur (Lachat, Le bail à loyer, p. 436 n. 4.1.3; Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 261-261a).

Voir aussi : ATF 126 III 187 ( Fiche 2309814 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : QUALITÉ DU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE POUR DEMANDER SON ÉVACUATION POUR DÉFAUT DU PAIEMENT DU LOYER Selon l'art. 261 al. 1 CO le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. In casu, le bail ayant été valablement résilié déjà avant le transfert de la propriété de l'immeuble. Le locataire ne peut opposer au bailleur aucun titre lui permettant de rester dans les locaux qui lui étaient précédemment loués, de sorte qu'il est tenu de les restituer.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/2013, p. 111ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TRANSFERT DE BAIL ; RÉSILIATION

Normes : CO.262; CO.263

Résumé : TRANSFERT DU BAIL PRINCIPAL - CONSÉQUENCES SUR LE CONTRAT DE SOUS-LOCATION Le transfert de bail a pour conséquence d'opérer un changement de locataire moyennant l'accord du bailleur. Il n'a d'effet que sur les parties au contrat et non sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers, par exemple de sous-locataires. En cas de transfert d'un bail principal, le bail de sous-location prend fin, dès lors que le sous-bailleur ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-bailleur se trouve ainsi dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, lequel doit restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE

Normes : CO.261

Résumé : TRANSFERT DE BAIL EN COURS DE PROCÉDURE - CONSÉQUENCES L'article 261 al. 1 CO instaure un transfert légal de bail en cas de changement de propriétaire. En conséquence, en cas de vente d'un immeuble en cours de procédure, l'acquéreur prend la place du vendeur dans le procès. Si ce transfert de propriété intervient en cours d'instance, soit après le dépôt de la demande aux fins de tentative de conciliation, la substitution des parties a lieu de plein droit.

IIème Cour civile du canton de Zurich

Publication CdB 2/2003 p. 62

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; USUFRUIT

Normes : CO.261; CO.261a

Résumé : BAIL CONCLU PAR L'USUFRUITIER - EXTINCTION DE L'USUFRUIT - SORT DU BAIL Cas de l'usufruitier qui remet à bail l'objet sur lequel porte l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit (en l'espèce, au décès de l'usufruitier), le bail ne prend pas fin, mais passe automatiquement au nu-propriétaire. Cette solution a pour but de protéger le locataire de la disparition inattendue de son droit d'usage, le "nu"-propriétaire disposant désormais du plein pouvoir de disposition de la chose, le locataire se retrouvant quant à lui, sans faute de sa part, face à un tiers auquel ne le lie aucun contrat.

Voir aussi : ACJC/47/2009 du 12.01.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Voir aussi : Fiche 2309295

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF 110 II 309 = JT 1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.

Voir aussi : ACJC/362/2001, publié in CdB 2001 p. 118 (opposabilité d'une transaction)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE; PREUVE DE L'INTÉRÊT ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin propre et urgent a un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL ; PREUVE DE L'INTÉRÊT

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance (par ex. engagement de personnel ou d'un gérant). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée). Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment ou que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_18/2016 du 26.08.2016 (admet besoin propre)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; EXECUTION FORCEE; RESILIATION

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRÈS UNE PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Le principe selon lequel l'acquéreur de la chose louée ne peut résilier le bail qu'après inscription du transfert de la propriété au Registre foncier ne trouve pas application après une procédure d'exécution forcée, le TF ayant posé le principe suivant : l'adjudicataire devient propriétaire de l'immeuble par l'adjudication et dès cette dernière dans la procédure d'exécution forcée (art. 656 al. 2 CC). Il peut donc résilier un bail existant, même s'il n'a pas encore été inscrit comme propriétaire au Registre foncier (ATF 118 III 82, SJ 2002 I 239).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes : CC.560; CO.266i

Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261.al.1

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.

Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/07 p. 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION

Normes : CO.261

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ Le bailleur n'est pas nécessairement propriétaire de la chose louée, pourvu qu'il soit en mesure de donner l'objet à bail en vertu d'un droit personnel ou réel. Il s'agit là d'une condition nécessaire, mais non suffisante; encore faut-il que la personne disposant de la chose ait conclu un contrat avec un locataire, pour que l'on puisse la considérer comme un bailleur. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de mettre la chose à disposition d'un tiers, p.ex. par un contrat de prêt, pour que cette personne lui soit substituée en tant que bailleresse. L'accord qu'il passe avec le tiers - pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une vente ou de la constitution d'un autre droit réel, tel l'usufruit, qui sont réglés par les articles 261 et 261a CO - demeure pour le locataire une "res inter alios acta"; elle reste sans effets sur la relation de bail liant le propriétaire au locataire.

Remarques : Contra : ACJ n° 888 du 08.09.2003 (fiche n° 16182)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.261

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - PAS D'OBLIGATION D'INFORMER LE LOCATAIRE Le nouveau propriétaire n'a aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition. Ainsi, on ne saurait tenir pour nulle une résiliation adressée par le nouveau bailleur au locataire au motif que celui-ci n'a pas été informé du changement.

Voir aussi : ACJ n° 255 du 13.03.2000 ( Fiche 2309796 )

TF

Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).

Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA

Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253

Résumé : PARTICIPATION À UN CONTRAT DE BAIL EXISTANT - CONDITIONS Cas de l'occupant d'un appartement qui allègue être partie au contrat de bail conclu par sa mère du fait de son occupation exclusive du logement depuis plusieurs années. Que l'on aborde la question sous l'angle du transfert du bail à l'occupant ou de sa cotitularité aux côtés de sa mère, il faut dans tous les cas respecter la liberté du bailleur de choisir la personne avec laquelle il entend se lier : il s'agit d'une composante de la liberté contractuelle. Il faut, en d'autres termes, que le bailleur ait donné son accord à l'une ou l'autre de ces formes de participation au contrat de bail (art. 1 al. 1 CO). Or, pour que la bailleur puisse valablement délivrer une acceptation, il est d'abord nécessaire que le pollicitant fasse une offre, en d'autres termes, propose à un autre la conclusion d'un contrat de telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l'acceptation par l'autre partie. In casu, il était donc nécessaire que l'occupant exprimât à l'intention du bailleur sa volonté d'être désormais partie aux contrats de bail litigieux. A défaut de volonté exprimée au sujet d'une reprise de bail ou d'une cotitularité de bail par l'occupant, celui-ci demeure une tierce partie au contrat conclu entre sa mère et le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - CONSENTEMENT DU BAILLEUR SOLLICITÉ PAR LE REPRENANT ET NON PAR LE LOCATAIRE Il est généralement admis que c'est le locataire transférant qui doit solliciter l'accord du bailleur. Le fait que la demande émane du reprenant ne s'oppose pas au transfert de bail s'il résulte des circonstances que le bailleur devait comprendre que le locataire souhaitait qu'il se détermine sur la reprise de bail sollicitée par le reprenant.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/08 p. 123

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.264

Résumé : REPRISE DE BAIL - CONDITIONS DE REPRISE Une lettre signée par le locataire et le bailleur, comportant un accord de réduction de loyer, dans laquelle il n'est fait mention d'aucune restriction dans le temps ni du fait qu'il s'agirait d'une remise de dette, constitue un avenant et c'est donc le dernier loyer qui est déterminant pour apprécier les conditions auxquelles le repreneur devra souscrire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; VENTE D'IMMEUBLE ; PRIX DE TRANSFERT ; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX D'ACHAT - TRANSFERT D'ACTIFS ET PASSIFS D'UNE SOCIÉTÉ La valeur de sortie retenue par l'administration fiscale suite à la liquidation des actifs et passifs d'une personne morale et au transfert de ces derniers ne reflète en principe pas la valeur d'achat de l'immeuble.

Voir aussi : ACJC/305/2000 du 13.03.2000

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DELAI

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : EXÉCUTION FORCÉE - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - DÉLAI DE CONGÉ - BESOIN URGENT (Cas où l'acquéreur par adjudication disposait de 3 jours ouvrables pour résilier le contrat de bail pour le prochain terme légal.) Eu égard à l'incertitude qui prévaut lors de l'acquisition d'un immeuble dans une vente forcée jusqu'à adjudication, il n'est pas raisonnable d'exiger de l'acquéreur qu'il donne congé au locataire dans un délai aussi bref, étant de surcroît rappelé que la résiliation est soumise à la règle de la réception. En l'espèce, on ne saurait présumer que l'acquéreur entend assumer le bail jusqu'à la prochaine échéance. Autre serait la situation où l'acquéreur, dans le cadre d'une vente forcée, dispose d'un délai raisonnable à la fois pour prendre sa décision de résilier et pour la communiquer au locataire.

CJ , CABL

Publication CdB 2/04 p. 51

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.261

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; GARANTIE BANCAIRE ; TRANSFERT DE BAIL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE

Normes : CO.263; CO. 257e

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - TITULARITÉ DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE LA GARANTIE Lorsque le bailleur accepte le transfert du bail en faveur d'un nouvel exploitant et signe avec celui-ci un nouveau contrat d'exploitation, il en résulte qu'en exécution de ce contrat de transfert, le nouvel exploitant devient titulaire de tous les droits découlant du bail, soit y compris de la créance portant sur la garantie de loyer.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032