Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers
107 enregistrements trouvés
Fiche 2309340
4C.11/2006 du 01.05.2006
TF
,
1ère Cour de droit civil
Publication MRA 1/07 p. 32
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.259d; CC.2
Résumé :
RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - FARDEAU DE L'ALLÉGATION ET DE LA PREUVE
Des allégations de faits doivent être formulées si concrètement qu'une contestation précise soit possible et qu'il soit possible d'apporter la preuve du contraire. Même dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, il ne suffit pas d'énumérer quelques défauts et de se référer à la correspondance pour remplir les exigences d'une allégation correcte.
Fiche 2310041
Pas de décision du 12.12.1996
Publication SJ 1997 p. 240
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.126
Résumé :
FARDEAU DE L'ALLÉGATION ET FARDEAU DE LA PREUVE - DISSOCIATION IMPOSSIBLE
Le fardeau de l'allégation est le pendant du fardeau de la preuve, dont il ne saurait être dissocié. En effet, lorsque le droit cantonal de procédure règle le fardeau de l'allégation, celui-ci ne peut en vertu du droit fédéral incomber qu'à la partie qui supporte le fardeau de la preuve, car lorsqu'à défaut d'allégations suffisantes, un état de fait déterminé ne peut pas être pris en considération ou demeure incertain, le juge doit trancher en défaveur de la partie qui supporte le fardeau de la preuve (ATF 97 II 339 consid. 1b). Par conséquent, la question de savoir si les faits allégués par une partie conformément au droit de procédure permettent de statuer sur sa prétention juridique fondée sur le droit civil fédéral relève par définition du droit fédéral.
Fiche 3137314
sans du 01.10.2022
Pascal JEANNIN
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss
Descripteurs :
BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;PREUVE
Normes :
CO.270; CO.269; CO.269a
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL: QUELQUES ASPECTS DE PREUVE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss
Remarques :
Doctrine
Fiche 2441272
ACJC/1311/2018 du 01.10.2018
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION
Normes :
CC.8
Résumé :
DECLARATIONS DES PARTIES
Il convient en principe de se référer aux premières déclarations des parties, ces dernières étant données avant que celles-ci n'en connaissent les conséquences juridiques. En cas de versions divergentes, les premières déclarations priment les secondes, ces dernières étant, consciemment ou non, le fruit de réflexions ultérieures (TF U 212/05 du 1er février 2006, consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 6B_935/2008 du 16 décembre 2008, consid. 1; ATF 121 V 47 consid. 2a; 115 V 143, consid 8.C)
Fiche 2310845
4A_211/2015 du 08.12.2015
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER ; MAXIME INQUISITOIRE ; PREUVE
Normes :
CPC.247.al.2.let.a
Résumé :
MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE
Sous l'ancien droit comme sous le CPC, la maxime inquisitoire sociale, qui impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie représentée par un avocat.
Fiche 2309772
4A_573/2008 du 24.04.2009
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE
Normes :
CO.269a.let.a; OBLF.11.al.3
Résumé :
LOYERS USUELS - IMMEUBLES APPARTENANT A UN MÊME PROPRIÉTAIRE - IMMEUBLES GÉRÉS PAR LA MÊME GÉRANCE
Lorsque des objets cités en comparaison sont situés dans des immeubles appartenant au même propriétaire, il y a lieu de ne tenir compte que d'un seul élément de comparaison. Il ne se justifie en revanche pas d'étendre cette approche restrictive aux logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance.
Voir aussi :
ATF 123 III 317
Fiche 2309700
ACJ n° 682 du 22.06.2001
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.270a
Résumé :
DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT
FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS
Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.
Fiche 2782192
4A_243/2018 du 17.12.2018
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CPC.150; CC.8
Résumé :
FAIT CONTESTÉ
La mention «rapport soit aux pièces» n'équivaut pas à la contestation du fait concerné, lequel n'a dès lors pas besoin d'être prouvé.
Voir aussi :
ACJC/345/2021 du 22.03.2021
Fiche 2310787
Pas de décision du 01.09.2016
François BOHNET, Pascal JEANNIN
Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss
Descripteurs :
BAIL À LOYER ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CC.8; CPC.150
Résumé :
LE FARDEAU DE LA PREUVE EN DROIT DU BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2309511
ACJ n° 1144 du 10.11.2003
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; PREUVE
Normes :
CO.269a.let.b
Résumé :
CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION -
DONNÉES LACUNAIRES
Une information incomplète sur les charges d'une année ne peut pas être exploitée. En effet, un état des charges incomplet n'est pas comparable avec un état complet. En l'occurrence, ces considérations conduisent la Cour à ne pas inclure les années relevantes pour le calcul, alors qu'en principe, elles auraient dû l'être.
Fiche 2309640
ACJ n° 23 du 14.01.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; TITRE(DOCUMENT); PREUVE; SIGNATURE
Normes :
CC.8
Résumé :
PREUVE - FACTURES SANS SIGNATURES
Une facture sans détails de marchandise et sans signature lors de la livraison n'est pas un document probant. L'absence de signature ne permet pas d'établir avec certitude l'exécution de la livraison.
Fiche 2309912
ACJ n° 1051 du 05.10.1998
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE
Normes :
LPC.312.let.b
Résumé :
LOYERS EXIGIBLES APRÈS LES PLAIDOIRIES EN PREMIÈRE INSTANCE
Les bailleurs sont en droit de réclamer, pour la première fois en appel, des loyers exigibles après les plaidoiries en première instance.
Fiche 2310475
ACJ n° 21 du 04.02.1991
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.195
Résumé :
PROLONGATION DE BAIL : BESOIN DU BAILLEUR
En invitant le bailleur à prouver par témoins et par pièces son besoin personnel de la chose louée, le TBL doit réserver au locataire la faculté de rapporter la preuve contraire.
Fiche 2310558
ACJ n° 106 du 16.06.1986
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
TRANSPORT SUR PLACE: UTILITÉ
Un transport sur place n'est pas utile lorsque le Tribunal ne dispose pas des connaissances techniques suffisantes (SJ 1970 p. 461; 1971 p. 10). L'avis d'un tiers spécialiste est dans ce cas plus approprié.
Fiche 2310598
ACJ n° 136 du 03.09.1984
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.435.al.1
Résumé :
OFFRE DE PREUVE INSUFFISANTE
Lorsqu'une demande n'apparaît pas d'emblée vouée à l'échec, mais que l'offre de preuve est insuffisante, le TBL doit ordonner une nouvelle comparution personnelle des parties ou la réouverture de l'instruction selon l'art. 88 al. 2 (ancien) LPC en invitant le demandeur à formuler une offre de preuve plus précise sur tel ou tel point.
Fiche 2310811
4A_179/2015 du 16.12.2015
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication ATF 141 III 569
Descripteurs :
BAIL À LOYER ; LOYER USUEL ; MAXIME INQUISITOIRE ; PREUVE
Normes :
CO.269a.let.a; CPC.247.al.2.let.a
Résumé :
LOYERS USUELS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PORTÉE
Le tribunal n'a pas, à réception des éléments comparatifs fournis par le bailleur, à lui signaler que ses offres de preuves sont impropres à établir le fait allégué - les loyers usuels - et l'inviter à fournir de nouvelles informations adéquates. Puisque le tribunal ne doit interroger la partie pour s'assurer que ses allégués de fait et ses offres de preuves sont complets que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point, cela ne signifie pas qu'il doive lui signaler que ses offres de preuves en soi complètes sont insuffisantes pour fonder son point de vue et entraîner la reconnaissance de son droit. Il ne faut en effet pas confondre la lacune dans les pièces produites et la pertinence de celles-ci. De surcroît, si le bailleur est représenté par un avocat, le tribunal doit s'imposer une certaine retenue.
Fiche 2309224
ACJ n° 1163 du 08.10.2007
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; EXPERTISE
Normes :
LPC.438.al.2
Résumé :
RATIO LEGIS ET PORTÉE DE CETTE NORME
L'art. 438 al. 2 LPC a été introduit dans le but d'éviter que des procédures devant être instruites rapidement (art. 267 f CO et 27 AMSL) ne soient entravées dans leur déroulement (Mémorial 1970 p. 2055, 2058, 2060, 2064, 2493, 2494; 1977 p. 4543). Aussi une expertise ne doit-elle être ordonnée qu'à la dernière extrémité, c'est-à-dire lorsque d'autres moyens de preuve, l'appréciation anticipée des preuves ou les connaissances techniques du Tribunal ne sont pas susceptibles de pallier son absence. En revanche, lorsqu'il n'existe aucun autre moyen de découvrir la vérité sur un fait pertinent, le juge violerait l'art. 8 CC et le droit des parties d'être entendues en refusant de commettre un expert (ATF 101 Ia 102 = JT 1977 I III; ATF 106 Ia 161 = JT 1982 I 585; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., p. 347, Straüli-Messmer, Kommentar § 56 note 6 et Vorbem. zu § 134 note 1; Kummer, Commentaire bernois, ad art. 8 notes 74 et ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, Vol. I p. 384-385).
Une expertise privée établie par un expert choisi unilatéralement par une partie, n'a pas valeur de preuve et, si elle est contestée, ne peut être retenue qu'au titre d'allégué de la partie qui l'a produite (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 255, n. 2).
Voir aussi :
ACJ n° 102 du 16.06.1986 B. c/ SA X
Fiche 2309378
4P.131/2005 du 05.10.2005
TF
,
1ère Cour civile
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE; TEMOIN
Normes :
LPC.222
Résumé :
FORCE PROBANTE DE DÉCLARATIONS ÉCRITES DE TIERS
Seule la déposition orale devant le juge a valeur de témoignage. Les déclarations écrites de tiers se limitant à attester des faits pour les besoins de la cause sont dénuées de force probante; il s'agit d'un procédé contraire aux dispositions impératives de la LPC en matière de preuve testimoniale
(cf. BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n° 4 ad art. 186 et n° 1 ad art. 222).
Voir aussi :
ACJ n° 986 du 03.09.2007 W. c/ M.
Fiche 2310312
ACJ n° 265 du 06.11.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; PREUVE
Normes :
CO.267
Résumé :
DÉTÉRIORATION OU INDISPONIBILITÉ DE LA CHOSE - DOMMAGE - PREUVE
Le locataire doit réparer intégralement le dommage et donc supporter aussi bien les frais de réparation que la perte résultant de l'indisponibilité de la chose. Le bailleur doit prouver son dommage, qui ne se présume pas, en produisant les pièces nécessaires. Le pouvoir d'appréciation du juge permet de fixer équitablement le dommage dont le montant ne peut être fixé exactement mais ne doit pas constituer une solution de facilité lorsque la détermination exacte du dommage est possible.
Voir aussi :
ACJ n° 321 du 10.12.93 D. c/ M.
Fiche 2310557
ACJ n° 102 du 16.06.1986
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; EXPERTISE
Normes :
LPC.295.al.2; LPC.255.ss; LPC.438
Résumé :
MOYEN DE PREUVE INTERDIT PAR LA LOI
Les art. 258 ss LPC (= actuel art. 255 ss LPC) réglementant entièrement le recours à l'expertise, il n'est pas possible de substituer à un tel mode de preuve une mesure probatoire autre, destinée en définitive à aboutir à un résultat identique. Le juge du TBL doit respecter ces règles vu l'art. 451 al. 2 (ancien) LPC (= actuel art. 438 al. 1 LPC) et ne peut se retrancher derrière l'art. 451 al. 1 (ancien) LPC (= actuel art. 438 al. 2 LPC). Il ne peut donc ordonner aux parties de faire déterminer par une personne qualifiée et neutre les surfaces et volumes de logements d'un immeuble dans un litige portant sur la clef de répartition des charges entre locataires.
Fiche 2310569
ACJ n° 39 du 03.03.1986
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
FAITS POUVANT ÊTRE PROUVÉS PAR PIÈCES
Il appartient à la partie qui peut prouver un fait au moyen de la production de pièces, de les présenter (SJ 1979 p. 611 No 288). Le preneur invoquant son manque de moyens comme conséquence pénible peut établir par pièces son revenu et celui des proches faisant ménage commun avec lui.
Fiche 2310614
Pas de décision du 24.09.1979
TF
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
TRAVAUX SUPPLÉMENTAIRES
Il appartient au bailleur de prouver l'existence de travaux supplémentaires au sens de l'article 15 AMSL.
Fiche 2310748
4A_398/2015 du 19.05.2016
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication ATF 142 III 369
Descripteurs :
BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CC.8; CO.270
Résumé :
PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE
Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.
Voir aussi :
voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)
Fiche 2968858
4A_401/2021 du 11.02.2022
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter Bail.ch avril 2022
Descripteurs :
BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION;MAXIME DES DÉBATS
Normes :
CPC.55
Résumé :
FARDEAU DE L'ALLÉGATION - DÉCOMPTE DE LOYER
En vertu de la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), les parties doivent alléguer les faits sur lesquels se fondent leurs prétentions et proposer les moyens de preuves y relatifs. Une allégation est suffisante si les faits pertinents pour la norme à appliquer sont exposés dans les grandes lignes. Elle doit toutefois être formulée de manière suffisamment concrète afin que la partie adverse puisse la contester ou présenter la preuve du contraire. Si la partie adverse conteste des faits allégués et pertinents, le fardeau de l’allégation concernant ces faits va plus loin. Il ne suffit plus d’indiquer les faits dans leurs grandes lignes ; ils doivent être exposés en détail, de manière complète et claire.
Les contestations doivent être suffisamment concrètes afin de permettre d’identifier quelles allégations sont visées. Une contestation répond à cette condition lorsque la partie qui a le fardeau de l’allégation est en mesure de déterminer, parmi ses allégations, lesquelles elle doit encore détailler et lesquelles elle doit finalement prouver.
En principe, le renvoi global aux pièces du dossier ne satisfait pas aux fardeaux de l’allégation et de la motivation. Exceptionnellement, une telle manière de procéder est admissible. Si les faits sont allégués dans les grandes lignes et renvoient aux pièces pour les détails, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal peuvent obtenir les informations nécessaires d’une manière telle qu’une reprise des faits dans l’acte apparaitrait comme un exercice vide de sens. Il faut également que l’accès aux faits pertinents soit garanti et qu’ils ne soient pas sujets à interprétation.
In casu, le Tribunal fédéral retient que le fermier a contesté de manière suffisante les décomptes manuscrits peu clairs présentés par le bailleur. Ce dernier devait donc comprendre qu’il lui appartenait de donner plus de détails sur les faits présentés. De plus, le bailleur n’a pas indiqué – pour le montant de CHF 18’928.- réclamé pour non-paiement des fermages – quels mois étaient concernés et dans quelle mesure les montants n’ont pas été versés. Le bailleur avait certes renvoyé à des pièces du dossier, mais les conditions permettant exceptionnellement de procéder de cette manière n’étaient pas réunies. Dans ces circonstances, l’instance précédente pouvait retenir – sans violer le droit fédéral – que la créance de CHF 18’928.- n’avait pas été suffisamment alléguée par le bailleur et confirmer le rejet de la demande sur ce point.
Voir aussi :
BOHNET, Fardeau de l’allégation et de la contestation dans un litige en droit du bail à ferme (arrêt TF 4A_401/2021), in Newsletter Bail.ch avril 2022 et in DB n° 34/2022 p. 68 ss
Fiche 2923288
ACJC/1255/2021 du 04.10.2021
CJ
Descripteurs :
BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;LOYER;CARACTÈRE ONÉREUX;PREUVE
Normes :
CO.262
Résumé :
SOUS-LOCATION - PREUVE
La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.
Fiche 2309011
4A_273/2012 du 30.10.2012
TF
,
1er Cour civile
Publication ATF 138 III 620
RSPC 2/2013 n° 1286
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; CAS CLAIR
Normes :
CPC.257
Résumé :
CAS CLAIR - CONTESTATION DES FAITS PAR LE DÉFENDEUR
Lorsque le défendeur conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure prévue pour les cas clairs n'est pas ouverte, faute de caractère liquide de l'état de fait. A l'opposé, les moyens dénués de fondement ne remettent pas en cause le cas clair. Celui-ci doit être nié dès l'instant où l'adversaire fait valoir des objections ou exceptions qui ne sont pas d'emblée vouées à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des preuves. Le cas clair suppose que le requérant apporte une preuve immédiate et entière.
Voir aussi :
ACJC/1504/2013 du 16.12.2013
Fiche 2309074
ACJC/1163/2009 du 05.10.2009
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes :
CO.274d; LPC.435; CC.8
Résumé :
ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES - MESURES D'INSTRUCTION REQUISES PAR LES PARTIES
L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, pour autant que les faits à prouver soient pertinents et contestés. Des mesures d'instruction portant sur l'authenticité de la signature apposée au nom de la locataire sur le bail peuvent être écartées si cet élément est dénué de pertinence pour l'issue du litige. In casu, que cette signature ait été apposée par la locataire, par son mari ou par un tiers ne change rien au fait que la locataire est contractuellement liée, dès lors qu'elle a formellement reconnu, aussi bien devant les premiers juges qu'hors litispendance, avoir accepté de s'engager contractuellement auprès du propriétaire du logement litigieux et qu'elle ne prétend pas que le bail écrit formalise d'autres éléments que ceux convenus.
Fiche 2309250
ACJ n° 521 du 07.05.2007
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.271; CC.8
Résumé :
CONGÉ ABUSIF - PREUVE
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271). Cas dans lequel les allégations des locataires, qui ont constamment contesté le motif avancé à l'appui du congé, sont de nature à mettre en doute la réalité du motif invoqué par le bailleur. En n'instruisant pas les allégués des locataires, et notamment la réalité du motif du congé donné, le Tribunal des baux et loyers a violé leur droit à la preuve.
Voir aussi :
ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R.
ATF n.p. 4A_131/2008 du 25.06.2008
Fiche 2309270
4C.411/2006 du 09.02.2007
TF
,
1ère Cour de droit civil
Publication DB 2008 n° 19 p. 42
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; MOTIF; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.271
Résumé :
CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE
C'est au destinataire du congé de démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 cons. 3c, Arrêt du Tribunal fédéral 4C.430/2004 du 8 février 2005 cons. 3.1 in fine publié in SJ 2005 I 310). Cependant, l'auteur du congé - généralement le bailleur - doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105 cons. 3c) et en les rendant au moins vraisemblables (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.167/2004 cons. 2.1).
Fiche 2309284
ACJ n° 1429 du 11.12.2006
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION; PREUVE
Normes :
CO.274f.al.1
Résumé :
PREUVE DE LA DATE D'ENVOI DE LA REQUÊTE
Le plaideur doit être autorisé à faire la preuve de la date d'envoi de sa requête par tous les moyens appropriés (ATF 97 III 12 = JT 1971 II 112). Le cas échéant, l'audition de témoins peut être ordonnée.
Fiche 2309581
4P.154/2002 du 17.09.2002
TF
,
1ère Cour civile
Publication SJ 2003 I p. 113
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; LANGUE DE LA PROCEDURE; PREUVE
Normes :
LPC.3; LPC.9
Résumé :
TRADUCTION PARTIELLE DES PIÈCES PRODUITES
Le TF examine à quelles conditions le juge peut, sans commettre d'arbitraire, se contenter d'une traduction partielle des pièces produites. L'art. 9 LPC oblige en effet les parties à s'exprimer - que ce soit par écrit ou oralement - en français. Cette obligation implique celle de fournir une traduction des pièces produites. Pour rendre sa décision, le juge peut se fonder sur une traduction partielle si celle-ci porte sur les passages utiles à la solution du litige, et que le reste est sans pertinence. Il faut aussi avoir la certitude raisonnable que tous les passages pertinents ont été traduits.
Fiche 2309593
4C.65/2002 du 31.05.2002
TF
Descripteurs :
BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.274d.al.3
Résumé :
ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS
Lorsque une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n'a pas à instruire d'office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu'il lui donne l'occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s'expliquer.
Voir aussi :
ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG
Fiche 2309741
Pas de décision du 21.12.2000
TF
,
1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 278
Descripteurs :
BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.274d.al.3
Résumé :
MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE
Il résulte du principe de la maxime inquisitoriale sociale de l'art. 274d al. 3 CO, que le juge doit, si les parties ne le font pas spontanément, les inviter à mentionner leurs preuves et à les présenter. Si la bailleresse omet de présenter suffisamment de pièces contenant des renseignements élémentaires et aisément déterminables, le juge ne viole pas l'art. 274d al. 3 CO en refusant d'ordonner à ce sujet d'autres mesures probatoires.
Voir aussi :
ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.
Fiche 2310213
ACJ n° 313 du 28.02.1994
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.270b
Résumé :
CONTESTATION DE MODIFICATIONS UNILATÉRALES DU CONTRAT
Il appartient au locataire, dans le cadre des articles 269d al. 3 et 270b al. 1 CO, d'établir que les modifications apportées au contrat par le bailleur sont abusives.
Fiche 2310517
ACJ n° 24 du 27.02.1989
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; DECISION PARTIELLE
Normes :
LPC.295
Résumé :
APPEL DES JUGEMENTS "SUR PARTIE"
Ce n'est qu'à titre tout à fait exceptionnel qu'un jugement sur partie, c'est-à-dire un jugement tranchant une question préalable de droit de fond, peut être rendu. En effet, pour qu'il soit possible de rendre un tel jugement, il est impératif que la question préalable soit à la fois simple à instruire puis à résoudre par rapport aux autres problèmes juridiques posés par le litige et susceptible de mettre un terme au procès.
Fiche 3316385
4A_121/2023 du 29.11.2023
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication ATF 150 III 123; Newsletter bail.ch février 2024
Descripteurs :
BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES
Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.
Voir aussi :
Pascal, Jeannin, Caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien : quelques précisions au sujet du renversement de la présomption, in Newsletter bail.ch février 2024
Fiche 3167286
4A_218/2021 du 01.09.2022
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS;PREUVE
Normes :
CO.259e
Résumé :
DOMMAGES-INTERETS EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - ALLEGATION ET PREUVE DU DOMMAGE
Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute.
Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation.
Fiche 3186912
ACJC/977/2022 du 04.08.2022
CJ
,
CABL
Publication MP 4/2022, p. 268 ss
Descripteurs :
BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;FRAIS D'EXPLOITATION;CALCUL;PREUVE
Normes :
CO.269a.letb; OBLF.20
Résumé :
EVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - PAS DE FORFAIT
Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse. Trois années sont en principe suffisantes pour établir une moyenne fiable. Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits. Le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis. Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison, exceptions non démontrées dans le cas d'espèce.
Voir aussi :
ACJC/976/2022; ATF 111 II 378; arrêt du TF 4A_88/2013 du 17.07.2013 consid. 4.1 (La prise en compte de forfaits peut être admise dans certains cas, pour autant qu'il soit garanti qu'ils n'entraînent pas une augmentation excessive des coûts et qu'aucune autre méthode ne permette d'espérer un résultat plus précis. L'application schématique de forfaits sans tenir compte du cas particulier reste en revanche inadmissible.)
Fiche 2908851
4A_376/2021 du 07.01.2022
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2022
Descripteurs :
BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE
Normes :
CPC.257; CO.257d; CO.282
Résumé :
CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE
Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO .
Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance.
Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.
Voir aussi :
Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss
Fiche 2309046
ACJC/60/2010 du 18.01.2010
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS D'EXPLOITATION; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
LPC.186.al.2
Résumé :
FARDEAU DE LA PREUVE - CONSÉQUENCES DE LA PRODUCTION INCOMPLÈTE DES CHARGES D'EXPLOITATION LORSQUE LADITE PRODUCTION N'EST PAS ORDONNÉE PAR LE TRIBUNAL
A teneur de l'art. 186 al. 2 LPC, le juge peut ordonner à la partie qui détient une pièce utile à la solution du litige de la produire, même si le fardeau de la preuve ne lui incombe pas. En cas de refus sans motif légitime, le fait allégué par la partie adverse peut être tenu pour avéré. Cette sanction suppose cependant que le Tribunal ait ordonné l'apport de la pièce. In casu, le Tribunal n'ayant pas donné suite aux conclusions préparatoires du locataire en production des décomptes de charges d'exploitation, celui-ci ne saurait exiger que la baisse alléguée des charges soit tenue pour avérée en application de l'art. 186 al. 2 in fine LPC au motif que le bailleur n'a pas produit les pièces qu'il sollicitait.
Fiche 2309144
ACJC/45/2009 du 12.01.2009
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE
Normes :
LPC.435.al.2
Résumé :
ENQUÊTES ORDONNÉES PAR LE TBL - FAITS POUVANT ÊTRE PROUVÉS PAR PIÈCES
En matière de baux et loyers, le Tribunal peut proposer aux parties les moyens de preuves destinés à établir leurs allégués et marquer sa préférence, en économie de procédure, pour la production de pièces; il n'est pas tenu d'ordonner des enquêtes relativement à des faits qui peuvent être prouvés par pièces. Un refus de produire une pièce peut être apprécié au regard de l'article 186 al. 2 LPC (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 3 ad art. 435 al. 2 et les réf.).
Voir aussi :
ACJC/246/2009 du 09.03.2009
Fiche 2309263
ACJ n° 268 du 05.03.2007
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PAIEMENT; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); PREUVE
Normes :
CO.257c
Résumé :
PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES - ACOMPTES - REMBOURSEMENT DU TROP-PERÇU
Les parties peuvent prévoir que le paiement des frais accessoires se fera par le biais du système du décompte périodique des dépenses effectives avec un paiement d'acomptes : des acomptes sont convenus à un montant fixe et payés généralement par mois ; au moins une fois par an, le bailleur doit établir obligatoirement un décompte et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; ATF 132 III 24 consid. 3.1). Ce décompte doit respecter les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF. La prescription des prétentions du locataire en remboursement d'un éventuel trop-perçu par le bailleur ne prend naissance qu'à la date d'établissement du décompte annuel: il s'agit d'une prétention en enrichissement illégitime soumise au délai annal de l'art. 67 al. 1 CO (HIGI, Zürcher Kommentar, n° 24 ad Art. 257a-257b; P. RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Séminaire bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 32). Si le bailleur ne produit aucun décompte détaillé et probant, on doit en conclure que les frais accessoires effectifs ne sont ni prouvés, ni même échus (David LACHAT, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257a-257b), étant précisé que la seule référence dans les écritures du bailleur à des montants correspondant selon lui à des décomptes de chauffage ne suffit pas. Dès lors rien n'est dû lorsque les frais accessoires ne sont pas prouvés (SJ 1979 p. 603 n. 240; David LACHAT, op. cit., ibid.) et le bailleur peut être condamné à rembourser l'intégralité des acomptes versés par la locataire.
Fiche 2309349
ACJ n° 121 du 06.02.2006
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes :
OBLF.11.al.1
Résumé :
INDICATION DE L'ANNÉE DE CONSTRUCTION -
EXIGENCE D'UNE PRÉCISION MÉNAGEANT UNE FIABILITÉ SUFFISANTE
S'agissant d'un immeuble ancien (1840), il incombe au bailleur de dire si son immeuble a fait l'objet d'une rénovation, d'en indiquer l'époque et les détails, et de rechercher des immeubles comparables de ce point de vue. Ne sont pas probants des immeubles construits en 1900, ou aux alentours, ni au début du siècle ou avant 1900, sans autre précision ménageant une fiabilité suffisante.
Fiche 2309619
ACJ n° 340 du 18.03.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE
Normes :
LPC.211; CO.274d.al.3
Résumé :
DEMANDE EN PAIEMENT - MAXIME INQUISITOIRE À CARACTÈRE SOCIAL
En cas d'absence du locataire à toutes les étapes de la procédure (art. 211 LPC), le bailleur qui produit des preuves et des allégués précis peut légitimement supposer que le Tribunal fera droit à sa demande. Conformément à la maxime inquisitoire à caractère social de l'art. 274d al. 3 CO, le Tribunal, s'il considère que les faits ne sont pas prouvés avec une certitude suffisante, doit acheminer le bailleur à les établir avec exactitude, par la production de pièces supplémentaires ou l'audition de témoins. Il ne peut en aucun cas débouter sans autre le bailleur.
Fiche 2309915
ACJ n° 897 du 17.09.1998
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.269a
Résumé :
LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE - INSTRUCTION PAR LE JUGE
Lorsque les attestations produites ne sont pas détaillées quant à la surface des appartements et leur état, le Tribunal doit inviter le bailleur soit à compléter son offre de preuve, soit à démontrer - par la production de pièces complémentaires, l'audition de témoins, ou à l'occasion d'un transport sur place - que les exemples cités sont semblables à l'appartement litigieux.
Voir aussi :
ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.
Fiche 2310109
ACJ n° 1297 du 16.10.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONTRAT; FORME ORALE; PAIEMENT; PREUVE
Normes :
CO.262
Résumé :
SOUS-LOCATION - CONTRAT ORAL -
APPRÉCIATION DES PREUVES DU PAIEMENT DU LOYER SELON LA BONNE FOI
Selon l'expérience de la vie et le cours ordinaire des choses dans le cadre de sous-locations orales, convenues directement par des locataires individuels avec des ressortissants étrangers au statut souvent précaire, hors toute intervention des professionnels de l'immobilier, moyennant des loyers généralement sensiblement supérieurs aux loyers versés aux propriétaires des immeubles concernés, l'encaissement des loyers de sous-location est effectué avec la plus grande diligence et il est rare qu'un sous-bailleur attende près d'une année et demie avant de réclamer son dû à son ou à ses sous-locataires. Cas où le loyer était perçu sans reçu. Preuve non rapportée.
Fiche 2310203
4C.17/1994 du 18.04.1994
TF
Descripteurs :
BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE
Normes :
CC.8
Résumé :
CONDITIONS AU DROIT À L'ADMINISTRATION DES PREUVES
L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, à un certaines conditions. Il faut que les faits à prouver soient pertinents et contestés (ATF 111 II 156 cons. 1b; 108 II 314 cons. 4 p. 318; 107 II 419 cons. 3b; 95 II 461 cons. 3) et que faits et preuves aient été introduits régulièrement en procédure, à savoir à temps et selon les formes prescrites par le droit cantonal (cf. ATF 101 Ia 102 cns. 3; Deschenaux, Le titre préliminaire du code civil, p. 232 et les réf.). Le droit à la preuve est donc violé lorsque l'autorité cantonale omet de faire administrer des preuves sur des faits pertinents ou qu'elle retient certaines allégations contestées d'une partie, ou lorsque le juge rejette une prétention en considérant, à tort, que les faits pertinents, n'ont pas été assez allégués (Rouiller, La protection de l'individu contre l'arbitraire de l'Etat, in RDS 106/1987 II p. 225/308). Toutefois, l'art. 8 CC ne confère pas le droit à la mise en oeuvre de moyens de preuve déterminés, ni ne s'oppose à une appréciation anticipée des preuves (ATF 109 II 26 cons. 3b, 105 II 143 cons. 6 et les arrêts cités). Lorsque le juge acquiert la conviction que la réalité ou l'inexistence d'un fait est établie, sur le vu d'une appréciation des preuves déjà administrées, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief de violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 114 II 289 cons. 2a p. 291, 111 II 378 cons. 3a, 109 II 245 cons. 5, 105 II 143 cons. 6a/b).
Voir aussi :
ACJ n° 690 du 31.05.2002
Fiche 2310260
ACJ n° 205 du 20.09.1993
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; FAITS NOUVEAUX; NOVA
Normes :
LPC.312.let.b
Résumé :
CONCLUSIONS DIVERGENTES EN APPEL
A teneur de l'article 133 LPC applicable à l'appel en vertu de l'art. 306 al.3 LPC (ancien), les conclusions en appel ne peuvent diverger des conclusions prises en dernière instance et ce d'autant plus lorsqu'elles ne se fondent nullement sur des faits nouveaux. Mais les parties peuvent se prévaloir en appel extraordinaire de moyens juridiques qu'elles n'avaient pas soumis au premier juge.
Fiche 2310323
ACJ n° 269 du 06.11.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
OFFRE DE PREUVE - DOMMAGE DÛ À L'OCCUPATION ILLICITE DES LOCAUX
Si le bailleur offre de prouver son dommage par expertise et par témoins, le TBL doit au moins le questionner sur les personnes susceptibles de démontrer l'existence du dommage et, le cas échéant, procéder à des enquêtes.
Fiche 2310543
ACJ n° 69 du 27.04.1987
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.196
Résumé :
APPRÉCIATION ANTICIPÉE DES PREUVES
Le juge apprécie librement les résultats des mesures probatoires qu'il s'agisse d'une preuve testimoniale ou d'une preuve par pièces (SJ 1984, p. 29). Le juge a le pouvoir souverain d'apprécier si une mesure probatoire sollicitée est utile à la découverte de la vérité (SJ 1946 p. 56; 1960 p. 39); on ne saurait accueillir une offre de preuve en contradiction avec les pièces du dossier (SJ 1934 p. 413; 1939 p. 369; 1948 p. 337). Le juge est autorisé à écarter des offres de preuve qui, d'après son appréciation des pièces du dossier ne peuvent plus modifier le résultat des preuves déjà administrées (SJ 1967 p. 282) et, d'une façon générale, une mesure probatoire ne doit être ordonnée que si elle est nécessaire à la solution du litige (SJ 1925 p. 554; 1932 p. 220; 1953 p. 209; 1955 p. 285).
Fiche 2310562
ACJ n° 82 du 26.05.1986
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAXIME DU PROCES
Normes :
LPC.435
Résumé :
DOSSIER INCOMPLET
En présence d'un dossier incomplet, il incombe aux premiers juges d'établir d'office les faits pertinents susceptibles de donner au litige sa solution (Corboz, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction, 1982 p. 29) et d'appliquer l'art. 435 LPC qui consacre ce principe par le recours aux mesures d'instruction nécessaires.
Fiche 2310577
ACJ n° 218 du 16.12.1985
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
MAXIME D'OFFICE : FAITS RESSORTANT DES PIÈCES PRODUITES
La maxime inquisitoire n'impose pas au juge l'obligation d'établir d'office des faits qui n'ont pas été allégués par celui des plaideurs qui aurait dû les faire valoir et à qui l'autorité judiciaire ne saurait se substituer (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, 1981, p. 352; SJ 1978 p. 601; SJ 1981 p. 591; ACJ du 16.04.81 SI X c/ G. p. 11; ACJ du 25.01.81 B. c/ SI X p. 18-19). En revanche, le juge ne satisfait pas à la maxime d'office lorsqu'il ne prend pas en considération des éléments de fait qui ressortent des pièces du dossier (Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., 1979, p. 169).
Fiche 2310591
Pas de décision du 18.01.1985
Publication SJ 1985 p. 284
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
CHOIX DES MOYENS DE PREUVE
L'article 8 CC consacre le droit de la partie à qui en incombe le fardeau de rapporter la preuve des faits pertinents et propres à former la conviction du juge (ATF 95 II 467 consid. 3). Le corollaire en est l'obligation faite au juge d'ordonner, même d'office, les mesures probatoires nécessaires. Le juge qui a la charge de l'instruction de la cause est maître d'apprécier, sans possibilité d'appel immédiat pour les plaideurs, l'opportunité de recourir ou non à l'une des mesures probatoires prévues ou admises par la loi. Son choix de la mesure la plus appropriée dépendra des circonstances du cas particulier et de la nature des faits à prouver. Si ceux-ci sont de nature scientifique, la preuve par expertise s'imposera obligatoirement, le juge ne disposant pas des connaissances nécessaires pour constater l'exactitude de tels faits ou pour les apprécier (ATF 98 I a 668).
Voir aussi :
ACJ 26.05.86 M. c/ SA X
Fiche 2310604
ACJ n° 176 du 11.04.1983
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
MAXIME D'OFFICE DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES
Si le TBL doit, en vertu de la maxime d'office, établir lui-même les faits, il n'est tenu de le faire que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toute sorte de moyens d'actions ou de défense des parties.
Voir aussi :
ACJ n° 1 du 13.01.86 A. c/ SI X (réf. à ATF 110 V 52 cons. 4)
ACJ n° 82 du 11.06.90 SA X c/ I.
Fiche 2879252
4A_183/2020 du 06.05.2021
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021
Descripteurs :
BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11
Résumé :
RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL
En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC.
Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans.
Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).
Voir aussi :
traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss
Remarques :
cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier
Fiche 2460953
ACJC/569/2018 du 07.05.2018
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.270.al1; CC.8
Résumé :
NON RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE LORSQU'IL N'EST PAS MENTIONNE DANS LE CONTRAT DE BAIL QUE LA FORMULE OFFICIELLE Y EST ANNEXEE
L'art. 270 al. 2 CO prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d al. 2 CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Lorsque le bail a été conclu sans que ne soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat).
Selon la jurisprudence, la preuve que doit apporter le bailleur est facilitée lorsque le contrat de bail - dont la réception n'est pas contestée par le locataire - mentionne que la formule officielle y est annexée. Dans ce cas, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée au locataire s'il est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question; il s'agit là d'une règle d'expérience (art. 1 al. 2 CC) qui entraîne le renversement du fardeau de la preuve. C'est alors au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (ATF 142 III 369 consid. 4.2).
Lorsqu'il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée, le bailleur doit apporter par d'autres moyens de preuve que celle-ci a été effectivement remise au locataire.
Dans ce cas, le fardeau de la preuve n'est pas renversé. La preuve n'est pas non plus facilitée. La production d'une photocopie de la formule officielle, comportant tous les éléments prescrits par la loi, que le bailleur a conservée dans son dossier, ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci. Elle en constitue un indice parmi d'autres, susceptibles de fonder une certitude dans l'esprit du juge. Il en va de même du témoignage de la personne dont il est allégué qu'elle aurait remis de main à main la formule au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2). Le témoignage d'une employée de la régie n'est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, lorsque celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n'est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage. Lorsque seules deux personnes étaient présentes lors de la remise alléguée, la locataire et la représentante de la régie, et que le juge ne parvient pas à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires, il y a échec de la preuve, que le bailleur doit supporter puisqu'il lui incombait de s'organiser de telle façon à pouvoir apporter la preuve certaine de la remise de cette formule (fardeau de la preuve; art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.3.1).
Voir aussi :
ACJC/1717/2018 du 10.12.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016
Fiche 2310686
4A_295/2016 du 29.11.2016
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.269a; CO.270; CC.8
Résumé :
RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS COMPARATIFS
Dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire. Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - soit de 10% au moins - alors qu'une telle augmentation ne saurait se justifier à considérer la conjoncture économique, il a été admis que le loyer convenu est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs. En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales. En outre, le bailleur n'a pas à collaborer à l'administration des preuves puisqu'il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison.
Voir aussi :
ATF 147 III 431(cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier); ATF 139 III 13
Fiche 2309053
4A_410/2009 du 15.12.2009
TF
,
1ère Chambre civile
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes :
CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3
Résumé :
LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER
En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.
Voir aussi :
arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)
Fiche 2309085
ACJC/1016/2009 du 07.09.2009
CJ
,
CABL
Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION
Normes :
CO.269a.let.a
Résumé :
LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX
S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.
Fiche 2309166
4A_267/2008 du 16.10.2008
TF
Publication RSPC 2/2009 p. 153
Descripteurs :
BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; TEMOIN
Normes :
OSP.-
Résumé :
PREUVE PAR TÉMOIN DE LA DATE D'UN ENVOI POSTAL
Selon la jurisprudence du TF relative aux envois postés en pli ordinaire dans une boîte postale avant minuit, après la dernière levée, le dernier jour du délai de recours et timbrés le lendemain seulement par la poste, il revient au recourant d'établir qu'il a agi en temps utile, grâce par exemple à la signature de témoins sur l'enveloppe au moment du dépôt dans la boîte aux lettres (ATF 109 Ia 183, JT 1984 I 317; ATF 115 Ia 8, JT 1990 IV 118; ATF 1P.380/2005 du 08.09.2005; ATF 5C.206/20006 du 09.11.2006, RSPC 2/2007 p. 156; RSPC 1/2006 p. 32).
Selon une jurisprudence plus récente du TF, l'attestation sur l'enveloppe de la date et de l'heure du dépôt dans une boîte aux lettres par un confrère du mandataire du recourant est suffisante, de sorte que l'attestation de deux témoins n'est pas nécessaire dans ce cas (ATF 5A_267/2008 du 16.10.2008, RSPC 2/2009 p. 153).
Fiche 2309220
4A_214/2007 du 12.11.2007
TF
Publication CdB 1/08 p. 12
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.269; CO.270; CO.274d
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OFFRE DE PREUVE DU BAILLEUR -
MAXIME INQUISITOIRE
En cas de nullité partielle du contrat, le juge doit, si les offres de preuve du bailleur sont insuffisantes (in casu : un seul exemple comparatif peut être retenu sur les 5 exemples produits), l'inviter à produire les pièces permettant un calcul de rendement ou la comparaison de logements dans le quartier.
Fiche 2309320
ACJ n° 970 du 11.09.2006
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.269a
Résumé :
LOYERS USUELS - AUCUNE INDICATION DES CARACTÉRISTIQUES DE L'OBJET LOUÉ
En l'absence d'indication sur les caractéristiques de l'objet loué, l'examen du critère des loyers comparatifs est impossible. Il n'est donc pas nécessaire de déterminer si les exemples fournis sont précis, puisqu'on ne sait pas à quoi les comparer.
Voir aussi :
Fiche 2309933 et Fiche 2310022
Fiche 2309609
ACJ n° 471 du 15.04.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE; TEMOIN
Normes :
LPC.435
Résumé :
ADMISSIBILITÉ DE PREUVES RECUEILLIES DANS UN AUTRE PROCÈS
Le recours à des moyens de preuve recueillis dans une autre procédure est en principe admis. La preuve d'un fait peut résulter, à l'encontre d'une personne, de témoignages recueillis dans une instance (civile ou pénale) où elle n'était pas partie. (Cas où les témoins avaient été entendus en présence des avocats des parties en litige et où leurs témoignages n'avaient pas été contestés - SJ 1975 p. 431).
Voir aussi :
ACJ n° 1137 du 10.11.2003 H. c/ L.
Fiche 2310293
ACJ n° 18 du 25.01.1993
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; PARTIE A LA PROCEDURE
Normes :
LPC.300.al.1.let.a
Résumé :
ACTE D'APPEL - CITATION DE TOUTES LES PARTIES
Un acte d'appel qui n'énumère pas toutes les parties à la procédure est nul et l'appel irrecevable (in casu, l'appelant n'a pas cité son conjoint cotitulaire du bail).
Voir aussi :
ACJ n° 277 du 18.02.94 I. c/ SI X
Remarques :
Contra : ACJ n° 492 du 28.03.94 Z. c./ O., K., S. et Hoirie H.
Fiche 2310344
ACJ n° 246 du 09.10.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
DROIT À LA PREUVE
Le droit de faire administrer des preuves est soumis à trois conditions :
1) Les faits à prouver doivent être pertinents, c'est-à-dire qu'ils doivent être propres à influer sur l'issue de la contestation (RO 104 V 210; 101 Ia 297; 92 I 261; RDAF 1982 p. 358);
2) Les preuves invoquées doivent être utiles, c'est-à-dire qu'elles doivent démontrer l'exactitude ou l'inexactitude d'un fait contesté.
3) Les parties doivent respecter les délais fixés par la loi ou l'autorité en observant les formes prévues à cet effet (RO 106 II 171; 101 Ia 103; Grisel, Traité de droit administratif, Tome I, Neuchâtel 1984).
Fiche 2310427
ACJ n° 2 du 10.01.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
DROIT À LA PREUVE
La partie qui allègue un fait pour en déduire son droit doit apporter la preuve de ce fait. Ainsi, chaque partie a le droit de rapporter, par les moyens légaux, la preuve des faits qu'elle a allégués et qui sont ou peuvent être pertinents pour trancher le litige. Si le juge omet de faire administrer des preuves sur des faits pertinents, ou s'il retient comme établis, sans recourir à des mesures probatoires, des faits contestés, il viole le droit à la preuve (ATF 114 II 289 = JT 1989 I 84; ATF 108 II 340 = JT 1983 I 541).
Fiche 2310542
ACJ n° 86 du 25.05.1987
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE; MAXIME DU PROCES; TEMOIN
Normes :
LPC.435
Résumé :
AUDITION D'UN TÉMOIN : ÉVENTUELLE RÉSILIATION ABUSIVE
Cas où le locataire offre de prouver, par le témoignage d'une autre locataire qui aurait accepté de signer un nouveau bail prévoyant une augmentation de loyer de 100 % par rapport à l'ancien loyer, qu'une résiliation lui a été notifiée dans le but de faire pression pour l'obliger à accepter également une très forte augmentation. Dans de telles circonstances, le juge doit se montrer très circonspect et ne pas hésiter à faire usage de la faculté qui lui est conférée par l'art. 435 al. 1 LPC d'établir d'office les faits parce qu'il est trop facile au bailleur qui jouit d'une position privilégiée de tenter d'éluder les dispositions de l'AMSL pour obtenir une augmentation de loyer de son locataire. L'audition du témoin doit ainsi être ordonnée.
Fiche 2310554
ACJ n° 115 du 20.09.1986
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE
Normes :
LPC.435
Résumé :
DROIT DE FAIRE ADMINISTRER UNE PREUVE PERTINENTE
L'art. 4 Cst. Féd. garantit au plaideur le droit de faire administrer une preuve pertinente offerte en temps utile et dans les formes requises par le droit de procédure applicable (ATF 106 II 170 = JT 1981 I 149 cons. 6b et les références citées).
Fiche 2309179
4A_220/2008 du 07.08.2008
TF
,
1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 28
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.264
Résumé :
RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES
L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.
Fiche 2309216
4A_345/2007 du 08.01.2008
TF
,
1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 27
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.271a.al.1.let.d
Résumé :
CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE - CONGÉ DONNÉ PENDANT UNE PROCÉDURE RELATIVE AU BAIL OU DANS LES 3 ANS QUI LA SUIVENT
Il appartient au locataire de prouver les faits dont il déduit le caractère abusif. Le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité; il doit donc donner tous les éléments de preuve à l'appui de la motivation invoquée. S'il ne parvient pas à démontrer la réalité de celle-ci ni à la rendre vraisemblable, le juge peut, dans l'appréciation des preuves, en déduire que la résiliation était abusive. Il ne s'agit cependant pas d'un renversement du fardeau de la preuve.
Fiche 2309431
ACJ n° 31 du 10.01.2005
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; PARTIE A LA PROCEDURE; TEMOIN
Normes :
LPC.295
Résumé :
ORDONNANCE PRÉPARATOIRE
Une décision qui porte sur le mode d'audition (en qualité de témoin ou à titre de renseignements) d'une personne citée durant les enquêtes est une ordonnance préparatoire, contre laquelle l'appel immédiat n'est en principe pas recevable (art. 295 al. 1 LPC). Les parties demeurent libres de contester cette décision en même temps qu'un éventuel appel sur le fond si elles le jugent utile.
Voir aussi :
ACJ n° 502 du 21.04.1997 P. c/ C.C.-B.
Remarques :
Idem pour la décision d'entendre une personne comme partie plutôt que comme témoin : ACJ n° 472 du 15.04.2002 X SA c/ O.P.
Fiche 2309985
ACJ n° 1188 du 06.10.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PREUVE
Normes :
LPC.186.al.2
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PREUVE
Le fait que le bailleur n'ait pas prouvé ses allégués ne signifie pas qu'automatiquement la preuve du contraire serait avérée. Cas où le bailleur verse la totalité de la comptabilité sans apporter la preuve de ses allégués et où le locataire demande uniquement le rejet des pièces sans les utiliser pour prouver la baisse sollicitée. Pour obtenir le plein de ses conclusions, le locataire doit démontrer que les charges ont baissé dans la mesure qu'il prétend.
Fiche 2310017
Pas de décision du 14.04.1997
TF
,
1ère Cour civile
Publication ATF 123 III 171
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.269
Résumé :
IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - PREUVE DU MONTANT ET DE SON PAIEMENT
Le poste "impôt immobilier complémentaire", allégué mais non prouvé devant la juridiction cantonale, doit être rejeté in casu.
Voir aussi :
ATF 114 II 289 consid. 2a
Fiche 2310027
ACJ n° 328 du 17.03.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE
Normes :
CO.270; OBLF.11.al.3
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL
Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.
Fiche 2310120
ACJ n° 755 du 19.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; PREUVE; USURE(DETERIORATION)
Normes :
CO.267a
Résumé :
VÉRIFICATION DE L'ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE - EXIGENCE D'IMMÉDIATETÉ
Il appartient au bailleur de prouver que la chose louée est affectée d'un dommage excédent l'usure normale et de démontrer que ce dommage n'existait pas à l'entrée du locataire. En l'espèce, les prétentions des appelants se fondent principalement sur un constat d'huissier du 1er septembre 1992, alors qu'il est admis que les locataires ont quitté les lieux à la fin juillet de la même année et que les clefs ont été restituées le 4 du mois suivant. L'exigence d'immédiateté imposée par l'art. 267a al. 1 CO n'est ainsi pas respectée, de sorte que les locataires sont déchargés de toute responsabilité.
Voir aussi :
ATF du 23.12.1999 U. SA c/ K.
Fiche 2310486
ACJ n° 132 du 05.11.1990
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL
Normes :
LPC.435
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL
Le TBL doit examiner les allégués des parties, ordonner au besoin la production de pièces supplémentaires et inviter les parties à se déterminer. Le fardeau de la preuve quant au caractère abusif du loyer initial selon l'art. 15 AMSL incombe au locataire. Le bailleur peut quant à lui renverser la présomption du caractère abusif du loyer initial en démontrant que ce dernier ne lui procure pas un loyer abusif.
Fiche 2310518
ACJ n° 26 du 27.02.1989
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; DROIT ETRANGER; DROIT SUPPLETIF
Normes :
LPC.8
Résumé :
PREUVE DU DROIT ÉTRANGER
Le juge suisse n'a pas à rechercher d'office le contenu du droit étranger, lorsque celui-ci est applicable en vertu des règles suisses de conflits, à moins qu'il ne soit impérativement tenu d'appliquer ce droit; or tel n'est pas le cas en matière contractuelle où prévaut le principe de l'autonomie de la volonté, lors même qu'il s'agit de déterminer le droit applicable (ATF 92 II 7 ; SJ 1980, 49 et ss, notamment 57-58). L'art. 8 LPC exige du juge une connaissance sûre du droit étranger dont la preuve incombe à la partie qui l'invoque; à défaut d'une telle connaissance, le juge doit appliquer le droit suisse en tant que droit supplétif (SJ 1981 p. 125; 1974 p. 445-446; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3ème éd. p. 157-158).
Fiche 3150776
4A_215/2021 du 22.10.2021
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;LOYER USUEL;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.269d; CO.269a
Résumé :
AUGMENTATION DE LOYER - CRITERE DES LOYERS USUELS
Selon la jurisprudence, l'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative peut justifier une majoration du loyer. Il s'agit d'une exception à l'application de la méthode relative. Un bailleur peut ainsi, sous réserve de l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (étant précisé que le Tribunal fédéral n'a pas fixé de durée précise), invoquer l'augmentation éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de hausse de loyer. Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une "impression d'ensemble". Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur au minimum cinq logements de comparaison. Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe de telles statistiques, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. Elles doivent contenir des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers.Selon la jurisprudence, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur lorsque celui-ci entend majorer le loyer en cours de bail en se prévalant du critère des loyers usuels. Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral. La preuve des loyers usuels doit donc être certaine (degré de la certitude ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers. Le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'apparaît pas forcément pertinent.
Voir aussi :
arrêt du TF 4A_271/2022 du 15.08.2023: Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte
qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage.
Fiche 3244052
4A_537/2020 du 23.02.2020
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);AVIS DES DÉFAUTS;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.267a; CC.8
Résumé :
RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - AVIS DES DEFAUTS - FARDEAU DE L'ALLEGATION ET DE LA PREUVE
Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir s'il faut appliquer au contrat de bail la jurisprudence selon laquelle il y aurait un renversement du fardeau de l'allégation concernant l'avis des défauts dans les contrats d'entreprise et de vente. Il retient ainsi que le recourant plaide, pour la première fois devant le Tribunal fédéral, que les autorités cantonales auraient violé les règles sur le fardeau de l'allégation en retenant qu'aucun avis des défauts n'avait été donné en l'espèce, alors même que l'intimée n'avait pas allégué l'absence d'avis des défauts. Le recourant ne peut pas venir reprocher, après coup, à la cour cantonale d'avoir retenu, à l'instar des premières juges, qu'aucun avis des défauts n'avait été effectué, alors qu'il n'a pas contesté cette constatation de fait devant l'autorité précédente. En agissant de la sorte, il fait en effet valoir un moyen de fait nouveau et, partant, irrecevable.
Voir avis de Pascal JEANNIN dans la publication mentionnée
Voir aussi :
Pascal JEANNIN, Restitution de la chose louée: fardeau de l'allégation et de la preuve de l'avis des défauts, in DB n° 33/2021 p. 63ss
Fiche 2310741
4A_447/2015 du 31.03.2016
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication ATF 142 III 336
Descripteurs :
BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE; PREUVE DE L'INTÉRÊT ; USAGE PERSONNEL
Normes :
CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d
Résumé :
BESOIN PROPRE ET URGENT
Le besoin propre et urgent a un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.
Fiche 2310742
4A_447/2015 du 31.03.2016
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication ATF 142 III 336
Descripteurs :
BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL ; PREUVE DE L'INTÉRÊT
Normes :
CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d
Résumé :
NOTION DE BESOIN PROPRE POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX
S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance (par ex. engagement de personnel ou d'un gérant). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée).
Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment ou que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.
Voir aussi :
arrêt du TF 4A_18/2016 du 26.08.2016 (admet besoin propre)
Fiche 2309317
ACJ n° 971 du 11.09.2006
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; DOMMAGE; PREUVE
Normes :
CO.259e; CO.42.al.2
Résumé :
BAIL À FERME - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - FERMETURE DE L'ÉTABLISSEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS
Lorsqu'un établissement doit fermer ses portes pour cause de défaut imputable au bailleur, le fermier peut faire valoir, dans le cadre de l'établissement du dommage, la perte du chiffre d'affaires qu'il aurait réalisé si la fermeture de l'établissement n'avait pas eu lieu consécutivement au défaut, mais il convient alors qu'il se laisse opposer la soustraction de toutes les charges qu'il aurait en tous les cas dû assumer pour réaliser ledit chiffre d'affaires, comme les frais de personnel (différence entre le patrimoine du fermier après cette fermeture et celui qui aurait été le sien sans cette fermeture) (ATF 90 II 417; JdT 1965 I 226). Une preuve stricte du préjudice ne saurait être exigée du fermier qui ne peut chiffrer exactement le bénéfice qu'il aurait réalisé sans la fermeture de l'établissement, de sorte que la Cour applique dans cette hypothèse l'art. 42 al. 2 CO pour évaluer le dommage en équité (ATF 122 III 219; JdT 1997 I 246; ATF III 271).
Fiche 2309518
ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003
TF
,
1ère Cour civile
Publication RSPC 2/2005, p. 182
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PREUVE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes :
CO.259d
Résumé :
FORCE PROBANTE DE PHOTOGRAPHIES NON DATÉES
Le juge ne commet pas d'arbitraire en considérant que des photographies non datées ne lui permettent pas de se faire une idée générale du déroulement d'un chantier tenu pendant une année entière.
Fiche 2309550
ACJ n° 230 du 10.03.2003
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS D'EXPLOITATION; DECOMPTE(SENS GENERAL); ACTION EN CONTESTATION; PREUVE
Normes :
CC.8; LPC.186
Résumé :
CONTESTATION DE DÉCOMPTES D'ARRIÉRÉS DE CHARGES - PRÉCISION REQUISE
La partie qui conteste l'exactitude de décomptes d'arriérés de charges doit le démontrer avec précision. En matière comptable en effet, une contestation globale est insuffisante (SJ 1983 p. 13; 1985 p. 4). Dès lors, si les décomptes produits ne sont pas déniés avec la précision requise, ils sont présumés exacts et doivent être admis par le Tribunal (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 4 ad art. 126).
Fiche 2309607
ACJ n° 476 du 15.04.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES; NOVA
Normes :
LPC.291
Résumé :
NOUVELLES PREUVES EN APPEL ORDINAIRE
La Cour de justice connaît avec un plein pouvoir de cognition d'un appel contre un jugement rendu en premier ressort. Dès lors, rien ne s'oppose à ce qu'elle connaisse de nouvelles preuves dans le respect des limites imposées par la loi, soit le respect de l'immutabilité du litige et du double degré de juridiction (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, n° 15 ad art. 291; n° 8 ad art. 300). En conséquence, la Cour peut admettre la production de récépissés prouvant l'acquittement d'une facture.
Fiche 2309631
ACJ n° 121 du 18.02.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; POUVOIR D'APPRECIATION; URGENCE; PREUVE
Normes :
CO.271a.al.3.let.a
Résumé :
CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR -
BESOIN URGENT DE SES PROCHES D'UTILISER LES LOCAUX
Il appartient au bailleur de démontrer d'une part l'existence d'un besoin qui soit sérieux, concret et actuel et, d'autre part le caractère d'urgence que revêt ce besoin. Un tel besoin est toujours réalisé lorsqu'on ne peut exiger du bailleur, pour des motifs économiques ou autres, qu'il renonce à l'usage du logement ou de la maison loués. Pour trancher cette question, il faut apprécier toutes les circonstances importantes du cas d'espèce. Il faut considérer que l'existence de l'urgence doit être comprise non seulement en relation avec le temps, mais aussi matériellement. Ces conditions sont réalisées dans le cas où les conditions actuelles de logement du bailleur ne sont pas acceptables (par exemple :4 pièces au total, de petite dimension, ses deux filles occupent une chambre divisée en deux, dont la partie habitée par l'aînée qui se destine à des études universitaires ménage une surface de 4,66 m2).
Voir aussi :
ACJC/1571/2009 DU 22.12.2009 (ATF 4a_64/2010 du 29.04.2010)
Fiche 2309746
ACJ n° 1350 du 21.12.2000
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; FAITS NOUVEAUX; MODIFICATION DE LA DEMANDE; OFFRE DE PREUVE
Normes :
LPC.133
Résumé :
AMPLIFICATION DE LA DEMANDE - ENQUÊTES - FAITS NOUVEAUX
Les enquêtes ne peuvent être réouvertes que si une partie allègue des faits nouveaux, c'est-à-dire survenus, ou parvenus à sa connaissance, postérieurement à l'audience d'enquêtes et jusqu'à la date à laquelle les parties sont autorisées à signifier leurs dernières conclusions avant le jugement au fond. L'offre de preuves sur faits nouveaux doit comporter des précisions sur la date de l'événement nouveau et sur les circonstances dans lesquelles le plaideur en a acquis la connaissance (SJ 1979 p. 148). L'amplification de la demande, consistant en une augmentation du pourcentage de réduction de loyer pour nuisances de chantier, doit se trouver en étroite connexité avec les différentes étapes du chantier ignorées du locataire lors du dépôt de sa demande.
Fiche 2309969
ACJ n° 1477 du 08.12.1997
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.270.al.2
Résumé :
LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE
La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.
Fiche 2310413
ACJ n° 61 du 06.03.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI RECOMMANDE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
OSP.-
Résumé :
PREUVE DE LA RÉCEPTION D'UN AVIS RECOMMANDÉ
C'est au destinataire de prouver qu'aucun avis de retrait n'a été remis dans sa boîte aux lettres ou à son bureau après tentative infructueuse de présentation de la lettre recommandée (ATF J. c/ S. du 08.12.69).
Fiche 2310757
4A_547/2015 du 14.04.2016
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; RÉSILIATION; CONGÉ-PRESSION ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.271.al.1.let.b; CC.8
Résumé :
CONGÉ-PRESSION -FARDEAU DE LA PREUVE
Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l'espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu'il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d'un congé non motivé, manifesté la volonté d'augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur,s'il veut faire échec à l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'établir que cette manifestation de volonté n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontanément par le locataire, voire une offre consécutive à la proposition spontanée du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augmenté.
Fiche 2309401
4C.61/2005 du 27.05.2005
TF
Publication SJ 2006 I 34
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; FARDEAU DE LA PREUVE; PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes :
CO.274d.al.3
Résumé :
CONGÉ DONNÉ POUR MAJORER LE LOYER - FARDEAU DE LA PREUVE
En principe, il appartient au destinataire du congé de démontrer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif du congé consiste dans la volonté du bailleur de majorer le loyer, un autre principe s'applique, qui commande au bailleur de produire toutes les pièces pertinentes, et, s'il ne le fait pas, de se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé. On conçoit mal en effet que le locataire soit contraint d'aller chercher lui-même des exemples de comparaison alors qu'il a obtenu gain de cause dans la contestation de hausse de loyer fondée sur les loyers usuels parce que le bailleur n'avait pas démontré que le nouveau loyer se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.
Fiche 2310391
ACJ n° 142 du 25.05.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes :
LPC.435
Résumé :
PREUVE: PRODUCTION DE PIÈCES JUSTIFICATIVES
Le bailleur doit produire les pièces justificatives de la majoration de loyer contestée, sinon il sera débouté. Il n'y a pas à ordonner des enquêtes pour des faits qui peuvent être prouvés par pièces (ATF 11.02.76 SI X c/ P. D.; SJ 1979 p. 611 No 288; ATF 106 I 356, 360 (art. 19 al. 2 AMSL); ACJ n° 169 du 04.12.89 SI X c/ S.). Admettre une hausse forfaitaire des charges (1,5 % par année) viole l'article 435 LPC.
Fiche 2868131
4A_592/2020 du 12.10.2021
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch décembre2021
Descripteurs :
BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CC.8; CO.270; OBLF.19
Résumé :
FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE
Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369).
On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au
bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.
Voir aussi :
François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369
Fiche 2309739
ACJ n° 1343 du 21.12.2000
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE
Normes :
CO.269a.let.b
Résumé :
CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES
Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.
Fiche 2309836
Pas de décision du 18.10.1999
Publication SJ 2000 p. 118
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI POSTAL; CASE POSTALE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
LPO.11
Résumé :
NOTIFICATION D'UN ACTE JUDICIAIRE PAR VOIE POSTALE - CASE POSTALE - BONNE FOI
En cas de contestation et de doute au sujet de la date à laquelle un acte judiciaire a été notifié, c'est à l'autorité qu'incombe le fardeau de prouver la date de la notification. La notification d'un acte par la voie postale est dorénavant régie par les conditions générales de la poste. Les conditions générales d'utilisation d'une case postale régissent ainsi la notification par cette voie. La notification irrégulière d'un acte judiciaire n'est pas dépourvue de tout effet, car le principe de la bonne foi impose à son destinataire de se manifester et de se renseigner aussitôt qu'il peut soupçonner l'existence de l'acte, sous peine d'irrecevabilité de son recours, pour cause de tardiveté. A cet égard, le destinataire doit se laisser opposer les erreurs commises par son mandataire ou par ses auxiliaires.
Fiche 2310059
ACJ n° 930 du 09.09.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.270a
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES NON ALLEGUÉE
Le TBL n'a pas à rendre d'ordonnance sur des faits que les parties n'allèguent ou ne contestent pas.
Voir aussi :
ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. c/ D.
Remarques :
Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2001 F. c/ F.
ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.
Fiche 2310078
ACJ n° 352 du 22.04.1996
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE
Normes :
CO.270a
Résumé :
DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - ISPC NON ALLEGUÉ PAR LE BAILLEUR
Le TBL n'a pas à examiner dans quelle mesure la réduction de loyer fondée sur une baisse du taux hypothécaire peut être compensée par l'augmentation de l'ISPC ou par l'accroissement des charges, dès lors que ces facteurs ne sont pas allégués par le bailleur.
Voir aussi :
ACJ n° 930 du 09.09.1996 SI SA X c/ C.
ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.
Remarques :
Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.
ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.
Fiche 2839494
4A_69/2021 du 21.09.2021
TF
,
Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2021
Descripteurs :
BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.271; CC.8
Résumé :
CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE
Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences.
In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.
Voir aussi :
Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss; arrêt du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024
Fiche 2309577
4C.167/2002 du 08.10.2002
TF
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DEMANDEUR; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
LPC.3
Résumé :
QUALITÉ POUR AGIR - FARDEAU DE LA PREUVE
La qualité pour agir relève du droit matériel et s'examine d'office, que soit applicable la maxime des débats ou la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d al. 3 CO). L'absence de cette qualité entraîne le rejet de la demande, non son irrecevabilité. Le demandeur doit être titulaire du droit invoqué en justice (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 consid. 3a; 114 II 345 consid. 3a et les références) et il lui appartient de prouver les faits dont il déduit sa qualité pour agir (ATF 123 III 60 consid. 3a).
Fiche 2310808
4A_461/2015 du 15.02.2016
TF
,
Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE
Normes :
CO.270; CO.269
Résumé :
CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve :
a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve.
b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.
Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.
Voir aussi :
arrêt du TF 4A_513/2016 du 18.04.2017 (large pouvoir d'appréciation du juge en fixation judiciaire du loyer)