Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269a; CO.270

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - 30 ANS Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail. On ne saurait par ailleurs justifier une différence de traitement entre les bailleurs professionnels et les bailleurs " privés ".

Remarques : Précision de jurisprudence

David LACHAT

Publication CdB 4/16, p. 101 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER INITIAL ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269ss

Résumé : TROIS ANS DE JURISPRUDENCE FÉDÉRALE SUR LES LOYERS : 2013-2016, in CdB 4/16, p. 101 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_400/2017 du 13.09.2018 (cf. Fiche 2310877 ) : fixe à 30 ans la limite à partir de laquelle on peut considérer que l'immeuble est ancien.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : LE CUMUL, MÊME PARTIEL ET AU NIVEAU DES SEULES BASES DE CALCUL, D'UNE INDEXATION ET D'UN ÉCHELONNEMENT EST PROSCRIT PAR LA LOI Le cumul d'une indexation et d'un échelonnement de loyer est exclu. Par contre, la juxtaposition des deux clauses d'adaptation, sans le moindre chevauchement chronologique, est autorisée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; LOYER USUEL ; STATISTIQUE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : STATISTIQUES OFFICIELLES - NOMBRE DE PIÈCES La preuve des loyers usuels d'un appartement de sept pièces (in casu situé à Bâle) ne peut avoir lieu en référence à une statistique ne portant que sur des logement d'une à six pièces.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - BAILLEUR INVOQUANT EN PARALLELE LES LOYERS USUELS ET LA HAUSSE DES CHARGES ET DE L'ISPC Dans le cadre d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, rien n'empêche la bailleresse d'invoquer parallèlement le critère absolu des loyers comparatifs d'une part, et de solliciter la compensation de la baisse du taux hypothécaire avec l'augmentation des charges d'exploitation d'une part et de l'ISPC, d'autre part.

Voir aussi : ACJ n° 208 du 12.03.2001 T. SA c/ B.-L.

TF

Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.270a

Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.

Voir aussi : Fiche 2309397

TF

Publication SJ 1996 p.180 = ATF 121 III 397 = JT 1996 I 255 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269a

Résumé : ACCORD ANTÉRIEUR SUR UNE MAJORATION ÉCHELONNÉE - DÉBUT DE LA PÉRIODE D'ÉVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE (nouvelle jurisprudence) En cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.

Voir aussi : art. 270 al. 1 let. b CO ATF non publié du 23.12.97 SI C. c/ P.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : HAUSSE DE LOYER DE L'IMMEUBLE À LA SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - RÉSERVE A la sortie de l'immeuble du contrôle étatique, il y a lieu de prendre en compte les motifs de hausse depuis le début du contrôle étatique. Le calcul du loyer se fait sur de nouvelles bases qui n'ont pas été - et ne peuvent être - prises en considération sous l'empire du contrôle étatique, de telle sorte qu'il n'était pas question de faire avant des réserves par rapport à des hausses qui ne pouvaient de toute façon pas être appliquées.

Patricia DIETSCHY-MARTENET

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : ACTUALITES EN MATIERE DE LOYERS INDEXES ET ECHELONNES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INDEXÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : PAS DE CUMUL ENTRE INDEXATION ET ÉCHELONNEMENT - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES POUR DÉTERMINER LA CLAUSE QUI PRÉVAUT L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés (ATF 124 III 57 consid. 3a). Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d'un tel cumul (ATF 124 III 57 consid. 3c).In casu, dans la mesure où il faut s'en tenir à la prévalence de la clause d'échelonnement, la clause d'indexation ne peut s'appliquer qu'à l'échéance de la période d'échelonnement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : FACTEURS ABSOLUS - DURÉE DÉTERMINANTE DEPUIS LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER Une durée de cinq ans depuis la dernière fixation de loyer est suffisante pour permettre au bailleur de se prévaloir directement d'un facteur absolu (ATF n.p. 4C.40/2001 du 15.06.2001). Pour apprécier cette durée minimale, le juge doit se placer au jour de la notification de l'avis de majoration (ACJ n° 1486 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 1486 du 10.12.2007 X S.A. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Pour fixer le loyer initial adéquat selon toutes les circonstances du cas, il convient finalement de se fonder sur les pièces figurant au dossier, en l'occurrence l'état locatif de l'immeuble. La moyenne des loyers versés par les autres locataires du même immeuble occupant un logement identique (nombre de pièces et surface) constitue un loyer adéquat dans le cas d'espèce.

Patrick BLASER

Publication CdB n° 1/2001

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; CALCUL; LOYER

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer in Cahiers du Bail n° 1/2001

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269c

Résumé : HAUSSE DE LOYER ÉCHELONNÉE PARTIELLEMENT VALIDÉE PAR LE TBL EN PARTIES EGALES En cas de hausse échelonnée validée par le juge, on ne saurait reprocher à celui-ci d'avoir réparti la hausse licite en parts égales sur la période d'échelonnement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - LACUNES DANS LES EXEMPLES À COMPARER Les pièces comparatives comprenant des éléments par nature incomparables, sont considérés comme insuffisantes. Ainsi, différence sensible de grandeur, et de surface, disparité des années de construction, absence d'indications relatives aux éléments retenus pour circonscrire le quartier considéré, défaut de mention de l'identité de leurs propriétaires, évolution du loyer, critères peu précis (état " moyen ", " bon ", ou " très bon " ; cuisine " agencée " avec ou sans " appareils ", sanitaires en " bon état "), ne peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel.

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT DES APPARTEMENTS COMPARABLES La proximité dans l'espace n'implique pas nécessairement l'existence d'une situation comparable. D'autres facteurs doivent également être pris en considération : infrastructure du quartier, présence de commerces, facilités de transport, installations sportives, écoles, etc.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : LOYERS USUELS - STATISTIQUES CANTONALES OFFICIELLES Au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, une statistique officielle est pertinente si son étude comprend tous les éléments déterminants nécessaires et comparables : loyer, nombre et dimension des pièces, agencement, entretien, équipement, année de construction, situation. Sur cette base, le loyer usuel peut alors être déterminé par comparaison à ceux en vigueur dans le quartier ou la localité.

Voir aussi : ATF 123 III 317 = JT 1998 I 125 = SJ 1998 p. 68 ACJ n°468 et n° 469 du 20.5.1996 SI X c/ M.

CJ , CABL

Publication SJ 1995 p. 690

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : ÉCHELONNEMENT DU LOYER PRÉCÉDENT - DÉPART ANTICIPÉ DU LOCATAIRE PRÉCÉDANT - MÉTHODE DE COMPARAISON DES LOYERS DE L'ANCIEN ET DU NOUVEAU LOCATAIRE Lorsque des échelons sont acceptés - par l'ancien et/ou le nouveau preneur - la seule méthode rationnelle consiste à comparer les deux loyers durant toute la période des échelonnements entrant en ligne de compte, ceci depuis le jour où le loyer devient exigible à l'encontre du nouveau preneur. Cette dernière date correspondra en général à l'entrée du nouveau locataire dans les lieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION Les conditions d'application de l'art. 270 al. 1 CO sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule d'entre elles soit remplie pour admettre le bien fondé de la demande en réduction de loyer initial (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259 ch. 2.2.3).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : CRITÈRE DE L'ADAPTATION AUX LOYERS USUELS - NON CUMULABLE AVEC LES CRITERES DÉCOULANT DE L'ART. 269a let. b ET e CO Le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier constitue un mode de fixation du loyer qui ne peut être appliqué cumulativement avec les facteurs de hausse découlant notamment des lettres b et e de ce même article. (Barbey, in AMSL, p. 90 et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 267 ch. 3.1.5).

Voir aussi : ACJ n° 752 du 19.6.1995 SA X c/ W. ACJ n° 610 du 14.6.1999 S. c/ SI C.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269c

Résumé : ÉCHELON UNIQUE Il n'est pas arbitraire de considérer que l'on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (Barbey, l'AMSL p. 104 et note 344; arrêt rendu en application de l'ancien droit, art. 10 AMSL).

Remarques : RDP

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 130 = JT 1993 I 143

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ÉVOLUTION DANS LE TEMPS Le bailleur ne peut prétendre à une adaptation aux taux des loyers usuels (dans la localité ou dans le quartier) que si le marché a évolué depuis la dernière fixation du loyer, au cours d'une période suffisante au regard des lois de la statistique. La durée déterminante sera de 5 à 7 ans selon Barbey (Mietrechtspraxis 1988, p. 136) ou fixée de cas en cas selon Zihlmann (Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 134). De toute façon, une période de neuf mois (cas d'espèce) depuis la dernière fixation du loyer (ou de deux ans depuis le début du bail) ne suffit pas pour constater de manière statistiquement fiable une modification éventuelle du taux des loyers usuels.

Voir aussi : ATF 114 II 362, cons. 3 et 4 = JT 1989 I 79

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 17ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ PARTIELLE ; LOYER CONTRÔLÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.20; CO.270; CO.269c

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DES LOYERS - CONTRÔLE ÉTATIQUE - CLAUSE D'ECHELONNEMENT - AMPLEUR DE LA NULLITÉ Le contrat de bail est partiellement nul lorsqu'il existe un vice de l'avis de fixation du loyer initial relatif à l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers (in casu suite à des travaux soumis à la LDTR). En cas de loyers échelonnés, dont seules les trois premières années étaient soumises au contrôle étatique, ce que les parties ont appris plusieurs années après la conclusion du bail, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les années de bail soumises au contrôle étatique (les trois premières), dans la mesure où les locataires auraient accepté un contrat hypothétique fixant un loyer beaucoup plus élevé dès la quatrième année. Le loyer ne doit ainsi être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a; CO.270

Résumé : CRITÈRES ABSOLUS - HIÉRARCHIE - IMMEUBLE ANCIEN Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur le critère du rendement net. Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du critère du rendement net.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 82 SJ 2010 I 241 CdB 1/10 p. 28 MP 1/10 p. 46

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; NOTION

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTAION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE DE LOYER - BASES DE CALCUL DES LOYERS COMPARÉS L'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer, doit être interprété selon son sens littéral. Aucune référence n'est faite aux bases de calcul des loyers à comparer. Donc la condition de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement perçu par le bailleur.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; LOYER CONTROLE; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE - PRISE EN COMPTE DU LOYER RÉEL Afin de déterminer si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, le juge ne doit prendre en considération que le loyer réel fixé dans le précédent contrat de bail. Le fait que le locataire précédent était au bénéfice d'une aide sociale personnalisée, et de ce fait payait un loyer inférieur au montant réel, n'est pas pertinent.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.269c

Résumé : RABAIS SUR LE LOYER Il n'est pas arbitraire d'assimiler aux baux échelonnés ceux prévoyant un rabais temporaire sur le loyer convenu, hormis les cas où la réduction de loyer est consentie temporairement en raison d'un usage amoindri de la chose louée.

Remarques : RDP

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC; LOYER ECHELONNE; LOYER INDEXE

Normes : CO.269.ss

Résumé : PLACES DE PARC - IMPOSSIBILITÉ D'UNE HAUSSE UNILATÉRALE DU LOYER Chaque place de parc est soumise à un loyer mensuel. Si le contrat ne comporte ni clause d'indexation du loyer, ni ne mentionne l'existence d'un loyer échelonné, une hausse du loyer ne peut résulter que d'une convention entre les parties (cf. Commentaire de l'USPI n. 1 s. ad art. 269d CO).

Jean-Marc SIEGRIST

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 77ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER

Normes : CO.269ss

Résumé : QUELQUES LOYERS VARIABLES ET VARIATIONS DE LOYER, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER

Normes : CO.257; CO.270; CO.269

Résumé : LOYER FIXÉ EN FONCTION DES REVENUS DU LOCATAIRE Le loyer des logements propriété des collectivités publiques est parfois fixé en fonction des revenus du locataire. Une fois par an, à l'échéance contractuelle, le bailleur adapte le loyer à l'évolution des revenus du locataire. Le loyer lié aux revenus du locataire est doublement plafonné. D'une part, il ne peut être supérieur au montant découlant de la clause contractuelle (x% du revenu déterminant). D'autre part, si ce revenu est élevé, le loyer ne peut excéder - en cas de contestation - le montant nécessaire à couvrir les charges et à renter équitable­ment les fonds propres investis dans l'appartement. Dans les baux qui contiennent une clause contractuelle prévoyant le lien entre le loyer et les revenus, le loyer initial ainsi convenu peut faire l'objet d'une contestation du loyer initial au sens de l'art. 270 CO et les adaptations ultérieures du loyer peuvent être contestées, sur la base des prin­cipes généraux du droit des contrats (respect de la clause de fixation du loyer). Le cas échéant, le loyer doit être apprécié en fonction du rendement de la chose louée.

Voir aussi : ATF 116 II 184; ACJC/259/2019 du 25.02.2019

Cipriano ALVAREZ

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER

Normes : CO.253ss

Résumé : Le régime des loyers dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux : perspectives législatives in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL-PRODUCTION DES STATISTIQUES DE L'OCSTAT-LOYER FIXÉ EN DESSOUS DU LOYER DU PRÉCÉDENT LOCATAIRE Lorsqu'il statue sur le montant du loyer admissible, le juge est autorisé à fixer ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire. Il ne saurait être déduit de l'arrêt du TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012, qui dispose que si le locataire entend que le loyer initial soit fixé en-deça de celui du précédent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer est lui-même abusif, qu'il incombe au locataire qui demande que son loyer initial soit fixé à un montant inférieur à celui payé par l'ancien locataire d'établir que ce dernier est également abusif en produisant au minimum cinq exemples de comparaison ou des statistiques officielles répondant aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le juge peut réduire le loyer initial à un montant inférieur à celui prévu par le précédent bail en se fondant sur les statistiques établies par l'OCSTAT.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_475/2012 du 06.12.2012; arrêt du TF 4A_250/2012 du 28.08.2012

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ ; DURÉE ; NULLITÉ

Normes : CO.269c

Résumé : AUGMENTATION PRÉDÉTERMINÉE PRENANT EFFET APRÈS LA FIN DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - DURÉE MINIMALE DE 3 ANS - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES Lorsque les parties, comme en l'espèce, conviennent à la conclusion du bail d'une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s'agit d'une clause d'échelonnement. Le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement. Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : INDICATIONS DEVANT FIGURER DANS LA FORMULE - NULLITÉ Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul ; peu importe que le locataire ait appris d'une autre manière le montant du loyer versé par l'ancien locataire ou les motifs de hausse.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (La formulation "loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué" ne répond pas aux conditions de l'art. 19 OBLF); ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (nullité de la formule officielle qui ne contient pas le montant du nouveau loyer, peu importe que le locataire ait pu être en mesure de se renseigner sur le champ manquant par un autre moyen)

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/2009 p. 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.270; OBLF.11

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS Lors de l'examen de la conformité d'un loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier, il convient de prendre en compte également des baux de référence conclus postérieurement au bail litigieux, en tous cas pendant une période de quelques mois ne permettant pas de conclure à une hausse générale des loyers. Des objets de surface presque identique à l'objet litigieux, mais comportant une pièce supplémentaire, conservent leurs caractéristiques d'éléments de comparaison avec l'appartement litigieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITION DE CONTRAINTE REJETÉE Pas de situation de contrainte dans le cas d'un couple bénéficiant d'un bail en cours et de certains moyens financiers et qui a conclu un nouveau bail pour un loyer qui se tenait parfaitement dans la fourchette des prix annoncés représentant un taux d'effort modéré (de 13 %).

Mark MULLER

Publication CdB 1995 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.ss

Résumé : La contestation du loyer initial et sa notification sur formule officielle in Cahiers du Bail 1995 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICES D'ABUS - LOYERS COMPARATIFS - STATISTIQUES Le fait que le loyer contesté se situe au-delà des normes (Fr. 1'078.-- par mois alors que, pour des logements comparables et selon les statistiques officielles, le loyer médian est de Fr. 450.-- et le 9e décile Fr. 780.--) justifie l'admission d'un indice d'abus. Si le Tribunal fédéral a contesté que les statistiques genevoises en question puissent prouver l'existence d'un loyer abusif, il a cependant admis qu'elles pouvaient établir l'indice d'un tel loyer (Mietrechtpraxis 4/91, p. 180-181, extraits). ACJ n° 92 du 10.4.92 T. c/ P. La simple référence aux statistiques ne permet pas, à elle seule, de conclure à l'existence d'un indice d'abus. ACJ n° 232 du 18.9.92 H. et R. c/ SI SA X. ACJ n° 1892 du 12.12.94 M. c/ W. Le fait que le loyer querellé soit de 21,9 % plus élevé que le 9e décile constitue un indice d'abus même si l'appartement en question de situe dans un quartier réputé cher. ACJ n° 240 du 18.9.92 P. c/ SI X. Il convient, au besoin, d'examiner les locaux concernés. ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X. Loyer dépassant, pour un logement comparable, de 33,63 % le loyer moyen de la commune, de 23 % celui du canton et de 37,35 % le loyer médian : indice d'abus retenu. ACJ n° 266 du 6.11.91 De F. c/ SI X. Le fait que le loyer litigieux soit supérieur aux loyers statistiques ne suffit pas en soi pour justifier un calcul de rendement. Cependant, si le loyer litigieux est infiniment supérieur aux loyers statistiques dans un quartier homogène, il y a indice d'abus, à moins que le bailleur ne démontre des raisons particulières. ACJ n° 62 du 12.2.93 M. c/ SI X. Indice d'abus retenu dans le cas d'un loyer litigieux situé entre le 3e quartile et le 9e décile, plus proche de ce dernier. ACJ n° 65 du 22.2.93 B. c/ SA X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTRAINTE La notion de contrainte dont dépend l'application de l'art. 270 CO est identique à celle qu'exigeait l'art. 17 AMSL et les principes jurisprudentiels posés en vertu de cette disposition pour la contestation du loyer initial d'un logement demeurent valables dans le nouveau droit lors même que celui-ci accorde au locataire de locaux commerciaux la possibilité de contester le montant du loyer initial. Selon cette jurisprudence, la contrainte ne suppose pas une annihilation de la volonté; pour juger si les conditions de la situation difficile du preneur et de la contrainte qui en résulte sont réalisées, il faut tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 77-78 cons. 3 c et les références).

Voir aussi : ACJ n° 175 du 31.1.94 A. c/ D.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication P. Dietschy-Martenet, Diminution de loyer en cours de bail et réserve de hausse, Newsletter Bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL) ; LOYER INITIAL ; DIMINUTION DE LOYER

Normes : OBLF.18; CO.269; CO.269a

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE DE CALCUL Le loyer initial est en principe contrôlé selon la méthode absolue. Une réserve de hausse figurant dans le contrat de bail doit donc se référer à cette méthode et ne peut concerner que des motifs indépendants des relations contractuelles concrètes entre les parties. Le bailleur peut ainsi se prévaloir du fait que le loyer initial ne lui procure pas un rendement net suffisant (art. 269 CO), qu'il ne correspond pas aux loyers du quartier (art. 269a lit. a CO) ou qu'il ne se situe pas dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a lit. c CO). Les parties peuvent cependant aussi maintenir les bases de calcul du loyer payé par le précédent locataire et soumettre le loyer à la méthode relative. Dans ce cas, la réserve de hausse peut se rapporter au fait que la hausse des prix ou l'augmentation des coûts ont été insuffisamment répercutées. Il faut alors que le bailleur ait repris les bases de calcul relatives au loyer du précédent locataire dans le nouveau loyer. Celui-ci ne peut plus être calculé par référence à la méthode absolue. Seule la méthode relative est applicable. Le locataire peut en effet partir du principe que le loyer convenu dans le contrat ou qui a été adapté par la suite procure au bailleur un montant admissible et suffisant, dans la mesure où le bailleur n'a pas fait de réserve expresse à ce propos.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.269d; CO.270.al.2

Résumé : HAUSSE DE LOYER DANS UN NOUVEAU CONTRAT CONCERNANT DES PARTIES DÉJÀ LIÉES PAR UN BAIL Lorsque les parties sont déjà liées par un bail, et que le bailleur propose un nouveau contrat prévoyant un loyer plus élevé pour le même objet, on se trouve dans un cas de majoration de loyer et non dans un cas de fixation d'un loyer initial (ATF 99 II 297 et ACJ n° 480 du 20.05.1996), quand bien même le bailleur aurait adressé un tel formulaire au locataire. Ainsi donc, dans un cas comme celui-là, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 270 CO mais les articles 269d et 270b CO. La hausse de loyer doit donc être contestée dans les 30 jours qui suivent l'avis officiel et le juge doit examiner d'office le respect de ce délai de péremption.

CJ , CABL

Publication SJ 1999 p. 375

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Cas d'une décision d'exécution de travaux avec incidence sur les loyers décidée par l'assemblée générale d'une coopérative d'habitation. Le TBL confirmera cette hausse si la décision de l'assemblée générale n'est pas attaquée en justice (art. 891 CO). De ce fait, la hausse entrera en vigueur même si les articles 269a lit. b CO, et 14 al. 1 et 2 OBLF, relatifs aux prestations supplémentaires du bailleur, ne sont pas respectés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR - DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : LA NOTION DE HAUSSE SENSIBLE Est considérée comme une hausse sensible une majoration supérieure à 10 % (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 260), même si ce pourcentage ne doit pas être pris comme une limite absolue.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.3.95 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.1

Résumé : MAJORATION DE LOYER OU CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL La notion de nouveau bail, telle que prévue à l'article 270 CO, doit être interprétée restrictivement, par rapport aux majorations de l'article 269d CO, (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259). Il arrive cependant que les fondements d'un bail liant deux parties se modifient à un point tel que l'on n'a plus affaire au même contrat, mais à un nouvel accord; tel peut être le cas d'un logement ou de locaux commerciaux qui sont l'objet de transformations lourdes, puis reloués au preneur qui les occupait précédemment (Communication de l'Office fédéral du logement fasc. 7 n° 11 p. 28; contra RVJ 1987 p. 251). Tel est également le cas d'un locataire qui, après avoir partagé une chambre meublée avec une autre personne, obtient la jouissance exclusive de la chambre et y installe sa famille.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSES ANNUELLES SUCCESSIVES Une adaptation se justifie lorsque le locataire a subi des hausses annuelles successives. Cependant, une telle adaptation ne doit pas conduire à prendre deux fois en considération les mêmes données.

Voir aussi : ACJ n° 296 du 4.12.92 SI X c/ V. ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X ACJ n° 63 du 17.1.2000 R. SA c/ époux A

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 341 = SJ 1995 p. 237 = JT 1995 I 382

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FORMULE OFFICIELLE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCES Pour déterminer le loyer initial adéquat, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas : montant admissible (art. 269 CO), loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer du précédent locataire. Le loyer convenu entre les parties constitue toutefois la limite supérieure du loyer à fixer par le juge. Une augmentation sensible du loyer (art. 260 al.1 lit.b CO) peut justifier une fixation de loyer au montant du locataire précédent (art. 269d CO par analogie, cf. p. 16 de l'ATF). Ce cas s'applique notamment en cas d'omission du bailleur de notifier le loyer initial selon la formule prescrite, dans le but d'empêcher toute contestation du locataire. Il n'est en tous les cas pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties se sont entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.

Voir aussi : ACJ n° 740 du 19 juin 1995 SA X c/ époux R.

TF

Publication ATF 118 II 124 (all.) = SJ 1992 p. 595 (extrait)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.let.c

Résumé : RENDEMENT BRUT - RAPPORT AVEC LES AUTRES CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER L'article 269a lit. c CO peut être invoqué d'une part comme base de calcul pour la fixation du loyer initial, et, d'autre part, seulement si une réserve correspondante a été faite, pour une adaptation du rendement devant couvrir les frais, mais non pas pour fonder une hausse de loyer se rapportant à un changement des coûts ou au renchérissement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PIÈCES NON PRODUITES L'instruction d'office des faits à laquelle doit recourir le Tribunal des baux et loyers ne dispense pas les parties de formuler une offre de preuve claire et précise, à défaut de quoi l'on ne peut faire grief au Tribunal de n'avoir pas ordonné d'enquêtes sur ce point. Ainsi, des exemples fournis à titre comparatifs qui ne comportent aucune indication sur les caractéristiques de l'appartement litigieux, son année de construction, le confort, la surface et les rénovations entreprises ne sont pas considérés comme une offre de preuve suffisante. A plus forte raison il en va de même si les appartements soumis à titre de comparaison sont situés dans des quartiers différents de l'appartement dont le loyer est litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 325 du 17.03.1997 SI X c/ T

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.270a

Résumé : CALCUL DU RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE ET, SUBSIDIAIREMENT, LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE Si le bailleur peut choisir entre la méthode relative ou absolue, il ne peut invoquer deux méthodes différentes, comme en l'espèce celle du rendement et des loyers comparatifs; il doit choisir sa motivation, et s'y tenir. Le critère des loyers comparatifs n'est pas compatible avec celui d'un loyer fondé sur les coûts (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 347ss).

Voir aussi : ACJ n° 98 du 12.02.2001 G. et B. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.a; LPC.435

Résumé : LOYERS USUELS - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Si le bailleur fonde la hausse du nouveau loyer sur les loyers usuels du quartier, le TBL doit, en vertu de l'art. 435 LPC, interroger les parties et ordonner des enquêtes propres à établir ce point.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : MOTIF DES LOYERS USUELS INVOQUÉ À TITRE SUBSIDIAIRE Cas d'une hausse de loyer basée sur les loyers usuels, la hausse des charges et l'évolution de l'ISPC. En cours d'instance, le bailleur n'a justifié la hausse contestée que par référence à l'ISPC et aux charges, n'invoquant les loyers usuels qu'à titre subsidiaire et sans développer ce critère. Si le TBL n'admet pas intégralement la hausse contestée sur la base des motifs invoqués à titre principal (ceux de la méthode relative), et en l'absence d'une renonciation formelle à invoquer le critère des loyers usuels, il doit examiner ce dernier, sous peine de violer la maxime d'office consacrée par les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC.

Voir aussi : ACJ n° 156 du 12.6.1992 SA X c/B. et C. concernant une contestation du loyer initial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER INDEXÉ ; NULLITÉ; ACTION EN CONTESTATION ; DÉLAI

Normes : CO.269c; CO.269b; CO.270

Résumé : NULLITÉ DE LA CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT La nullité de la clause d'échelonnement peur être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit. Il n'y a ainsi pas d'obligation d'agir dans le délai de l'article 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales des articles 269b ou 269c CO.

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - LOYER FORTEMENT AUGMENTÉ LORS DU CHANGEMENT DE LOCATAIRE Le fait que le bailleur ait augmenté le loyer de 55 % lors du changement de locataire, sans que cela ait été justifié par des travaux ou des coûts, et que les loyers des autres logements de cinq pièces de l'immeuble soient moins élevés, constitue un indice d'abus.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X

François BOHNET

Publication CdB 2/17, p. 33 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL ; MOTIVATION

Normes : CO.270; OBLF.19

Résumé : UN LOYER IDENTIQUE À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE DOIT-IL ÊTRE MOTIVÉ SUR LA FORMULE UTILISÉE À LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL? in CdB 2/17, p. 33 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE

Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).

Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Les bailleurs soutiennent que les premiers juges auraient dû fixer le loyer litigieux au montant que les locataires avaient accepté de payer lorsqu'ils étaient en sous-location dans le même logement. Ils ne sauraient être suivis. Ledit loyer, payé dans une relation de sous-location à laquelle ils n'étaient pas partie, qui était largement supérieur au loyer payé par le sous-bailleur lui-même et dont il n'est pas démontré qu'il ne procurait pas à ce dernier un rendement excessif, ne saurait en effet servir de base dans la fixation du loyer initial.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 19 ss

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/07 p. 57

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; POUVOIR D'APPRECIATION; CALCUL; LOYER

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL À UN MONTANT INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La réduction du loyer initial n'est pas limitée par le loyer payé par le précédent locataire. Outre que la référence au précédent loyer n'a aucun sens dans le cadre de la méthode absolue, elle pourrait se révéler contraire à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, si le loyer précédemment payé était déjà abusif ou le deviendrait.

Voir aussi : ACJC/751/2007 du 11.06.2007 ACJC/1309/2008 du 03.11.2008

Remarques : confirmation par le TF de l'ACJ n° 960 du 11.10.2006 (fiche n° 17054)

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 81

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.

Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253a.al.3; OBLF.26.al.3

Résumé : BASE LÉGALE DE L'ARTICLE 26 AL. 3 OBLF L'OBLF a pour fondement l'art. 253a al. 3 CO. La jurisprudence applique l'art. 26 al. 3 OBLF et, partant, l'ancien droit aux contrats de bail dont le loyer est indexé ou échelonné, qui entrent en vigueur avant le 1er juillet 1990 et qui prennent fin après cette date (ATF 121 III 397 cons. 2b/aa, p. 401; ATF non publié du 29.5.97). En édictant cette disposition, le Conseil fédéral n'a pas outrepassé ses compétences.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LOYERS INDEXÉS - MÉTHODE ABSOLUE Les principes énoncés dans l'ATF 121 III 397 (SI X c/ G.) au sujet du bail à loyers échelonnés s'appliquent également, mutatis mutandis, pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance d'un bail à loyers indexés ou pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - SORTIE DU CONTRÔLE CANTONAL - DISSOLUTION DES RÉSERVES POUR TRAVAUX FUTURS - FINANCEMENT DE GRANDS TRAVAUX Des réserves pour des travaux futurs ne peuvent être comptabilisées dans les frais généraux. Obligatoires en application du droit public cantonal, elles ne peuvent entrer dans le calcul d'un nouvel état locatif générateur d'une hausse de loyer (ATF 117 II 84 = SJ 1991 p. 310). Ces provisions devront être dissoutes à la fin du contrôle officiel. Si ces réserves ont été constituées par les loyers des locataires, les travaux ainsi financés ne peuvent par définition pas être considérés comme payés par les fonds propres du bailleur. De ce fait, ces réserves seront exclues de la moyenne des frais d'entretien pour les années précédant la date du sortie du contrôle officiel.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - MÉTHODE ABSOLUE Le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 150 III 71; Newsletter bail.ch janvier 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ

Normes : CO.269b

Résumé : BAIL À LOYER INDEXE - ADAPTATION DU LOYER APRÈS LA FIN DE LA PÉRIODE D'INDEXATION Les parties à un bail à loyers indexés doivent, sous peine de déchéance, demander des adaptations de loyer - dont celle fondée sur la variation du taux hypothécaire de référence - pour le terme de la durée d'indexation en respectant le délai de résiliation. Si elles ne prétendent à aucune modification de loyer pour cette échéance (moyennant le respect du délai de congé), elles sont présumées d'accord avec le loyer en vigueur à ce moment-là. Des adaptations ultérieures fondées sur des circonstances existant auparavant sont exclues. Sont alors déterminants, pour de futures adaptations de loyer selon la méthode relative, l'état des coûts et le taux hypothécaire de référence au moment auquel les parties auraient pu résilier le bail pour l'échéance de la période d'indexation en respectant le délai de congé.

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Adaptation du loyer à l’expiration de la période d’indexation – point de référence temporel pour déterminer l’évolution du taux hypothécaire (arrêt 4A_252/2023 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch janvier 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CRITERES PERMETTANT DE DETERMINER LE CARACTERE ABUSIF DU LOYER - IMMEUBLE ANCIEN, RECENT OU NI L'UN NI L'AUTRE Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif : 1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net ; 2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net ; 3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269c

Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - ÉCHELON UNIQUE Un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/10 p. 60

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL

Normes : CO.269a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - ANNÉE DE CONSTRUCTION S'agissant du critère de comparaison "année de construction", il y a lieu de s'en tenir strictement à la différence de plus ou moins vingt ans, afin d'assurer la prévisibilité du droit à l'égalité de traitement.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_271/2022 du 15.08.2023

Tribunal des baux du canton de Vaud

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : LIMITATION DES PRÉTENTIONS DU NOUVEAU LOCATAIRE AU LOYER PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE Dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer initial, il y a lieu de limiter les prétentions du nouveau locataire au loyer payé par le précédent locataire, que les formes prescrites aient été respectées ou non. On ne saurait traiter plus favorablement le bailleur qui n'a pas respecté les formes prescrites par la loi que celui qui les a respectées, mais n'est pas parvenu à établir les motifs invoqués.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 31

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER POSTÉRIEUREMENT À L'ÉCHÉANCE D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Selon la jurisprudence fédérale (SJ 1997 p. 465), si, à l'expiration de la période d'indexation, le bail est reconduit sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction des parties qu'elles estimaient suffisant le loyer en vigueur à ce moment-là. Partant, si les parties ne réclament pas l'application de la méthode absolue pour fixer le loyer suivant, les facteurs relatifs déterminants pour la fixation de celui-ci seront examinés à partir de la date d'échéance de la période d'indexation.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 86 du 12.02.2001 A. c/ N. SA ACJ n° 124 du 18.02.2002 Epoux G. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

TF

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269; CO.269a; CO.269b

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION MINIMALE DE 5 ANS Différents cas de figure. Le bailleur peut solliciter une majoration du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation (art. 269d CO) et le locataire demander une diminution de son loyer (art. 270a CO). Le nouveau loyer admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Le locataire peut se prévaloir, de son côté, de la méthode absolue pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la méthode relative (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165). Si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable" ou du bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), le bail est reconduit tacitement sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction du bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"). Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). arrêt du TF 4A_489/2010 du 06.01.2011 (pour le taux hypothécaire à l'échéance d'un bail indexé); ACJ n° 1357 du 21.12.00 H. c/ C.ACJ n° 40 du 13.01.03 D. c/ P. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 32; newsletter bail.ch février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;LOYER INDEXÉ;MÉTHODE ABSOLUE;MÉTHODE RELATIVE;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269; CO.269b; CO.270a

Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE D'INVOQUER LA MÉTHODE ABSOLUE À L'EXPIRATION DE LA DURÉE INITIALE DU BAIL INDEXÉ Comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO (" rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais "), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue.

Voir aussi : François BOHNET/Philippe CONOD, Modification du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail indexé, in DB n° 33/2021, p. 49ss

Remarques : Cet arrêt tranche pour la première fois la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); INTERET MORATOIRE

Normes : CO.270e; CO.104

Résumé : RESTITUTION DU TROP-PERCU - PAS D'INTÉRÊTS MORATOIRES Nonobstant le caractère formateur du jugement qui en admet le bien-fondé, la demande de diminution du loyer prend effet rétroactivement à la date pour laquelle elle a été valablement formulée. Cependant, en vertu de l'art. 270e let. b CO, la créance en restitution du trop-perçu ne devient exigible qu'au terme de la procédure judiciaire en diminution de loyer, plus précisément au moment de l'entrée en force du jugement formateur qui admet en tout ou en partie la réduction de loyer requise. La créance du locataire visant au remboursement de ce qu'il a payé en trop ne devient donc exigible qu'à ce moment-là. Faute d'exigibilité, il ne saurait donc y avoir de demeure du débiteur avant que la procédure en diminution du loyer ait pris fin (cf. art. 102 al. 1 CO). A défaut de demeure, le locataire ne peut dès lors pas réclamer l'intérêt moratoire au bailleur.

Voir aussi : ACJ n°74 du 30.03.1992 (idem suite à validation d'une hausse)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - STATISTIQUES OFFICIELLES Une baisse de loyer, admissible selon les critères relatifs, ne saurait se voir atténuée par l'application des statistiques officielles genevoises, celles-ci ne satisfaisant pas aux exigences jurisprudentielles et ne fournissant pas, de surcroît, les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité.

TF

Publication ATF 126 III 124 = SJ 2000 p. 483

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - METHODE RELATIVE - DERNIERE FIXATION DU LOYER Une demande de diminution de loyer formulée en cours de bail s'apprécie, conformément à la méthode relative, selon l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer ni, partant, un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.

Voir aussi : ACJ n° 1191 du 04.12.2000 SI G. c/ M.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 67 = SJ 1998 p.360 = JT 1999 I 112 CdB 2/98 p.54

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - DROIT DU LOCATAIRE À EXIGER UNE DIMINUTION PLUS ÉTENDUE En acceptant tacitement une diminution de loyer signifiée par le bailleur, le locataire ne renonce pas, en principe, au droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation et le preneur ne peut prétendre à une baisse plus importante, en dehors de la procédure de hausse, que lorsqu'il l'a demandée préalablement pour un terme de résiliation, en respectant le délai de congé.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 08.11.2004 E. et S. c/ SI X

TF

Publication ATF 124 III 62 = SJ 1998 p.305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); SOUS-LOCATION

Normes : CO.269d; CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - NON-REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE SOUS-BAILLEUR - PRISE EN COMPTE DE TOUTES LES CIRCONSTANCES POUR FIXER LE LOYER DE LA SOUS-LOCATION Cas d'une majoration de loyer acceptée par le locataire (sous-bailleur), et contestée par le sous-locataire. Le juge amené à déterminer le loyer adéquat applicable à un contrat de sous-location devra considérer les conditions de conclusion du contrat principal, ainsi que l'évolution du loyer de ce dernier. Peu importe que le locataire ne puisse plus contester le loyer que lui-même et le sous-bailleur versent au bailleur, étant entendu que le sous-locataire dispose d'autant de droits et d'obligations vis-à-vis du locataire, que celui-ci envers le bailleur principal. (Higi, op. cit., ad art. 262 CO n° 23; D. Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 382 ch.2.3.1; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 262 CO n° 34).

Voir aussi : ACJC/1079/2021

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - VALIDITÉ FORMELLE DE LA HAUSSE Cas du locataire qui conteste la validité formelle d'une majoration fondée sur les grands travaux sous prétexte que ce motif n'est pas couvert par la mention "augmentation des charges d'exploitation" et n'est pas invoqué valablement par un simple renvoi à l'art. 269a lit. b CO et à la lettre circulaire du bailleur. Le locataire, qui n'ignore pas l'accomplissement de grands travaux, sait que les motifs de hausse de son loyer ne se limitent pas à la variation des charges d'exploitation mais comprennent aussi la répercussion des coûts des grands travaux. Il ne peut donc pas contester la validité formelle de la majoration.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - LE NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION DOIT ÊTRE RELEVÉ D'OFFICE PAR LE JUGE Cas de tardiveté d'une demande en diminution de loyer, déposée plus de 30 jours après la réponse du bailleur. La demande est caduque et le locataire doit adresser une nouvelle requête de réduction pour le prochain terme de résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COLOCATAIRE; CONSORITE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE LA MAJORATION DU LOYER NOTIFIÉE AUX DEUX COLOCATAIRES - OBLIGATION DE SAISIR CONJOINTEMENT LA COMMISSION DE CONCILIATION Pour contester un avis de majoration, les colocataires doivent saisir de concert la Commission de conciliation. Le non-respect de ce principe de consorité nécessaire implique la nullité de l'action en baisse de loyer. (Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in SJZ 1991 p. 375; Wessner, Logement et famille, in Actes du 3e séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1984, p. 13).

Voir aussi : ACJ n° 136 du 09.02.2004 Z. c/ SI X.

Remarques : Contra : ACJ n° 985 du 03.09.2007 S. c/ T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.269d.al.2.let.b

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - ABSENCE DE MOTIVATION NULLITÉ INVOQUÉE PAR LE LOCATAIRE - DÉLAI POUR CONTESTER La motivation d'une majoration de loyer ne peut pas être considérée comme constituant un élément formel de celle-ci. A l'instar du congé extraordinaire dont l'un des motifs n'est pas satisfait (par exemple, respect du délai de 30 jours dans un congé pour défaut de paiement ou congé donné pour de justes motifs alors que ceux-ci n'existent pas), le locataire qui veut contester la majoration ou la modification de son contrat doit agir dans le délai de 30 jours dès la réception de l'avis officiel (ATF 119 II 154 et ss.). Toute autre solution aboutirait à une insécurité juridique complète, dès lors qu'une motivation inadéquate devrait également pouvoir être attaquée, le cas échéant plusieurs années après qu'elle ait été employée, quand bien même entre-temps d'autres notifications auraient eu lieu et que les parties auraient fourni leurs prestations sans tenir compte de cette informalité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - SIMULTANÉITÉ Dans la mesure où les parties se trouvent au stade de la procédure contentieuse, après avoir passé le préalable obligatoire de la conciliation, il n'y a pas de sens d'exiger les démarches prévues à l'art. 270a al. 2 CO, plutôt que d'entrer en matière sur la demande reconventionnelle en diminution de loyer, solution qui ne s'oppose pas à la finalité de protection des locataires de la loi et qui épargne aux parties un procès ultérieur.

Voir aussi : ACJ n° 638 du 25.4.94 - SI X c/ C. ACJ n° 574 du 21.11.1994 Etat de X c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE - EXIGENCE DE CLARTÉ - PAS D'EXAMEN MATÉRIEL NI FORMEL D'UNE RÉSERVE FAITE À L'OCCASION D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE CONTESTÉE Succession de lettres circulaires que la Cour juge d'une trop grande complexité et incompréhensibles, le preneur le plus diligent n'étant pas en mesure de comprendre la portée exacte des réserves invoquées sur son loyer. Au stade actuel, la Cour n'a pas à se prononcer sur la réserve de hausse (ACJ Gaberell du 25.5.1987, cons. 9; SVIT-Kommentar, ad art. 270b nos 2-3; implicite Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 355). Compte tenu du texte de l'article 270b al. 1 CO, il est même exclu de se prononcer sur sa régularité formelle. La requête du bailleur demandant qu'il lui soit donné acte de sa formule de hausse doit être écartée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DROIT TRANSITOIRE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE : DROIT TRANSITOIRE La validité des réserves émises sous l'empire de l'ancien droit ne peut être examinée au regard de l'art. 18 OBLF, mais selon la jurisprudence applicable à l'époque.

Voir aussi : ATF 11.6.92 Ass. X c/ H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION; PAIEMENT

Normes : CO.270e

Résumé : PAIEMENT DU LOYER CONTESTÉ On ne saurait interpréter comme une acceptation de la hausse, le fait que le locataire, dans l'ignorance de ses droits, paie le nouveau loyer fixé par l'avis de majoration qu'il conteste.

TF , Ire Cour de droit public

Publication CdB 3/2018, p. 75ss; DB 31/2019, p. 70ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CONTRÔLE ÉTATIQUE DES LOYERS EN CAS DE RÉNOVATION D'UNE HABITATION L'article 269 CO autorise un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi ‐ selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire ‐ conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 2/2018, p. 37ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a; CO.269

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - MOMENT DÉTERMINANT POUR EFFECTUER LE CALCUL DE RENDEMENT Pour juger une demande d'adaptation de loyer, il faut se placer au dernier moment où la déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée, soit le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le cocontractant en temps utile (ATF 122 III 20 consid. 4b). S'agissant d'une demande de baisse de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour où elle devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé. Le loyer, qui repose sur des données variables, ne peut pas être constamment adapté; il est "bloqué" dans l'intervalle compris entre deux échéances contractuelles, sous réserve d'une clause d'indexation ou d'échelonnement (cf. art. 269b et 269c CO). Il est légitime que le loyer fixé selon la méthode du rendement net reflète la situation telle qu'elle était peu avant qu'il entre en vigueur, et plus exactement au dernier moment où la partie concernée devait prendre la décision de demander une adaptation de loyer.

Voir aussi : ATF 122 III 20 (confirmation de jurisprudence); arrêt du TF 4A_415/2015 du 22 août 2016 (lorsque la demande de baisse doit être reportée au prochain terme pertinent, le calcul de rendement doit aussi être reporté)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : OBLF.11.al.1

Résumé : INDICATION DE L'ANNÉE DE CONSTRUCTION - EXIGENCE D'UNE PRÉCISION MÉNAGEANT UNE FIABILITÉ SUFFISANTE S'agissant d'un immeuble ancien (1840), il incombe au bailleur de dire si son immeuble a fait l'objet d'une rénovation, d'en indiquer l'époque et les détails, et de rechercher des immeubles comparables de ce point de vue. Ne sont pas probants des immeubles construits en 1900, ou aux alentours, ni au début du siècle ou avant 1900, sans autre précision ménageant une fiabilité suffisante.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 129 III 272 CdB 2/03 p.37 SJ 2003 I 369 JT 2005 I 608

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : COLLECTIVITÉ PUBLIQUE ELLE-MÊME BAILLERESSE DE LOGEMENTS À LOYERS SUBVENTIONNÉS Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs s'appliquent lorsqu'une collectivité publique est elle-même bailleresse de logements dont elle a réduit le loyer pour des motifs de politique sociale. Elle peut dès lors invoquer la méthode absolue à l'appui d'une hausse des loyers réduits, et ce, même en l'absence d'une réserve de hausse, à l'instar de ce qui est reconnu en cas de sortie du contrôle étatique des loyers. En effet, les mesures d'encouragement sont des prestations onéreuses que l'État fournit à un tiers, le bailleur. Quand, au contraire, la collectivité est elle-même bailleresse, on n'est pas en présence d'un cas d'application de l'art. 253b al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ROLE DU JUGE APRES L'EXAMEN DES EXEMPLES PRODUITS Si le bailleur a pu présenter les éléments de comparaison qu'il souhaitait, le juge qui, appréciant les preuves, les estime insuffisants ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir mené d'office des investigations complémentaires. Ainsi, lorsque, parmi les objets de comparaison fournis, le juge est fondé à n'en retenir qu'un nombre inférieur au minimum de cinq, on ne saurait lui faire grief d'avoir considéré que le bailleur n'a pas apporté la preuve que la majoration de loyer contestée pouvait se justifier par le critère de l'art. 269a let. a CO. (Par exemple : l'année de construction n'est pas indiquée ou est inférieure ou supérieure de deux décennies à l'appartement litigieux (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa a contrario); l'état des appartement et des immeubles dans lesquels ils se trouvent est moins bon ou meilleur que celui de l'appartement en cause, etc.).

Voir aussi : ATF non publié du 1.11.1999 X SA c/ B. ATF non publié du 22.3.2000 SI R. c/ époux T. ACJ n° 1379 du 17.12.1999 C. c/ SI T. ATF non publié du 21.12.2000 Hoirie W. c/ Epoux V. ATF non publié du 03.01.2001 M. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE - INSTRUCTION PAR LE JUGE Lorsque les attestations produites ne sont pas détaillées quant à la surface des appartements et leur état, le Tribunal doit inviter le bailleur soit à compléter son offre de preuve, soit à démontrer - par la production de pièces complémentaires, l'audition de témoins, ou à l'occasion d'un transport sur place - que les exemples cités sont semblables à l'appartement litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.