Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Le 21 décembre 2010, Madame Inez et Monsieur Yves Oltramare (ci-après : les donateurs) ont, par acte notarié, fait à leur fils, Monsieur Alexandre Oltramare (ci-après : le propriétaire), une donation par préciput et hors part des parcelles n^os 2'226, (4'041 m²), 2'227 (1'103 m²), et 2'391 (5'981 m²), sises à l'adresse 50, route de Meinier, au lieu-dit Sous Pressy dans la commune de Vandoeuvres, pour y construire une maison d'habitation sur la partie constructible et un jardin d'agrément sur la zone agricole.

La parcelle n° 2'227 consiste en une étroite bande de terrain faisant office de chemin d'accès pour les parcelles n^os 2'226 et 2'391.

Les parcelles n^os 2'226 et 2'391 étaient situées pour 1/3 en 5^ème zone de construction et pour 2/3 en zone agricole, soit 6'681 m². Les droits en dépendant étaient situés en zone agricole. Les parcelles étaient grevées d’une servitude d’interdiction de bâtir au profit de l’Etat de Genève pour des motifs de sûreté et de conservation.

2) Le 20 juillet 2011, le propriétaire a prié de la commission foncière agricole (ci-après : CFA) de constater le non-assujettissement des parcelles précitées à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11).

Elles étaient certes couvertes de terre végétale, mais n’étaient pas affectées à l’agriculture. Depuis leur acquisition par les donateurs en 1974 et 1985, elles n’étaient plus exploitées par un agriculteur. Leur exploitation serait peu aisée en raison de la présence d’un rideau d’arbres. Seuls les 2/3 de leur surface étaient effectivement en zone agricole. Elles étaient entourées d’habitations de standing ; les activités agricoles seraient source de conflits de voisinage en raison des nuisances inhérentes à une exploitation agricole moderne.

Une maison de maître avait été édifiée par ses parents sur la parcelle contigüe n° 2'097, acquise dans les années 1960. Leur usage non-agricole était licite. Leur affectation comme parc d’agrément de la maison de maître prévalait sur leur nature agricole en raison de leur utilisation effective depuis plus de trois décennies.

Les 3 parcelles pouvaient être dès lors soustraites au champ d’application de la LDFR.

3) Le 23 août 2011, la CFA a ordonnée un transport sur place.

4) Le 26 septembre 2011, le transport sur place a été effectué en présence de Madame Aude Oltramare, épouse du propriétaire, et de l'avocat de ce dernier ; la CFA était représentée par Messieurs Edouard Jaquenoud et François Haldemann. Les constatations ont été consignées dans un procès-verbal.

La parcelle n° 2'227 était un chemin d’accès aux parcelles n^os 2'226 et 2'391. Celles-ci se jouxtaient et formaient ensemble une surface d’environ un hectare (10'022 m²). Leur pourtour était boisé et leur centre était couvert d’une prairie rase sans arbres. La partie située en zone agricole était une surface d’assolement. Ce périmètre n’était pas exploité par un agriculteur, il n’était pas non plus le jardin d’agrément de la propriété des donateurs, une barrière et une haie (un cordon boisé) séparant les 2 terrains. Le jardin d’agrément des donateurs était situé au sud de leur maison de maître. La localisation des parcelles n^os 2'226 et 2'391 n’empêchait pas la cohabitation entre la zone constructible et la zone agricole. La parcelle n° 2'097 des donateurs était notamment utilisée de manière significative pour l’agriculture sur une surface estimée à plus de 25'000 m². Le propriétaire souhaitait construire sur la partie constructible de ses parcelles, soit environ 3'780 m² sur un hectare, une maison d’habitation et désassujettir tout ou partie de la partie agricole en vue notamment de donner accès aux futures constructions.

5) Le 4 octobre 2011, le propriétaire a persisté dans ses conclusions en désassujettissement de la totalité des parcelles n^os 2'226, 2'391 et 2'227.

Un membre de la CFA avait proposé lors du transport sur place un désassujettissement partiel de la parcelle n° 2'391 pour permettre de dégager un accès aux bâtiments à construire. Cette solution présentait l’inconvénient de maintenir l'assujettissement à la LDFR d'une partie de la parcelle n° 2'226 et de celle restante de la parcelle n° 2'391 alors qu’elles étaient utilisées comme jardin d’agrément de la maison de maître des donateurs depuis plusieurs décennies. Elle ne permettrait pas de vendre en même temps la villa à édifier et son jardin d’agrément dans la mesure où la CFA n'accorderait sans doute pas l'autorisation exigée par l’art. 61 LDFR pour l'acquisition d'un immeuble agricole.

Le désassujettissement partiel ne ferait que différer la décision inévitable tendant à faire coïncider le droit avec la réalité des faits, soit l’utilisation effective des parcelles concernées comme jardin d’agrément. Le non-assujettissement à la LDFR de la totalité des 3 parcelles devait permettre au jardin attenant aux futurs bâtiments d’avoir le même propriétaire, l’affectation de jardin d’agrément étant licite du point de vue de l’aménagement du territoire compte tenu de son ancienneté.

6) Le 22 novembre 2011, la CFA a invité le propriétaire à lui indiquer s’il persistait dans sa demande de désassujettissement total des parcelles n^os 2'226 et 2'391 ou s’il souhaitait diviser ses parcelles selon l’art. 60 al. 1 LDFR. Elle lui a fixé un délai au 9 janvier 2012 pour soumettre cas échéant un tableau de division parcellaire.

Les parcelles n^os 2'226 et 2'391 dont la superficie agricole, sise en zone d’assolement, était d’environ 6'700 m², étaient objectivement appropriées à l’agriculture. Les donateurs avaient laissé s’établir une situation ne correspondant pas à la réalité de la destination du terrain en n’utilisant pas ces parcelles pour l’agriculture depuis de nombreuses années. Les parcelles concernées ne pouvaient pas être considérées comme jardin d’agrément de la maison de maître des donateurs, car elles étaient séparées de celle-ci par une barrière et une haie (cordon boisé) et ladite maison était orientée vers le sud et non en direction de celles-ci. La partie des parcelles n^os 2'226 et 2’391 sise en zone agricole n’avait pas perdu sa vocation agricole, leur désassujettissement total ne pouvait pas entrer en ligne de compte. Leur division sur la limite de zone pouvait être autorisée de façon à désassujettir la partie constructible et une servitude de passage sur la partie agricole de la parcelle n° 2'391 en bordure de la parcelle n° 2'392 pour permettre l'accès à la zone constructible.

7) Le 19 janvier 2012, le propriétaire a refusé la proposition de la CFA et a persisté dans les termes de sa requête de désassujettissement total de ses parcelles.

8) Par décision du 24 janvier 2012, la CFA a constaté que la parcelle n° 2'227 n’était pas assujettie à la LDFR et a rejeté la requête du propriétaire pour le surplus.

9) Par acte posté le 5 mars 2012, le propriétaire a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre la décision du 24 janvier 2012 de la CFA, reçue le 3 février 2012, concluant à la confirmation de la décision querellée dans la mesure où elle constatait le non-assujettissement de la parcelle n° 2'227 et à son annulation pour le surplus, et, statuant à nouveau, à ce qu'elle constate 'il soit constaté le non-assujettissement des parcelles n^os 2'226 et 2'391. Il a produit de nombreux plans et photographies à l’appui de ses conclusions.

Elles n’étaient plus propriété d’un exploitant agricole depuis plus de quarante ans au moins et n’étaient plus exploitées depuis 1974 au moins par un agriculteur. La situation créée avant l’entrée en vigueur de la LDFR était étrangère aux objectifs de celle-ci. Les 2 parcelles encore litigieuses étaient bordées au nord-est et au nord-ouest de parcs attenant à des maisons de maître, seul le côté sud-est de la parcelle n° 2'226 était longé par un champ. Elles faisaient partie d’un ensemble de bien-fonds, en limite de zone à bâtir, qui avaient perdu leur vocation agricole depuis des décennies. L’affectation resterait résidentielle à l’avenir. Les parcelles concernées n’étaient plus parties intégrantes d’une exploitation agricole depuis des décennies. Leur affectation subjective durait licitement depuis plusieurs dizaines d’années et devait avoir le pas sur l’aptitude objective et théorique de ces bien-fonds à l’agriculture.

10) Le 14 mai 2012, la CFA a conclu au rejet du recours.

Les parcelles proches de celles du recourant étaient cultivées en grande culture. Même si elles n’étaient pas cultivées depuis plusieurs années, elles n’avaient pas perdu leur vocation agricole. Les critères objectifs primaient les critères subjectifs de l’utilisation effective. Une affectation subjective n’avait rien d’irréversible et elle ne suffisait pas à considérer qu’un terrain avait perdu sa vocation agricole.

11) Le 16 mai 2012, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 22 juin 2012 pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, ensuite de quoi la cause serait gardée à juger.

12) Le 20 juin 2012, le recourant a persisté dans ses conclusions principales et a pris de nouvelles conclusions préalables tendant à un transport sur place et à l’audition de témoins.

Seul un rideau d’arbres matérialisait la limite entre les parcelles litigieuses et celle des donateurs. Il n’y avait jamais eu de barrière à cet endroit. Un des 4 côtés du quadrilatère formé par les parcelles n^os 2'226 et 2'391 jouxtait une parcelle cultivée. Ses propres parcelles constituaient le jardin d’agrément dépendant des bâtiments édifiés sur la parcelle n° 2'097, depuis leur construction au début de la décennie 1970. Les arbres les entourant étaient d’essences ornementales, la pelouse était ceinte d’une piste de jogging en copeaux de bois et une petite terrasse avait été aménagée. Le parc entourant la maison de maître édifiée sur la parcelle des donateurs comportait un jardin à la française, un bosquet d’arbres et une pelouse servant de dégagement visuel. La famille jouait sur ces terrains.

13) La CFA n'a quant à elle pas émis d'observations.

14) Sur ce, la cause a été gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 88 al. 1 LDFR).

2) Selon l’art. 65 al. 1 LPA, l’acte de recours contient, sous peine d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du recourant.