Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. L______, assurance pour la vieillesse (ci-après : L______) sont propriétaires des immeubles locatifs situés aux n^os 23, 25 et 27 de la rue du Y______ à Genève qu’en 2004, elles ont souhaité surélever et transformer.

2. A cet effet, elles ont obtenu du département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) une autorisation de construire définitive DD 99’160-6 qui leur a été délivrée le 5 octobre 2004 et qui prévoyait en son chiffre 6 que :

"Compte tenu de la subvention octroyée par le département dans le cadre des dispositions régissant le bonus à la rénovation sur préavis de la commission d’attribution, les loyers des 84 appartements situés aux étages courants, totalisant 297 ½ pièces n’excéderont pas, après travaux ceux figurant dans l’état locatif susmentionné, soit CHF 1’039’536.- au total l’an. Ces loyers seront appliqués pour une durée de trois ans à dater de la fin des travaux".

L’état locatif auquel il était fait référence était celui cité dans le concerne, à savoir : l’état locatif avant et après travaux du 26 juillet 2004 avec bonus.

3. Madame V______et Monsieur F______ (ci-après : les époux V______) étaient locataires depuis plusieurs années d’un appartement de 4 ½ pièces au sixième étage de l’immeuble n° 23, rue Y______. Leur bail, conclu pour une année, soit du 1^er juin 1995 au 31 mai 1996, se renouvelait ensuite tacitement d’année en année. Leur loyer a été modifié à plusieurs reprises et s’élevait depuis le 1^er juin 1997 à CHF 1’425.- par mois, soit CHF 17’100.- par an, charges non comprises.

4. Les loyers figurant dans l’état locatif après travaux avec bonus daté du 26 juillet 2004 mentionné dans ladite autorisation faisait état pour les époux V______ d’un loyer de CHF 17’100.- l’an sans les charges, soit CHF 3’800.- par pièce l’an. Le loyer futur théorique pourrait se monter à CHF 19’164.-, ce qui représentait une hausse de 12,07 %, mais le loyer futur effectif ne devait pas être plus élevé que CHF 17’100.-. Les loyers après travaux devaient être fixés pour trois ans dès la fin de ceux-ci, soit dès le 1^er juin 2008.

5. Le 16 février 2005, les époux V______ ont sollicité de la bailleresse une baisse de loyer à CHF 1’245.- par mois, soit CHF 14’940.- l’an, en invoquant une évolution du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la consommation (ci-après  : ISPC). Faute de réponse positive, ils ont saisi la commission de conciliation en matière de baux et loyers, puis le Tribunal des baux et loyers.

Celui-ci, par jugement du 18 juin 2007, a fixé leur loyer à CHF 14’931.- l’an sans les charges, dès le 1^er juin 2005. Il a condamné la bailleresse à rembourser le trop-perçu aux locataires dès cette date.

6. Par pli recommandé du 12 décembre 2007, L______ ont notifié aux époux V______ un avis de majoration de loyer portant ce dernier à CHF 18’912.- l’an dès le 1^er juin 2008 sans spécifier toutefois de durée. Cette hausse était motivée par les prestations supplémentaires du bailleur selon l’autorisation DD 99’160-6 du 5 octobre 2004 à laquelle il était fait expressément référence et par la hausse de l’ISPC.

Dans une lettre d’accompagnement, le conseil de la bailleresse relevait que depuis le jugement précité du Tribunal des baux et loyers du 18 juin 2007, la hausse de l’ISPC correspondait à une augmentation de loyer de 1,15 % et celle relative à l’exécution des travaux de rénovation à une augmentation de 25,56 %, soit un total de 26,71 %. Malgré la hausse notifiée à ces locataires, l’état locatif global autorisé par le département dans l’autorisation précitée était respecté, puisqu’au 31 décembre 2006, l’état locatif global avait diminué et s’élevait à CHF 968’699.-, soit un montant inférieur à celui admis par le département.

7. Le 22 janvier 2008, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-après : Asloca) a informé le conseil des L______ que les époux V______ avaient contesté cette hausse le 10 janvier 2008 auprès de la commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Le 24 janvier 2008, la bailleresse a fourni des explications complémentaires à l’Asloca. Il s’en est suivi un échange de correspondance entre avocats sous les réserves d’usage, attestant de pourparlers pour transiger à un loyer annuel de CHF 17’100.- sans les charges dès le 1^er juin 2008 et de l’accord de la bailleresse sur ce point. Sous la plume d’un autre conseil de l’Asloca, les locataires ont accepté ce loyer le 2 juin 2008.

8. Dûment informé le 2 juin 2008 également par l’Asloca de l’avis de notification de hausse du 12 décembre 2007, le département a invité le 17 juin 2008 la bailleresse à s’expliquer par écrit sur sa décision, qui ne respectait pas l’autorisation définitive de construire DD 99’160-6, laquelle fixait, par renvoi à l’état locatif du 26 juillet 2004, un loyer maximum de CHF 17’100.- l’an pour les époux V______ et cela depuis le 1^er juin 2008.

9. Le 10 juillet 2008, le conseil de la bailleresse a nié une quelconque violation de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

Les locataires avaient obtenu une réduction de loyer fixée par jugement du Tribunal des baux et loyers à CHF 14’931.- depuis le 1^er juin 2005.

L’état locatif global au 31 décembre 2006 s’élevait à CHF 968’699.- "pour les étages" soit un montant inférieur à l’état locatif global autorisé. Elle avait ainsi notifié le 12 décembre 2007 une hausse de loyer, portant celui-ci à CHF 18’912.- dès le 1^er juin 2008.

10. Par décision du 28 juillet 2008, envoyée sous pli recommandé, le département a signifié au conseil de la bailleresse que le montant de l’état locatif figurant sous chiffre 6 de l’autorisation de construire était celui de l’état locatif détaillé du 26 juillet 2004 qui mentionnait les loyers de chacun des locataires. Celui des époux V______ était alors de CHF 17’100.- l’an, soit CHF 3’800.- la pièce par année. Après travaux, ces montants ne devaient pas être dépassés et cela pendant la durée du contrôle des loyers fixée à trois ans dès le 1^er juin 2006 (recte 2008).

En notifiant une hausse de loyer en décembre 2007 et en portant à CHF 18’912.-, (correspondant à CHF 4’203.- la pièce par an), le loyer de ces locataires, la bailleresse n’avait pas respecté les termes de l’autorisation de construire.

Le département a donc ordonné aux L______ de rétablir une situation conforme au droit en rédigeant un nouveau bail à loyer et en apportant le correctif nécessaire à l’avis de majoration dans le respect de la condition n° 6 de l’autorisation de construire DD 99’160-6 et en remboursant le trop-perçu de loyer aux locataires. De plus, en application des art. 137 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et 44 LDTR, le département a infligé aux L______ une amende administrative de CHF 1’000.-. Elles étaient également priées de produire l’état locatif nominatif complet des trois immeubles après travaux.

11. Par acte posté le 28 août 2008, L______ ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif en concluant principalement à son annulation et à l’octroi d’une indemnité de procédure.

12. Le département a conclu le 30 septembre 2008 au rejet du recours en maintenant que L______ avaient violé une autorisation de construire en force, délivrée en application de l’art. 9 LDTR, raison pour laquelle l’amende était fondée dans son principe et le montant n’en était pas disproportionné.

13. Les parties ont été entendues lors d’une audience de comparution personnelle le 5 novembre 2008.

a. La représentante des L______ a admis à cette occasion que les architectes avaient, au moment du dépôt de la demande d’autorisation de construire, produit l’état locatif nominatif dont il résultait que le loyer des époux V______ devait être après travaux, de CHF 17’100.- sans les charges.

Quant à la différence de l’état locatif global entre celui figurant dans ce document et celui qu’elle indiquait être l’état locatif global au 31 décembre 2006, il s’expliquait par le fait que les immeubles comportaient des locataires en place depuis de nombreuses années dont les loyers étaient modestes. Appliquées à ces personnes, les hausses autorisées après travaux les auraient placées dans des difficultés financières de sorte qu’à la requête de certains locataires, L______ y avaient renoncé. La hausse notifiée aux époux V______ n’empêchait pas le fait que l’état locatif global autorisé était respecté.

Par ailleurs, le 2 octobre 2008, le Tribunal des baux et loyers avait rendu un jugement d’accord et fixé le nouveau loyer des époux V______ à CHF 17’100.- sans les charges dès le 1^er juin 2008.

b. Le représentant du département a déclaré avoir eu connaissance de ce jugement mais celui-ci n’était pas définitif.

c. La représentante des L______ a déposé une copie du jugement. Un délai au 14 novembre 2008 a été fixé au département pour indiquer s’il maintenait sa décision du 28 juillet 2008.

14. Avec le jugement précité du 2 octobre 2008, le conseil des L______ a produit également un courrier qu’il avait envoyé le 16 octobre 2008 au département en indiquant que, selon ce jugement, le loyer avait été fixé à CHF 17’100.-, charges non comprises, dès le 1^er juin 2008. Le Tribunal des baux et loyers avait ainsi "pris acte de l’accord intervenu entre les parties au sujet du montant du loyer".

15. Le 14 novembre 2008, le département a persisté dans sa décision du 28 juillet 2008. Quant au dernier jugement du Tribunal des baux et loyers produit par L______, il ne s’agissait pas d’un jugement d’accord comme cela résultait du dispositif de celui-ci.

16. Le 21 novembre 2008, le conseil de la bailleresse a contesté cette dernière affirmation, relevant que ce montant avait été admis d’entente entre les parties, comme cela résultait de correspondances faites sous les réserves d’usage dont elle n’avait pas voulu faire état précédemment pour ce motif. Elle en a toutefois produit des éléments caviardés.

17. Le jugement du Tribunal des baux et loyers du 2 octobre 2008 n’a pas été frappé d’appel.

18. Le 19 novembre 2008, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 44 et 46 LDTR).

2 L'amende infligée aux L______ est fondée sur les art. 137 LCI et 44 LDTR ; quant à l'ordre du département de rétablir une situation conforme au droit en établissant un nouveau bail à loyer, en corrigeant l'avis de majoration et en remboursant aux époux V______ le trop-perçu de loyer, il repose sur les art.129 ss LCI, 3, 9 et 44 LDTR.