Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES
représentée par Me Christian Dandrès, avocat

contre

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION

et

CAPITAL PROPERTY S.A.
représentée par Me David Lachat, avocat

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Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 23 mars 2011 (JTAPI/185/2011)

29. Par jugement du 20 juin 2011 (JTAPI/682/2011 dans la cause A/1327/2011), le TAPI a déclaré irrecevable le recours de l'Asloca contre l'autorisation de construire APA 34'146-3 délivrée à CPI S.A.

30. Le 30 juin 2011, cette dernière a transmis copie de la décision susmentionnée à la chambre de céans en persistant dans ses conclusions.

31. Le juge délégué a tenu une audience de comparution personnelle des parties le 12 septembre 2011.

L'Asloca estimait que le projet attaqué était soumis aux art. 23ss LCI et ne pouvait être autorisé en application de l'art. 11 LCI. Elle demandait qu'un transport sur place soit ordonné pour constater la distance de 8,20 mètres entre l'immeuble existant et ceux lui faisant face.

Le DCTI s'engageait à transmettre une note explicative à ce sujet dans un délai de dix jours.

Selon CPI S.A., un transport sur place n'était pas nécessaire. Elle a déposé un schéma établi par Architectures Jucker SA, expliquant l'évolution de l'emprise du bâtiment selon les autorisations de construire. Selon celui-ci et d'après la situation résultant de l'autorisation de construire DD 102'385-3, seul un des logements du 5^ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9 devenait des bureaux et l'attique était totalement consacré à de l'habitation.

32. L'Asloca a renouvelé sa demande de transport sur place le 13 septembre 2011. La commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) avait mal interprété l'art. 11 LCI en regard de la construction d'un étage supplémentaire à l'immeuble concerné, dans la mesure où l'alignement des immeubles du boulevard Georges-Favon était déjà atteint compte tenu de leur hauteur et indépendamment de leurs distances.

33. Le 21 septembre 2011, le DCTI a transmis à la chambre de céans la note explicative relative à la surélévation d'un immeuble administratif et de logements situé en zone 2. L'art. 23 al. 3 à 7 LCI n'avait pas été appliqué au calcul du gabarit de la construction autorisée, de sorte que l'art. 8 al. 3 LDTR ne pouvait être mis en œuvre in casu.

Le gabarit du projet de surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9 dépassait celui de la toiture, selon le calcul prévu par l'art. 45 LCI. Vu le préavis favorable de la SCMA, le dépassement du gabarit de toiture avait été autorisé en application de la dérogation prévue par l'art. 11 LCI. Les vues droites des bâtiments sis sur les parcelles n^os 4'804 et 4'805 respectaient celles prévues par l'art. 48 LCI. Le gabarit sud de la toiture sur la parcelle n°4'812 dépassait légèrement la hauteur légale de 13 mètres. Sur les rues du Stand et de l'Arquebuse, les gabarits légaux étaient respectés à l'exception d'un léger dépassement du rebord du toit de l'attique, côté ouest.

34. Dans le délai imparti au 26 octobre 2011, CPI S.A. a développé son argumentation. Au vu des explications fournies par le DCTI au sujet des gabarits des bâtiments concernés, un transport sur place ne se justifiait plus. L'autorisation de construire litigieuse avait fait l'objet d'une instruction minutieuse avant d'être délivrée.

35. L'instruction de la cause étant terminée, le juge délégué a invité les parties à formuler toute requête complémentaire d'ici au 1^er décembre 2011.

36. Le 1^er décembre 2011, CPI S.A. a ajouté qu'il était conforme à la pratique que le préavis imposé par l'art. 11 LCI soit délivré par la CMNS ou la SCMA et non par la commission d'architecture, le bâtiment concerné étant situé dans le secteur sud des anciennes fortifications. Pour le surplus, elle n'entendait pas formuler de requête d'instruction complémentaire et considérait que la cause pouvait être gardée à juger.

37. Le même jour, le DCTI a également informé le juge délégué qu'il ne sollicitait pas d'acte d'instruction supplémentaire. Ses constatations techniques avaient été faites sur la base d'un examen circonstancié effectué par ses inspecteurs, spécialistes en la matière. La SCMA était compétente pour se prononcer sur la dérogation découlant de la situation de l'immeuble dans un périmètre protégé, et persistait dans ses conclusions.

38. Sur quoi, les parties ont été informées les 6 et 9 décembre 2011 que la cause était gardée à juger.

39. Par courrier daté du 18 avril 2012, reçu le 30 avril 2012, l'Asloca a rectifié sa conclusion principale, de sorte qu'elle concluait à l'annulation du jugement de première instance, ainsi que de « l'autorisation de construire DD 102'385 ». Ses statuts avaient été modifiés lors de son assemblée générale ordinaire du 7 mars 2012. Elle invoquait sa qualité pour agir de manière générale dans certains domaines concernant les locataires.

L'art. 1 par. 3 des statuts de l'Asloca modifiés le 7 mars 2012 disposait désormais ce qui suit : « Quant à la qualité de l'habitat, l'Asloca intervient également sur les enjeux concernant la législation applicable aux rapports entre locataires et bailleurs, à la politique du logement, à la propriété foncière, à l'aménagement du territoire, aux dispositions légales de construction, tout particulièrement la qualité des immeubles et leur harmonie, la protection de l'environnement et du patrimoine ainsi que les principes du développement durable en relation avec l'habitat. L'Asloca intervient aussi pour la fiscalité équitable pour les locataires ».

40. Le 14 mai 2012, le juge délégué a transmis copie des écritures précitées aux intimés, en rappelant que la cause était gardée à juger.

41. CPI S.A. a fait savoir au juge délégué, le 23 mai 2012, que selon elle, la modification des statuts susmentionnée n'était pas pertinente pour l'issue du litige au vu de l'art. 145 al. 3 LCI.

42. Copie de ce courrier a été adressé à l'Asloca le 25 mai 2012 pour information, la cause étant toujours gardée à juger.

3. De jurisprudence constante, une association peut recourir soit pour la défense de ses propres intérêts, soit pour la défense des intérêts de ses membres, si ses statuts prévoient un tel but et si un grand nombre de ses membres ont eux-mêmes la qualité pour agir (ATF 125 I 71 consid. 1b p. 75 ; 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43; ATA/35/2002 du 15 janvier 2002, confirmé par ATF 1A.47/2002 du 16 avril 2002 et les références citées). A teneur de l’art. 60 let. b LPA, toute personne qui est touchée directement par une décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée dispose de la qualité pour recourir.

L'intérêt digne de protection doit exister non seulement au moment du dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (ATF 136 II 101 consid. 1.1 p. 103; arrêt 2C_823/2009 du 19 octobre 2010 consid. 1.3.1).

4. L'art. 145 al. 3 LCI prévoit que les associations d’importance cantonale ou actives depuis plus de 3 ans qui, aux termes de leurs statuts, se vouent par pur idéal à l’étude de questions relatives à l’aménagement du territoire, à la protection de l’environnement ou à la protection des monuments, de la nature ou des sites ont qualité pour recourir.

Une association dont les statuts poursuivaient la défense des intérêts de ses membres sans se vouer exclusivement à l'étude, par pur idéal, de questions relatives à l'aménagement du territoire, à la protection de l'environnement ou à la protection des monuments et des sites ne pouvait revendiquer le bénéfice de la qualité pour recourir instituée par l'art. 145 al. 3 LCI (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.595/2003 du 11 février 2004, consid. 2.2 et 2.3 ; ATA/632/2011 du 11 octobre 2011 ; ATA/742/2010 du 2 novembre 2010).

5. Ainsi, il a été constamment considéré que l'Asloca ne constituait pas une telle association et ne disposait pas de la qualité pour recourir s’agissant de l’application de la LCI (ATA/50/2012 du 24 janvier 2012 consid. 6 et 7 ; ATA/664/2011 du 18 octobre 2011 consid. 3).

6. En revanche, elle possède la qualité pour recourir au sens de l'art. 35 al. 3 LDTR, selon lequel ont la qualité pour recourir auprès du TAPI et de la chambre administrative contre les décisions prises en vertu de cette dernière loi les associations d’importance cantonale régulièrement constituées d’habitants, de locataires et de propriétaires, qui existent depuis trois ans au moins, et dont le champ d’activité statutaire s’étend à l’objet concerné (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 consid. 9 ; ATA/571/2006 du 31 octobre 2006 consid. 2).

7. En l'espèce, la recourante a fait savoir le 18 avril 2012 que ses statuts avaient été modifiés le 7 mars 2012, de sorte que ceux-ci mentionnaient désormais les dispositions légales de construction, « tout particulièrement la qualité des immeubles et leur harmonie ». Au moment de l'envoi de son recours le 27 avril 2011, soit environ un an plus tôt, l'Asloca ne bénéficiait pas de tels statuts.

Par ailleurs, la chambre de céans a déjà retenu que l'intervention de la recourante dans les négociations avec le Conseil d'Etat relatives à la législation sur la surélévation d'immeubles, ou l'importance cantonale de l'Asloca et le fait que la qualité pour recourir lui soit reconnue au sens de la LDTR, ne modifiait en rien le constat qu'elle ne se vouait pas par pur idéal aux questions visées à l'art. 145 al. 3 LCI (ATA/664/2011 du 18 octobre 2011, consid. 3).

Il s'ensuit que la recourante ne saurait pallier postérieurement une qualité lui faisant défaut au moment du dépôt de l'acte de recours par-devant l'instance cantonale supérieure.

Le recours sera ainsi déclaré irrecevable en tant qu'il concerne les aspects relevant de la LCI, en particulier les questions de gabarits, distances et vues droites entre les immeubles concernés. Il est cependant recevable en ce qui concerne les griefs afférents à la LDTR.

8. Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle dont la violation entraîne, lorsque sa réparation par l'autorité de recours n'est pas possible, l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours sur le fond (ATF 137 I 195 consid. 2.2 p. 197 ; 133 III 235 consid. 5.3 p. 250 ; Arrêts du Tribunal fédéral 2D.5/2012 du 19 avril 2012 ; 2C.552/2011 du 15 mars 2012 consid. 3.1 ; 8C.104/2010 du 29 septembre 2010 consid. 3.2 ; ATA/276/2012 du 8 mai 2012 consid. 2 et arrêts cités). Sa portée est déterminée en premier lieu par le droit cantonal (art. 41 ss LPA) et le droit administratif spécial (ATF 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les arrêts cités ; Arrêts du Tribunal fédéral 5A.11/2009 du 31 mars 2009 ; 2P.39/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.2). Si la protection prévue par ces lois est insuffisante, ce sont les règles minimales déduites de la constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) qui s’appliquent (art. 29 al. 2 Cst. ; Arrêt du Tribunal fédéral 4A.15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.1 ; T. TANQUEREL, Manuel de droit administratif, Genève-Zurich-Bâle 211, p. 509 n. 1526 ; A. AUER / G. MALINVERNI / M. HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, Berne 2006, Vol. 2, 2ème éd., p. 603 n. 1315 ss). Quant à l'art. 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101), il n'accorde pas au justiciable de garanties plus étendues que celles découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. (Arrêts du Tribunal fédéral 6B.24/2010 du 20 mai 2010 consid. 1 ; 4P.206/2005 du 11 novembre 2005 consid. 2.1 et arrêts cités).

Tel qu’il est garanti par cette dernière disposition, le droit d’être entendu comprend le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu’une décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves, d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 135 II 286 consid. 5.1.p. 293 ; Arrêts du Tribunal fédéral 8C.866/2010 du 12 mars 2012 c. 4.1.1 ; 8C.643/2011 du 9 mars 2012 c. 4.3 et références citées ; 1C.161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 2.1 ; 5A.150/2010 du 20 mai 2010 consid. 4.3 ; ATA/276/2012 du 8 mai 2012 consid. 2 et les arrêts cités).

Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du Tribunal fédéral 2D.2/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3 ; 2D.51/2011 du 8 novembre 2011 ; 2C.58/2010 du 19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A.15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b). Le droit d’être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l'issue du litige (ATF 133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; Arrêts du Tribunal fédéral 1C.424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C.514/2009 du 25 mars 2010 consid. 3.1).

En l’espèce, il sera renoncé au transport sur place sollicité par la recourante, d’une part du fait que les griefs concernant la LCI sont irrecevables et d’autre part car le dossier est suffisamment complet pour permettre à la chambre de céans de statuer.

9. Compte tenu de ce qui précède, il reste à examiner la question du respect de la LDTR. A cet égard, la recourante considère que la surélévation projetée de l'immeuble Arquebuse 7-9 ne respecte pas l'affectation des surfaces de plancher supplémentaires à du logement au sens des art. 8 et 9 LDTR.

10. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Elle prévoit à cet effet, tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR).

Elle s’applique à tout bâtiment situé dans des zones de construction prévues par l’art. 19 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d’une norme de l’une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR) et comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR).

Aux termes de l’art. 7 al. 1 LDTR, nul ne peut, sous réserve de l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 8 LDTR, changer l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment au sens de l’art. 2 al. 1 LDTR, qu’il soit occupé ou inoccupé.

11. a. Selon l'art. 8 al. 1 LDTR, une dérogation peut être accordée si elle est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier, lorsqu’elle est justifiée par les circonstances, notamment par le maintien du développement des activités existantes et des conditions d’habitation précaires dans un immeuble, ou lorsque le bâtiment est déjà principalement affecté à d’autres buts que le logement.

b. Un changement d’affectation implique que les surfaces de logement supprimées soient compensées par la réaffectation simultanée en logements de surfaces commerciales ou administratives (art. 8 al. 2 LDTR), sauf si le changement d’affectation vise la création ou l’extension d’équipements publics de proximité (art. 8 al. 4 LDTR).

c. Les surfaces de logement supplémentaires obtenues par des surélévations d’immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 LCI ne peuvent être utilisées comme compensation (art. 8 al. 3 LDTR).

12. a. A teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR. Elle est accordée notamment lorsque les travaux permettent la réalisation de logements supplémentaires (art. 9 al. 1 let. c LDTR).

b. Aux termes de l’art. 9 al. 2 LDTR, l’autorisation de transformation ou de rénovation n'est accordée que si les logements transformés répondent quant à leur genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population ; le DCTI tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants :

a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants ;

b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement créés, notamment dans les combles ;

c) du genre de l'immeuble ;

d) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la surface des logements nouvellement créés ;

e) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine.

c. Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 LDTR).

13. a. Par ailleurs, l’art. 11 al. 4 LDTR prévoit que le coût des travaux se rapportant à une surélévation d'immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 LCI ne peut pas être répercuté sur le montant des loyers des logements existants.

b. Selon l’exposé des motifs, plus particulièrement le commentaire article par article, relatif aux nouvelles normes LCI sur la surélévation d’immeubles, l’art. 11 al. 4 LDTR vise à conditionner la délivrance d’une autorisation de construire à ce que le montant des loyers des appartements situés dans les étages courants ne soit pas augmenté en raison des travaux. En effet, le montant des loyers des logements nouvellement créés doit permettre à lui seul de rentabiliser les travaux entrepris (MGC 2006-2007 XI/2, p. 9977ss, 9987).

14. En l'occurrence, plusieurs autorisations de construire ont été accordées concernant l'immeuble Arquebuse 7-9. Les autorisations de construire APA 28'273-6 et APA 28'274-1 du 10 décembre 2007 permettaient la compensation et le changement d'affectation des surfaces commerciales et de logement entre l'immeuble Saint-Jean 28 et l'immeuble Arquebuse 7-9. Puis, l'autorisation de construire DD 102'385-3 du 16 août 2010, objet du recours, admettait la surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9. Quant à l'autorisation de construire APA 31'146-3 du 31 mars 2011, celle-ci confirmait la transformation d'un logement en bureaux au 5^ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9. Le recours interjeté par l'Asloca contre cette dernière décision a été déclaré irrecevable le 20 juin 2011 (JTAPI/682/201).

Il résulte de ce qui précède que la seule décision qui ne soit pas encore entrée en force est l'autorisation de construire DD 102'385-6 querellée, soit celle portant uniquement sur la surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9.

La recourante ne saurait donc par le biais de ce recours attaquer d'autres décisions ou aspects que ceux susmentionnés, lesquels circonscrivent l'examen du dossier concerné.

A cet égard, force est de constater que le changement d'affectation autorisé précédemment par compensation ne peut plus être remis en question. L'appartement de cinq pièces au 5^ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9 pouvait donc être transformé en bureaux. Il ressort également des divers plans fournis que l'attique créé par la surélévation ne comportera que des logements. Concernant la fixation des loyers, le département a expressément renoncé à établir un état locatif, considérant que les loyers des logements existants dépassaient de plus de deux fois et demie les besoins prépondérants de la population. La recourante ne conteste pas cet élément, établi par le plan financier du 7 mai 2010 relatif au projet de surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9. Quant aux logements existants, l'autorisation de construire prévoit également que les travaux ne doivent pas avoir d'incidence sur leurs loyers.

Les dispositions de la LDTR n'ont donc pas été violées.

Le projet de surélévation en question a d'ailleurs été préavisé favorablement par la SCMA et la Ville de Genève, après avoir été révisé à plusieurs reprises sur demande de ces dernières.

15. Le recours sera donc rejeté, en tant qu'il est recevable.

16. Un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante qui succombe. Une indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera allouée à CPI S.A. à la charge de l'Asloca (art. 87 LPA).

* * * * *

PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

rejette, en tant qu'il est recevable, le recours interjeté le 28 avril 2011 par l’Asloca Association genevoise de défense des locataires contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 23 mars 2011 ;

met à la charge de l'Asloca Association genevoise de défense des locataires un émolument de CHF 1'500.- ;

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à Capital Property S.A., à la charge de l'Asloca Association genevoise de défense des locataires ;

dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat de la recourante, au Tribunal administratif de première instance, au département des constructions et des technologies de l'information, ainsi qu’à Me David Lachat, avocat de Capital Property S.A.

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Hurni, M. Verniory, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.