Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit public

Publication Newsletter bail.ch juin 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PRIMAUTÉ DU DROIT FÉDÉRAL;PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : Cst.49; Cst.109; Cst.122

Résumé : RENOVATIONS- RECOURS AU TRIBUNAL FEDERAL CONTRE UN ACTE NORMATIF CANTONAL - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Une disposition cantonale visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral. Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires, interfère directement dans les contrats de bail. Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons, la disposition en question doit être annulée.

Voir aussi : Valérie Défago, Le Tribunal fédéral continue de façonner les contours des dispositions cantonales en matière de logement et d’en poser les limites face au droit fédéral sur le bail à loyer (arrêt 1C_759/2021), in Newsletter Bail.ch juin 2023 et in DB n° 35/2023, p. 60 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer . Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer. En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d'importantes réparations, in DB n° 33/2021, p. 54ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PLUS-VALUE

Normes : CO.260a

Résumé : LOCAUX NUS - AMÉNAGEMENT PAR LE LOCATAIRE - INDEMNITÉ - CONDITIONS Lorsque les locaux loués à l'état brut ne sont rendus exploitables pour l'affectation convenue que par les travaux effectués par le locataire, ceux-ci ne tombent pas sous le coup de l'art. 260a al. 1 CO, car il ne s'agit pas de travaux d'entretien ou de rénovation. En principe, le locataire n'a pas droit à une indemnité en cas de plus-value à la fin du bail (art. 260a al. 3 CO) car les parties en ont d'ordinaire tenu compte dans la fixation de loyer (loyer réduit). Si le loyer ne tient pas compte de l'investissement du locataire, il faut prévoir une indemnité par le bailleur à la fin du bail et en définir le mode de calcul. Si aucune compensation n'est prévue, la doctrine se partage entre une obligation du bailleur d'indemniser en fin de bail sur une application analogique de l'art. 260a al. 3 CO (cf. CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete), in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neûchatel 2018, n. 167, note de bas de page ch. 217 et auteurs cités) ou de celle de l'art. 256 CO (AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, ad art. 260a CO, n. 30). Dans le cas d'espèce, les travaux d'aménagement ne peuvent être considérés comme des travaux d'entretien ou de rénovation et n'ouvrent en principe pas le droit à une indemnité pour plus-value au sens de l'art. 260a al. 3 CO, sauf si les parties n'ont prévu aucune compensation. Or, que les travaux soient considérés comme des travaux à plus-value soumis directement à l'art. 260a al. 3 CO ou comme des travaux d'aménagement pour lesquels aucune compensation n'a été prévue pouvant bénéficier de l'application analogique de l'art. 260a al. 3 CO préconisée par une partie de la doctrine, la disposition en question conserve son caractère dispositif et laisse place à la liberté contractuelle des parties. Dans le cas d'espèce, les parties avaient prévu que la locataire renoncerait à toute indemnité en fin de bail pour les travaux à plus-value effectués dans les locaux.

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit public

Publication CdB 3/2018, p. 75ss; DB 31/2019, p. 70ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CONTRÔLE ÉTATIQUE DES LOYERS EN CAS DE RÉNOVATION D'UNE HABITATION L'article 269 CO autorise un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi ‐ selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire ‐ conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 344; SJ 2018 I p. 198; Newsletter Bail.ch juillet 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; MOTIVATION ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - CONGÉ-RÉNOVATION La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci. Le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s'applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations. L'absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_491/2018 du 08.05.2018; 4A_200/2017 du 29.08.2017 in DB 30/2018, p. 53ss (le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CHOSE LOUEE

Normes : CO.260a

Résumé : CHANGEMENT D'UN CYLINDRE DE SERRURE - POSE D'UNE ROSACE Le changement d'un cylindre de serrure ne tombe pas dans la catégorie des rénovations qui entraînent une amélioration de l'état de l'objet, ni dans celle des modifications qui touchent la substance même de l'objet; un consentement écrit n'est donc pas nécessaire. En revanche, le perçage de la porte palière touche la substance de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_463/2014 du 23.01.2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE : CASUISTIQUE Constituent des améliorations à plus-value : la création d'un chauffage central, d'un ascenseur, l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation phonique ou thermique (ACJC/1151/2015 du 28.09.2015). Installation d'une nouvelle chaufferie : Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 25 ans. ACJ n° 758 du 16.6.97 R. c/ M. Isolation des combles : Plus-value à raison de 70 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Toiture : Les travaux de rénovation de la toiture consistant dans le remplacement de l'étanchéité et de l'isolation d'origine avec pose d'un nouveau système d'écoulement d'eaux pluviales ne tendent pas uniquement au maintien de la valeur de la chose louée, mais assurent une amélioration de l'isolation et de l'étanchéité du bâtiment. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 25 ans. Façade : Ce taux ne saurait en revanche s'appliquer à la réfection des façades dont les travaux de maçonnerie, peinture, étanchéité et serrurerie relèvent essentiellement de l'entretien, le remplacement des vitrages n'ayant pas été exécuté en l'espèce. Taux forfaitaire retenu : 50 %. ACJ n° 321 du 17.3.1997 W. c/ C. Remplacement de tuyauteries, sanitaires, sol, ascenseur, fenêtres, parquets, électricité, réfection de la façade : Plus-value à raison de 60%. ACJ n° 487 du 21.4.1997 SI X c/ K. Traitement de la carbonatation, peintures extérieures des façades, travaux de chaufferie, installation de vannes thermostatiques et de décomptes individuels, renforcement de l'isolation, pose de nouveaux garde-corps et changement des fenêtres et des stores. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI C. c/ L. Toiture et façade: Réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, de la peinture extérieure des façades, remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 60 % ACJ n° 1148 du 7.10.2002 B. c/ V. de L. Remplacement complet des installations sanitaires (y compris colonnes), des meubles de cuisine et du carrelage des salles de bains, travaux de peinture et mise en conformité des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 50 %, à amortir sur 40 ans. ACJ n° 40 du 13.01.2003 D. c/ P. Toiture et façade : Ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement des fenêtres et des stores, ainsi que réfection des peintures, des sols et de l'éclairage de la cage d'escalier. Taux de plus-value retenu: 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJC/454/2009 du 20.04.2009

Martine JAQUES

Publication CdB 4/2014, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : RÉPERCUSSION DES TRAVAUX D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES SUR LE LOYER - PANORAMA EN MÉTHODES ABSOLUE ET RELATIVE À L'AUNE DE L'ATF 4A_565/2013 DU 8 JUILLET 2014, in CdB 4/14, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ière Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433, in CdB 4/2014, p. 104ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; PLUS-VALUE; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRISE EN COMPTE DES FRAIS D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES ÉLEVÉS ET DE LA RÉMUNÉRATION DU CAPITAL INVESTI Dans le cadre d'un calcul de rendement net, doivent être comptabilisées comme frais d'entretien les dépenses du bailleur destinées à maintenir l'objet loué dans un état approprié à l'usage convenu. En présence de frais d'entretien extraordinairement élevés, il convient de procéder à une répartition fondée sur la durée de vie des installations concernées. S'agissant de la prise en compte des frais d'entretien extraordinaires élevés et de la rémunération du capital investi, il y a lieu de tenir compte du taux hypothécaire de référence majoré de 1/2 % et non, de façon mécanique, d'un taux de 5 %. Pour tenir compte de l'amortissement du capital investi, le taux ainsi déterminé s'applique à la moitié du montant dudit capital.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 209; CdB n° 3/2013, p. 93

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - RÉPARTITION DU COÛT SELON NOMBRE DE PIÈCES Le juge ne peut s'écarter d'une méthode de répartition des coûts liés à des travaux à plus-value que si la clé de répartition appliquée par le bailleur se révèle insoutenable. Tel n'est manifestement pas le cas d'une répartition des coûts fondée sur le nombre de pièces par appartement loué.

Philippe CONOD

Publication CdB n° 1/2010 p. 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE ET IMPORTANTS TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (ART: 269 CO) in Cahiers du Bail 1/2010 p. 10

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME - FIN ANTICIPÉE DU BAIL En raison du caractère dispositif de l'art. 260a CO, le locataire peut renoncer à toutes prétentions qu'il pourrait faire valoir contre le bailleur en raison des travaux de rénovation ou de modification réalisés dans les locaux. Toutefois, si le contrat prend fin contrairement à l'attente du locataire qui était légitimé à tabler sur une plus longue durée de bail et, partant, d'amortissement de son investissement, il est conforme à l'équité d'examiner la nature des travaux effectués par le locataire afin de déterminer si une plus-value subsiste pour le bailleur et à concurrence de laquelle il devrait indemniser le locataire, en dépit de la renonciation prévue au bail, du fait de l'échéance anticipée de celui-ci à laquelle les parties n'avaient pas songé.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 19MP 1/10 p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.260; CO.259d

Résumé : RÉNOVATION - NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION À UNE RÉDUCTION DE LOYER CONTENUE DANS LE BAIL Face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. La renonciation doit être concrète et non abstraite de sorte que le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit. La renonciation ne concerne pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Les clauses de renonciations convenues alors que le locataire n'était pas correctement informé sont nulles. Il convient de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogent à des dispositions en principe impératives de la loi.

Voir aussi : ACJC/1664/2023 du 18.12.2023; ACJC/65/2019 du 21.01.2019; ACJC/173/2018 du 12.02.2018 (CEVA); ACJC/102/2016 du 01.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260; CO.269d.al.3

Résumé : DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE RÉNOVATION ET MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT Il faut distinguer les travaux de rénovation (art. 260 CO) qui peuvent, sous certaines conditions, être imposés en cours de bail, et les travaux aboutissant à une transformation importante et définitive de la chose louée ou de locaux communs de l'immeuble, lesquels, en tant que modification du contrat, ne peuvent être imposés au locataire qu'à l'échéance contractuelle et moyennant notification sur formule officielle (art. 269d CO). Appartient à cette dernière catégorie la suppression d'une des deux entrées d'un bâtiment commercial, soit celle donnant sur une rue marchande, de sorte que le bailleur aurait dû respecter les exigences de l'art. 269d CO. Dans la mesure cependant où un retour au statu quo ante est exclu, le locataire peut demander une réduction de son loyer pour tenir compte de la modification intervenue.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; DUREE

Normes : LDTR.12

Résumé : CONTRÔLE DES LOYERS - DURÉE DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE Le loyer maximum et la période de contrôle fixée par la décision du DAEL doivent s'entendre en relation avec le local loué, et non avec un locataire donné. En d'autres termes, cette décision impose que le loyer de chaque appartement de l'immeuble soit bloqué pendant une période (de trois ans), commençant à courir en l'espèce, à teneur de l'autorisation, soit de la première échéance du bail après la fin des travaux s'agissant des appartements déjà loués pendant ceux-ci, soit dès le début du bail pour les logements occupés nouvellement après la fin des travaux.

TF

Publication DB 2008 p. 21 n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; RENOVATION D'IMMEUBLE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259g

Résumé : PAS DE CONSIGNATION DE LOYER EN CAS DE NUISANCES DUES À DES TRAVAUX DE RÉNOVATION Dans le cas où le bailleur a entrepris de rénover son bâtiment et où le locataire en subit des nuisances, on ne se trouve pas dans l'hypothèse où le locataire exige des travaux et où il faudrait faire pression sur le bailleur, par la consignation du loyer, pour qu'il exécute les travaux demandés. La doctrine en déduit logiquement que la consignation est exclue lorsque le locataire se plaint des nuisances causées par des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 179 et 196; Renate WEY, La consignation du loyer, thèse Lausanne 1995, n. 290 p. 74; Martin ZÜST, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, n. 475, p. 283). Cette interprétation est encore confirmée par le fait que l'art. 260 al. 2 CO énumère quels sont les moyens du locataire qui sont réservés en cas de rénovation, sans mentionner la consignation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; RENOVATION D'IMMEUBLE; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - FRAIS DE RÉNOVATION La réévaluation des fonds propres doit être effectuée séparément pour le prix d'acquisition et les frais de rénovation, dès lors que ces montants ont été investis à des moments différents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259b

Résumé : ÉLIMINATION DES DÉFAUTS - RÉPARATION ET RÉNOVATION En cas de défauts, la demande de remise en état de la chose louée ne peut viser qu'à des travaux d'entretien (réparations), c'est-à-dire à l'élimination des défauts. Le locataire ne peut exiger que le bailleur effectue une prestation supplémentaire, c'est-à-dire qu'il exécute des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 165). En effet, l'art. 259b CO limite le droit du locataire à l'élimination du défaut par des réparations et n'oblige pas le bailleur à augmenter le confort et l'équipement de la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE EN FONCTION DE L'ESTIMATION DU COÛT DES TRAVAUX FIGURANT SUR UNE DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE Le montant de l'estimation du coût des travaux figurant sur une formule d'autorisation de construire ne peut pas être opposé au locataire si la partie bailleresse n'a pas clairement manifesté son accord avec la demande d'autorisation de construire sous réserve expresse du respect du prix des travaux ainsi indiqué (ATF 4C.359/2002 du 29 janvier 2003).

TF , 1ère Cour de droit public

Publication SJ 2005 I 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.253b

Résumé : BLOCAGE DES LOYERS PAR LE DROIT PUBLIC CANTONAL - LOYER PRIS EN COMPTE AU TERME DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE En vertu de la primauté du droit fédéral, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 10 ans, ce que prévoit l'art. 12 LDTR. Dans ce cadre, l'obligation faite au propriétaire inclut celle de rectifier le contrat de bail pour aligner le montant du loyer (initial) à celui fixé par le DAEL. Dès lors, au terme de la période de blocage, c'est le loyer fixé par l'autorité qui doit servir de base pour une majoration éventuelle. Le bailleur ne peut donc pas prévoir contractuellement une augmentation automatique du loyer à l'issue de cette période.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 ( Fiche 2309804 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h.al.1; CO.260.al.1

Résumé : TRAVAUX QUE LE LOCATAIRE DOIT TOLÉRER - TRAVAUX POUVANT ÊTRE IMPOSÉS AU LOCATAIRE Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans les travaux que le locataire doit tolérer selon l'art. 257h al. 1 CO. Ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au locataire, selon l'art. 260 al. 1 CO. In casu, la pose d'une gaine technique dans un appartement, qui n'occasionne qu'une modeste réduction de la surface d'une pièce, cependant nécessaire aux travaux à effectuer ailleurs dans l'immeuble, peut raisonnablement être imposée au locataire. Il en irait différemment de travaux de transformation ou de rénovation proprement dits.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.

Bernard CORBOZ

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; BAILLEUR; LOYER

Normes : CO.260

Résumé : Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur le loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication CdB 3/02 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION

Normes : CO.260

Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; LOYER; TOIT; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE Des grands travaux de réfection de la toiture d'un immeuble engendrent une plus-value de 50 % répercutable sur les loyers conformément à l'article 14 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE OU UNIQUE PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRE DE CHOIX L'octroi d'une seule prolongation se justifie notamment lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur. Sinon, une seconde prolongation se justifie dans l'hypothèse inverse d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur (ACJ n° 237 du 18 septembre 1992 non publié, B c/SI X ; ACJ n° 287 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X ; ACJ n° 209 du 20 septembre 1993 non publié, I. SA et P. c/consorts F.). Lorsqu'on ne peut faire un pronostic satisfaisant pour l'avenir, il est possible de choisir la variante des deux prolongations successives, dans le cas par exemple du bailleur qui n'a pas encore requis l'autorisation de construire et qu'on ignore quand elle sera accordée (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 506 et les références citées). Cas d'un bailleur qui voulait rénover le bâtiment et créer des salles de réceptions et de réunions, qui ne produit qu'un rapport succinct sur de futurs travaux sans qu'il soit possible de savoir quand l'autorisation de construire allait être délivrée. L'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans est justifiée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.2

Résumé : REMISE EN ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE AU DÉPART DU LOCATAIRE Lorsque le locataire a procédé, avec l'accord du bailleur, à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, son obligation de remettre celle-ci en l'état antérieur à la fin du bail s'éteint car le nouvel état correspond en principe à celui voulu par le bailleur et est dès lors conforme au contrat (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 260a; Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 260a).

Richard BARBEY

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); FORME ECRITE

Normes : CO.260a

Résumé : Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire (art. 260a CO) in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 149 = SJ 1998 p.376

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME L'article 260a al. 3 CO est une norme dispositive et le locataire peut valablement renoncer par avance à une indemnité pour plus-value considérable. Remarque: il peut le faire pour des travaux déjà engagés ou à venir. Il ne peut toutefois s'interdire de manière définitive et absolue toutes possibilités d'entreprendre des travaux dans ses locaux, nécessités par l'urgence ou pour d'autres motifs impérieux.

Voir aussi : ACJ n° 118 du 10.02.2003 P. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.12

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - INDEMNITÉS VERSÉES AUX LOCATAIRES Les montants versés aux locataires en cas de perte d'usage des locaux suite à des travaux ne sont pas des coûts au sens de l'art. 12 OBLF. Il s'agit d'indemnités à la charge du propriétaire et qui doivent par conséquent être retranchées du coût total des travaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : INDEMNITÉ À LA FIN D'UN BAIL POUR TRAVAUX EXECUTÉS PAR LE LOCATAIRE L'article 260a al. 3 CO règle de manière exhaustive la question de l'indemnisation du locataire, à l'exclusion des règles sur l'accession (art. 671/672 CC) et sur l'enrichissement illégitime (art. 62 et ss CO) (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 543 et réf. citées sous note marginale 36). Aux termes de cet article, lorsque la chose louée présente une plus-value considérable à la fin du bail, résultant de rénovation ou de modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité correspondant à la plus-value engendrée. L'article 260a al.3 CO présuppose de plus un accord écrit du bailleur (Message du Conseil fédéral FF 1985 I p. 1421; pv Commission du Conseil National p. 80/81) (ATF 104 II 202 = JdT 1979 I p. 24 et réf. citée).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION PENDANT LA DURÉE DE LA PROLONGATION DU BAIL Les travaux de rénovation ne sauraient en principe être imposés au locataire pendant la durée de la prolongation de bail qu'aux conditions admises pour le bail de durée déterminée. Il convient ainsi de tenir compte de l'urgence des travaux, de la durée du bail écoulée et de celle de la prolongation accordée, de la nécessité d'englober les travaux dans la réfection générale de l'immeuble, lorsque celui-ci comporte plusieurs appartements, ainsi que de leur importance et de leur part d'entretien.

Voir aussi : ACJ n° 27 du 12 janvier 1998 X. & Cie c/ S. de P. F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE L'ART. 260a AL. 3 CO Cas du bailleur autorisant le preneur à installer une nouvelle cuisine, sous réserve "qu'au moment du départ, l'installation précitée et ceci dans son intégralité, demeure partie intégrante de l'immeuble et devienne propriété de celui-ci sans aucune contrepartie de quelque nature que ce soit". L'art. 260 lit. a al. 3 CO est de droit dispositif(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 542). Ceci implique que faute de disposition impérative au sens de l'art. 3 du Titre Final du CCS, le principe général de non rétroactivité énoncé par l'art. 1er du Titre Final du CCS s'applique pleinement et le présent litige est soumis à l'ancien droit.

Voir aussi : ACJ n° 276 du 18.02.94 G. c/ C. D. C. ACJ n° 368 du 27.03.95 S. c/ M.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE - DURÉE D'AMORTISSEMENT Dans le cas d'importants travaux de rénovation (étanchéité, façade, peinture fenêtres et volets, sanitaires, chauffage), la durée de vie moyenne doit être portée à 25 ans, soit un taux d'amortissement de 4% par an.

TF

Publication SJ 1991 p. 481

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - DROIT PUBLIC CANTONAL Les règles du droit public cantonal qui soumettent à autorisation les transformations de logement et imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports bailleur - locataire. Les travaux de rénovation s'apparentent, suivant leur ampleur, soit à l'entretien courant, soit à une transformation. Par rénovation, on entend les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation laissant intact le volume, l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble. Il s'agira d'une transformation, lorsque ces travaux entraînent une modification hors de ce qui est usuel (accroissement de confort, p. ex.). Le coût des travaux envisagés est un critère essentiel de cette distinction (ATF 101 Ia 509 consid. 3). Le droit public cantonal ne saurait soumettre les importantes réparations à un régime d'autorisation qui empiéterait sur le droit fédéral et entraverait son application.