Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Les membres de l’hoirie Kobel, à savoir Mesdames Barbara Elisabeth Gliozzo, Magdalena Susanna Kobel, Ursula Johanna Kobel et Messieurs Martin Emile Kobel et Werner Edwin Kobel, sont propriétaires de la parcelle n° 14'277, feuille 33, de la commune de Meyrin, d’une surface de 16'817 m².

Cette parcelle, anciennement en zone agricole, est située en zone de développement 3 selon le plan directeur de quartier approuvé par le conseil municipal de Meyrin en octobre 2006 et par le Conseil d’Etat le 7 mars 2007. Elle s’inscrit dans le périmètre « Les Vergers », identifiée dans le plan directeur cantonal comme « périmètre urbanisable en zone agricole ».

2. a. Par acte authentique du 22 mars 2007, intitulé "promesse de vente et achat" M. Martin Kobel a promis de vendre à Madame Chantal Scaler, Monsieur René Koechlin et Monsieur José Satorre, en société simple, ses droits indivis de 1/5ème de la parcelle n° 14'277 de la commune de Meyrin.

Cet acte fixait le prix de vente, sur la base de CHF 542.-/m² pour une densité de 1.0, pour les 1/5ème, à CHF 1'822'962.-. Il comprenait les conditions de la vente. Celle-ci devait intervenir entre le 1^er août 2008 et le 31 décembre 2008 et était soumise à l'entrée en force du plan localisé de quartier et à la confirmation du prix de CHF 542.- le m² pour un coefficient IUS 1.00.

b. Les cohéritiers indivis de M. Martin Kobel ont tous expressément consenti à l’acte par déclaration annexée à celui-ci.

3. Le 24 avril 2007, le registre foncier a refusé d’inscrire le droit d’emption mentionné dans l’acte précité sur les droits indivis de M. Martin Kobel.

Seul le droit d’emption portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble déterminable pouvait être annoté au registre foncier. En l’occurrence, le droit d’emption concernait des droits indivis qui n’étaient pas un immeuble au sens juridique du terme. De plus, le droit d’emption conférait à son bénéficiaire le droit d’exiger le transfert de la propriété sans conclure un nouveau contrat de vente. En l’espèce, les bénéficiaires ne pourraient pas exiger le transfert sans une liquidation préalable de la communauté héréditaire propriétaire de la parcelle. En effet, si l’un des cohéritiers faisait cession de sa part héréditaire à un tiers, le cessionnaire ne devenait pas membre de l’hoirie, la qualité d’héritier étant conservée par le cédant. Il recevait un droit personnel à une part de liquidation et il n’avait aucun droit d’intervention ou de partage.

4. Le 22 mai 2007, le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI ou le département) a informé Mme Scaler, M. Koechlin et M. Satorre que le Conseil d’Etat renonçait à l’exercice de son droit de préemption. Il transmettait le dossier à la commune de Meyrin afin qu'elle se détermine sur l'exercice de son propre droit.

5. Par décision du 7 juin 2007, la commune de Meyrin a informé les intéressés que, lors de la délibération du 6 juin 2007, le conseil municipal avait décidé d’exercer son droit légal de préemption en vue de l’acquisition du 1/5ème de la parcelle n° 14'277, feuille 33, de la commune de Meyrin, propriété de M. Martin Kobel pour le prix de CHF 336'340.-. Etait joint le texte intégral de la délibération.

6. M. Martin Kobel ainsi que Mme Scaler, M. Koechlin et M. Satorre ont interjeté recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 11 juillet 2007. Ils concluent à son annulation.

La teneur de l’acte instrumenté le 22 mars 2007 démontrait clairement que l’opération envisagée constituait en réalité une promesse de céder, à titre particulier, à des tiers, ce que M. Martin Kobel, en qualité d’héritier, recevrait à terme dans le cadre du partage de la succession de l’hoirie Kobel, ce au sens de l’article 635 alinéa 2 du Code civil suisse du 10 décembre l907 (CCS - RS 210). M. Martin Kobel restait propriétaire indivis avec les autres membres de l’hoirie de la totalité de la parcelle n° 14'277 jusqu’au partage de la succession. Partant, la signature le 22 mars 2007 de la promesse de transférer les droits indivis de M. Martin Kobel ne saurait constituer un transfert immobilier de 1/5ème de la parcelle n° 14'277, les promettants-acquéreurs disposant seulement d’un droit personnel d’obtenir de la part de M. Martin Kobel le transfert, après partage de la succession, de la propriété pour 1/5ème de la parcelle n° 14'277 de la commune de Meyrin, ainsi que l’avait d’ailleurs retenu le registre foncier aux termes de sa lettre du 24 avril 2007. Un droit d’emption pouvait seulement être concédé sur une chose immobilière, respectivement sur une chose mobilière, mais non sur un droit. Or, l’objet de l’acte notarié du 22 mars 2007 ne constituait pas un bien-fonds, mais des droits successifs que M. Martin Kobel avait promis de céder à des tiers ensuite du partage de la succession. L’article 4 alinéa 1 de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), dont la mise en œuvre ouvrait la procédure relative au droit de préemption par l’Etat ou par les communes des biens-fonds sis en zone de développement, n’était donc pas applicable. L’Etat de Genève n’était ainsi pas en droit d’aviser la commune de Meyrin au sens de l’article 5 alinéa 2 LGL et celle-ci ne pouvait pas adopter une délibération visant à acquérir le bien-fonds n° 14'277 de Meyrin à raison de 1/5ème dont elle attribuait à tort la propriété à M. Martin Kobel.

Si, par impossible, le tribunal de céans venait à conclure au bien-fondé de l’exercice du droit de préemption par la commune de Meyrin, l’exercice de ce droit violait la garantie de la propriété en contrevenant au principe de la proportionnalité consacré à l’article 2 alinéa 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). Comme les architectes promettants-acquéreurs l'avaient indiqué au Conseil d'Etat, les conditions convenues dans l'acte du 22 mars 2007 se prêtaient à la construction de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, y compris des HBM, tels ceux qu’ils avaient réalisés relativement récemment à Châtelaine ou aux Verchères à Thônex. Il convenait de proposer aux propriétaires fonciers des prix d’acquisition raisonnables, propres à les inciter à réaliser leur terrain rapidement, afin de répondre au besoin urgent de nouveaux logements dans le canton de Genève. L’exercice du droit de préemption par les autorités communales n’était ainsi absolument pas nécessaire pour atteindre le but de politique du logement poursuivi, les promettants-acquéreurs s’étant d’ores et déjà engagés auprès du Conseil d’Etat à poursuivre un but identique au but d’intérêt général visé par les collectivités, ce que le Conseil d’Etat avait implicitement reconnu en ne faisant pas valoir son droit de préemption. C’était d’autant plus vrai, que le prix au m² proposé ne saurait être qualifié d’excessif, celui-ci correspondant à peu de chose près au prix annoncé par le Conseil d’Etat pour les terrains déclassés en zone agricole de développement 3.

7. La commune s’est opposée au recours le 1^er octobre 2007.

La promesse de vente et achat du 22 mars 2007 visait au transfert d’une part successorale indivise à des tiers qui n’étaient pas membres de la communauté héréditaire. La convention de cession de droits successifs et l’acte de partage subséquent constituaient ensemble l’acte parfait générateur de l’obligation de transférer l’immeuble reçu dans le partage. Une fois l’acte de partage passé entre les héritiers, le cédant pouvait directement requérir l’inscription du cessionnaire au registre foncier pour la parcelle reçue en partage, et, de son côté, le cessionnaire pouvait lui-même requérir du juge l’attribution de la propriété, en cas d’inexécution par le cédant de son obligation. Dénier dès lors à la commune de Meyrin la faculté d’exercer son droit de préemption légal lors d’une telle cession de droits successifs revenait à la priver purement et simplement de ce droit, du fait qu’elle ne pourrait plus l’exercer par la suite, le transfert effectif de la propriété du bien-fonds pouvant intervenir ensuite du partage sur la seule initiative du cédant ou du cessionnaire, sans conclure de contrat subséquent. La cession de droits successifs au sens de l’article 635 alinéa 2 CCS constituait indiscutablement un acte de réalisation assimilable à la vente et, dès lors, un cas de préemption légal au sens de l’article 3 LGL.

La promesse de cession de la part indivise convenue entre les parties était au final totalement assimilable à une cession pure et simple. La construction juridique élaborée par les parties était très raffinée. Elle tendait à se placer aussi loin que possible d’une aliénation traditionnelle d’un bien-fonds et tablait sur le fait qu’un droit indivis sur un bien-fonds n’était techniquement pas encore un bien-fonds au sens des droits réels et que ladite convention était assortie de conditions « auto-résolutoires ». Or, le cas de préemption devait également être admis lorsque le choix de la forme de l'accord auquel les parties avaient recouru avait pour seul but d'éluder le droit de préemption de l'Etat ou des communes. Le choix de cette construction juridique complexe et élusive devait dès lors être opposé aux parties à l'acte qui ne pouvaient donc soustraire leur convention au droit de préemption de la commune de Meyrin.

S’agissant du principe de la proportionnalité, le prix de CHF 100.-/m² prenait toute son importance, puisqu’il permettait d’abaisser de façon efficace et significative le coût de la construction de logements sociaux, autorisant pour un même rendement des capitaux investis un abaissement des loyers à due concurrence. Sous l’angle de l’intérêt public et de la proportionnalité, il était dès lors pleinement justifié que la commune de Meyrin puisse exercer son droit de préemption au prix de CHF 100.-/m².

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Les recourants dénient à la commune le droit d'exercer son droit de préemption au motif que l'acte du 22 mars 2007 est une promesse de céder une part successorale indivise et n'est pas un acte translatif de propriété.

3. a. Aux termes de l'article 3 LGL les biens-fonds sis en zone de développement, au sens de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35), qui peuvent être affectés à la construction de logements, sont grevés d'un droit de préemption au profit de l'Etat et des communes intéressées.

b. Le propriétaire qui aliène ou promet d'aliéner avec octroi d'un droit d'emption un bien-fonds soumis au droit de préemption en vertu de la LGL est tenu d'en aviser immédiatement le Conseil d'Etat et la commune du lieu de situation, au plus tard lors du dépôt de l'acte au registre foncier. Il leur communique simultanément une copie certifiée conforme de cet acte (art. 4 al. 1 LGL)

c. Lorsque le Conseil d'Etat ou la commune envisage d'exercer son droit de préemption, le préempteur doit interpeller préalablement le propriétaire et le tiers-acquéreur en leur faisant part de ses intentions et leur offrir la possibilité de faire valoir leurs moyens (art. 4 al. 2 LGL).

d. Si le Conseil d'Etat renonce à l'exercice de son droit, il doit aviser la commune en même temps que les intéressés. Celle-ci, dans le délai de trente jours suivant cette notification, notifie à son tour, de manière séparée, aux parties liées par l'acte :

a) soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ;

b) soit sa décision d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés dans l'acte ;

c) soit son offre d'acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par elle ;

d) à défaut d'acceptation de l'offre visée sous lettre c, sa décision de recourir, si elle maintient sa volonté d'acquérir le bien-fonds et si les conditions légales sont réunies, à la procédure d'expropriation (art. 5 al. 1 et 2 LGL).