Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) La SI A______ SA (ci-après : la société), inscrite au registre du commerce de Genève depuis le 23 février 2010, a pour but la construction, l'exploitation, la gestion et la vente d'immeubles et de terrains, en bloc ou par parcelles.

Monsieur B______ en est l'administrateur-président. Il est également administrateur-président de C______ et administrateur unique de la société D______.

2) La société est propriétaire de l'immeuble sis sur la parcelle n^o 1______, feuille 2______, de la commune de Genève/Petit-Saconnex, à l’adresse ______.

Cette parcelle est située dans la 2^ème zone définie par l'art. 19 al. 1 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30).

3) Par décision 3______ du 3 mai 2010, le département de l'urbanisme, devenu depuis le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le département), a autorisé la surélévation de cet immeuble d'un 6^ème et d’un 7^ème étages supplémentaires, permettant la création de quatre appartements en toiture.

4) Selon l'état locatif de l'immeuble au 31 décembre 2012, Monsieur E______ occupait un appartement de 3,5 pièces au 1^er étage, pour un loyer mensuel de CHF 1'300.-. Sa mère, Madame F______, louait un appartement de 2,5 pièces, au même étage, pour un loyer de CHF 1'000.-.

5) Parallèlement à l'exécution des travaux concernés par l'autorisation de construire 3______, les appartements occupés par M. E______ et Mme F______ ont été réunis en un seul appartement, sans solliciter d'autorisation du département.

M. E______ a occupé le logement issu de la réunion depuis lors.

6) Le 11 septembre 2012, un inspecteur du département a constaté notamment la réunion illicite d'autres appartements dans le même immeuble.

7) Le 5 mars 2013, G______ SA, par l'intermédiaire de son mandataire D______, et pour le compte de la société, a déposé auprès du département une requête d'autorisation de construire accélérée (APA 4______) ayant pour objet la « transformation d'un appartement 1^er étage » dans l'immeuble précité.

Cette requête visait l'appartement réuni occupé par M. E______.

8) A la même date, la société a déposé trois demandes supplémentaires d'autorisation afin de régulariser la situation des autres travaux effectués illicitement et constatés lors de la visite du département du 11 septembre 2012.

9) Par courrier au département daté du 3 mars 2013 et joint aux requêtes, le conseil de la société a indiqué que les travaux avaient été effectués par M. E______, pour sa convenance personnelle et non celle du propriétaire. Avec deux enfants, l'appartement originel de M. E______ était trop exigu. Il l'avait donc réuni avec celui alors occupé par sa mère. Il était important que ses enfants puissent rester scolarisés dans le quartier. Il prenait l'engagement, conjointement avec SI A______ SA, de remettre les appartements en état au moment de son départ et celui de ses enfants. L'engagement pourrait être mentionné au registre foncier.

10) Une lettre de M. E______ était jointe à ce courrier. Il s'engageait à remettre l'appartement en état à son départ. Il avait effectué ces travaux car après son divorce son appartement était devenu trop petit alors qu'il avait la garde complète de son fils et partielle de sa fille.

11) Le 18 mars 2013, le service juridique LDTR s'est déclaré défavorable au projet de réunion d'appartement APA 4______ soumis au département.

Les deux logements de 2,5 et 3,5 pièces répondaient aux besoins prépondérants de la population. Aucune des conditions permettant d'autoriser une transformation était réalisée. Le projet visait, en période de grave pénurie de logements, à soustraire un appartement du parc immobilier, ce qui n'était pas acceptable et contraire à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

12) Par décision du 15 mai 2013, le département a refusé l'autorisation de construire APA 4______. Il suivait le préavis du service juridique. L'ensemble des travaux n'étaient pas d'un intérêt public. Deux appartements de 2,5 et 3,5 pièces qui répondaient aux besoins prépondérants de la population allaient être retirés du marché.

13) Dans une décision subséquente du 16 mai 2013, le département a ordonné le rétablissement de la configuration des appartements avant travaux, lesquels avaient été effectués sans autorisation. Il a en outre infligé au requérant une amende administrative de CH 1'000.- pour les mêmes motifs.

14) Le 10 juin 2013, dans un courrier adressé au département, M. E______ a expliqué la difficulté de sa situation personnelle.

15) Le 17 juin 2013, la société a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre les deux décisions du département : le refus d'autorisation du 15 mai 2013 et l'ordre de rétablissement des appartements avant travaux du 16 mai 2013. Elle a conclu à leur annulation, à l'exception de l'amende non contestée, et à la délivrance de l'autorisation de construire.

Elle n'avait pas effectué les travaux dans son intérêt mais dans celui de M. E______, le locataire. Ce dernier avait divorcé et avait la garde entière de son fils et partielle de sa fille. Il désirait leur offrir un cadre de vie stable. L'appartement de 3,5 pièces ne suffisait pas. Il devait conserver un logement sur la rive droite afin de pouvoir les maintenir et les emmener dans leur école à Versoix. Cela lui permettait également d'être proche de leurs activités extra-scolaires. L'intérêt privé du locataire devait dans ce cas-là l'emporter sur l'intérêt public.

La société s'engageait à remettre en état les deux appartements au départ de son locataire. Ainsi, l'atteinte au parc locatif ne serait que temporaire.

En outre, l'art. 9 LDTR, sur lequel se basait les décisions, était lacunaire ; il ne mentionnait pas les cas de transformations temporaires de logements, avec remise en état, dans l'intérêt du locataire. Il devait donc rester de la place pour des mesures du propriétaire en faveur du locataire.

La situation du cas d'espèce était différente de celle où le propriétaire réunissait deux appartements pour son propre usage.

Finalement, l'appartement nouvellement créé demeurait dans la fourchette du nombre de pièces qui répondait aux besoins prépondérants de la population. Le loyer cumulé des deux appartements était au surplus maintenu.

16) Le 9 août 2013, le département a conclu au rejet du recours.

La situation de M. E______ n'était pas particulière à Genève. La société avait profité de la surélévation de l'immeuble pour effectuer la réunion illicite de divers appartements.

Un bureau d'architectes ou une société immobilière devrait être en mesure de trouver un logement adéquat à un employé, M. E______, sans enfreindre la loi.

Pour ce qui était de l'ordre de remise en état de l'appartement, la réunion d'appartements n'étant pas autorisée et comme aucune mesure moins incisive n'existait, il devait être confirmé.

17) Le 23 septembre 2013, dans sa réplique, la société a persisté dans ses conclusions et son argumentation. Elle a précisé que le recours soulevait une question de principe sur la réunion d'appartements à titre temporaire, dans l'intérêt du locataire et en répondant aux besoins prépondérants de la population.

Dans le cas d'espèce, l'intérêt privé du locataire rejoignait l'intérêt général des locataires à avoir un logement de taille suffisante en période de pénurie.

18) Le 1^er octobre 2013, le département a répondu au courrier du 23 septembre 2013 en persistant dans ses conclusions.

Il ajouté que le taux de vacances pour les appartements de 2,5 et 3,5 pièces était plus bas que celui de l'appartement créé après la réunion. Ainsi, on remplaçait deux logements par un logement touché moins sévèrement par la pénurie.

19) Une audience de comparution a eu lieu le 12 novembre 2013.

M. B______ a indiqué que l'appartement litigieux comprenait 5,5 pièces. Mme F______ n'avait jamais habité l'appartement de 2,5 pièces, mais avait conclu le bail pour rendre service à son fils. M. E______ occupait un appartement de 2,5 pièces au 3^ème étage avant d'occuper celui de 3,5 pièces au 1^er étage. Les baux distincts avaient perduré après la jonction des deux logements.

M. E______ a expliqué sa situation difficile avec deux enfants scolarisés à Versoix. Son ex-épouse vivait à Thônex. Il fallait demeurer sur la rive droite compte tenu des activités de ses enfants. Il avait essayé de conserver les deux appartements comme ils étaient, mais la situation ne convenait pas car il n'existait pas de possibilité de contrôle sur sa fille, ce qui n'était pas adéquat du point de vue sécuritaire. Il avait trouvé deux appartements disponibles de 5 pièces, mais ils ne lui avaient pas été attribués. Comme architecte, il s'était personnellement chargé des travaux et proposait une remise dans l’état d’origine au moment de son départ. Il n'avait pas formulé de demandes car il s'agissait d'une urgence : il devait disposer des chambres nécessaires à la rentrée scolaire.

20) Le 16 décembre 2013, le TAPI a rejeté le recours.

La jurisprudence ne permettait pas de faire une distinction entre la situation dans laquelle le propriétaire profitait lui-même de ses biens et celle dans laquelle ceux-ci étaient occupés par un locataire. Le fait de soustraire un logement au marché locatif en procédant à une réunion d'appartements soumis à la LDTR, même de façon provisoire et quels que fussent les motifs sur lequel cette opération reposait, était dans tous les cas prohibé. Par essence, une telle réunion avait toujours pour conséquence évidente de faire disparaître un appartement du marché de la location, ce que la loi tendait à éviter.

Ainsi, même s'il était enclin à considérer que la réunion des appartements litigieux n'avait pas un impact réel sur le marché locatif, il se ralliait à la jurisprudence. Le département avait, dès lors, eu raison de refuser l'autorisation de construire.

L'ordre de remise en état était confirmé. La situation n'avait rien d'exceptionnel et l'intérêt public à respecter la loi n'était pas renversé par l'intérêt privé de la société qui était de la simple convenance. En outre, il n'existait pas de mesures moins incisives.

21) Le 31 janvier 2014, la société a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Elle a conclu à l'annulation du jugement du TAPI et des deux décisions du département. La chambre administrative devait en outre inviter le département à octroyer l'autorisation de construire. Le recours ne concernait pas l'amende. Elle reprenait en grande partie ses arguments développés devant le TAPI.

Le refus de l'autorisation de construire violait le principe de la proportionnalité. L'autorité administrative devait pouvoir procéder à une pesée des intérêts dans l'application des dispositions de la LDTR. Pourtant, le TAPI avait démontré dans son jugement qu'elle n'était pas possible en l'état de la jurisprudence.

Dans le cas d'espèce, l'intérêt de M. E______ à de la stabilité et à de l'espace pour élever ses enfants, le caractère transitoire d'une durée estimée à dix ans, de la situation et l'intérêt du propriétaire à offrir un logement correspondant aux besoins du locataire l'emportaient sur le besoin de protection de l'unité de logement du parc locatif.

22) Le 7 mars 2014, le département a conclu au rejet du recours.

La jurisprudence avait confirmé à de nombreuses reprises que la réunion d'appartements à titre provisoire n'était pas légale, sauf rares exceptions. Le principe de la proportionnalité avait été pris en compte mais l'intérêt public l'emportait sur des considérations de « convenance personnelle ».

Le cas d'espèce ne différait pas de la jurisprudence. L'autorisation de construire avait été refusée à juste titre.

23) Le 11 avril 2014, les parties ayant renoncé à faire des observations supplémentaires, la cause a été gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme de l'une des 4 premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR), et comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR).

Cette loi est dès lors applicable à l'immeuble dans lequel est situé l'appartement pour lequel l'autorisation de construire a été refusée.