Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Gebbo S.A. (ci-après : Gebbo) est une société anonyme sise à Genève, inscrite au registre du commerce depuis le 9 février 2010. Elle a pour buts statutaires l'achat, la vente, le conseil, le courtage, la gestion, l'expertise, la rénovation, le « home-staging », le pilotage et la promotion dans le domaine immobilier ; l'achat, la vente et l'expertise de biens mobiliers, antiquités et objets de deuxième main notamment dans le cadre de faillites, succession et déménagement ; ainsi que le service, l'organisation, la gestion, l'achat, la vente, la distribution, la recherche, l'enseignement et le développement de thérapies et techniques de développement personnel dans le domaine de la santé et de l'éducation. Elle a pour administrateur unique, avec signature individuelle, Me Stéphane Piletta-Zanin, avocat, et est domiciliée chez ce dernier.

Gebbo est propriétaire de la parcelle n° 5'148, feuille 31 de la commune de Vernier (ci-après : la commune), sise à l'adresse 27, chemin des Bois-Jacquet, d'une surface totale de 3'057 m², dont 1'207 m² en 5^ème zone et 1'850 m² en zone de bois et forêt. Cette parcelle est située au bord du Rhône. Deux bâtiments, l'un de 33 m² (2'900) et l'autre de 17 m² (B474) sont construits sur la parcelle, ce dernier dans la forêt.

Gebbo est également propriétaire de la parcelle n° 3'153 adjacente.

2) Le 23 décembre 2010, Gebbo a déposé auprès du département des constructions et des technologies de l'information, devenu depuis lors le département de l'urbanisme (ci-après : DU) une requête en autorisation de construire deux villas jumelles de standard énergétique « Minergie », correspondant à un standard de haute performance énergétique, selon le formulaire standard EN-GE1 inclus dans la demande.

Le projet prévoyait, selon les plans visés ne varietur par le département le 10 novembre 2011, la construction de deux villas jumelles, formant un bloc carré dont la surface habitable serait de 89 m² au rez inférieur. Ce dernier accueillerait également deux garages et des entrées couvertes pour une surface de 67,2 m² ; le rez supérieur serait de 133,60 m² et le 1^er étage de 109,20 m², soit 331,80 m² de surface habitable au total pour les deux villas, ce qui représentait un taux d'occupation du sol de 27,48 %.

En lien avec le projet, Gebbo a soumis au département de l'intérieur et de la mobilité, devenu depuis le département de l'intérieur, de la mobilité et de l'environnement (ci-après : DIME) une requête d'abattage visant trois arbres.

3) Lors de l'instruction de la requête, les préavis suivants ont été recueillis par le département :

a. Le 2 mars 2011, la sous-commission nature et sites de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : SCNS et CMNS) a préavisé défavorablement le projet. La « surdensification » du secteur mettait en péril l'écosystème des bords du Rhône.

b. Le 8 mars 2011, la commission d'architecture a préavisé favorablement le projet et la dérogation nécessaire au taux d'occupation du sol prévu, de 20 % à 27,5 %.

c. Le 9 mars 2011, la commune a préavisé défavorablement le projet dérogeant au rapport des surfaces. Dite dérogation était contraire au plan directeur communal (ci-après : PDC).

d. Le 14 mars 2011, le service de conservation de la nature et du paysage, soit pour lui la sous-commission de la flore de la commission consultative de la diversité biologique, a préavisé défavorablement le projet. « Il n'y avait pas matière à dérogation ».

e. Le 18 mars 2011, la direction générale de l'eau a préavisé favorablement le projet sous conditions et charges.

f. Le 5 avril 2011, la direction générale de la nature et du paysage (ci- après : DGNP) du DIME a demandé qu'un plan soit établi par un géomètre indiquant le relevé de toute la végétation située dans le périmètre des travaux envisagés et mentionnant les arbres à abattre, à conserver, et à replanter ainsi que l'implantation de la construction. Le chêne situé sur la parcelle voisine devait également figurer sur le même plan.

g. Le 10 mai 2011, la SCNS a effectué une visite sur place et le 18 mai 2011, elle a maintenu son préavis défavorable pour les motifs déjà retenus dans son préavis du 2 mars 2011.

h. Le 30 mai 2011, la DGNP a transmis un préavis favorable sous réserve des conditions mises à l'autorisation d'abattage et à la prise, lors de la création de l'accès, de toutes les précautions nécessaires afin de préserver valablement le système racinaire du chêne situé sur la parcelle voisine et de l'inscription d'une mention au registre foncier portant sur la création d'une bande de prairie extensive de 6 m de large en bordure de la lisière forestière.

i. Par un avis non daté, le service de l'énergie a préavisé favorablement le projet, sous conditions standard.

4) Par envoi recommandé délivré le 9 septembre 2011, Gebbo a avisé le DU qu'en application de l'art. 4 al. 4 loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), elle pouvait procéder à l'exécution de son projet de construction, le délai de réponse de soixante jours prévu par l'art. 4 al. 1 LCI étant écoulé, sans que le département n'ait rendu de décision.

Le DU n'a pas réagi à ce courrier dans les dix jours, institué par l'art. 4 al. 4 LCI.

5) a. Le 10 novembre 2011, la DGNP a accordé l'autorisation d'abattre des arbres selon le plan annexé à la requête, à la condition que des arbres pour un montant d'au moins CHF 4'400.- soient replantés et qu'un projet chiffré de replantation mentionnant essentiellement des arbres fruitiers ou indigènes soit fourni pour accord préalable avant l'abattage (n° 20'110'830-0).

b. Le 10 novembre 2011, le DU a délivré l'autorisation de construire (DD 104'135-3) aux conditions fixées dans les préavis.

Ces décisions ont été publiées dans la Feuille d'avis officielle de la République et Canton de Genève (ci-après : FAO) du 16 novembre 2011.

6) Le 15 décembre 2011, la commune a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) (enregistré sous numéro de cause A/4342/2011) contre l'autorisation de construire DD 104'135-3 en concluant à son annulation.

a. La décision d'autorisation violait l'art. 11 de la loi sur les forêts du 20 mai 1999 (LForêts - M 5 10). Les constructions projetées étaient situées à moins de 20 m de la zone bois et forêts. L'autorisation avait donc été délivrée en dérogation à la limite de 30 m prévue par la loi, sans que cette dérogation soit mentionnée dans l'autorisation, ni que l'autorisation n'indique de laquelle des possibilités de dérogation le département avait fait usage, ni même s'il avait fait usage de l'une d'elles.

b. Le département s'était écarté, sans motif prépondérant et dûment établi, du préavis défavorable de la CMNS. En cas de préavis divergents, la jurisprudence reconnaissait une prééminence à celui de la CMNS. Tant la SCNS que la sous-commission de la flore et la commune avaient préavisé défavorablement le projet, et la décision du département était muette sur les motifs en vertu desquels ces préavis avaient été écartés.

c. L'art. 59 al. 4 let. a LCI était violé. Le rapport des surfaces excédait la limite autorisée par la disposition précitée si l'on tenait compte des constructions déjà existantes sur la parcelle. En outre, la LCI imposait le refus de l'autorisation lorsque la mesure dérogatoire envisagée n'était pas compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. Le PDC prévoyait qu'une densification pouvait être admise sur l'ensemble des zones de villas communales, mais qu'une attention particulière devait être portée aux secteurs exposés du point de vue paysager, soit notamment ceux en bordure du Rhône.

Le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation en accordant l'autorisation dérogatoire au rapport des surfaces en s'écartant des préavis défavorables.

7) Le 15 décembre 2011, Madame Danielle et Monsieur Mathieu Coosemans, co-propriétaires de la parcelle n° 5'147, adjacente à la parcelle n° 5'148 et située entre cette dernière et le chemin des Bois-Jacquet, ont recouru contre l'autorisation de construire et l'autorisation d'abattage d'arbres en concluant auprès du TAPI à leur annulation (cause n° A/4364/2011).

Gebbo avait procédé à des travaux d'agrandissement non autorisés sur les bâtiments construits sur la parcelle n° 5'148 ainsi que sur la parcelle n° 3'153, voisine. Divers arbres avaient également été abattus, déplaçant ainsi la lisière de la forêt. Le département avait été averti par courriers des 10 mars, 10 juin et 16 septembre 2011 restés sans réponse.

a. Trois préavis étaient défavorables au projet mais le département avait préféré prendre uniquement en compte celui, favorable, de la commission d'architecture, alors que ce dernier ne comportait aucune motivation concernant la compatibilité du projet avec la spécificité du site. Aucune circonstance particulière ne permettait au département d'octroyer une dérogation au taux d'occupation du sol.

b. La loi prévoyait que les constructions en ordre contigu pouvaient être interdites lorsque par leur échelle, leur importance ou leur esthétique, elles nuisaient au caractère du quartier ou du site, ce qui était le cas en l'espèce.

c. De par sa dimension et sa proximité avec la lisière de la forêt et les bords du Rhône, le projet nuisait au caractère naturel du site.

d. La dérogation octroyée sur la base de l'art. 11 LForêts était infondée. La limite forestière avait été modifiée avant le dépôt de la requête. La dérogation était fondée sur l'alignement avec la construction n° 2'900 qui avait été agrandie sans autorisation. En outre, une autorisation de démolition, concernant le même bâtiment, avait été délivrée le 13 décembre 2011, ce qui était contradictoire.

8) Le 20 janvier 2012, Gebbo a conclu au rejet du recours des époux Coosemans.

Elle avait écrit le 19 janvier 2012 au département pour signaler que dix jours après réception de son envoi recommandé le 9 septembre 2011, elle disposerait de par la loi de l'autorisation de construire selon les plans déposés, de telle sorte que l'autorisation elle-même ne pouvait plus être délivrée. Elle sollicitait une décision du TAPI portant sur la constatation que la procédure de recours était nulle de plein droit. Alternativement, le TAPI devait constater la nullité de l'autorisation de construire délivrée et constater qu'elle-même était en droit de démarrer les travaux dès le 19 septembre 2011 conformément aux plans déposés.

Elle avait conclu un contrat d'entreprise générale en vue de la réalisation de son projet avec un entrepreneur basé hors canton. Or, le 20 octobre 2011, un huissier avait constaté que les époux Coosemans avaient rendu impossible l'accès à la parcelle par leurs constructions diverses, faites sans autorisation, sur l'assiette de la servitude d'accès à pied et par tous véhicules grevant à son profit le fonds des époux Coosemans. A cette occasion, elle leur avait signalé que chaque jour de retard pris dans la construction des villas causait un dommage minimum de CHF 500.-. Ainsi, bien qu'elle soit en droit de commencer les travaux, elle ne pouvait le faire qu'avec des moyens légers du fait de l'obstruction des époux Coosemans.

9) Le 31 janvier 2012, la DGNP, au nom du DIME, s'est déterminée sur le recours des époux Coosemans en concluant à son rejet et à la confirmation de l'autorisation d'abattage d'arbres du 10 novembre 2011.

Le projet de construction ne se trouvait pas à l'intérieur du périmètre de protection des rives du Rhône.

L'alignement des constructions avait été réalisé sur la base d'un relevé de la lisière de la forêt établi avant les travaux d'abattage, en mars 2010, alors que les coupes et éclaircies avaient été entreprises par Gebbo en 2011. Ces dernières avaient été autorisées par le service des forêts. Quant à l'alignement sur le bâtiment 2'900 dont la démolition avait été demandée, il n'était pas déterminant puisque l'alignement retenu était en forme de demi-cercle entre le bâtiment B469 sur la parcelle n° 4'409, et les bâtiments B1'943 et B1'708 sur la parcelle n° 3'153. Ce type d'alignement permettait d'octroyer une dérogation à la distance de construction par rapport à la lisière de la forêt. En outre, les voisins n'avaient pas qualité pour invoquer une violation de l'art. 11 LForêts.

S'agissant de l'atteinte alléguée à la valeur biologique de la lisière, l'inspecteur cantonal des forêts, dans son complément au préavis du 30 mai 2011, avait rappelé que la DGNP considérait que la situation actuelle était susceptible d'être améliorée par le projet et que des travaux de régénération de la lisière avaient d'ores et déjà été entrepris par Gebbo en exécution du permis de coupe n° 2'011-002 du 12 janvier 2011. Ces travaux avaient pour but de permettre de recréer une lisière forestière sur le haut de la zone forestière de la parcelle n° 5'148, d'entretenir et de mettre en valeur le rajeunissement de nombreux néfliers poussant en sous-étage et d'effectuer une sélection pour la mise en valeur des arbres. Les travaux avaient été autorisés à la condition notamment d'effectuer de nouvelles plantations d'arbustes forestiers indigènes.

Le TAPI n'était pas compétent pour apprécier l'opportunité de la dérogation de distance à la lisière, aucun abus ou excès du pouvoir d'appréciation n'étant démontré.

10) Le 2 février 2012, le TAPI a ordonné la jonction des causes n^os A/4364/2011/ et A/4342/2011, sous ce dernier numéro.

11) Le 20 février 2011, l'office de l'urbanisme, pour le DU, a conclu au rejet des recours en se référant aux écritures du DIME pour tous les griefs se rapportant à la LForêts.

a. L'indice d'utilisation du sol (ci-après : IUS) ne devait pas tenir compte des constructions de peu d'importance comme l'étaient les bâtiments 2'900 et B474. L'indice atteint par le projet était de 27,48 % conformément à la limite autorisée par la loi, pour une construction à haut standard énergétique.

b. La commission d'architecture devait se prononcer sur la compatibilité du projet en relation avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. Son préavis faisait suite à un examen attentif du projet et il n'avait pas nécessairement à être détaillé, puisque favorable.

c. Le PDC constituait un outil de travail liant les autorités entre elles et ne pouvant être invoqué par des tiers. Il n'avait pas force obligatoire pour les administrés. La pratique constant du DU était d'entrer en matière sur des demandes de constructions de villas jumelles lorsque l'IUS atteignait le taux de 25 %.

d. L'autorisation de construire avait été délivrée dans le strict respect du devoir de motivation et du droit d'être entendu.

e. L'ensemble des décisions nécessaires au projet avaient été délivrées le même jour en respect du principe de coordination. La démolition du bâtiment 2'900 n'était pas nécessaire pour permettre la réalisation du projet et avait été traitée comme un objet différent (M 6'688). Lors de l'instruction de cette demande de démolition, tous les préavis recueillis étaient favorables et l'autorisation était en force.

12) Le 22 février 2012, la commune a répliqué.

Elle persistait intégralement dans les termes de son recours. L'art. 4 al. 4 LCI n'avait pas pour effet de supprimer le droit de recours des tiers et la procédure en cours ne saurait être nulle comme le soutenait Gebbo.

Elle produisait un courrier de Gebbo, daté du 2 décembre 2011, faisant suite à un entretien fait à la requête de la commune visant à faire diminuer l'IUS du projet pour qu'il soit conforme au PDC. Gebbo donnait son accord à un IUS de 24 % pour autant qu'il n'y ait aucune « obstruction LCI » formée par des tiers ou la commune en relation avec le projet actuel. Dans ce cas, Gebbo pourrait déposer une demande d'autorisation en procédure accélérée pour modifier son projet en début d'année 2012.

13) Le 24 février 2012, Gebbo a dupliqué. Elle n'avait pas renoncé à l'application de l'art. 4 al. 4 LCI.

14) Le 13 mars 2011, le DU a indiqué que Gebbo s'était acquittée de l'émolument administratif relatif à l'autorisation DD 104'135-3 à laquelle elle n'avait fait aucune opposition. Par conséquent, il fallait considérer qu'il n'était plus question d'entrer en matière sur l'application de l'art. 4 al. 4 LCI.

15) Le 30 mars 2012, les époux Coosemans ont persisté dans leurs conclusions.

16) Le 26 avril 2012, en dehors de la procédure judiciaire, le DU a prié Gebbo de se déterminer par rapport aux faits constatés lors d'un contrôle effectué par un inspecteur de la direction des autorisations de construire le 20 avril 2012 à l'adresse 25, chemin des Bois-Jacquet. Le chemin d'accès était terreux sur une longueur d'environ 30 m et avait vraisemblablement été décapé récemment sur une épaisseur de 10 à 20 cm. En prolongement du chemin, une portion rectangulaire de la parcelle n° 5'148 avait été décapée dans l'épaisseur de la terre végétale en suivant la pente naturelle du terrain sur une surface d'environ 300 à 350 m², avec formation de deux remblais. Au surplus, un trou de terrassement d'environ 10 m² de surface avec une hauteur d'environ 1 m à 1,5 m avait aussi été exécuté. Ces travaux avaient été entrepris alors qu'un recours était pendant contre l'autorisation de construire DD 104'135-3. Cet état de fait était susceptible de constituer une infraction à l'art. 1 LCI.

17) Le 21 mai 2012, Gebbo a répondu au DU concernant le constat d'infraction.

L'autorisation délivrée le 10 novembre 2011 était nulle de plein droit, le DU ne pouvant plus prendre de décision suite à l'échéance du délai de dix jours après la mise en demeure du 9 septembre 2011. Elle était en droit de procéder à l'exécution des plans et de commencer les travaux.

18) Le 28 juin 2012, le DU a ordonné l'arrêt du chantier à l'encontre de Gebbo, vu le constat d'infraction du 20 avril 2012. L'art. 4 al. 4 LCI ne dispensait pas le requérant d'obtenir une décision formelle du DU sur sa requête en autorisation de construire. Si le requérant pouvait ouvrir son chantier, dans la mesure où il n'avait pas obtenu de réponse dans les dix jours suivant sa lettre, il le faisait à ses risques et périls. L'autorisation de construire DD 104'135-3 était bien valable, de même que les procédures de recours subséquentes, lesdits recours ayant effet suspensif.

19) Le 20 juillet 2012, Gebbo a requis du DU l'autorisation de pouvoir continuer les travaux déjà entrepris afin de terminer les travaux de soutènement.

Par acte, déposé le 23 juillet 2012, Gebbo a recouru auprès du TAPI (cause n° A/2259/2012) contre l'ordre d'arrêt de chantier en concluant à son annulation et préalablement à la restitution de l'effet suspensif.

20) Le 24 juillet 2012, le DU a autorisé Gebbo à procéder aux travaux de mise en sécurité, à savoir le remblayage du mur de soutènement uniquement.

21) Le 6 août 2012, le TAPI a demandé à Gebbo la production des plans détaillés des constructions projetées, précisant pièce par pièce les surfaces incluses dans le calcul des surfaces brutes de plancher ou exclues dudit calcul.

Par décision du même jour, le TAPI a rejeté la requête en restitution de l'effet suspensif du recours déposé à l'encontre de l'ordre d'arrêt de chantier (cause n° A/2259/2012).

22) Le 16 août 2012, Gebbo a produit les plans demandés, desquels il ressort qu'au rez inférieur, sont pris en compte pour chaque villa, une cuisine de 9,75 m² et un séjour-salle à manger de 34,78 m², soit 44,53 m² au total. Etaient exclus du calcul de l'IUS les surfaces de la buanderie de 13 m², d'un abri de 13 m² et d'un dégagement de 8,1 m², situées en sous-sol.

Au rez supérieur, étaient pris en compte au total 66,795 m² représentés par le hall, l'escalier, le dégagement, le local douche, la salle de bains et deux chambres. Etaient exclus l'entrée couverte de 13,8 m² et le garage de 19,8 m², formant la partie avant de la maison.

A l'étage, un total de 54,604 m² constitué des escaliers, d'un dégagement, de deux chambres, d'un local douche et d'une salle de bains étaient exclus, de même que la terrasse de 44,5 m².

La surface totale des deux villas représentait 331,858 m².

23) Le 20 septembre 2012, le TAPI a admis les recours des époux Coosemans et de la commune. Il a annulé l'autorisation de construire DD 104'135-3 dans la cause n° A/4342/2011.

L'art. 4 LCI ne donnait pas un blanc-seing au requérant quant au respect ou non des normes légales en matière de construction, notamment en ce qu'elles touchaient également des tiers. Cet article se comprenait essentiellement comme un moyen d'accélérer la délivrance de l'autorisation de construire, mais ne saurait déployer des effets plus radicaux que ne le ferait la procédure de recours en déni de justice. L'autorisation de construire délivrée le 10 novembre 2011 n'était pas nulle.

La dérogation obtenue pour un rapport des surfaces de 27,5 % ne correspondait pas aux prescriptions légales, compte tenu des particularités de la zone, des avis négatifs exprimés par les trois instances et autorités de préavis et des principes du PDC liant l'autorité cantonale.

En outre, les surfaces des garages et des entrées couvertes devaient faire partie du calcul des surfaces compte tenu de leurs dimensions, totalisant 67,2 m² pour les deux villas. La possibilité donnée par la LCI de ne pas prendre en compte des garages de dimensions modestes dépendait du fait que cette mesure soit compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. En l'espèce, les spécificités commandaient au contraire d'éviter l'application d'une telle mesure. De la sorte, l'IUS de 27,5 % n'était pas respecté.

Les autres griefs soulevés par la commune ou les époux Coosemans devaient être écartés.

24) Le 20 septembre 2012, le TAPI a déclaré irrecevable, faute d'intérêt actuel, le recours déposé le 23 juillet 2012 par Gebbo contre l'ordre d'arrêt de chantier (cause n°A/2259/2012).

Compte tenu de l'annulation de l'autorisation de construire par jugement du même jour, la contestation de l'arrêt de chantier perdait toute actualité, Gebbo ne disposant plus d'aucune autorisation pour poursuivre les travaux.

25) Par acte posté le 11 octobre 2013, Gebbo a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité du 20 septembre 2012 (cause n° A/2259/2012), reçu le 1^er octobre 2012 (déclarant irrecevable son recours contre la décision d'arrêt de chantier), en concluant à son annulation ainsi qu'à celle de la décision d'arrêt de chantier et, préalablement, à la restitution de l'effet suspensif. Elle concluait également au versement d'une indemnité de procédure.

Sur la restitution de l'effet suspensif, Gebbo soutenait que l'art. 4 LCI lui donnait non seulement le droit de commencer les travaux mais également de terminer l'ouvrage, dans un délai raisonnable. Le retard pris dans l'exécution de ceux-ci engendrait des coûts importants et risquait de faire perdre la vente de l'une des maisons, vente en l'état non définitivement acquise.

Sur le fond, elle n'avait commis aucune infraction puisque le droit de commencer les travaux valait délivrance d'une autorisation de construire. Le DU n'avait pas à délivrer d'autorisation ultérieure et n'était pas en mesure de lui signifier un refus d'autorisation.

26) Le 19 octobre 2012, le TAPI a déposé son dossier (A/2259/2012).

27) Le 24 octobre 2012, le DU s'est prononcé sur la demande de restitution de l'effet suspensif.

Celle-ci rendrait illusoire le contrôle judiciaire de la conformité de la construction aux dispositions légales.

28) Par envoi du 31 octobre 2012, Gebbo a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI du 20 septembre 2012 (cause n° A/4342/2011), reçu le 1er octobre 2012, en concluant préalablement à la jonction des causes et à la « restitution de l'effet suspensif ».

Elle concluait principalement à la constatation de la nullité de plein droit de la procédure, plus aucune autorisation de construire ne pouvant être délivrée au vu de la mise en demeure du DU qu'elle avait faite le 9 septembre 2011. Elle était en droit de démarrer ses travaux et de poursuivre la construction de l'ouvrage. Elle concluait également au versement d'une indemnité de procédure.

Elle produisait un avis de droit rédigé par le professeur François Bellanger qui concluait que l'art. 4 al. 4 LCI permettait de considérer que le droit du requérant de commencer les travaux valait délivrance d'une autorisation de construire. En conséquence aucune autre décision subséquente n'était possible, ni a fortiori une décision d'arrêt de chantier. Les décisions rendues devaient être considérées comme nulles de plein droit.

En outre, l'art. 33A al. 2 du règlement d'application de la LCI du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) précisait que les travaux devaient être exécutés sans interruption notable et menés à bien dans un délai raisonnable. Le législateur avait voulu un système qui sanctionnait l'Etat en l'absence de réaction de sa part dans le délai de dix jours de l'art. 4 al. 4 LCI et fondait le droit du requérant d'ouvrir son chantier, de procéder à l'exécution de son projet et de ses plans. L'Etat était alors seul responsable des éventuelles conséquences que cela impliquait, tant à l'encontre des tiers que du requérant.

Subsidiairement, Gebbo concluait à l'annulation du jugement du TAPI. En substance, elle reprochait à ce dernier d'avoir mal interprété les conditions d'admissibilité de la dérogation de l'art. 59 LCI au taux de densification, notamment en surestimant l'impact sur l'environnement provoqué par les constructions, en sous-estimant les compensations consenties et en omettant le fait qu'il n'existait aucune harmonie du quartier puisque les constructions sur place étaient très hétéroclites, notamment s'agissant des toitures et des matériaux. L'interprétation faite par le TAPI de la situation de la parcelle conduisait à la conclusion que toute construction dans ce secteur était malvenue.

Le TAPI avait tenu compte des surfaces des garages pour calculer l'IUS, contrairement à la pratique en la matière.

29) Le 12 novembre 2012, la chambre administrative a joint les procédures n^os A/2259/2012 et A/4342/2011 sous ce dernier numéro.

30) Le 12 novembre 2012, le TAPI a déposé son dossier sans observations.

31) a. Le 15 novembre 2012, le DU s'est opposé à la requête de levée de l'effet suspensif et le même jour, la DGNP pour le DIME s'est ralliée aux conclusions du DU, la procédure directrice étant celle relative aux autorisations de construire.

Le 20 novembre 2012, les époux Coosemans se sont également opposés à la restitution de l'effet suspensif, de même que la commune le 23 novembre 2012.

1) Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 60 et 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). La recourante conservant un intérêt actuel du recours, s'agissant de l'ordre d'arrêt de chantier, lié au recours concernant l'autorisation de construire.

2) La recourante conclut en premier lieu à la constatation de la nullité de l'autorisation de construire délivrée par le DU le 10 novembre 2011. Une autorisation de construire existait déjà, en application de l'art. 4 al. 4 LCI, suite à la mise en demeure faite le 9 septembre 2011.

a. La loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin l979 (LAT - RS 700) prévoit que les cantons règlent la compétence et la procédure en matière d'autorisation de construire, requise pour toute création ou transformation d'une construction ou d'une installation (art. 22 al. 1 et 25 al. 1 LAT). L'autorisation est délivrée si la construction est conforme à l'affectation de la zone et le terrain équipé (art. 22 al. 2 LAT).

Les cantons impartissent des délais dont ils règlent les effets dans toutes les procédures requises pour implanter, transformer ou changer d'affectation les constructions et installations (art. 25 al. 2 LAT, entré en vigueur le 1^er janvier 1997).