Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             Par décision du 16 juin 2023, le département du territoire (ci-après : le département) a ordonné à Monsieur et Madame A______ et B______ d’établir un nouvel avis de fixation du loyer initial, en utilisant la formule officielle, qui respecte la seconde condition du préavis repris au chiffre 7 de l’autorisation de construire APA 1______ (qui régularise des travaux entrepris sans autorisation dans l’appartement concerné) et de procéder au remboursement du trop-perçu, soit CHF 49’149.-, aux locataires en cause (Madame C______ et Monsieur D______) concernant la période de trois ans, avec effet rétroactif dès le ______ 2010.

2.             Selon le préavis de l’office cantonal du logement et de la planification financière du 4 mai 2023 auquel faisait référence la décision précitée, le loyer de l’appartement de cinq pièces situé au 8^ème étage, propriété des époux A______ et B______, devait être fixé à CHF 37’617.- l’an, soit CHF 7’523.- la pièce par an.

Ce montant correspond à un loyer mensuel de CHF 3’134.75.

3.             Par acte du 20 juillet 2023, sous la plume de leur conseil, Monsieur et Madame A______ et B______ ont interjeté recours contre cette décision par devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant que celle-ci soit réformée en ce sens que l’ordre d’établir un nouvel avis de fixation de loyer initial indiquant un loyer annuel de CHF 37’617.- était nul et non avenu, tout comme l’ordre de rembourser le trop-perçu aux locataires C______ et D______, le tout sous suite de frais et dépens.

Le délai absolu de dix ans consacré par la jurisprudence, selon laquelle le délai pour exiger le remboursement du trop-perçu était d’un an dès la connaissance par l’administration de ce droit et au maximum de dix ans à compter de la naissance de ce droit, n’était pas respecté. En effet, compte tenu de ce délai absolu de dix ans, la possibilité pour le département d’ordonner une éventuelle restitution voire une injonction d’établir un nouveau bail à loyer était périmée, sachant que l’obligation de restituer le loyer valait pour la durée du contrôle étatique instaurée par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), soit en l’espèce pour la période de trois ans à partir du ______ 2010.

De plus, les sanctions administratives, à savoir l’ordre de rembourser le trop-perçu et d’établir un nouvel avis de fixation du loyer initial, prononcées le ______ 2023 se rapportaient à la période allant du ______ 2010 au ______ 2013, de sorte qu’elles étaient prescrites au sens de l’art. 137 al. 5 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

4.             Par observations du 25 septembre 2023, le département a conclu à ce que la décision soit réformée, en ce sens que c’était un trop-perçu de loyer de CHF 1’365.25 qui devait être remboursé, et au rejet pour le surplus du recours, avec suite de frais et dépens. Elle s’est rapporté à justice s’agissant de sa recevabilité.

Le 18 mai 2020, il avait eu connaissance par le biais d’une dénonciation des travaux de transformation intérieure de leur appartement entrepris sans autorisation par les recourants. Il les avait interpellés le 2 juillet 2020 afin qu’ils puissent faire valoir leurs explications et observations concernant ces travaux, avait réitéré, sans retour de leur part, sa demande le 16 mai 2022 avec l’attribution d’un nouveau délai au 31 mai 2022. Afin de régulariser ces travaux, il leur avait ordonné, le 24 février 2023, de déposer l’autorisation de construire APA 1______, qui avait été délivrée le ______ 2023 et qui était, à ce jour, en force. Au vu de la jurisprudence considérant que la possibilité de percevoir le trop-perçu devait être arrêtée au moment où le département avait finalisé l’instruction du dossier, soit au jour de la délivrance de l’autorisation de construire, c’était suite au prononcé de l’octroi de l’autorisation de construire le ______ 2023 qu’il avait eu connaissance de son droit d’exiger la restitution des loyers perçus en trop. Partant, le délai de prescription de trois ans avait été respecté, vu que la décision litigieuse avait été rendue le ______ 2023. Les créances relatives au trop-perçu des loyers s’étendant sur la période de contrôle LDTR allant du ______ 2010 au ______ 2013, elles ne pouvaient toutefois être réclamées en totalité pour la période de contrôle de trois ans en raison de la prescription de dix ans arrivée à terme le ______ 2023. En effet, la décision litigieuse rendue le ______ 2023 permettait uniquement de réclamer le montant restant pour la période allant du ______ 2013 au ______ 2013, soit pour un seul mois. Dès lors et compte tenu que selon l’avis de fixation du loyer du 9 juin 2017 le loyer mensuel avait été fixé à CHF 4’500.-, le trop-perçu de loyer devant être remboursé aux anciens locataires s’élevait à CHF 1’365.25 (4’500.- - 3’134.75).

D’après la jurisprudence, une remise en état pouvait être ordonnée jusqu’à trente ans après l’exécution des travaux litigieux, sauf dans certains cas où l’administré était de bonne foi. Partant, les recourants devaient produire un nouvel avis de fixation de loyer initial (formule officielle) correspondant à la période de contrôle en question.

5.             Par réplique du 18 octobre 2023, les recourants ont persisté dans leurs conclusions.

Suite à leur recours, le département considérait qu’ils n’étaient plus tenus au remboursement du trop-perçu pour trente-six mois de loyer, mais que pour un seul mois. Il leur avait ainsi manifestement donné raison, à tout le moins en très grande partie sur ce point, admettant leur démonstration quant à la prescription décennale. Dans ces circonstances, il était malvenu de conclure à leur condamnation aux dépens de l’instance. La décision entreprise impliquait des questions juridiques relativement complexes concernant la prescription des créances en remboursement, d’autant plus pour des profanes tels qu’eux, et il avait été indispensable qu’ils soient assistés d’un avocat afin de faire valoir correctement leurs droits. L’intervention de leur conseil avait eu pour conséquence que le département avait considérablement revu sa position concernant le remboursement du trop-perçu. De plein dépens devaient leur être alloués.

6.             Par duplique du 20 novembre 2023, le département a persisté dans ses conclusions du 25 septembre 2023.

Des dépens pouvaient être alloués à la partie qui n’obtenait que partiellement gain de cause, mais ils étaient alors réduits en conséquence. Il était généralement admis que lorsque chacune des parties obtenait gain de cause sur certains points et succombait sur d’autres, l’autorité pouvait compenser les dépens, soit décider que chacune supporte ses propres dépens. Si le tribunal devait admettre les conclusions des recourants en indemnisation, il faudrait tenir compte de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail effectué et du temps employé par l’avocat. En l’espèce, la présente cause ne revêtait pas de difficultés particulières ni spéciales justifiant que l’avocat des recourants consacre un temps anormalement élevé et engage des dépenses particulières pour la défense des intérêts de ses mandants. Le montant d’une éventuelle indemnité devrait alors se situer dans sa fourchette la plus basse.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

3.             Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce.

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare recevable le recours interjeté le 20 juillet 2023 par Monsieur et Madame A______ et B______ contre la décision du département du territoire du 16 juin 2023 ;

2.             l’admet partiellement ;

3.             annule la décision précitée en tant qu’elle fixe le remboursement du trop-perçu aux locataires concernés au montant du CHF 49’149.- ;

4.             réduit le montant de ce trop-perçu à CHF 1’365.25 ;

5.             confirme la décision pour le surplus ;

6.             met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 600.-, lequel est couvert par l’avance de frais ;

7.             ordonne la restitution aux recourants du solde de l’avance de frais de CHF 300.- ;

8.             alloue aux recourants, à la charge du département du territoire, une indemnité de procédure de CHF 900.- ;

9.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Thierry ESTOPPEY, Suzanne AUBERT-LEBET, Diane SCHASCA et Claire BOLSTERLI, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.