Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             En septembre 2010, C______ SA a acquis le studio n° 8.08 sis au 5^ème étage de l’immeuble sis sur la parcelle 1______ de la commune de D______, laquelle est située en zone de développement.

2.             Cet immeuble a été soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : PPE) dès sa construction, en septembre 2010.

3.             Par requête du 6 avril 2023, Maître E______, notaire, a sollicité, pour le compte de C______ SA, l’autorisation d’aliéner le studio susvisé à Madame B______.

4.             Par arrêté du 24 avril 2023 (VA 2______) publié dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour, le département du territoire
(ci-après : le département), par le biais de l’office cantonal du logement et de la planification foncière, a autorisé l’aliénation du studio au profit de Mme B______, ledit logement étant destiné à l’habitation, à l’exclusion de toute activité commerciale ou administrative.

Il était retenu que C______ SA avait acquis le studio pour avoir fait construire l’immeuble, que ledit studio était actuellement libre de tout occupant et qu’il serait destiné à l’habitation personnelle de l’acquéreur. Le prix de vente total était fixé à CHF 760’000.-.

5.             Par acte du 22 mai 2023, l’A______
(ci-après : A______) a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre ladite autorisation de vente, concluant, principalement, à l’annulation de l’arrêté du département du 24 avril 2023 et, subsidiairement, à lui donner acte de ce qu’elle ne s’opposait pas à une suspension de la procédure jusqu’à droit connu dans la procédure A/5______/2022.

L’immeuble était sous le régime de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) depuis 2013 et avait été loué jusqu’en janvier 2023. On ignorait le prix de vente autorisé par le plan financier, mais il devait être inférieur à CHF 760’000.-. C______ SA était propriétaire de douze autres logements dans ledit immeuble.

L’art. 8A LGZD stipulait que si un logement destiné à la vente selon l’art. 5 al. 1 let. b LGZD était loué pendant la période de contrôle instituée par l’art. 5 al. 3 LGZD, son aliénation ne pouvait en principe pas être autorisée en application de l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Cet article n’était certes entré en vigueur que le 19 novembre 2016, mais le principe qu’il concrétisait résultait déjà de
l’art. 5 LGZD, dans sa teneur au 5 août 2010. En effet, le but de la LGZD, s’agissant des appartements destinés à la vente, était de mettre à la disposition de la classe moyenne des appartements à un prix accessible pour elle et non de permettre aux promoteurs-constructeurs d’immeubles construits sous régime LGZD de thésauriser les appartements pendant la période de contrôle des prix, puis de les revendre à un prix spéculatif à l’expiration de ladite période.

Un cas semblable à la pratique abusive du cas d’espèce était pendant (A/5______/2022) devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). La présente affaire était encore plus flagrante dans la mesure où les promoteurs-constructeurs n’avaient même pas pris la peine de répartir les logements entre les membres de leur famille, mais avaient thésaurisé directement, jusqu’à la fin de la période de contrôle, et en tant que personnes morales les logements destinés à la classe moyenne afin de pouvoir ensuite les revendre au prix fort.

Si elle devait succomber définitivement dans la procédure A/5______/2022, elle n’excluait pas de retirer le présent recours.

6.             Le 7 juin 2023, l’A______ a informé le tribunal que C______ SA lui avait indiqué n’être propriétaire que de six autres logements dans l’immeuble, ce qui semblait correct. Cependant, à teneur du dossier, elle était aussi copropriétaire avec deux autres personnes morales de nombreux autres logements, pour un total de 695 millièmes.

7.             Les 8 et 12 juin 2023, le département respectivement C______ SA ont fait valoir que la chambre administrative avait statué dans la cause A/5______/2022 en date du 16 mai 2023 (ATA/6______/2023), de sorte qu’il n’y avait pas lieu de suspendre la présente procédure.

8.             Dans ses observations du 17 juillet 2023, le département a conclu au rejet du recours.

Le système de l’art. 39 LDTR était un raisonnement en cascade, avec pour effet que lorsque l’une des hypothèses de son al. 4 était remplie, il n’y avait pas lieu d’analyser les autres alinéas. Partant, eu égard au principe de l’interdiction de la rétroactivité des lois, à l’ATA/6______/2023 du 16 mai 2023 et au fait que la condition de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, dans sa version avant le 19 novembre 2016, était remplie, il avait délivré l’autorisation sollicitée à bon droit, la location du studio étant sans incidence.

9.             Dans ses observations du 25 juillet 2023, C______ SA a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

Détenue par Monsieur F______, elle était l’une des propriétaires de l’ancienne parcelle n° 3______ sur laquelle le département avait autorisé, le 16 février 2010 (DD 4______/2), la construction de six immeubles de logements avec garage souterrain. L’immeuble abritant le studio litigieux était soumis au régime de la PPE dès l’origine et elle y avait acquis, en propriété individuelle, trois appartements ainsi que trois studios qui en dépendaient. Le premier appartement était la résidence principale de M. F______ et de son épouse. Le studio en dépendant était utilisé pour accueillir la fille de cette dernière lorsqu’elle était de passage ou d’autres connaissances. Le deuxième appartement était la résidence principale de Monsieur G______, fils cadet de M. F______. Le studio dépendant était loué au jardinier de l’ensemble résidentiel. Le troisième appartement et son studio étaient destinés à feu Monsieur H______, fils de M. F______. Par ailleurs, lors de la mise en PPE, plusieurs lots avaient été attribués aux sociétés propriétaires de la parcelle construite en copropriété entre elles ; un seul de ces lots était encore détenu par elle en copropriété (lot 3.06). Suite au départ du locataire du studio litigieux, celui-ci avait été mis en vente.
La quasi-totalité des potentiels acquéreurs était composée d’investisseurs et non de familles. Le choix s’était porté sur Mme B______, qui souhaitait s’y établir.

La recourante ne pouvait se prévaloir des art. 5 al. 1 let. b et 8A LGZD, ceux-ci étant entrés en vigueur le 19 novembre 2016, soit après son acquisition du studio en 2010. L’hypothèse envisagée par l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, soit celle d’un appartement soumis au régime de la PPE dès sa construction, étant remplie en l’espèce, le département était tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner sans aucune pesée des intérêts, et donc sans égard au fait que le studio avait été loué. La réserve de l’art. 8A LGZD prévue par l’art. 39 al. 4 let. a in fine LDTR n’était en effet pas applicable.

La question de savoir si le but poursuivi par l’aLGZD avait été atteint ne ressortait pas de la compétence du tribunal de céans, ainsi que ce dernier l’avait déjà affirmé. Il convenait au demeurant de distinguer le but poursuivi par la loi de l’interprétation de ses dispositions. On ne saurait interpréter l’art. 5 al. 1 let. b aLGZD comme incluant l’obligation d’habiter personnellement le logement. Il était ainsi indifférent que le studio querellé ait été ou non loué. Quoi qu’il en soit, les appartements qu’elle détenait ainsi que les studios qui en dépendaient étaient destinés aux membres de la famille F______, G______, H______.

10.         Par réplique du 21 août 2023, l’A______ a persisté dans ses conclusions, requérant en outre, à titre préalable, qu’il soit ordonné à C______ SA et au département de produire le plan financier initial indiquant le prix de vente autorisé pour le studio litigieux pendant la période de contrôle LGZD, puis qu’il lui soit permis de compléter ses écritures

Le contrôle des prix de vente par l’État en zone LGZD avait pris fin en 2023. Le décès de feu M. H______, en juin 2018, n’expliquait en rien pourquoi C______ SA avait attendu cinq ans avant d’aliéner le bien litigieux, et ce seulement après l’expiration de ladite période de contrôle, à un prix largement supérieur au prix contrôlé. Le but de l’ancienne LGZD, demeuré identique après 2016, de mettre sur le marché des biens accessibles à la classe moyenne, selon leur loyer ou leur prix de vente, avait dès lors été manifestement violé.

Dans son ATA/6______/2023, la chambre administrative l’avait déboutée des fins de son recours foncièrement au motif qu’il n’avait pas été démontré que le propriétaire n’aurait pas eu pour intention initiale d’occuper le logement litigieux et qu’il pourrait à terme réaliser un bénéfice sur sa vente de par sa sortie du contrôle de l’État. L’histoire avait démontré que d’aucuns avaient pu contourner la vocation de l’art. 5 aLGZD, mais ceci ne permettait pas de retenir dans le cas concret que le propriétaire avait fraudé la loi.

Tout autre était le cas d’espèce. En effet, une société anonyme ne pouvait pas physiquement habiter un logement, puisque son statut de personne dématérialisée l’en empêchait. En outre, on se demandait si la LGZD avait vraiment pour but de réserver pour chaque habitant du canton et un appartement et un studio. Par ailleurs, même en admettant que le studio en question eût été destiné à l’origine à l’usage exclusif de feu M. H______, C______ SA avait attendu la moitié de la période de contrôle avant de le mettre en vente. Le procédé spéculatif et la tentative de fraude à la loi LGZD, déjà dans son ancienne teneur, étaient ainsi manifestes. Afin de le démontrer encore plus pleinement, la production du plan financier LGZD était requise, avec le prix de vente autorisé pour le studio. Dans ces circonstances, le but de contourner l’art. 5 aLGZD, évoqué dans l’ATA/6______/2023, était manifeste et l’affectation locative du studio en cause devait être conservée.

11.         Par duplique du 11 septembre 2023, le département a persisté dans ses observations. Les allégations de la recourante étaient contestées et sans pertinence, tant en fait qu’en droit dans la mesure où il avait fait une juste application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR au vu de la date d’acquisition : il n’y avait pas lieu d’appliquer
l’art. 8A LGZD, entré en vigueur le 19 novembre 2016.

12.         Par duplique du 12 septembre 2023, C______ SA a persisté dans ses conclusions.

Le plan financier initial dont la production était requise n’était propre à prouver aucun fait pertinent pour trancher le litige, de sorte que la conclusion de la recourante en la matière devait être rejetée. II ne se justifiait dès lors pas de lui accorder la possibilité de compléter ses écritures.

La recourante demandait la conservation de la prétendue affectation locative du studio litigieux. Cette conclusion était irrecevable à ce stade. Il était d’ailleurs contesté - et pas démontré - que le studio soit affecté à la location.

Changeant son fusil d’épaule, la recourante soulevait désormais le grief de la fraude à la loi. Ce grief était toutefois irrecevable dans la mesure où il aurait pu être soulevé dans le cadre du recours. Il était aussi infondé. Dans le cadre de l’ATA/6______/2023, le recours avait été rejeté en raison de l’absence d’effet rétroactif des art. 5 al. 1 let. b et 8A LGZD. En vertu de l’art. 5 al. 1 let. b aLGZD, il n’existait aucune obligation pour le propriétaire d’habiter le logement et il ne pouvait dès lors avoir de fraude à une obligation légale inexistante. Déduire de la période écoulée entre le décès de M. H______ et la vente de l’appartement relevait d’un procédé spéculatif, et donc d’une tentative manifeste de fraude à la loi, était erronée. Les dispositions applicables n’imposaient pas non plus que le logement soit vendu durant la période de contrôle. À l’échéance de cette période, le logement pouvait en toute légalité être vendu au prix du marché. En outre, on ne saurait déduire de l’application de dispositions (partiellement) inaptes à atteindre le but souhaité par la loi qu’elles composaient que leur application régulière constituerait systématiquement une fraude à la loi.

13.         Le 18 septembre 2023, l’A______ a encore exposé, notamment, que la demande que le plan financier initial soit produit découlait de la maxime d’office et du devoir d’instruction de l’autorité à laquelle le litige était dévolu et que C______ SA contestait que l’appartement avait été loué alors même qu’elle l’avait allégué dans ses observations du 25 juillet 2023.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare recevable le recours interjeté le 22 mai 2023par l’A______ contre l’arrêté VA 2______ du département du territoire du 24 avril 2023 ;

2.             le rejette ;

3.             met à la charge de la recourante un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par l’avance de frais ;

4.             condamne l’A______ à verser à C______ SA une indemnité de procédure de CHF 1’200.- ;

5.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Claire BOLSTERLI, Jean-Michel KARR, Thierry ESTOPPEY et Diane SCHASCA, juges assesseurs

Au nom du Tribunal :

La présidente

Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.