Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la Commune de B______, située en zone 1, rue C______ 2______ - 3______, sur laquelle est érigé un immeuble destiné à l'habitation et à des activités.

2.             D______ Sàrl - inscrite au registre du commerce genevois depuis le 3 juin 2009 suite à la radiation de E______ Sàrl (ci-après : E______ Sàrl) - a pour but d’offrir à sa clientèle des services divers, principalement liés à la mise à disposition de biens immobiliers en Suisse pour des périodes à durée variable. M. A______ en est l’associé unique sans signature. Madame F______, fille de M. A______, en est la gérante présidente et Monsieur G______, époux de la précitée, en est le gérant, tous deux possédant la signature individuelle.

3.             À teneur de la plateforme de l’État de Genève SAD Consult, le 5 juillet 2012, M. A______ s’est vu délivrer par le département du territoire (ci-après : DT ou le département) l’autorisation de construire DD 4______ portant notamment sur l’aménagement de combles et des transformations intérieures dans son immeuble.

4.             Par courrier du 12 octobre 2017, l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), se référant à une séance du 18 septembre 2017 ainsi qu`à des échanges de courriels, a informé le conseil de M. A______ de sa position s’agissant de l’affectation des locaux de l’immeuble du précité. L’affectation des locaux sis au 1^er étage occupés comme bureaux par E______Sàrl avait été autorisée le 21 juin 2001 par l’APA 5______. Il était pris acte des déclarations de M. A______ selon lesquelles les appartements 1C, 2A et 2C étaient loués comme logements meublés au moyen de baux d’habitation classiques soumis aux règles ordinaires du droit du bail et non comme des résidences meublées, E______Sàrl étant l’intermédiaire chargé de la plateforme de mise à disposition de ceux-ci. Une éventuelle exploitation de ces logements comme résidences meublées sans l’accord du DT exposerait M. A______ aux mesures et sanctions prévues par la loi. La destination commerciale originelle des locaux 3A et 3B situés au 3^ème étage et de ceux situés au 4^ème étage n’était pas contestée, faute d’éléments permettant d’établir le contraire. Une demande de régularisation devrait être déposée pour les travaux effectués sans autorisation dans ceux-ci.

5.             Faisant suite à une demande de renseignements, M. A______ a transmis plusieurs documents à l’OCLPF, le 6 octobre 2019, notamment un état locatif de l’immeuble établi le 4 octobre 2019 par la Régie H______ SA, à teneur duquel l’immeuble se composait de : trois arcades 1, 2, 3 (rez-de-chaussée) ; dix « locaux commerciaux » C1, C2, C3, C4, C5 (rez-de-chaussée), T12 et T13 (3^ème étage) et T16, T17 et T18 (4^ème étage), pour lesquels la rubrique « Locataire » indiquait D______ Sàrl ; un « bureau » SQ (1^er étage), dont D______ Sàrl était locataire ; six appartements T6 (1^er étage), T10 (2^ème étage) et T21, T22, T24 et T25 (5^ème étage), pour lesquels la rubrique « Locataire » précisait qu’ils étaient gérés par D______ Sàrl et sept appartements T7 (1^er étage) loué par Madame I______, T8 (2^ème étage) loué par Monsieur J______, T9 (2^ème étage) loué par K______ SA, T11 (2^ème étage) vacant, T14 (3^ème étage) vacant, T19 (4^ème étage) loué par Madame L______ et T23 (5^ème étage) loué par Monsieur M______ et Madame N______.

6.             L’OCLPF a requis auprès de M. A______, par pli du 28 octobre 2019, des explications s’agissant des appartements T6 (anciennement 1C, composé de trois pièces au 1^er étage), T7, T8, T10 (anciennement 2C, composé de trois pièces au 2^ème étage), T19, T21 (composé de quatre pièces au 5^ème étage), T22 (composé de deux pièces au 5^ème étage), T23, T24 (composé de trois pièces au 5^ème étage) et T25 (composé de quatre pièces et demi au 5^ème étage). La liste des locataires avec les justificatifs idoines était requise. S’agissant du 5^ème étage, l’état locatif s’écartait des plans autorisés, tant quant au nombre de pièces qu’à celui d’appartements, et leur affectation au logement n’apparaissait pas claire.

7.             Faisant suite à cette nouvelle demande de renseignements, M. A______ a produit, par courrier du 3 décembre 2019, plusieurs documents, notamment : les plans du 5^ème étage et des contrats de baux à loyer rédigés en français et accompagnés d’un avis de fixation de loyer, pour les appartements n^os T7, T8, T19 et T23, qui n’étaient ni loués ni gérés par D______ Sàrl et des « Residential lease Agreement for a furnished apartment », rédigés en anglais, relatifs aux logements n^os T6, T10, T21, T22 et T25, gérés par D______ Sàrl accompagnés d’un document en anglais intitulé « E______General Terms and Conditions ».

8.             Par correspondance du 17 février 2020, l’OCLPF a informé M. A______ de l’ouverture d’une procédure administrative, sous le n° I-6______, afin de déterminer si la situation de son immeuble était conforme au droit, au regard d’un éventuel changement d’affectation de certains logements sans autorisation. Un transport sur place était ordonné. La production de plusieurs documents, notamment des plans conformes à l’exécution de la DD 4______ datés et signés et la traduction en français des contrats produits et des contrats de service fournis aux occupants de l’immeuble par D______ Sàrl, était requise d’ici au 9 mars 2020.

9.             Par écriture du 9 mars 2020, M. A______, sous la plume de son conseil, a précisé à l’OCLPF que les contrats relatifs aux appartements n^os T6, T21, T22 et T25 étaient en anglais, selon le choix des parties. Même si le loyer y était présenté par nuitée, ils étaient mis à disposition pour des durées variables. Il s’agissait de baux d’habitation sans mise à disposition de services par D______ Sàrl. Était jointe une traduction libre en français du « template » des « Agreements » précédemment produits en anglais.

10.         Un rapport de visite – accompagné de photographies - relatif au transport sur place du 15 juin 2020 effectué dans les logements n^os T6 (1C), T10 (2C), T21 (5A) et T22 (5B) a été établi le 12 octobre 2020 par Madame O______, architecte LDTR à l’OCLPF. Étaient notamment également présents le conseil et l’architecte de M. A______ et Mme F______. Le constat relatif à chacun de ces appartements précisait que les meubles avaient été choisis par les locataires mais n’avaient pas de lien fort avec ceux-ci. La rubrique « description » indiquait que les murs étaient impersonnels, les rideaux étaient gris, le lit était fait par un professionnel, les serviettes blanches étaient distribuées par un service professionnel, les meubles étaient neutres, le savon était de la marque P______ et aucun nom ne figurait sur la porte. Six des boîtes aux lettres de l’immeuble n’indiquaient pas de nom. Un chariot de nettoyage professionnel ELIS, avec rechange de linges blancs et approvisionnement en papier hygiénique, shampoing et savon P______, ainsi qu’un sac rempli de linge sale des appartements se trouvaient sur le palier.

11.         Par courriel du 16 juin 2020, l’OCLPF a sollicité auprès de M. A______ la transmission des plans, datés et signés, des appartements T24 et T25.

12.         Un second transport sur place a eu lieu le 1^er juillet 2020, en présence notamment du conseil et de l’architecte de M. A______ et de Mme F______, dans les appartements n^os T23 (5C), T24 (5D) et T25 (5E). À teneur du rapport de visite y relatif – accompagné de photographies - rédigé le 8 octobre 2020 par Mme O______, ces logements étaient liés à la DD 4______, étant précisé que les n^os T23 et T24 ne faisaient pas l’objet de plans autorisés. Les mêmes remarques que celles figurant dans le rapport de visite du 15 juin 2020 en lien avec l’absence de noms sur les portes et les meubles étaient indiquées, avec la précision, pour l’appartement n° T23, de la présence de plantes vertes et du fait qu’il était « un peu plus personnalisé que les autres appartements (linge de couleur) ».

13.         Par décision du 1^er décembre 2020 déclarée exécutoire nonobstant recours en ce qu’elle portait sur l’interdiction d’exploiter, le DT a ordonné à M. A______ de rétablir une situation conforme au droit dans un délai de trente jours en procédant à :

-            la remise en location ordinaire des appartements T6, T10 et T25 et à la production, dans le même délai, de tous justificatifs y relatifs, notamment les nouveaux contrats de bail à loyer et les avis de fixation de loyer initial ;

-            la dépose d'une requête en autorisation de construire complémentaire à la DD 4______ afin de régulariser les modifications typologiques effectuées sans autorisation dans les appartements T21, T22, T23 et T24.

L'interdiction d'exploiter les résidences meublées T6, T10, T21, T22, T24 et T25 était ordonnée, avec effet immédiat et jusqu'au rétablissement d'une situation conforme au droit. La sanction administrative portant sur les changements d'affectation sans autorisation et les modifications typologiques réalisées sans droit ferait l'objet d'une décision séparée à l'issue du traitement du dossier I-6______ et demeurait réservée. A défaut d'exécution immédiate de l'interdiction d'exploiter, le précité s’exposait à de nouvelles mesures et/ou sanctions.

Les appartements T6 (2 pièces au 1^er étage), T10 (2 pièces au 2^ème étage) et T25 (3 pièces au 5^ème étage) avaient fait l'objet d'un changement d'affectation de logements en résidences meublées sans autorisation. L'appartement T23 (actuellement constitué de 4 pièces au 5^ème étage) avait fait l'objet de modification typologique non conforme à la DD 4______. Enfin, les appartements T21 (actuellement constitué d'un 4 pièces), T22 (actuellement constitué d'un 2 pièces) et T24 (actuellement constitué d'un 5 pièces) situés au 5^ème étage avaient fait l'objet d'un changement d'affectation de logement en résidence meublée sans autorisation et de modifications typologiques non conformes à la DD 4______.

14.         Par courriel du 7 décembre 2020, le conseil de M. A______ a sollicité auprès du DT la mise à disposition du dossier relatif à la procédure d’infraction I-6______ les 8 ou 9 décembre 2020 si possible.

15.         Le DT a informé le précité, par courriel du même jour, de la transmission de cette requête au service concerné et de la fixation d’un rendez-vous dès réception du dossier.

16.         Le 7 décembre 2020, M. A______ a déposé, sous la plume de son conseil, une requête urgente en restitution de l’effet suspensif devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) suite à la décision du DT du 1^er décembre 2020, laquelle a été enregistrée sous le n° de cause A/7______.

17.         Cette requête a été déclarée irrecevable, par jugement du 8 décembre 2020 (JTAPI/8______).

18.         Par acte du 11 décembre 2020 - enregistré sous le n° A/9______-, sous la plume de son conseil, M. A______ a formé recours devant le tribunal contre la décision du DT du 1^er décembre 2020, concluant, préalablement, par le biais de mesures super-provisionnelles puis de mesures provisionnelles, à la restitution de l’effet suspensif au recours et, principalement, à ce que l’apport du dossier complet d’infraction I-6______ soit ordonné puis à l’octroi d’un délai pour compléter ses écritures, et au constat de la nullité de la décision précitée, subsidiairement à son annulation, avec suite de frais et dépens. Sa comparution personnelle et des auditions de témoins étaient requises.

Une violation irréparable de son droit d'être entendu était à déplorer. Aucun procès-verbal ni compte-rendu ne lui ayant été transmis suite aux transports sur place effectués, il ignorait quelles constatations en avaient été tirées. N’ayant pas davantage été informé que l’instruction était terminée après près d’un an et demi d’enquêtes, il n’avait pas pu se déterminer sur le résultat de l’administration des preuves fondant la décision attaquée avant son prononcé. En outre, cette dernière émanait de l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) du DT, alors que toute l’instruction avait été menée par l’OCLPF et qu’il n’avait pas été avisé de la transmission de son cas à un autre service. Il n’avait pas pu prendre connaissance du dossier d’infraction dans le délai de recours, celui-ci n’ayant pas été mis à sa disposition et la décision contestée ne comportait aucune motivation. Sur le fond, les art. 7, 3 al. 3 et 44 LDTR, le principe de proportionnalité et son droit à la garantie de la propriété avaient été violés.

19.         Par décision sur mesures super-provisionnelles du 14 décembre 2020 (DITAI/10______), le tribunal a restitué l'effet suspensif au recours A/9______.

20.         Cette restitution a été confirmée, par décision sur mesures provisionnelles du 7 janvier 2021 (DITAI/11______).

21.         Par courriel du 5 janvier 2021, le recourant a relancé le DT, dont il était sans nouvelles s’agissant de sa demande de consultation du dossier, en sollicitant un rendez-vous la semaine du 11 janvier 2021.

22.         Par courriel du même jour, le DT l’a informé de la transmission de sa requête au service compétent. Le dossier serait disponible durant la semaine souhaitée et les modalités de consultation lui seraient communiquées ultérieurement.

23.         Par courriel du 13 janvier 2021, le recourant a à nouveau prié le DT, dont il était sans nouvelles, de lui indiquer d’ici la fin de la semaine les modalités de consultation.

24.         Par courrier du 3 février 2021, M. A______ a sollicité auprès du DT, sous la plume de son conseil, la mise à disposition du dossier le 9 février 2021, étant précisé qu’à défaut de suite, une violation de son droit d’être entendu serait à déplorer.

25.         Dans le cadre de la procédure de recours A/9______, plusieurs échanges d’écritures et actes d’instruction ont eu lieu. Ainsi notamment :

-          Le DT a produit ses observations, accompagnées du dossier, le 9 février 2021 ;

-          Le recourant a répliqué le 22 mars 2021, précisant notamment qu’il avait constaté, lorsqu’il avait finalement pu consulter son dossier le 11 février 2021, que les rapports des visites des 15 juin et 1^er juillet 2020 indiquaient, sous « motif », la mention « changement d’affectation » mais ne faisaient pas état d’infractions à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Les constatations figurant dans ces rapports étaient en outre contredites par les photographies produites en annexe de ceux-ci. Le DT avait entravé l’accès à son dossier en ne donnant pas suite à ses nombreuses demandes de consultation.

26.         Le conseil de M. A______ a procédé à la consultation du dossier le 11 février 2021.

27.         Par pli du 23 février 2021, le conseil de M. A______, faisant suite à cette consultation, a indiqué à l’OCLPF qu’il avait relevé, lors de celle-ci, l’absence de rapport relatif aux prétendues infractions mentionnées dans la décision du 1^er décembre 2020 et censées devoir être régularisées par le dépôt d’une requête en autorisation de construire complémentaire. Ainsi, soit le dossier ne reposait sur aucun rapport d’infractions, soit les éléments y relatifs n’avaient pas été mis à sa disposition lors de la consultation du dossier et il remerciait l’OCLPF de lui indiquer ce qu’il en était.

28.         Suite à ce courriel, Monsieur Q______, pour le DT, a informé le conseil de M. A______, par courriel du 11 mars 2021, qu’il ne comprenait pas l’intérêt de sa demande. À titre informatif, il existait bien un rapport effectué dans le cadre de ce dossier qui faisait partie des pièces d’instruction du dossier servant uniquement aux divers services à pouvoir établir les faits / mesures / sanctions. Ces pièces internes n’avaient aucun intérêt et n’étaient pas mises à disposition, selon la pratique constante. Tout en précisant qu’il espérait avoir répondu aux interrogations du conseil du recourant, M. Q______ a indiqué à ce dernier qu’il avait eu accès, dans le cadre des décisions et du dossier mis à sa disposition, en particulier dans le courrier du 17 février 2020, à un aperçu exhaustif de la situation du dossier.

29.         Par acte du 22 mars 2021, M. A______ a interjeté recours devant le tribunal, sous la plume de son conseil, contre le courriel du DT du 11 mars 2021, concluant à ce qu’il soit ordonné à ce département de lui communiquer, dès l’entrée en force du jugement, une copie complète du dossier relatif à l’infraction I – 6______ et du rapport mentionné dans ledit courriel, sous suite de frais et dépens.

Le courrier électronique attaqué, qui refusait de lui donner une copie du rapport sollicité, était un acte individuel et concret contraignant portant atteinte à ses droits et obligations. Il s’agissait ainsi d’une décision négative incidente - bien qu’elle ne soit pas désignée comme telle et n’indiquait ni voies ni délai de recours - susceptible de faire l’objet d’un recours immédiat selon l’art. 45 al. 4 LPA.

Il peinait à comprendre pourquoi il avait dû demander, à quatre reprises, de consulter un dossier qui s’était révélé être vide. Il s’interrogeait également sur les raisons pour lesquelles, suite à sa dernière demande du 23 février 2021, le DT avait subitement reconnu l’existence d’un rapport au dossier, dont il n’avait vu aucune trace lors de la consultation du 11 février 2021. L’acte attaqué ne faisait état d’aucun motif, notamment un éventuel intérêt privé ou public prépondérant, empêchant de fournir la pièce sollicitée. Aucune copie partiellement caviardée du rapport sollicité ne lui avait été proposée. Il disposait d’un intérêt légitime et important à connaître l’intégralité du dossier, en vue de pouvoir exercer valablement ses droits dans la procédure A/9______. Enfin, aucune pièce dont la consultation lui était refusée ne pouvait être utilisée à son désavantage si le contenu ne lui en avait pas été communiqué par écrit.

30.         Sur requêtes des parties, le tribunal a suspendu, par décision du 26 avril 2021 (DITAI/12______), l’instruction du recours.

31.         Par pli du 13 juillet 2021, le DT a sollicité la reprise de l’instruction.

32.         Dans ses observations du 16 août 2021, ce département a conclu à l’irrecevabilité du recours et a renoncé à se prononcer sur le fond.

Le courriel litigieux, qui faisait suite à une requête tendant à la transmission d’explications sur l’absence du rapport d’infractions, se limitait à fournir des informations à ce propos. Ce courriel, qui n’entraînait aucune obligation pour le recourant et ne déployait aucun effet juridique, ne revêtait pas les caractéristiques d’une décision et n’était pas susceptible de recours. Il ne refusait pas davantage l’accès au rapport d’infraction, le courrier du recourant du 23 février 2021 ne demandant, pour le surplus, pas l’accès audit rapport.

En outre, le recourant ne pouvait se prévaloir d’aucun intérêt actuel à recourir. Le rapport d’infraction concerné avait été produit dans le cadre de la cause A/9______, en annexe de ses observations du 9 février 2021 et il lui était loisible, dès cette date, de consulter ce document auprès du tribunal.

33.         Par réplique du 13 septembre 2021, le recourant a persisté dans ses conclusions et arguments.

Le courriel attaqué ne se contentait pas de fournir des informations mais refusait de lui transmettre le rapport requis. Il ne pouvait réclamer ce rapport dans son courrier du 23 février 2021 puisqu’il n’en connaissait pas encore l’existence. Il admettait avoir consulté le dossier de la cause A/9______mais souhaitait avoir accès au document intitulé « rapport effectué dans le cadre de ce dossier ». Si ce rapport avait été communiqué au tribunal le 9 février 2021 dans le cadre de la procédure A/9______, il ne comprenait pas pourquoi le DT refusait de le lui transmettre. Enfin, le DT n’expliquait pas que le rapport sollicité serait inclus dans le dossier de la cause A/9______, de sorte qu’il convenait d’en déduire qu’il s’agissait de deux documents distincts et qu’il disposait toujours d’un intérêt actuel à obtenir l’accès à son dossier complet.

34.         Par duplique du 14 octobre 2021, le DT a confirmé ses conclusions et arguments.

Le recourant ayant été informé le 11 février 2021 par le tribunal, dans le cadre de la cause A/9______, que le dossier était à sa disposition pour consultation auprès du greffe, c’était auprès du tribunal que sa consultation aurait dû être requise. En admettant avoir eu accès au dossier, le recourant reconnaissait l’absence d’intérêt actuel au présent recours. Son allégation selon laquelle le dossier serait incomplet n’était corroboré par aucun élément.

35.         Lors de l’audience de comparution personnelle des parties qui s’est tenue le 22 février 2022 dans le cadre des procédures A/9______et A/13______, Mme O______ et M. A______ ont été entendus s’agissant des locaux litigieux de l’immeuble concerné. Également entendue, la juriste du DT a confirmé que l'intégralité du dossier du département avait été produite avec les observations. Ce dossier contenait trois rapports de visite, sur lesquels le DT s'était basé pour rendre sa décision. Il n'y avait pas d'autre rapport d'infraction. Elle ignorait si M. Q______ s'était référé à un autre document, par hypothèse interne mais, à sa connaissance, tel n'était pas le cas.

36.         Durant la seconde audience de comparution personnelle des parties, qui a eu lieu le 22 mars 2022 dans le cadre des deux procédures précitées, Mmes F______ et O______ ont été entendues.

37.         Dans ses observations finales du 27 avril 2022 produites dans la présente procédure ainsi que dans la procédure A/9______, le DT a confirmé ses conclusions et rappelé que l’exploitation des logements litigieux allaient à l’encontre de la LDTR.

38.         Dans ses observations finales du 11 mai 2022 produites dans la présente procédure ainsi que dans la procédure A/9______, le recourant a persisté dans ses conclusions, tout en invoquant des arguments en lien avec la problématique faisant l’objet de la procédure A/9______, sans toutefois se déterminer à nouveau s’agissant de la demande de production de documents faisant l’objet de la présente procédure.

39.         Par écriture spontanée du 25 mai 2022 produite dans la présente procédure et dans la procédure A/9______, le recourant a persisté dans ses conclusions.

Il s’est à nouveau déterminé sur la problématique de fond faisant l’objet de la procédure A/9______mais non sur la question de l’accès au dossier faisant l’objet de la présente procédure.

40.         Par jugement du 27 septembre 2022 (JTAPI/14______), le tribunal a rejeté le recours enregistré sous le n° A/9______, écartant notamment toute violation du droit d’être entendu.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR).

2.             Se pose en l’espèce la question de la recevabilité du recours, notamment quant à la qualification du courriel attaqué au regard des conditions légales pour qu’un acte soit considéré comme une décision susceptible de recours. Cette question souffrira toutefois de demeurer ouverte, eu égard à la conclusion à laquelle le tribunal parviendra ci-après.

3.             À teneur de l’art. 60 al. 1 let. b LPA, possède la qualité pour recourir toute personne touchée directement par la décision attaquée et qui peut se prévaloir d’un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée.

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             constate que le recours interjeté le 22 mars 2021 par Monsieur A______ contre le courriel du département du territoire du 11 mars 2021 est, dans la mesure de sa recevabilité, devenu sans objet sur le fond ;

2.             raye la cause du rôle ;

3.             renonce à percevoir un émolument ;

4.             ordonne la restitution au recourant de l’avance de frais de CHF 500.- ;

5.             dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;

6.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, Evis BARANYAI, Claire BOLSTERLI, François HILTBRAND, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.