Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

A______
B______
C______
D______
E______
F______, mineur représenté par Me Albert RIGHINI, curateur
représentés par MOSER VERNET & CIE, mandataire recourants

contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC intimé

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Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 avril 2024 (JTAPI/371/2024)

Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs, notamment améliorer la protection des locataires, et conserver sur le marché certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix et de leur conception (ATF 116 Ia 401 consid. 9c).

2.2 Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP - art. 9 al. 2 LDTR). Il s'agit d'hypothèses alternatives (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation : immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 133).

Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR). Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 2022 (ArLoyers - L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce par année.

Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (ArAppart - L 5 20.03) déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en vigueur, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements d'une à sept pièces inclusivement.

2.3 Selon l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation de construire, le montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient compte des critères énumérés à l’art. 11 LDTR.

2.4 Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au‑dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive des amortissements (let. a) ; de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5% (let. b) ; des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en considération (let. c) ; des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les art. 269 et ss CO (let. d).

Selon l’art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP.

Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permettait économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer.

3.             Les recourants estiment que le loyer après travaux devrait être fixé en application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR selon les échelons prévus dans le contrat de bail et non en application de l’art. 11 al. 3 LDTR. Ils ne contestent cependant pas que le loyer avant travaux dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP.

3.1 L'art. 11 al. 3 LDTR a été introduit avec l'adoption du PL 7'752, le 25 mars 1999. Il vise à permettre la rénovation d'immeubles dont les loyers dépassent déjà, avant travaux, le niveau des loyers répondant aux BPP, en autorisant une augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que ces derniers aient été précédemment équitablement fixés (ATA/675/2017 du 20 juin 2017 consid. 8c).

L’art. 11 al. 3 LDTR présume que le loyer supérieur à la fourchette LDTR avant travaux était abusivement élevé, au sens de la LDTR et qu’il correspondait déjà à ce qui sera admissible après transformation (ATA/567/2005 du 16 août 2005 consid. 22). Cette présomption peut être renversée par le propriétaire puisque dans la situation de l’art. 11 al. 3 LDTR, il appartient au requérant de démontrer, par toutes pièces utiles, que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer.

Par pièces utiles, le département fait prioritairement référence à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à une étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des statistiques publiées chaque année par le canton. Le département tient compte, dans son appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des art. 269 ss CO (art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation - RDTR - L 5 20.01 ; ATA/253/2011 du 19 avril 1011 consid 8 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 315).

L’historique de cette disposition montre notamment que le législateur entendait l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient abusivement élevés, supérieurs à la fourchette des loyers BPP, avant travaux mais ne constituaient pas des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette interprétation restrictive était en accord avec le texte légal et correspondait aux travaux préparatoires. Ce texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers abusifs et répondait à un objectif de politique sociale. Par ailleurs la réserve selon laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable permettait à l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1^er septembre 2000 consid. 6 c).

En l’espèce toutefois, les recourants, propriétaires, ne se prévalent pas de la possibilité de renverser la présomption de l’art. 11 al. 3 LDTR. Il n’y a dès lors pas de sens à invoquer l’art. 11 al. 1 let. d LDTR à l’appui de leur raisonnement.

3.2 Les recourants concluent toutefois à ce que le loyer après travaux soit fixé en tenant compte des échelons prévus dans le bail, ceux-ci correspondant, selon eux, au loyer avant travaux. Les échelons devant entrer en vigueur comme prévu. Le maintien « au même niveau » prévu par l’art. 11 al. 3 LDTR impliquerait cela.

Or, à cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b).

S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art. 11 al. 1 LDTR s’avéreraient conduire à un loyer qui serait encore abusif (ATA/502/2008 précité consid. 7d).

L’art. 11 LDTR prévoit la méthode de fixation des loyers après travaux, selon que celui avant travaux réponde aux BPP (art. 11 al. 1 et 2 LDTR) ou non (art. 11 al. 3 LDTR, soit lorsque le loyer avant travaux dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP). La conformité avec le droit fédéral de cette dernière disposition a déjà été examinée par le Tribunal fédéral, qui a conclu que sous l’angle du but poursuivi par la norme, la situation n’était guère comparable entre le propriétaire qui désirait, après travaux, adapter ses loyers auparavant justifiés, et celui dont on peut considérer que le coût des travaux était déjà compris dans les loyers précédents. Notamment, il est précisé qu’avec la possibilité pour le propriétaire de démontrer qu’il n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer, le mécanisme prévu était conforme au principe de proportionnalité (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 et 1P.686/1999 du 1^er septembre 2000 consid. 6.).

Il s’agit bien de tenir compte du loyer avant travaux et non pas du loyer prévu pour la période couverte par les travaux et celle après les travaux, l’échelonnement prévu ne pouvant, dans l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR, avoir pour conséquence de modifier le loyer à fixer. Les recourants ne peuvent être suivis lorsqu’ils estiment que l’art. 11 al. 1 let. d traite du loyer avant travaux, puisqu’en lisant l’entier de la disposition, il s’avère sans ambiguïté qu’il s’agit d’un des modes de calculs prévus pour fixer le montant des loyers après travaux : « Prenant en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte : » suivent les lettres a), b) c) et d) laquelle prévoit les autres facteurs de hausse et baisse à prendre en considération selon les art. 269 ss CO.

Le raisonnement des recourants qui n’est pas fondé sur le texte clair de l’art. 11 LDTR ni de celui de l’entier des dispositions du chapitre V de la LDTR consacré à la fixation des loyers et des prix en cas de démolitions ou de transformations, ne peut donc être suivi. L’art. 14 LDTR prévoit d’ailleurs que bien que pendant la période de contrôle, les loyers et les prix de vente fixés par le département ne puissent être dépassés, lorsque l’évolution des critères de fixation de loyers au sens de l’art. 269 ss CO le justifie, une demande de modification des loyers ou des prix peut être présentée au département (art. 14 LDTR), ce mécanisme permettant, le cas échéant, aux recourants de faire valoir leur demande en modification du loyer fixé.

3.3 S’agissant des loyers échelonnés, la chambre de céans a déjà jugé que le département ne pouvait pas intervenir sur le montant du loyer dû au-delà de la période de contrôle et qu’ainsi dans le cas où le bail prévoit un premier échelon respectant l’autorisation de construire délivrée puis un deuxième à partir de la date de fin de la période de contrôle, il s’avérait conforme à la LDTR (ATA/512/2010 du 3 août 2010). Le Tribunal fédéral a également précisé que dans le cadre d’un contrat de bail avec loyers échelonnés, les dispositions de la LDTR ne permettaient pas au département d’intervenir sur le loyer postérieur à la période de contrôle, soit de vérifier le loyer fixé dans la clause d’échelonnement pour les deux années suivant la période postérieure au contrôle (arrêt du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.2).

Il découle aussi de cette jurisprudence, a contrario, que le département peut fixer le loyer pour la période de contrôle, ce qui confirme le développement fait ci-dessus sur les dispositions de la LDTR. Ainsi, nonobstant l’accord des parties au contrat de bail, s’agissant de l’échelonnement des augmentations du loyer, le département était en droit de fixer le montant du loyer pendant la période de contrôle, à hauteur de celui avant travaux, conformément à l’art. 11 al. 3 LDTR.

En conséquence, le raisonnement des recourants ne peut être suivi et le recours sera rejeté.

Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge conjointe des recourants qui succombent (art. 87 al. 1 LPA), et il ne sera pas alloué d’indemnité (art. 87 al. 2 LPA).

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PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 14 mai 2024 par A______, C______, D______, B______, E______ et F______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 avril 2024 ;

au fond :

le rejette ;

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge conjointe de A______, C______, D______, B______, E______ et F______ ;

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession des recourants, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à MOSER VERNET & Cie SA, mandataire des recourants, au département du territoire - OAC ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.

Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Jean-Marc VERNIORY, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, Fabienne MICHON RIEBEN, Michèle PERNET, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.