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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1652 enregistrements trouvés

Fiche 2309567

Pas de décision du 08.11.2002

TF
Publication CdB 2/2003 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU
Normes : CO.274a
Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

Fiche 2309568

4P.151/2002 du 22.10.2002

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259d
Résumé : ORIGINE DES NUISANCES Le juge n'a pas à déterminer l'origine des nuisances (acoustiques in casu). Il lui suffit de constater leur ampleur et de décider s'il s'agit de défauts au sens de l'art. 259d CO.

Fiche 2309569

Pas de décision du 18.10.2002

Philippe RICHARD
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257a; CO.257b
Résumé : Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309574

Pas de décision du 18.10.2002

Pascal TERRAPON
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264; CO.267
Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309571

Pas de décision du 18.10.2002

Bénédict FOËX
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES
Normes : CO.257e
Résumé : Les sûretés et le bail à loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309573

Pas de décision du 18.10.2002

Cipriano ALVAREZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER
Normes : CO.253ss
Résumé : Le régime des loyers dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux : perspectives législatives in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309572

Pas de décision du 18.10.2002

Bernard CORBOZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; BAILLEUR; LOYER
Normes : CO.260
Résumé : Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur le loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309570

Pas de décision du 18.10.2002

Pierre WESSNER
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.253ss
Résumé : Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309575

4C.224/2002 du 16.10.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.272.al.2
Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION : POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE DANS LA PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts, le juge peut, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, tenir compte de la présence du bailleur dans le même immeuble que le locataire et, surtout, tenir compte du fait que ce dernier a commis des actes de vandalisme sur l'ascenseur de l'immeuble et a entretenu, par ses agissements, une situation conflictuelle avec le bailleur. Il peut en tenir compte, et ce, même s'il considère que ces agissements, sanctionnés par des condamnations pénales, ne justifient pas une résiliation anticipée du bail. Le TF estime qu'une unique prolongation de deux ans constitue le maximum envisageable dans ces circonstances.

Fiche 2309579

ACJ n° 1148 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; CALCUL; RENDEMENT NET; PROCEDURE
Normes : CO.269; CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT En vertu de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), le juge est tenu de recourir à un calcul de rendement dans deux cas : - lorsqu'il retient l'existence d'abus (cf. SJ 1981 p. 507; ATF 108 II 137; 103 II 49) - lorsque le bailleur le réclame, afin d'établir qu'il ne tire pas de la chose louée un rendement excessif, que ce soit à l'occasion d'une demande de baisse (ATF 116 II 73) ou d'une contestation de hausse (ATF 116 II 594; SJ 1991 p. 189 et 302).

Fiche 2309578

ACJ n° 1148 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION
Normes : CO.269a
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU Le juge doit motiver le taux de plus-value retenu. Une motivation succincte, du type "les travaux concernent principalement la réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, la peinture extérieure des façades, le remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques", compte tenu de l'importance et de la nature des travaux, est suffisante car elle correspond au pourcentage retenu en la matière par la jurisprudence (in casu 60%).
Voir aussi : Fiche 2310018

Fiche 2309580

ACJ n° 1150 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN
Normes : CO.266l
Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

Fiche 2309582

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT MINEUR NE JUSTIFIANT PAS UNE RÉDUCTION DE LOYER Une différence de coloration du parquet, dès l'instant où il est largement recouvert d'un tapis, ne constitue qu'une entrave mineure à l'usage de la chose, qui ne justifie pas une réduction de loyer (mais par contre des travaux de coloration).

Fiche 2309583

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; TOLERANCE(EN GENERAL)
Normes : CO.257h
Résumé : REFUS DU LOCATAIRE DE TOLÉRER LES TRAVAUX - ABUS DE DROIT L'attitude du locataire, qui ne réagit pas aux demandes de fixation d'un rendez-vous pour l'exécution de travaux ou qui les repousse sans raison est contraire à la bonne foi. Dès lors, le locataire ne saurait faire valoir la continuation d'une réduction de loyer et de la consignation sans commettre un abus de droit. Il ne peut donc pas invoquer l'art. 257h al. 3 CO.

Fiche 2309584

ACJ n° 1006 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257a
Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE La Cour de justice rappelle que les frais de chauffage et d'eau chaude doivent être ventilés selon une clef de répartition objective. Tel est le cas d'une répartition au prorata des millièmes de copropriété, ou d'une répartition selon la surface chauffée (tenant compte en l'espèce d'un nombre de radiateurs identique par appartement) ou d'une répartition par volume.

Fiche 2309585

4C.145/2002 du 19.08.2002

TF
Publication ATF 128 III 419 = SJ 2003 p. 33 = CdB 1/03 p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.253b.al.1; CO.269
Résumé : MODIFICATION CONVENTIONNELLE DU LOYER EN COURS DE BAIL : L'EMPLOI DE LA FORMULE OFFICIELLE N'EST PAS OBLIGATOIRE Examen de la validité d'un avenant signé par les parties qui prévoit une augmentation du loyer. L'art. 269d CO n'est pas applicable et l'usage de la formule officielle n'est donc pas obligatoire s'il résulte des circonstances du cas : - que l'on ne se trouve pas dans l'hypothèse d'une augmentation unilatérale par le bailleur pour le prochain terme de résiliation, mais d'une renégociation du contrat avec effet immédiat, et - que le locataire (fermier) a été suffisamment informé de ses droits et n'a pas consenti à la hausse sous la menace d'une résiliation. Les parties sont en effet libres de convenir d'une modification de leur contrat, et cela même en cours de bail.

Fiche 2309586

4C.118/2002 du 19.08.2002

TF
Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

Fiche 2310633

4C.145/2002 du 19.08.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication 128 III 419
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE - CARACTÈRE CONSENSUEL La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer pour le prochain terme de résiliation n'exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Une telle modification consensuelle du contrat de bail n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Toutefois, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur, d'entente entre les parties, avant l'échéance contractuelle, le locataire ne peut pas invoquer l'absence de formule officielle de hausse de loyer.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 03.03.2017; CdB 4/2013, p. 120ss

Fiche 2309587

ACJ n° 893 du 11.07.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOCIETE SIMPLE
Normes : LPC.6; CO.262.al.1
Résumé : SOUS-LOCATION: PAS DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE DES COLOCATAIRES PRINCIPAUX Examen de la recevabilité d'un recours du sous-locataire contre un refus de mesures provisionnelles, dirigé contre une partie seulement des colocataires principaux. Les colocataires forment entre eux une société simple, qui suppose en règle générale la consorité nécessaire, au point que les consorts nécessaires ne peuvent agir ou être actionnés qu'ensemble. Selon la Cour cantonale toutefois, la sous-location étant une affaire ordinaire, chaque associé peut agir sans le concours des autres et représenter la société simple. Ainsi, le sous-locataire n'avait pas à citer l'ensemble des colocataires. Le recours est donc recevable.
Remarques : Arrêt isolé

Fiche 2310407

4C.291/2001 du 09.07.2002

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); INTERET MORATOIRE
Normes : CO.270e; CO.104
Résumé : RESTITUTION DU TROP-PERCU - PAS D'INTÉRÊTS MORATOIRES Nonobstant le caractère formateur du jugement qui en admet le bien-fondé, la demande de diminution du loyer prend effet rétroactivement à la date pour laquelle elle a été valablement formulée. Cependant, en vertu de l'art. 270e let. b CO, la créance en restitution du trop-perçu ne devient exigible qu'au terme de la procédure judiciaire en diminution de loyer, plus précisément au moment de l'entrée en force du jugement formateur qui admet en tout ou en partie la réduction de loyer requise. La créance du locataire visant au remboursement de ce qu'il a payé en trop ne devient donc exigible qu'à ce moment-là. Faute d'exigibilité, il ne saurait donc y avoir de demeure du débiteur avant que la procédure en diminution du loyer ait pris fin (cf. art. 102 al. 1 CO). A défaut de demeure, le locataire ne peut dès lors pas réclamer l'intérêt moratoire au bailleur.
Voir aussi : ACJ n°74 du 30.03.1992 (idem suite à validation d'une hausse)

Fiche 2309588

4C.291/2001 du 09.07.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE
Normes : CO.270a
Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.
Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75
Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

Fiche 2309590

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCES DUES AU BRUIT TROUBLANT LE SOMMEIL Le bruit de chaufferie perçu dans une chambre à coucher, troublant le sommeil du locataire, constitue un défaut de moyenne importance. Le loyer modeste payé par le locataire ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de remise en état de la chose. Des nuisances propres à troubler le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation.

Fiche 2309592

ACJC/719/2002 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : TEMPÉRATURE DE CONFORT DU LOGEMENT La température en dessous de laquelle il convient d'admettre un défaut est de 18 degrés (cf. Droit du bail, 1996, n° 7).
Voir aussi : ACJC/135/2018 du 05.02.2018 (Températures constatées inférieures à 20°, correspondant au seuil inférieur de la fourchette de température convenue - dans les clauses complémentaires du bail relatives à MINERGIE - sont constitutives d'un défaut.)

Fiche 2309594

ACJ n° 713 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHAMBRE; NOTION; SURFACE
Normes : CO.253.ss
Résumé : PIÈCE, DEMI-PIÈCE: DÉFINITIONS La jurisprudence genevoise (DB 1990 n° 30 et SJ 1979 p. 71 n° 18-23), se basant sur l'art. 52 LCI (L 5 05), ainsi que sur la LGL (I 4 05) et son règlement d'application, considère qu'une pièce doit avoir au minimum 9 m2, être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2.

Fiche 2309593

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS Lorsque une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n'a pas à instruire d'office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu'il lui donne l'occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s'expliquer.
Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

Fiche 2309591

ACJ n° 706 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE
Normes : CO.16.al.1
Résumé : SIGNATURE SUR LA FORMULE OFFICIELLE MAIS PAS SUR LE BAIL : CONSÉQUENCES Lorsque le bailleur remet au locataire un contrat de bail non signé, accompagné de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO) signée, le bail n'est en principe pas entré en vigueur car la forme écrite n'est pas respectée (la formule est en effet un document d'information sans influence sur la formation et la liberté de forme du contrat et présuppose l'existence d'un contrat de bail). In casu, le contrat est venu à chef car le locataire a reçu et accepté les locaux, indiquant par là qu'il renonçait à la forme écrite.

Fiche 2309600

4C.67/2002 du 30.05.2002

TF
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; EVACUATION(EN GENERAL)
Normes : CO.257e.al.1
Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE : BUT DE L'OBLIGATION ET CONSÉQUENCE DE SA VIOLATION SUR L'AFFECTATION DE LA SOMME REÇUE Les sûretés visent à garantir l'exécution des obligations contractées par le locataire. Le but de l'obligation du bailleur de déposer le montant reçu à titre de garantie sur un compte au nom du locataire est notamment de protéger ce dernier des conséquences d'une éventuelle faillite du bailleur. Le fait que ce dernier viole cette obligation ne modifie pas d'office l'affectation de la somme reçue (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n° 23 et 30 s. ad art. 257e CO; SVIT-Kommentar, n° 16 ad art. 257e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht fur die Praxis, 4e éd., n° 2.2.4 s.). A défaut d'accord exprès, on ne peut donc considérer que les sûretés constituent des loyers payés d'avance (in casu: procédure sur 257d CO).

Fiche 2309602

ACJ n° 576 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269c
Résumé : CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT NE FIGURANT PAS DANS LE CONTRAT DE BAIL MAIS DANS L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL Cas d'un échelonnement du loyer prévu uniquement dans l'avis de fixation du loyer initial, et non dans le contrat. Est déterminant dans ce cas le loyer fixé dans le contrat bail et non l'échelonnement prévu dans l'avis officiel, en application du principe de la confiance (interprétation contra stipulatorem). Dès lors, le bailleur doit se laisser opposer cette contradiction entre les deux documents.

Fiche 2309603

ACJ n° 563 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.257d
Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

Fiche 2309604

ACJ n° 563 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

Fiche 2309601

ACJ n° 575 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE
Normes : CO.257f.al.4
Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

Fiche 2309605

4C.24/2002 du 29.04.2002

TF
Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).
Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

Fiche 2309611

4C.323/2001 du 09.04.2002

TF
Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL
Normes : CO.269; CO.269a.let.a
Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

Fiche 2309610

4C.323/2001 du 09.04.2002

TF
Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRES DE COMPARAISON - DIFFÉRENCE DE SURFACE ADMISSIBLE Une différence de surface allant jusqu'à 17% en plus ou en moins entre l'appartement de référence et l'exemple à comparer permet encore à celui-ci d'être pris en compte.
Voir aussi : ATF 141 III 569 (admet écart de plus ou moins 20% pour les grands logements)

Fiche 2309617

ACJ n° 349 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE
Normes : CO.266a.al.2
Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

Fiche 2309618

4P.328/2001 du 18.03.2002

TF
Publication SJ 2002 I p. 341 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 5
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; LOCAL PROFESSIONNEL; COURT DE TENNIS
Normes : CO.253; aLOJ.56M
Résumé : CONTRAT DE BAIL - COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - CONVENTION IMPLIQUANT L'UTILISATION DE COURTS DE TENNIS Une convention portant sur la location de courts de tennis intérieurs et extérieurs doit être soumise aux règles du droit du bail et le Tribunal des baux et loyers est compétent pour trancher le litige (56M LOJ) même si seul le court intérieur peut être qualifié de local commercial au sens de l'art. 253a al. 1 CO (cf. ATF 124 III 108 consid. 2b p. 110). En conséquence, la résiliation de la convention devait être effectuée au moyen de la formule agréée par le canton, conformément à l'article 266l CO.
Voir aussi : ATF 4P.155/2005 A. SA c/ X du 21.09.2005 in SJ 2005 I p. 585

Fiche 2309613

ACJ n° 345 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE Le locataire qui a été informé par le bailleur de son intention de résilier le bail doit s'attendre à se voir notifier un congé en bonne et due forme. S'il réclame, entre-temps, une diminution de loyer dans le but de se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il agit contrairement aux règles de la bonne foi et ne doit dès lors pas bénéficier de la protection de cette disposition.

Fiche 2309619

ACJ n° 340 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE
Normes : LPC.211; CO.274d.al.3
Résumé : DEMANDE EN PAIEMENT - MAXIME INQUISITOIRE À CARACTÈRE SOCIAL En cas d'absence du locataire à toutes les étapes de la procédure (art. 211 LPC), le bailleur qui produit des preuves et des allégués précis peut légitimement supposer que le Tribunal fera droit à sa demande. Conformément à la maxime inquisitoire à caractère social de l'art. 274d al. 3 CO, le Tribunal, s'il considère que les faits ne sont pas prouvés avec une certitude suffisante, doit acheminer le bailleur à les établir avec exactitude, par la production de pièces supplémentaires ou l'audition de témoins. Il ne peut en aucun cas débouter sans autre le bailleur.

Fiche 2309616

ACJC/331/2002 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FRAIS(EN GENERAL); HONORAIRES
Normes : CO.259e; LPC.447.al.2
Résumé : FRAIS ENCOURUS AVANT LA PROCÉDURE EN RÉDUCTION DU LOYER - FIXATION DU DOMMAGE EX ÆQUO ET BONO A teneur des articles 259e CO et 447 al. 2 LPC, le bailleur ne doit des dommages et intérêts au locataire que pour les frais nécessaires que celui-ci a encouru avant la procédure. Cas de locataires qui ne réussissent à obtenir du bailleur la correction de défauts qu'à la suite de l'intervention d'un avocat et après constat d'huissier. La Cour a alloué 2000 fr. ex æquo et bono (art. 42 al. 2 CO) pour l'intervention de l'avocat avant la procédure judiciaire (et exclu les frais d'avocat postérieurs) ainsi que le remboursement des frais d'huissier.
Voir aussi : ATF 139 III 190 qui confirme que seuls les frais avant procédure peuvent être remboursés

Fiche 2309612

ACJ n° 337 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE; LOYER INDEXE
Normes : CO.253a.al.3; OBLF.26.al.3
Résumé : DROIT TRANSITOIRE - BAIL CONTENANT UNE CLAUSE D'INDEXATION Les contrats de bail conclus avant l'entrée en vigueur du nouveau droit (1er juillet 1990) mais dont la clause d'indexation entre en vigueur après cette date sont soumis au nouveau droit.
Remarques : Nuance l'ATF du 24.06.97 (fiche 13272)

Fiche 2309621

4C.367/2001 du 12.03.2002

TF
Publication SJ 2002 p. 589; CdB 2002, p. 90
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PENURIE; PRESSION
Normes : CO.270.al.1.let.a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITIONS DE RECEVABILITÉ - PÉNURIE DE LOGEMENTS La pénurie de logements, constatée à Genève par arrêtés du Conseil d'Etat, suffit à admettre comme établie la situation difficile sur le marché local du logement et donc la situation de contrainte du locataire. Il est dès lors inutile d'amener le locataire à prouver les démarches infructueuses qu'il a tentées pour rechercher un logement correspondant à ses besoins, d'autant plus que les arrêtés du Conseil d'Etat indiquent les catégories de logements par nombre de pièces, et limitent leur validité à une année.
Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 24; ACJC/1309/2004 du 08.11.2004; ACJC/1500/2013 du 16.12.2013 (sur la notion de contrainte); ACJC/1457/2009 du 07.12.2009 (pour local commercial)
Remarques : Annule la jurisprudence des ACJ n° 96 du 12.02.2001 (= CdB 2/01 p. 44) et ACJ n° 975 du 8.10.01 L. c/ S. et ACJ n° 580 du 13.05.02 X SA c/ B.

Fiche 2309622

Pas de décision du 04.03.2002

TF
Publication CdB 3/02 p. 87
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : BESOIN URGENT D'UN PROCHE DU BAILLEUR D'UTILISER LES LOCAUX Le besoin urgent est réalisé lorsque la fille du bailleur, qui vit seule dans un studio, a l'intention sérieuse et concrète de vivre dès que possible avec son partenaire dans le logement loué par un tiers. Ces conditions de logement peuvent être qualifiées de solution de transition. Dans ces circonstances, on ne peut pas attendre du bailleur qu'il renonce à l'usage de ce logement pour sa fille.

Fiche 2309623

Pas de décision du 22.02.2002

IIe Cour civile du Tribunal du canton de Zurich
Publication CdB 1/03 p. 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.260a.al.3; CO.272
Résumé : PROLONGATION - PRISE EN CONSIDÉRATION DE TRAVAUX NON ENCORE AMORTIS AFIN DE JUSTIFIER L'EXISTENCE DE CONSÉQUENCES PÉNIBLES La notion de circonstances pénibles au sens de l'art. 272 CO doit être examinée de cas en cas. Le fait que le locataire doive déménager deux fois en deux ans et les soins devant être apportés à un proche ne constituent pas, en règle générale, des circonstances pénibles. Il en va de même des investissements entrepris par le locataire dans les locaux, puisqu'à la fin du bail, ce dernier peut exiger une indemnité pour la plus-value considérable résultant des travaux qu'il a entrepris et que le bailleur a autorisés (art. 260a al. 3 CO). En revanche, les autres investissements, qui ne touchent pas à la substance de l'objet du bail (comme l'acquisition de meubles sur mesure), peuvent constituer des conséquences pénibles.
Voir aussi : ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C.

Fiche 2309624

Pas de décision du 20.02.2002

TF
Publication CdB 3/02 p. 85
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION
Normes : CO.260
Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

Fiche 2309635

ACJ n° 122 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; RENDEMENT NET; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - BAIL INDEXÉ - CALCUL DE RENDEMENT Cas d'un contrat de bail indexé et se renouvelant tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance. Lorsque aucune des parties n'a remis en cause les bases de calcul du loyer dans le délai de préavis, le locataire ne peut pas opposer un calcul de rendement au bailleur qui, se fondant uniquement sur les critères d'indexation, lui notifie une hausse de loyer pour l'échéance du contrat (l'ATF 123 III 76 n'est pas applicable).

Fiche 2309629

ACJ n° 130 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE; PROPORTIONNALITE
Normes : CO.259h
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES EN SUPPRESSION DE LA CONSIGNATION ET VERSEMENT DES LOYERS CONSIGNÉS EN MAIN DU BAILLEUR En conformité avec l'art. 259h al. 2 CO ainsi que l'art. 274f CO, il faut permettre au bailleur de requérir, non seulement devant l'autorité de conciliation, mais également devant le Tribunal des baux et loyers qu'il se prononce à titre provisionnel sur la libération des montants consignés à tort au sens de l'art. 259h CO. En l'espèce, la Chambre d'appel a ordonné la libération des loyers consignés à concurrence de 50 % et fixé dans cette même proportion les loyers qui pourront être consignés à l'avenir, estimant que la consignation de la totalité du loyer paraissait disproportionnée, du fait que les conclusions en réduction de loyer prises en première instance ne dépassaient pas une proportion de 25 % du loyer litigieux.

Fiche 2309632

ACJ n° 132 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE
Normes : CO.261
Résumé : TRANSFERT DE BAIL EN COURS DE PROCÉDURE - CONSÉQUENCES L'article 261 al. 1 CO instaure un transfert légal de bail en cas de changement de propriétaire. En conséquence, en cas de vente d'un immeuble en cours de procédure, l'acquéreur prend la place du vendeur dans le procès. Si ce transfert de propriété intervient en cours d'instance, soit après le dépôt de la demande aux fins de tentative de conciliation, la substitution des parties a lieu de plein droit.

Fiche 2309633

ACJ n° 129 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI
Normes : CO.259d
Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ENTRAVE OU RESTRICTION DE L'USAGE DE LA CHOSE Des locataires ne peuvent se prévaloir de défauts de la chose louée pour demander une réduction de loyer, alors qu'ils ont occupé le logement pendant douze ans avant d'invoquer le défaut originel dont ils se plaignent. Aussi bien lors de la visite des locaux que par leur comportement ultérieur, les locataires ont montré que le défaut invoqué à l'appui de leur demande de baisse était compatible avec l'usage qu'ils ont fait de la chose louée. Le défaut allégué n'a ainsi pas entravé l'usage de la chose louée.

Fiche 2309625

ACJ n° 120 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; NOTORIETE; LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - OBLIGATION DES PARTIES - ISPC La partie qui entend se prévaloir de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation doit l'invoquer expressément, bien qu'il s'agisse d'un fait notoire. Il n'appartient pas au juge de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.
Voir aussi : ACJ n° 1263 du 14.11.2005 O. c/ V. et V. ACJ n° 1434 du 11.12.2006 C. c/ S.

Fiche 2309636

ACJ n° 134 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION DE LA DEMANDE; TERME DE CONGE; RETROACTIVITE
Normes : CO.270a
Résumé : IRRECEVABILITÉ D'UNE AMPLIFICATION D'UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Une amplification d'une demande de baisse de loyer pour le même terme de résiliation est irrecevable, car elle viole l'art. 270a CO dans la mesure où elle tend à une réduction supplémentaire de loyer avec effet rétroactif alors qu'une requête en baisse ne peut se concevoir que pour le prochain terme de résiliation et en respectant le préavis contractuel.

Fiche 2309626

ACJ n° 147 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT
Normes : CO.271
Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.
Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

Fiche 2309634

ACJ n° 135 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; NULLITE; VICE DE FORME
Normes : CO.273
Résumé : BAIL À FERME - CONTESTATION DE CONGÉS NULS SUIVIE D'UNE NON-CONTESTATION DE CONGÉS VALABLES Le fait que les locataires aient contesté des congés notifiés antérieurement sans formule officielle, partant nuls, ne saurait corriger l'absence de contestations de congés postérieurs valables. Les locataires auraient dû saisir la Commission de conciliation dans le délai impératif de l'art. 273 CO, applicable par renvoi de l'article 300 CO, s'ils considéraient que les secondes résiliations étaient nulles pour un autre motif que le vice de forme des premières.
Voir aussi : ACJ n° 1276 du 08.11.2004 D. c/ Epoux B.

Fiche 2309628

ACJ n° 141 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : LPC.435; CO.269; CO.269a
Résumé : EXIGENCE DE PRÉCISION DES POSTES ENTRANT DANS LES FRAIS D'EXPLOITATION Le bailleur doit exposer de façon précise les postes qui entrent dans les frais d'exploitation et produire les pièces précises permettant au TBL de les prendre en compte. Le Tribunal n'a pas à procéder à des recherches laborieuses dans une comptabilité touffue.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_211/2015 du 08.12.2015 (pour pouvoir ventiler sur plusieurs années les travaux d'entretien extraordinaire, il faut connaître précisément les travaux accomplis et examiner au cas par cas la durée de vie des installations remplacées)

Fiche 2309627

ACJ n° 131 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DECISION D'IRRECEVABILITE
Normes : CO.259g.al.1
Résumé : CONSIGNATION DU LOYER LORSQUE LE LOCATAIRE NE SOLLICITE PAS (PLUS) LA RÉPARATION DES DÉFAUTS Se fondant sur la jurisprudence récente du Tribunal fédéral qui précise que la consignation sert à la réalisation du droit à la réparation d'un défaut et confère au locataire un moyen de pression pour faire aboutir sa prétention en réparation (ATF 124 III 201 c. 2d, JT 1999 I 367/369 ; ATF 125 III 120, SJ 1999 p. 465 c. 2b), la Chambre d'appel a considéré que les conditions de la consignation font défaut lorsque le locataire ne sollicite pas (plus) la réparation des défauts.

Fiche 2309630

ACJ n° 139 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); CALCUL
Normes : CO.267.al.1
Résumé : DOMMAGE CAUSÉ À LA CHOSE LOUÉE - RÉFECTION DES LOCAUX La réfection des peintures au moyen de couleurs vives par le locataire (ici en jaune et bleu), doit être considérée comme un dégât, dont la réparation est à la charge du locataire. Pour déterminer le montant du dommage, il faut tenir compte de la durée de vie des peintures (in casu dix ans, selon la Table de longévité des installations, in D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 567).

Fiche 2309631

ACJ n° 121 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; POUVOIR D'APPRECIATION; URGENCE; PREUVE
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR - BESOIN URGENT DE SES PROCHES D'UTILISER LES LOCAUX Il appartient au bailleur de démontrer d'une part l'existence d'un besoin qui soit sérieux, concret et actuel et, d'autre part le caractère d'urgence que revêt ce besoin. Un tel besoin est toujours réalisé lorsqu'on ne peut exiger du bailleur, pour des motifs économiques ou autres, qu'il renonce à l'usage du logement ou de la maison loués. Pour trancher cette question, il faut apprécier toutes les circonstances importantes du cas d'espèce. Il faut considérer que l'existence de l'urgence doit être comprise non seulement en relation avec le temps, mais aussi matériellement. Ces conditions sont réalisées dans le cas où les conditions actuelles de logement du bailleur ne sont pas acceptables (par exemple :4 pièces au total, de petite dimension, ses deux filles occupent une chambre divisée en deux, dont la partie habitée par l'aînée qui se destine à des études universitaires ménage une surface de 4,66 m2).
Voir aussi : ACJC/1571/2009 DU 22.12.2009 (ATF 4a_64/2010 du 29.04.2010)

Fiche 2309637

Pas de décision du 01.02.2002

IIème Cour civile du canton de Zurich
Publication CdB 2/2003 p. 62
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; USUFRUIT
Normes : CO.261; CO.261a
Résumé : BAIL CONCLU PAR L'USUFRUITIER - EXTINCTION DE L'USUFRUIT - SORT DU BAIL Cas de l'usufruitier qui remet à bail l'objet sur lequel porte l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit (en l'espèce, au décès de l'usufruitier), le bail ne prend pas fin, mais passe automatiquement au nu-propriétaire. Cette solution a pour but de protéger le locataire de la disparition inattendue de son droit d'usage, le "nu"-propriétaire disposant désormais du plein pouvoir de disposition de la chose, le locataire se retrouvant quant à lui, sans faute de sa part, face à un tiers auquel ne le lie aucun contrat.
Voir aussi : ACJC/47/2009 du 12.01.2009

Fiche 2309638

4C.295/2001 du 24.01.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPTE COURANT; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPTE COURANT Cas d'un bailleur qui tient un décompte de ses prétentions à l'encontre du locataire et des contre-prétentions de celui-ci. Cela ne permet pas encore d'en déduire qu'ils ont eu la volonté de conclure un contrat de compte courant, d'autant plus que l'on ne sait pas si le solde a été envoyé au locataire en vue d'être reconnu, de sorte que la compensation n'est pas automatique.

Fiche 2309643

ACJ n° 29 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL)
Normes : CO.264
Résumé : REPRISE DE BAIL - CONDITIONS DE REPRISE Une lettre signée par le locataire et le bailleur, comportant un accord de réduction de loyer, dans laquelle il n'est fait mention d'aucune restriction dans le temps ni du fait qu'il s'agirait d'une remise de dette, constitue un avenant et c'est donc le dernier loyer qui est déterminant pour apprécier les conditions auxquelles le repreneur devra souscrire.

Fiche 2309645

ACJ n° 29 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - IMPOSITION DE CONDITIONS PLUS SÉVÈRES AU CANDIDAT REPRENEUR L'article 264 CO donne au locataire la faculté d'être libéré du bail en fournissant un locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux même conditions que les siennes. Si le bailleur, face à un tel candidat, le décourage en voulant lui imposer des conditions plus sévères, il doit en assumer les conséquences, de sorte que le locataire sortant sera libéré à la date pour laquelle son remplaçant était disposé à conclure. En revanche, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer, lorsque le bailleur propose de moins bonnes conditions de location, mais que son comportement n'est pas la cause du désistement du locataire de remplacement (ATF du 19.08.2002 A. c/ B. et C. = CdB 1/03 p. 9).

Fiche 2309639

ACJ n° 30 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; REMISE DES CLES
Normes : CO.267
Résumé : LIBÉRATION ANTICIPÉE - RESTITUTION DES LOCAUX La libération anticipée du locataire suppose qu'il ait effectivement restitué les lieux, cette restitution doit être complète et définitive. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier n'est pas réputé avoir restitué les locaux (CdB N° 4/98, p. 135, note 10).

Fiche 2309641

ACJ n° 30 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

Fiche 2309647

ACJ n° 31 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); COMMISSION SOCIALE; DECISION DE RENVOI
Normes : CO.257d; LPC.439
Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION - POUVOIR D'EXAMEN DU JUGE - PORTÉE DE LA DECISION DE RENVOI À LA COMMISSION SOCIALE La décision du Tribunal des baux et loyers de transmettre ou non, le dossier à la commission sociale n'a pas de portée juridictionnelle (de sorte que les parties ne peuvent pas faire appel de cette décision ; cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmid, Commentaire de la LPC, ad art. 439 n.2).

Fiche 2309644

ACJ n° 25 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); RESILIATION; COMPOSITION DE L'AUTORITE
Normes : CO.257d; aLOJ.56N.al.3
Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL EN CAS D'ÉVACUATION - CONGÉ ORDINAIRE CONTESTÉ PUIS CONGÉ SUBSÉQUENT POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Cas où deux congés successifs sont donnés, un congé ordinaire qui est en cours de contestation (l'évacuation en découlant devant être prononcée par le TBL siégeant à 3 juges) et un congé subséquent pour défaut de paiement du loyer basé sur l'art. 257d CO (l'évacuation devant être prononcée par le président du TBL siégeant sans les assesseurs, selon art. 56N al. 3 LOJ). La justice et l'équité commandent d'admettre la compétence du Tribunal des baux et loyers dans la composition prévue à l'art. 56N al. 3 LOJ (président siégeant sans assesseurs) lorsque les conditions de l'article 257d CO sont réunies, que la cause du prononcé de l'évacuation soit le premier congé ou le second.

Fiche 2309648

4C.341/2001 du 10.01.2002

TF
Publication SJ 2002 p. 269
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI; DECISION D'IRRECEVABILITE
Normes : CO.259g.al.1
Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - TARDIVETÉ Cas où le bail prévoit que le loyer mensuel doit être payé d'avance, soit au plus tard le dernier jour du mois précédent. Ce qui vaut pour l'obligation contractuelle (paiement du loyer) vaut également pour le substitut à son exécution (consignation). Ainsi, le loyer doit être consigné au plus tard le dernier jour du mois précédent. A défaut la consignation est opérée tardivement.
Voir aussi : ACJ n° 1275 du 08.11.2004 O. c/ P. et D.

Fiche 2309649

4C.162/2001 du 11.12.2001

TF
Publication SJ 2002 p. 241
Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONCLUSION DU CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.253; CO.1.al.1
Résumé : CONTRAT DE BAIL - INTERPRÉTATION - MOMENT DE LA CONCLUSION DU BAIL Le contrat est conclu dès que les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté, même si la déclaration d'une partie ne correspond pas à sa volonté réelle; qu'une partie exprime peu après son désaccord n'y change rien. Selon le principe de la confiance, celui qui fait une déclaration de volonté est lié par sa déclaration selon le sens que le destinataire peut et doit lui attribuer en fonction de l'ensemble des circonstances. L'interprétation objectivée selon le principe de la confiance sera celle d'un homme loyal et raisonnable (ATF 116 II 431 c. 3a). En l'espèce, les locataires avaient déclaré être d'accord de conclure un bail commercial "pour une surface de 390 m2 bruts, au prix de 380 fr. le m2, rendus posés". Cette déclaration ne pouvait être comprise par le bailleur que comme l'acceptation des conditions de location formulées par ce dernier.

Fiche 2309656

ACJ n° 1255 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION
Normes : CO.253
Résumé : BAIL À LOYER OU BAIL À FERME Il n'y a pas bail à ferme lorsque le locataire veut percevoir des produits avec et dans les locaux, mais que ces produits sont dus avant tout à son activité, et non au simple usage de la chose. C'est pourquoi les bureaux, les magasins, les ateliers, etc. ne font en général l'objet que de baux à loyer, et cela même si les installations des locaux en question sont aussi louées. Si, au contraire, le bailleur remet avec les locaux l'entreprise qu'il y exploite, ainsi que ses relations d'affaires, il y a bail à ferme, car le contrat se rapporte dans un tel cas à un ensemble de droits productifs (ATF 103 II 247=JT 1978 I 504,p. 509 et 510 et réf. citées).

Fiche 2309652

ACJ n° 1241 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DUREE; DELAI DE RESILIATION
Normes : CO.266d
Résumé : ÉCHÉANCE DE BAIL COMMERCIAL Les parties sont libres de convenir de l'échéance de leur bail ; elles peuvent prévoir que celui-ci se renouvelle de jour en jour. En revanche, elles ne peuvent pas valablement prévoir un délai de résiliation dont la durée serait inférieure à 6 mois, l'art. 266d CO étant impératif.

Fiche 2309659

ACJ n° 1257 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; ECHAFAUDAGE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ÉCHAFAUDAGE INSTALLÉ SUR UN IMMEUBLE VOISIN LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL Un échafaudage installé sur un immeuble voisin lors de la signature du bail ne constitue pas un défaut au sens des articles 259 et ss. CO.

Fiche 2309655

ACJ n° 1254 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); JOUR DETERMINANT; TRANSACTION(ACCORD)
Normes : CO.269a
Résumé : BAISSE DE LOYER - DATE DÉTERMINANTE Cas d'une majoration de loyer contestée, accord entre les parties et fixation du loyer dans un procès-verbal de conciliation. Demande ultérieure de baisse de loyer de la part du locataire. En principe, les facteurs de hausse à prendre en considération à l'occasion d'une adaptation ultérieure du bail sont ceux qui étaient connus au dernier jour où l'avis de hausse pouvait valablement être posté (ATF 122 III p. 23 et 24) et non ceux en vigueur au moment du procès-verbal de conciliation. Il pourrait en aller autrement si les parties avaient tenu compte, dans leur transaction, de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse intervenus depuis la notification de la hausse contestée.

Fiche 2309651

ACJ n° 1247 du 10.12.2001

CJ
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.270a
Résumé : BAIL INDEXÉ - CALCUL DU LOYER À L'ÉCHÉANCE Le locataire qui, avant l'échéance du bail indexé, a manifesté son intention d'obtenir une baisse de son loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire, n'est pas réputé accepter le loyer entré en vigueur à l'échéance du contrat, même s'il n'a saisi la Commission de conciliation qu'après l'échéance du contrat indexé. En conséquence, le loyer doit être fixé par le calcul relatif depuis la conclusion du contrat, puis vérifié par le calcul de rendement invoqué par le bailleur.

Fiche 2309661

ACJ n° 1240 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; LIQUIDATION(VENTE); PRIX D'ACHAT
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - FRAIS DE LIQUIDATION Le coût de revient de l'immeuble comprend les frais d'acquisition, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire (Lachat, Le bail à loyer, p. 284 ; Richard, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98 p. 87 n. 6.2.5.). En revanche, les frais de liquidation de la société immobilière concernent cette dernière et ne sauraient être englobés dans le coût de revient de l'immeuble.

Fiche 2309658

ACJ n° 1256 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : PREMIÈRE OU UNIQUE PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRE DE CHOIX L'octroi d'une seule prolongation se justifie notamment lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur. Sinon, une seconde prolongation se justifie dans l'hypothèse inverse d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur (ACJ n° 237 du 18 septembre 1992 non publié, B c/SI X ; ACJ n° 287 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X ; ACJ n° 209 du 20 septembre 1993 non publié, I. SA et P. c/consorts F.). Lorsqu'on ne peut faire un pronostic satisfaisant pour l'avenir, il est possible de choisir la variante des deux prolongations successives, dans le cas par exemple du bailleur qui n'a pas encore requis l'autorisation de construire et qu'on ignore quand elle sera accordée (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 506 et les références citées). Cas d'un bailleur qui voulait rénover le bâtiment et créer des salles de réceptions et de réunions, qui ne produit qu'un rapport succinct sur de futurs travaux sans qu'il soit possible de savoir quand l'autorisation de construire allait être délivrée. L'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans est justifiée.

Fiche 2309650

ACJ n° 1242 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; LOYER; TOIT; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE Des grands travaux de réfection de la toiture d'un immeuble engendrent une plus-value de 50 % répercutable sur les loyers conformément à l'article 14 OBLF.

Fiche 2309662

4C.240/2001 du 26.11.2001

TF
Publication SJ 2002 p. 239 = CdB 2/02 p. 42
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272a.al.1; LP.142
Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - EXHAUSTIVITÉ DES MOTIFS D'EXCLUSION DE PROLONGATION Le locataire d'un immeuble adjugé "sans le bail" à la suite d'une double mise à prix (art. 142 LP) conserve son droit de demander une prolongation du bail, l'art. 272a al. 1 CO énumérant de façon exhaustive les motifs excluant la prolongation.

Fiche 2309666

ACJ n° 1135 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL; EQUITE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - PRINCIPES RELATIFS À LA RÉDUCTION DU LOYER L'application de la méthode dite proportionnelle n'étant pas toujours facile à pratiquer, le juge peut effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique.

Fiche 2309663

ACJ n° 1140 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; REPRISE DE BIENS
Normes : CO.254
Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - REPRISE DE LOCAUX COMMERCIAUX Un contrat relatif à une reprise de locaux pour un montant de 20'000 fr. est constitutif d'une transaction couplée nulle en vertu des articles 20 et 254 CO, lorsque le locataire reprend les locaux pour y exploiter un salon de coiffure, alors que ceux-ci sont libres de tout aménagement et équipement, que la reprise n'était justifiée ni par cession de matériel ou aménagements, ni par une cession de la clientèle et lorsqu'il n'existe pas de situation de pénurie de locaux.

Fiche 2309665

ACJ n° 1137 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); DEFAUT DE LA CHOSE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259
Résumé : DÉGÂTS CAUSÉS À LA CHOSE LOUÉE - USURE NORMALE / EXCÈS DE L'USURE NORMALE Résultent d'une usure normale des locaux notamment : le jaunissement des tapisseries, des traces de meubles et de tableaux sur les murs ; les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois, pour autant qu'ils soient propres et rebouchés, des moquettes usées, et petites marques sur les parquets. Excèdent l'usure normale : des parois fortement noircies par des fumeurs invétérés, des tapisseries déchirées, des marques de coups sur le lavabo, des taches sur la moquette ou les tapisseries, une poignée de porte cassée ; ainsi que des rénovations et modifications qui n'ont pas obtenu l'accord du bailleur et qui ne sont pas effectuées dans les règles de l'art (Lachat, Le droit du bail, Lausanne 1997, p.526).

Fiche 2309664

ACJ n° 1134 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION - LIMITES IMPOSÉES AU LOCATAIRE - CARACTÈRE PROVISOIRE Un locataire qui souhaite simplement conserver son appartement jusqu'à la majorité de son fils afin que celui-ci puisse l'occuper, et, dans l'intervalle le sous-loue, ne conclut pas un contrat de sous-location mais transfère le bail de façon déguisée. Le contrat de sous-location a un caractère nécessairement provisoire et implique le désir de revenir vivre dans les locaux (Rollini, le caractère provisoire de la sous location et les limites imposées en la matière au locataire, in Cahier du bail (CdB) 1995 p. 14 ss ; Lachat, le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 378 n° 2.1 ; moins explicite, ATF non publié du 11.10 1994, in SJ 1995 p. 229)

Fiche 2309667

ACJ n° 1141 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; PROCEDURE
Normes : CO.270a.al.2
Résumé : BAISSE DE LOYER - SAISIE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION SANS ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR Le locataire qui a vainement sollicité du bailleur une baisse de loyer et qui renouvelle sa demande écrite, peut dans une nouvelle demande, saisir directement l'autorité compétente de conciliation sans attendre la réponse du bailleur. Le respect de la procédure préalable visée à l'art. 270a al. 2 CO ne se justifie pas, lorsqu'il ressort par avance de l'attitude du bailleur que cette demande sera sans effet, notamment dans le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu'il n'était pas disposé à baisser le loyer (Higi, Commentaire Zurichois, n°7 ad art. 270a; ATF 121 III 266 = JT 1996 I 44).

Fiche 2309668

ACJ n° 974 du 08.10.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.272b
Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX Cas d'un locataire de plus de septante ans et de santé fragile, dont la seule source de revenu provient de l'exploitation des locaux, et qui de ce fait ne peut reprendre aisément un nouvel établissement. Ces éléments justifient une prolongation d'une durée maximum de six ans, même si le locataire est en retard de paiement de deux loyers. Ce retard n'est pas grave au vu l'ensemble des circonstances.

Fiche 2309671

ACJ n° 977 du 08.10.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : MOMENT DE LA NAISSANCE DU DROIT À RÉDUCTION Cas d'une demande de réduction de loyer pour nuisances dues à un chantier voisin. Le droit à une réduction du loyer ne naît qu'à partir du moment où le défaut a été porté à la connaissance du bailleur par le ou les locataires.

Fiche 2309670

ACJ n° 980 du 08.10.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; FAUTE PROPRE; DOMMAGE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE
Normes : CO.257; CO.98.al.1
Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - FAUTE CONCOMITANTE DU BAILLEUR Le fait de réclamer sous forme d'indemnité pour occupation illicite l'intégralité du loyer est abusif lorsque les locaux sont vides et que le bailleur peut les faire visiter. Cas d'un bailleur qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour la relocation des locaux dans les meilleurs délais en ne débarrassant pas l'accès des locaux aux frais du locataire (selon procédure prévue à l'art. 98 al.1 CO) et qui a donc contribué à l'aggravation de son dommage de manière fautive. Le droit à l'indemnité pour la période postérieure à l'occupation des locaux a été refusé vu la faute concomitante du bailleur.

Fiche 2309672

4C.264/2001 du 02.10.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE
Normes : CO.253
Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

Fiche 2309673

Pas de décision du 01.10.2001

Alain THEVENAZ
Publication JT 2001 I 374
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); SOLIDARITE; CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes : CO.143; CO.146
Résumé : La prétendue solidarité des colocataires lorsque la chose louée n'est pas restituée à l'échéance du bail in JT 2001 I 374
Remarques : Doctrine

Fiche 2309674

Pas de décision du 26.09.2001

TF
Publication CdB 3/02 p. 77
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; TRANSACTION(ACCORD); REPRISE DE BIENS
Normes : CO.254
Résumé : TRANSFERT DU BAIL COMMERCIAL MOYENNANT REPRISE Le but de l'art. 254 CO est de lutter contre les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers. Par tiers au sens de l'art. 254 CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier (p. ex. régisseur ou courtier). Dès lors, seul le bailleur peut effectuer un couplage illicite. Une convention de reprise d'un bail commercial, comprenant un pas-de-porte, conclue entre un locataire sortant et un locataire entrant, ne constitue une transaction couplée que si le bailleur fait dépendre la conclusion du contrat de la conclusion de la transaction ou, au moins, connaît la transaction et y consent.

Fiche 2309675

ACJ n° 862 du 10.09.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259d
Résumé : CONNAISSANCE DU DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut.

Fiche 2309676

ATF 4C.375/2000 du 31.08.2001

TF
Publication CdB 2001 p. 102 Droit du bail, Neuchâtel 2003, pp. 22-23
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; DOMMAGES-INTERETS; EQUITE; ATTEINTE A LA SANTE
Normes : CO.266g; CO.99.al.3
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - ATTEINTE À LA SANTÉ DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTÉRÊTS Il y a un juste motif de résiliation anticipée du bail lorsque l'état de santé du locataire ne lui permet plus d'utiliser le logement. Tel est le cas lorsque le locataire souffre d'une peur panique dans son appartement. Le fait que le locataire refuse de suivre un traitement psychiatrique ne supprime pas l'existence de justes motifs. En cas de congé pour justes motifs, le juge fixe le montant des dommages-intérêts selon les règles du droit et de l'équité. Il prend en compte l'ensemble des circonstances, y compris la situation financière des parties ou la faute propre du locataire.

Fiche 2309677

4C.118/2001 du 08.08.2001

TF
Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : RESILIATION POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - EXAMEN DU CARACTÈRE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL Le laps de temps écoulé entre un ultime avertissement et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Plus ce laps de temps est grand, plus le seuil de tolérance du bailleur envers la perturbation reprochée au locataire peut être considéré comme étant élevé.

Fiche 2309678

Ordonnance mes.provisionnelles du 20.07.2001

TC VD
Publication CdB 1/02 p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CO.16.al.1
Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - FORME SOLENNELLE OU PROBATOIRE Pour renverser la présomption de l'art. 16 al. 1 CO, il faut établir que le respect de la forme n'avait qu'un but probatoire, ou que les parties ont ultérieurement renoncé à l'exigence de la forme réservée, par actes concluants. In casu, les circonstances démontrent que la forme écrite n'avait qu'une valeur probatoire. Ainsi, le gérant a laissé entendre aux locataires que l'appartement leur avait été attribué, il n'a jamais fait dépendre la conclusion du contrat de la signature préalable du bail, il a procédé à l'état des lieux et a invité les locataires à déposer une garantie. Par ailleurs, même si les parties l'avaient choisie, leur comportement doit être considéré comme une renonciation tacite à la forme écrite. Il en résulte que le bail était d'ores et déjà conclu avant l'accomplissement de cette formalité.
Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 15

Fiche 2309679

4C.55/2001 du 04.07.2001

TF
Publication ATF 127 III 411
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; CALCUL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ADAPTATION THÉORIQUE DES LOYERS COMPARATIFS À L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE La correction virtuelle des loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison à l'évolution du taux hypothécaire est admissible. Pour cela, il faut calculer fictivement la répercussion de la baisse du taux sur ces loyers, intervenue depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque objet retenu. Le locataire peut cependant apporter la preuve que le dernier loyer est lui-même déjà abusif, ce qui entraîne l'exclusion de l'exemple de comparaison. Il en va de même si les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation font défaut, sauf s'il est établi autrement que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif (par ex. par un calcul de rendement ou comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés).
Voir aussi : ACJ n° 1436 du 09.12.2002 SI X c/ A. ACJ n° 636 du 12.06.2006 D. c/ H.

Fiche 2309690

ACJ n° 674 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.274e.al.3; CO.272
Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX - MOTIFS DE REFUS Les intérêts du propriétaire à reprendre la disposition des locaux prévalent sur celui d'un locataire qui n'en assure pas l'exploitation régulière entre deux périodes de sous-location, compte tenu du fait que ce dernier n'exploite pas en personne les locaux depuis de nombreuses années, que ses investissements datent de près de vingt ans, qu'il est atteint dans sa santé et qu'il ne peut travailler qu'à temps partiel. Il faut tenir compte également de l'intérêt du propriétaire à ce que les locaux ne restent pas abandonnés sans entretien. Dans un tel cas la prolongation de bail doit être refusée.

Fiche 2309687

ACJ n° 690 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT AVEC SOI-MEME; PARTIE AU CONTRAT
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT DE BAIL AVEC SOI-MÊME Un contrat de bail conclu avec soi-même n'a pas d'existence juridique, dans la mesure où un contrat nécessite la participation d'au moins deux parties contractantes.

Fiche 2309699

ACJ n° 698 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL
Normes : CO.267
Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.

Fiche 2309694

ACJ n° 681 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRISE EN COMPTE DE L'IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE Les montants allégués par le bailleur au titre de paiement de l'impôt immobilier complémentaire doivent être retenus dans le calcul des charges d'exploitation lorsqu'ils ne sont pas contestés par le locataire et lorsqu'il n'y a pas de doute relatif à leur existence. Il n'y a pas lieu de s'en écarter en faisant le calcul prévu par les articles 77 LCP et 54 RCP.

Fiche 2309700

ACJ n° 682 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

Fiche 2309682

ACJ n° 689 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RENDEMENT BRUT; CALCUL; FINANCEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT BRUT DE L'IMMEUBLE Lorsque le bailleur, en opposition à une demande de baisse de loyer, justifie le loyer en invoquant le rendement brut couvrant les frais, visé à l'article 269a let. c CO, le juge doit en principe fonder le calcul du rendement de l'immeuble sur le plan financier soumis aux autorités administratives. Toutefois, lorsque le bailleur a pu trouver par la suite des conditions de prêt plus favorables, le juge retiendra le montant réel du financement obtenu et non celui figurant dans le plan de financement.

Fiche 2309696

ACJ n° 700 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; RESTAURANT
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES OBJETS Pour des locaux commerciaux, il faut comparer des locaux semblables en fonction de leur destination (Patrick Blaser, La prise en considération de loyers usuels dans la fixation du loyer, CdB 2001 p. 17 ; Commentaire de l'USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992 p.465 ; Peter Higi, Die Miete, Zürich 1998, nos 90 et 93 ad art. 269a CO). Si le local commercial est un restaurant, les objets proposés en comparaison doivent obligatoirement être des restaurants. Des objets comme une boulangerie, un bar, un cabaret doivent être écartés.

Fiche 2309702

ACJ n° 715 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RESILIATION
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER POSTÉRIEUREMENT À LA RÉSILIATION DU BAIL Cas où le locataire demande la baisse de son loyer pour une échéance (in casu : 1er janvier) antérieure à la résiliation du bail (in casu : 28 février). Même si l'action du locataire peut paraître procédurière, le bail est toujours en cours et le juge doit statuer sur la demande de baisse.

Fiche 2309685

ACJ n° 691 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut à la fois opposer des critères relatifs à une demande de baisse et apporter la preuve que son rendement est insuffisant ou que le loyer correspond aux loyers usuels de la localité ou du quartier, mais il doit obligatoirement choisir entre ces deux critères absolus qu'il ne peut pas invoquer de manière cumulative.