Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1718 enregistrements trouvés

Fiche 2309488

ACJ n° 542 du 10.05.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; MOTIF
Normes : CO.271a.al.1.let.e
Résumé : MOTIFS À L'ORIGINE DE L'ABANDON DES PRÉTENTIONS DU BAILLEUR Le juge n'a pas à s'interroger sur les motifs qui ont conduit le bailleur à abandonner ses prétentions (congé retiré pour des motifs totalement externes à la procédure et ne concernant que le bailleur).

Fiche 2309489

ACJ n° 435 du 05.04.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; PERIODE D'ESSAI
Normes : CO.255
Résumé : PÉRIODE D'ESSAI : NATURE JURIDIQUE Cas dans lequel les parties ont voulu manifestement distinguer deux étapes dans leurs relations contractuelles, soit une période d'essai à l'issue de laquelle, cas échéant, le bail devient un contrat congéable moyennant un délai de résiliation. Dans ce cas, la période d'essai peut être considérée comme un contrat bail de durée déterminée qui, à son issue, se transforme en bail congéable.

Fiche 2309490

ACJ n° 427 du 05.04.2004

CJ , CABL
Publication DB 2006 p. 27, n° 13
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE
Normes : LPC.6; CO.263; CO.264
Résumé : CESSION D'ACTIONS - CHANGEMENT DE COLOCATAIRE Résiliation d'un bail dont sont colocataires une société anonyme et un actionnaire, ce dernier ayant vendu l'intégralité de ses actions à un tiers sans en informer le bailleur. Contestation de congé par la SA uniquement. D'une part, la cession des actions à un tiers n'emporte pas cession de l'obligation contractuelle découlant du bail, ou, en d'autres termes, de la qualité de colocataire. D'autre part, les art. 263 CO (transfert de bail) et 264 CO (restitution anticipée) prévoient tous deux que le bailleur doit être informé et donner son accord au changement de locataire. À défaut, le (co)locataire demeure lié par le bail. Par conséquent, dans le cas d'espèce, la société anonyme doit assigner tant le bailleur que le colocataire, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, motif pris qu'elle n'a pas la qualité pour agir.

Fiche 2309492

ACJ n° 437 du 05.04.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Lorsqu'une partie n'explique pas sa position, le juge peut considérer qu'elle renonce à exprimer son point de vue, ceci d'autant plus que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration peuvent être posées aux parties qui sont représentées par un avocat (ATF 1C.185/2003 du 14.10.2003). Le juge n'a donc pas à interpeller les parties, en les invitant à faire valoir leurs éventuels moyens de preuve sur ce point.
Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

Fiche 2309491

ACJ n° 426 du 05.04.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; BAIL PRINCIPAL
Normes : CO.262.al.2.let.b
Résumé : CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION ? Le loyer de la sous-location doit être examiné au regard des conditions de la location principale. Cependant, lorsque la modicité du loyer principal s'explique par d'importants travaux mis à la charge du locataire, ce loyer principal ne peut servir seul de base à l'appréciation du loyer de la sous-location. Il y a lieu d'admettre que le sous-bailleur peut prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires qu'il a fournies dans la construction et l'équipement de la surface sous-louée (ATF 119 II 357). In casu, le caractère abusif de la sous-location a été nié et la résiliation anticipée pour ce motif considérée non justifiée (art. 257f al. 3 CO).

Fiche 2309493

Pas de décision du 26.03.2004

Tribunal des baux du canton de Vaud
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL
Normes : CO.270
Résumé : LIMITATION DES PRÉTENTIONS DU NOUVEAU LOCATAIRE AU LOYER PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE Dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer initial, il y a lieu de limiter les prétentions du nouveau locataire au loyer payé par le précédent locataire, que les formes prescrites aient été respectées ou non. On ne saurait traiter plus favorablement le bailleur qui n'a pas respecté les formes prescrites par la loi que celui qui les a respectées, mais n'est pas parvenu à établir les motifs invoqués.
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 31

Fiche 2309494

ATF 4C.5/2004 du 16.03.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2004 I p. 385
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : NOTION D'HABITATION DE LUXE Pour dire si l'habitation est luxueuse, il faut se placer au moment où le loyer litigieux doit être fixé, et non au début du bail. Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort inférieur aux maisons modernes, peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe en raison de son attrait historique et de son intérêt architectural.
Voir aussi : ACJC/157/2015 du 16.02.2015 (admet caractère luxueux d'un appartement ancien)

Fiche 2309496

ACJ n° 295 du 08.03.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COLOCATAIRE; ENVOI POSTAL; NULLITE
Normes : CO.266l
Résumé : NOTIFICATION D'UN CONGÉ OU D'UNE HAUSSE DE LOYER À DES COLOCATAIRES Le congé doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires, de même que les augmentations de loyer. Il ne doit pas nécessairement être adressé par pli séparé à tous les colocataires, mais doit être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO), p. ex. au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires, sauf s'ils sont mariés et que le bail porte sur un logement de famille.
Voir aussi : ACJC/577/2016 du 25.04.2016 qui retient validité formelle d'un congé lorsque chacun des sept colocataires a reçu notification d'une lettre de congé adressée nominativement et d'un avis officiel libellé aux seuls noms de deux d'entre eux.

Fiche 2309497

4C.306/2003 du 20.02.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2004 I 439
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)
Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.1
Résumé : LOCATAIRE EMPÊCHANT DE MANIÈRE PERSISTANTE LA RÉALISATION DE TRAVAUX D'ENTRETIEN NÉCESSAIRES Le locataire qui refuse d'effectuer les opérations permettant la réalisation de travaux d'entretien qui sont sans incidence sur les loyers viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du bail.

Fiche 2309498

ACJ n° 147 du 09.02.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; EXECUTION FORCEE; RESILIATION
Normes : CO.261.al.2.let.a
Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRÈS UNE PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Le principe selon lequel l'acquéreur de la chose louée ne peut résilier le bail qu'après inscription du transfert de la propriété au Registre foncier ne trouve pas application après une procédure d'exécution forcée, le TF ayant posé le principe suivant : l'adjudicataire devient propriétaire de l'immeuble par l'adjudication et dès cette dernière dans la procédure d'exécution forcée (art. 656 al. 2 CC). Il peut donc résilier un bail existant, même s'il n'a pas encore été inscrit comme propriétaire au Registre foncier (ATF 118 III 82, SJ 2002 I 239).

Fiche 2309499

4C.176/2003 du 13.01.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 3/04 p. 81
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11
Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.
Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

Fiche 2309501

ACJ n° 43 du 12.01.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; LOYER
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT MIXTE - EXPLOITATION D'UN MANÈGE En présence d'un contrat mixte, il faut déterminer si l'aspect " cession d'usage contre rémunération ", indispensable à la qualification du contrat de bail, revêt au vu de l'ensemble des éléments du contrat, un caractère prépondérant. De plus, le loyer doit être déterminé ou déterminable. In casu, la convention ayant pour but de régler l'exploitation future d'un manège ne répond à aucune de ces conditions et ne peut donc pas être qualifiée de bail à loyer.

Fiche 2309502

ACJ n° 40 du 12.01.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; ERREUR
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX L'activité du candidat consistant de façon prépondérante en la vente de produits liés à la culture du cannabis implique que celui-ci n'est pas objectivement acceptable et que le bailleur dispose d'un juste motif pour refuser cette candidature. Le bailleur qui a donné son consentement sur la base d'indications imprécises du candidat n'est pas obligé par cette promesse de contracter s'il était dans une erreur essentielle. In casu, l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui s'en prévaut de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.

Fiche 2309504

ACJ n° 42 du 12.01.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, le TF prescrit une comparaison des moyennes. Le juge doit comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer (première date de référence) avec celle des charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (seconde date de référence). Le nombre d'exercices à prendre en considération pour former la moyenne n'est précisé ni dans la loi (art. 12 al. 1 OBLF), ni dans la jurisprudence. En principe, la doctrine considère que trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n. 237-243 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 314 ; Commentaire SVIT, n° 37 ad art. 269a ; ZIHLMAN, Das Mietrecht, 1995, p. 151-152). Une prise en compte plus étendue des années de référence est envisageable si les exercices présentent d'importantes différences entre eux. Si les chiffres produits par le bailleur pour les deux groupes d'années de référence se trouvent dans une fourchette relativement resserrée, la moyenne qui en résulte doit être considérée comme fiable, même si les deux groupes d'années sont discontinus (p. ex. 1989 à 1991 et 1999 à 2001). Dès lors, le juge doit entrer en matière sur ce critère de hausse.

Fiche 2309500

ACJ n° 41 du 12.01.2004

CJ , CABL
Publication
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD)
Normes : CO.271a.al.2
Résumé : CARACTERE SEMI-IMPÉRATIF DE L'ART. 271a al. 2 CO Les parties peuvent renoncer à la protection de l'art. 271a al. 2 CO, à condition de convenir expressément lors de la conclusion de l'accord que celui-ci ne fait pas obstacle à une résiliation dans les trois ans qui suivent.

Fiche 2309503

ACJ n° 42 du 12.01.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14.al.1; LPC.292
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE POUR DÉTERMINER LE TAUX DE PLUS-VALUE Tant qu'il reste dans la fourchette comprise entre 50 et 70 %, le juge fait application du très large pouvoir d'appréciation dont il dispose pour déterminer le taux de plus-value et l'appel extraordinaire de l'art. 292 LPC n'est pas ouvert pour ce seul grief (cf. BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n° 8 ad art. 292).

Fiche 2309505

ATF 4C.236/2003 du 10.01.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication DB 2005 p. 46, n° 23
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF
Normes : CO.273
Résumé : FORMALISME EXCESSIF Si la Commission de conciliation en matière de baux et loyers estime que l'un des associés d'une société simple ne peut mandater seul l'ASLOCA pour déposer une requête au nom des deux associés et que la mandataire doit produire une procuration de l'autre associé, elle est tenue d'impartir un délai pour réparer le vice. En déclarant la requête irrecevable, la Commission a fait preuve de formalisme excessif.

Fiche 2309506

4C.282/2003 du 15.12.2003

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTENU DU CONTRAT; STATION-SERVICE
Normes : CO.274c
Résumé : AUTORITÉ COMPÉTENTE EN CAS DE CLAUSE D'ARBITRAGE - COMPRÉHENSION DE LA CLAUSE D'ARBITRAGE Si l'art. 274c CO interdit aux parties à un bail d'habitation de désigner librement un tribunal arbitral et par là même d'exclure la compétence des autorités judiciaires étatiques, les parties à un bail portant sur un local commercial peuvent signer une clause d'arbitrage. Dans le cas d'un contrat mixte innommé (mandat, agence, bail à loyer, bail à ferme) portant sur le transfert de l'exploitation d'une station-service et comportant une clause d'arbitrage, cette dernière est valable car l'aspect commercial est indéniable. Les relations d'affaires internationales étant chose courante, une partie ne devrait pas pouvoir valablement soutenir qu'elle n'a pas vu, pas lu, pas compris une clause d'arbitrage claire. Il n'est pas nécessaire d'imposer à celui qui se prévaut de la clause, d'apporter la preuve que son cocontractant a été rendu attentif à la convention d'arbitrage et à son contenu.

Fiche 2309508

ACJ n° 1310 du 08.12.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL
Normes : CO.270b
Résumé : CALCULS SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (DEMANDE PRINCIPALE) ET SELON LA MÉTHODE RELATIVE (DEMANDE RECONVENTIONNELLLE) RECOUVRANT LA MÊME PÉRIODE Une fois un loyer fixé à partir d'une certaine date selon la méthode absolue, il ne saurait être question de remettre aussitôt en cause ce calcul en reconsidérant la même période selon la méthode relative, qui précisément a été écartée dans le calcul de rendement, pour en déduire d'autres conséquences. Dans ce cas, le montant du loyer ne peut pas être modifié et la demande reconventionnelle doit être rejetée.
Remarques : publié in : Office fédéral du logement, Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, vol. 39, juin 2005, p. 28

Fiche 2309509

ACJ n° 1311 du 08.12.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE
Normes : CO.269
Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - NOUVEAU LOYER SOUMIS À LA CLAUSE D'INDEXATION Le loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse à l'échéance du contrat, soit avant que celui-ci ne se renouvelle tacitement. En l'espèce, dès lors que les parties ont prévu une durée initiale du bail de cinq ans et demi, elles doivent pouvoir chacune obtenir une révision du loyer à son échéance; le loyer ainsi fixé est celui applicable pendant la durée de reconduction et est donc soumis à la clause d'indexation prévue par le bail puisque le renouvellement est convenu pour une nouvelle période de cinq ans.

Fiche 2309507

ACJ n° 1312 du 08.12.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; USAGE PERSONNEL; BESOIN(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : BESOIN URGENT NE CONSTITUANT QU'UN PRÉTEXTE - INDICES Constituent des indices de prétexte, d'une part, la proximité dans le temps (6 mois) entre l'audience devant la Commission consacrée à l'ultime tentative de majoration du loyer et l'envoi du congé, d'autre part, l'attitude contradictoire du bailleur qui n'explique pas pourquoi il propose la continuation du bail moyennant une augmentation de loyer peu de temps avant le moment où il aurait un besoin impérieux du logement loué.

Fiche 2309511

ACJ n° 1144 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; PREUVE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - DONNÉES LACUNAIRES Une information incomplète sur les charges d'une année ne peut pas être exploitée. En effet, un état des charges incomplet n'est pas comparable avec un état complet. En l'occurrence, ces considérations conduisent la Cour à ne pas inclure les années relevantes pour le calcul, alors qu'en principe, elles auraient dû l'être.

Fiche 2309512

ACJ n° 1140 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : LOGEMENT DE LUXE La notion de luxe doit s'interpréter restrictivement; elle s'apprécie concrètement et objectivement, par rapport aux locaux loués, et non au regard de la personne du locataire et suppose un confort et un raffinement extraordinaire, ainsi qu'un excellent niveau d'entretien. Il faut que l'impression de luxe se dégage de l'ensemble. Enfin, la notion de luxe est relative, un objet pouvant perdre cette qualité avec l'écoulement du temps (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 80). Exemple : un appartement de 8,5 pièces au loyer mensuel de Fr. 9000.-, avec 3 salles de bains et 2 WC, faisant 237,9 m2, immeuble de bon standing mais sans plus, dont le service de conciergerie ne sort pas de l'ordinaire, n'est pas luxueux (cf. ACJ n° 1068 du 14.10.1996). Exemple : une bâtisse du 18ème siècle, avec cour et jardin, arbres centenaires, dans un quartier tranquille et favorisé, composée de plus de 6 pièces de belles dimensions et agrémentée de beaux parquets, de murs et plafonds à moulures, d'une véranda et d'un accès direct au jardin, à quoi s'ajoutent 4 sanitaires et des commodités spacieuses, est luxueuse.
Voir aussi : ACJ n° 1068 du 14.10.1996 SI SA X c/ K. ACJ n° 755 du 16.06.1997 SI SA X c/ C. ACJ n° 898 du 07.09.1998 D. et C. c/ D. et P.
Remarques : Contra : ACJ n° 1087 du 08.09.97 SA X c/ SA X

Fiche 2309513

ACJ n° 1141 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).
Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

Fiche 2309515

ACJ n° 1144 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : PAS DE DROIT À UNE DEUXIÈME OFFRE DE PREUVES L'art. 274d al. 3 CO ne prévoit pas un droit à une seconde chance dans l'administration des preuves, en raison notamment du principe de célérité et d'efficacité de la procédure relative aux litiges en matière de baux et loyers (cf. art. 274d al. 1 CO). Ainsi, lorsqu'une partie, dûment invitée à compléter son offre de preuve, produit des pièces dénuées de force probante, le juge est fondé à considérer que son offre de preuve est complète.

Fiche 2309518

ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication RSPC 2/2005, p. 182
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PREUVE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.259d
Résumé : FORCE PROBANTE DE PHOTOGRAPHIES NON DATÉES Le juge ne commet pas d'arbitraire en considérant que des photographies non datées ne lui permettent pas de se faire une idée générale du déroulement d'un chantier tenu pendant une année entière.

Fiche 2309517

ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication RSPC 2/2005, p. 182
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.259e
Résumé : FORCE PROBANTE D'UN TABLEAU RÉCAPITULATIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES Le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation.
Voir aussi : ACJC/425/2016 du 4 avril 2016

Fiche 2309521

ACJ n° 873 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; CONTRAT DE DEPOT
Normes : CO.253
Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE DÉPÔT ET DE BAIL À LOYER Le contrat de dépôt se définit comme le contrat par lequel une personne s'engage à recevoir, à garder en lieu sûr et à restituer la chose mobilière que lui confie l'autre partie. Il se distingue du contrat de bail par le fait que le bailleur met à disposition d'un tiers un espace déterminé sur lequel celui-ci acquiert un droit exclusif d'usage, de sorte qu'il est à même de garder personnellement les objets entreposés. Le déposant en revanche n'a pas d'accès à l'espace où les objets ont été placés; le dépositaire devra donc en assurer la garde et la restitution (P. TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, p. 533, n° 5770, et jurisprudence citée). Le contrat par lequel une personne met à disposition d'une autre, contre rémunération, un espace délimité et destiné à accueillir un cheval, cette dernière y ayant libre accès afin de subvenir elle-même aux soins à prodiguer à l'animal, est à qualifier de bail à loyer (et non de dépôt).
Voir aussi : ACJ n° 141 du 09.02.2004 R. et G. c/ B.

Fiche 2309523

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX Pour ce qui est des locaux commerciaux, l'activité déployée par le locataire de remplacement doit s'apprécier tant par rapport au style de l'immeuble que par rapport aux commerçants voisins. Lorsque les parties ont convenu d'une affectation précise des locaux, le bailleur pourra refuser un candidat déployant une autre activité commerciale; dans certains cas, la candidature est d'autant plus inopportune que des commerces ayant la même activité se trouvent à proximité (F. CHAIX, L'article 264 CO : À la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 64-65).

Fiche 2309524

ACJ n° 888 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.261
Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - PAS D'OBLIGATION D'INFORMER LE LOCATAIRE Le nouveau propriétaire n'a aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition. Ainsi, on ne saurait tenir pour nulle une résiliation adressée par le nouveau bailleur au locataire au motif que celui-ci n'a pas été informé du changement.
Voir aussi : ACJ n° 255 du 13.03.2000 ( Fiche 2309796 )

Fiche 2309525

ACJ n° 888 du 08.09.2003

CJ , CABL
Publication CdB 2/04 p. 51
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT
Normes : CO.261
Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.

Fiche 2309520

ACJ n° 873 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE
Normes : CO.274a; aLOJ.56M
Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN L'ABSENCE DE RAPPORT CONTRACTUEL DIRECT La compétence du Tribunal doit s'apprécier à la lumière de l'art. 274a CO, qui, compte tenu des spécificités de la procédure en matière de bail, s'interprète largement. Par conséquent, un rapport contractuel direct de bail entre les parties au procès n'est pas indispensable. Ainsi en est-il des demandes de dommages et intérêts fondées sur un rapport de bail, et des prétentions fondées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions générales du CO (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 97). En l'occurrence, les prétentions se fondent, au moins en partie, sur les règles relatives à la responsabilité contractuelle, le contrat de base étant un contrat de bail. La compétence du Tribunal doit donc être admise.
Voir aussi : ACJ n° 141 du 14.02.2005 H. c/ Coop. C. (constatation de l'existence d'un bail à loyer)

Fiche 2309522

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264.al.3
Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

Fiche 2309526

4C.264/2002 du 25.08.2003

TF
Publication SJ 2004 I 93
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION
Normes : CO.253a
Résumé : INTERPRÉTATION DE LA NOTION DE BAIL COMMERCIAL Une installation tridimensionnelle, ouverte sur l'avant, peut, suivant les cas, être qualifiée de local commercial. Il en va ainsi de box destinés au lavage de véhicules (ATF 124 III 108 = JT 1999 I 108). En revanche, un enclos (servant en l'espèce à entreposer des déchets de bois), qui par définition ne comporte pas de toit, n'est pas un local commercial.

Fiche 2309528

ACJ n° 785 du 29.07.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9
Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.

Fiche 2309529

4C.110/2003 du 08.07.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/2003 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ECRITE; SIGNATURE
Normes : CO.269d
Résumé : SIGNATURE DE LA FORMULE OFFICIELLE - SIGNATURE FAC-SIMILÉ En matière de hausse de loyer, la signature est un élément de la forme écrite requise en même temps que l'utilisation de la formule officielle pour la déclaration du bailleur. Elle est donc nécessaire, sauf si le recours à des fac-similés est admis par l'usage (art. 14 al. 2 CO). Comme un tel usage n'est pas de notoriété publique, la preuve doit en être apportée. ATF 4 A_391/2012 : Le locataire commet un abus de droit en invoquant l'absence de signature manuscrite du bailleur sur une formule officielle, dès lors qu'au moment de la réception, la qualité de l'expéditeur ne pouvait être mise en doute.
Voir aussi : ATF 4A_391/2012 du 05.03.2012 (in SJ 2012 I 446 et CdB 4/12 p. 113) Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 29
Remarques : cf. Doctrine contraire (article de Me P. Richard) in CdB 1/04 p. 1-11.

Fiche 2309530

Pas de décision du 01.07.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/03 p. 106 = SJ 2004 I 27
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; DELAI; ABUS DE DROIT
Normes : CO.257d; CO.271; CC.2.al.1
Résumé : AVIS COMMINATOIRE MENTIONNANT UN DÉLAI DE PAIEMENT INFÉRIEUR À 30 JOURS - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE À SE PRÉVALOIR DE LA NULLITÉ DE L'AVIS La fixation d'un délai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, vise à accorder au locataire un minimum de temps pour s'acquitter de l'arriéré de loyer. Est contraire à la bonne foi, l'attitude du locataire consistant à se prévaloir du fait que l'avis comminatoire mentionne un délai inférieur aux 30 jours prévus par la loi afin de contester la validité du congé subséquent, alors que le locataire n'entendait pas régler l'arriéré de loyers, quel que fût le délai imparti, et que le bailleur a résilié le bail en respectant le délai de l'art. 257d al. 2 CO.
Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA CdB 4/2006 p. 107 ss

Fiche 2309533

ACJ n° 675 du 16.06.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE)
Normes : LPC.6; CO.530.ss
Résumé : SOCIÉTÉ SIMPLE - BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE Pour une société simple, l'ouverture d'une procédure en justice ne constitue pas un acte de gestion ordinaire et nécessite le consentement unanime des associés (art. 535 al. 3 CO). Ce consentement unanime doit exister au moment où la procédure est engagée (in casu, dans les 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO). Une ratification ultérieure de la demande en justice est dénuée de toute portée juridique, parce que tardive.

Fiche 2309534

ACJ n° 604 du 26.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; DELAI POUR INTENTER ACTION
Normes : CO.270
Résumé : DÉLAI POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION : DIES A QUO Lorsque le bailleur adresse au locataire un avis de fixation et un bail non signés avant la remise des locaux, et qu'il sollicite ensuite de ce dernier qu'il les lui retourne pour signature, le délai de 30 jours ne commencera à courir que lorsque le bailleur lui aura fait parvenir l'avis et le bail dûment signés. Prétendre que le délai commence à courir dès l'envoi de l'avis non signé, ou à compter de l'entrée du locataire, reviendrait à contraindre celui-ci à contester son loyer initial sans avoir la certitude que le contrat de bail qu'il a signé le soit également par le bailleur.

Fiche 2309536

ACJC/482/2003 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d; CO.267
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui maintient sa requête en évacuation au TBL, introduite après avoir reçu l'assurance que l'arriéré de loyer et les loyers futurs seraient pris en charge par l'État, commet un abus de droit car il n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation. En l'espèce, l'objectif du bailleur n'était pas de se prémunir contre de futurs défauts de paiement du loyer, mais d'obliger le locataire à prendre en charge les frais d'avocat du bailleur.
Voir aussi : ACJC/377/2006 du 03.04.2006 (bailleresse n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation de la locataire, compte tenu des circonstances très particulières du cas d'espèce, de sorte que cette dernière est abusive)

Fiche 2309535

ACJ n° 489 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui, durant plusieurs mois, ne répond pas aux réitérées demandes du locataire et qui résilie ensuite le bail n'est pas de mauvaise foi, dans la mesure où le locataire s'est formellement accommodé de ce silence et qu'il n'en a subi aucune conséquence notable. En l'espèce, compte tenu du changement de régie, le défaut de réponse n'a pas été considéré comme un comportement constitutif de mauvaise foi, même si le bailleur aurait dû faire suite aux demandes du locataire.

Fiche 2309537

ACJ n° 479 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

Fiche 2309538

ACJ n° 478 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE
Normes : CO.267.al.1
Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES Il n'y a pas de consorité matérielle nécessaire entre conjoints colocataires. Ainsi, chacun a la faculté de contester séparément le congé et de demander une prolongation de bail. Toutefois, la restitution de la chose louée est une obligation indivisible. Il découle de ce principe que l'évacuation doit être consacrée par un seul jugement prononcé à l'encontre de tous les colocataires. De ce fait, la suspension de l'instance sollicitée à l'égard d'un colocataire doit avoir effet à l'égard de tous les colocataires.

Fiche 2309539

ATF 4C.39/2003 du 13.04.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication DB 2005 p. 28, n° 12
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : DROIT À RÉDUCTION DE LOYER DU LOCATAIRE EMMÉNAGEANT DANS UN IMMEUBLE EN RÉFECTION Le locataire qui emménage dans le logement d'un immeuble qu'il sait en réfection est en droit de demander une réduction du loyer convenu, en raison des nuisances consécutives aux travaux entrepris, s'il n'apparaît pas que le loyer ait été fixé en fonction des nuisances subies.

Fiche 2309541

ACJ n° 343 du 07.04.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267a
Résumé : PROCÈS-VERBAL D'ÉTAT DES LIEUX VALANT AVIS DE DÉFAUTS Le bailleur satisfait à son incombance de vérifier l'état de la chose louée, lorsqu'il consigne de manière précise et détaillée, sur le procès-verbal d'état des lieux d'entrée, les défauts qu'il constate à la fin du bail. Il satisfait également à son incombance de donner au locataire l'avis des défauts, et n'est ainsi pas déchu de son droit de réclamer réparation du dommage qu'il allègue, lorsqu'il lui communique ce document le lendemain de l'état des lieux, pour autant que le locataire puisse comprendre qu'il s'agit des dégâts qui lui sont imputés.

Fiche 2309542

ACJ n° 350 du 07.04.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE
Normes : CO.257d
Résumé : EXIGIBILITÉ DES LOYERS RÉCLAMÉS À LA DATE DE LA MISE EN DEMEURE À la date de l'avis comminatoire, les loyers réclamés doivent être exigibles. C'est le cas dès que le terme de paiement contractuel est échu. Si l'un des loyers réclamés n'est pas exigible, la mise en demeure n'est valable que pour les loyers effectivement échus.

Fiche 2309540

ACJ n° 347 du 07.04.2003

CJ , CABL
Publication CdB 3/2003 p. 90
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI POUR INTENTER ACTION; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR); LOCATAIRE; ACTIONNAIRE
Normes : CO.273.al.2.let.a; CO.273.al.2.let.b
Résumé : SOCIÉTÉ D'ACTIONNAIRES-LOCATAIRES - FIN DU BAIL PAR ALIÉNATION DES ACTIONS - CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE S'il est prévu que le bail est résilié de plein droit dans l'hypothèse où les actions relatives aux locaux loués sont aliénées (in casu, vente aux enchères), il convient d'admettre que les parties ont conclu un contrat de bail de durée déterminée, prenant fin sans congé. Ainsi, le locataire qui demande une prolongation de bail doit en principe saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant le transfert de propriété des actions. Toutefois, le TF a admis que dans le cas d'un contrat conclu jusqu'à la survenance d'un événement futur et incertain, le délai pour saisir l'autorité de conciliation est de 30 jours à dater de la réalisation de cet événement (ATF 121 III 263-264).

Fiche 2309543

Pas de décision du 01.04.2003

David LACHAT
Publication SJ 2003 II 153
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; CALCUL; LOYER
Normes : CO.253.ss
Résumé : Nouveautés en droit du bail : les contrats-cadres; le montant du loyer in SJ 2003 II 153
Remarques : Doctrine

Fiche 2309544

4C.339/2002 du 13.03.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 129 III 272 CdB 2/03 p.37 SJ 2003 I 369 JT 2005 I 608
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : COLLECTIVITÉ PUBLIQUE ELLE-MÊME BAILLERESSE DE LOGEMENTS À LOYERS SUBVENTIONNÉS Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs s'appliquent lorsqu'une collectivité publique est elle-même bailleresse de logements dont elle a réduit le loyer pour des motifs de politique sociale. Elle peut dès lors invoquer la méthode absolue à l'appui d'une hausse des loyers réduits, et ce, même en l'absence d'une réserve de hausse, à l'instar de ce qui est reconnu en cas de sortie du contrôle étatique des loyers. En effet, les mesures d'encouragement sont des prestations onéreuses que l'État fournit à un tiers, le bailleur. Quand, au contraire, la collectivité est elle-même bailleresse, on n'est pas en présence d'un cas d'application de l'art. 253b al. 3 CO.

Fiche 2309549

ACJ n° 235 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE
Normes : CO.273
Résumé : EXAMEN D'OFFICE DE LA VALIDITÉ FORMELLE ET MATÉRIELLE DU CONGÉ Le juge est lié par les conclusions des parties, qui forment le cadre des débats, sauf si le juge doit statuer d'office en vertu du droit fédéral (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 7 point 8). Or, le droit (matériel) fédéral ne fait pas de distinction entre nullité et annulabilité du congé, visant simplement la notion de contestation (art. 273 CO). Dès lors, même si les conclusions se bornent à demander la nullité, le Tribunal doit examiner l'annulabilité du congé. En effet, le formalisme procédural ne doit pas empêcher l'application concrète du droit fédéral.

Fiche 2309551

ACJ n° 234 du 10.03.2003

CJ , CABL
Publication CdB 2/2003 p. 54
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPORTANCE MINIME; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER Les quelques désagréments causés par un chantier voisin de moyenne importance ne représentent que des entraves mineures inhérentes à la vie quotidienne en milieu urbain, qui ne justifient pas une réduction de loyer.
Voir aussi : ACJ n° 187 du 04.02.1994

Fiche 2309552

ACJ n° 240 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; ENVOI POSTAL; DISTRIBUTION DU COURRIER
Normes : CO.266l
Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ MAL ADRESSÉ - EXCEPTION L'avis de résiliation doit mentionner le destinataire du congé. En principe, le congé mal adressé est nul (ou inexistant), sauf s'il est établi que le cocontractant a malgré tout reçu le congé, et, de ce fait, qu'il a pu le contester en temps utile. In casu, le congé a été notifié à l'ancienne locataire, une société dont le siège est à la même adresse que la société cocontracante, qui est aussi l'adresse des locaux litigieux, ces deux sociétés étant de fait gérées par la même personne. Dans ce cas, le congé n'est pas affecté de nullité.

Fiche 2309545

ACJ n° 232 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT
Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2
Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

Fiche 2309548

ACJ n° 241 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - MANQUE D'ÉGARDS ENVERS LES VOISINS Le fait de déverser, sur le palier, des produits qui provoquent des odeurs nauséabondes et insupportables, comme de l'ammoniac, justifie une résiliation anticipée du bail.

Fiche 2309547

ACJ n° 239 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

Fiche 2309546

ACJ n° 231 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; PRESOMPTION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE; PREUVE
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : CONGÉ PRÉSUMÉ ABUSIF - RENVERSEMENT DE CETTE PRÉSOMPTION EN RAISON DU BESOIN URGENT DU BAILLEUR Le congé est présumé abusif lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la fin de la procédure. C'est donc au bailleur qu'il appartient de renverser cette présomption en apportant la preuve de l'existence d'un besoin urgent d'utiliser les locaux.
Voir aussi : ATF 4A_85/2008

Fiche 2309553

4C.350/2002 du 25.02.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2003 I p. 577
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; HERITIER
Normes : CO.847
Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - DÉCÈS D'UN ASSOCIÉ - QUALITÉ DE MEMBRE DE L'HÉRITIÈRE Action de l'héritière tendant à la constatation de sa qualité de membre de la coopérative d'habitation au décès de sa mère (compétence du Tribunal de Première Instance). A défaut d'une clause statutaire expresse, les candidats au sociétariat ne disposent d'aucun droit à entrer dans une société coopérative (et donc de disposer d'un logement). En effet, les statuts de la société peuvent, en cas de décès d'un associé, soit transmettre le sociétariat de plein droit aux héritiers, soit soumettre sa transmission à la réalisation de certaines conditions (cf. SJ 2003 I p. 578; R. Ruedin, Société coopérative d'habitation et bail à loyer, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1994, p. 20).

Fiche 2309554

ACJ n° 115 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT; NOTION
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCE SONORE : UNE NOTION RELATIVE La notion de nuisance phonique est éminemment relative. Elle doit s'apprécier de cas en cas, sur la base de ce qui avait été convenu lors de la conclusion du contrat et de ce à quoi le locataire pouvait s'attendre, compte tenu de la nature de l'immeuble, de sa vétusté, de son état général et du montant du loyer.

Fiche 2309555

ACJ n° 125 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR
Normes : CO.266l
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.
Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )
Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice

Fiche 2309556

ACJ n° 121 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RESILIATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE PAIEMENT
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTESTATION QUANT À L'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX POUR CAUSE DE DÉFAUT Cas d'un locataire auquel le Tribunal a accordé une réduction de loyer de 25 % jusqu'à l'élimination d'un défaut (infiltrations d'eau). Litige sur la question de savoir si les travaux sont terminés ou non, suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement et à un jugement d'évacuation (art. 257d CO), le locataire ayant continué à retenir 25 % du loyer alors que le bailleur considère les travaux terminés. Or, depuis lors, plusieurs mois se sont écoulés sans que le locataire ne réclame leur achèvement. Un tel comportement ne saurait être juridiquement protégé. Comme l'essentiel et sans doute même la totalité des travaux prévus a été exécuté, le locataire ne pouvait plus prétendre à une réduction de loyer. Le jugement d'évacuation doit donc être confirmé.

Fiche 2309557

ACJ n° 129 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; CHANGEMENT DE DOMICILE
Normes : CO.266l
Résumé : AVIS DE RÉSILIATION MAL ADRESSÉ En tant que manifestation de volonté sujette à réception, la résiliation du bail déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire. Dès lors, un avis comminatoire et une résiliation de bail mal adressés (case postale dont le locataire n'est plus titulaire depuis plusieurs années) ne sont pas valablement signifiés, de sorte que le bail n'a pas été correctement résilié.
Voir aussi : ACJ n° 383 du 03.04.2006 ACJ n° 154 du 05.02.2007 ACJ n° 526 du 07.05.2007

Fiche 2309558

ACJ n° 132 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.259g; LPC.320.ss
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES EN LEVÉE DE LA CONSIGNATION Le droit fédéral ne s'oppose pas à ce que la consignation soit levée par le biais de mesures provisionnelles. Le risque existe cependant que la faculté du locataire de consigner son loyer soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures. Par conséquent, une requête en ce sens ne doit être admise que de manière restrictive par le juge, qui ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire. Ainsi, il se justifie de limiter la portée de cette mesure à la période durant laquelle sa poursuite semble difficilement tolérable par le bailleur, en application des principes de nécessité, de proportionnalité et de subsidiarité, déduits de la condition du dommage difficile à réparer.

Fiche 2309563

ACJ n° 1470 du 12.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; CONSORITE; PARTIE A LA PROCEDURE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT
Normes : CO.266l; CC.2
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION Cas d'un avis de résiliation qui désigne les bailleurs (deux frères copropriétaires et leur mère usufruitière) sous la forme "Consorts B & H", soit deux patronymes, sans indication des prénoms. Sans trancher la question, la Cour semble pencher pour la validité formelle. D'une part, en raison de la définition ("parties ayant un intérêt commun") et de l'étymologie ("qui partage le sort") du terme "consorts". D'autre part, car cette désignation, adoptée par les parties, répond à un souci de simplification. La question demeure ouverte, car le fait pour le locataire d'invoquer en l'espèce un vice de forme pour faire constater la nullité du congé constitue un abus de droit car il connaît l'identité des bailleurs et les parties ont adopté ce libellé, qui figure aussi au bail, durant la procédure. En outre, un contrat conclu avec une personne indéterminée reste valable.
Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

Fiche 2309565

ACJ n° 1437 du 09.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.259e
Résumé : PRÉJUDICE EN RAISON DE NUISANCES DUES À UN VOISIN : FAUTE DU BAILLEUR ? Cas d'une carrosserie qui a subi un préjudice à cause des poussières d'une entreprise voisine active dans le travail du bois. Le bailleur qui laisse s'installer le perturbateur alors qu'il sait que ce dernier serait la source de perturbations pour le voisin commet une faute (pas établi en l'espèce). De même si, prévenu de la situation, le bailleur ne prend pas les mesures adéquates pour obtenir la cessation des nuisances, soit interdire toute activité nuisible et, à défaut, résilier le bail (ce qui a été fait en l'espèce). (Dans ce dernier cas, il n'est pas responsable de ce que le perturbateur fasse valoir ses droits contre le congé).

Fiche 2309564

ACJ n° 1438 du 09.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATION UNILATERALE OU OFFRE DE MODIFIER LE CONTRAT ? La suggestion du bailleur d'allonger la période de renouvellement du bail, sauf avis contraire de la part du locataire dans un délai de 30 jours et accompagnée d'un avis officiel de hausse de loyer, équivaut à une offre de modifier le contrat. Il ne s'agit pas d'une modification unilatérale du contrat. Dès lors, cette manifestation de volonté doit s'interpréter selon le principe de la confiance. De bonne foi, le locataire se devait de réagir et/ou de saisir la CCBL, s'il entendait ne pas accepter la proposition.
Voir aussi : CdB 2/03 p. 49 Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27 ACJ n° 750 du 11.06.2007 X c/ Y S.A.

Fiche 2309566

4C.267/2002 du 18.11.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 4C.267/2002 du 18.11.02=SJ 2003 I 261=CdB 3/2003 p. 82
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VENTE D'IMMEUBLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Lorsque le bailleur veut vendre l'immeuble et pense de manière soutenable qu'il sera plus facile d'y parvenir sans la présence du locataire, le congé donné pour l'échéance ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. En effet, la résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant.
Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

Fiche 2309567

Pas de décision du 08.11.2002

TF
Publication CdB 2/2003 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU
Normes : CO.274a
Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

Fiche 2309568

4P.151/2002 du 22.10.2002

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259d
Résumé : ORIGINE DES NUISANCES Le juge n'a pas à déterminer l'origine des nuisances (acoustiques in casu). Il lui suffit de constater leur ampleur et de décider s'il s'agit de défauts au sens de l'art. 259d CO.

Fiche 2309569

Pas de décision du 18.10.2002

Philippe RICHARD
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257a; CO.257b
Résumé : Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309574

Pas de décision du 18.10.2002

Pascal TERRAPON
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264; CO.267
Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309570

Pas de décision du 18.10.2002

Pierre WESSNER
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.253ss
Résumé : Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309571

Pas de décision du 18.10.2002

Bénédict FOËX
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES
Normes : CO.257e
Résumé : Les sûretés et le bail à loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309572

Pas de décision du 18.10.2002

Bernard CORBOZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; BAILLEUR; LOYER
Normes : CO.260
Résumé : Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur le loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309573

Pas de décision du 18.10.2002

Cipriano ALVAREZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER
Normes : CO.253ss
Résumé : Le régime des loyers dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux : perspectives législatives in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309575

4C.224/2002 du 16.10.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.272.al.2
Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION : POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE DANS LA PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts, le juge peut, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, tenir compte de la présence du bailleur dans le même immeuble que le locataire et, surtout, tenir compte du fait que ce dernier a commis des actes de vandalisme sur l'ascenseur de l'immeuble et a entretenu, par ses agissements, une situation conflictuelle avec le bailleur. Il peut en tenir compte, et ce, même s'il considère que ces agissements, sanctionnés par des condamnations pénales, ne justifient pas une résiliation anticipée du bail. Le TF estime qu'une unique prolongation de deux ans constitue le maximum envisageable dans ces circonstances.

Fiche 2309579

ACJ n° 1148 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; CALCUL; RENDEMENT NET; PROCEDURE
Normes : CO.269; CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT En vertu de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), le juge est tenu de recourir à un calcul de rendement dans deux cas : - lorsqu'il retient l'existence d'abus (cf. SJ 1981 p. 507; ATF 108 II 137; 103 II 49) - lorsque le bailleur le réclame, afin d'établir qu'il ne tire pas de la chose louée un rendement excessif, que ce soit à l'occasion d'une demande de baisse (ATF 116 II 73) ou d'une contestation de hausse (ATF 116 II 594; SJ 1991 p. 189 et 302).

Fiche 2309578

ACJ n° 1148 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION
Normes : CO.269a
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU Le juge doit motiver le taux de plus-value retenu. Une motivation succincte, du type "les travaux concernent principalement la réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, la peinture extérieure des façades, le remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques", compte tenu de l'importance et de la nature des travaux, est suffisante car elle correspond au pourcentage retenu en la matière par la jurisprudence (in casu 60%).
Voir aussi : Fiche 2310018

Fiche 2309580

ACJ n° 1150 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN
Normes : CO.266l
Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

Fiche 2309582

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT MINEUR NE JUSTIFIANT PAS UNE RÉDUCTION DE LOYER Une différence de coloration du parquet, dès l'instant où il est largement recouvert d'un tapis, ne constitue qu'une entrave mineure à l'usage de la chose, qui ne justifie pas une réduction de loyer (mais par contre des travaux de coloration).

Fiche 2309583

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; TOLERANCE(EN GENERAL)
Normes : CO.257h
Résumé : REFUS DU LOCATAIRE DE TOLÉRER LES TRAVAUX - ABUS DE DROIT L'attitude du locataire, qui ne réagit pas aux demandes de fixation d'un rendez-vous pour l'exécution de travaux ou qui les repousse sans raison est contraire à la bonne foi. Dès lors, le locataire ne saurait faire valoir la continuation d'une réduction de loyer et de la consignation sans commettre un abus de droit. Il ne peut donc pas invoquer l'art. 257h al. 3 CO.

Fiche 2309584

ACJ n° 1006 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257a
Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE La Cour de justice rappelle que les frais de chauffage et d'eau chaude doivent être ventilés selon une clef de répartition objective. Tel est le cas d'une répartition au prorata des millièmes de copropriété, ou d'une répartition selon la surface chauffée (tenant compte en l'espèce d'un nombre de radiateurs identique par appartement) ou d'une répartition par volume.

Fiche 2309585

4C.145/2002 du 19.08.2002

TF
Publication ATF 128 III 419 = SJ 2003 p. 33 = CdB 1/03 p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.253b.al.1; CO.269
Résumé : MODIFICATION CONVENTIONNELLE DU LOYER EN COURS DE BAIL : L'EMPLOI DE LA FORMULE OFFICIELLE N'EST PAS OBLIGATOIRE Examen de la validité d'un avenant signé par les parties qui prévoit une augmentation du loyer. L'art. 269d CO n'est pas applicable et l'usage de la formule officielle n'est donc pas obligatoire s'il résulte des circonstances du cas : - que l'on ne se trouve pas dans l'hypothèse d'une augmentation unilatérale par le bailleur pour le prochain terme de résiliation, mais d'une renégociation du contrat avec effet immédiat, et - que le locataire (fermier) a été suffisamment informé de ses droits et n'a pas consenti à la hausse sous la menace d'une résiliation. Les parties sont en effet libres de convenir d'une modification de leur contrat, et cela même en cours de bail.

Fiche 2310633

4C.145/2002 du 19.08.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication 128 III 419
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE - CARACTÈRE CONSENSUEL La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer pour le prochain terme de résiliation n'exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Une telle modification consensuelle du contrat de bail n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Toutefois, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur, d'entente entre les parties, avant l'échéance contractuelle, le locataire ne peut pas invoquer l'absence de formule officielle de hausse de loyer.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 03.03.2017; CdB 4/2013, p. 120ss

Fiche 2309586

4C.118/2002 du 19.08.2002

TF
Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

Fiche 2309587

ACJ n° 893 du 11.07.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOCIETE SIMPLE
Normes : LPC.6; CO.262.al.1
Résumé : SOUS-LOCATION: PAS DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE DES COLOCATAIRES PRINCIPAUX Examen de la recevabilité d'un recours du sous-locataire contre un refus de mesures provisionnelles, dirigé contre une partie seulement des colocataires principaux. Les colocataires forment entre eux une société simple, qui suppose en règle générale la consorité nécessaire, au point que les consorts nécessaires ne peuvent agir ou être actionnés qu'ensemble. Selon la Cour cantonale toutefois, la sous-location étant une affaire ordinaire, chaque associé peut agir sans le concours des autres et représenter la société simple. Ainsi, le sous-locataire n'avait pas à citer l'ensemble des colocataires. Le recours est donc recevable.
Remarques : Arrêt isolé

Fiche 2310407

4C.291/2001 du 09.07.2002

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); INTERET MORATOIRE
Normes : CO.270e; CO.104
Résumé : RESTITUTION DU TROP-PERCU - PAS D'INTÉRÊTS MORATOIRES Nonobstant le caractère formateur du jugement qui en admet le bien-fondé, la demande de diminution du loyer prend effet rétroactivement à la date pour laquelle elle a été valablement formulée. Cependant, en vertu de l'art. 270e let. b CO, la créance en restitution du trop-perçu ne devient exigible qu'au terme de la procédure judiciaire en diminution de loyer, plus précisément au moment de l'entrée en force du jugement formateur qui admet en tout ou en partie la réduction de loyer requise. La créance du locataire visant au remboursement de ce qu'il a payé en trop ne devient donc exigible qu'à ce moment-là. Faute d'exigibilité, il ne saurait donc y avoir de demeure du débiteur avant que la procédure en diminution du loyer ait pris fin (cf. art. 102 al. 1 CO). A défaut de demeure, le locataire ne peut dès lors pas réclamer l'intérêt moratoire au bailleur.
Voir aussi : ACJ n°74 du 30.03.1992 (idem suite à validation d'une hausse)

Fiche 2309588

4C.291/2001 du 09.07.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE
Normes : CO.270a
Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.
Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75
Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

Fiche 2309590

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCES DUES AU BRUIT TROUBLANT LE SOMMEIL Le bruit de chaufferie perçu dans une chambre à coucher, troublant le sommeil du locataire, constitue un défaut de moyenne importance. Le loyer modeste payé par le locataire ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de remise en état de la chose. Des nuisances propres à troubler le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation.

Fiche 2309592

ACJC/719/2002 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : TEMPÉRATURE DE CONFORT DU LOGEMENT La température en dessous de laquelle il convient d'admettre un défaut est de 18 degrés (cf. Droit du bail, 1996, n° 7).
Voir aussi : ACJC/135/2018 du 05.02.2018 (Températures constatées inférieures à 20°, correspondant au seuil inférieur de la fourchette de température convenue - dans les clauses complémentaires du bail relatives à MINERGIE - sont constitutives d'un défaut.)

Fiche 2309593

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS Lorsque une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n'a pas à instruire d'office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu'il lui donne l'occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s'expliquer.
Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

Fiche 2309594

ACJ n° 713 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHAMBRE; NOTION; SURFACE
Normes : CO.253.ss
Résumé : PIÈCE, DEMI-PIÈCE: DÉFINITIONS La jurisprudence genevoise (DB 1990 n° 30 et SJ 1979 p. 71 n° 18-23), se basant sur l'art. 52 LCI (L 5 05), ainsi que sur la LGL (I 4 05) et son règlement d'application, considère qu'une pièce doit avoir au minimum 9 m2, être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2.

Fiche 2309591

ACJ n° 706 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE
Normes : CO.16.al.1
Résumé : SIGNATURE SUR LA FORMULE OFFICIELLE MAIS PAS SUR LE BAIL : CONSÉQUENCES Lorsque le bailleur remet au locataire un contrat de bail non signé, accompagné de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO) signée, le bail n'est en principe pas entré en vigueur car la forme écrite n'est pas respectée (la formule est en effet un document d'information sans influence sur la formation et la liberté de forme du contrat et présuppose l'existence d'un contrat de bail). In casu, le contrat est venu à chef car le locataire a reçu et accepté les locaux, indiquant par là qu'il renonçait à la forme écrite.

Fiche 2309600

4C.67/2002 du 30.05.2002

TF
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; EVACUATION(EN GENERAL)
Normes : CO.257e.al.1
Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE : BUT DE L'OBLIGATION ET CONSÉQUENCE DE SA VIOLATION SUR L'AFFECTATION DE LA SOMME REÇUE Les sûretés visent à garantir l'exécution des obligations contractées par le locataire. Le but de l'obligation du bailleur de déposer le montant reçu à titre de garantie sur un compte au nom du locataire est notamment de protéger ce dernier des conséquences d'une éventuelle faillite du bailleur. Le fait que ce dernier viole cette obligation ne modifie pas d'office l'affectation de la somme reçue (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n° 23 et 30 s. ad art. 257e CO; SVIT-Kommentar, n° 16 ad art. 257e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht fur die Praxis, 4e éd., n° 2.2.4 s.). A défaut d'accord exprès, on ne peut donc considérer que les sûretés constituent des loyers payés d'avance (in casu: procédure sur 257d CO).

Fiche 2309603

ACJ n° 563 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.257d
Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

Fiche 2309604

ACJ n° 563 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

Fiche 2309602

ACJ n° 576 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269c
Résumé : CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT NE FIGURANT PAS DANS LE CONTRAT DE BAIL MAIS DANS L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL Cas d'un échelonnement du loyer prévu uniquement dans l'avis de fixation du loyer initial, et non dans le contrat. Est déterminant dans ce cas le loyer fixé dans le contrat bail et non l'échelonnement prévu dans l'avis officiel, en application du principe de la confiance (interprétation contra stipulatorem). Dès lors, le bailleur doit se laisser opposer cette contradiction entre les deux documents.

Fiche 2309601

ACJ n° 575 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE
Normes : CO.257f.al.4
Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

Fiche 2309605

4C.24/2002 du 29.04.2002

TF
Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).
Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

Fiche 2309611

4C.323/2001 du 09.04.2002

TF
Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL
Normes : CO.269; CO.269a.let.a
Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

Fiche 2309610

4C.323/2001 du 09.04.2002

TF
Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRES DE COMPARAISON - DIFFÉRENCE DE SURFACE ADMISSIBLE Une différence de surface allant jusqu'à 17% en plus ou en moins entre l'appartement de référence et l'exemple à comparer permet encore à celui-ci d'être pris en compte.
Voir aussi : ATF 141 III 569 (admet écart de plus ou moins 20% pour les grands logements)