Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272

Résumé : CONGE - PROLONGATION - RECHERCHE LOGEMENT DE REMPLACEMENT Des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272.al3

Résumé : SECONDE PROLONGATION - DISPENSE EXCEPTIONNELLE D'ENTREPRENDRE DES DÉMARCHES Si les recherches apparaissent d'emblée vouées à l'échec, l'on ne saurait exiger du locataire qu'il y procède. Certaines circonstances particulières, et exceptionnelles, peuvent dispenser le locataire d'effectuer des démarches en vue de se reloger. Tel est le cas en particulier du locataire qui a trouvé un logement de remplacement pour une échéance relativement rapprochée. Il peut prétendre à une seconde prolongation du bail jusqu'à la date pour laquelle il est certain de déménager sans que l'on doive attendre de lui qu'il fasse encore des démarches en vue de se reloger ailleurs et plus tôt.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch février 2021; newsletter CPC online février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LITISPENDANCE

Normes : CO.273; CPC.209

Résumé : ABANDON DES CONCLUSIONS EN CONTESTATION DU CONGÉ ENTRE LA PROCÉDURE DE CONCILIATION ET LA PROCÉDURE DEVANT LE TRIBUNAL Lorsque le locataire introduit, dans le délai de l'art. 273 al. 1 et 2 CO, une action en annulation du congé et une action en prolongation du bail et que, après la délivrance de l'autorisation de procéder, il suit en cause en prenant dans sa demande en justice uniquement des conclusions en prolongation du bail, la litispendance de son action en annulation du congé, créée par sa requête de conciliation, cesse (art. 209 al. 4 CPC). Il ne peut donc ensuite plus modifier ses conclusions puisque son action en annulation n'est plus pendante et que le délai de l'art. 273 al. 1 CO, qui n'est que de 30 jours, est désormais généralement échu et ne lui permet plus d'introduire une nouvelle action.

Voir aussi : Luca MELCARNE, Contestation de la résiliation et prolongation du bail: deux actions liées mais distinctes, in DB n° 33/2021 p. 58ss

CJ , CABL

Publication CdB 2/01 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.272.ss

Résumé : PROLONGATION - CONSÉQUENCES PÉNIBLES DE LA RÉSILIATION Il faut entendre par conséquences pénibles, au sens de l'art. 272 CO, toute circonstance particulière rendant impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement d'ici la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation de bail. Le fait, pour un locataire, de ne plus habiter dans le même immeuble que celui de sa mère malade mobilisera davantage de son temps pour octroyer à cette dernière des soins dont elle a besoin. Il s'agit pourtant là d'un désagrément inhérent à la résiliation du bail et auquel une prolongation ne saurait remédier. En revanche, on peut admettre que les soins donnés à sa mère laissent moins de temps disponible au locataire pour chercher un autre logement avant la fin du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273.al2.leta

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI POUR SOLLICITER LA PROLONGATION DU BAIL - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE Le point de départ du délai de péremption instauré par l'article 273 al. 2 let. a CO se détermine d'après le système de la réception absolue et pas selon la théorie relative de la réception.

Voir aussi : ATF 4A_120/2014 du 19.05.2014 in CdB 3/14, p. 65

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.270b.al.2

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - PROLONGATION DE LA DURÉE DE RENOUVELLEMENT Lorsque le bailleur propose de prolonger la période pendant laquelle il offre ses prestations et de prolonger la durée de renouvellement du contrat, il n'agit pas au détriment de son locataire puisqu'il ne provoque pas pour ce dernier une plus grande instabilité ni ne se crée des facultés supplémentaires de modification du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Il n'est pas possible pour un bailleur de qualifier de "maigres" les recherches des locataires en vue d'un relogement, même si elles ne paraissent pas avoir été nombreuses (in casu, 4 recherches ont été effectuées par les locataires). In casu, quitter un appartement se situant à proximité immédiate des HUG constitue un inconvénient non dénué d'importance pour les locataires, compte tenu de la spécialisation en radiologie que l'épouse colocataire effectue aux HUG. Il n'est pas suffisant pour les bailleurs de n'avoir que pour unique intérêt, celui de pouvoir relouer le logement concerné à des tiers à de meilleures conditions, après rénovation, sans indiquer en quoi consisterait ladite rénovation et sans justifier d'aucun élément de fait permettant de tenir pour vraisemblable l'augmentation de loyer escomptée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Prolongation unique de deux ans, en dépit du fait que le bail n'a duré qu'un an et que la locataire n'a fait état d'aucune recherche, mais tenant compte du fait que : 1) elle est régulièrement à l'étranger et que cela l'handicape dans ses recherches, 2) qu'au moment de la conclusion du bail, la bailleresse lui avait laissé entendre qu'un renouvellement était envisageable, 3) qu'elle a payé régulièrement le loyer convenu et 4) que la bailleresse ne fait valoir aucun motif pour lequel il serait nécessaire qu'elle recouvre rapidement la disposition de l'appartement.

Pierre BROGLIN

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.271.ss; CO.272.ss

Résumé : Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PESÉE DES INTÉRÊTS - CRITÈRES - FRAUDE À LA LOI LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL La liste figurant à l'art. 272 al. 2 CO n'est pas exhaustive, de sorte que la fraude à la loi, notamment dans le cadre des raisons ayant présidé à la conclusion du bail, pourrait constituer un des éléments de la pesée des intérêts.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.274/2006 du 13.12.2006

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272; CO.261.al.2.lit.a

Résumé : PROLONGATION - TRAVAUX DE DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION - PRIORITÉ DES INTÉRÊTS DU BAILLEURS SUITE À DÉCISION ADMINISTRATIVE Lorsque le bail a été résilié par le bailleur, nouveau propriétaire de l'immeuble, en raison d'un besoin propre et urgent, nécessitant de grandes transformations ou la démolition puis la reconstruction du bâtiment, le congé est justifié dès que le projet est susceptible d'obtenir les autorisations administratives. Une prolongation du bail n'est pas exclue, une pesée des intérêts entre les parties devant être effectuée. Toutefois, lorsque le projet du bailleur a été autorisé par décision administrative, le besoin propre et urgent du bailleur a la priorité sur l'intérêt du locataire. In casu, dès l'entrée en force du permis de démolir et de reconstruire, le besoin urgent du bailleur doit primer et il n'y a pas lieu d'accorder de prolongation de bail.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION EN CAS D'INVESTISSEMENTS EN COURS DE BAIL Dans le cas des investissements du locataire qui ne touchent pas à la sub­stance de l'objet du bail, la prolongation d'un bail de très courte durée peut atté­nuer les conséquences économiques négatives résultant d'investissements pas encore amortis. Dans la mesure où un contrat de bail peut toujours être résilié aux conditions contractuelles ou légales, de tels investissements ne peuvent entraîner des conséquences pénibles pour le locataire que si celui-ci a agi en début du con­trat et en tablant de bonne foi sur le fait que le contrat durerait un certain temps. En revanche, le locataire qui pro­cède à des investissements en cours de bail les effectue à ses risques et périls, s'il n'a pas passé un accord avec le bailleur afin que le bail ne puisse pas être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne lui donne pas des assurances à ce sujet.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_22/2015 du 11.05.2015;4A_159/2018 du 11.07.2018 (si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles); ACJC/1030/2023 du 14.08.2023

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX Cas d'un locataire de plus de septante ans et de santé fragile, dont la seule source de revenu provient de l'exploitation des locaux, et qui de ce fait ne peut reprendre aisément un nouvel établissement. Ces éléments justifient une prolongation d'une durée maximum de six ans, même si le locataire est en retard de paiement de deux loyers. Ce retard n'est pas grave au vu l'ensemble des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.262; CO.272

Résumé : SOUS-LOCATION - DEMANDE DE PROLONGATION D'UN BAIL RESILIÉ PAR LE BAILLEUR En principe, le locataire qui conteste un congé ne peut invoquer les conséquences pénibles qu'aurait celui-ci pour son sous-locataire. Cas particulier où la Cour de justice a admis qu'une prolongation unique de 12 mois était une période trop courte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : LCCBL.7.al.3

Résumé : CARACTÈRE EXÉCUTOIRE DES P.-V. Un accord tripartite entre bailleur principal, locataire principal et sous-locataire réglant le problème de la prolongation du bail, lie toutes les parties et est exécutoire au même titre qu'un jugement (ATF 60 II 52)..

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE D'UNE ACTION EN PROLONGATION DU BAIL La valeur litigieuse équivaut au loyer contractuellement convenu durant toute la période de prolongation sollicitée, sans tenir compte du fait que celle-ci est ou n'est pas entamée lors du dépôt des dernières conclusions devant le TBL (art. 24 LOJ). Sur ce point, la solution choisie au plan du droit cantonal diffère donc de celle valable devant le Tribunal fédéral (ATF 109 II 351, SJ 1984 p. 97; cf. art 46 OJF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 98 II 199, JdT 1973 I 166

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION

Normes : aCO.267a; CO.272

Résumé : TERRAIN NON BÂTI - PAS DE PROLONGATION - EXCEPTIONS Le bail d'un terrain non bâti ne peut même pas être prolongé, à la suite d'une résiliation ou de l'écoulement de la durée du bail, lorsque le locataire a élevé sur le fonds une construction mobilière. Application analogique exceptionnelle de l'art. 267 a. aCO dans des cas tout à fait particuliers. Négation en l'espèce de l'application analogique.

Voir aussi : ACJC/1842/2019 du 16.12.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 278 in bail.ch (newsletter de juin 2016)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONSTATATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PROCÉDURE

Normes : CO.272; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROLONGATION DU BAIL A LOYER" Dans le cadre de l'action en prolongation du bail, la question de savoir si le bail a pris fin peut être tranchée et ce même si la contestation porte sur la fin du bail en vertu d'une durée contractuellement déterminée (càd. d'un contrat qui prend fin sans résiliation, selon l'art. 255 al. 2 CO). L'on ne peut exiger des parties qu'elles introduisent deux procès séparés sur les deux questions (fin du bail et prolongation de ce bail), notamment pas lorsque la fin (prétendue) du bail est proche. En conséquence, il convient que la demande de prolongation du bail et les questions de droit civil qui y sont préjudicielles soient tranchées ensemble en procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. In casu, la procédure simplifiée s'applique alors que les conclusions principales du locataire tendent au constat de l'exercice d'un droit d'option conventionnel à la prolongation du bail et les conclusions subsidiaires tendent à la prolongation du bail, au cas où il serait considéré que celui-ci a pris fin.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_340/2017 du 24.07.2017 (in bail.ch, newsletter de septembre 2017); 4A_359/2017 du 16.05.2018 (newsletter bail.ch-juin 2018)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.266g; CO.272; CO.272a

Résumé : PROLONGATION DE BAIL NON EXCLUE EN CAS DE RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS (266g) Lorsque le contrat est résilié sur la base de l'art. 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela étant, les particularités du congé pour justes motifs plaident d'emblée pour une application très restrictive de la possibilité de prolonger le bail.

TF

Publication SJ 2002 p. 239 = CdB 2/02 p. 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.1; LP.142

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - EXHAUSTIVITÉ DES MOTIFS D'EXCLUSION DE PROLONGATION Le locataire d'un immeuble adjugé "sans le bail" à la suite d'une double mise à prix (art. 142 LP) conserve son droit de demander une prolongation du bail, l'art. 272a al. 1 CO énumérant de façon exhaustive les motifs excluant la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES JUSTIFIANT UNE LONGUE PROLONGATION La longue durée du bail, soit de 25 ans au moment où la résiliation est signifiée; les moyens financiers extrêmement limités du locataire; la situation tendue du marché local des baux immobiliers; la non-proposition du bailleur de mise à disposition de l'un de ses logements, même pour une durée limitée ainsi que le caractère relatif de l'urgence de l'occupation personnelle du bailleur de l'appartement, notamment lorsque des travaux doivent être exécutés préalablement à l'occupation des locaux, justifient l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans pour un logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES POUR LA FIXATION DE LA DURÉE Longue durée du bail, soit près de vingt ans; logement analogue ne se trouvant pas facilement sur le marché; le fait que le logement en cause se trouve à proximité de celui du bailleur; le fait que le locataire est propriétaire du terrain qui jouxte le logement en question; le fait que le bailleur est une personne âgée (81 ans) de surcroît non professionnelle de l'immobilier et se trouvant dans une situation conflictuelle avec le locataire, justifient une unique prolongation de bail de deux ans.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272

Résumé : PAS DE PROLONGATION POUR LE LOCATAIRE QUI DONNE SON CONGÉ Dès lors que le locataire est le donneur de congé, il ne saurait prétendre à une prolongation de son contrat. Une telle prolongation ne peut être sollicitée que par celui qui reçoit le congé et non par la partie dont il émane. Cela résulte tant de la loi, en particulier l'art. 273 CO, que de la doctrine (Barbey, Commentaire du droit du bail, Genève 1991 p. 87 et ss.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.1.let.b

Résumé : PROLONGATION - CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX Le changement fondamental de destination des locaux loués en violation du bail justifie en principe l'exclusion de la prolongation. Tel n'est pas le cas lorsque l'immeuble est voué à une prochaine démolition sans que le bailleur ne subisse aucun préjudice.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272

Résumé : SECONDE PROLONGATION : CONDITIONS Les locataires ne peuvent solliciter de seconde prolongation s'ils n'ont pas effectué de démarches pour se reloger. La durée très longue des relations contractuelles des parties n'est pas déterminante pour l'octroi d'une éventuelle seconde prolongation de bail (ACJ n° 294 du 27.11.92 SA X c/ B.-D.). Cette dernière est soumise, en sus des exigences de l'art. 267a al. 1 a CO, à la condition que le locataire ait entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé (art. 267a al. 2 a CO). Le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu'à celui de la première prolongation de bail (ATF 116 II 448 consid. 3a, 102 II 256).Le fardeau de la preuve incombe au preneur (arrêts non publiés du 10.02 1987 AG X c/ W., p. 6 et du 1.12.1986 SA X c/ P., p. 6; Guinand,Knöpfler, FJS n° 361, p. 9). Le preneur doit démontrer qu'il a fait diligence pour trouver des locaux de remplacement (arrêt non publié du 7.01.1986 H. c/ I. S.A., p. 6; Jeanprêtre, La prolongation des baux à loyer, in 10ème journée juridique de la Faculté de droit à Genève, p. 152). L'étendue des efforts exigés dépend des circonstances du cas (ATF 110 II 254 ; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 508). Les intérêts économiques en jeu sont à prendre en considération (arrêt H. c/ I. S.A., p. 7).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_545/2013 du 28.11.2013; ACJ n° 218 du 31.8.92 SA X c/ SI SA X.

Remarques : Rendu en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ DU LOCATAIRE ET LÉGITIMATION Le mari séparé n'a pas qualité pour solliciter une prolongation de bail si seule l'épouse est mentionnée comme locataire dans le contrat de bail et a seule signé celui-ci, et cela même si le mari a signé la demande d'appartement et a habité l'appartement tout en payant le loyer (doctrine citée controversée).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.257f

Résumé : PAS DE PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application de l'art. 257f CO, le juge n'a pas à procéder à une pesée des intérêts entre ceux du locataire concerné et ceux des autres habitants de l'immeuble, comme en matière de prolongation de bail. En effet, si les conditions de l'art. 257f CO sont réalisées, le congé doit être validé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOYER

Normes : CO.272c.al.1

Résumé : ADAPTATION DU LOYER Le bailleur peut requérir l'adaptation du loyer dans le cadre de la procédure en prolongation de bail (ATF 102 II 12).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.427

Résumé : DEMANDE EN PROLONGATION DE BAIL : EXIGENCES PROCÉDURALES Cas de la désignation insuffisante des bailleurs dans la requête de prolongation alors que le bail n'indique pas l'identité précise des bailleurs. Les exigences procédurales relatives à l'assignation et la signification de celle-ci ne sont pas applicables devant la Commission de conciliation ni devant le TBL.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail .ch

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;POUVOIR D'APPRÉCIATION;VIRUS(MALADIE);NOTORIÉTÉ

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION - COVID-19 La pandémie du Covid-19 est un fait notoire. Dans le cas d’espèce, elle ne permet pas d’apporter une appréciation différente au regard de l’art. 272 al. 1 et 2 CO concernant la prolongation du bail à loyer. Cette circonstance pourra – cas échéant – être prise en compte au stade de l’exécution forcée du jugement.

Voir aussi : ACJC/722/2020 du 29.05.2020 (prise en compte des mesures prises par le Conseil fédéral dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid-19 et du fait que les locataires sont des personnes considérées comme particulièrement vulnérables pour octroyer une prolongation plus longue)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PESÉE DES INTÉRÊTS ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - LOCAL COMMERCIAL - LIQUIDATION D'UNE AFFAIRE Le but visé par l'institution de la prolongation de bail, soit la possibilité offerte au locataire de disposer du temps nécessaire pour se reloger, ne peut être atteint, s'agissant d'un local commercial, lorsque celui-ci n'avait en réalité pas l'intention de continuer ses activités ailleurs. Cependant, même dans cette hypothèse, une prolongation peut se justifier si elle est de nature à permettre au locataire de mieux liquider ses affaires et donc d'éviter une perte financière substantielle, ou de lui servir de pont jusqu'à la retraite. En revanche, le seul fait de prolonger le plus possible une situation profitable ne peut constituer un motif de prolongation du bail.

Voir aussi : ACJC/794/2015 du 29.06.2015

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 245 ATF 135 III 121 CdB 1/09 p. 1 JT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272; CO.272b; LGL.19

Résumé : SOUS-OCCUPATION - RÉSILIATION - PROLONGATION Les normes d'application des constructions subventionnées sont d'intérêt public et sont prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d'une année suivant la résiliation du bail (art. 19 al. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute autre prolongation. Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d'un logement social ne dispense pas le juge d'examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu'il doit obligatoirement effectuer.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023 (Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d'éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d'autant que leurs moyens financiers s'avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d'examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée. In casu, prolongation de 4 ans) ACJC/269/2016 du 29.02.2016; ACJC/37/2005 du 10.01.2005; ACJC/135/2007 du 05.07.2007;ACJC/1303/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 22

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - DIFFICULTÉ DE TROUVER DES LOCAUX ÉQUIVALENTS ET RISQUES FINANCIERS Les conséquences pénibles peuvent consister aussi bien dans la difficulté de trouver des locaux équivalents que dans les risques financiers résultant d'un déplacement dans un autre quartier, s'agissant d'une société active dans le commerce de diamants et de pierres précieuses, qui se trouve au centre ville depuis plus de cinquante ans et dont la majorité des clients résident aux alentours immédiats de son commerce. De plus, les locaux doivent répondre à des conditions très spécifiques de luminosité, d'orientation et d'élévation.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272.al.2

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION : POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE DANS LA PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts, le juge peut, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, tenir compte de la présence du bailleur dans le même immeuble que le locataire et, surtout, tenir compte du fait que ce dernier a commis des actes de vandalisme sur l'ascenseur de l'immeuble et a entretenu, par ses agissements, une situation conflictuelle avec le bailleur. Il peut en tenir compte, et ce, même s'il considère que ces agissements, sanctionnés par des condamnations pénales, ne justifient pas une résiliation anticipée du bail. Le TF estime qu'une unique prolongation de deux ans constitue le maximum envisageable dans ces circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE OU UNIQUE PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRE DE CHOIX L'octroi d'une seule prolongation se justifie notamment lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur. Sinon, une seconde prolongation se justifie dans l'hypothèse inverse d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur (ACJ n° 237 du 18 septembre 1992 non publié, B c/SI X ; ACJ n° 287 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X ; ACJ n° 209 du 20 septembre 1993 non publié, I. SA et P. c/consorts F.). Lorsqu'on ne peut faire un pronostic satisfaisant pour l'avenir, il est possible de choisir la variante des deux prolongations successives, dans le cas par exemple du bailleur qui n'a pas encore requis l'autorisation de construire et qu'on ignore quand elle sera accordée (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 506 et les références citées). Cas d'un bailleur qui voulait rénover le bâtiment et créer des salles de réceptions et de réunions, qui ne produit qu'un rapport succinct sur de futurs travaux sans qu'il soit possible de savoir quand l'autorisation de construire allait être délivrée. L'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans est justifiée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.274e.al.3; CO.272

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX - MOTIFS DE REFUS Les intérêts du propriétaire à reprendre la disposition des locaux prévalent sur celui d'un locataire qui n'en assure pas l'exploitation régulière entre deux périodes de sous-location, compte tenu du fait que ce dernier n'exploite pas en personne les locaux depuis de nombreuses années, que ses investissements datent de près de vingt ans, qu'il est atteint dans sa santé et qu'il ne peut travailler qu'à temps partiel. Il faut tenir compte également de l'intérêt du propriétaire à ce que les locaux ne restent pas abandonnés sans entretien. Dans un tel cas la prolongation de bail doit être refusée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : LPC.443

Résumé : DEMANDE EN PROLONGATION DE BAIL : RÉDUCTION DE SA DURÉE PAR APPEL INCIDENT Le locataire qui a obtenu une prolongation de bail devant le TBL et qui a entre-temps trouvé des locaux de remplacement pour une date antérieure à la prolongation peut, sur appel du bailleur, faire appel incident et demander que la prolongation soit ramenée à cette date. Rien n'empêche en effet un plaideur de renoncer pour partie à sa prétention. ACJ n° 17 du 22.02.87 SA X c/ B. En revanche, la partie qui a obtenu l'adjudication de ses conclusions devant le premier juge n'est pas recevable à appeler du jugement qui lui a donné gain de cause, même en cas de fait nouveau (SJ 1951 p. 561). Ainsi le locataire qui a obtenu une prolongation de son bail ne peut faire appel en concluant à une réduction de la prolongation parce qu'il a entre-temps trouvé un autre logement.

Giacomo RONCORONI

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : LPC.293

Résumé : LOCATAIRE RÉDUISANT SES CONCLUSIONS QUANT À LA DURÉE D'UNE PROLONGATION DE BAIL Jugement du TBL accordant une seconde prolongation. Suite à un appel du bailleur portant sur d'autres points, le locataire, qui a entre-temps trouvé un local de remplacement, conclut à la réduction de la durée de la prolongation. Il s'agit là d'un appel incident. Examinée sous l'angle de l'arbitraire, cette solution, quoique peu orthodoxe, n'est pas contraire à l'art. 293 LPC (art. 340 LPC ancien).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE Pour profiter des conséquences de l'art. 272a al. 2 CO, le bailleur doit proposer à son locataire des locaux équivalents, c'est-à-dire présentant les mêmes caractéristiques en termes de surface, de nombre de pièces, de loyer et de situation. Pour déterminer ce qui est équivalent, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation large : il doit retenir comme équivalent l'objet qui apparaît raisonnable au vu des possibilités financières du locataire, de ses besoins et de la situation du marché; cela n'exclut pas qu'il doive assumer un loyer plus élevé, en particulier lorsqu'il a profité pendant longtemps d'un loyer particulièrement avantageux (Commentaire USPI, n° 18 ad art. 272a).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.272b

Résumé : RÔLE DU JUGE À L'ISSUE DE LA SECONDE PROLONGATION A l'issue de la seconde prolongation, le juge de l'évacuation doit se borner à examiner si les procédures préalables de prolongation de bail ont été formellement respectées, le congé entrant alors définitivement en force (ses effets étant suspendus pendant la procédure de prolongation - cf. P. Engel, Contrats de droit suisse, p. 202). En effet, l'examen de la validité du congé donné et la prise en compte des conséquences pénibles pour le locataire a déjà eu lieu à l'occasion des procédures de prolongation de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; ECHANGE D'ECRITURES; PROLONGATION DU DELAI

Normes : LPC.433.al.1

Résumé : MÉMOIRE DÉPOSÉ TARDIVEMENT Sur la base de l'article 124 alinéa 2 LPC, un mémoire déposé en dehors du délai fixé doit être écarté des débats (SJ 1921 p. 397; 1936 p. 172; 1956 p. 412). La règle ainsi posée vaut aussi en relation avec l'article 433 al. 1 LPC. La nécessité d'instruire rapidement les causes l'exige. En vertu de l'article 34 alinéa 2 LPC, un délai peut être certes prorogé, mais seulement pour un juste motif et sur demande écrite formée avant son expiration (cf. aussi SJ 1979 p. 607 n° 262).

Voir aussi : ACJ n° 102 du 10.04.92 SI X c/ B. ACJ n° 106 du 26.02.1996 SA X c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - REFUS DE LOCAUX DE REMPLACEMENT Le refus de locaux de remplacement justifie une réduction de la durée de la prolongation.

IIe Cour civile du Tribunal du canton de Zurich

Publication CdB 1/03 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : PROLONGATION - PRISE EN CONSIDÉRATION DE TRAVAUX NON ENCORE AMORTIS AFIN DE JUSTIFIER L'EXISTENCE DE CONSÉQUENCES PÉNIBLES La notion de circonstances pénibles au sens de l'art. 272 CO doit être examinée de cas en cas. Le fait que le locataire doive déménager deux fois en deux ans et les soins devant être apportés à un proche ne constituent pas, en règle générale, des circonstances pénibles. Il en va de même des investissements entrepris par le locataire dans les locaux, puisqu'à la fin du bail, ce dernier peut exiger une indemnité pour la plus-value considérable résultant des travaux qu'il a entrepris et que le bailleur a autorisés (art. 260a al. 3 CO). En revanche, les autres investissements, qui ne touchent pas à la substance de l'objet du bail (comme l'acquisition de meubles sur mesure), peuvent constituer des conséquences pénibles.

Voir aussi : ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.2

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts en présence pour la prolongation du bail, l'intérêt d'un bailleur occasionnel pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier. Le besoin légitime du bailleur d'occuper les locaux l'emporte généralement sur les intérêts du locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 502).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272

Résumé : EXAMEN DE LA QUESTION DES CONSÉQUENCES PÉNIBLES LIÉES À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat. Une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a p. 198; ATF 102 II 254; ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V.). Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalent à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. Il ne saurait refuser de déménager dans un endroit où il est mois connu de la clientèle car un tel inconvénient - lié à la résiliation elle même - ne constitue pas en soi une conséquence pénible (cf. arrêt H. c/ SA X du 7 janvier 1986 cons. 3a et les réf.).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_552/2019 du 21 avril 2020 (in newsletter bail.ch juillet 2020; les conséquences inhérentes à la résiliation, telles que le déménagement ou encore le risque que le nouveau bail se chevauche avec l’ancien, ne constituent pas des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO. Par ailleurs, la volonté d’utiliser la chose louée à un prix favorable durant une plus longue période ne saurait constituer un motif de prolongation.)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX NON ÉQUIVALENTS Le locataire est tenu d'accepter des locaux équivalents. Une villa n'est pas équivalente à un appartement. La villa entraîne des charges plus élevées, le besoin d'entretien du jardin, de même qu'une plus grande insécurité. De plus on ne saurait comparer la vie à la campagne avec la vie en ville.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION

Normes : CO.272.al.1

Résumé : SOUS-LOCATION - PAS DE DEVOIR DU LOCATAIRE PRINCIPAL DE SOLLICITER UNE PROLONGATION DE BAIL Le locataire principal n'a pas l'obligation, en cas de résiliation du bail principal, de solliciter une prolongation de bail pour son sous-locataire. En effet, les conséquences pénibles de la résiliation du bail principal pour le sous-locataire ne sont pas prises en considération par le législateur.

Remarques : arrêt rendu en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION OU PROLONGATION UNIQUE L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double prolongation se justifie.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X ACJ n° 209 du 20.9.93 SA X c/ F. et consorts

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION - CONDITIONS - DÉMARCHES POUR SE RELOGER Le locataire ne peut exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1; ATF 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; ATF 102 II 254 = JT 1977 I 558).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR : SÉRIEUX, CONCRET, URGENT L'article 272 al. 2 lit. d CO relativise le besoin propre du bailleur, qui n'est plus un motif absolu excluant la prolongation (cf. Message du Conseil Fédéral du 27 mai 1985 p. 1442 ad 421.22). Cependant, un tel besoin doit être retenu dans le cadre de la pesée des intérêts en présence pour autant qu'il soit sérieux, concret et urgent, ce qu'il appartient au bailleur d'établir conformément aux principes posés sous l'ancien droit (ATF 99 II 50 = JT 1973 I 645 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CONGÉ DONNÉ LONGTEMPS À L'AVANCE Dans l'impossibilité de statuer sur les éventuelles conséquences pénibles pour le locataire, il y a lieu de suspendre la procédure jusqu'à une date plus proche (2 ans) du moment où la résiliation doit prendre effet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - OBLIGATION DE DÉMÉNAGER - DÉPÔT D'ARCHIVES Le déménagement d'archives n'est pas considéré comme une conséquence pénible au sens de l'article 272 al. 1 CO, même en tenant compte de circonstances telles que la destination des locaux loués, le prix de la location, la situation du marché pour des locaux à usage de dépôt, la passivité éventuelle du locataire à trouver des solutions de remplacement, le long préavis pour la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : ACTION EN PROLONGATION : LÉGITIMATION PASSIVE EN CAS DE VENTE DE I'IMMEUBLE L'action en prolongation ne peut être dirigée que contre le propriétaire actuel de la chose louée (ATF 98 II 297 c. 6), si bien que le changement de propriétaire en cours de procédure implique une substitution des parties, prévue implicitement par le droit fédéral (FJS No 361, p. 7).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE FAILLITE;SURSIS CONCORDATAIRE;SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : LP.295.al5

Résumé : PROCÉDURE EN CONTESTATION DE LA RÉSILIATION - CRÉANCE CONCORDATAIRE - PORTÉE Un procès concernant la résiliation du contrat de bail et une éventuelle prolongation du contrat ne porte pas sur une créance concordataire au sens de l’art. 295 al. 5 LP. La procédure en question n’est donc pas suspendue par un sursis concordataire.

TF

Publication ATF 125 III 226 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR DÉTERMINER LA DURÉE DE LA PROLONGATION Le droit fédéral est violé si le juge, en exerçant son pouvoir d'appréciation, sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il fait abstraction d'éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions injustifiables (ATF 118 II 50). Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long, le locataire bénéficie de plus de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut paraître justifié d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PERSONNE MORALE

Normes : CO.272

Résumé : BESOIN DE LA PERSONNE MORALE En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse peut être pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 et ATF 132 III 737

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 9 mois pour logement subventionné, de façon à ce que ce délai ne dépasse pas le délai d'une année de l'art. 19 al. 1 RGL et pour tenir compte du fait que le bail a duré 9 ans et que la locataire n'a pas entrepris de recherches sérieuses de solutions de relogement.

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : DUREE DE LA PROLONGATION: CASUISTIQUE Unique prolongation de bail pour un logement : ACJ n° 211 et n° 212 du 31.08.1992 A. c/ S.-M. et c/ W. ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI X ACJ n° 250 du 09.10.1992 Hoirie C. c/ G. ACJ n° 253 du 09.10.1992 D. c/ A. ACJ n° 65 du 17.01.2000 S. c/ R. ACJ n° 534 du 15.05.2000 M. c/ U. SA ACJ n° 1345 du 21.12.2000 P. c/ S. SA ACJ n° 997 du 09.10.2000 J. c/ M. (3 ans) ACJ n° 369 du 23.04.2001 C. c/ C. et P. (2 ans) ACJ n° 708 du 22.06.2001 P. et M.B. c/ E. (2 ans) ACJ n° 33 du 14.01.2002 M. c/ X SA (30 mois) ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. (1 an) ACJ n° 338 du 18.03.2002 P. c/ P. (18 mois) ACJ n° 474 du 15.04.2002 A. c/ C. (4 ans) ACJ n° 1005 du 09.09.2002 S. c/ S. (3 ans) ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V. (24 mois) ATF 4C.267/2002 du 18.11.2002 = SJ 2003 I p. 261 = CdB 3/2003 p. 82 (3 ans) ACJ n° 124 du 10.02.2003 Z. c/ A.-L. (3 ans) ACJ n° 344 du 07.04.2003 L. c/ F. (22 mois) ACJ n° 42 du 13.01.2003 D. et G. c/ B. (2 ans) ACJ n° 39 du 12.01.2004 V. c/ C. (3 ans) ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 = DB 2006 p. 38, n° 20 (2 ans) ACJ n° 1282 du 08.11.2004 L. c/ B. (20 mois) ACJ n° 249 du 06.03.2006 D. c/ R. (2 ans) ACJ n° 629 du 12.06.2006 M. c/ F. (3 ans) ACJ n° 1102 du 09.10.2006 R. c/ I. (4 ans) ACJ n° 747 du 11.06.2007 C. c/ M. (2 ans) ACJ n° 869 du 22.06.2007 C. c/ S. (3 ans) ACJ n° 1168 du 08.10.2007 J. c/ L. (4 ans) ACJ n° 1169 du 08.10.2007 B. c/ E. de G. (2 ans) ACJ n° 1488 du 10.12.2007 C. C/ G. (2 ans et demi) ACJC/1026/2008 du 08.09.2008 D.L. c/ C. (2 ans) ACJC/1174/2008 du 06.10.2008 R. c/ O. (3 ans) ACJC/1181/2008 du 06.10.2008 S. c/ M.G. (1 an) ACJC/243/2009 du 09.03.2009 A. c/E. de G. (3 ans et demi) ACJC/457/2009 du 20.04.2009 E. c/ SI B. (2 ans) ACJC/710/2009 du 15.06.2009 J. c/ F.F. SA (2 ans) ACJC/1147/2009 du 05.10.2009 H. c/ F.-I. (3 ans et 1 mois) ACJC/1574/2009 du 22.12.2009 (2 ans) ACJC/53/2010 du 18.01.2010 (4 ans) ACJC/560/2010 du 17.05.2010 (2 ans) ACJC/579/2010 du 17.05.2010 (3 ans) Unique prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJ n° 14 du 24.01.1992 SI X c/ SA X ACJ n° 218 du 31.08.1992 SA X c/ SI SA X ACJ n° 237 du 18.09.1992 B. c/ SI X ACJ n° 110 du 29.03.1993 X SA c/ SI SA X. ATF non publié du 15.05.2000 A. c/ T. ACJ n° 216 du 12.03.2001 P. c/ S. et S. SA (6 ans) ACJ n° 974 du 08.10.2001 B.M. c/ P. (6 ans) ACJ n° 749 du 14.06.2004 H. c/ P. (2 ans) ACJ n° 1207 du 06.11.2006 G. c/ N. (2 ans) ACJ n° 864 du 22.06.2007 S. c/ F. (3 ans et demi) ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C. (5 ans) ACJ n° 276 du 03.03.2008 G. c/ X SA et F.B. (4 ans) ACJC/574/2008 du 05.05.2008 E.O. SA c/ C. ACJC/429/2009 du 20.04.2009 D.C. c/ M. Sàrl (4 ans) ACJC/1151/2009 du 05.10.2009 S. c/ A. (5 ans) ACJC/1294/2009 du 02.11.2009 C. c/ V-D (4 ans et demi) ACJC/57/2010 du 18.01.2010 (3 ans et demi) Première prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJC/1149/2002 (4 ans) ACJC/863/2007 (2 ans et demi) ACJC/984/2007 (2 ans et demi) ACJC/431/2008 (2 ans et demi) ACJC/1033/2008 (4 ans)

TF , Ière Cour civile

Publication SJ 2005 I 141 CdB 3/2005 p.84 DB 2006 p. 45, n° 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE ET CONSÉQUENCES PÉNIBLES DU CONGÉ Lorsque le locataire a rénové les locaux avec le consentement écrit du bailleur, il lui est loisible de lui réclamer une indemnité s'il estime que la chose présente une plus-value considérable résultant de cette rénovation. En règle générale, une telle faculté exclut la possibilité pour le locataire de fonder sa requête en prolongation du bail sur la conséquence pénible que représenterait l'extinction du bail avant l'amortissement des sommes investies par lui pour rénover la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU LOCATAIRE-ACTIONNAIRE Le besoin invoqué par l'un des actionnaires de la bailleresse ne peut faire échec à la requête en prolongation de bail. Tout au plus peut-il entrer en considération dans la pondération des intérêts respectifs.

TF

Publication ATF 117 II 415 = SJ 1992 p. 308 = JT 1992 I 596

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.272a.al.1.let.a

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - CONGÉ POUR LE PLUS PROCHAIN TERME ORDINAIRE MALGRÉ LA DEMEURE DU LOCATAIRE L'exclusion de la prolongation en cas de demeure du locataire suppose la fixation valable d'un délai avec menace de résiliation au sens de l'art. 257d CO, communiquée séparément au conjoint du locataire si la chose louée sert d'appartement familial (art. 266n CO; consid. 3-5). Une telle exclusion s'applique aussi en faveur du bailleur qui n'a pas exercé son droit à la résiliation anticipée du contrat, mais a donné le congé seulement pour le plus prochain terme ordinaire (consid. 4).

Voir aussi : ACJC/267/2016 du 29.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.