Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; IMPUTATION DES AVANTAGES; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.264.al.3.lit.b

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - RENONCIATION AU PROFIT D'UN AUTRE USAGE DE LA CHOSE Cas où le bailleur doit entreprendre des travaux avant relocation. Dès la restitution des clés par le locataire, il est tenu d'effectuer ces travaux et d'en imputer le bénéfice sur les loyers restant dus par le locataire sortant. En effet, ce faisant il tire profit au sens de l'art. 264 al. 3 lit. b, et s'il y renonce intentionnellement en reportant l'exécution des travaux, il doit imputer ce profit sur les loyers qui restent dus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FAITS NOUVEAUX; MODIFICATION DE LA DEMANDE; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.133

Résumé : AMPLIFICATION DE LA DEMANDE - ENQUÊTES - FAITS NOUVEAUX Les enquêtes ne peuvent être réouvertes que si une partie allègue des faits nouveaux, c'est-à-dire survenus, ou parvenus à sa connaissance, postérieurement à l'audience d'enquêtes et jusqu'à la date à laquelle les parties sont autorisées à signifier leurs dernières conclusions avant le jugement au fond. L'offre de preuves sur faits nouveaux doit comporter des précisions sur la date de l'événement nouveau et sur les circonstances dans lesquelles le plaideur en a acquis la connaissance (SJ 1979 p. 148). L'amplification de la demande, consistant en une augmentation du pourcentage de réduction de loyer pour nuisances de chantier, doit se trouver en étroite connexité avec les différentes étapes du chantier ignorées du locataire lors du dépôt de sa demande.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEBITEUR; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LP.207

Résumé : INCIDENCE D'UNE FAILLITE SUR LA CONTINUATION D'UNE PROCÉDURE Cas d'une procédure suspendue pour cause de faillite du locataire - laquelle a été liquidée sans aucun dividende pour les créancier chirographaires - et dont la reprise n'a pas été demandée par la masse en faillite qui y a renoncé, ni par les créanciers cessionnaires des droits. Lorsque l'admission d'une créance à l'état de collocation est contestée par le failli, de sorte que le créancier ne peut obtenir un acte de défaut de biens valant reconnaissance de dette (265 LP), le créancier a intérêt à faire trancher le litige au fond, ce qui lui permettra, concurremment à l'acte de défaut de biens, d'obtenir un titre de mainlevée définitive contre le failli pour établir le montant de sa créance (cf. à ce propos, note de P.-R. Gilliéron in JT 1980 II p. 127 et JT 1985 II p. 103). Il faut donc admettre que le failli, du fait de la renonciation de la masse à plaider et en l'absence de cession, n'est plus dessaisi et peut reprendre son rôle de défendeur au procès à l'action intentée par le créancier

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AUDITION DE LA PARTIE; JUGEMENT PAR DEFAUT

Normes : LPC.211; CO.274d.al.3

Résumé : REFUS DE RÉPONDRE OU ABSENCE - DEVOIR DU JUGE D'ÉTABLIR LES FAITS D'OFFICE L'application de l'art. 211 LPC doit être compatible avec l'art. 274d al. 3 CO, qui impose au juge d'établir d'office les faits et d'apprécier librement les preuves. Les prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO visent à assurer la protection de la partie au contrat considérée comme étant la plus faible. Cette disposition institue, en d'autres termes, une maxime inquisitoire à caractère social (Ducrot, Procédure et contentieux en matière de bail à loyer et de bail à ferme non agricole, in RVJ 1991, p. 141; Brönnimann, Gedanken zur Untersuchungsmaxime, in RJB 1990, p. 345; Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 435 n° 1). Le juge, en cas de défaut du défendeur, ne peut pas admettre purement et simplement l'action du demandeur ou lier une fiction d'aveu au défaut et le procès doit se poursuivre avec la seule participation du demandeur, qui sera tenu de faire administrer les moyens de preuve à l'appui de ses allégations. Il faut que le juge acquière une conviction. Il devra également tenir compte des faits retenus qui sont favorables à la partie défaillante (Walder, Die Offizialmaxime, Zurich 1973, p. 35).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

TF , Chambre des poursuites et des faillites

Publication ATF 124 III 215 = SJ 1998 p. 734

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION; LOCAL PROFESSIONNEL; POURSUITE EN REALISATION DE GAGE

Normes : LP.206.al.1

Résumé : DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR - FAILLITE SUBSÉQUENTE DU LOCATAIRE - ABSENCE DE GAGE APPARTENANT À UN TIERS Le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux (art. 268 ss CO) est considéré sous l'angle de la poursuite, en raison de l'art. 37 al. 2 LP, comme un droit de gage. Il faut faire valoir le droit de rétention par la poursuite en réalisation de gage. Pour qu'exceptionnellement la poursuite ne s'éteigne pas avec l'ouverture de la faillite, il faut cependant que le gage soit fourni par un tiers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; CALCUL; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : NON RESTITUTION DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL - CALCUL DU DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Il convient de tenir compte, dans le cadre de l'appréciation du dommage subi par le bailleur dont les locaux n'ont pas été restitués au jour de la résiliation du bail, d'une période raisonnable pour la relocation de ces locaux (ACJC 1273/1996 en la cause No C/5831/94, SA X c/ SI X pour l'exploitation d'immeubles urbains "C" du 18 novembre 1996). Cette période a été arrêtée à 2 mois dès la remise des clés, ceci conformément à l'avis de Lachat (Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). A l'appui de cette considération, le bailleur doit disposer d'un délai raisonnable pour se déterminer sur la candidature du nouveau locataire, démarche qu'il ne peut entreprendre avant que les locaux lui aient été restitués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT DES FAITS DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Le juge n'est tenu d'établir les faits que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toutes sortes de moyens d'action ou de défense des parties (ACJ du 11.6.1990 SI X SA c/ I.).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; DETTE PORTABLE; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : REMISE DES CLÉS - DETTE PORTABLE AU SENS DE L'ART. 74 CO La remise des clés est une dette portable au sens de l'art. 74 CO et doit être effectuée entre les mains du bailleur le dernier jour de la location, contre reçu (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 531). Faute d'avoir agi de cette manière, les appelants doivent être condamnés au remplacement de la serrure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267a.al.2

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE D'UN ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE L'état des lieux de sortie n'est pas attesté par un acte contradictoire, mais par un constat d'huissier établi quelques jours après la date de la résiliation du bail fixée par les preneurs eux-mêmes; ce constat leur a été communiqué le 22 mars. Les bailleurs ont donc fait preuve de diligence ce qui exclut l'application de l'art. 267a al. 2 CO. La loi n'exige pas expressément que l'état des lieux de sortie soit contradictoire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 522-523), elle prescrit uniquement qu'il incombe au bailleur de vérifier l'état de la chose et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Le message du Conseil Fédéral précise (p. 69) qu'il importe que le bailleur réagisse rapidement afin de faciliter l'établissement des preuves en cas de litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

TF

Publication SJ 1994 p.423

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; DROIT DE RETENTION

Normes : CO.268

Résumé : BAIL COMMERCIAL - DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR - INVENTAIRE - OBJETS SOUMIS AU DROIT DE RÉTENTION - CAS D'OBJETS APPARTENANT AU SOUS-LOCATAIRE Lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux, le bailleur a un droit de rétention sur les meubles du locataire qui garnissent les locaux loués. Il faut cependant qu'il existe entre l'objet et la chose louée une relation spatiale qui ne soit pas purement fortuite; elle doit présenter une certaine durabilité, sans qu'il soit nécessaire qu'elle subsiste pendant toute la durée du bail; il faut aussi que l'objet serve à l'aménagement ou à l'usage des locaux, ce qui s'apprécie selon le genre de ceux-ci et l'usage qu'en fait le locataire. L'inventaire peut porter également, dans certaines conditions, sur des biens du sous-locataire; dans ce cas, l'office doit faire en sorte, par un avis au sous-locataire, que les loyers de sous-location soient dorénavant payés non plus au locataire, mais à l'office pour le compte du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI RECOMMANDE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : OSP.-

Résumé : PREUVE DE LA RÉCEPTION D'UN AVIS RECOMMANDÉ C'est au destinataire de prouver qu'aucun avis de retrait n'a été remis dans sa boîte aux lettres ou à son bureau après tentative infructueuse de présentation de la lettre recommandée (ATF J. c/ S. du 08.12.69).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.444

Résumé : APPEL - FORME ÉCRITE - SIGNATURE Dès lors que la LPC impose la forme écrite, l'acte d'appel doit nécessairement être signé par le plaideur ou par un avocat autorisé à plaider à Genève, à peine de nullité (SJ 1984 p. 302; Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC ad art. 300 N° 10 et ad art. 7 N° 9). Toutefois, les conséquences de l'absence de signature valable sont limitées par l'interdiction de l'excès de formalisme inutile : si la lacune résultant de l'absence de signature peut encore être comblée à temps, un délai doit être imparti à cette fin (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, op cit., art. 7 N° 9; SJ 1986 p. 205; SJ 1988 p. 426).

Voir aussi : ACJ n° 717 du 31.05.02 B. c/ G.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PUBLIC; IMMUNITE DIPLOMATIQUE; MISSION DIPLOMATIQUE; IMMUNITE DE L'ETAT

Normes : CVRD.31; CVRD.32

Résumé : RENONCIATION A L'IMMUNITÉ D'UN ÉTAT L'art. 32 de la Convention dispose que la renonciation à l'immunité de juridiction doit toujours être expresse, ce qui implique une manifestation de volonté précise d'un représentant dûment accrédité de l'Etat étranger, dont la portée doit être interprétée restrictivement (Cahier, op. cit., p. 270 à 272; Duffar, Contributions à l'étude de privilèges et immunités des organisations internationales, Paris 1982, p. 68 à 70). Des objections tirées de l'immunité, spécialement celle instituée par la Convention de Vienne, relèvent de l'ordre public et s'imposent à tous les stades de la procédure (SJ 1986 p. 172). En conséquence, le fait de soulever son objection en cours de procédure est sans incidence sur sa recevabilité et rien ne permet en l'occurrence de retenir qu'il y aurait eu une renonciation valable à l'immunité, notamment pas l'introduction, précédemment, de deux actions en prolongation de bail, qui, par rapport à l'action en évacuation, constituent des procédures distinctes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE; SUSPENSION DE L'INSTRUCTION

Normes : LPC.291

Résumé : SUSPENSION DE L'INSTRUCTION Un jugement admettant ou refusant la suspension de l'instruction d'une cause selon l'art. 107 LPC constitue un jugement sur incident susceptible d'appel immédiat à la Cour (SJ 1974 p. 97 et références; implicitement SJ 1983 p. 54).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;BAIL COMMUN;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL COMMUN - COLOCATAIRE N'OCCUPANT PAS LES LOCAUX La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties. In casu, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

Voir aussi : ACJC/678/2024 du 29.05.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; PARTIE À LA PROCÉDURE; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE ; RECTIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.221

Résumé : DÉSIGNATION INEXACTE D'UNE PARTIE - RECTIFICATION PAR LE JUGE La requête de conciliation et la demande doivent désigner précisément la partie adverse (cf. art. 202 al. 2, art. 221 al. 1 let. a et, pour la demande simplifiée, art. 244 al. 1 let. a CPC). Si la personne désignée comme défendeur n'est pas le sujet passif du droit invoqué par le demandeur et n'a donc pas la qualité pour défendre (i.e. la légitimation passive), l'action devra être rejetée. Cela étant, le juge peut rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle. L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge; il ne doit donc exister aucun risque de confusion quant à l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation inexacte se rapporte à une tierce personne existante. En l'occurrence, l'objet du litige, soit la contestation du congé, était clair, les personnes visées par une telle action étant manifestement les bailleurs ; il n'y a donc aucun risque de confusion, même si le locataire a indiqué dans sa requête la régie comme partie défenderesse.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (recevabilité de la requête du locataire dirigée contre une entité inexistante, dans la mesure où la confusion liée à l'identité de la bailleresse est due à cette dernière, le locataire pouvant de bonne foi se fier aux indications figurant sur l'avis de résiliation et le bail); ACJC/195/2018 du 19.02.2018; Fiche 2309435

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE REQUÊTE ASSIGNANT UN TIERS QUI N'EST PLUS LE BAILLEUR En raison de l'obligation d'instituer une procédure simple et rapide (art. 274d CO), la demande formée par un locataire agissant en personne devant la Commission de conciliation et qui ne mentionne que sa régie est recevable, lorsqu'il est possible d'identifier le bailleur. La Commission doit alors rectifier l'erreur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; TRANSFORMATION DE LA SOCIETE

Normes : LPC.7

Résumé : RECTIFICATION DE LA QUALITÉ DE PARTIE - TRANSFORMATION SANS LIQUIDATION Cas de transformation sans liquidation d'une SA en Sàrl en cours de procédure. La rectification de la qualité de partie se justifie en l'espèce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMALISME EXCESSIF; PARTIE A LA PROCEDURE; ANNULABILITE; FORME ET CONTENU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.427

Résumé : FORME DE LA REQUÊTE - DÉSIGNATION DES PARTIES Cas d'une requête dirigée contre " l'hoirie de Jacques H., soit toute personne physique faisant partie de cette hoirie ", laquelle est représentée par une régie. Dès lors que la régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but fixé par le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure, sans formalisme excessif, il convient de se demander si la désignation incomplète n'a pu entraîner aucune confusion possible sur l'objet du litige, ni même sur les parties elles-mêmes, de nature à léser un plaideur. Le cas échéant, le juge impartit un bref délai au requérant pour se conformer aux exigences légales, mais ne saurait sanctionner la nullité de l'acte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONSTITUTION DE LA SOCIETE; SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL CONCLU AVANT L'INSCRIPTION DE LA LOCATAIRE EN SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE Cas d'un bail conclu au nom d'une société en formation par un de ses représentants, qui a renoncé par la suite tant à la constitution de ladite société qu'à l'exploitation de l'arcade litigieuse. Selon le Tribunal fédéral, la loi ne prescrit aucune forme ou condition particulière pour l'acceptation par la société des engagements pris en son nom avant son inscription; il s'ensuit que cette acceptation peut intervenir de manière expresse ou tacite et que les organes compétents pour contracter au nom de la société après l'inscription doivent être considérés comme compétents pour ratifier les engagements pris en son nom avant l'inscription (ATF 26 II 676). L'acceptation par la société des obligations découlant du contrat est manifeste lorsque les loyers ont toujours été payés en son nom, y compris ceux postérieurs à sa constitution et à la désignation de ses administrateurs actuels.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.

TF

Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).

Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA

Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828). En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

TF , Ire Cour de droit civile

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL);PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);SURFACE

Normes : CO.1; CO.18; CO.23; CO.253

Résumé : INTERPRETATION DU CONTRAT - SURFACE DETERMINANTE POUR LE CALCUL DU LOYER - DEFAUT - ERREUR Clause du bail selon laquelle "les surfaces communes sont réparties proportionnellement à la surface louée". Il ressort de l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance que les parties ont convenu d'inclure dans la surface pertinente pour le calcul du loyer non seulement la surface louée à usage de bureaux, mais également une part proportionnelle des surfaces communes. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant des prestations telles que des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. En l'espèce, le pourcentage de la surface louée relatif aux zones communes n'était pas, vu l'attitude de la recourante, un élément qui l'avait déterminée à conclure le contrat aux conditions proposées. Partant, l'erreur de la locataire ne portait pas sur un fait subjectivement essentiel, ce qui permettait d'exclure une erreur de base au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire

Voir aussi : Laurent Bieri, Surfaces déterminantes pour le calcul du loyer et interprétation du contrat, in DB n° 35/2023, p. 12 ss; ACJC/450/2023

Remarques : recours contre ACJC/1061/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER

Publication CdB 4/2022 p. 105 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;INSTALLATION DE CHAUFFAGE;ORDONNANCE;LIMITATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.119

Résumé : François BOHNET/Ulysse DUPASQUIER, Conséquences en droit du bail des limitations de températures des espaces intérieurs prescrites par voie d'ordonnances fédérales, et quelques réflexions en matière de pénurie d'énergie (gaz, mazout, électricité), in Cdb 4/2022 p. 105 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.

Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

CJ , CABL

Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PLUS-VALUE;INDEMNITÉ(EN GÉNÉRAL);DROIT DE REPRISE;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.260a; CC.642

Résumé : FIN DU BAIL -RESTITUTION DES LOCAUX - DROIT D'ENLÈVEMENT (JUS TOLLENDI) - DROIT À UNE INDEMNITÉ Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose. La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO. In casu, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Le droit d'enlèvement face à l'indemnité pour la plus-value apportée à la chose louée, in DB 2021 n° 3; arrêt du TF 4A_22/2024 du 20.03.2024

CJ , CABL

Recours TF déposé le 25.01.2021, rendu le 11.02.2021, DROIT CIVIL, 4A_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE CONCILIATION;COMPARUTION PERSONNELLE;ABUS DE DROIT;COLOCATAIRE;CONSORITÉ NÉCESSAIRE

Normes : CPC.204; CPC.206; CC.2.al1; CPC.52

Résumé : ABUS DE DROIT A INVOQUER LE DEFAUT DES COLOCATAIRES A LA TROISIEME AUDIENCE DE CONCILIATION ALORS QUE LORS DES DEUX PREMIERES AUDIENCES, LA COMMISSION A TOLERE LA PRESENCE D'UNE PARTIE SEULEMENT DES COLOCATAIRES. La Commission a tenté une conciliation lors des deux premières audiences de conciliation et a décidé de reconvoquer les parties. A aucun moment, lors des deux premières audiences, le fait que les colocataires, consorts nécessaires, n'étaient pas tous présents personnellement n'a été évoqué par la Commission ou par la bailleresse. Dans ces circonstances particulières, les colocataires pouvaient légitimement partir de l'idée que la Commission avait dispensé une partie d'entre eux de comparaître personnellement. En se prévalant du défaut des colocataires à la troisième audience de conciliation, la bailleresse a commis un abus de droit. En rayant la cause du rôle une année après le dépôt de la requête et après avoir tenu trois audiences, la Commission a violé l'art. 52 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020/septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE SOMMAIRE;CAS CLAIR;DROIT D'ÊTRE ENTENDU;RÉPONSE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : CPC.252ss; CPC.257; Cst.29.al2

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - DÉTERMINATION ORALE Le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. ne donne en tant que tel pas le droit à déposer une détermination écrite. La procédure de protection en cas clairs est soumise à la maxime des débats (art. 252 ss CPC).En première instance la requête doit en règle générale être formée par écrit. Selon la jurisprudence, la réponse devrait aussi, en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit. La jurisprudence n'exclut toutefois pas exceptionnellement l'admissibilité d'un procédé oral, à condition qu'il soit démontré que le droit d'être entendu de la partie défenderesse a été garanti.

Voir aussi : ATF 144 III 462

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;INVENTAIRE;MOYEN DE DROIT;MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.268; LTF.98

Résumé : QUALIFICATION DE LA PRISE D'INVENTAIRE - MESURES PROVISIONNELLES - VOIES DE DROIT Lorsque le litige a trait aux conditions de fond de la mesure, que les autorités de poursuite examinent sommairement, il faut admettre que, à l'instar de l'ordonnance de séquestre, il porte sur la mesure provisionnelle de nature conservatoire en tant que telle et entre dans le champ d'application de l'art. 98 LTF. En effet, sur ce point, l'office ne procède pas à un acte matériel, mais admet ou déboute le requérant en vertu de la compétence de nature juridictionnelle qui lui revient en la matière et lui permet d'examiner les conditions matérielles du droit de rétention du bailleur. Le recourant ne peut dès lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. En revanche, comme celle du séquestre, l'exécution de la prise d'inventaire constitue le fondement de la continuation de la poursuite; la prise d'inventaire est, du reste, exécutée comme une saisie définitive dont les règles s'appliquent par analogie et produit les mêmes effets. On ne discerne dès lors aucun motif justifiant un régime procédural différencié; aussi faut-il admettre que l'exécution de la prise d'inventaire n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 98 LTF; le recours en matière civile peut donc être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_327/2020 du 03.07.2020; arrêt du TF 5A_375/2022 du 31.08.2022 (Valentin Rétornaz, Délai pour agir en validation de la prise d'inventaire in DB n° 35/2023 p. 58 ss)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);MANIFESTATION DE VOLONTÉ;ACTE CONCLUANT

Normes : CO.1ss; CO.18; CO.253

Résumé : MODIFICATION DU CONTRAT PAR ACTES CONCLUANTS La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Tant pour déterminer si un contrat a été conclu que pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance. La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO. In casu, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail des locataires formels en ce sens qu'en sont désormais locataires les occupants effectifs.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION CONTRAIRE À LA BONNE FOI - POSSESSION D'ARMES - LOGEMENT EN DÉSORDRE La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi. Si le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, ce n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Un congé donné pour ce motif ne répond à aucun intérêt digne de protection. Il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d'insalubrité.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; COMPARUTION PERSONNELLE ; PERSONNE MORALE ; REPRÉSENTATION ; ORGANE DE FAIT

Normes : CPC.204.al.1; CO.458; CO.462

Résumé : COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - PERSONNE MORALE A teneur de l'art. 204 al. 1 CPC, les parties doivent comparaître « en personne » à l'audience de conciliation. Selon la jurisprudence, cette disposition vise non seulement les personnes physiques mais aussi les personnes morales. Celles‐ci doivent déléguer à l'audience un organe statutaire, un fondé de procuration selon l'art. 458 CO, ou un mandataire commercial selon l'art. 462 CO. La ou les personnes physiques déléguées par une personne morale doivent jouir du pouvoir de l'obliger par leurs signatures, et elles doivent connaître l'objet du litige. Chaque personne déléguée doit établir sa qualité en produisant un extrait du registre du commerce ou, s'il s'agit d'un mandataire commercial, une procuration montrant qu'il représente habituellement la personne morale conformément à l'art. 462 al. 1 CO, et qu'il est de plus habilité à la représenter en justice dans l'affaire en cause. Une personne morale ne peut pas comparaître par un simple organe de fait, en particulier parce que l'autorité de conciliation doit pouvoir reconnaître aussitôt et aisément si l'individu qui se présente au nom de cette personne revêt la qualité voulue.

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER LOCAL PROFESSIONNEL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; CONTRAT SUI GENERIS

Normes : CO.263; CO.184

Résumé : QUALIFICATION DU CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - FORME Le contrat de remise de commerce est un contrat sui generis puisque, au vu de la diversité des prestations auxquelles il donne naissance, il n'est pas possible de le qualifier d'amblée de vente mobilière. La jurisprudence a ainsi retenu qu'une convention qui prévoyait la cession du mobilier, de l'agencement, du matériel, des installations, ainsi que du droit au bail, de la clientèle et de l'enseigne, devait être qualifiée comme telle, à savoir de contrat sui generis. De manière générale toutefois, la remise de commerce dans le cadre d'un transfert de bail sera soumise aux règles applicables à la vente mobilière. Compte tenu des règles de forme applicables à la vente mobilière, ce contrat peut dès lors être conclu oralement, même si la forme écrite est vivement conseillée. Le transfert des droits et obligations du locataire sortant en faveur du locataire repreneur peut donc être effectué sans qu'il ait été opéré sous la forme écrite.

Voir aussi : ATF 129 III 18 (sur la distinction, en cas de défauts, entre la garantie due par le vendeur et celle liée au contrat de bail)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; RÉSILIATION; CONGÉ-PRESSION ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271.al.1.let.b; CC.8

Résumé : CONGÉ-PRESSION -FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l'espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu'il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d'un congé non motivé, manifesté la volonté d'augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur,s'il veut faire échec à l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'établir que cette manifestation de volonté n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontanément par le locataire, voire une offre consécutive à la proposition spontanée du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augmenté.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 159

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE DE CONCILIATION; COMPARUTION PERSONNELLE ; REPRÉSENTATION; PERSONNE MORALE; ORGANE DE FAIT

Normes : CPC.204.al.1; CO.462

Résumé : COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - ORGANE DE FAIT - MANDATAIRE COMMERCIAL Un organe de fait ne peut pas valablement représenter une personne morale lors de l'audience de conciliation, pour laquelle la comparution personnelle des parties est exigée. Pour qu'une personne ait la qualité de mandataire commercial autorisé à représenter la société en justice au sens de l'article 462 al. 2 CO, il faut qu'elle dispose non seulement d'une procuration expresse en ce sens mais aussi des pouvoirs de représentation visés à l'al. 1 de cette disposition.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 27.10.2014, rendu le 13.02.2015, CONFIRME, 4A_616/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; COMPÉTENCE; TRIBUNAL DES BAUX; EXÉCUTION(PROCÉDURE); EXPULSION DE LOCATAIRE ; TRIBUNAL ARBITRAL

Normes : LOJ.89.al.2

Résumé : EXÉCUTION D'UNE ÉVACUATION PRONONCÉE PAR UN TRIBUNAL ARBITRAL - COMPÉTENCE DU TBL Il faut s'écarter de l'interprétation littérale des art. 86 al. 1 et 2 let. c et 89 al. 2 LOJ, et appliquer cette dernière disposition à toute décision d'évacuation, relative au contrat de bail à loyer et au bail à ferme non agricole, qu'elle émane du Tribunal de baux et loyers, de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ou d'un tribunal ar­bitral. Il n'y a par ailleurs pas lieu de distinguer, du point de vue de la compétence, le cas de l'exécution de l'évacuation d'un local commercial de celui de l'exécution de l'évacuation d'un logement, compte tenu de la volonté du législateur de conférer au Tribunal des baux et loyers une compétence générale en matière d'exécution d'évacuation dans le domaine du contrat de bail portant sur un immeuble.

Remarques : confirmé par Arrêt du TF 4A_616/2014 du 29.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes : CO.266l; CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LIEU DE NOTIFICATION La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue). En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L'usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l'adresse des locaux loués.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_611/2023 du 22.05.2024; ACJC/554/2023 du 17.04.2023 (notification au représentant du cocontractant); arrêts du TF 4A_67/2021 du 08.04.2021 (Si le locataire est absent durant une longue période, il peut informer le bailleur d’une autre adresse à laquelle il peut être atteint. Dans une telle hypothèse – c’est-à-dire si le bailleur sait que le locataire ne peut pas être atteint à l’adresse du bail et connait l’autre adresse de notification –, le bailleur qui se prévaut d’une notification à l’adresse du bail commet généralement un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) - Marie-Laure PERCASSI, Maxime inquisitoire sociale, principe d'imputation et adresse de notification, in DB n° 33/2021 p. 69ss; 4A_74/2011 du 02.05.2011 (nullité du congé notifié au siège de la société locataire lorsque le bailleur sait que l'adresse n'est pas fiable et qu'il a la possibilité de le notifier à une autre adresse); ACJC/399/2020 du 09.03.2020 (inefficacité du congé dont la mise en demeure est adressée au siège social du locataire, alors même que le bailleur sait qu'une telle notification ne pourra pas atteindre son destinataire, le nom de la société ne figurant sur aucune boîte-aux-lettres à cette adresse); ACJC/68/2020 du 20.01.2020 (le congé peut être remis à son destinataire ou à toute autre personne dont on peut légitimement penser qu'elle le représente, telle qu'un employé); ACJC/748/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL) ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT

Normes : CO.262; CO.257.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION - AUTORISATION GÉNÉRALE DONNÉE SANS CONDITIONS L'art. 262 CO est de droit semi-impératif, en ce sens que toute dérogation est nulle, à moins d'être favorable au locataire. Le contrat peut en revanche contenir une autorisation générale de sous-location "en blanc", donnée à l'avance, sans conditions. Dans ce cas, le bailleur n'a alors plus aucun droit de regard sur la sous-location, dont il ne peut en conséquence exiger à connaître les conditions. Le refus du locataire de communiquer les conditions en question ne peut ainsi en aucun cas justifier une résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257 f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT POUR LE BAILLEUR DE SE PROCURER UN RENDEMENT PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI L'art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après expiration de la durée convenue pour le contrat, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux. In casu, il faut prendre en considération que les activités exercées dans le centre de Genève ont profondément évolué depuis 1912 et que le secteur où se trouve l'immeuble concerné a acquis un indiscutable prestige. Dans ces conditions, il n'apparaît pas que l'intention de réaliser cette modification, manifestée par le bailleur près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, soit incompatible avec les règles de la bonne foi. En réalité, il faut admettre que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 no 36). De plus, le bailleur peut légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); AUTORITE DE CONCILIATION; COMPETENCE; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274g

Résumé : EXPULSION SUITE À UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE EN DROIT FEDERAL Il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose de s'adresser d'abord à l'autorité de conciliation lors d'une procédure d'expulsion à la suite d'un congé extraordinaire donné pour un des motifs énumérés à l'article 274g al. 1 let. a à d CO. Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la question de savoir si le canton de Genève peut prévoir une pareille obligation.

Voir aussi : ATF 4C.88/2006

TF , 2ème Cour civile

Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : CO.264; LP.82

Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

TF , 2ème Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 308

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; CONJOINT; DECISION; EXECUTION FORCEE

Normes : CST.9

Résumé : FORMALISME ET EXÉCUTION FORCÉE - DÉCISION D'EXPULSION VISANT EXCLUSIVEMENT L'ÉPOUSE - EXPULSION REQUISE CONTRE LES DEUX CONJOINTS - ARBITRAIRE Une évacuation forcée ordonnée contre les deux conjoints, alors qu'elle est fondée sur une décision ne visant que l'un des conjoints est arbitraire. En effet, la procédure d'exécution forcée est stricte et formaliste, et ne saurait s'accommoder d'une "imprécision de plume" quant au jugement à exécuter par la force publique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.271.al.1; CC.2

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONTRAT

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DU TERME "SE LIBÉRER" La clause contractuelle par laquelle le bailleur s'engage à proposer au locataire la location de toute arcade située dans l'immeuble "qui viendrait à se libérer" ne peut viser que les cas où l'arcade serait libre de tout locataire, et non pas tout changement de locataire, le bailleur n'étant pas libre de refuser tout éventuel transfert de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

TF

Publication CdB n° 1/2007 p. 16 DB 2006 p. 26, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (ATF 4C.97/2005 du 18.08.2005). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire ; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Richard BARBEY, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p.15 s.; Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (David LACHAT, Commentaire romand, n. 8 ad art. 260a CO; Roger WEBER, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_678/2014 du 27.03.2015 in DB 27/2015, p. 19; ACJC/959/2006 du 11.09.2006;ACJC/1502/2008 du 08.12.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent, comme le congé donné en vue de loger la fille du bailleur qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore exactement définis (ACJ n° 253 du 9.10.92). On ne saurait imposer à un propriétaire d'attendre le moment où le besoin est immédiat, sachant le temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation.

Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 in CdB 3/00 p. 80

TF

Publication SJ 2006 I 34

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; FARDEAU DE LA PREUVE; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : CONGÉ DONNÉ POUR MAJORER LE LOYER - FARDEAU DE LA PREUVE En principe, il appartient au destinataire du congé de démontrer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif du congé consiste dans la volonté du bailleur de majorer le loyer, un autre principe s'applique, qui commande au bailleur de produire toutes les pièces pertinentes, et, s'il ne le fait pas, de se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé. On conçoit mal en effet que le locataire soit contraint d'aller chercher lui-même des exemples de comparaison alors qu'il a obtenu gain de cause dans la contestation de hausse de loyer fondée sur les loyers usuels parce que le bailleur n'avait pas démontré que le nouveau loyer se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DILIGENCE; LOCATAIRE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.257f.al.3; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN MATIÈRE DE MANQUE D'ÉGARDS DUS AUX VOISINS À L'EXTÉRIEUR DES LOCAUX MIS À BAIL Lorsqu'il s'agit de déterminer l'étendue des obligations de diligence du locataire, le TBL est largement compétent. Même si le comportement incriminé se déroule à l'extérieur des locaux mis à bail, mais qu'il a lieu en raison de l'existence du contrat de bail, il convient d'admettre que ce comportement relève du droit du bail. Par exemple, le comportement de celui qui se rend à son domicile et qui vocifère longuement devant la porte d'entrée, s'avère contraire aux dispositions du droit du bail et se déroule à l'extérieur des locaux loués. In casu, l'exploitation de deux terrasses situées sur le domaine public est indiscutablement liée à l'existence du contrat de bail à loyer. Par conséquent, le TBL est compétent. Sur le fond, si le bailleur tolère l'exploitation d'une terrasse en n'exigeant pas son enlèvement alors qu'il est saisi de plaintes des habitants de l'immeuble, celle-ci ne peut pas être considérée comme étant contraire au bail.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/06 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TELECOMMUNICATION; NOTION; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CO.269d.al.3

Résumé : ANTENNE DE TÉLÉPHONIE MOBILE - DÉFAUT La pose d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas une modification unilatérale du contrat (art. 269d al. 3 CO). Dès lors que les valeurs limites d'immissions prévues par l'ORNI sont respectées et que les locataires ne sont au bénéfice d'aucune promesse spécifique du bailleur sur ce point, ils ne peuvent pas contester sous l'angle du droit du bail une installation conforme au droit de l'environnement. La présence d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble ne constitue pas un défaut de la chose louée. Au demeurant, une nuisance à la santé physique ou psychique causée par cette installation n'a pas été prouvée.

Voir aussi : JTBL 914/2005

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259e

Résumé : FORCE PROBANTE D'UN TABLEAU RÉCAPITULATIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES Le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation.

Voir aussi : ACJC/51/2023 du 16.01.2023 (arrêt du TF 4A_114/2023 du 20.12.2024); ACJC/425/2016 du 4 avril 2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; LIQUIDATION(VENTE); PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - FRAIS DE LIQUIDATION Le coût de revient de l'immeuble comprend les frais d'acquisition, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire (Lachat, Le bail à loyer, p. 284 ; Richard, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98 p. 87 n. 6.2.5.). En revanche, les frais de liquidation de la société immobilière concernent cette dernière et ne sauraient être englobés dans le coût de revient de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORME ET CONTENU

Normes : LCCBL.4.al.2

Résumé : PROCÉDURE DEVANT LA CCBL - RÈGLES DE FORME La Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CBL) est saisie par une demande écrite ou par une formule à disposition à son secrétariat, signée et accompagnée de toutes les pièces utiles. Cette demande, contrairement à la requête déposée au Tribunal, n'a pas a être motivée et déposée en autant de copies qu'il y a de parties. La loi instituant la CBL ne prévoit pas qu'une copie de la demande soit communiquée avec la première convocation. Seules les mentions indispensables, telles les noms et le domicile des parties doivent y figurer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.274a; LCCBL.1.ss

Résumé : DÉFAUT DE LÉGITIMATION ACTIVE La loi ne prévoit pas que le défaut de légitimation active doive être examiné dès le stade de la conciliation, car ce serait contraire au rôle de la CBL. Le Tribunal, en revanche, doit l'examiner d'office.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL

Normes : CO.267

Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Absence de deux portes de communication et du bidet lors de l'état des lieux de sortie. Le fait que le bailleur n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne le prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notamment CdB n° 10/1998 p. 16).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CC.2

Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES, RÈGLES ET USAGES LOCATIFS - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Conditions générales agrafées au bail du garage (et non pas à celui de l'appartement). Ce fait ne constitue pas, compte tenu de leur intitulé (Bail à loyer type pour appartement) et de la communication des deux baux par le même envoi, un indice permettant de déduire la volonté réelle et commune des parties de ne les appliquer qu'au bail du garage.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.

TF

Publication SJ 1997 p. 538

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION FINALE

Normes : CO.274g

Résumé : CARACTÈRE FINAL SELON 48 OJF DU JUGEMENT D'ÉVACUATION RENDU PAR LA CJ En procédure genevoise, le jugement prononçant l'évacuation pour défaut de paiement du loyer est toujours (et non pas seulement dans l'hypothèse de l'art. 274g CO) un jugement final, susceptible d'un recours en réforme si la valeur litigieuse est suffisante.

Voir aussi : ACJ n° 326 du 20.4.1998 SI X c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3; LPC.435

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES L'art. 274 d al. 3 CO est repris par l'art. 435 al. 1 LPC. L'alinéa 2 de cette dernière disposition autorise le juge d'ordonner l'apport des pièces qu'il estime nécessaires, mais ne lui fait pas l'obligation d'exiger l'apport de tous les documents comptables requis par les parties, s'il estime que ceux qui ont d'ores et déjà été produits sont suffisants pour la solution du litige.

Voir aussi : ACJ n° 754 du 19.6.1995 P. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - ANNULABILITÉ DU CONGÉ Lorsque le congé ne contrevient pas à une promesse faite au locataire, ni à une expectative suggérée, et qu'il résulte d'un intérêt que le bailleur invoque à satisfaction de droit, intérêt objectif (c'est-à-dire constatable et calculable), sérieux et digne de protection, le Tribunal ne peut le déclarer abusif, partant annuler le congé régulièrement signifié.

Voir aussi : ACJ n° 923 du 9.9.1996 SI SA X c/ C. O. E.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 260 = SJ 1996 p. 34 = JT 1996 I 244

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; REVOCATION(EN GENERAL); CONDITION RESOLUTOIRE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : BAIL SOUMIS À CONDITION RÉSOLUTOIRE - ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Un bail soumis à une condition résolutoire est qualifié de contrat à durée déterminée dans l'hypothèse d'un événement futur et incertain (démolition, vente d'un immeuble). Par conséquent, les art. 271 et 271a CO ne sont pas applicables. La prolongation d'un tel contrat n'étant pas réglementée, le juge doit combler la lacune en soumettant, p. ex., la requête en prolongation de bail à un délai de 30 jours dès la connaissance de la réalisation de la condition résolutoire par le locataire. Une prolongation est exclue lorsque le locataire était conscient du caractère provisoire du loyer avantageux dont il bénéficiait. Celui qui met en location des locaux jusqu'au début des travaux peut invoquer l'art. 272a al. 1 let. d CO. La question reste ouverte de savoir si le locataire ayant conclu un bail sous condition résolutoire commet un abus de droit en se prévalant de la protection contre les congés selon les art. 271 et 271a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - NOTION L'art. 271 al. 1 CO n'exige pas l'abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 1 CC. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (FF 1985 I, p. 1439; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 470).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI; SUSPENSION DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : DÉLAIS DE PÉREMPTION - INAPPLICABILITÉ DES DISPOSITIONS CANTONALES SUR LA SUSPENSION DES DÉLAIS Les délais de 30 jours prescrits par l'art. 274f al. 1 CO (ancien art. 28 al. 2 AMSL), à l'instar de ceux fixés par les art. 270 CO (ancien art. 17 AMSL), 270b CO (ancien art. 18 al. 2 AMSL) et 273 CO (ancien art. 267a al. 3 CO) sont des délais de péremption relevant du droit matériel fédéral auxquels les règles sur la suspension et l'interruption de la prescription (art. 134 et 135 CO) ne s'appliquent pas. Le juge n'est pas obligé de vérifier d'office que le litige a été porté devant l'autorité judiciaire dans les trente jours dès l'échec de la tentative de conciliation. Lorsque le litige ne met pas en jeu les intérêts de tiers, mais uniquement ceux des parties à la procédure, celles-ci peuvent en effet renoncer à la péremption (Barbey, L'AMSL, p.40, n° 4; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 261 ch. 2.3; JT 1983 I211 cons. 2 non publié dans ATF 108 II 470; ACJ n° 81 du 3.4.92 SI X c/ D., ATF 85 II 537 = JT 1960 I 543 cons. 3). Une telle renonciation peut intervenir tacitement lorsque la partie défenderesse ne s'est pas prévalue de la tardiveté de la saisine du TBL dans ses écritures (cf. JT 1983 I 211; JTB 23.12.92 SI X c/ Divers).

Voir aussi : SJ 1997 p. 258 = ATF 123 III 67 du 7.11.1996 M. c/ G. = JT 1997 I 601 ACJ n° 1478 du 8.12.97 M. c/ SA X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1; CO.257d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ SELON L'ART. 257d CO EN VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause une demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé.

Voir aussi : ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 in DB 2006 p. 38, n° 20 ATF 4C.116/2005 du 02.06.2005 in SJ 2005 I 586

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 302 (allemand)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.274g

Résumé : COMPÉTENCE EN CAS D'EXPULSION - DROIT CANTONAL (ZH) La règle fédérale de compétence prime le droit cantonal qui limite la compétence du juge chargé de la procédure d'expulsion aux prétentions incontestables à juger dans une procédure sommaire de sommation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI Il n'est pas contraire à la bonne foi, pour un nouvel actionnaire d'une SI propriétaire, de vouloir reprendre sa liberté de conclure avec une personne de son choix, le bail ayant été consenti aux locataires actuels par les anciens actionnaires en raison de leurs liens étroits avec eux. Si la notion de bonne foi est plus large que celle de l'article 2 al. 2 CCS, elle ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n° 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à "un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes, à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer" (Barbey, op. cit., n° 43 b). Un bailleur, qui résilie un bail portant sur un dépôt d'archives loué à une société, dans le but de relouer ce dépôt à une autre société déjà locataire d'un étage de bureaux dans l'immeuble, ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi, même interprétées largement.

Voir aussi : ACJ n° 114 du 04.05.92 B. et T. c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; NOVA; FAITS NOUVEAUX

Normes : LPC.445

Résumé : PRODUCTION DE PIÈCES NOUVELLES EN APPEL La production de pièces nouvelles dans le cadre d'un appel en violation de la loi fondé sur l'art. 292 al. 1 lit. c LPC n'est pas admissible sauf dans la mesure où les nouveaux documents sont destinés à contrer un moyen inattendu invoqué pour la première fois en appel (SJ 1981 p. 336; SJ 1979 p. 371). Cette règle est applicable également à la procédure d'appel en matière de baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; ECHANGE D'ECRITURES; PROLONGATION DU DELAI

Normes : LPC.433.al.1

Résumé : MÉMOIRE DÉPOSÉ TARDIVEMENT Sur la base de l'article 124 alinéa 2 LPC, un mémoire déposé en dehors du délai fixé doit être écarté des débats (SJ 1921 p. 397; 1936 p. 172; 1956 p. 412). La règle ainsi posée vaut aussi en relation avec l'article 433 al. 1 LPC. La nécessité d'instruire rapidement les causes l'exige. En vertu de l'article 34 alinéa 2 LPC, un délai peut être certes prorogé, mais seulement pour un juste motif et sur demande écrite formée avant son expiration (cf. aussi SJ 1979 p. 607 n° 262).

Voir aussi : ACJ n° 102 du 10.04.92 SI X c/ B. ACJ n° 106 du 26.02.1996 SA X c/ C.

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; GARANTIE BANCAIRE ; TRANSFERT DE BAIL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE

Normes : CO.263; CO. 257e

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - TITULARITÉ DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE LA GARANTIE Lorsque le bailleur accepte le transfert du bail en faveur d'un nouvel exploitant et signe avec celui-ci un nouveau contrat d'exploitation, il en résulte qu'en exécution de ce contrat de transfert, le nouvel exploitant devient titulaire de tous les droits découlant du bail, soit y compris de la créance portant sur la garantie de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261.al.1

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.

Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; CONSORITE; NULLITE; PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.444

Résumé : APPEL CONTRE UN JUGEMENT DU TBL - RECEVABILITÉ EN CAS DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE L'appel d'un jugement d'évacuation rendu contre des conjoints cotitulaires du bail d'un logement familial et formant une consorité nécessaire doit être interjeté soit conjointement par les époux contre le bailleur soit, si un seul époux fait appel, contre le bailleur et contre son conjoint. L'appelant doit en effet obligatoirement citer tous les plaideurs présents en première instance, sous peine de nullité et donc d'irrecevabilité de l'appel.

Voir aussi : ACJ n° 1012 du 9.09.2002 S. c/ V. de G. ACJ n° 145 du 09.02.2004 P. c/ S.-F.

CJ , CABL

Publication SJ 1983 p. 201

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; REPRESENTATION PAR UN AVOCAT; POUVOIR DE REPRESENTATION; PROCURATION

Normes : LCCBL.5; LPC.430

Résumé : POUVOIRS DU GÉRANT REPRÉSENTANT LE BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'APPARENCE CRÉÉE En matière de représentation, l'application de l'art. 33 al. 3 CO prime celle des art. 38 et 39 CO. La communication au tiers, par le représentant, des pouvoirs qui lui sont conférés peut être tacite et résulter d'un comportement concluant du représentant. On ne peut exiger du tiers qu'il requière la justification des pouvoirs dont l'étendue lui est ainsi communiquée. Le locataire est en droit de considérer de bonne foi que l'agent immobilier assurant la régie de l'immeuble qu'il occupe peut valablement représenter le bailleur et qu'il est autorisé à prendre valablement en son nom et pour son compte toute disposition relative audit immeuble. En procédure civile genevoise, il n'est pas d'usage d'exiger du mandataire (avocat ou mandataire qualifié admis devant certaines juridictions) la production d'une procuration justifiant les pouvoirs qu'il tient de son client.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 462; CdB 3/2018, p. 96ss; DB 30/2018, p. 64ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; NULLITÉ ; MAXIME DES DÉBATS

Normes : CO.266l; CO.298; CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - PRODUCTION DE L'AVIS OFFICIEL DE RÉSILIATION PAS NÉCESSAIRE SI LE FERMIER NE CONTESTE PAS L'AVOIR RECU La formule selon laquelle " la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office " ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable. Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC).

Voir aussi : ACJC/727/2018 du 11.06.2018 (cas clair même si aucun décompte n'est produit permettant de vérifier le montant de l'arriéré à la date de la mise en demeure, dans la mesure où le locataire n'allègue ni n'établit avoir procédé à des versements. contra : ACJC/782/2018 du 18.06.2018)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : CO.273b; CO.262; CO.271; LTF.76.al1.letb

Résumé : ABSENCE D'INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_468/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;SIMULATION;NULLITÉ;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18; CO.253

Résumé : CONTRAT SIMULÉ - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l'apparence qu'un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n'oblige donc pas les participants. Le principe de la confiance est déterminant dans l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2019; DB 31/2019, p. 19 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL); INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; ÉQUITÉ

Normes : CO.267; CO.42

Résumé : FIXATION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE EN ÉQUITÉ EN RAISON DE DÉFAUTS Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique. Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts. Dans le cas d'espèce, le loyer convenu correspondait à l'usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu'il se justifiait d'arrêter l'indemnité en équité, en application de l'art. 42 al. 2 CO.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juillet 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CURATELLE ; AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CC.416.al.1.ch.1; CO.266l

Résumé : RÉSILIATION PAR LE CURATEUR - CONSENTEMENT DE L'AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE Le consentement de l'autorité de protection de l'adulte est nécessaire lorsqu'un curateur - agissant au nom de la personne concernée - entend résilier le contrat de bail de cette dernière. L'APEA doit tenir compte des intérêts subjectifs de la personne concernée pour autant que sa situation financière et l'état du logement le permettent. La nécessité du consentement de l'APEA n'est pas absolue ; tel n'est en effet pas le cas si la personne concernée est capable de discernement, que l'exercice de ses droits civils n'est pas restreint par la curatelle et qu'elle donne son consentement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 28 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.259d; CO.102; CO.104

Résumé : CREANCE EN RESTITUTION DU TROP-PERCU - INTÉRÊTS MORATOIRES La demeure est régie par l'art. 102 CO et suppose en principe une interpellation de la part du créancier (al. 1). Or, l'interpellation est un acte soumis à réception, y compris lorsqu'elle prend la forme d'une demande en justice. Est donc déterminante la date de notification de la requête de conciliation au défendeur, ou la date de réception de la copie que le demandeur lui a éventuellement adressée, et non la date du dépôt de la requête.

Voir aussi : Fiche 2310829 ; arrêt du TF 4A_11/2013 du 16 mai 2013

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DOL INCIDENT

Normes : CO.20.al.2; CO.28; CO.31; CC.2

Résumé : CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT POUR CAUSE DE DOL Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; le dol éventuel suffit. La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais(dol par commission)ou dans le fait de s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). La victime d'un dol peut soit invalider le contrat, dans un délai péremptoire d'un an, soit le ratifier. Lorsque le dol porte sur une clause très accessoire du contrat, le juge doit examiner si, sans le dol, la victime n'aurait pas conclu dans les mêmes conditions. En outre, lorsque l'invalidation totale paraît choquante dans l'hypothèse où le dol n'a été qu'incident, le juge peut la refuser et se borner à réduire les prestations de la victime du dol dans la mesure où cette partie aurait conclu le contrat si elle n'avait pas été trompée. Il s'agit d'appliquer par analogie l'art. 20 al. 2 CO. De manière générale, le droit d'invalider doit s'exercer selon les règles de la bonne foi(art. 2 CC). In casu, les parties ont conclu un contrat de remise de commerce portant sur la vente d'installations mobilières et du goodwill d'un tearoom. Le contrat mentionnait expressément le transfert du bail à l'acquéreur par le vendeur. Or le vendeur a dissimulé le fait que la bailleresse avait quelques mois plus tôt résilié le bail pour défaut de paiement du loyer et il a caché à l'acquéreur la décision du service administratif compétent refusant la prolongation de la licence d'exploiter le tea‐room et ordonnant la fermeture de celui‐ci, ce qui constitue un dol par commission. L'acquéreur a certes invalidé le contrat, mais il l'a fait quelques jours avant d'entrer en possession des locaux en tant que locataire, après avoir contracté directement avec le propriétaire des lieux, de sorte qu'une invalidation totale du contrat de remise de commerce apparaît dans les circonstances d'espèce contraire aux règles de la bonne foi, puisque, lorsqu'il a invalidé le contrat, l'acquéreur savait qu'il profiterait des objets liés au tea‐room ainsi que de son goodwill. Seule une invalidation partielle entre donc en ligne de compte, consistant à réduire la prestation du repreneur, soit le prix, au montant qu'il aurait payé s'il n'avait pas été trompé.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 30.10.2017, rendu le 17.05.2018, CASSE, 4A_564/2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.104; CO.259d; CO.102

Résumé : CREANCE EN RESTITUTION - INTÉRÊTS MORATOIRES Conformément à l'art. 104 al. 1 CO, le débiteur en demeure dans le paiement d'une somme d'argent doit l'intérêt moratoire à 5% l'an. Cela suppose que la créance soit exigible (ATF 129 III 535). S'agissant des prétentions en réduction de loyers, le Tribunal fédéral a jugé que les prétentions du locataire devenaient exigibles au moment où celui-ci réclamait la réduction de loyers liée au défaut (ATF 130 III 504 consid. 8.2).La créance en restitution du trop-perçu de loyer découlant de la réduction octroyée est par conséquent susceptible de porter intérêts moratoires à 5% l'an, conformément à l'art. 104 CO.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_320/2018 du 13.12.2018; 4A_11/2013 du 16 mai 2013

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.

Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001

Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL); AVIS DES DÉFAUTS; COLOCATAIRE ; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267a.al.1; CO.101

Résumé : AVIS DES DÉFAUTS ADRESSÉ À UN SEUL COLOCATAIRE Chaque colocataire étant l'auxiliaire de son cosignataire au sens de l'article 101 CO, l'avis des défauts adressé à un seul colocataire suffit à satisfaire la con­dition posée par l'article 267a al. 1 CO.