Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION

Normes : CO.266n

Résumé : COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ POUR DÉFENDRE EN CAS D'ALIÉNATION Le transfert de propriété a pour conséquence que l'acquéreur devient bailleur à la place du vendeur (art. 261 al. 1 CO). Dès lors que le transfert de propriété s'est effectué après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel, et que le locataire a été dûment informé du transfert de propriété avant d'appeler du jugement du TBL, il aurait appartenu à l'appelant de diriger sa procédure contre le nouveau bailleur. Comme l'absence de qualité pour agir dans un procès civil, question que le juge doit examiner d'office, se traduit par un déboutement au fond et non par l'irrecevabilité de l'action, l'ancien bailleur a perdu toute légitimation passive de sorte qu'il ne pouvait pas avoir la qualité de partie.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE DE CONCILIATION; DECISION; DELAI DE RECOURS

Normes : CO.274e.al.2; CO.273.al.4

Résumé : CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI DE RECOURS AU TRIBUNAL LORSQUE LA CCBL A CONSTATÉ L'ÉCHEC DE LA CONCILIATION AU LIEU DE RENDRE UNE DÉCISION Quoi qu'il en soit de l'obligation de la Commission de statuer en matière de contestation de congé (article 273 al. 4 CO), si, pour quelque raison que cela soit, elle omet de le faire, elle n'en notifie pas moins une décision qui ouvre au plaideur, dans un délai de 30 jours, la voie de l'autorité judiciaire, lorsqu'elle lui communique un avis de non-conciliation. C'est dans ce délai que le plaideur doit agir, ne serait-ce que pour demander à l'instance judiciaire le retour du dossier en Commission de conciliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RENONCIATION DE LA PARTIE QUI S'EN PRÉVAUT D'ADMINISTRER LA PREUVE Si le TBL doit instruire d'office en matière de baux et loyers, cela ne signifie pas qu'il doive ordonner des enquêtes sur des faits à propos desquels la partie qui s'en prévaut a renoncé expressément à en administrer la preuve, sauf à violer l'art. 8 CC.

Remarques : Voir aussi art. 274d al. 3 CO

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION

Normes : CO.62

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT L'application des art. 62 ss est écartée concernant la restitution des prestations et les dommages-intérêts en cas de résolution du contrat, pour le motif que ces prétentions découlaient l'une et l'autre d'une attitude anticontractuelle (ATF 114 II 152 = JT 1988 I 523). Les dispositions sur l'enrichissement illégitime en cas d'invalidation du contrat sur la base de l'art. 31 CO s'appliquent (ATF 114 II 131 = JT 1988 I 508). La situation de la partie qui demande la restitution des prestations qu'elle a versées en invoquant la nullité partielle du contrat, est plus proche de la situation de la partie qui demande restitution suite à une invalidation pour vice de la volonté que de celle de la partie qui se fonde sur la résolution du contrat. L'invalidation de l'art. 31 CO et la nullité de l'art. 20 CO ne sont pas les sanctions d'une attitude anticontractuelle mais les conséquences d'une situation non conforme à la loi, parfois à l'insu et sans faute des parties intéressées, qui vicie l'engagement à sa base. Les dispositions des art. 62 ss doivent donc être appliquées au cas d'espèce.

TF

Publication ATF 120 II 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274d

Résumé : PROCÉDURE DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL À LOYER ET FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL L'autorité judiciaire doit examiner d'office et de manière préjudicielle la conformité du droit cantonal avec le droit fédéral. Le droit cantonal ne peut exclure l'accès à la voie judiciaire à la partie intimée et défaillante dans la procédure de conciliation sous peine de violer le principe de la force dérogatoire du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE

Normes : CO.266n

Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; FAITS NOUVEAUX; NOVA

Normes : LPC.312.let.b

Résumé : CONCLUSIONS DIVERGENTES EN APPEL A teneur de l'article 133 LPC applicable à l'appel en vertu de l'art. 306 al.3 LPC (ancien), les conclusions en appel ne peuvent diverger des conclusions prises en dernière instance et ce d'autant plus lorsqu'elles ne se fondent nullement sur des faits nouveaux. Mais les parties peuvent se prévaloir en appel extraordinaire de moyens juridiques qu'elles n'avaient pas soumis au premier juge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291

Résumé : RÉAUDITION D'UN TÉMOIN Le jugement du TBL portant sur la demande de réaudition d'un témoin contestée par la partie adverse est un jugement sur incident susceptible d'appel immédiat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - USAGE CONFORME AU CONTRAT L'état de la chose à la fin du bail doit correspondre à l'état résultant d'un usage normal et conforme à sa destination. L'usure normale est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer (Message du Conseil Fédéral du 27.3.1985). La restitution de la chose implique que le locataire réponde des menus travaux de nettoyage et d'entretien qui sont à sa charge pendant la durée du bail. Les détériorations dépassant l'usure normale de la chose causées par lui-même ou par un tiers dont il répond, tombent également sous sa responsabilité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF

Normes : CC.2; CO.271

Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : OFFRE DE PREUVE - DOMMAGE DÛ À L'OCCUPATION ILLICITE DES LOCAUX Si le bailleur offre de prouver son dommage par expertise et par témoins, le TBL doit au moins le questionner sur les personnes susceptibles de démontrer l'existence du dommage et, le cas échéant, procéder à des enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX ÉQUIVALENTS Des studios ne sont en principe pas équivalents à un 2 pièces, de sorte que l'art. 272a al. 2 CO n'est pas applicable. Les propositions du bailleur peuvent toutefois être prises en considération dans le cadre de l'appréciation générale des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

TF

Publication SJ 1992 p. 592

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE

Normes : CO.150

Résumé : SOLIDARITÉ Conjoints colocataires d'une coopérative ; pouvoir d'agir seul en contestation du congé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPEL EN CAUSE; OBJET DU LITIGE

Normes : LPC.104

Résumé : APPEL EN CAUSE - IDENTITÉ DE L'OBJET DU LITIGE Il n'y a pas identité d'objet du litige entre un jugement (entré en force) condamnant l'un des ex-locataires au paiement du loyer arriéré, d'indemnités pour occupation illicite et de frais de remise en état de la chose, et l'appel en cause de celui-ci par l'autre ex-locataire, également recherché par le bailleur, et qui, par l'appel en cause, veut faire établir, en se fondant sur l'article 148 al. 2 CO, la responsabilité du co-débiteur.

TF

Publication ATF 117 II 554 = JT 1992 I 601 = SJ 1992 p. 310 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.274g

Résumé : EXAMEN DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ PAR LE JUGE COMPÉTENT EN MATIÈRE D'EXPULSION SELON L'ART. 274g CO Dès lors qu'elle est appelée à statuer définitivement avec autorité de chose jugée sur une prétention de droit fédéral, l'autorité d'expulsion ne peut, lorsqu'elle statue sur la validité du congé ou la prolongation du bail, se contenter d'une simple vraisemblance des faits et de moyens de preuve limités. L'attraction de compétence en faveur de l'autorité d'expulsion prévue par l'art. 274g CO a pour but d'éviter des procédures multiples et de permettre une liquidation rapide des litiges en matière de bail à loyer.

Voir aussi : SJ 1993 p. 545 = ATF du 20.4.93 X SA c/ X SA ATF 119 II 141 du 20.04.93 D. c/ W. und Obergericht des Kantons X ACJ n° 681 du 16.06.03 V. c/ F. P. ACJ n° 1444 du 11.12.2006 V. SA c/ A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES ET PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Cas de la demande de saisie d'une lettre de change pour empêcher le bailleur d'agir par voie cambiaire. Vu l'art. 64 al. 1 Cst, des mesures provisionnelles autres que celles prévues par le droit fédéral qui auraient pour effet de suspendre une procédure d'exécution forcée ayant pour objet une somme d'argent ne peuvent être ordonnées (Pelet, Mesures provisionnelles : droit fédéral ou cantonal, Lausanne 1987, p. 278 note 3 et les réf. citées).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PUBLIC; IMMUNITE DE L'ETAT; DEMANDEUR

Normes : CVRD.31; CVRD.32

Résumé : IMMUNITÉ DU DEMANDEUR Lorsque l'Etat est demandeur, la question de son immunité ne se pose pas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; GARDE DU COURRIER

Normes : OSP.145

Résumé : DEMANDE DE GARDE DU COURRIER - POINT DE DÉPART DU DELAI De manière analogue à ce qui se passe pour la remise des envois postaux dans une boîte aux lettres ou une case postale, un envoi recommandé, en cas de demande de garde du courrier au sens de l'art. 145 al. 2 OSP 1, est considéré comme communiqué le dernier jour d'un délai de sept jours dès la réception du pli à l'office de poste du domicile du destinataire. ATF 123 III 492 Courrier simple: Le délai commence à courir le lendemain de la mise dans la boîte du destinataire ou dans sa case postale (ATF 31.11.77; JT 1954 p. 546; SJ 1979 p. 608 No 273). ACJ 07.12.81 A. c/ SA X. Courrier recommandé : La notification d'un acte juridique par envoi recommandé est réputée avoir eu lieu le dernier jour du délai de garde, lorsque le destinataire n'a pas donné suite, dans ce délai, à l'avis de retrait dans sa boîte aux lettres (ATF 100 III 3; JT 1976 I 73; SJ 1978 p. 138). Une exception à cette règle a été apportée dans le cas où l'appelant établit s'être trouvé dans une impossibilité matérielle, en raison d'absence, de maladie grave ou d'une autre circonstance de force majeure, de prendre connaissance de la communication du jugement, ceci par analogie avec les règles sur l'opposition tardive (art. 145, 146 LPC, SJ 1968 p. 300). ACJ n° 174 du 09.09.85 J. c/ B. (Voir aussi JTB 12.09.74 F. c/ J.; ATF J. c/ S.; SJ 1972 p. 56; SJ 1979 p. 608 No 274; ACJ 28.01.85 SI X c/ H.; SJ 1981 p. 497). Lorsqu'un pli recommandé n'est pas retiré dans le délai de sept jours institué par l'art. 169 al. 1 lit. d de l'OSP 1 (RS 783.01), il est réputé avoir été notifié le dernier jour du délai de garde (ATF 115 I 15 c. 2 a; 113 Ib 89 c. 2b; 111 V 101; 109 Ia 18 c. 4; Grisel, Traité de droit administratif, t. II, p. 879; SJ 1979 p. 608 No 274 et 276). En matière de baux et loyers, l'application de ce principe s'impose également lorsque la loi fait courir un délai depuis la réception d'une déclaration de volonté du bailleur, telle qu'une résiliation du bail (Schmid, art. 267 a N. 12), un avis comminatoire (SJ 1972, 56; Schmid, art. 265 N 14) ou un avis de majoration de loyer (ATF 107 II 193 c. 2, SJ 1981, 498; Schmid : art. 262 N. 54). ACJ n° 116 du 24.09.90 A. G. et SA X c/ B.

Voir aussi : SJ 2001 I p. 582 et les références citées

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTES AU TBL : EXIGENCES PROCÉDURALES L'art. 427 LPC (anciennement 442 LPC) prévoit que les causes dont est saisi le TBL sont introduites par une "requête écrite et motivée", qui consiste en "un acte écrit contenant les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties en présence, l'objet du litige et les conclusions du demandeur". S'agissant du TBL, le législateur entendait ne pas soumettre ces procédures aux exigences strictes de l'assignation. En dérogeant aux règles strictes de l'art. 7 LPC, l'art. 427 LPC permet un déroulement simple et rapide de la procédure et d'éviter tout formalisme excessif.

Voir aussi : ACJ n° 324 du 20.12.91 B. c/ K. à propos d'une requête en appel ACJ n° 598 du 21.11.94 C. c/ SA X ACJ n° 1581 du 21.11.94 SA X c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : LPC.292.al.1.let.c

Résumé : APPEL POUR VIOLATION DE LA LOI : LIBRE EXAMEN DU DROIT La Cour, saisie d'un appel fondé sur l'article 292 lettre c LPC, est liée par les faits que le premier juge a retenus à moins que ces constatations ne soient arbitraires (manifestement insoutenables ou formellement contredites par les pièces produites ou les témoignages). Sur le plan du droit en revanche, la Cour revoit la décision attaquée avec un plein pouvoir de cognition (SJ 1981 p. 88; 1976 p. 108; ATF X AG c/ M. du 5.11.1987). Le libre examen du droit dans le cadre de l'article 292 lit. c LPC s'impose plus particulièrement lorsque le litige pourrait donner lieu à un recours en réforme, selon les articles 43 et ss OJF (ACJ n° 42 du 14.03.88 SI X c/ P.). La Cour ne statue que dans les limites des moyens articulés par les parties; elle ne peut, sans être saisie d'un grief adéquat, corriger une violation de la loi dans le jugement attaqué (SJ 1987 p. 232 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.333

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RECOURS - EFFET SUSPENSIF Le recours contre une ordonnance de mesures provisionnelles n'a pas d'effet suspensif. Faute de toute norme similaire à l'article 304 LPC concernant les appels de jugements ordinaires, il ne saurait être question d'accorder un tel effet en matière de mesures provisionnelles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; INTERVENTION(PROCEDURE); PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.109

Résumé : INTERVENTION : CASUISTIQUE Principes : L'intérêt d'une intervention existe notamment lorsque les rapports juridiques noués entre les parties ou l'une d'elles et l'intervenant, ou si les droits que ce dernier détient sur l'objet du procès, pourraient être atteints par le jugement que les parties sollicitent (SJ 1980 p. 493; Guldener, Schw. Zivilprozessrechts, ch. 5, no 71; ACJ du 04.12.1987 S. c/ L. et consorts). En tout cas jusqu'à la fin de l'instruction en première instance de la cause, l'intervenant n'est pas tenu de prouver l'existence de ses droits pour que son intervention soit admise. Il suffit qu'il rende ses droits vraisemblables pour que son intervention soit reçue (SJ 1962 p. 255). Il ne saurait en effet être question de procéder à une instruction sur les droits invoqués par l'intervenant préalablement ou séparément de l'examen du fond du litige, car cela éloignerait "le jugement du procès" et irait à l'encontre du but poursuivi par le législateur à l'art. 110 al. 3 LPC. C'est normalement par la voie de l'intervention que la personne qui a repris un patrimoine doit et peut demander à prendre part à un procès mettant en cause l'ancien détenteur du patrimoine, ceci même s'il est admissible de procéder par une substitution des parties opérée au moyen d'une simple modification de la feuille d'audience (SJ 1970 p. 535; SJ 1987 p. 22; ACJ du 12.06.87 SA X & X c/ SA X, confirmé par ATF du 26.01.88). ACJ n° 70 du 08.05.89 B. c/ SA X. Composition du Tribunal : Au sein d'un tribunal collégial, un jugement n'est valablement rendu que lorsque tous les magistrats appelés à y siéger ont eu l'occasion d'exprimer leur avis (ATF 85 I 273). Un tel principe, dérivé de l'art. 4 Cst. Féd., ne figure certes pas expressément dans la loi genevoise; les art. 102 LOJ, 107 et 109 LPC le sous-entendent néanmoins. La décision consistant à admettre ou à refuser une intervention constitue bien un jugement, rendu sur incident. ACJ 27.04.87 F. c/ D.-B. et S.I. X. En cas de sous-location : L'intervention est possible devant le TBL; elle doit être admise lorsqu'elle émane du propriétaire dans une procédure de prolongation opposant le locataire principal à un sous-locataire. ACJ 22.03.82 A. c/ SA X & L.-D. Idem en cas d'action en évacuation pendante entre le preneur principal et un sous-locataire. L'intérêt du bailleur principal y est en effet tout aussi évident lorsqu'il souhaite obtenir la libération des locaux. ACJ 27.04.87 F. c/ D.-B. et S.I. X. Le sous-locataire est fondé à intervenir dans la procédure en prolongation de bail intentée par le locataire principal contre le bailleur principal. Son in-térêt est manifeste car il ne pourra se voir accorder une prolongation de bail que si le locataire principal en obtient lui-même une (art. 267d al. 1 CO). JTB n° 89/B du 06.04.89 P. intervenant dans la cause SA X c/ SI X. En cas de cession : Le cédant conserve la qualité pour poursuivre le procès. Le cessionnaire peut toutefois intervenir pour appuyer des conclusions du cédant. ACJ 22.04.84 in SJ 1984 p. 575 cité par ACJ 29.04.85 C. c/ P. (Voir aussi ACJ n° 477 du 20.05.96 S. et B. c/ SI R. J.-J.). Du conjoint non signataire du bail : Le conjoint non signataire du bail d'un logement servant à la famille peut intervenir dans une procédure en nullité de congé introduite par son conjoint, ses droits pouvant être touchés par la solution du litige pendant entre les autres parties. ACJ n° 71 du 08.05.89 P. et P. c/ C.

CJ , CABL

Publication SJ 1998 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT - FIN DE NON-RECEVOIR Le jugement statuant sur une fin de non-recevoir, laquelle tend à l'irrecevabilité d'une demande, est assimilé à un jugement sur incident dont appel immédiat est possible (changement de jurisprudence). Le défendeur qui dispose de plusieurs fins de non-recevoir doit les invoquer simultanément et d'entrée de cause.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.196

Résumé : APPRÉCIATION ANTICIPÉE DES PREUVES Le juge apprécie librement les résultats des mesures probatoires qu'il s'agisse d'une preuve testimoniale ou d'une preuve par pièces (SJ 1984, p. 29). Le juge a le pouvoir souverain d'apprécier si une mesure probatoire sollicitée est utile à la découverte de la vérité (SJ 1946 p. 56; 1960 p. 39); on ne saurait accueillir une offre de preuve en contradiction avec les pièces du dossier (SJ 1934 p. 413; 1939 p. 369; 1948 p. 337). Le juge est autorisé à écarter des offres de preuve qui, d'après son appréciation des pièces du dossier ne peuvent plus modifier le résultat des preuves déjà administrées (SJ 1967 p. 282) et, d'une façon générale, une mesure probatoire ne doit être ordonnée que si elle est nécessaire à la solution du litige (SJ 1925 p. 554; 1932 p. 220; 1953 p. 209; 1955 p. 285).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : DOSSIER INCOMPLET En présence d'un dossier incomplet, il incombe aux premiers juges d'établir d'office les faits pertinents susceptibles de donner au litige sa solution (Corboz, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction, 1982 p. 29) et d'appliquer l'art. 435 LPC qui consacre ce principe par le recours aux mesures d'instruction nécessaires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; REVISION(DECISION)

Normes : LPC.291

Résumé : CONCOURS ENTRE APPEL ET RÉVISION Il est possible, voire expédient, de remédier par la voie de l'appel à certaines erreurs du juge, alors même que la voie de la révision serait également ouverte, notamment lorsque le juge a statué "ultra petita" ou "non petita" (SJ 1921, p. 331-332). Il faut avant tout prendre en considération l'intérêt des parties et celui de l'expédition rapide de la justice. La partie qui veut invoquer une telle cause de révision ne dispose du choix entre la voie de la révision et celle de l'appel que si elle invoque par ailleurs d'autres motifs qui ne sont pas manifestement insoutenables. A défaut seule la voie de la révision serait ouverte (art. 315 et ss LPC), et les conclusions tendant à la révision devraient alors être déclarées irrecevables dans la procédure d'appel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE : FAITS RESSORTANT DES PIÈCES PRODUITES La maxime inquisitoire n'impose pas au juge l'obligation d'établir d'office des faits qui n'ont pas été allégués par celui des plaideurs qui aurait dû les faire valoir et à qui l'autorité judiciaire ne saurait se substituer (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, 1981, p. 352; SJ 1978 p. 601; SJ 1981 p. 591; ACJ du 16.04.81 SI X c/ G. p. 11; ACJ du 25.01.81 B. c/ SI X p. 18-19). En revanche, le juge ne satisfait pas à la maxime d'office lorsqu'il ne prend pas en considération des éléments de fait qui ressortent des pièces du dossier (Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., 1979, p. 169).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.295.al.2

Résumé : ORDONNANCE PRÉVOYANT L'APPORT D'UNE PROCÉDURE PÉNALE C'est une ordonnance préparatoire dont il ne peut être appelé qu'avec le fond.

Voir aussi : ACJ n° 405 du 19.04.2000 A. c/ Hoirie B.

Publication SJ 1985 p. 284

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : CHOIX DES MOYENS DE PREUVE L'article 8 CC consacre le droit de la partie à qui en incombe le fardeau de rapporter la preuve des faits pertinents et propres à former la conviction du juge (ATF 95 II 467 consid. 3). Le corollaire en est l'obligation faite au juge d'ordonner, même d'office, les mesures probatoires nécessaires. Le juge qui a la charge de l'instruction de la cause est maître d'apprécier, sans possibilité d'appel immédiat pour les plaideurs, l'opportunité de recourir ou non à l'une des mesures probatoires prévues ou admises par la loi. Son choix de la mesure la plus appropriée dépendra des circonstances du cas particulier et de la nature des faits à prouver. Si ceux-ci sont de nature scientifique, la preuve par expertise s'imposera obligatoirement, le juge ne disposant pas des connaissances nécessaires pour constater l'exactitude de tels faits ou pour les apprécier (ATF 98 I a 668).

Voir aussi : ACJ 26.05.86 M. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AUDITION DE LA PARTIE

Normes : LPC.211

Résumé : REFUS DE RÉPONDRE OU ABSENCE La domiciliation hors du canton n'empêche pas l'application de l'article 211 LPC. De plus, même si l'article 211 LPC ne peut être appliqué aux faits que le juge doit établir d'office, rien n'empêche son application aux autres causes soumises à la procédure inquisitoire (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la LPC ad art. 211 N° 3), comme en l'espèce en matière de baux et loyers. Le juge doit faire usage avec prudence de la faculté offerte par l'article 211 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE Le juge, qui établit les faits d'office, doit inviter les parties à prouver leurs allégués, soit par pièces soit par témoins.

Voir aussi : ACJ n°10 du 30.01.89 C. c/ SI X ACJ n°199 du 10.9.93 SA X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Si le TBL doit, en vertu de la maxime d'office, établir lui-même les faits, il n'est tenu de le faire que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toute sorte de moyens d'actions ou de défense des parties.

Voir aussi : ACJ n° 1 du 13.01.86 A. c/ SI X (réf. à ATF 110 V 52 cons. 4) ACJ n° 82 du 11.06.90 SA X c/ I.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291

Résumé : DÉCISION DE SURSEOIR À STATUER Il s'agit d'une décision incidente dont on peut appeler dans le délai de 30 jours dès sa communication.

Voir aussi : JTB cause n° 980 L 423

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291; LPC.295.al.2

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT - JUGEMENT PRÉPARATOIRE La décision du TBL invitant un bailleur à produire des comptes de son immeuble n'est pas un jugement sur incident mais un jugement préparatoire dont il ne peut être appelé qu'avec le fond.

Voir aussi : ACJ 12.11.79 SI X c/ X

Bernard CORBOZ

Publication SJ 1979 p. 129-146

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée in SJ 1979 p. 129-146

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes : CC.560; CO.266i

Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446 SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; PARTIE AU CONTRAT; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.143

Résumé : RECONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA FIN DE LA SOLIDARITÉ PAR ACTES CONCLUANTS Le bailleur qui reconnait par actes concluants que le lien de solidarité entre ses deux colocataires a pris fin ne saurait faire valoir une créance de loyer (ou résultant d'une occupation illicite) contre celui qui n'a alors plus ni la qualité de locataire, ni celle de colocataire. Dans le cas d'espèce, le bailleur a admis la fin de la solidarité résultant du bail commun, en signant le contrat de vente alors que seul l'ex-mari y était mentionné en qualité de locataire et en ne faisant pas valoir l'irrecevabilité d'une demande déposée par le seul ex-mari.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; PARTIE A LA PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.295

Résumé : ORDONNANCE PRÉPARATOIRE Une décision qui porte sur le mode d'audition (en qualité de témoin ou à titre de renseignements) d'une personne citée durant les enquêtes est une ordonnance préparatoire, contre laquelle l'appel immédiat n'est en principe pas recevable (art. 295 al. 1 LPC). Les parties demeurent libres de contester cette décision en même temps qu'un éventuel appel sur le fond si elles le jugent utile.

Voir aussi : ACJ n° 502 du 21.04.1997 P. c/ C.C.-B.

Remarques : Idem pour la décision d'entendre une personne comme partie plutôt que comme témoin : ACJ n° 472 du 15.04.2002 X SA c/ O.P.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I 312RSPC 2/2005, p. 145

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; NOTION

Normes : LPC.7

Résumé : DISTINCTION ENTRE RECTIFICATION ET SUBSTITUTION Les qualités des parties sont rectifiées lorsqu'une erreur affecte la dénomination de l'une d'elles. Il s'agit d'une simple erreur rédactionnelle. Une rectification n'est possible qu'à la condition que tout risque de confusion puisse être exclu, autrement dit, qu'il n'existe aucun doute sur l'identité des parties. Il faut donc avoir la certitude que la partie adverse a reconnu l'erreur et qu'elle n'a de ce fait pas été trompée. Ainsi, des doutes raisonnables, même minimes, excluent la simple rectification rédactionnelle, sous peine de violation du principe de l'interdiction de l'arbitraire.

Voir aussi : Fiche 2310768

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 369

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270

Résumé : PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.

Voir aussi : voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 747 SJ 2007 I p. 109 JdT 2008 I p. 319

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PROCEDURE DE CONCILIATION; COMPETENCE

Normes : CO.274a

Résumé : EXPULSION REQUISE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE Aucune disposition de droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO.

Voir aussi : RSPC 2/2007 p. 144 (note de Bastien SANDOZ, avocat, assistant à l'Université de Neuchâtel) DB 2007 p. 41 n° 23 ACJC/286/2008

Remarques : Arrêt isolé (Tessin)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1

Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La non-application de l’art. 269d CO en cas de modification du contrat de bail ne concernant pas le loyer (arrêt 4A_153/2023), Newsletter Bail.ch août 2023 et in DB n° 35/2023, p. 13 ss

TF , Ire Cour de droit public

Publication Newsletter bail.ch juin 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PRIMAUTÉ DU DROIT FÉDÉRAL;PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : Cst.49; Cst.109; Cst.122

Résumé : RENOVATIONS- RECOURS AU TRIBUNAL FEDERAL CONTRE UN ACTE NORMATIF CANTONAL - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Une disposition cantonale visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral. Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires, interfère directement dans les contrats de bail. Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons, la disposition en question doit être annulée.

Voir aussi : Valérie Défago, Le Tribunal fédéral continue de façonner les contours des dispositions cantonales en matière de logement et d’en poser les limites face au droit fédéral sur le bail à loyer (arrêt 1C_759/2021), in Newsletter Bail.ch juin 2023 et in DB n° 35/2023, p. 60 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE ORDINAIRE;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.224; CPC.243

Résumé : PROCEDURE ORDINAIRE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE SOUMISE A PROCEDURE SIMPLIFIEE La demande reconventionnelle est irrecevable en procédure ordinaire lorsqu'elle porte sur des prétentions soumises de par leur nature à la procédure simplifiée (in casu protection contre les congés). Un litige relève de la protection contre les congés dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée.

Voir aussi : Yan Wojcik, L'irrecevabilité en procédure ordinaire de la demande reconventionnelle relevant de la "protection contre les congés", in DB n° 35/2023, p. 32 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE;RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes : LP.82

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - INTERPRÉTATION DU CONTRAT La procédure de mainlevée – qu’elle soit provisoire ou définitive – est une procédure sur pièces. Son objet n’est pas de déterminer si une créance existe matériellement, mais uniquement d’évaluer si l’on est en présence d’un titre exécutoire. Le tribunal doit examiner d’office (i) l’existence d’une reconnaissance de dette, (ii) l’identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans le titre, (iii) l’identité entre le poursuivi et le débiteur désigné dans le titre, et (iv) l’identité entre la créance mentionnée dans la poursuite et la dette reconnue. L’intention du débiteur de payer une somme d’argent déterminée ou déterminable doit ressortir des pièces. Si le sens d’une déclaration ne peut pas être clairement établi par interprétation ou si l’existence d’une reconnaissance de dette ne ressort que de déclarations implicites, la mainlevée provisoire ne peut pas être prononcée. In casu, même en interprétant le contrat selon le principe de la confiance, rien n’indique que le recourant ait voulu s’engager lui-même. Au contraire, l’examen des documents contractuels conduit à retenir que le recourant agissait en tant que délégué du conseil d’administration, donc en tant qu’organe de E SA, et non en tant que personne privée. Dans ces circonstances, la mainlevée provisoire ne pouvait pas être prononcée.

Voir aussi : Sylvain MARCHAND, Bail et autonomie des personnes morales, in DB n° 33/2021 p. 78ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;DÉFAUT DE LA CHOSE;DISPROPORTION

Normes : CO.259a.al1.leta; CO.259g ss

Résumé : COUT DES TRAVAUX DISPROPORTIONNE POUR ELIMINER LE DEFAUT Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. La consignation est un moyen de pression à disposition du locataire qui peine à obtenir la réparation d'un défaut de la chose louée. Il ne saurait dès lors être question de consigner une partie du loyer pour obtenir du bailleur qu'il procède à la réfection des façades, s'il est disproportionné d'exiger de lui cette réfection. En l'espèce, le Tribunal fédéral admet que le coût des travaux (CHF 12'000.- pour la réfection de la façade) est disproportionné pour éliminer le défaut (problèmes d'humidité dans un appartement, engendrant une condensation sur les vitres en cas de température extérieure négative).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SOUS-LOCATION;DEVOIR D'ASSISTANCE(FAMILLE)

Normes : CO.257f.al3; CO.262; CC.159.al3

Résumé : USAGE NORMAL DE LA CHOSE LOUÉE - BAIL CONCLU AVEC PERSONNE MORALE DESTINÉ A L'USAGE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE - HÉBERGEMENT D'UN PROCHE - OBLIGATION LÉGALE DE FIDÉLITÉ ET D'ASSISTANCE Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport à l’usage de la chose louée. Tel est le cas lorsqu’il sous-loue la chose sans requérir son consentement et que le bailleur aurait disposé d’un motif au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour la refuser ou lorsqu’il procède à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Le locataire fait un usage normal de la chose louée lorsqu’il héberge des proches (conjoint, partenaire, concubin, enfants et amis). Il en va de même lorsqu’il met le logement à disposition d’un de ses proches envers qui il a une obligation légale d’entretien (art. 277 al. 2 CC) ou de fidélité et d’assistance (art. 159 al. 3 CC), quand bien même il n’occupe plus l’appartement lui-même. Dans le cas d’espèce, le bail liant la société locataire a été conclu pour servir de logement à une personne physique. L’époux administrateur ayant vécu – d’abord seul puis avec son épouse – dans le logement ne fait qu’assumer ses obligations légales du droit de la famille envers son épouse dont il est séparé en lui laissant l’usage du logement. Il fait donc un usage normal de la chose louée, de sorte que le bailleur ne peut résilier le bail en vertu de l’art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication; Newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER;DÉFAUT(CONTUMACE)

Normes : CPC.197; CPC.206; CPC.199

Résumé : RENONCIATION A LA PROCEDURE - COMPARUTION PERSONNELLE - DÉFAUT En vertu de l’art. 197 CPC, l’action au fond doit en principe être précédée d’une tentative de conciliation. Les parties peuvent renoncer d’un commun accord à la procédure de conciliation lorsque la valeur litigieuse excède CHF 100'000.- (art. 199 al. 1 CPC). Cette limite a été voulue par le législateur pour restreindre les possibilités des parties de renoncer à une conciliation, de sorte que la renonciation à la conciliation n’est pas possible pour une valeur litigieuse inférieure. La renonciation à l’audience équivaut à une renonciation à la procédure de conciliation. Lorsque le défendeur informe d’avance l’autorité qu’il n’entend pas se présenter à l’audience de conciliation, celle-ci ne peut dispenser le demandeur de comparaître. Elle doit maintenir la procédure, et en cas de défaut du défendeur, procéder comme si la procédure n’avait pas abouti à un accord (art. 206 al. 2 CPC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.264; CO.270

Résumé : REPRISE DU BAIL - CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - DISTINCTION La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant et le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial». La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante. Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être contesté aux conditions de l'article 270 CO. Ceci est également valable si le loyer demeure inchangé par rapport au bail précédent, dans la mesure où d'autres prestations se voient modifiées à cette occasion, telle que la surface des locaux réduite. L'établissement d'un nouveau contrat avec la notification d'un avis de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail mentionnant la possibilité pour les locataires de contester le loyer initial est un indice confirmant la volonté de la bailleresse de conclure un nouveau contrat de bail à loyer.

Voir aussi : 4A_504/2009 du 6 janvier 2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;DÉFAUT DE PAIEMENT;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE PAIEMENT - ABSENCE DE REVENUS DU LOCATAIRE L'absence de revenus du locataire - qu'il s'agisse de revenus tirés d'un emploi salarié ou provenant de l'aide sociale - n'est pas un motif d'annulation du congé pour défaut de paiement du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PAIEMENT ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DEMEURE ; RÉSILIATION ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.86; CO.87; CO.257d

Résumé : IMPUTATION DU PAIEMENT En cas de demeure dans le versement du loyer ou de frais accessoires, faute de déclaration du locataire sur la dette qu'il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l'imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l'absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première.

Voir aussi : ACJC/1015/2017 du 28.08.2017

TF , IIe Cour de droit civil

Publication CdB 2/2018, p. 43ss; DB 30/2018, p. 75

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVÉE(LP) ; RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes : LP.82

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - ARRANGEMENT DE PAIEMENT Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible. In casu, ces conditions sont remplies dans la mesure où le locataire a clairement reconnu devoir au bailleur une somme déterminée à titre de loyers impayés. Peu importe que l'engagement ait été assorti d'une proposition de plan d'amortissement ; le bailleur a refusé uniquement les modalités de remboursement proposées par le locataire, sans que la reconnaissance de dette n'en soit affectée en tant que telle. Peu importe enfin que la reconnaissance de dette n'ait pas été signée par le bailleur, seule la signature du locataire qui s'oblige étant nécessaire, conformément au principe posé par l'art. 13 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;NOTIFICATION IRRÉGULIÈRE;NOTIFICATION PAR VOIE OFFICIELLE;DOMICILE CONNU

Normes : CPC.141.al1.leta

Résumé : NOTIFICATION PAR VOIE ÉDICTALE - DOMICILE INCONNU - CONDITIONS Selon l'art. 141 al. 1 let. a CPC, la notification est effectuée par publication dans la feuille officielle cantonale ou dans la Feuille officielle suisse du commerce, notamment lorsque le lieu de séjour du destinataire est inconnu et n'a pu être déterminé en dépit des recherches qui peuvent raisonnablement être exigées.La voie édictale n'est praticable que si le demandeur ignore de bonne foi la résidence ou le domicile du destinataire de l'acte, après avoir accompli toutes les démarches utiles pour le localiser. L'ignorance ne suffit pas : il faut encore que le demandeur ait procédé en vain aux recherches que l'on peut raisonnablement attendre de lui. La partie instante doit par conséquent user de diligence pour découvrir le domicile de sa partie adverse, diligence qui doit s'apprécier au regard de l'ensemble des circonstances. L'assignation par voie édictale est ainsi régulière lorsque la partie instante n'avait pas la possibilité de découvrir le domicile de sa partie adverse ou lorsque celle-ci, sachant qu'un procès a été ouvert contre elle ou ayant même procédé, s'est dérobée à la notification en changeant de domicile sans aviser le greffe. Dite assignation est en revanche inadmissible lorsque le lieu de séjour du destinataire est connu ou peut facilement être découvert. L'autorité doit intervenir d'office pour vérifier que les conditions légales sont bien réunies, mais il appartient au demandeur de justifier préalablement par pièces avoir entrepris des recherches infructueuses. Le jugement rendu sans que le défendeur ait eu connaissance de la procédure ou ait pu y prendre part est nul. L'on ne peut certes exiger du demandeur qu'il se renseigne régulièrement auprès de l'office cantonal de la population afin de localiser le défendeur. Vu l'importance de la procédure initiée et l'intérêt de ce défendeur à y participer, le demandeur ne peut néanmoins se limiter à produire une simple attestation de cet office pour prétendre ignorer le nouveau domicile du défendeur, mais se doit au contraire d'accomplir des démarches plus sérieuses : au regard des liens unissant les parties, des investigations complémentaires, notamment auprès de la famille de l'appelant ou de son cercle d'amis étant parfaitement exigibles. In casu, l'on pouvait attendre de la bailleresse qu'elle se renseigne auprès du conseil qui s'était constitué antérieurement pour la défense des intérêts du défendeur et ne pas se contenter de produire une attestation de l'OCP et une photographie de la boîte-aux-lettres.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_456/2012 du 16.8.2012

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 20ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRIBUNAL DES BAUX ; COMPÉTENCE ; FAIT DE DOUBLE PERTINENCE

Normes : LOJ.89; CO.253

Résumé : COMPÉTENCE EN CAS DE QUALIFICATION DU CONTRAT CONTESTÉE - FAIT DE DOUBLE PERTINENCE - REJET DE LA DEMANDE Lorsque la qualification du contrat est contestée, en l'occurrence un contrat de bail ou de prêt à usage, le tribunal des baux doit se déclarer compétent sur la base des allégués, moyens et conclusions du demandeur, conformément à la théorie des faits de double pertinence. La décision d'irrecevabilité des juridictions de première et deuxième instance en raison de l'inexistence d'un contrat de bail doit être considérée comme le rejet de la demande.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; USUFRUIT; CAPITAL-ACTIONS; SOCIÉTÉ ANONYME ; GÉRANT(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CC.745; CO.690.al.2; CO.716a; CO.718

Résumé : POUVOIR DE L'USUFRUITIER - CAPITAL-ACTIONS - MANDAT D'ADMINISTRATEUR L'usufruitier de la totalité du capital-actions d'une société anonyme dispose des pouvoirs liés à l'usufruit de l'actionnariat (participation à l'assemblée générale, versement de dividendes) mais ne devient pas pour autant usufruitier de l'immeuble dont la société anonyme est propriétaire. L'usufruitier du capital-actions ne dispose pas du pouvoir de nommer ou révoquer les personnes chargées de la gestion et de la représentation de la société, attribution du conseil d'administration. Il en découle que seul l'administrateur ou ses délégués - en l'occurrence la régie - peuvent modifier un contrat de bail conclu par la société anonyme propriétaire de l'immeuble.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 344; SJ 2018 I p. 198; Newsletter Bail.ch juillet 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; MOTIVATION ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - CONGÉ-RÉNOVATION La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci. Le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s'applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations. L'absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_491/2018 du 08.05.2018; 4A_200/2017 du 29.08.2017 in DB 30/2018, p. 53ss (le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance)

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, v. 58, décembre 2018, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; RESTITUTION ANTICIPÉE; DÉLAI DE RÉSILIATION ; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - PRÉAVIS PRÉVU PAR LE CONTRAT-CADRE La formulation du second alinéa de l'article 9 du CCR "Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois [...]" se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présentée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes : CO.257d

Résumé : VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; SÛRETÉS ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.266h

Résumé : COLOCATION En présence d'un bail commun avec responsabilité solidaire des colocataires, le bailleur ne pourra exiger des sûretés au sens de l'art. 266h CO, si un seul des loca­taires tombe en faillite, que pour autant qu'il démontre que sa créance de loyer est concrètement menacée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 690

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.210.al.1.let.b; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : REQUALIFICATION DU CONTRAT DE BAIL DE DURÉE DÉTERMINÉE EN BAIL DE DURÉE INDÉTERMINÉE - COMPÉTENCE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION POUR STATUER PAR PROPOSITION DE JUGEMENT Les art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC posent des conditions identiques. La notion de " protection contre les congés " devant être comprise dans une acception large, l'autorité de conciliation est compétente pour statuer, par proposition de jugement (cf. art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC), sur la requalification du contrat de bail de durée déterminée (en l'espèce de cinq ans et trois mois) en un contrat de durée indéterminée.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_547/2016 du 05.12.2016

David LACHAT

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 287 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MÉTHODE ALTERNATIVE DE RÈGLEMENT DE LITIGES ; TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE

Normes : CO.253ss

Résumé : LA RÉSOLUTION AMIABLE DES CONFLITS LOCATIFS (PETIT GUIDE DE LA BONNE TRANSACTION), in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 402; Newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; PROCÉDURE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - DEMANDE D'ÉVACUATION DU LOCATAIRE L'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi les litiges dans lesquels le juge n'a pas à statuer sur l'annulabilité des congés ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validité des congés. Dans la mesure où le juge est appelé à examiner cette question dans le cadre d'une procédure d'expulsion, celle-ci doit bénéficier de la procédure simplifiée.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LUXE ; NOTION ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - DÉFAUTS La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés. La qualification d'un logement comme «logement de luxe» ne suppose pas un état d'entretien parfait. Un bon état d'entretien général est suffisant et la présence de défauts n'entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ NOTIFIÉ DURANT UNE PROCÉDURE RELATIVE À UN PREMIER CONGÉ DONNÉ PAR L'ANCIEN BAILLEUR Le congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail est annulable même si les bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé litigieux ni n'ont participé à la procédure pendante y relative.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 615 RSPC 1/2013 n° 1255; DB 24/2012 n° 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION; SUSPENSION DU DELAI

Normes : CPC.145; CPC.209.al.4

Résumé : DÉLAI POUR AGIR SUITE À L'ÉCHEC DE LA CONCILIATION - SUSPENSION Les délais pour ouvrir action ensuite de la délivrance d'une autorisation de procéder (art. 209 al. 3 et 4 CPC) sont suspendus pendant les féries (art. 145 CPC).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 208

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_100/2018 du 05.03.2018 in DB 30/2018, p. 32; 4A_120/2014 du 19 mai 2014 in CdB 3/14, p. 65; ATF 143 III 15 (La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification. Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances); ACJC/71/2013 du 21.01.2013; ACJC/1063/2022 (impossibilité objective de la bailleresse de notifier le congé à l'un des locataires qui a quitté l'appartement)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRATS COUPLÉS - RÉSILIATION DU BAIL ET EXCLUSION DE LA COOPÉRATIVE SIMULTANÉES Lorsque les rapports de sociétaire et de bail présente un lien tel entre eux qu'il faut retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffit pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émane de la société coopérative, on peut admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale doit être ouvert avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation doit être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y a ainsi qu'une seule procédure (ATF 136 III 65). In casu, l'exclusion de la coopérative et la résiliation du bail du locataire ont été notifiés en même temps au locataire. Le locataire, qui n'a pas contesté la décision d'exclusion en saisissant l'assemblée générale dans le délai de 30 jours prévu par les statuts de la coopérative, n'est toutefois pas déchu du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion devant le Tribunal des baux et loyers. En effet, puisqu'en en cas de contestation, l'ensemble des rapports de droit doit faire l'objet d'une seule procédure, le juge saisi est compétent pour trancher l'ensemble des questions pertinentes, qu'elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.

Philippe CONOD

Publication CdB n° 1/2010 p. 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE ET IMPORTANTS TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (ART: 269 CO) in Cahiers du Bail 1/2010 p. 10

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : LPC.72

Résumé : RETRAIT AVEC DÉSISTEMENT D'INSTANCE - RETRAIT AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION On distingue de manière générale le retrait de la demande avec désistement d'instance et le retrait avec désistement d'action. Dans la première situation, le demandeur renonce à poursuivre l'instance, mais conserve son droit d'action pour la même prétention; dans la seconde situation, le demandeur abandonne définitivement son droit à actionner le défendeur. Pour ce dernier motif, le désistement d'action est revêtu de l'autorité de la chose jugée. A Genève, la règle - jurisprudentielle - est que le retrait avec désistement d'instance suppose l'accord de toutes les parties au procès. Aucune forme n'est prescrite pour un tel accord. S'agissant de l'interprétation de la volonté des parties, la maxime inquisitoriale à caractère social (art. 274d CO) empêche une application aussi stricte des règles de procédure cantonale que dans une procédure ordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.97; CO.101; CO.267

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - AUXILIAIRE DU LOCATAIRE Selon l'art. 101 CO, celui qui, même d'une manière licite, confie à des auxiliaires, tels que des personnes vivant en ménage avec lui ou des travailleurs, le soin d'exécuter une obligation ou d'exercer un droit dérivant d'une obligation est responsable envers l'autre partie du dommage qu'ils causent dans l'accomplissement de leur travail. Un simple rapport de complaisance suffit. L'accomplissement du travail visé par l'art. 101 CO peut également avoir pour objet un acte préparatoire, une obligation accessoire ou dérivée d'une obligation principale. In casu, la locataire a sollicité le concours de son mari pour l'aider à déménager dans la perspective d'une imminente restitution des locaux en fin de bail. L'enlèvement des meubles constitue à cet égard un acte préparatoire participant de l'exécution de l'obligation principale de restitution incombant au locataire. Dès lors, le conjoint de la locataire pouvait être qualifié d'auxiliaire et c'est dans l'accomplissement fonctionnel de sa tâche qu'il s'est saisi des clefs de l'appartement pour s'y installer dès que possible, s'assurant de la sorte de la possession des lieux et empêchant la locataire de restituer cette possession à la bailleresse au terme du contrat. Cet agissement, qui consacre l'inexécution de la restitution de la chose louée à la bailleresse, est imputable à la locataire quand bien même celle-ci s'est opposée à cette occupation illicite de son mari.

Voir aussi : ATF 4C.103/2006 du 03.07.2006 ( Fiche 2309326 )

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 65 MP 2/10 p. 150

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846.al.2

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - RÉSILIATION DU BAIL POSSIBLE INDÉPENDAMMENT D'UNE EXCLUSION DE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE - RESTRICTION DES MOTIFS Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas été couplés par un accord spécifique, chacun d'eux peut prendre fin indépendamment de l'autre. Dans cette hypothèse, on peut concevoir qu'il y ait, de façon non simultanée, une décision d'exclusion de la coopérative et une résiliation de bail, chaque acte pouvant donner lieu à sa propre procédure devant l'autorité compétente. Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive à l'autre. In casu, il n'apparaît nullement que les parties aient voulu lié l'appartenance à la société coopérative et la conclusion du bail d'une manière indissociable. Dans la mesure où les statuts prévoient que les appartements sont loués "en priorité" aux membres de la coopérative, il n'est pas exclu de dissocier la qualité de coopérateur et celle de locataire. Dès lors que les deux rapports n'ont pas été couplés, la société coopérative était en droit de résilier le bail sans exclure les locataires. Toutefois et en raison de l'interférence des buts entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que la résiliation du bail ne peouvait intervenir que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail en respectant le terme et l'échéance convenus est donc supprimée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_386/2014 du 11.11.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RESILIATION; RETARD; PAIEMENT DE L'ARRIERE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - ARRIÉRÉ RÉGLÉ 2 JOURS APRÈS LA FIN DU DÉLAI COMMINATOIRE Un congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire a payé l'arriéré peu de temps après la fin du délai comminatoire (1 ou 2 jours) n'est pas inefficace, mais seulement annulable, pour autant que le locataire ait contesté le congé en temps utile par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu'il se soit toujours acquitté à temps du loyer.

Voir aussi : Fiche 2309171

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

TF

Publication RSPC 2/2009 p. 153

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; TEMOIN

Normes : OSP.-

Résumé : PREUVE PAR TÉMOIN DE LA DATE D'UN ENVOI POSTAL Selon la jurisprudence du TF relative aux envois postés en pli ordinaire dans une boîte postale avant minuit, après la dernière levée, le dernier jour du délai de recours et timbrés le lendemain seulement par la poste, il revient au recourant d'établir qu'il a agi en temps utile, grâce par exemple à la signature de témoins sur l'enveloppe au moment du dépôt dans la boîte aux lettres (ATF 109 Ia 183, JT 1984 I 317; ATF 115 Ia 8, JT 1990 IV 118; ATF 1P.380/2005 du 08.09.2005; ATF 5C.206/20006 du 09.11.2006, RSPC 2/2007 p. 156; RSPC 1/2006 p. 32). Selon une jurisprudence plus récente du TF, l'attestation sur l'enveloppe de la date et de l'heure du dépôt dans une boîte aux lettres par un confrère du mandataire du recourant est suffisante, de sorte que l'attestation de deux témoins n'est pas nécessaire dans ce cas (ATF 5A_267/2008 du 16.10.2008, RSPC 2/2009 p. 153).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 119 JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2009 p. 48

Descripteurs : BAIL A LOYER; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : CO.97.ss; LP.193; LP.221; LP.240

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE - SUCCESSION RÉPUDIÉE - QUALIFICATION DES CRÉANCES DU BAILLEUR Lorsque la succession a été répudiée par tous les héritiers, le patrimoine du défunt est liquidé selon les règles de la faillite. La masse en faillite peut choisir de continuer le contrat de bail. Si tel n'est pas le cas, les loyers dus jusqu'à l'échéance sont des dettes dans la masse qui doivent être colloqués. La réparation du dommage en cas de non-restitution des locaux à l'échéance constitue en revanche une dette de la masse en faillite qui n'a pas à être portée à l'état de collocation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE - DISPOSITION LÉGALE APPLICABLE Cas d'un contrat de bail résilié de manière extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO. L'état de faits allégué pouvant également fonder une résiliation extraordinaire en application de l'art. 257f CO, le juge peut examiner la cause sous cet angle. En effet, une résiliation extraordinaire fondée à tort sur une disposition légale, si elle ne peut être convertie en congé ordinaire, peut néanmoins prendre effet à un autre titre de résiliation, également extraordinaire. Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité, signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat n'a pas à pâtir de ce qu'il invoque une disposition légale inexacte comme fondement juridique de sa déclaration, dans la mesure où une autre disposition légale peut être invoquée en remplacement pour étayer sa prétention. Dans ce cas, la qualification juridique inexacte ne peut lui être opposée et la résiliation qu'il a signifiée doit être jugée sur la base de la norme applicable objectivement (ATF 123 III 124, consid. 3d; JdT 1998 p. 269 et ss).

Voir aussi : ACJC/671/2016 du 17.05.2016; ACJC/1032/2008 du 08.09.2008ATF n.p. 4C.395/2006 du 23.01.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; FINANCEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Quel que soit le rapport entre les fonds propres et les fonds empruntés, seule doit être indexée une part du capital investi plafonnée à 40%. Cela vaut également lorsque l'intégralité des fonds investis provient de fonds propres (ATF 120 II 100 consid. 5).

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; COMPOSITION DE L'AUTORITE; DECISION; NULLITE

Normes : aLOJ.56N; CST.30.al.1

Résumé : COMPOSITION IRRÉGULIÈRE DU TBL - NULLITÉ DU JUGEMENT Lorsqu'une autorité est constituée d'un nombre déterminé de membres, ces derniers doivent - sous réserve d'une réglementation dérogatoire - tous participer au jugement. L'autorité qui statue dans une composition incomplète, sans que la loi prévoie un quorum correspondant, comment un déni de justice formel (ATF 129 V 335 consid. 2.1). En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement alors que l'un des juges de la composition n'a pas participé à la délibération prévue par la loi, ce qui entraîne la nullité dudit jugement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CONTRAT; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28; CO.274d.al.3

Résumé : MODIFICATION CONTRACTUELLE OBTENUE DOLOSIVEMENT Agit dolosivement le bailleur qui se rend en soirée chez une locataire âgée ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d'un tiers, afin de lui faire signer une modification de bail impliquant notamment une augmentation de loyer de plus de 50 %. En présence d'éléments notoires ou non contestés, il est possible de trancher un litige sans violer l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL; POURPARLERS; EXECUTION DE L'OBLIGATION; FAUTE

Normes : CO.22; CO.97

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER - PRÉCONTRAT UNILATÉRAL - FAUTE (PRÉ)CONTRACTUELLE L'engagement pris par un bailleur envers son locataire - dont le bail commercial a été résilié pour cause de rénovation de l'immeuble - de lui louer à nouveau des locaux commerciaux après exécution des travaux, est une "promesse de contracter" au sens de l'art. 22 CO, soit plus particulièrement un précontrat unilatéral, puisqu'il ne fonde d'obligations qu'à la charge de l'une des parties (cf. BUCHER E., BAK, n. 9 ad art. 22 CO; ég. VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, 3e éd., Zurich 1979, p. 274). Il appartient dès lors au bailleur de tout mettre en .uvre pour être en mesure d'exécuter sa promesse, en particulier d'aménager les plans et d'organiser les travaux afin de pouvoir proposer au locataire la location d'un local commercial d'une surface équivalente. Dans le cas contraire, le bailleur agit fautivement de sorte que la présomption de l'art. 97 al. 1 CO produit ses effets.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I 365

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LES DÉGÂTS - RAPPEL DES PRINCIPES Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations, les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur et les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale des locaux s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 p. 1 DB 2007 p. 13, n° 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.267; CO.101; CO.70

Résumé : UNE INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE PEUT ÊTRE RÉCLAMÉE AU COLOCATAIRE QUI N'OCCUPE PAS LES LOCAUX Lorsque deux personnes signent un contrat de bail en tant que locataires, il faut admettre, sauf preuve contraire, qu'il y a colocation. Dans une telle situation, chacun des colocataires est tenu de restituer la chose à la fin du bail, s'agissant d'une obligation indivisible. Chacun des colocataires doit être considéré comme l'auxiliaire de l'autre au sens de l'art. 101 CO, de sorte qu'une indemnité pour occupation illicite peut être réclamée au colocataire non fautif, qui n'est plus (ou qui n'a jamais été) dans les locaux. En revanche, il n'y a pas bail commun, mais reprise cumulative de dette simultanée, lorsqu'une personne s'engage, à côté du locataire, uniquement comme débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-même les locaux.

Voir aussi : CdB 4/06, p. 97 (note de C. NERFIN, avocate, Genève)ACJC/743/2007 du 11.06.2007ACJC/1040/2008 du 08.09.2008ACJC/56/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MRA 1/07 p. 32

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.259d; CC.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - FARDEAU DE L'ALLÉGATION ET DE LA PREUVE Des allégations de faits doivent être formulées si concrètement qu'une contestation précise soit possible et qu'il soit possible d'apporter la preuve du contraire. Même dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, il ne suffit pas d'énumérer quelques défauts et de se référer à la correspondance pour remplir les exigences d'une allégation correcte.

TF , IIème Cour civile

Publication RSPC 2/2006 p. 155 (note de François BOHNET)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; GARDE DU COURRIER; CALCUL DU DELAI

Normes : OSP.-

Résumé : CALCUL DU DÉLAI DE GARDE DE SEPT JOURS En cas de demande de réexpédition du courrier (transfert de courrier), la notification intervient à l'échéance d'un délai de sept jours après la première tentative de remise par la poste de destination. En cas de demande de garde du courrier à l'office de poste, la notification suit le régime ordinaire et intervient à l'échéance d'un délai de sept jours. Un envoi adressé "poste restante" ne devrait pas faire courir de délai, vu qu'un acte judiciaire ne saurait être expédié par ce biais selon les conditions générales de la poste. Le destinataire peut donc partir de l'idée qu'il ne recevra pas de tels actes en poste restante.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

TF

Publication Note de F. BYRDE ad ATF 132 III 65 JT 2007 I 274

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ - EXAMEN D'OFFICE DE L'EXISTENCE D'UN CONTRAT DE BAIL ET D'UN CONGÉ VALABLE - CONCLUSIONS DU BAILLEUR DÉFENDEUR À L' ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Le juge saisi d'une action en annulation du congé doit examiner d'office les questions de l'existence d'un contrat de bail, dans le cadre de l'examen de sa compétence, et de l'existence d'un congé non seulement formellement mais matériellement valable (efficace), comme préalable à l'examen de l'annulabilité du congé. Par conséquent, lorsque le bailleur est défendeur à une action en annulation du congé intentée par le locataire ou le fermier, il lui suffit de conclure au rejet de cette action pour que les questions juridiques précitées soient examinées par le juge. Point n'est besoin qu'il prenne des conclusions en ce sens.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RENOUVELLEMENT; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.267; CO.272

Résumé : CRITÈRES DE DISTINCTION ENTRE RENOUVELLEMENT ET PROLONGATION DE BAIL La résiliation est un acte formateur dont les effets sont en principes irrévocables. Une révocation conventionnelle de la résiliation est toutefois possible avant l'échéance, le contrat étant alors renouvelé. Dès lors, un tel renouvellement doit être distingué de la prolongation du bail, judiciaire ou conventionnelle, à l'échéance de laquelle le contrat prend fin sans congé. Comme critères de distinction en faveur du renouvellement, on retiendra : le moment de l'accord (avant la résiliation du bail, bien avant l'échéance du contrat à terme fixe); la durée indéterminée de la "prolongation"; la mention d'un préavis ou d'un délai de congé; l'absence de renonciation par le locataire à une prolongation judiciaire du contrat; les termes utilisés ("renouvellement", "reconduction", "continuation", "prorogation"); l'absence de toute référence aux art. 272 ss CO ou à l'autorité de conciliation.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.271.al.1

Résumé : NON-OCCUPATION OU SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Si rien n'oblige un locataire à occuper les locaux d'une manière conventionnelle, rien n'oblige un bailleur à poursuivre une relation avec son locataire lorsque celui-ci n'occupe plus les locaux et que sévit une pénurie endémique de logements (R. Barbey, Protection contre les congés, chap. 3, ad art. 271 - 271 a nos 224 et 235). La sous-occupation de locaux est précisément un motif légitime de résiliation, tant il est vrai que l'application du droit du bail ne doit pas conduire à un accroissement inutile de la pénurie et à la consécration de privilèges abusifs au profit de certains locataires. Le congé donné en raison de la sous-occupation du logement ne mérite dès lors pas d'être annulé sur la base de l'article 271 al. 1 CO.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_414/2009 du 09.12.09; ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI XACJ n° 482 du 08.05.2006 B. c/ C., publié in CdB 4/06 p. 125ACJC/1305/2008 du 03.11.2008 (contra)