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1) Nelcor AG (ci-après : Nelcor) est propriétaire de la parcelle n° 2'138, feuille 44 de la commune de Vandœuvres (ci-après : la commune), de 2’082 m², située en 5^ème zone de construction, à l’adresse 39, chemin de la Cocuaz, ainsi que de 2/36^èmes de la parcelle n° 1'312, de 80 m², et de 1/36^ème de la parcelle n° 1'377 de 333 m².

Le 5 juin 2019, Nelcor s’est engagée à transférer les droits à bâtir des fractions de ses parcelles n^os 1'312 et 1'377 (soit respectivement 4,44 et 9,25 m²) au profit de sa parcelle n° 2'138.

2) Le 7 juin 2019, un notaire genevois a attesté avoir été mandaté pour établir, le moment venu, l’acte portant notamment sur la mutation de la parcelle n° 2'138, conformément au dossier n° 16/2019 établi par Küpfer géomètres SA, ainsi que pour ajuster et constituer les servitudes qui seraient exigées par l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC).

Le dossier de mutation parcellaire précité a été déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) en date du 6 août 2019. Il en résulte que la parcelle n° 2'138 sera divisée en cinq parcelles, dont les surfaces seront de respectivement 630 m² (2'138A - 3’298), 301 m² (2'138B - 3'299), 294 m² (2'138C - 3'300), 292 m² (2'138D - 3'301) et 563 m² (2'138E - 3'302).

3) Le 6 août 2019, 2S Promo SA a déposé, par le biais d’un architecte, une demande d’autorisation de construire auprès du département pour la construction de cinq villas contiguës d’un standard de haute performance énergétique (ci-après : HPE), d’une densité de 44 %, avec abattage d’arbres, sur la parcelle n° 2'138 ; la construction projetée totalisait une surface brute de plancher (ci-après : SBP) hors sol de 915,30 m².

4) Dans le cadre de l’instruction de cette demande DD 112'889, des préavis ont été recueillis :

- le 16 août 2019, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a émis un préavis favorable, avec dérogation selon l’art. 59 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ;

- le 29 août 2019, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a requis la poursuite de l’instruction. Il a demandé que le projet soit modifié au vu de l’empiètement des locaux vélos et poubelles dans l’emprise de la servitude
(RS 24'440). Cinq places extérieures pour deux-roues motorisés et dix places intérieures pour vélos étaient indiquées sur le formulaire N04, alors qu’elles ne figuraient pas sur les plans, de sorte qu’il convenait, dans un souci de cohérence, de compléter les plans ou de rectifier les données figurant sur ledit formulaire ;

- le 3 septembre 2019, la commission d’architecture (ci-après : CA) a émis un préavis favorable, avec dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI, au motif que le projet était compact et de qualité, libérant suffisamment de surface végétale dans un périmètre en pleine évolution ;

- le 3 septembre 2019, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature
(ci-après : OCAN) a requis la poursuite de l’instruction. L’implantation de la nouvelle entrée ainsi que le positionnement de la grue devaient être revus et sortis de la couronne réelle des chênes ;

- le 6 septembre 2019, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) a aussi requis la poursuite de l’instruction. Le projet devrait répondre au standard HPE et couvrir au minimum 30 % des besoins en eau chaude sanitaire par des capteurs solaires thermiques qui devaient apparaître sur les plans ;

- le 17 septembre 2019, l’office de l’urbanisme (ci-après : SPI) a préavisé favorablement le projet, sous conditions de ménager un espace de transition approprié le long du chemin de la Cocuaz et de créer une liaison piétonnière au sud-ouest de la parcelle, conformément à la stratégie d’évolution de la cinquième zone de la commune ;

- le 17 septembre 2019, la commune a émis un préavis défavorable. Elle faisait valoir une incohérence quant aux arbres abattus et compensés, l’absence d’indication quant aux clôtures entourant le jardin, le non-respect des places de stationnement pour les vélos et deux-roues motorisés et l’absence de places visiteurs, la non-comptabilisation dans l’indice d’utilisation des sols (ci-après : IUS) des sous-sols habitables et le gabarit trop invasif du projet sur la parcelle.

5) Le 22 novembre 2019, l’architecte du projet a soumis un projet modifié au département, exposant, pour chaque préavis défavorable, les modifications qui avaient été effectuées.

S’agissant du préavis communal, il a produit une relecture critique du plan directeur communal de Vandœuvres de 2^ème génération (ci-après : PDCom) dans un document d’une quarantaine de pages, analysant chaque fiche du PDCom et sa mise en œuvre dans le projet. Il en a conclu que le projet était conforme aux conditions de type A (obligatoires) et également à celles de type B (négociables) à l’exception de la condition B6.1 prévoyant un parking souterrain et des places visiteurs dès dix places de stationnement et plus. Le choix de déroger à cette condition était expliqué notamment par la volonté de ne pas créer de rampe d’accès avec une entrée bétonnée. Cette décision offrait la possibilité d’avoir plus de 50 % de pleine terre et de préserver le style champêtre du chemin.

6) De nouveaux préavis favorables avec ou sans conditions de l’OCEN, de l’OCT, de l’OCAN et du SPI ont été émis sur cette seconde version du projet.

Le 21 janvier 2020, la commune a préavisé défavorablement. Ses exigences en matière d’environnement avaient été suivies, mais non divers points concernant le bâti. Elle a notamment fait valoir, parmi d’autre griefs, que l’écopoint était sous-dimensionné pour accueillir les conteneurs à déchets des habitants.

7) Le 3 mars 2020, la DAC a informé l’architecte que le projet devait être modifié, pour être conforme aux dispositions légales, selon les préavis de l’OCT du 8 janvier 2020 et de la commune du 21 janvier 2020. Il a précisé que l’écopoint mentionné dans le préavis communal devait être considéré comme une demande de complément et lui a laissé le soin de se déterminer quant aux autres points relevés par la commune.

8) Le 11 mars 2020, l’architecte a modifié le projet, répondant à la condition de l’OCT et à la critique communale concernant l’écopoint.

9) Le 1^er mai 2020, l’OCT a rendu un préavis favorable, sous condition : les deux zones pavées situées de part et d’autre du débouché de l’accès privé sur le chemin de la Cocuaz ne devaient pas être utilisées comme places de stationnement.

La commune a maintenu, dans son préavis du 12 mai 2020, son avis défavorable. La nouvelle version du projet ne tenait pas compte des remarques qu’elle avait formulées dans son préavis, basées sur les critères de son PDCom en cours de validation par le Conseil d’État.

10) Par décision du 22 juillet 2020, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour, le département a délivré l’autorisation de construire vu, notamment, le projet n° 3 du 11 mars 2020 et le projet de mutation parcellaire 16/2019 établi le 3 juin 2019 par le bureau Küpfer géomètres SA. Elle relevait, au point 5, que les conditions figurant dans les divers préavis, qui faisaient partie intégrante de l’autorisation, devaient être strictement respectées.

11) Par acte du 9 septembre 2020, la commune a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI), contre l’autorisation de construire DD 112'889 du 22 juillet 2020, concluant à son annulation.

La parcelle n° 2'138 était incluse dans un périmètre pour lequel la préservation de la qualité paysagère du site était prescrite par son PDCom, compte tenu de son environnement particulièrement bucolique, composé d’une végétation dense. Elle était bordée de chênes centenaires ainsi que de villas individuelles sises sur de grandes parcelles. Par ailleurs, le chemin de la Cocuaz était inscrit à l’inventaire régional des voies de communication historiques de la Suisse.

Le département n’avait pas tenu compte de ce PDCom, alors même que les réflexions menées pour une densification de qualité de la cinquième zone avaient donné lieu à l’adoption de la fiche A04 du plan directeur cantonal 2030 (ci-après : PDCant).

Afin de préserver des surfaces de pleine terre et en vue de minimiser l’imperméabilisation du sol, l’utilisation des sous-sols devait être optimisée en réduisant les pièces de loisirs pour y réaliser des places de parking. Or, la réalisation d’un parking en sous-sol, sous l’emprise du bâtiment, permettrait d’éviter l’édification des garages en surface et de minimiser l’impact du bâti.

Le PDCom était conforme à la législation cantonale ; il avait été approuvé par arrêté du Conseil d’État du 25 mai 2020.

S’agissant du stationnement des véhicules, un garage pouvant abriter deux voitures était certes prévu à l’arrière de chaque villa, dont l’accès se faisait de manière commune par une allée, mais aucun emplacement dévolu au stationnement des visiteurs, vélos ou deux-roues motorisés.

Le département avait violé l’art. 59 al. 4 LCI en ne tenant pas compte de ses préavis négatifs qui reposaient sur une analyse circonstanciée du projet, se contentant de suivre l’appréciation de la CA, dont le préavis ne permettait pas de comprendre en quoi le projet s’insérerait dans le quartier Cocuaz, ni de justifier l’octroi d’une dérogation.

La décision querellée entérinait une violation des règles relatives aux calculs des rapports de surface, s’agissant des constructions de peu d’importance
(ci-après : CDPI).

Le règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 16 décembre 2015 (RPSFP - L 5 05.10) avait été appliqué de manière arbitraire.

12) Le 19 novembre 2020, le département a transmis son dossier concluant au rejet du recours.

13) Le 19 novembre 2020, 2S Promo SA a conclu au rejet du recours. Subsidiairement, elle a requis qu’il lui soit donné acte, ainsi qu’au département, que les villas prévues seraient réalisées selon les nouveaux plans intitulés « plan B03 - calcul détaillé du rapport des surfaces révisé et plan n° 2 rez-de-chaussée révisé », établis par leur architecte, et ce en lieu et place du projet autorisé dans le cadre du dossier DD 112'899, de lui donner acte que le rapprochement des colonnes situées aux rez-de-chaussée des villas prévues, tel qu’il résultait des plans précités, serait validé dans le cadre de l’attestation globale de conformité propre à l’autorisation de construire n° DD 112'899, de la condamner, en tant que de besoin, à respecter les engagements précités et à confirmer pour le surplus la décision entreprise.

Il ressortait du plan n° 2 rez-de-chaussée révisé que les deux poteaux situés aux deux extrémités de l’immeuble (côté entrée villa A et côté entrée villa E) ne se situaient plus à 4,40 m des villas, mais à 2,40 m. Partant, à teneur des calculs figurant dans le plan « B03 - calcul détaillé du rapport des surfaces » révisé, la surface des CDPI, local poubelle compris, s’élevait à 94,08 m² pour l’ensemble du projet.

14) Par réplique du 14 décembre 2020, la commune a persisté dans ses griefs et conclusions. Elle a conclu à un transport sur place et contesté les arguments des intimés.

15) Le 23 décembre 2020, faisant suite à une demande du TAPI du 18 décembre 2020, le conseil de Nelcor AG et de 2S Promo SA a indiqué qu’il représentait, dans le cadre de la présente procédure, ces deux sociétés qui étaient gérées par le même administrateur et dont la première avait acquis la propriété de la parcelle dans le cadre de la future promotion immobilière, tandis que la seconde s’était occupée de sa mise en valeur.

16) Le 25 mars 2021, après avoir ordonné un second échange d’écritures, le TAPI a admis partiellement le recours et réformé la décision DD 112'889 en ce sens que les villas projetées devaient être créées conformément au plan n^o 2
rez-de-chaussée révisé, déposé le 19 novembre 2020.

Le transport sur place demandé n’était pas nécessaire pour statuer en toute connaissance de cause.

Il aurait été disproportionné de refuser l’autorisation de construire au motif que le département avait suivi, ainsi qu’il lui était loisible de le faire, les préavis positifs et écarté la norme B6.1 du PDCom.

Le moratoire annoncé par le département le 28 novembre 2019 ne s’appliquait pas.

Une commune n’était pas habilitée à exiger, comme en l’espèce, des adaptations ou des modifications du projet, susceptibles de mieux lui convenir. La délivrance des autorisations de construire demeurait de la compétence exclusive du département. La commune ne faisait que substituer sa propre appréciation à celle du département.

La modification apportée aux plans des CDPI, purement technique et mineure, s’agissant du retrait sur une distance de 2 m des deux poteaux situés aux extrémités de l’immeuble, avec pour effet de réduire la surface des CDPI à 94 m², ne touchait pas à la substance du projet ainsi que l’avait relevé l’OAC dans son courriel du 29 janvier 2021 versé à la procédure. Une réformation de l’autorisation pour y inclure cette modification était possible.

Le projet prévoyait suffisamment de places de parking pour voitures. Le parcage des deux-roues n’avait pas besoin d’être marqué du moment qu’une surface suffisante était prévue, ce qui était le cas et apparaissait sur le plan no 2 du rez-de-chaussée révisé le 19 novembre 2020 indiquant les emplacements possibles.

17) Par acte mis à la poste le 10 mai 2021, la commune a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) contre le jugement du TAPI du 25 mars 2021, concluant à son annulation ainsi qu’à celle de l’autorisation de construire DD 112'889 du 20 juillet 2020.

Le TAPI avait réformé la décision querellée plutôt que de l’annuler, comme les circonstances le commandaient pourtant, dès lors que l’autorité avait
elle-même admis que les surfaces maximales de CDPI étaient dépassées par le projet envisagé. Le fait que la modification soit prétendument « purement technique et mineure » ne justifiait pas d’autoriser un projet modifié en cours de procédure et violait les garanties procédurales voulues par le législateur.

Le déplacement des poteaux de soutènement des garages, tel qu’envisagé, pourrait engendrer des problèmes d’accès ou de stationnement des véhicules, voire provoquer des complications en cas d’intervention des services incendies ou représenter un changement esthétique, raison pour laquelle cette modification devait être soumise aux instances concernées.

Si la possibilité d’autoriser la modification d’un projet au cours de la procédure de recours devait être admise, l’autorisation devrait quand même être annulée car le droit applicable avait été modifié le 1^er octobre 2020. Le nouvel art. 59 al. 4bis LCI exigeait désormais la validation de la commune ou de son PDCom pour les dérogations de densité.

Si le secteur dans lequel se situait le projet était identifié par le PDCom comme une zone disposant d’un potentiel de densification, cela ne voulait pas encore dire qu’il s’agissait d’une zone à densifier. Le secteur Seymaz devait faire l’objet de précautions particulières car il présentait des éléments naturels dignes d’intérêt comme des jardins abritant une riche végétation, des haies bocagères et des alignements d’arbres le long de certains axes. Le chemin de la Cocuaz possédait une grande qualité paysagère.

L’architecture et la volumétrie du projet ne permettaient pas de s’intégrer au caractère sensible de l’environnement. C’était donc à tort que le département avait privilégié le préavis de la CA. Elle demandait la suppression de la villa située au centre du projet et la création de deux ensembles au lien d’une unique construction composée d’une barre.

Si le préavis de la commune n’était pas pris en compte, le PDCom était inutile. Il liait l’administration et, en cas de dérogation, l’avis de la commune devait être pris en compte. La dérogation pouvait être accordée en le conditionnant à un changement du projet qui l’améliorerait aux yeux des autorités même si ces exigences ne pourraient pas être opposées à un projet ne nécessitant aucune dérogation.

Ainsi, l’exigence d’un parking souterrain dès dix places de parking, contenue dans le PDCom, permettait d’éviter l’imperméabilisation du sol engendrée par la réalisation des places de stationnement extérieures.

Les communes étaient habilitées à solliciter des modifications du projet sinon leurs préavis seraient inutiles. Il s’agissait du seul outil à disposition de la commune pour faire valoir son point de vue. Le PDCn le rappelait, le PDCom permettait de garantir une meilleure planification territoriale.

Le département aurait dû prêter une attention particulière au préavis de la commune puisque la construction projetée bénéficiait d’une dérogation à la densité maximale autorisée, ce qui impliquait d’apprécier l’intégration de celle-ci à son environnement, ce qui était l’une des compétences reconnues aux communes par le PDCn.

Le département avait violé son pouvoir d’appréciation en ignorant son préavis et préférant celui, lapidaire, de la CA qui n’avait pas examiné l’intégration du projet dans le site, mais seulement ses qualités intrinsèques.

Confronté à deux préavis, dont l’un faisait valoir un motif clair de refus de dérogation, fondé sur des objectifs d’aménagement du territoire, le département aurait dû privilégier le préavis communal. Il avait appliqué sa pratique systématique mise en place s’agissant de l’application de l’ancien art. 59
al. 4 LCI.

L’interprétation du RPSFP faite par le TAPI et le département était fausse. Il n’y avait pas lieu de voir dans l’art. 5 al. 3 RPSFP une dérogation quant à l’exigence de places de visiteurs telle que fixée dans le tableau figurant à l’art. 5 al. 1 RPSFP. La nécessité de ne pas encombrer les chemins d’accès par un stationnement de non-résidents était même plus sensible en zone 5.

18) Le 8 juin 2021, Nelcor AG et 2S Promo SA ont conclu au rejet du recours ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure.

Il était possible de réformer l’autorisation, comme l’avait fait le TAPI, dans la mesure où la modification en cause était purement technique et mineure et ne touchait pas à la substance du projet. Ceci avait été confirmé par l’OAC dans son courriel du 29 janvier 2020 indiquant qu’il entérinerait la variante du projet proposée à titre subsidiaire. Une telle solution était conforme au principe d’économie de procédure et ne violait pas le droit d’être entendu puisque les parties avaient eu la possibilité de s’exprimer à ce sujet avant que le jugement ne soit rendu.

Seule la litispendance créée par le dépôt de la demande d’autorisation de construire initiale devait être prise en compte afin de déterminer le droit applicable.

Aucune violation du PDCom n’était à déplorer en termes de densification.

La norme B6.1 du PDCom s’apparentait à une disposition que devrait prévoir la LCI. En d’autres termes, elle ne concernait pas la planification territoriale. De plus, les motifs d’imperméabilisation du sol, invoqués par la commune, avaient été pris en compte,

Le seul élément relatif à l’impact du projet dans son environnement contenu dans les préavis défavorables de la commune concernait la juxtaposition des cinq villas en une seule ligne, laquelle créerait un effet de barre inadapté dans le quartier. On ne voyait pas en quoi son préavis serait particulièrement étayé. Rien ne permettait de retenir que la CA n’avait pas examiné de manière complète et circonstanciée l’intégration des constructions dans le site et le quartier. Il n’y avait dès lors aucune violation de l’art. 59 al. 4 LCI à déplorer, le TAPI ayant parfaitement évalué la situation.

La jurisprudence au sujet du RPSFP était claire et le grief de la commune devait être écarté.

19) Le 11 juin 2021, le département a conclu au rejet du recours.

La modification prévue par le jugement querellé n’impliquait aucun changement relatif au stationnement, à l’accès pompiers ou encore au niveau du rythme des façades par exemple. La modification du projet était tellement modeste qu’elle ne pouvait entrer dans le champ d’application de l’art. 10 al. 2 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) exigeant une nouvelle demande d’autorisation de construire.

Il ne pouvait être retenu que le TAPI avait fait une mauvaise lecture du PDCom et cela revenait à jouer sur les mots que d’opposer le « potentiel de densification » à « à densifier ».

La brièveté du préavis de la CA ne permettait pas de retenir qu’elle n’avait pas minutieusement examiné le projet au regard de son intégration. La décision n’était pas fondée uniquement sur le préavis de la CA mais aussi sur celui de l’OCAN et du SPI, également sur ce point.

En prévoyant dix places de stationnement pour les cinq villas projetées, le projet s’avérait pleinement conforme au RPSFP.

20) Le 1^er juillet 2021, la commune a répliqué, reprenant son argumentation.

Le préavis de la commune était central sur la question de la densité. Seule la commune préavisait en tenant compte de son PDCom. Lorsque le préavis était négatif, le département ne pouvait l’écarter sans justification ou lui préférer un préavis laconique de la CA, comme si les deux analyses avaient le même objet et la même valeur pour le sujet en question.

21) Le 1^er juillet 2021, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

La commune a qualité pour recourir (art. 145 al. 2 LCI).

2) Le recours porte sur l’autorisation de construire DD 112'889 délivrée par le département le 22 juillet 2020 et réformée par le TAPI dans son jugement du 25 mars 2021.

3) Le recours peut être formé pour violation du droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 61 al. 1 let. a LPA) ainsi que pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 61 al. 1 let. b LPA). Les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA).

4) Selon la recourante, l’autorisation de construire contrevient à son PDCom sur plusieurs points. Le secteur Seymaz, dans lequel se trouvait la parcelle concernée par le projet litigieux était identifié comme disposant d’un potentiel de densification, mais il ne s’agissait pas d’une zone à densifier.

L’architecture et la volumétrie du projet ne permettaient pas l’intégration au caractère sensible de l’environnement. Elle préconisait la suppression d’une villa, située au centre du projet, et son préavis aurait dû être pris en compte. L’exigence d’un parking souterrain permettait d’éviter l’imperméabilisation du sol engendré par la réalisation des places de stationnement extérieures.