Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. RLS Finance S.A. (ci-après : la propriétaire) est une société anonyme constituée en 1968, ayant son siège à Genève. Elle est principalement active dans le domaine des opérations immobilières et financières.

2. Les 5 et 6 juillet 1994, RLS Finance S.A. a acquis de Monsieur Jean-Pierre Aubert, un immeuble de 312m² sis à la rue Maurice 1-3 (parcelle n° 4458 du registre foncier de la Ville de Genève). D'après les plans, celui-ci est composé d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de quatre étages en hauteur, dont le dernier forme les combles.

3. Par pli du 8 décembre 2006, faisant suite à une demande d'autorisation pour des transformations intérieures de bureaux reçue le 20 novembre 2006, le département des constructions et des technologies de l'information (ci-après :
le département) a interpellé l'architecte mandaté et lui a rappelé que l'immeuble en question était classé en immeuble d'habitation. Or, un changement d'affectation sans autorisation était contraire à l'article 7 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitations du 25 janvier 1997 (LDTR - L 5 20).

Quand bien même l'extrait du registre foncier indiquait une destination de bureaux, cet immeuble était voué à l'habitation au vu des archives du département.

Le département relevait encore que, par courrier du 28 avril 1987, constatant le changement d'affectation illicite auquel il avait été procédé dans l'immeuble en 1971, le conseiller d'Etat qui était à l'époque chargé du département des travaux publics, avait concédé à l'ancien propriétaire, M. Aubert, une tolérance lui permettant d'une part d'utiliser le 1^er étage à des fins commerciales et, d'autre part, qu'une ou deux pièces des appartements situés dans les étages soient utilisées à des fins professionnelles. Cette tolérance ne constituait toutefois en aucun cas une autorisation de changer l'affectation des locaux et était strictement liée à l'occupant, soit la société Aubert & Cie S.A., de sorte que si cette dernière « venait à quitter les appartements du 1^er étage de l'immeuble en cause, ceux-ci devraient être restitués à leur affectation première d'habitation, et ne pourraient en aucun cas être loués ou vendus pour un usage commercial ».

En annexe à la lettre du département, figurait la lettre du conseiller d'Etat du 28 avril 1987.

4. Par courrier du 20 décembre 2006, la propriétaire a demandé au département d'être mise au bénéfice de la prescription trentenaire.

C'était en 1971 que M. Aubert avait changé l'affectation des 1^er et 2^ème étages sans autorisation. Ceux-ci avaient depuis lors toujours abrité des bureaux, y compris au moment du rachat de l'immeuble en 1994. Cette affectation remontait donc à plus de trente cinq ans.

5. Par courrier du 21 décembre 2006 adressé à RLS Finance S.A., M. Aubert a confirmé que les locaux des 1^er et 2^ème étages avaient été employés comme bureaux pour sa société Aubert et Cie S.A. dès 1971 et ce, jusqu'en 1994, date de la vente de l'immeuble à RLS Finance S.A.

6. Par décision du 18 janvier 2007, le département a ordonné à la propriétaire de rétablir une situation conforme au droit en réaffectant les 1^er et 2^ème étages de l'immeuble à leur destination d'origine, soit deux logements, dans un délai de
90 jours dès l'entrée en force de la décision.

La tolérance accordée en 1987 à M. Aubert ne constituait en aucun cas une autorisation de changer l'affectation des locaux et était strictement liée à l'occupant, soit Aubert & Cie S.A. Partant, c'était à présent sans autorisation que les 1^er et 2^ème étages de l'immeuble concerné étaient affectés à des fins commerciales.

Par ailleurs, la propriétaire ne pouvait être mise au bénéfice d'une prescription trentenaire qui visait au maintien d'une situation non conforme au droit perdurant depuis plus de trente ans. En effet, compte tenu de l'octroi en 1987 d'une tolérance limitée dans le temps à l'ancien propriétaire, le bénéfice de la situation acquise ne pouvait être invoqué.

7. Le 12 février 2007, agissant par ses propres organes, la propriétaire a interjeté recours auprès du Tribunal administratif contre la décision du département. Elle conclut principalement à l'annulation de la décision du
18 janvier 2007.

Les locaux des deux étages litigieux avaient été occupés par la société Aubert et Cie S.A. de 1971 jusqu'au rachat de l'immeuble en 1994. C'était ensuite la Société Financière Privée S.A., devenue depuis lors Société Bancaire Privée S.A. qui les avaient repris. Le 1^er étage était actuellement occupé à titre de bureaux par Renaissance Investment Management S.A. depuis le 1^er janvier 2007. Quant au 2^ème étage, celui-ci était également affecté à des fins commerciales depuis le 15 juin 2006 par la société Equalia (Suisse) S.A.

La tolérance qui avait été accordée en 1987 à M. Aubert ne concernait que le 1^er étage. Partant, la prescription trentenaire était indiscutablement acquise en ce qui concerne le 2^ème étage.

Concernant les locaux du 1^er étage, la prescription trentenaire n'avait pas été interrompue par la lettre du conseiller d'Etat du 28 avril 1987. En effet, la tolérance qui avait été accordée à M. Aubert n'avait pas suspendu le caractère illicite du changement d'affectation. Celui-ci perdurait donc depuis plus de trente six ans.

La recourante se prévalait de plus de sa bonne foi car, lors de l'achat de l'immeuble en 1994, celui-ci était à destination de bureaux.

8. Dans sa réponse datée du 15 mars 2007, le département conclut au rejet du recours intenté par la propriétaire et à la confirmation de la décision attaquée.

L'affectation commerciale de l'immeuble effectuée par l'ancien propriétaire était connue du département et avait été expressément tolérée. Dans ce contexte, la recourante ne pouvait bénéficier de la prescription trentenaire car celle-ci ne trouvait application qu'à l'égard des situations illicites.

De plus, n'ayant pas eu connaissance du rachat de l'immeuble par la recourante en 1994 ni du fait que celui-ci avait continué à être affecté à des fins commerciales depuis lors, le département ne pouvait avoir toléré une situation qu'il ignorait. Partant, on ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir mis fin plus tôt à une situation non-conforme au droit.

Enfin, la bonne foi invoquée par la recourante devait en l'espèce être écartée. En effet, s'il était vrai que le registre foncier mentionnait à tort que l'immeuble était destiné à des fins commerciales, celui-ci ne jouissait pas de la foi publique. Il convenait donc d'examiner l'ensemble des circonstances dans lesquelles était intervenue l'acquisition de l'immeuble. Or, la lettre de M. Aubert du 21 décembre 2006 ne mentionnait pas les conditions selon lesquelles la vente s'était réalisée et en particulier si, à cette occasion, il avait été fait état de l'existence d'une tolérance ad personam et si les 1^er et 2^ème étages étaient utilisés conformément aux termes de la tolérance qui lui avait été concédée. De plus, le fait que les autres étages de l'immeuble étaient destinés à des fins d'habitation aurait dû attirer l'attention de la recourante. Enfin, l'intérêt public à la mise sur le marché de logements devait l'emporter, en période de grave pénurie.

9. Le 5 octobre 2007, une audience de comparution personnelle a été ordonnée par le Tribunal administratif.

La recourante était représentée par Monsieur Riccardo Aldo Federico Tattoni, membre de sa direction. Ce dernier a affirmé que, lors de la vente, les locaux litigieux étaient occupés par la société de M. Aubert depuis plus de vingt-cinq ans.

A l'occasion des négociations qui avaient précédé l'achat de l'immeuble, M. Tattoni avait été témoin d'une conversation téléphonique entre M. Aubert et un membre du département des travaux publics. Ce dernier savait que les locaux litigieux étaient à usage commercial.

M. Aubert n'avait fait mention d'aucune restriction quant à la personne qui pouvait les utiliser.

Les 1^er et 2^ème étages étaient toujours, à l'heure actuelle, occupé par des bureaux. Quant aux 3^ème et 4^ème étages, M. Tattoni comptait les reprendre à titre privé afin de s'y loger.

Le département a déposé un jeu de six plans de l'immeuble qui dataient de juin 1986. Ces plans ont été visés ne varietur par le Tribunal administratif.

Sur demande de l'intimé, un transport sur place a été ordonné par le Tribunal administratif.

10. Par courrier du 25 octobre 2007, l'office du registre foncier a fait parvenir au Tribunal administratif, sur demande de celui-ci, un extrait complet du registre foncier concernant l'immeuble litigieux.

11. Le 1^er novembre 2007, le Tribunal administratif a procédé au transport sur place en présence des parties.

Les caves étaient constituées de demi-niveaux qui regroupaient toutes les pièces comprises sous le 1^er étage d'après le plan 69/02 coupe AA visé ne varietur. Le demi-niveau supérieur y figurait en tant que rez-de-chaussée, occupé par un cabinet de physiothérapie.

En accédant au niveau désigné comme le 1^er étage sur le plan 69/02 précité, on trouvait dans les escaliers une porte qui donnait sur la rue Maurice et qui était à niveau avec celle-ci.

Le local du 1^er étage comportait seulement des fenêtres au niveau de la promenade Saint-Antoine, à laquelle il n'y avait pas d'accès direct. Les pièces qui donnaient sur la rue Maurice se situaient à un niveau qui correspondrait au
1^er étage du coté du 3. Ils étaient actuellement loués à la société ARH (Suisse) S.A. L'une des pièces visitées était munie d'une cuisine et une autre d'une cheminée.

Le niveau correspondant au 2^ème étage sur les plans était occupé par la société Equalia (Suisse) S.A. qui les utilisait en tant que bureaux. Ces locaux bénéficiaient également d'une cheminée, d'une cuisine équipée qui paraissait récente sans pour autant être neuve et d'une salle de bain avec douche. Les locaux n'avaient pas été modifiés par l'actuel locataire, arrivé au mois de juin 2006.

La surface du 3^ème étage sur les plans était actuellement en travaux et avait conservé l'apparence d'un appartement. Il s'y trouvait entre autres une cheminée, une cuisine ainsi qu'une salle d'eau d'une surface équivalente à celle du 2^ème étage. L'appartement disposait également d'une pièce de coin entre la promenade de Saint-Antoine et la rue Maurice. Les murs étaient recouverts de boiseries, certaines agrémentées de peintures.

A l'issue de la mesure d'instruction, les parties n'avaient pas présenté d'autre réquisition.

12. Le 14 novembre 2007, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1^er let. a de la loi sur la procédure administrative du
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Le présent arrêt a pour objet les appartements indiqués comme 1^er et
2^ème étages sur les plans 69/02 coupe AA et 69/03 coupe BB visés ne varietur, pour lesquels le département a ordonné la remise en l'état.

3. A teneur de l'article 7 LDTR, nul ne peut, sous réserve de l'octroi d'une dérogation au sens de l'article 8 LDTR, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment. L'article 3 alinéa 3 LDTR prévoit que, par changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer les locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel.

En l'espèce, l'immeuble de la rue Maurice est inscrit au registre foncier avec l'affectation "habitation-activités" tel que cela ressort de l'extrait officiel demandé par le tribunal de céans. Or, les 1^er et 2^ème étages abritaient des locaux commerciaux depuis 1971, soit, à l'époque, les bureaux de Aubert & Cie S.A. Un changement d'affectation a par conséquent eu lieu sans qu'aucune autorisation n'ait été délivrée par le département.

4. Selon les articles 129 et 130 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), lorsque l'état d'une construction n'est pas conforme aux prescriptions de cette loi, de ses règlements d'application ou des autorisations délivrées, le département peut ordonner, notamment la remise en état initial. Ces dispositions sont applicables en matière de LDTR par le biais de l'article 44 LDTR.