Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) L'église protestante de Genève (ci-après : l'EPG) est propriétaire des parcelles adjacentes n^os 1'812 et 4'079, feuille 14, de la commune de Lancy à l'adresse 20 et 24, route de Chancy.

La chapelle du Petit-Lancy (B176), construite en 1902, est érigée sur la parcelle n^o 1'812 d'une surface de 710 m². La chapelle est inscrite à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés depuis le 11 décembre 2001.

La parcelle n^o 4'079, d'une surface de 1'672 m² supporte une maison de paroisse et un bâtiment plus petit affecté à l'activité de la paroisse (B171 et B172).

Les deux biens-fonds sont situés dans un périmètre sis en zone 5 de développement 3 dans le quartier délimité par la route de Chancy, le chemin des Troènes, l'avenue du Petit-Lancy et le chemin de Pré-Vert. Un plan d'aménagement de la zone (25'973) avait été adopté le 10 mai 1968 mais n'a pas été confirmé dans le délai fixé par la loi suite à l'entrée en vigueur de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin l979 (LAT - RS 700).

2) Le 14 novembre 2012, la sous-commission monuments et antiquités de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a rendu un avis concernant un avant-projet soumis par l'EPG et portant sur la construction d'un immeuble à proximité de la chapelle. Cet avant-projet prévoyait la démolition de la maison de paroisse et la construction d'un bâtiment de huit étages sur rez affecté à des activités paroissiales, à une école, une salle polyvalente et divers locaux d'affectation mixte ainsi que plusieurs étages affectés à du logement.

La CMNS demandait que le bâtiment projeté en front de la rue de Chancy soit reculé afin de garantir un meilleur dégagement visuel de la chapelle en s'alignant sur celle-ci ou en reprenant l'alignement prévu par le plan 25'973. Aucun bâtiment nouveau ne devait venir s'accrocher à la chapelle et sa parcelle devait rester vierge de toute nouvelle construction afin de lui garantir les dégagements actuels.

3) Le 21 juin 2013, l'EPG a déposé une requête en autorisation préalable de construire auprès du département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le département) enregistrée sous DP  18'507.

Le projet prévoyait la création d'un bâtiment de 1'436 m² de surface brute de plancher (SBP) destinés aux logements, 2'831 m² destinés aux activités de la paroisse et à une école et 914 m² destinés à des bureaux.

4) Le 2 juillet 2013, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) s'est déclaré non concerné par le projet, seules des canalisations traversaient la parcelle où se trouvait la chapelle inscrite à l'inventaire.

5) Le projet a été soumis à trois reprises à la commission d'architecture
(ci-après : CA) pour préavis, les 25, 26 novembre et 17 décembre 2013. Le projet a été modifié au gré des préavis, en fonction des demandes de la CA.

Le préavis final de la CA du 7 janvier 2014 était favorable, les différents volumes de l'immeuble projeté créaient notamment une relation satisfaisante avec le volume du temple. La CA était d'accord avec une dérogation selon l'art. 11 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05.

6) Par arrêté du 27 février 2014, le Conseil d'état a admis l'application des normes de la 3^ème zone de construction au projet.

7) Le 6 mars 2014, le département a délivré l'autorisation préalable de construire un bâtiment avec logements, locaux paroissiaux, administratifs et école sur la parcelle n^o 4'079 (DP 18'507). Dite autorisation a été publiée dans Feuille d'avis officiel de la République et canton de Genève du 14 mars 2014.

Les préavis favorables ou favorables sous réserve délivrés le 3 juillet 2013 par la police du feu, le 19 juillet 2013 par l'office du génie-civil, le 23 juillet 2013 par le service de la planification de l'eau, le 31 juillet 2013 par la commune de Lancy, le 12 août 2013 par l'office du logement, devenu depuis lors l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), le 19 août 2013 par la direction générale de la nature et du paysage, le 30 août 2013 par l'office cantonal de l'énergie, le 27 septembre 2013 par la direction générale de la mobilité et le 8 octobre 2013 par la direction des plans d'affectation et des requêtes faisaient partie intégrante de l'autorisation.

Le projet prévoyait la construction d'un bâtiment de sept étages sur rez et deux niveaux de sous-sol, comportant une partie basse sur une surface au sol de 423 m² et une partie haute sur une surface d'environ 370 m². L'entier du bâtiment reposait sur la parcelle n^o 4'079 à sa limite avec celle supportant la chapelle.

8) Par acte du 28 avril 2014, Madame Marzena PRUGAR-KETLING DELGADO et Monsieur Danilo DELGADO (ci-après : les époux DELGADO), ont interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance
(ci-après : TAPI) contre l'autorisation préalable de construire en concluant principalement à son annulation. Préalablement, ils requéraient l'établissement de rapports d'experts sur la circulation engendrée par l'exploitation de l'école prévue et sur la perte d'ensoleillement engendrée par le projet de construction.

Ils étaient promettant-acquéreurs d'une part de copropriété d'un immeuble en construction, sis sur la parcelle n^o 4'991 de la commune de Lancy, à l'adresse 3 chemin des Troènes. Cette parcelle était voisine de celle sur laquelle était prévu le projet de construction de l'EPG, dans sa partie sud. Leur appartement était situé au 1^er étage de l'immeuble en construction.

La construction du projet entraînerait une diminution d'au moins deux heures par jour d'ensoleillement, une diminution de la vue et du dégagement, l'obstruction du trafic sur le chemin des Troènes desservant le garage et le bruit des élèves dans le parc accessible au public.

L'autorisation préalable aurait dû être soumise à l'établissement d'un plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) ou être régie par les règles de construction de la zone 5. L'autorisation dérogeait aux règles de la LCI en matière de gabarit, de distances et d'implantation. La dérogation fondée sur l'art. 11 LCI violait les principes de la loi et de la jurisprudence en la matière. La destination et la dévestiture du projet étaient contraires à la loi. Le projet ne tenait pas compte des nombreuses servitudes grevant la parcelle n^o 4'079. Le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation et le projet ne prévoyait pas d'espaces verts suffisants.

9) Le 24 avril 2014, Madame Ivana et Monsieur Frédéric PROGIN ont interjeté recours auprès du TAPI contre l'autorisation de construire préalable en concluant à son annulation et préalablement aux mêmes mesures d'instruction que les époux DELGADO.

Ils étaient promettant-acquéreurs d'une part de copropriété d'un immeuble en construction sis sur la parcelle n^o 4'992 de la commune de Lancy à l'adresse 3a, chemin des Troènes. Cette parcelle était voisine de celle sur laquelle était prévu le projet de construction de l'EPG, dans sa partie sud.

Les immeubles en construction au 3 à 3c, chemin des Troènes étaient de typologie rez + 6 + attique. Leur appartement était situé au 6^ème étage.

Le projet violait les règles de densité des constructions, celles sur la proportion de logements, sur le gabarit et aurait un impact important sur la circulation sur le chemin des Troènes.

10) Par décision du 12 mai 2014, le TAPI a joint les recours déposés par les époux DELGADO et les époux PROGIN ainsi qu'un troisième recours déposé le 24 avril 2014 par Madame Claire-Lise et Monsieur Christian PAILLARD, voisins de la parcelle. Le TAPI a constaté que les recours avaient effet suspensif.

11) Le 3 juillet 2014, l'EPG a répondu aux recours en concluant à leur rejet et exposant notamment que le projet étant situé dans un quartier fortement urbanisé, c'était à bon droit que le Conseil d'état avait renoncé à adopter un PLQ et avait déclaré applicable les normes de la 3^ème zone de construction.

Les règles légales en matière de distances aux limites et gabarits étaient respectées en tous les points du bâtiment projeté sauf en ce qui concernait la relation avec le temple. Les deux parcelles avaient été traitées comme un seul bien-fonds et le bâtiment projeté ainsi que le temple comme une unité sur le plan architectural. La dérogation approuvée par la CA était valable.

L'indice de densité (ID) était inférieur ou égal à l'indice d'utilisation du sol (IUS) du projet qui s'élevait à 2,26 et était conforme au plan directeur cantonal (ci-après : PDCn) qui imposait un indice de densité minimal de 1,8 pour la zone de développement 3.

Rien ne permettait de critiquer la proportion de logements ni la dévestiture du projet. L'exploitation de l'école ne causerait pas de gêne sur le trafic, vu les infrastructures existantes en tram, bus et réseaux cyclables et piétonniers permettant l'accès au bâtiment. De nombreuses places de parking publiques pour véhicules existaient à proximité.

Une partie des aménagements extérieurs était affectée à l'espace récréatif pour les élèves, dont le détail ferait l'objet de la demande d'autorisation définitive.

S'agissant de la perte d'ensoleillement qui serait causée par le projet,
celle-ci ne constituait pas un inconvénient grave. Pour l'appartement des époux DELGADO, en considérant toute la longueur de la façade, la perte commençait lorsque le soleil n'était plus caché par la chapelle existante, à 7h30 et durait jusqu'à 9h10. Pour l'appartement des époux PROGIN, seule l'extrémité sud-ouest de la façade subissait une perte d'ensoleillement de 7h30 à 7h45.

Le total des surfaces aménagées des parcelles s'élevait à 46,6 % et les espaces verts occupaient plus d'un tiers desdites parcelles, respectant pleinement les exigences posées par la loi.

12) Le 3 juillet 2014, le département a déposé des observations, concluant au rejet des recours et reprenant l'argumentation développée par l'EPG.

L'indice de densité était de 1,84. Ni le temple ni l'école n'entraient dans le calcul des SBP et l'IUS était de 0,99 pour une SPB de 2'350 m² sur une surface de 2'382 m².

13) Les 13 novembre et 18 décembre 2014, les parties ont été entendues en audience par le TAPI.

a. Le représentant du département a exposé que dans le cadre de l'examen de la demande les deux parcelles avaient été prises en compte comme un seul bloc mais en prenant toujours en considération l'existence du temple. La CA avait été consultée au sujet de la distance entre le temple et le bâtiment à construire en vue d'obtenir une dérogation.

Le type d'école qui occuperait les locaux n'avait pas d'incidence à ce stade de l'autorisation préalable.

Les questions de perte d'ensoleillement sur les bâtiments voisins étaient examinées, cas échéant, par la CA lorsqu'elle accordait des dérogations en lien avec ces pertes. Dans le cas du bâtiment de l'EPG, la dérogation ne concernait pas les bâtiments voisins et la question n'avait pas été étudiée.

b. Monsieur François DE MARIGNAC, architecte et ancien membre de la CA a été entendu comme témoin par le TAPI.

Le projet avait fait l'objet de plusieurs présentations et demandes de modifications auxquelles l'architecte de l'EPG avait répondu, notamment en réduisant la hauteur du futur bâtiment. Le projet avait été apprécié dans sa globalité et les dérogations nécessaires été octroyées. La CA avait estimé que la problématique de la distance n'était pas la même entre un temple et une école qu'entre des bâtiments de logements.

14) Le 23 avril 2015, les époux DELGADO et PROGIN ont répliqué en persistant dans leurs conclusions.

15) Le 20 mai 2015, le département a déposé des observations en persistant dans les conclusions prises.

16) Le 21 mai 2015, l'EPG a dupliqué en persistant dans ses conclusions.

17) Par jugement du 2 décembre 2015, le TAPI a rejeté les recours.

Les parcelles concernées se situaient sans contestation possible dans un quartier fortement urbanisé et c'était à juste titre que le Conseil d'État avait déclaré les normes de la 3^ème zone applicables au projet.

Les calculs de densité devaient être faits en tenant compte des deux parcelles concernées par le projet et formant un tout. La densité du projet était conforme à la loi et au plan directeur cantonal (PDCn). Quant à la demande de renseignement, elle était sans portée juridique et ne liait pas le département au moment de délivrer l'autorisation litigieuse s'agissant de la densité notamment.

Le projet ne portait pas sur le temple lui-même qui était le seul objet figurant à l'inventaire. La CMNS avait été consultée et le projet modifié en fonction des remarques de cette dernière. Aucun préavis de la CMNS n'était requis en l'espèce.

S'agissant des gabarits des constructions et des limites de propriétés, le projet respectait les normes légales en la matière et la dérogation avait été admise en conformité avec le préavis de la CA.

Quant à la perte d'ensoleillement, elle ne constituait pas un inconvénient grave au sens de la loi.

18) Par mémoire commun, mis à la poste le 18 janvier 2016, les époux PROGIN et DELGADO ont interjeté recours contre le jugement du TAPI auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), en concluant à son annulation ainsi qu'à celle de l'autorisation préalable de construire et au versement d'une indemnité de procédure.

Le préavis de la CMNS n'avait pas été demandé par le département, en violation de la loi. En 2006, la CMNS s'était prononcée négativement sur un projet moins important prévu sur l'une des parcelles, dans le même périmètre.

Les règles sur les gabarits et les distances aux limites de propriété avaient été violées et les règles sur les calculs de densité méconnues. Il n'existait pas d'unité des façades comme l'exigeait la loi.

Le détail de leur argumentation sera repris dans la mesure utile dans la partie en droit du présent arrêt.

19) Le 25 janvier 2016, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d'observations.

20) Le 19 février 2016, l'EPG a répondu au recours en concluant à son rejet ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure.

Le SMS avait indiqué ne pas être concerné par le projet déposé en demande préalable puisque seules des canalisations traversaient la parcelle n^o 1'812 sur laquelle se trouvait le temple inscrit à l'inventaire. La CMNS avait été consultée volontairement dans le cadre de l'étude et de l'avant-projet et avait rendu un préavis positif le 14 novembre 2012. Le projet avait ensuite été soumis à la CA.

La densité du projet était conforme au droit qui ne prévoyait qu'une densité minimale en zone de développement 3 et correspondait à la densification des parcelles environnantes qui oscillait entre 1.67 et 3.3.

Le préavis de la CA avait été rendu après une étude attentive du dossier, après avoir demandé à deux reprises des modifications du projet.

La dérogation ne concernait pas uniquement les hauteurs des bâtiments mais concernait également la distance aux limites de propriété, puisque le calcul de la hauteur en 3^ème zone de construction prenait en compte cette distance. En outre, une autre dérogation en faveur des constructions autorisées avant le 1^er mai 1940 existait dans la loi, qui permettait de s'affranchir des distances aux limites de propriété.

Les différents volumes de l'immeuble projeté et sa typologie atypique avaient été élaborés sur la base des préavis de la CA, dans le but d'établir une relation satisfaisante avec le volume du temple. La CA avait bien abordé toutes les conditions matérielles exigées pour s'assurer que la dérogation concédée répondait aux conditions légales.

21) Le 19 février 2016, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours et répondant point par point aux griefs des recourants.

22) Le 22 février 2016, les époux PAILLARD ont demandé à être mis hors de cause, n'ayant pas recouru contre le jugement du TAPI.

23) Le 2 mai 2016, les recourants ont répliqué, campant sur leurs positions.

La CMNS devait rendre un préavis au sujet du projet définitif et non en marge de la procédure, la modification du projet au fil du temps rendait inévitable un préavis formel.

L'argumentation relative à la prise en compte des deux parcelles comme formant un tout tombait à faux, puisqu'en l'absence de réunion desdites parcelles, le propriétaire restait libre de vendre l'une d'elle en tout temps.

24) Le 24 mars 2016, l'EPG a renoncé à déposer des observations.

25) Le 12 mai 2016, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le litige concerne une autorisation préalable de construire, laquelle porte sur l'implantation, la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture d'un projet (art. 5 al. 1 LCI).

Les recourants n'invoquent plus devant la chambre de céans certains griefs, tels que notamment la perte d'ensoleillement, l'augmentation du trafic ou la proportion de logements, soulevés devant le TAPI.

3) Les recourants invoquent une violation de la règlementation en matière de protection de monuments, le département n'ayant pas requis le préavis de la CMNS avant de délivrer son autorisation préalable.

a. La CMNS est une commission consultative qui a pour mission de conseiller l'autorité compétente (art. 5 al. 1 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 - LPMNS - L 4 05). Elle donne son préavis sur tous les objets qui, à raison de la matière, sont de son ressort (art. 47 LPMNS). Aux termes de l'art. 5 al. 2 du règlement général d'exécution de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 (RPMNS - L 4 05.01), elle a notamment pour attribution de donner son préavis sur tout projet de travaux concernant un immeuble porté à l'inventaire (let. c) ou classé (let. e), situé en zone protégée (let. g) ou encore situé dans le périmètre d'un plan de site (let. m).

Il appartient au département de saisir la commission ou les
sous-commissions concernées des projets pour lesquels un préavis ou des propositions sont requis (art. 5 al. 3 RPMNS).