Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur A______ est propriétaire depuis le 15 novembre 2011 d’un local au sous-sol de l’immeuble construit sur la parcelle n^o 1______, feuille 2______ de Genève Plainpalais, situé à l’adresse ______. Ce local (lot 1.15) a vocation de dépôt.

Le local d’environ 40 à 45 m² est pourvu de fenêtres jouxtant le plafond.

2. Le 24 janvier 2012, la B______ (ci-après : B______) en charge de la gestion de l’immeuble a dénoncé les travaux entrepris par M. A______, en vue d’aménager un appartement dans le dépôt, au département de l’urbanisme devenu depuis lors le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département).

3. Le 2 novembre 2012, un inspecteur du département a effectué une visite du local, constatant la transformation en appartement. Les travaux avaient été effectués sans qu’une autorisation ait été délivrée.

Un rapport d’enquête a donné lieu à l’ouverture d’un dossier d’infraction, enregistré sous le n° 3______ par le département.

4. Le 12 novembre 2012, le département a invité le propriétaire à se déterminer quant aux faits constatés.

5. Le 20 décembre 2012, le département a ordonné au propriétaire de rétablir une situation conforme au droit dans un délai de nonante jours. Le plancher du local se trouvant en-dessous du niveau général du sol adjacent, il ne pouvait servir à l’habitation.

Les travaux ayant été entrepris sans autorisation, une amende de CHF 5'000.- était infligée.

6. Le 21 janvier 2013, M. A______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision du département du 20 décembre 2012, en concluant à son annulation. Une amende inférieure ou égale à CHF 500.-, correspondant à sa faute et à la gravité de l’infraction devait être fixée. Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/179/20213.

Il avait entrepris des travaux de peinture, construit une salle de bains et installé une kitchenette dans le local pour en faire un bureau pour son entreprise de peinture, parquet nettoyages, ainsi que toutes activités liées aux bâtiments, qu’il exploitait sous la raison individuelle « A______ ».

Il n’avait jamais eu l’intention de louer le local comme appartement. Il allait déposer une demande d’autorisation rétroactive afin de régulariser les transformations entreprises.

7. Le 18 mars 2013, le département a déposé un dossier contenant sept photos du local, sans formuler d’observations.

8. Le 22 mars 2013, la B______ a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire le 17 avril 2013, afin d’examiner le changement de destination en bureau du local de M. A______.

9. Lors d’une audience devant le TAPI en date du 19 avril 2013, le propriétaire a indiqué que sa demande de changement de destination n’avait pas été acceptée par l’assemblée générale de la copropriété du 17 avril 2013.

10. Le 22 mai 2013, le TAPI a rayé la cause A/179/2013 du rôle, M. A______ ayant retiré son recours en date du 17 mai 2013.

11. Le 5 mars 2014, le mandataire de la communauté des copropriétaires d’étages de l’immeuble a demandé au département de prendre toutes les mesures nécessaires à l’encontre de M. A______, en raison de l’utilisation de son local à des fins d’habitation.

12. Les 13 et 28 mars 2014, le département a enjoint M. A______ de lui faire parvenir sous dix jours un reportage photographique démontrant la remise en état d’origine du local. Toutes mesures et/ou sanctions justifiées par la situation demeuraient, en l’état, réservées.

13. Le 16 avril 2014, le département a réitéré sa demande.

Au vu de l’attitude de M. A______, une amende de CHF 5'000.- lui était infligée et un nouveau délai de dix jours octroyé pour fournir le reportage photographique. Passé ce délai, il se verrait contraint de prendre les mesures et/ou sanctions justifiées par la situation.

14. Le 15 mai 2014, M. A______ a informé le département qu’il voulait régulariser la situation et avait trouvé un architecte qui s’était engagé à déposer une requête en autorisation de construire d’ici au 15 juin 2014.

15. Par courriel du 11 juin 2014, la communauté des copropriétaires a informé le département que l’appartement illicite était toujours en location.

16. Le 11 juin 2014, le chef de service de l’inspection des chantiers a versé au dossier du département une photographie des locaux en sous-sol sur laquelle apparaissent des locataires.

17. Le 21 juillet 2014, M. A______ a déposé une requête en autorisation de construire portant sur le changement d’affectation du dépôt en local administratif.

18. Le 5 août 2014, le département a infligé une amende de CHF 50'000.- à M. A______. Le montant de l’amende était justifié par le fait qu’en sus de la violation des dispositions légales et règlementaires applicables, l’intéressé n’avait pas donné suite à deux ordres de remise en état, démontrant sa volonté de laisser perdurer par cupidité une situation particulièrement grave.

Un délai de trente jours lui était imparti pour débarrasser l’ensemble des aménagements et mobilier du local et de le remettre en état afin d’être utilisé conformément à son affectation d’origine.

19. Le 3 septembre 2014, M. A______, sous la plume de son mandataire, a interjeté recours auprès du TAPI contre la décision du département du 5 août 2014 en concluant à son annulation.

Il ne contestait pas le caractère illicite de la location conclue le 15 mars 2012 avec Monsieur C______ pour un loyer mensuel de CHF 1’500.- charges comprises. Il ignorait que son local ne pouvait pas être utilisé à titre d’habitation. Il avait résilié le 26 août 2014, pour le 30 novembre 2014, le contrat de bail à loyer. Les époux C______, qui vivaient dans l’appartement avec leur enfant, allaient s’opposer à ce congé. Il contestait le montant exorbitant de l’amende et son principe.

20. Le 29 janvier 2015, le département a indiqué au TAPI n’avoir entrepris aucune démarche visant à constater un éventuel départ des locataires, ni reçu aucun document de M. A______ dans ce sens.

21. Le 3 février 2015, M. A______ a informé le tribunal que les époux C______ n’avaient pas contesté leur congé. Il versait à la procédure une copie du jugement du Tribunal des baux et loyers du 21 janvier 2015 condamnant les locataires à évacuer immédiatement le local litigieux.

22. Le 20 février 2015, le TAPI a partiellement admis le recours et réduit l’amende à CHF 40'000.- pour tenir compte de la jurisprudence en la matière.

23. Par envoi du 30 mars 2015, M. A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation et à la réduction de l’amende à un montant n’excédant pas CHF 5'000.-.

Par décision du 4 décembre 2014, le département avait autorisé le changement d’affectation du local de dépôt en local administratif. Les locataires avaient déposé un appel contre le jugement d’évacuation.

Les travaux entrepris n’avaient jamais eu comme but de transformer le local en logement, mais en local administratif. Le local avait été loué à M. C______ seul et aucune indication sur l’usage du local ne figurait dans le contrat de bail conclu. L’épouse de M. C______ ne vivait en Suisse que depuis le 21 mai 2012 et leur fille était née le 12 mai 2013. La situation actuelle ne pouvait lui être imputée. Il n’avait pas encouragé son locataire à faire venir son épouse et à accueillir leur enfant dans ce local. Il n’avait pas résilié le bail par « humanité » et non par cupidité comme l’avait retenu le TAPI. Il avait proposé d’autres solutions d’hébergement à M.  C______ depuis, sans succès.

Il contestait le montant de l’amende, mais pas son principe. Il n’avait pas été totalement insensible aux premières amendes et n’avait pas, par pure cupidité, profité du marché locatif tendu à Genève en louant son local à une famille avec un enfant en bas âge.

24. Le 8 avril 2015, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d’observations.

25. Le 4 mai 2015, le département a déposé des observations en concluant au rejet du recours.

26. Le 8 juin 2015, lors d’une une audience de comparution personnelle, M. A______ a confirmé les termes de son recours. Les locaux avaient finalement été vidés, M. C______ ayant retiré son appel dans la procédure d’évacuation. Ce dernier gérait un magasin, voisin de ses bureaux. Il lui avait proposé son local alors qu’il devait absolument trouver un logement. Il s’agissait d’une location qui devait être provisoire. Il avait acheté le local pour y installer ses bureaux situés actuellement dans un local loué.

Il était célibataire, sans enfants et avait des dettes, principalement immobilières, car il était propriétaire d’une maison et de quelques appartements en France. Il ne faisait pas l’objet de poursuites. Il avait eu pas mal de frais à cause de cette histoire.

Après avoir reçu la première amende, il avait essayé de proposer des solutions de relogement à M. C______ en vain. Le loyer du local avait été payé jusqu’au 31 mai 2015.

27. Le 17 août 2015, M. C______ a été entendu en qualité de témoin.

En février 2012, il était à la recherche d’un appartement, son épouse devant le rejoindre à Genève. Il avait vu une annonce dans le journal gratuit GHI. Il avait contacté M. A______ dont le numéro de téléphone figurait dans l’annonce et qu’il ne connaissait pas à l’époque. Il avait réalisé par la suite que leurs locaux commerciaux étaient proches.

Il était exact que M. A______ et son conseil l’avaient soutenu dans sa démarche de recherche d’appartement, le local étant trop petit pour une famille. Il ne voulait pas quitter le quartier. Il s’agissait effectivement d’une solution provisoire puisqu’il avait l’intention de fonder une famille. M. A______ lui avait fait comprendre, au moment de la location, que la situation pouvait être changée quant à l’affectation de l’espace, une demande étant en cours.

28. À l’issue de l’audience de comparution des parties du 17 août 2015, la cause a été gardée à juger avec l’accord des parties.

29. L’argumentation des parties sera en outre reprise en tant que de besoin dans la partie en droit du présent arrêt.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Le recours a été interjeté contre une amende de 50'000.-, infligée par le département, ramenée à CHF 40'000.- par le TAPI, faisant suite à la non-exécution d’une décision initiale, déjà réitérée, de remettre en l’état d’origine un local à vocation de dépôt transformé en logement.

Le recourant conteste uniquement la quotité de l’amende infligée, soutenant ne pas avoir agi par cupidité. Le principe de l’amende n’est donc plus remis en cause à ce stade.