Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Sur la parcelle n° 1______ de la commune de Genève Eaux-Vives, sise au ______, est situé un immeuble de logements.

2) Selon l’extrait du registre foncier (ci-après : RF), l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE) à compter du 26 novembre 1997. Il était auparavant la propriété de la B______ (ci-après : la SI).

3) Selon acte notarié du 16 décembre 2011, Monsieur A______ a acquis, à compter de cette date, par donation de son père, Monsieur C______ , la nue-propriété de l’appartement n° 2.01 de cinq pièces et demie, situé au rez-de-chaussée et inscrit au feuillet ______ de cet immeuble. Ses parents ont conservé l’usufruit sur cet appartement, selon les termes de l’acte notarié précité.

4) L’appartement a été loué pour la dernière fois entre le 1^er février 2018 et le 31 janvier 2020, pour un loyer annuel de CHF 43'200.-.

5) Le 10 janvier 2020, M. A______ et les époux Madame D______ et Monsieur E______ (ci-après : les époux) ont établi, devant Maître  F______, notaire, un projet de contrat de vente à terme de l’appartement précité, avec une condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation d’aliéner. Dans l'hypothèse où celle-ci ne serait pas délivrée, le contrat de vente perdrait tous ses effets au 1^er mai 2020. Le prix de vente convenu s'élevait à CHF 1'950'000.-.

6) Le 13 janvier 2020, une requête en autorisation d’aliéner a été adressée à l’office du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) du département du territoire (ci-après : le département) sous la plume de Me F______. Le projet d'acte de vente à terme ainsi que le formulaire ad hoc étaient joints à cette demande. Des « convenances personnelles » constituaient le motif de la vente et le but de l’achat était « l'établissement de la résidence principale ».

7) Par acte notarié du 14 janvier 2020, M. A______ et les époux ont conclu, devant Me F______, un contrat de vente à terme portant sur l'appartement de M. A______. Le contrat reprenait les termes du projet s'agissant notamment de la condition suspensive et du prix de vente.

8) Après une première analyse du dossier, le département a informé le notaire qu'il se verrait contraint de rendre une décision de refus s’il devait statuer formellement.

Aucune des conditions légales permettant la délivrance d'une autorisation d'aliéner un appartement n’était remplie.

L’intérêt privé de M. A______ était purement commercial. Il n’avait pas démontré un besoin impératif de vendre l’appartement tandis que celui-ci sortirait du parc locatif – alors qu’il en avait toujours fait partie – dans la mesure où les acquéreurs envisageaient d’y habiter personnellement. Cela aurait pour conséquence d'aggraver la pénurie de logements locatifs. Or, le maintien du parc locatif constituait un intérêt public important. Dès lors, le refus n’apparaissait pas disproportionné.

9) M. A______ a demandé au département de reconsidérer sa position.

Aucune des conditions légales permettant la délivrance d'une autorisation d'aliéner un appartement n’était, certes, remplie, mais il existait des motifs justifiant la vente de l'appartement.

D'une part, il avait un besoin urgent de liquidités. Il devait en effet rembourser un prêt octroyé par son père dans le cadre de ses études effectuées à l’étranger en 2017 et 2018, lequel arrivait à échéance le 30 juin 2020. Son père en exigeait le remboursement.

Il prévoyait également de créer son étude d’avocat et ne pouvait compter sur sa fortune. Il avait donc besoin de l’argent issu de la vente pour mener à bien son projet.

Il joignait la convention de prêt signée avec son père et sa déclaration d’impôt 2018. Cet appartement était son seul élément de fortune et il ne possédait pas d’autres biens immobiliers.

D'autre part, l'appartement était trop grand pour ses besoins. Il souhaitait acquérir un bien de remplacement proche du lieu de vie de ses parents, avec lesquels il habitait actuellement, à ______. Il occuperait personnellement son nouveau logement.

10) Par arrêté VA 2______ du 7 juillet 2020, le département a refusé l’autorisation d’aliéner sollicitée par M. A______.

Le logement considéré entrait dans une catégorie de logements où sévissait la pénurie. Les conditions légales permettant la délivrance d'une autorisation d'aliéner un appartement n’étaient manifestement pas remplies. En effet, l’immeuble en cause avait été soumis au régime de la PPE après sa construction ; l’appartement avait été offert à la location par le passé et n’avait jamais fait l’objet d’une autorisation d’aliéner dans la mesure où il avait été acquis par donation en décembre 2011.

Le fait de préserver l’existence d’un nombre suffisant de logements répondant aux besoins prépondérants de la population relevait d'un intérêt public. Le requérant ne faisait quant à lui pas valoir d’intérêt privé particulier, tandis que l’intérêt privé des acheteurs ne pouvait l’emporter sur ledit intérêt public, l’acquisition étant motivée par un but de convenance personnelle. En outre, destiné à l’habitation personnelle des acquéreurs, l’appartement perdrait son affectation locative. La décision de refus n’était donc pas disproportionnée.

11) M. A______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’arrêté précité, concluant à son annulation et à la délivrance de l’autorisation sollicitée.

Aucune des conditions légales permettant la délivrance d'une autorisation d'aliéner un appartement n’était, certes, remplie, mais des motifs d’intérêt privé justifiaient l’octroi de l’autorisation. En particulier, l’appartement avait été individualisé de nombreuses années auparavant. Habitant actuellement chez ses parents, il pouvait tout à fait décider d’occuper son appartement lui-même, ce qui conduirait au même résultat que la vente, soit à la sortie du logement du parc locatif.

L’appartement était son seul bien immobilier et il convenait ainsi d'en tenir compte dans la pesée des intérêts. Il ne pouvait en effet pas être contraint à rester propriétaire du seul bien dont il disposait.

Il avait un besoin important de liquidités afin de rembourser l’emprunt concédé par son père, acquérir un appartement correspondant à ses besoins et ouvrir son étude d’avocats. Son intérêt privé à aliéner le bien était similaire à l'intérêt découlant de la nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement, même en l'absence d'un tel plan.

12) Le département a conclu au rejet du recours, reprenant son argumentation développée dans sa décision du 7 juillet 2020.

13) Dans sa réplique, M. A______ a contesté intégralement l’interprétation de la situation faite par le département. Son centre de vie se trouvait à ______, commune dans laquelle il souhaitait acheter un appartement plus petit. Celui qu’il souhaitait vendre était en effet trop grand pour ses besoins.

Il ne disposait pas de la fortune nécessaire pour réaliser ses projets personnels et professionnels.

La reconnaissance de dette signée le 15 août 2018 était assimilable à un plan de désendettement, puisqu’il s’engageait à rembourser à son père la somme de CHF 100'000.- à la retraite de ce dernier.

Enfin, l’obliger à rester propriétaire de son appartement portait atteinte à son droit de propriété.

14) Dans sa duplique, le département a indiqué ne pas avoir d’observations supplémentaires à formuler.

15) Par jugement du 15 juin 2021, le TAPI a rejeté le recours.

Aucun motif légal permettant la délivrance d'une autorisation d'aliéner un appartement n'étant réalisé, il convenait de vérifier si un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’opposait à l’autorisation d’aliéner querellée.

Les intérêts qui s’opposaient étaient, d’une part, les intérêts privés des acquéreurs et du propriétaire à la vente et, d’autre part, l’intérêt public à la protection du parc locatif. Les acheteurs souhaitaient habiter l’appartement et ne prévoyaient donc pas de maintenir son affectation locative. Leur intérêt, qui était dès lors de pure convenance personnelle, n’était ainsi pas déterminant

Il restait à déterminer si l'intérêt privé de l’intéressé était spécial et primait l'intérêt public à la préservation du marché locatif.

M. A______ alléguait trois motifs pour justifier la vente de son appartement. Le premier était le remboursement d’une dette de CHF 100'000.- à son père ; le deuxième était la création de son étude d’avocats et le dernier était l’achat d’un bien « de remplacement », plus petit, à ______. Il ne démontrait toutefois pas devoir impérativement assainir sa situation et vendre son unique bien immobilier à cet effet. Son intérêt privé et sa volonté de rembourser son père ne pouvaient ainsi être considérés comme similaires à l’intérêt privé de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement.

Les deux autres motifs invoqués par M. A______ n'étaient pas étayés de manière substantielle. Il ne démontrait pas être endetté, ni qu’un manque de liquidités l’aurait empêché de réaliser ses projets, qui n'étaient pas encore concrétisés.

L’intérêt privé du requérant n'était ainsi pas prépondérant face à l’intérêt public et général auquel il devait céder le pas en période de pénurie de logements.

16) Par acte posté le 19 août 2021, M. A______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation et à celle de l'arrêté VA 2______ du 7 juillet 2020. Il a également conclu à ce que la chambre administrative lui octroie l'autorisation d'aliéner sollicitée.

Il précisait préalablement qu'en vue d'acquérir un logement dans la région de ______, il avait conclu un mandat de courtage avec la régie G______. En outre, le délai pour rembourser la somme de CHF 100'000.- à son père avait été repoussé au 31 décembre 2021.

Le TAPI avait constaté les faits de manière inexacte et incomplète, et avait violé la garantie de sa propriété, de sorte que le jugement parvenait à un résultat choquant.

Le TAPI lui reprochait de ne pas avoir suffisamment étayé les raisons qui le poussaient à vouloir vendre son appartement. Or, ce dernier perdait de vue qu'avant de concrétiser un projet, immobilier ou professionnel, il fallait bénéficier de liquidités suffisantes, ce qui n'était pas son cas. Ainsi, contrairement à ce qu'avait retenu le TAPI, il n'existait pas d'autres solutions que la vente de son appartement pour qu'il puisse concrétiser ses projets.

Le TAPI avait fait fi des pièces qu'il avait produites et qui démontraient pourtant qu'il ne disposait pas des liquidités suffisantes pour réaliser ses projets. La déclaration fiscale 2018 démontrait qu'il disposait d'un revenu provenant de son activité indépendante s'élevant à un peu plus de CHF 35'000.-, et ses différents comptes présentaient un solde de CHF 2.95, CHF 9'610.- et CHF 6'472.-. Il avait fait preuve de diligence avant de se lancer « tête baissée » dans des projets qu'il aurait dû ensuite abandonner faute de liquidités.

En tenant compte de tous ces éléments, la pesée des intérêts effectuée par le département aurait conduit à un résultat différent, à savoir que son intérêt privé aurait primé l'intérêt public à la préservation du parc locatif.

Le TAPI ne s'était pas prononcé sur le fait que l'appartement avait déjà été individualisé. Or, dans cette hypothèse, l'autorisation devait être accordée car l'appartement était déjà retiré du marché locatif du fait de la précédente autorisation d'aliéner.

Le département avait violé la garantie de sa propriété en ne tenant pas compte du fait que l'appartement était sa seule propriété et en se bornant à relever que l'intérêt public à la préservation du bien immobilier sur le marché locatif devait primer sur son intérêt privé, dans la mesure où les éléments allégués par ses soins n'avaient pas été suffisamment étayés, ce qui n'était pourtant pas le cas.

Dès lors, il était contraint de rester indéfiniment propriétaire d'un bien immobilier qu'il souhaitait vendre pour réaliser d'autres projets qui avaient été parfaitement prouvés, ce qui constituait une violation crasse et disproportionnée de son droit fondamental à la garantie de la propriété. En outre, s'il décidait d'habiter l'appartement en cause, ce qu'il pouvait librement faire, la conséquence serait la même que la vente, soit la sortie du bien immobilier du parc locatif.

Dans la pesée des intérêts qui avait été effectuée, aucun argument n'avait été invoqué, à part l'affirmation toute générale qu'il fallait préserver le parc locatif et le fait qu'il n'avait pas justifié de sa situation financière, ce qui était faux.

17) Le département a conclu au rejet du recours et persisté dans ses précédentes écritures et conclusions.

18) Sur ce, les parties ont été informées, le 21 septembre 2021, que le cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI confirmant l'arrêté de l'autorité intimée par lequel celle-ci refuse de délivrer au recourant l'autorisation d'aliéner son appartement.

a. La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat notamment dans la deuxième zone de construction (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR ; art. 19 al. 1 let. b de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR).

b. L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu'alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie d'appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les appartements de plus de sept pièces n'entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 LDTR).

Selon l'art. 11 al. 3 du règlement d'application de la LDTR du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), par appartement jusqu'alors offert en location, au sens de l'art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre l'appartement loué lors du dépôt de la requête en autorisation d'aliéner (let. a), l'appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête en autorisation d'aliéner, mais qui a précédemment été loué par sa ou son propriétaire actuel (let. b), ou l'appartement occupé, lors du dépôt de la requête en autorisation d'aliéner, par sa ou son propriétaire, si celle-ci ou celui-ci a précédemment loué l'appartement considéré (let. c). Nonobstant la teneur de l'art. 11 al. 3 RDTR, une autorisation d'aliéner doit impérativement être requise en cas de vente d'un ou plusieurs appartement(s) acquis par voie d'adjudication (art. 11 al. 4 RDTR).

c. Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque année par arrêté du Conseil d'État en fonction du nombre de pièces par appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d'État a constaté en 2013, 2019, 2020 et 2021 qu'il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les catégories des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêtés du Conseil d'État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR des 20 mars 2013, 19 décembre 2018, 1^er juillet 2020 et 9 décembre 2020 - ArAppart - L 5 20.03).

En l'espèce, l'appartement concerné – situé dans un immeuble d'habitation en deuxième zone de construction et donc assujetti à la LDTR (art. 2 LDTR) – entre, par son nombre de pièces (cinq pièces et demie), dans une catégorie de logements où sévit la pénurie et a déjà été loué. Son aliénation, notamment par le biais de la vente correspondante, est par conséquent soumise à autorisation, conclusion qui n'est d'ailleurs contestée ni par le recourant, ni par l'autorité intimée.

3) a. Le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à l'aliénation d'appartements destinés à la vente régi par l'article 8A de loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ; n'a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en PPE et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que la personne acquéreuse ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée (art. 39 al. 4 LDTR).