Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.

Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; DÉLAI ; RÉSILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGÉ NOTIFIÉ AVANT EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150). Le Tribunal fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011, consid. 4.2; 4A_585/2010 du 2 février 2011, consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_353/2016 du 10.10.2016 (newsletter bail.ch décembre 2016); Fiche 2309454 ; arrêt du TF 4A_333/2022 du 9.11.2022 (newsletter bail.ch janvier 2023: se prévaloir d’une résiliation signifiée avant l’échéance du délai comminatoire, sans pour autant régler l’arriéré, est constitutif d’un abus de droit)

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 1/2013, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.

Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001

Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; AVIS DES DÉFAUTS ; ÉTAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267a

Résumé : AVIS DES DÉFAUTS - ETAT DES LIEUX DE SORTIE L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire.

Voir aussi : ACJC/714/2017 du 19.06.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 547 (mais ne porte pas sur le considérant cité)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; DEMEURE ; PAIEMENT

Normes : CO.271

Résumé : RETARD SYSTÉMATIQUE DANS LE PAIEMENT DU LOYER Dans un contrat de durée (comme le contrat de bail), les parties se sont liées jusqu'à l'échéance, mais chacune d'elle peut en principe décider librement de ne pas prolonger le contrat au-delà de cette date. Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est à cet égard compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires. La résiliation donnée au motif des retards dans le paiement des loyers, in casu nombreux et portant parfois sur une durée assez longue, n'est pas contraire à la bonne foi.

Voir aussi : ACJC/1593/2019 du 04.11.2019; ACJC/936/2014 du 06.08.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 580; DB 24/2012 n°13

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION ; LOYER INDEXÉ ; RENOUVELLEMENT(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269b

Résumé : INDEXATION DU LOYER EN CAS DE RECONDUCTION TACITE DU CONTRAT Lorsqu'un bail assorti d'une clause d'indexation se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l'indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PESÉE DES INTÉRÊTS ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - LOCAL COMMERCIAL - LIQUIDATION D'UNE AFFAIRE Le but visé par l'institution de la prolongation de bail, soit la possibilité offerte au locataire de disposer du temps nécessaire pour se reloger, ne peut être atteint, s'agissant d'un local commercial, lorsque celui-ci n'avait en réalité pas l'intention de continuer ses activités ailleurs. Cependant, même dans cette hypothèse, une prolongation peut se justifier si elle est de nature à permettre au locataire de mieux liquider ses affaires et donc d'éviter une perte financière substantielle, ou de lui servir de pont jusqu'à la retraite. En revanche, le seul fait de prolonger le plus possible une situation profitable ne peut constituer un motif de prolongation du bail.

Voir aussi : ACJC/794/2015 du 29.06.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; PROPRIÉTÉ

Normes : CO.253

Résumé : BAILLEUR - TITULARITÉ DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel. Savoir qui est propriétaire des locaux est donc une question sans aucune pertinence, la question à résoudre étant celle de la titularité des obligations contractuelles.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_212/2018 du 22.05.2018 (le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de l'objet loué); ACJC/202/2016 du 15.02.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GENERAL);CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur.

Voir aussi : ACJC/1588/2018 du 19.11.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 208

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_100/2018 du 05.03.2018 in DB 30/2018, p. 32; 4A_120/2014 du 19 mai 2014 in CdB 3/14, p. 65; ATF 143 III 15 (La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification. Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances); ACJC/71/2013 du 21.01.2013; ACJC/1063/2022 (impossibilité objective de la bailleresse de notifier le congé à l'un des locataires qui a quitté l'appartement)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : INTENTION DU LOCATAIRE DE RÉINTÉGRER LES LOCAUX En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_316/2015 du 09.10.2015; 4A_35/2019 du 25.02.2019 (sous-location d'un appartement à des personnes pratiquant la prostitution)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; RESILIATION

Normes : CO.266

Résumé : CONTRAT DE DUREE DÉTERMINÉE - RECONDUCTION TACITE EXCLUE La location d'un emplacement pour caravane dans un camping, qui n'est pas ouvert à l'année, revêt un caractère saisonnier, de durée déterminée. Il est conforme au principe de la liberté contractuelle de laisser à chacune des parties le choix de conclure ou non le contrat pour la saison suivante. L'on ne saurait voir de prolongation tacite du bail par le fait que la caravane demeure dans le camping durant la fermeture hivernale.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Il n'est pas possible pour un bailleur de qualifier de "maigres" les recherches des locataires en vue d'un relogement, même si elles ne paraissent pas avoir été nombreuses (in casu, 4 recherches ont été effectuées par les locataires). In casu, quitter un appartement se situant à proximité immédiate des HUG constitue un inconvénient non dénué d'importance pour les locataires, compte tenu de la spécialisation en radiologie que l'épouse colocataire effectue aux HUG. Il n'est pas suffisant pour les bailleurs de n'avoir que pour unique intérêt, celui de pouvoir relouer le logement concerné à des tiers à de meilleures conditions, après rénovation, sans indiquer en quoi consisterait ladite rénovation et sans justifier d'aucun élément de fait permettant de tenir pour vraisemblable l'augmentation de loyer escomptée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 190

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. In casu, la volonté de modifier l'affectation des locaux, conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant, près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, est compatible avec les règles de la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); 4A_183/2017 du 24.01.2018 (changement dans la stratégie commerciale de la bailleresse); 4A_694/2016 du 04.05.2017 (réunification de deux surfaces commerciales); ACJC/819/2011 du 24.06.2011

Philippe CONOD

Publication CdB n° 1/2010 p. 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE ET IMPORTANTS TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (ART: 269 CO) in Cahiers du Bail 1/2010 p. 10

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.275

Résumé : CONTRAT DE BAIL À FERME - VALEUR LITIGIEUSE EN CAS DE RECOURS AU TF La règle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail à loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail à ferme. Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 412

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).

Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE

Normes : CO.107

Résumé : DEMEURE Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.

Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS L'INTÉRÊT DU NOUVEL ACQUÉREUR Si on peut admettre que le propriétaire est autorisé à résilier un bail en vue de céder plus aisément son bien sans la présence d'un locataire, on ne saurait considérer comme abusif un congé donné dans l'intérêt d'un tiers (une société) dont l'ayant droit économique est le nouvel acquéreur, si le besoin légitime de celui-ci n'apparaît pas critiquable et que le congé donné pour ce motif se révèle digne de protection. Dans ce cas et s'agissant d'une résiliation pour l'échéance notifiée par l'ancien propriétaire, sa motivation doit être examinée indépendamment de l'art. 261 al. 2 let. a CO, au regard de l'art. 271 CO. Le fait que l'ancien propriétaire aurait pu s'abstenir d'agir et laisser le nouveau propriétaire donner le congé ne rend pas pour autant le congé abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER EN RAISON DE DÉFAUTS - ORIGINE DES DÉFAUTS Le locataire supporte le fardeau de la preuve de l'existence du défaut mais n'a pas à prouver l'origine de celui-ci. Dès lors, le fait que le locataire impute faussement à ses voisins certains bruits, qui justifient la réduction de loyer réclamée, ne modifie pas l'issue du litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253

Résumé : PARTICIPATION À UN CONTRAT DE BAIL EXISTANT - CONDITIONS Cas de l'occupant d'un appartement qui allègue être partie au contrat de bail conclu par sa mère du fait de son occupation exclusive du logement depuis plusieurs années. Que l'on aborde la question sous l'angle du transfert du bail à l'occupant ou de sa cotitularité aux côtés de sa mère, il faut dans tous les cas respecter la liberté du bailleur de choisir la personne avec laquelle il entend se lier : il s'agit d'une composante de la liberté contractuelle. Il faut, en d'autres termes, que le bailleur ait donné son accord à l'une ou l'autre de ces formes de participation au contrat de bail (art. 1 al. 1 CO). Or, pour que la bailleur puisse valablement délivrer une acceptation, il est d'abord nécessaire que le pollicitant fasse une offre, en d'autres termes, propose à un autre la conclusion d'un contrat de telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l'acceptation par l'autre partie. In casu, il était donc nécessaire que l'occupant exprimât à l'intention du bailleur sa volonté d'être désormais partie aux contrats de bail litigieux. A défaut de volonté exprimée au sujet d'une reprise de bail ou d'une cotitularité de bail par l'occupant, celui-ci demeure une tierce partie au contrat conclu entre sa mère et le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - CARACTÈRE SPÉCULATIF DE L'ACHAT ET DE LA VENTE Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait valoir son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif. Un tel comportement ne saurait être protégé par la loi. Dans ces conditions, la résiliation notifiée au locataire doit être considérée comme abusive dans la mesure où elle consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2010 p. 175

Descripteurs : BAIL A LOYER; FAITS NOUVEAUX; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.253

Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE Un fait nouveau non pris en compte par le jugement entrepris (en l'occurrence, résiliation du bail par le locataire) ne peut influencer la valeur litigieuse au stade du recours devant le Tribunal fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.260a

Résumé : EXCEPTION À L'EXIGENCE DU CONSENTEMENT ÉCRIT DU BAILLEUR POUR LES TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE LOCATAIRE S'il est établi que les locaux étaient précédemment destinés à des bureaux et qu'ils sont donc impropres à la destination prévue dans le bail, il serait contraire à la bonne foi que le bailleur se prévale de l'absence d'un accord écrit de sa part, puisque des travaux apparaissent suffisamment nécessaires eu égard au changement de la destination des locaux. Dans ce cas, l'accord du bailleur est avéré.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DOMMAGE

Normes : CO.257f

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE SANS AVERTISSEMENT - PRÉJUDICE GRAVE L'art. 257f al. 4 CO prévoit que les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La doctrine assimile à cette hypothèse le cas où le locataire commet une violation volontaire et grave des égards dus aux voisins, par exemple, des blessures volontaires infligées aux locataires. En l'espèce, le fait que le locataire tire sur un des clients de l'établissement public sis au-dessous de son logement en le blessant grièvement puis retourne l'arme contre lui en se tirant une balle dans le thorax constitue un juste motif permettant au bailleur la résiliation sans avertissement du contrat de bail au sens de l'art. 257f al. 4 CO.

Voir aussi : ACJC/465/2022 du 04.04.2022 (efficacité du congé donné suite à une altercation avec une voisine lors de laquelle la locataire l'a frappée au visage lui causant une blessure au coin de l'oeil et l'a menacée avec un couteau devant ses enfants); ACJC/720/2020 du 29.05.2020 (inefficacité du congé donné à un locataire ayant crié sur sa voisine, l'ayant insultée et frappée au visage et ayant sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, dans la mesure où il s'agissait d'un fait isolé en 40 ans d'occupation et qu'il n'y avait jamais eu de plaintes des voisins à son encontre; in CdB n° 3 de septembre 2021 p. 95 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONTENU ET MOTIVATION DE LA RÉSILIATION - MANIFESTATION DE VOLONTÉ CONFUSE - NULLITÉ La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral. L'expéditeur doit ainsi exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable. La résiliation doit pouvoir être aisément comprise par son destinataire, de sorte que le congé confus, contradictoire ou assorti de réserves est nul. En l'occurrence, le bailleur qui, dans la même lettre, invite le locataire à se conformer au contrat s'il veut éviter une résiliation pour justes motifs et déclare résilier le bail pour l'échéance contractuelle, fait parvenir au locataire une manifestation de volonté contradictoire et confuse, de sorte que la résiliation est nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME - FIN ANTICIPÉE DU BAIL En raison du caractère dispositif de l'art. 260a CO, le locataire peut renoncer à toutes prétentions qu'il pourrait faire valoir contre le bailleur en raison des travaux de rénovation ou de modification réalisés dans les locaux. Toutefois, si le contrat prend fin contrairement à l'attente du locataire qui était légitimé à tabler sur une plus longue durée de bail et, partant, d'amortissement de son investissement, il est conforme à l'équité d'examiner la nature des travaux effectués par le locataire afin de déterminer si une plus-value subsiste pour le bailleur et à concurrence de laquelle il devrait indemniser le locataire, en dépit de la renonciation prévue au bail, du fait de l'échéance anticipée de celui-ci à laquelle les parties n'avaient pas songé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; ERREUR

Normes : CO.269d

Résumé : INADMISSIBILITÉ DE L'ERREUR DE PLUME SUR L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION Compte tenu du formalise imposé en la matière, le bailleur ne saurait être autorisé à rectifier en cours de procédure un avis officiel au motif qu'il aurait été mal rédigé, alors que la prétendue erreur porte sur un élément aussi essentiel que le montant de la hausse, la date à partir de laquelle elle est sollicitée ou encore les critères invoqués à l'appui de celle-ci.

Voir aussi : ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉDUCTION DE LOYER - APPRÉCIATION EN ÉQUITÉ Lorsque le calcul de la réduction n'est pas aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance, il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. L'on procédera de la sorte par exemple lorsque des travaux de longue durée sont entrepris dans l'immeuble. Leur intensité est variable, selon les jours. Ils n'entravent pas toujours l'usage des mêmes pièces et les preuves - qui incombent au locataire - ne peuvent pas être formulées au jour le jour. Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - CONVENTION D'INDEMNISATION Lors de l'état des lieux de sortie, les parties peuvent mentionner sur l'état des lieux les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge et arrêter de la sorte une convention d'indemnisation. S'il la signe, le locataire assume les travaux mentionnés ou, le cas échéant, le paiement de la somme indiquée. Le locataire n'est toutefois pas tenu de signer le procès-verbal d'état des lieux, lorsqu'il comporte une rubrique pré imprimée par laquelle il se reconnaît responsable des défauts mentionnés et accepte de s'acquitter du coût des réparations correspondantes. Le Tribunal fédéral considère qu'un état des lieux de sortie comprenant une clause selon laquelle "le locataire reconnaît être responsable des dégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état sur simple présentation des factures et devis" engage le locataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation (ATF 4C.261/2006 du 1er novembre 2008).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - DÉFINITION DU LOYER USURAIRE (157 CP) Une majoration de l'ordre de 20% dans les domaines réglementés, respectivement de 35% dans les branches non réglementées, n'est, en principe, pas considérée comme usuraire. Rien n'empêche dès lors le sous-bailleur, sur le plan pénal, de majorer sa prestation dans ces limites, pour retirer un bénéfice de son opération en tenant compte ou non des risques auxquels il estime être exposé. Doit ainsi être considéré comme usuraire un loyer de sous-location qui, sans justification particulière, excède de 50% le loyer principal.

Remarques : Affaire pénale

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolue et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). La méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution de loyer); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une demande de baisse de loyer (ATF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002). In casu, la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue l'une de ces situations exceptionnelles, de sorte qu'il y a lieu d'examiner la demande de baisse des locataires à l'aune de la méthode absolue.

Voir aussi : ATF 146 III 346 (admet qu'il est possible d'appliquer la méthode absolue lors d'une demande de baisse à la sortie d'un contrôle étatique du loyer); ATF 142 III 568; 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod ( Fiche 2309588 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN

Normes : CO.256

Résumé : OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR - PORTÉE SUR LES DÉPENDANCES L'obligation d'entretien du bailleur s'étend aussi aux dépendances (in casu une salle de jeux) mises à disposition du locataire à titre gratuit et à bien plaire, dans la mesure où elles sont comprises dans le loyer de l'appartement.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.259a

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.

Voir aussi : Fiche 2309528

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE PENSION (OU D'HÔTELLERIE) - CRITÈRES DE DISTINCTION Le contrat d'hébergement constitue un contrat innommé comportant des éléments de bail, de la vente, du mandat et du dépôt (ATF 120 II 252 = JdT 1995 I 286). Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. La jurisprudence admet exceptionnellement l'application des règles du droit du bail lorsque le séjour revêt un caractère permanent (ACJ n° 136 du 15.05.1992). La distinction entre ces deux types de contrat doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances relatives aux prestations fournies. Dès lors, les prestations d'une pension dans laquelle seul un service de nettoyage est offert, aucun service de petit-déjeuner ni de restauration n'existe et la réception fonctionne par téléphone, sans qu'une personne n'occupe cette fonction dans les locaux, se rapprochent d'un simple contrat de sous-location, assortie d'un service de nettoyage, et non d'un contrat d'hôtellerie, d'autant plus si le gérant déclare aux occupants potentiels que la chambre se loue uniquement au mois et que le coût de location est payable par mois d'avance.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION EN CAS DE TRANSFERT DE BAIL Une clause du contrat de bail prévoyant la possibilité pour le bailleur de se substituer au bénéficiaire du transfert, aux conditions convenues par ce dernier avec le locataire, est incompatible avec l'article 263 CO, en ce sens qu'elle en limite la portée et le but poursuivi au-delà des justes motifs.

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259a

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES (ASCENSEUR) La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Ce n'est que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil, que l'on peut considérer qu'il s'agit d'un défaut. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit compter, il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement prévisible des autres occupants. En l'espèce, le fait que les locataires aient attendu une année avant de se plaindre du bruit de l'ascenseur, qui fonctionne tous les jours, voire la nuit, est un indice sérieux que la chose louée est dans un état qui correspond à ce que le locataire avait en vue lors de la conclusion du contrat.

Voir aussi : ACJC/1398/2019 du 30.09.2019 (défaut non retenu; locataire avaient consenti à occuper un logement dont les qualités en matière d'isolation phonique étaient inférieures aux immeubles modernes)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUEE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; BRUIT

Normes : CO.256

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil.

Voir aussi : ACJC/209/2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Prolongation unique de deux ans, en dépit du fait que le bail n'a duré qu'un an et que la locataire n'a fait état d'aucune recherche, mais tenant compte du fait que : 1) elle est régulièrement à l'étranger et que cela l'handicape dans ses recherches, 2) qu'au moment de la conclusion du bail, la bailleresse lui avait laissé entendre qu'un renouvellement était envisageable, 3) qu'elle a payé régulièrement le loyer convenu et 4) que la bailleresse ne fait valoir aucun motif pour lequel il serait nécessaire qu'elle recouvre rapidement la disposition de l'appartement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 112 MP 4/09 p. 243

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; NULLITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE QUI TARDE À INVOQUER LE MOTIF DE RÉSILIATION ANTICIPÉE Contrat de bail dont une clause prévoit en faveur du locataire un droit de résiliation anticipée en cas de perte du mandat qui constitue l'essentiel de son activité, mais sans en fixer les modalités (délai de préavis, date d'échéance). S'agissant d'une résiliation anticipée pour justes motifs, il y a lieu d'appliquer les règles générales qui stipulent que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat. In casu, le locataire a tardé à invoquer le motif de résiliation anticipée de sorte que son congé a été frappé de nullité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLEFS - RESTITUTION DES LOCAUX A la fin du bail le locataire doit restituer les clefs au bailleur. Cas de colocataires dont l'un est décédé avant la fin du bail. Le colocataire survivant qui remet les clefs à la Justice de paix en vue de leur transmission à l'Office des faillites, chargé de liquider par voie de faillite la succession, remet en réalité les clefs à sa colocataire et non au bailleur, de sorte qu'il n'est pas libéré de son obligation de restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - NUISANCES SONORES (CHANTIER) Pour déterminer si l'ampleur des nuisances visées dépasse le bruit urbain auquel le locataire devait objectivement s'attendre, il faut également tenir compte du fait qu'à niveau sonore égal, les composantes tonales et impulsives de certains bruits (sifflements, chocs, marteaux-piqueurs) engendrent une gêne plus importante que des nuisances évaluées selon une moyenne.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES Le "congé économique" doit être annulé si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est conforme au prix du marché et lui procure un rendement suffisant. S'il appartient au locataire d'apporter la preuve que le congé est abusif, le bailleur a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif invoqué. Le bailleur qui invoque le critère des loyers usuels doit fournir un nombre d'exemples comparatifs suffisant. S'il ne le fait pas, il ne peut pas démontrer par d'autres moyens, tels que l'audition d'agents immobiliers, son droit à l'obtention d'un loyer plus élevé et, partant, son droit de résilier le bail.

Voir aussi : ATF 4A_472/2007 du 11.03.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOYER; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CALCUL DU LOYER À RESTITUER APRÈS RÉDUCTION - AIDE AU LOGEMENT Afin d'établir le montant à restituer au locataire, après réduction de son loyer pour défaut de la chose louée, il convient d'appliquer le pourcentage de réduction au montant effectivement payé par lui, soit le loyer nominal figurant sur le bail ("loyer réel") diminué de l'aide personnalisée au logement.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE DÉMARCHES CONCRÈTES DU BAILLEUR AVANT LE DÉPART DU LOCATAIRE Le fait que le bailleur n'entreprenne aucune démarche tant que le locataire est en place et qu'il attende de connaître la date effective du départ du locataire pour procéder aux démarches en vue de la vente n'a rien de surprenant et ne démontre pas l'absence de réalité du motif invoqué à l'appui du congé (ATF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007). Cette attitude se place plutôt dans la logique de vendre plus cher sans occupant et ne permet pas de retenir que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre lorsque le congé a été donné.

Voir aussi : ACJC/1300/2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RESILIATION; RETARD; PAIEMENT DE L'ARRIERE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - ARRIÉRÉ RÉGLÉ 2 JOURS APRÈS LA FIN DU DÉLAI COMMINATOIRE Un congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire a payé l'arriéré peu de temps après la fin du délai comminatoire (1 ou 2 jours) n'est pas inefficace, mais seulement annulable, pour autant que le locataire ait contesté le congé en temps utile par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu'il se soit toujours acquitté à temps du loyer.

Voir aussi : Fiche 2309171

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - MOMENT DE LA DEMANDE La fin du bail n'empêche pas le locataire de solliciter, rétroactivement, une réduction de loyer, pour autant que les conditions de l'art. 259d CO soient réunies, en particulier que le bailleur ait eu connaissance du défaut.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 (cf. newsletter bail.ch - septembre 2016)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 345

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g

Résumé : LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Voir aussi : Fiche 2309295

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 2/09 p. 92

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 245 ATF 135 III 121 CdB 1/09 p. 1 JT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION ADRESSÉ À UNE ANCIENNE ADRESSE - LOCATAIRE QUI SE TROUVE DEPUIS PLUSIEURS MOIS EN PRISON Le destinataire supporte exclusivement le risque que l'avis parvenu dans sa sphère d'influence l'atteigne effectivement, précisément an cas d'absence, p. ex. lors de vacances, et c'est à lui qu'il appartient de prendre les mesures appropriées à cet effet . En cas de changement de domicile, il appartient à la partie qui déménage de veiller à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO p. 18; ATF 118 II 44). Il est du devoir du locataire en détention, qui se sait durablement empêché d'accéder à son courrier, de prendre en temps utile les dispositions adéquates pour qu'il lui parvienne ou soit transmis à un mandataire. Dès lors que la résiliation parvient dans la sphère de puissance du destinataire elle déploie ses effets, bien que le destinataire n'en ait pas eu connaissance effective.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT DE L'ARRIERE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ÉVACUATION MALGRÉ LE PAIEMENT TARDIF EN COURS DE PROCÉDURE Un bailleur n'abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-il pas un tel abus, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, le locataire paie l'arriéré de loyer.

Voir aussi : ATF 4C.413/1996 du 27.02.1997 in SJ 1997 p. 538 ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X ACJ n° 244 du 10.03.03 L. c/ C.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720). Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 119 JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DANS LE DÉLAI COMMINATOIRE Le locataire est libéré dès le jour du versement à la caisse de consignation du montant réclamé dans l'avis comminatoire, pour autant que ce versement soit intervenu avant l'expiration du délai comminatoire.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/08 p. 123

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); AUTORITE DE CONCILIATION; COMPETENCE; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274g

Résumé : EXPULSION SUITE À UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE EN DROIT FEDERAL Il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose de s'adresser d'abord à l'autorité de conciliation lors d'une procédure d'expulsion à la suite d'un congé extraordinaire donné pour un des motifs énumérés à l'article 274g al. 1 let. a à d CO. Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la question de savoir si le canton de Genève peut prévoir une pareille obligation.

Voir aussi : ATF 4C.88/2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION : CARACTÈRE PROVISOIRE ET DURÉE La longue durée d'une sous-location (en l'occurrence plus de 10 ans) ne constitue pas un motif suffisant pour résilier un bail. La jurisprudence a en effet clairement indiqué que la durée limitée de la sous-location n'était pas une condition de celle-ci, selon le texte de l'art. 262 CO (CdB 1995 p. 19 consid. 4b in fine p. 21). En d'autres termes, le fait que les locataires aient sous-loué l'appartement pour une longue durée, voire une durée indéterminée, ne constitue pas un inconvénient majeur pour le bailleur (SJ 2001 I 20 consid. 2b p. 2). En revanche, pour que la sous-location soit admissible, il faut que le locataire n'ait pas perdu la volonté de réintégrer le logement. Cette volonté doit être rendue vraisemblable, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque le locataire est domicilié officiellement à une autre adresse.

Voir aussi : ATF 4A_367/2010 du 04.10.2010 ACJC/1175/2008 du 06.10.2008 ACJC/1300/2008 du 03.11.2008 ACJC/1508/2008 du 08.12.2008 ACJC/321/2010 du 15.03.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257b

Résumé : SANCTION DU DÉFAUT DE PIECES JUSTIFICATIVES Rien n'est dû pour les frais accessoires si le bailleur portant le fardeau de la preuve ne produit aucune pièce justificative (SJ 1979, p. 603 ch. 240; Commentaire USPI, édition USPI 1992, p. 116 ad art. 257b n° 27). En l'absence de pièces justificatives, il est généralement impossible de fixer de façon équitable le montant des frais dus à ce titre. La sanction de la restitution des acomptes payés pour ces frais doit être considérée comme équitable et la jurisprudence précitée est donc à confirmer.

Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.1993 SI X c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.256

Résumé : DROIT DU LOCATAIRE DE RENONCER À L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUÉE Les dérogations, au détriment du locataire, à l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l'avance à ses droits s'il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction de loyer.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 10

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NOTION DE JUSTES MOTIFS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; la perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262; arrêt du TF 4C/35.2006 du 30 mai 2006 et les références citées). Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (guerre, grave crise économique, mais pas simple fléchissement de la conjoncture), dans la personne du bailleur (grave maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de la situation financière, retrait non fautif d'une autorisation de commerce, incapacité des héritiers d'exploiter le commerce du défunt locataire (CR CO I-David LACHAT, art. 266g CO N 3 et les références citées). Le juge apprécie s'il existe des justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt 4C/35.2006 du 30 mai 2006).

Remarques : cf. Arrêt du TF 4A_20/2015 du 13.07.2015 qui retient pertinence de la perception subjective.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

TF

Publication DB 2008 p. 21 n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; RENOVATION D'IMMEUBLE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259g

Résumé : PAS DE CONSIGNATION DE LOYER EN CAS DE NUISANCES DUES À DES TRAVAUX DE RÉNOVATION Dans le cas où le bailleur a entrepris de rénover son bâtiment et où le locataire en subit des nuisances, on ne se trouve pas dans l'hypothèse où le locataire exige des travaux et où il faudrait faire pression sur le bailleur, par la consignation du loyer, pour qu'il exécute les travaux demandés. La doctrine en déduit logiquement que la consignation est exclue lorsque le locataire se plaint des nuisances causées par des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 179 et 196; Renate WEY, La consignation du loyer, thèse Lausanne 1995, n. 290 p. 74; Martin ZÜST, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, n. 475, p. 283). Cette interprétation est encore confirmée par le fait que l'art. 260 al. 2 CO énumère quels sont les moyens du locataire qui sont réservés en cas de rénovation, sans mentionner la consignation.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_ 268/2023 du 20.02.2024 cons. 4.1.3 (si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable) ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; LOCATAIRE; DEMEURE; SOMMATION; RESILIATION IMMEDIATE; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CO.266h

Résumé : FAILLITE DU LOCATAIRE - VALIDITÉ DE LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE ET DU CONGÉ SUBSÉQUENT Le bailleur qui entend mettre un terme au bail en raison de la faillite du locataire doit s'adresser par écrit tant à celui-ci qu'à l'administration de la faillite pour leur impartir à chacun un délai suffisamment long afin que l'un ou l'autre verse les sûretés qu'il est en droit de réclamer en application de l'art. 266h CO. Si aucun versement n'est effectué, le bail peut être résilié. Le locataire ne peut valablement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure ou le congé si ceux-ci lui ont été envoyés par plis recommandés.

Voir aussi : ACJC/1352/2016 du 17.10.2016 (Lorsque l'Office des faillites a été informée de la demande de constitution de sûretés et a répondu, en sa qualité d'administratrice de la faillite qu'elle n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni, à fortiori, fournir les sûretés demandées, le congé ne saurait être déclaré inefficace au seul motif qu'aucun délai n'a été formellement fixé à l'administration de la faillite)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT - PRIX DE REVIENT - TRAVAUX Le coût des travaux de construction de nouveaux appartements, d'ateliers et d'un parking souterrain ne bénéficie pas aux appartements existants. Il n'y a donc pas lieu de l'intégrer au prix de revient de l'immeuble, soit dans les coûts pouvant être répercutés sur le loyer. Par ailleurs, la partie du coût des travaux de rénovation qui représente des travaux d'entretien courant (réfection de l'installation électrique, des façades, des fenêtres etc.) ne peut pas être prise en compte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; RENOVATION D'IMMEUBLE; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - FRAIS DE RÉNOVATION La réévaluation des fonds propres doit être effectuée séparément pour le prix d'acquisition et les frais de rénovation, dès lors que ces montants ont été investis à des moments différents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; FINANCEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Quel que soit le rapport entre les fonds propres et les fonds empruntés, seule doit être indexée une part du capital investi plafonnée à 40%. Cela vaut également lorsque l'intégralité des fonds investis provient de fonds propres (ATF 120 II 100 consid. 5).

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL); APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : MODIFICATION DES CONDITIONS DE LA SOUS-LOCATION - EXIGENCE D'UN NOUVEAU CONSENTEMENT DU BAILLEUR D'ordinaire, si le bailleur a donné son consentement à la sous-location, il ne peut pas le retirer. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de manière très importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381; Peter HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 262, n° 33). En cas de changement de bailleur, le consentement donné par le précédent bailleur est bien évidemment opposable à son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 1128 du 10.10.2005 Z. c/ A. S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; PARTIE AU CONTRAT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL CONCLU POUR LES BESOINS D'UN TIERS - BAIL TACITE ? La jurisprudence n'admet qu'avec prudence et retenue qu'un bail puisse être conclu tacitement (JT 1994 I p. 205 et ss, spéc. 213; ATF n.p. 4C.198/2004 du 06.07.2004). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter. Tel n'est pas le cas d'un contrat de bail stipulant que les locaux seraient occupés par d'autres personnes que les signataires. En l'espèce, les parties signataires au contrat s'entendent à reconnaître que ces modalités ont été volontairement souscrites par elles pour des questions de solvabilité du locataire, de sorte que les rapports de bail ont été noués entre les seuls signataires. Ainsi, les occupants ne sauraient être parties au contrat même s'ils ont effectué les versements des loyers.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257e

Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE COMPENSER LE MONTANT DU LOYER AVEC CELUI DES SÛRETÉS Tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu'il a déposé en garantie avec les sommes qu'il doit au bailleur, notamment lorsqu'il est mis en demeure pour le paiement du loyer. En effet, imputer le loyer impayé sur les sûretés reviendrait à diminuer ces dernières; or, le bailleur n'a pas à accepter une réduction unilatérale des sûretés convenues dans le contrat de bail.

Voir aussi : ACJC/1175/2007 du 08.10.2007

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2007 I p. 581

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX ACCOMPLIS SUR LE TERRAIN LOUÉ Question de savoir si un contrat de bail est devenu, par suite des travaux accomplis sur le terrain loué, un bail de locaux commerciaux au sens des art. 266l et 271 à 273c CO relatifs à la protection contre les congés. Dans la négative, le congé est valable et le locataire ne peut pas prétendre à une éventuelle prolongation du bail. En l'occurrence, le bailleur a autorisé le locataire à installer quatre conteneurs, soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu, simplement posés sur des socles en béton. Le bailleur ne deviendrait pas propriétaire des conteneurs et n'aurait donc pas à en céder l'usage au locataire. Il s'ensuit que les conteneurs et les locaux qu'ils renferment ne se confondent pas avec l'objet du bail et que, pour ce motif déjà, ce dernier n'est pas devenu un bail de locaux commerciaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - OBLIGATION DE DIMINUER LE DOMMAGE En cas de restitution anticipée de la chose louée, il appartient en premier lieu au locataire de faire en sorte que le bailleur en subisse un minimum de conséquences. Dès lors, si le candidat qu'il propose se désiste, il ne sera pas libéré. De son côté, le bailleur ne pourra se voir imputer qu'un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Ainsi, s'il peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel, ce refus ne sera plus légitime lorsque le bailleur, conscient d'une forte dépression du marché locatif, persistera à demander un loyer notoirement surfait, sans rapport avec la situation du marché. A cet égard, le délai dont bénéficie le bailleur pour relouer un logement avant d'en baisser le prix si nécessaire a été estimé, selon les cas, de deux à six mois dès le début de la recherche. Dans tous les cas, lorsqu'aucun délai contractuel n'a été prévu, il convient de s'en tenir au délai légal de résiliation (SJ 1999 II, pp. 77-78).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : FACTEURS ABSOLUS - DURÉE DÉTERMINANTE DEPUIS LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER Une durée de cinq ans depuis la dernière fixation de loyer est suffisante pour permettre au bailleur de se prévaloir directement d'un facteur absolu (ATF n.p. 4C.40/2001 du 15.06.2001). Pour apprécier cette durée minimale, le juge doit se placer au jour de la notification de l'avis de majoration (ACJ n° 1486 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 1486 du 10.12.2007 X S.A. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE - PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - CONDITIONS SELON LE CONTRAT-CADRE ROMAND - ABUS DE DROIT Les dispositions du contrat-cadre romand de baux à loyer, déclaré de force obligatoire générale dans le canton de Genève (arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, FF 2001 pp. 5509 ss), prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Ainsi, selon le contrat-cadre applicable, pour qu'un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (Denis SULLIGER et Jacques ANSERMET, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes, CdB 2002 p. 97 ss, ch. 1.18 et ch. 1.21). Lorsqu'une disposition contractuelle le prévoit, le paiement du loyer par trimestre d'avance peut être exigé par simple avis écrit du bailleur, sans devoir faire usage d'une formule officielle pour modification unilatérale du contrat. Un congé notifié pour défaut de paiement d'un trimestre de loyer réclamé à l'avance n'est pas constitutif d'un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral du 30 juin 1998, consid. II, in CdB 1999 p. 6 ss.).

Voir aussi : ACJC/1453/2006 du 11.12.2006 ( Fiche 2309288 )ACJC/267/2009 du 09.03.2009ACJC/571/2010 du 17.05.2010 (cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss)